【论住宅小区业主委员会的法律地位9600字】

IV论住宅小区业主委员会的法律地位目录TOC\o"1-3"\h\u18645摘要 I29143关键词 I20724一、绪论 17587（一）研究目的及意义 120533（二）相关文献综述 110900二、业主委员会产生的背景 220838（一）业主委员会与社区自治的关系 2221581、业主委员会应真正成为社区居民的自治委员会 2184082、正确定位业主委员会在社区组织中的角色 226711（二）业主委员会与居委会的自治关系 312191、居委会的行政化使其不能胜任社区自治的职能 3257972、居委会的行政化促使业委会来进行社区自治管理 322943三、目前业主委会制度运行现状 324161（一）业主委员会的自治特征 388（二）业主委员会运行现状 3151471、业委会成立的积极作用 3215632、当前业委会自治过程存在的问题 426972（三）目前业主委员会在运行中存在的问题 446641、业委会自治法律法规不完善 48582、业主缺乏维权观念和法律意识 4162613、业主委员会、居民委员会、物业服务公司三者关系混乱 49279四、提升我国住宅小区业主委员会法律地位的对策 54750（一）明确业委会的法律地位 531135（二）政府引导、部门监督 6225601、加强和改进住宅小区业主委员会自治工作的指导思想、基本原则 6175212、进一步明确城市社区业主委员会的主要职责 624369（三）加大宣传，提高业主公共权益与福利意识 6190131、完善社区居民参与投入机制 619802、完善社区居民参与的保障机制 63053、完善社区居民自治的参与机制建立健全社区自治组织体系 713689完善社区居民自治的参与机制建立健全社区业主自治组织体系 721527结论 711659参考文献 8一、绪论（一）研究目的及意义中国目前正处于深刻而广泛的社会转型时期，这种社会转型由两个比较大的转变构成：一是经济体制的转轨，即逐渐从计划经济体制向市场经济体制转轨；二是社会结构的转型，从以农业为主要支柱的传统社会向以工业、服务业为主的现代社会转变。这种社会变动也同样在城市的基层社区中有所体现。随着社会经济的发展，居民民主自治明显，对自己的生活社区有了更高的要求，社区自治建设由此在中国广泛开展，这就决定社区居委会要为了适应社会转型的新形势而不断的改变自己的工作。但在转变过程中，社区居委会行政化的趋势越来越明显，这与宪法规定的居委会保障的基层群众自治、民主参与等目标产生了明显的偏差。因此，对居委会的行政化的后果进行分析后，加强业主委员会在住宅小区中的法律地位，让业主委员会来担当社区居民自治的功能角色，维护广大业主的合法权益，寻求中国社区民主自治的良性发展道路，无疑具有重大的理论意义与现实意义。（二）相关文献综述我国的社区业主委员会开始与上世纪末，现代化的社区业主委员会开始在全国大规模的发展，国内的相关学者开始对社区业主委员会研究开始重视，从那时开始社区业主委员会的有关研究不断有新的著作出现。根据研究成果把研究分为起步和纵深两个阶段，起步阶段大致从1990年到2002年，主要论证科建设社区业主委员会的重要意义，对我国社区业主委员会的畅想。纵深阶段从2002年至今，在第一阶段的总体性原则和方向确立的基础上，向纵深的方向发展，成果可谓“百花齐放”，讨论的更多的是关注社区业主委员会出现的问题，对问题的讨论更加的详细和贴合实际实际，在此基础上也对我国出现的几种典型的社区业主委员会模式进行了探讨，也取得了一定成果，其中主要成果有《中国基层民主发展报告》(李凡，2003-2007)，《转型期我国城市社区自治的参与不足：困境与突破》(李建斌，李寒，2005)，《业主自治制度刍议》(王佩佩，2005)，《城市公民参与和政治合法性》(何增科、[德]托马斯·海贝勒，2007)，《业主委员会制度的缘起、现实困境与制度选择》(卢海燕，2007)，《构建社会生活共同体：新时期城市社区建设研究》(王永平，2008)，《社区治理结构变迁中的国家与社会》(王巍，2009)。社区建设中居委会的困境——对竹塘社区的田野研究[期刊论文]-现代经济（现代物业下半月刊）（车文辉，荣蒙，荣汉华.2009(3).）等等。主要观点有：李凡在其编写的中国基层民主报告中写道：“制度问题是一个基层民主中的痼疾，法律制度和选举制度在居民自治当中，问题依然存在。与基层民主有关系的《居民委员会组织法》等都需要做出相关的修订，使之可以实现保证基层民主发展的程序公正性和群众所需要的法律援助。”李建斌，李寒提出，“参与的不足是转型期社会自治的瓶颈。这主要体现在目前的社区建设实践中，社区居民的参与意识薄弱，参与主体范围狭窄，参与层次较低，主要集中在非政治的事务型参与，多局限与传统的执行性参与。"赵恒提出，“业主代表大会制度是社区自治的关键。”上述研究成果对笔者的启发意义在于：它们从不同方向论述了社区业主委员会的缘由、要达到的目标、现有的模式以及影响社区业主委员会发展的因素和存在的问题。早起的研究大多重视理论与实际联系的较少，在逐渐的发展过程中，学者们结合中国社区业主委员会出现的具体的问题进行分析，更具有中国的特点，更贴近居民的日常生活，对解决实际中出现的问题更能提高有价值的参考作用。以上的研究已经能基本构建起有我国自己特点的社区业主委员会理论体系，为进一步的研究社区业主委员会的建设提供参考作用。目前我国的社区业主委员会还不完善，研究仍处于比较初步的阶段，很多理论体系与城市社区建设中出现的问题还有冲突，这些矛盾正在逐渐阻碍社区的发展。要保证我国城市社区自治制度的快速发展，首先必须明确社区业主委员会的法律地位和组织关系，并应有相应的制度安排。本文通过对于住宅小区业主委员会的法律地位的探讨能为我国社区进一步健康发展起到一点参考价值。二、业主委员会产生的背景明确了社区居民委员会是我国城市自治的核心组织载体的《城市居民委员会组织法》于1989年12月26日第七届全国人大常委会第十一次会议通过，该组织法以正式的形式提出了城市社区自治的初步构想。民政部在2000年11月颁布的《关于在全国推进城市社区建设的意见》，从社区建设的意义，应坚持的原则、要完成的主要目标、组织的主要工作内容方面做出了具体的有指导性的意见，改文献成为了目前指导城市社区自治的准法律文件。该文件的出台标志着居委会体制向居民社区自治体制的转变由试点阶段进入全面推进阶段，特别是当前社区居委会已经出现了行政化的趋势，已经不能充分行使居民自治的职能，在现状城市社区的自治社区居委会、业主委员会、物业服务公司的共同努力。（一）业主委员会与社区自治的关系1、业主委员会应真正成为社区居民的自治委员会改革开放后，城市住房制度得到了改革。商业住房体系正在悄然兴起，房地产已成为主要的工业支柱。现代社区如雨后春笋般遍布全国，并已成为最重要的基本社会单位。社区自治也已成为最有效的方法，反映了基层民主和自治的一部分。当前，我国正在建设社会主义和谐社会，基层社区的稳定与团结更加重要，这在很大程度上代表着我国整风体制改革的进程。随着经济的发展，广大当地居民的民主观念得到了进一步改善，越来越多的当地居民积极参与社区自治管理，社区自治水平也不断提高。每个社区都建立了一个独立的居民自治团体，作为社区自治的主要决策机构，为居民的自治和依法享有公民的民主权利提供了一个平台。该集团具有独立法人地位，业主大会是其决策机构，业主委员会是其执行机构，负责管理日常事务。必要的资金来自所有人，我们的土地正在走向城市化。越来越多的居民选择在这座城市定居。这些居民在建立城市社区的自治中起着重要作用。因此，应在社区广泛宣传，鼓励社区所有业主积极参与，并建立业主大会作为居民自治的权力机构，使业主委员会真正成为地方自治委员会。2、正确定位业主委员会在社区组织中的角色当前我国社会主义市场经济体制的发展对社会民主自治提出了更高的要求，对社会“独立”的要求也越来越高。“监督”也是社会民主。实现自治的有效途径。民主和自治是实现这种自治的基础，而社区的民主自治是新时期建设城市社区的逻辑起点。尽管每个社区的自治形式各不相同，各有特点，但它们的内容是相同的，固定的，而且内容不受形式的影响，基层人民可以享有更加贴近生活的民主权利，因此，基层人民都能过上幸福，有尊严的生活，这是必须遵循的方向和目标。社区自治的模式不固定，有自己的特点。实际情况，为了实现当前和长期的目标，必须大力发展社区居民的自治权，使他们能够充分享受法律赋予的宪法和民主权利。社区自治需要当地居民委员会，业主委员会和物业服务公司的共同努力。但是，现阶段居委会，业主委员会和房地产服务公司的委员会并没有明确界定其角色，不能准确地履行职责，这影响了社区自治的发展。因此，社区自治的关键在于居委会，房地产委员会和房地产公司能够正确定位自己的位置并找到自己的位置，以便他们能够在社区自治中履行职责。（二）业主委员会与居委会的自治关系1、居委会的行政化使其不能胜任社区自治的职能社区居委会的行政化，社区建设的所有的活动都由基层政府出面干预、乃至调度。社区居委会成为政府基层控制与管理的延伸，现在越来越成为代表政府进行基层行政机构。对居委会干部的抽样调查结果表明，有93.9%居委会干部认为各项事务主要来自于街道办事处，相比之下，只有6.7%的人认为来自于社区居民。从法律角度上说，居委会是群众性的自治组织，代表着城市基层广大群众与政府进行互动。但是，社区居委会行政化的结果，使得它不再是民众与政府之间的中介层，而是政府本身的机构，它在上级政府的领导下代表政府对城市基层行使行政管理权，社区行政化也由此带来一系列风险。2、居委会的行政化促使业委会来进行社区自治管理业主委员会是一个由所有业主自愿组织的非政府组织，致力于维护自己的自治权，其主要目的是促进财产的估价和保存，并为业主创造舒适的生活条件。这些任务都是经济任务。政府为更好地管理社区和街道而成立的居委会代表了政府的行政管理。两者的基本功能是不同的，它们的存在是互补的和不可替代的。居委会的主要任务是代表政府进行监督，这代表了政府的意愿，而房地产委员会是一个旨在保护居民合法权益的组织，它代表了大多数人的意愿。居民另一方面，居委会的出现与私有财产权的形成和维护无关，而财产委员会的出现则伴随着对私有财产所有权和财产权保护的迫切需求。所有者。当前，居委会正在变得越来越行政化。这样，房地产委员会就逐步承担了维护当地居民合法权益的重要任务，可以充分表达业主对民主自治的要求，实现社区自治。三、目前业主委会制度运行现状（一）业主委员会的自治特征业主委员会是由业主大会选举产生的，代表和维护全体业主的合法权益。业主委员会是一个代表业主行使业主自治管理权的机构，是业主大全日常事务的执行机构。它具有以下特征：第一，业主委员会应由业主大会(或业主代表大会)选举产生。业主委员会是业主大会的常设机构和对业主大会的日常事务的进行执行，向全体业主负责。第二，业主委员会的活动范围是在社区内代表业主对社区内的物业进行自治管理。它仅仅是代表业主进行自治管理的自治团体，是社区居民进行有效的自治管理的自治管理机构。第三，业主委员会应代表和维护全体业主的合法权益。它代表的是全体业主的合法权益，不能被任何人操纵和把持，社区进行的所有的自治管理都必须在法律的许可范围内。第五，非营利性。业委会是公益性组织，即使掌握着一定的资金，也必须用于社区自治的管理中，不能用于成员间的分配，更不能用于盈利性的投资。第六，志愿性。业委会的成员由全体业主在业主大会上推举产生，通常是由热心公益的业主自愿、无偿地担任。（二）业主委员会运行现状1、业委会成立的积极作用在我国，业主委员会是伴随着现代的住房制度的兴起而产生的。②费梅苹.《业主委员会与中国的市民社会》,《华东理工大学学报(社科版)》,2010年第2期，第62页我国进行了住房体制改革，住房产权逐渐多元化发展，由单位福利分房变为了现在的房屋私有化，同时房地产业也迅速兴起。②费梅苹.《业主委员会与中国的市民社会》,《华东理工大学学报(社科版)》,2010年第2期，第62页2、当前业委会自治过程存在的问题虽然我们在社区自治方面有了很大的进步，但是多年来业主委员会建设的历程也告诉我们，业主委员会建设的现状不容乐观，存在一些长期以来尚未解决的共性和带普遍性的问题。大部分地区的住宅小区业主委员会仍然呈现出发展动力不足、居民参与意识不强等发展状态。业主委员会制度不健全，功能缺失。这就需要我们进步去分析原因，在实践中寻求对策，使之更好的推进基层社区自治。（三）目前业主委员会在运行中存在的问题1、业委会自治法律法规不完善业主委员会的法律地位由于法律法规的不完善而不明确。《物业管理条例》规定：“业主委员会是业主大会的执行机构”。而对于业主委员会的法律地位和性质，《条例》没有明确的定性，依照现行的法律，作为代表全体业主权利的自治组织的业主委员会既没有独立的法人，也不具有社团组织的地位，更不能单独设财务，这种无名无分的状况使得业主委员会行使权利时不可避免地要面对重重阻碍，业主委员会的性质有待于法律做出明确的规定来定性。2、业主缺乏维权观念和法律意识本来业委会的民主选举为居民提供了表达自身；利益偏好的机会。通过民主选举，居民可以通过用票来购买自己所希望得到的、能够增进自己福利的“公共物品”,已使自己的利益能够真实的完整的表达。但是，居民还受计划经济及中国传统的他治影响，不能积极的参与社区自治，进行自我管理。现在的城市治理系统基本上仍然是他治的。另外，诸多业主不具备最基本的公共精神，面对“公共物品”很多业主表现出“大顺便车”的心理。即便自己的利益被开发商或者物业管理企业所侵害，他们也不愿意主动站出来支持业主大会或是业委会来维护自己的合法权益。怕麻烦、怕惹事、得过且过是很多业主的心理。积极的业主维护成功了，这些消极业主也出来享受更优越的服务，反之，失败了也维持现状，大家一块被开发商或者被物业公司“黑”。这些消极业主匮乏的公共精神和严重的他治意识直接导致业委会成立很难，也压抑了积极业主的热情。3、业主委员会、居民委员会、物业服务公司三者关系混乱社区自治需要社区居委会、业主委员会、物业服务公司的共同努力，但现阶段，社区居委会、业主委员会、物业服务公司三者都不能将自己在社区自治中的角色合理的进行定位，不能正确把握自己的职能范围，造成管理有些交叉和混乱。因此，理顺小区中三巨头各主体之间的法律关系，明确各自的职能，分清他们的管理范围，才能更好的服务于社区居民自治。表1三者法律关系图分类业主委员会居民委员会物业服务公司法律1994年中国建设部33号文件《城市新建住宅小区管理办法》和2007年颁布的《物权法》1954年颁布的《居民委员会组织条例》990年的《人面共和国居民委员会组织法》2003年颁布《物业管理法》和2007年颁布的《物权法》组织产生《物权法》规定地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。《办法》对业委会设立的规定是，业委会成员由“房屋的所有权人”业主组成业主大会选举产生，只对业主负责。《委会法》撤销、规模调整由不设区的市、市辖区的人民政府决定居委会员的产生通过召集居民会议选举产生。只是居民负责。根据《物权法》和《委托合同》物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。国务院建设部行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。地位无法人资格具有社团法人资格有经费是否领取工资及其数量取决于业主大会的决定，即使有专职，数量也很少。委员工资待遇由国家财政拨款，居委会的办公用房，由当地人民政府统筹解决。依据委托合同，主要有日常管理费，公共代办服务费，特约性服务收费。明确了三者之间的法律关系和契约内涵是解决问题的根本，自从1994年业委会成立以来，三者的矛盾开始显现出来。《城市居民委员会组织法》中规定的居委会的职责任务中与业委会自治管理有交叉，同时居委会领导的一些便民服务产业与物业公司的业务相冲突，这样使得三者关系混乱，职能交叉，影响了居委会代表政府对基层进行管理的工作又对社区自治不利。四、提升我国住宅小区业主委员会法律地位的对策（一）明确业委会的法律地位《物权法》和《物权管理条例》都没有明确规定业主自治的组织，业主大会和业主委员会的法律地位不明确。该就业委员会实行社区自治。引起了争议。在手术期间。实际上，它们可以通过法律体系中的有关规定和解释充分反映其法律地位，并在自治管理过程中为其提供法律依据。首先，根据《物权法》，业主委员会由所有业主选举产生，是社区业主协会的执行机构，负责业主会议的日常管理。《物权管理条例》第十五条直接规定：“业主委员会应当执行业主会议的决定。”显然，将业主委员会定义为隶属于业主会议的执行机构具有明确的法律依据。显然，这从法律上决定了业主委员会的自治法律地位。尽管没有关于业主会议的明确规定，但业主委员会是业主会议的执行机构，是业主参加的自治组织。佣金取决于。业主自治组织的法律地位是隐含确定的。其次，将业主委员会定义为业主组织的执行机构，以便它可以更清楚，正确地处理居委会，业主委员会与房地产公司之间的关系，并且可以清楚地了解业主委员会与房地产公司之间的关系。证明业主委员会的所有自治权来自每个人。业主反过来为业主小组和业主会议监督业主委员会的实施提供基础。一些科学家建议，业主委员会的赔偿责任应为核心，并应建立一个完整的监督和控制机制。但是，权利和义务是相辅相成的。为了享有某些权利，需要相应的义务。将所有者委员会定义为所有者组的执行机构，可以确认其在所有者自治中必须履行的义务和责任，这是为了保护所有所有者的合法权利，以充分行使其自治权。。（二）政府引导、部门监督为了进一步完善我国的社区居民自治制度，健全城市基层管理和服务体制，现就加强和促进城市社区自治的建设工作提出以下意见：1、加强和改进住宅小区业主委员会自治工作的指导思想、基本原则（1）加强和促进城市社区工业委员会自治的指导思想，充分体现了中国共产党第十七次全国代表大会和十七届三中全会的精神。在这个阶段，为社会服务的社会主义和谐社会的要求。为提高居委会居民的自治水平，提高居委会的法律观念，促进社区和谐，我们将着力于通过社区自治组织的设施，加强和改善制度建设，并努力建立社区商务委员会。成为充满活力的民主实体。对群众满意的群众自治基层组织，将进一步为构建社会主义和谐社会奠定基础。（2）加强和促进城市社区商务委员会自治的基本原则是：坚持党的领导，朝正确的方向发展。目前，中国的社会主义建设仍处于起步阶段。经济体制从计划经济转变为市场经济。社会主义市场经济发展迅速。政治体制改革不断深化。为了积极发展，我们必须坚持进行社会变革。党的领导与法治有机地结合在一起。要积极引导和鼓励社区居民利用行业委员会的自治机构，积极行使其民主权利，管理社区和公益企业的公共事务，并在政府之间建立有效的联系。基本的自主权和良性互动。遵守政府的指导方针和全社会的参与。政府必须适应社会转型时期的要求，理顺关系，转变职能，加强对自治社区组织的建立和邻居自治要求的指导，积极调动社会的积极参与，共享和塑造资源形态，建立社区自治的集体力量。2、进一步明确城市社区业主委员会的主要职责社区业主委员会是社区居民自治的组织者、推动者和实践者，积极宣传国家的有关法律法规，定期召集业主会议，鼓励居民积极参与本社区的事务的管理，积极参与本社区的公共事务管理和公益事业；推动社区互助服务和志愿服务活动的进行；维护社区居民的合法权益，更好的表达社区居民的诉求。及时向当地居委会或者它的派出机关反映社区居民群众的意见、要求和提出的建议。（三）加大宣传，提高业主公共权益与福利意识1、完善社区居民参与投入机制社区要加强宣传，以便让更多的人关注社区事务，在财力、物力以及人力上要多多对社区事务予以支持。扩宽社区资金的来源渠道，减轻政府负担，降低对政府在资金上的依赖，最终目的是更好的为社区居民服务，在社区经济发展过程中，要把社区服务、经济发展、福利保障结合起来，满足居民的不同需求。2、完善社区居民参与的保障机制为了保障居民依法参加，必须在法律上明确居民参加社区自治的权利，必须保障居民自治的权利。为了建立社区服务志愿者体系，有必要组织志愿者服务，建立长效机制，营造人人都能参与的良好氛围。有必要进一步改善社区民主自治，促进社区事务管理的开放性，探索社区居民民主自治，居民代表会议，居民协商会议等新形式。组织，使居民能够轻松地参与社区事务并管理自己的社区所有者委员会的财产，促进社区事务的开放性。完善自治管理的民主控制与限制机制，为居民自治发展的社区制度提供保障。3、完善社区居民自治的参与机制建立健全社区自治组织体系完善社区居民自治的参与机制建立健全社区业主自治组织体系是提高我国社区自治中居民参与意识、参与程度的有效途径之一。应建立健全社区自治团体的管理体系，使居民便于参与社区自治事务，也便于住宅小区业主委员会管理社区事务，维护社区居民的合法权益，更好的表达社区居民的诉求。如居民代表会议、居民协商议事会议等组织，使居民能够方便参与社区事务。社区自治组织应可通过报刊栏、发放传单、广播等途径宣传国家的有关法律法规让居民了解社区自治的地位、业委会职责以及社区内居民的权利义务等，每个居民对社区事务有参与管理、提出意见和建议的权利。只有社区组织的服务水平使居民满意，才有助于提高居民的参与意识。更好的参与到社区活动中，更好的保护自己的合法权益。结论基层群众自治制度是当代中国政治研究的一个重要内容。社区自治是培养公民自主意识、公共参与意识、公德意识和规则意识的重要实践，是建构公民社会