市场购物中心的发展

1购物中心的开展研究第一节购物中心的产生和演变今天，购物中心已经经历了１００多年的开展历程。其开展演变，一方面是由于经济开展和社会进步；另一方面是由于购物中心在传播过程中与各地具体情况相结合的结果。在不同的国家、社会和经济水平下，购物中心的开展模式既有自身的特点，又彼此影响。美国购物中心的建设始终居于领先地位，对欧洲、澳洲和亚洲国家产生了显著的影响。

一、早期探索阶段

早期的购物中心探索和实践主要集中在美国、英国和澳大利亚，特别是美国，它乃是开展购物中心的先驱。

早在19世纪，美国购物中心建设已经拉开序幕，但是它在20世纪以前的开展相当缓慢。在早期探索过程中，具有代表性的原型有1827年西鲁斯·巴特勒(CyrusButler)在罗得岛普罗维登斯(Providence，RhodeIsland)建造的三层封闭购物廊，以及1907年爱德华·H·博尔顿(EdwardH．Boulton)在巴尔的摩建造的罗兰帕克(RolandPark)中心。

20世纪20～30年代，购物中心在设计、开发和运营方面取得了显著的进步。一种较为固定的平面布局方式——即将一组商店围绕小汽车布置，或者商店被小汽车包围——很快得到重视，并逐渐流行起来。美国郊区化势头迫使零售商业设施适应汽车需要向郊区交通枢纽扩散，迎合新的区位选择。开发商尝试将沿街带橱窗的商店组合起来，并在商店群背后设置停车场。1921年，西尔斯·罗巴克(SearsRoebuck)公司在芝加哥郊区公路交叉点上建立了一家综合商店，以它为核心形成了带形中心(StripCenter)。带形中心是美国早期购物中心的典型代表，在30年代的美国郊区非常普遍。

探索阶段的购物中心虽然还比拟原始，但是已经具备了一些根本特征，它们在布局上一般沿着一条中央大街布置。1923年建成的康萨斯城乡村俱乐部广场(TheCountryC1ubPlaza)包括280家承租户，由互相独立的一系列商店协调开发，其建筑、景观和招牌等都有统一风格。1937年建成的休斯敦奥克斯河中心(TheRiverOaKsCenter)有47家商店，并有32500平方米可出租面积(GLA)。

特别值得一提的是1931年建成的达拉斯海兰帕克中心(HighlandParkCenter)，它的一些创造性革新，主要表达在立面不正对街道、停车场不沿街。后来，城市土地机构将海兰帕克中心列为购物中心的原型，并归纳出购物中心的特征：使用不被公共街道分割的整块土地；拥有众多个体商店；统一商店形象；由唯一的所有者控制经营；根据需要提供一定数量的即时停车场。

英国对早期购物中心同样作了重要探索。20～30年代，英国郊区的独立商店纷纷组合成小型邻里中心，开发商将邻里中心作为居住区的配套建设内容。邻里中心是英国购物中心的先驱。20年代在澳大利亚，购物中心的建设已经纳入首都堪培拉的规划。由于地广人稀的环境，主要吸收了美国经验开展小型郊区带形中心。30年代中期建设了一些小型邻里中心，为郊区兴起的居住区提供效劳.二、开展成型阶段30～40年代，邻里中心和郊区带形中心的建设，以及堪培拉购物中心的规划思想，为购物中心的设计、建设和管理积累了珍贵的经验。开发商有能力将一组商业设施作为一个整体来规划、建设和管理，规划师和建筑师也能够适应郊区的要求进行设计。政府和私人投资者都为购物中心建设提供了金融支持。零售商乐于在新的商业环境中开展业务，购物者也乐于光临能够满足多种购物需求的郊区购物中心，这一切为战后购物中心的兴起奠定了根底。

20世纪50年代，现代意义上的大型区域购物中心在美国郊区正式登场，百货商店与小商店群的结合形成了第一个区域购物中心。郊区集中的人口和购置力足以维持大型购物中心的存在，大规模高速公路建设迎来了购物中心开展的黄金时代。大百货商店除了在郊区购物中心开设分店外，还迫切要求建设以自己为核心的购物中心。50年代中期，郊区区域购物中心的布局和组成已经趋于固定，最常见的哑铃形模式出现了。百货公司作为核心商店的角色和地位已经得到了充分的认识，此外，通过景观设计和环境设计来强化购物行为、增加购物兴趣的一系列设计方法也日臻成熟。

1956年，在明尼阿波利斯郊区伊代纳(Edina)建成的南谷购物中心(SouthdaleShoppingCenter)具有重要的历史地位，它的革新表达在通过人工控制环境营造舒适宜人的购物环境和花园气氛，提供开放的公共空间以满足人们社会活动的需要，提供大面积的免费停车场，并将汽车限制在购物中心周围，在内部建立绝对的排除汽车干扰的步行区。这一切使之成为后来购物中心建设的范例。它的设计师维克托·格伦(VictorGruen)是购物中心的积极倡导者，主持了许多雄心勃勃的购物中心开发方案，他对城市的未来开展充满了信心，甚至把解决城市问题的希望寄托在购物中心上。郊区购物者要求交通便利、购物空间宽敞和免费停车场地充足的商业设施。购物中心不仅满足了这种要求，而且还在精神上满足人们更多的需求。它通过增加更多有吸引力的因素，在步行的环境中创造社会生活和文化活动的气氛，让郊区居民参与社区的生活，创造一种古老的理想社会生活气氛，吸引人们前来购物体闲，从而丰富人们的生活。

郊区大型购物中心的开展，标志着购物中心已经成型。

与此同时，英国政府为了满足新建居住区居民的购物需求，在某种程度上已经参与了购物中心的开发。伴随城市重建和新城建设，一些大型区域购物中心也取得了成功。三、蓬勃开展阶段20世纪50年代末期到60年代是购物中心蓬勃开展的时期，美国大型郊区购物中心迅速崛起，郊区大面积的廉价土地为购物中心提供了宽松、理想的设计和建设条件，环境工程的进步创造出不受自然环境限制的大型封闭式建筑，舒适的购物条件和环境使购物者纷至沓来，大量以南谷购物中心为蓝本的大型室内购物中心相继建成，遍布美国各大城市。60年代末期，美国大小购物中心数量已经超过10000个。

战后欧洲购物中心的开展速度虽不及美国，但一些经济兴旺的国家也不甘落后。英国试图借鉴美国郊区购物中心的经验进行城市市区的改造。60年代，科隆、斯德哥尔摩和哥本哈根等欧洲城市也陆续建成了购物中心。60年代中期在亚洲，日本已经着手建设购物中心。

这一阶段，购物中心在各地的开展虽然各具特色，但是由于彼此互相影响，仍然呈现出共同的特征，主要表现在热衷于采用封闭室内步行街模式；过分依赖人工照明和人工空调。这些能源消耗方面的潜在问题到70年代才彻底暴露出来。四、开展成熟阶段

20世纪60年代的建设势头一直持续到70年代早期。欧洲城市的购物中心建设方兴未艾，日本的购物中心也正在积极建设当中，同时，美国出现了巨型购物中心。但是好景不长，70年代中期的石油危机给购物中心，特别是郊区购物中心的开展带来了巨大冲击。

石油危机之后，郊区购物中心的辉煌时代迅速成为过去，人们开始对城市郊区化和郊区购物中心大规模的建设进行反思。购物中心的开展重点从郊区转向城市市区。面对新的复杂的环境和地段，它在规模、类型和设计方法方面都发生了适应性变化，并逐渐走向成熟。五、多样化开展阶段20世纪80年代以来，购物中心建设进入了一个新高潮，这也是20世纪最富成效的建设阶段。以美国为例，统计资料说明，从数量上看，80年代中期是60年代以来的购物中心建设的第三次也是最高一次顶峰。在1984年到1987年，每年约有2000个购物中心开工建设。值得注意的是，一些开展中国家在这一时期开始掀起购物中心建设热潮。

这一阶段，购物中心类型趋于多样化，虽然面积变化不大，但是类型演变异常活泼，并针对人口分布状况、区位和市场、竞争消费方式的变化做出反响。新的类型和亚类型迅速涌现，彼此之间相互作用，从而推动了购物中心的演变。

由于种种原因，80年代，购物中心的改造和更新成为主要的工作。以购物中心模式改造旧城商业区也得到了重视，购物中心建筑常常成为城市景观的主角。购物中心设计面临着新的挑战.除了考虑自身的内在功能之外，还需要考虑处理与城市的关系.城市市区用地和各种条件的限制更加促使购物中心类型的多样化。六、战后两种不同开展模式由于具体条件的差异，北美洲、欧洲、澳洲和亚洲国家的购物中心有各自不同的开展模式，其中大致可以分为两类，即以美国为代表的郊区开展模式和以英国为代表的城市市区开展模式。

１、城市郊区开展模式

在郊区开展模式中，购物中心最初立足于城市郊区，石油危机之后被迫转向城市市区，经历了从郊区到市区的过程。

美国、加拿大、澳大利亚和新西兰等国最初优先开展郊区购物中心。在北美国家，城市郊区拥有大量廉价土地，高速公路交通兴旺，汽车普及率高，城市郊区化明显。因此，购物中心以郊区中高收入居住区和高速公路交叉点为立足点，因为这里效劳人口密集，购置力强，汽车交通方便。而澳州国家，由于地广人稀，结合草原新城建设，其购物中心主要出现在新城市区或郊区空旷地上。

郊区购物中心依据规模可以明显地分为邻里中心、社区中心、区域中心等，除邻里中心之外，它们的共同特点是需要大片的郊区用地才能运转。

邻里中心作为根本的购物设施，在许多国家的郊区居住区中大量存在。

50～70年代，郊区社区中心在美国非常盛行，在加拿大、澳大利亚、新西兰和日本等国也相当具有代表性。澳洲的郊区开展与美国有相似之处，因此社区中心普遍存在，它们大多与高速公路网有关，或者为郊区居住区效劳。日本的社区中心与郊区铁路网关系密切，它们大多建于70年代的东京和大阪郊区或卫星城。

区域中心主要集中在大城市，在中小城市也有一定程度的开发。美国城市周围的环路建设为区域中心提供了选址时机。在日本、加拿大、澳大利亚和南美城市，区域中心的开展模式也大致相同，只因各自地方特色的差异而有所变化。与美国相比，日外乡地资源昂贵，实际投资费用也高得多，因此土地利用率比美国高得多，以多层区域中心为主，停车场配置率较低，这是由于郊区的公共交通比拟便利，所以乘私人汽车购物者比例较低。购物中心主要集中在车站附近或者新城中心，像美国那样距城市市区很远的购物中心非常少。超级区域中心特别依赖于大面积的郊区用地，因此主要出现在美国和加拿大。２、城市市区开展模式以英国为代表的欧洲国家出于防止城市无限膨胀的需要，通过立法保护郊区的城市绿带，因此购物中心开展之初就立足于城市市区。

英国购物中心的开展速度明显超过欧洲其他地区，第一阶段主要结合城市重建和更新进行。战后，英国城市无论是否受到战争破坏，旧的城市结构已经破旧，也不能适应汽车的需要。城市街道汽车交通堵塞，商业街购物和效劳交通混杂，人车混流，环境非常恶劣。为了改善这种状况，保障购物者平安，考文垂、普利茅斯和南安普敦等城市结合城市更新建成了第一批购物中心。第二阶段主要在新城新建商业中心区中建设购物中心。第三个阶段是运用封闭式购物中心大面积更新城市市区。

欧洲国家普遍实施了疏散人口方案。50年代，瑞典等许多欧洲国家实施新城方案，并结合郊区社区开发建设购物中心。虽然新城开发为购物中心在城市边缘地区的开展提供了时机，但是欧洲郊区区域中心的建设仍然极为有限。1981年美国有1350家区域中心开业，而在欧洲仅有75家。由于在高速公路交叉点上开展区域中心遭到规划部门的反对，因此欧洲城市的购物中心主要出现在原有城市结构中，这种城市市区开展模式相当典型。３、两种开展模式的融合

在80年代以前，在美国城市市区开发购物中心是难以想像的，而今天，许多购物中心都扎根在城市市区。英国开发商追求这种典型完美的北美式购物中心；就在此时，美国的开发商却已经把开发目光转向城市市区。在英国和美国两个具有代表性的购物中心建设舞台上出现了不同的趋势，其郊区开展模式和市区开展模式出现了相互融合的趋势。押第二集节程国外照购物戴中心絮的发斜展概垦况替购物恢中心闪在世寇界各革国都轰取得晕了长锻足的妥开展距，从刘开展甘模式耽上看高，欧舌美购责物中侦心起拦源早术，已累进入艇成熟兽期，盯日本冶、东衬南亚庸以及站我国招的香爸港和边台湾单大体撒上于印80烟-9由0年州代兴挤起，最目前棵已进贿入了或快速装成长谨期，玻但还坊是有篮相当盛大的补开展尘空间罗。辩一、纪美国学及北感美的葱购物林中心闯美国逆是世亭界上相购物面中心菜最发喷达的别国家诱之一假设。这辅个与度“汽灯车王适国〞婚孪生酱的球“忠Ma代ll闻王国固〞成偷为美外国零寄售业伴中最拢重要胆的业薯态。苹当前翼，我稀国各燕大城磁市正它在涌狠动一歼股发勉展“秩Ma激ll枕热〞枝，研兆究美墙国购纪物中膊心的钞开展邀和现常状，次分析袜他们弟的经启验教欲训，查对于粥指导梢我国趁理性厅开展术这一挖业态牙肯定协会有建借鉴柏作用济。，

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羽二、瘦欧洲点购物烛中心鸡的发已展英国目前的购物中心家数超过1,400家，零售产业为整个英国第二大的就业市场，大约20%的劳动力直接参与零售部门效劳，至2000年底，购物中心总面积为2,090万平方公尺(22,500万平方尺)，就整个英国经济体而言，这个产业仍不断的成长而其重要性也不断的提升。英国对早期购物中心同样作了重要探索。20—30年代，英国郊区的独立商店纷纷组合成小型邻里中心，开发商将邻里中心作为居住区的配套建设内容。邻里中心是英国购物中心的先驱。50年代，现代意义上的大型区域购物中心在美国郊区正式登场，与此同时，英国政府为了满足新建居住区居民的购物需求，在某种程度上已经参与了购物中心的开发。伴随城市重建和新城建设，一些大型区域购物中心也取得了成功。以英国为代表的欧洲国家出于防止城市无限膨胀的需要，通过立法保护郊区的城市绿带，因此购物中心开展之初就立足于城市市区。

英国购物中心的开展速度明显超过欧洲其他地区，第一阶段主要结合城市重建和更新进行。考文垂、普利茅斯和南安普敦等城市结合城市更新建成了第一批购物中心。第二阶段主要在新城新建商业中心区中建设购物中心。第三个阶段是运用封闭式购物中心大面积更新城市市区。80年代以前，英国的郊区区域中心非常少，80年代以后，这种状况有所改变，区域中心已经逐渐从城市市区解脱出来。继1976年布伦特·克罗斯(TheBrentCross)建成开业之后，1986年，第一个真正的郊区区域购物中心在盖茨黑德(Gateshead)开业。英国开发商开始追求这种典型完美的北美式购物中心。英国购物中心开展趋势：休闲与"餐饮娱乐化"－过去五年之中，研究发现25%的新购物中心开发案中皆包括了主要的娱乐设施(电影院、保龄球场、宾果猜奖与夜总会)。2000年的百分比那么调高至38%的水准。大部份新购物中心包括了许許多餐厅、Cafe，不管是包含在美食街、美食中心亦或是独立的贩售亭或独立单位。零售园区至购物园区－零售园区(郊区购物中心拥有大量平面户外停车空间与许多大型工厂式钢架构的零售单位)原始的使用目的是为电器、DIY与家具零售业者所开展。然而许多营运单位現在那么代以折扣流行连锁店、玩具、儿童服饰、运动用品等等业者，使整个方案转为更近似购物中心的架构。大都会商业中心的复兴－在政府新闻开发案总量管制下，许多大型計划目前皆规划在市镇商业区当中，其中大局部都在大城市，如伯明罕、利物浦、诺丁汉、布里斯托，在南汉普敦的WestQuay购物中心与在雷汀的TheOracle购物中心是近期在主要市鎮中开幕的实例。扩張、整修更新与销售－整体零售实质成长幅度缩小，使新楼面积需求很难确定，因此许多购物中心的投资案皆以整修更新旧有的购物中心为开发方式，扩充或购置需要重新引入承租户的购物中心，以使用更好的行销策略吸引更多的消费顾客。战后欧洲购物中心的开展速度虽不及美国，但一些经济兴旺的国家也不甘落后。英国试图借鉴美国郊区购物中心的经验进行城市市区的改造。60年代，科隆、斯德哥尔摩和哥本哈根等欧洲城市也陆续建成了购物中心。

50年代，瑞典等许多欧洲国家实施新城方案，并结合郊区社区开发建设购物中心。60年代的建设势头一直持续到70年代早期，欧洲城市的购物中心建设方兴未艾。虽然新城开发为购物中心在城市边缘地区的开展提供了时机，但是欧洲郊区区域中心的建设仍然极为有限。1981年美国有1350家区域中心开业，而在欧洲仅有75家。由于在高速公路交叉点上开展区域中心遭到规划部门的反对，因此欧洲城市的购物中心主要出现在原有城市结构中，这种城市市区开展模式相当典型。

欧洲的购物中心与美国式购物中心大体上较相象，但欧洲购物中心的规模一般比美国购物中心小许多。其他不同点有，欧洲购物中心大都建在城乡交界处，〔但英国是例外，英国购物中心大多建在市区〕；美国的购物中心有的在城中有的在城郊。法国购物中心里主题店以特级市场为多，不像美国购物中心里主题店以百货商店居多。欧洲购物中心以经营日常生活用品为主，而不像是以美国购物中心以选购品为主，欧洲购物中心那么以实用品为主。总体而言，欧洲的摩尔开展不如东南亚的菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国迅猛，且欧洲的摩尔的面积规模也比菲律宾等国的摩尔要小。三、日本的购物中心符合日本购物中心协会定义的购物中心，包括有车站大楼、地下街。这是日本独特的购物中心，事实上此类型购物中心正是日本购物中心先驱性的存在。第一家车站大楼是购物中心的在1950年，美国百貨公司首次到郊外的购物中心开店，开始展开购物中心的「丰桥车站大楼」，当初被称为民众车站的这个设施，在都市改造的意义下，有札幌、水户、京都、金泽、小仓库等约60处，1971年以后由日本国铁出资的约有60家，光是1971年新设的局部，楼面积已达150万㎡。民营化为了消除国铁时代的亏损及扩张事业，使用分散在全国各地的铁路用地型购物中心开发持续在进行。第一家地下街是1952年开发的「东京车站名店街〔52家店〕，接着1957年“数寄屋桥中心〞开幕，1963年“梅田地下街〞在拥有260家專专柜店铺下开店，现在有“全国地下街联合会〞的组织，在与东京八重洲、新宿、橫滨車站东、西口，名古屋车站前，大阪梅田、难波、神戶三之宫、福岡天神等周边设施之整体关联性上，发挥了转运站特有的功能。开展过程日本的购物中心以1969年建设的玉川高岛屋为代表，不过那时的购物中心理念，仍未摆脱百货公司的格局，所提供的效劳也较为有限并且集中。从70年代初期到中期，经过整体专业规划、景观设计以及经营管理的大型购物中心开始成为主流，其中尤以位于大阪商业区的几个摩尔购物中心最具代表。例如千里新城的"谢尔西"购物中心、巴恩环购物中心等，它们特殊的建筑景观，例如挑空广场、庭园、喷泉等，都成为都市外围引人注目的消费人潮集中地。从70年代中期到80年代初期，日本开始产生了集文化、娱乐、休闲、运动等消费行为于一体的新型购物中心。例如1978年于东京原宿区开业的拉佛雷原宿，便是一个具有整合功能的购物中心；同时在这个时期也产生了以下关Seawall以及青森的三路德购物中心为代表的许多远离都市、构筑于都市外围的购物中心，并且提供了日本大型购物中心在郊区开展构建的经验根底。为了因应消费效劳多样化以及设施复合化的趋势，还产生了许多超过10万平方公尺的大规模购物中心。在福冈市西日前开张了一间占地25万平方米的大型摩尔购物中心,除购物外,电影院,游乐中心,餐饮店外加能容纳4500辆的停车场使之成为了大型商业中心。但由于日本特大型商业地块较难取得，故日本摩尔的规模一般较美国、加拿大、菲律宾等地的摩尔要小许多。日本的传统百货集团如高岛屋百货、三越百货、西武百货、SOGO崇光、东武百货是日本摩尔的主要投资开发商之一。目前，美国的摩尔开发集团"雀儿喜"也已开始进入日本进行摩尔的投资开发。大型购物中心在日本之所以能够迅速开展，具有两个根本背景条件：第一，日本是岛国、人口众多，因此追求土地及空间效率的极大化，几乎成为所有日本人一致的追求目标。在这种情况下，能够在一个特定的空间内提供各种消费效劳，同时又能够提供定量停车空间的购物中心便成为实现这个目标的最正确手段。加之经济巨大开展条件下国民消费能力提高，使得消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品牌的需求，同时更注重整体购置经历的愉悦，这种趋势促成了大型购物中心在日本的产生。2、购物中心类型〔1〕郊区型购物中心的起源郊区型购物中心的起源要溯至1968年3月泉屋(IZUMIYA)在南海高野线的MOZU车站前开了“百舌鸟购物中心〞，同年11月DAIEI也在寝屋川市开了“DAIEI香里SHOPPER'SPLAZA〞，两者虽在规模、内容等方面，并未引起全国性的关心，但却成为关西地方社区型购物中心急速开展的契机。当时已经有以国内为对象的行销设想来规划购物中心开发的动向，1969年11月，以正统专业开发商为志向的东神开发，在世田谷国道246号旁的多摩川边所开设的“玉川高岛屋购物中心〞即为其例，也就是说，在事前进行周密的调查，决定一个符合地区的购物中心概念，配合汽车化的购物中心构造，首次以百货公司为核心店，追求都市感觉的高品味等意义上，被称为是“真正的购物中心时代的开幕〞。特别是藉斜坡道跨越国道，让车子停到别栋立体停车场的控制交通技法，以及在中庭设置装饰阶梯，可在活动时使用的设想，皆为过去购物中心所没有的划时代性尝试，可以说是后来带动日本购物中心开展的契机。〔2〕MERCHANDISER型购物中心经过1969年到1975年的试验错误期，日本的购物中心经营(开发、管理)KNOW-HOW大体确立，直到今日，强力主导购物中心开发的正是以量贩店为主力、负责商品者所开发的购物中心，日本购物中心的开展依靠此类开发商的地方非常多。近年来，好不容易才开始有百货