房产项目策划

1岳麓区望城坡建设住宅小区前期筹划前言长沙的房地产正在迅猛的开展，本工程拥有较好的宏观环境，但是由于地块以及周边的微观环境的影响，存在很多的缺乏，在销售上很难到达理想的效果。在对周边环境、消费状况以及在售楼盘进行了大量的分析数据后。初步得出了以下结论，供双方进一步探讨：在卖点提炼上，主要突出节能环保，以长期节约费用来提高性价比；其次开设施工工艺样板间，以看得见摸得到的产品宣告产品高质量；同样以景观绿化作为比肩其他工程的要素，突出投资回报空间；在感情诉求上以形象广告和社区活动树立自由、尊重和亲情概念。在宣传推广上，紧扣销售节点，运用全方位的宣传工具进行短时间的密集轰炸，其余时段以人员行销、DM、公关活动为主要方式。在销售策略上，以较低价入市、小幅频涨、多批放量，以实现工程总收入的最大化。销售价格参照周边楼盘进行要素权衡定价。由于尚且欠缺工程的完整资料，关于销售执行的具体细节、广告方案、工作进度和销售回款方案、促销政策等等资料在双方进一步的沟通后将逐步完善。一、宏观环境分析岂工程裳位置叮及地学位优稍势乓1、卵岳麓谱区望削城坡瞒地处序湖南归名胜穴--紫岳麓求山北展麓，蜓濒临爸水域艳浩大茶的西侵湖渔她场，夹有得霞天独姥厚的昼生态响环境令，访2、伯紧邻生汽车枕西站毒有2瞎5路扁、瘦31淋2路前、3呢14溉路、饰31秧5路蓝、3招17皇路、筒33积3路宴等数挨条公拾交线约路，用拥有犯非常结好的堪交通垃优势惩；近戒邻的荐岳麓亚山而、医凑卫设概施、康大学影城、屋科技盈园、阔商业秤广场或，可阴为业凳主提套供良拴好的培人文适环境遮。且叠为长爷沙建霜设两博型社滩会的盟重点引区域爆，未仅来发躲展潜攀力巨棍大。腿3、春周边呜楼盘骡已经山逐步隆呈现老，共鹅和世葱家和简格林耐星城蜻强化搭了该诊片区枕的高呜档居跳住概脆念。月片区兽以外贡还有槽宜居绳莱茵谋城,率麓山顺枫情垄，麓耳山名领园，铁玛依生拉山稿庄等洋等众站多楼堤盘环师绕。杂总之赢：前确景好榆、现矩状差余，楼舅盘多呜、价歼格近举、户床型大燕。梢二、盖工程顾简介是(一幅)嫩工程念SW柳OT完分析妈1.段工程秧的优跨势盾1.暑1看交通哥便利下、四模通八童达住劈隶工程手处于爪汽车读西站甩旁，该紧邻留但不驱接壤绒交通垦最繁皆忙的妹金枫本路。州向南梨几百畏米即存为荣滨湾镇锁，五厉一广凯场，舱公交周车辆胞众多砌，交园通非巴常方幸便。婶1.世2植该区杠域是复被市济场认屡可的贱高尚攀住宅侄区之滩一掠异逝岳麓烟区较雷早高糠档住迈宅建炼在周慎边，鹅并在饲市场观上维些持着砍一个跑较高帆销售疾价位营，共尽和世更家，察格林扛星城挽使该强区域部的市钟场形乡象已蚂定位醒于中扇高档猎住宅挨区。州1考.3祸最有粱开展猎潜力蛙的地蚂区耐贯威随着绍市政所府的肚搬迁翻，大倒学府匹城的或文化挑气氛骑，岳愿麓山米的天盈然环敏境等拔等，织岳麓态区将慈是最那么有发快展潜隐力的驶区域椅，项培目的地增值葱空间昼很大专。圾1.含4届周边喂楼盘城开发秩较多犬，形锯成了雅气候妙鼓惠敲工程警周边屡开发预的楼翻盘很激多，袄已经助在市维民心牧中形绸成了劳印象寇，成第为了袭住宅舍购置句的热寺点。义1.鸣5猴户势型结劈构多轮元化焦怜脊工程雹不仅挖有多超层，齿也有遥电梯锐公寓磁；各论种面爽积的正房屋借配备片较多坚，消滚费者苦选择嘱余地转宽松凉；小晶户型蔑总价百较低模，方路便投储资。拢盟2.心工程耳的劣搜势汗2.胸1项记目体粥量过矩小，缩营销截费用望受限国制雹因衡工程泉住宅便面积凶只有艰X万匀余平摩米，圾长沙孩销售群单价压不高龟，将忘会影职响推策广费袄用，车进而案影响毁销售抬情况些。忧2.号2周填边不捡乏竞弱争物朴业，鬼且其袄价格标更具滚竞争抖力摆卸过周边晃楼盘仔聚集割，在椒售销锣上就夫会产恒生竞臭争。透2.赔3入潮住时锻间嫂滔炉周边弄有竞料争的众物业骡要么格已为膀现房笑，要欠么近衫期交晚房，已而本教工程仅为一炭年后麦的现擦房，让这种哗时间形上的朽距离秧会流蛙失一允些潜痰在客撒户。钞3.篮工程垂市场舍时机怜3.价1该战区域六是日饼渐形葡成了闯住宅鼠聚集断地党由于痕岳麓擦区的昆特殊摄地位本，项角目处尤于炼河西弯和河故市之获间，贩更由论于该医区域鬼拥有伟格林淋星城售较早山的销盖售，主加之咐最近芬该区远域一套、二怜个中盒高档亏住宅友楼盘盟的炒肾作，照从而帮使市棋场上皮较容蔑易接月受本果工程换的价煎位和暮形象户。搬3.微2色河西瞎的快斗速发瘦展及但人气树商气主的逐为渐形充成，蒜无形碰中带而旺项立目入馒市。乞为了摊配合盐河西厘新区步的建抄成，乳大量搏拆迁捐旧房要、兴疫建绿拍地，谨市政仪府的问搬迁拐，君加之跳其a样处于殿大学锐府城侵良好航环境吴，使搏该区粗域容码易极茧速聚薄集人俘气，固在多漠数人启眼中术这是辱片具路有发怕展潜触力旺敌地。偷3.弹3是哭有别违于市畅场的胜小户更型电锅梯公蓬寓善暮灯市场茎上电莫梯公民寓越察来越牧多，齿也拥冬有一撤定的秋买家堤群体剧，但兔这类俘工程朴在户扔型设式计上管越来煌越大往，购醒买总后价较侮高；械如果瓜本项顾目定鹿价合邻理将壁会吸知引一茫局部姓投资萝型买泄家。贴工程寺威胁互分析温4.营1直胖接竞仰争对界手对零工程很造成趣的威闸胁重佛告目前擦正在贼销售寻、已帝开工瓣或准问备在祥此拿留地的锁住宅碍工程屋增加引，由糖于该似区域皮确实激已形消成住垂宅开遭发气稠候视，墨这些悦无疑叉会对己本项均目开脆发、派销售仙产生艰竞争氧的威搞胁。熟4.眯2从板块王竞争狡压力蛋大删羽愈板块净间竞钉争进较一步更升级臣，南躬城、直星沙段、体共育新忙城、图市府牢以及笼市中触心等凝板块吹的竞素争压值力最副大。键20糖09活年，平各板逆块的罢供给塑量继滩续走汤高，押板块戴间的法竞争剪进一体步加刘大。绞特别鼠是南之城、忙星沙卸、体室育新凉城、勇市府戚以及妖市中勤心板丢块0刚9年珠预计阅上市香量都粘将达伏10尸0万要平方去米以稿上，贞竞争缺压力届将进俱加剧自，其嘴中南方城板猾块、秋星沙块板块挤以及碎市府查板块徒供给淹量巨努大，欺将处铲于严码重供氏大于竿求市贡场局列面，区市场奖竞争扒将进价入白例热化毯阶段源。告4.窄3相目前负市场谜并不寄景气贝经济清危机咸来袭克、需帝求下占降，稍供求概矛盾承进一描步凸们显。夺由于惩经济膏危机秆的影塔响，应局部摆消费腊者将勤推迟抓购房货方案摩，2厘00剥9年叠长沙绿市商倦品房睛的需裙求量隆将有热可能自进一杠步萎苦缩既。曾4.秧4体市场落前景都不容酸乐观箱踏绍还考20急08影年，震长沙利市商成品房椅供给省量激篇增，笨达1雀23宾0.历95逐万平残方米镇，消煤化量桑只有腰68狼0.番79候万平熔方米诉，市刷场存辩量为键55拆0.挣16士万平卵方米盈，加及上2孟00汽7年稻40吓万平幅方米吼的市岸场存贷量，驻将有遮59袄0.病16绝万平融方米隙的市磁场存脚量进境入2取00逆9年指消化请，加沿上2哑00主9年逮的新胆上市俗量，冷整个塞20数09伶年的画市场块供给士量预城计将肺到达接11稍00巾—衫12业00贴万平历方米沸左右郊，明次年的钥市场爸竞争哨将进非一步煤加剧洽，市塑场形束势异限常严脸峻。垄。这〔二嘉〕订工程燕定位事1、轨工程镰卖点艘定位桌分析阶╳档景观保绿化刷：周事边项竖目无鸽一例渐外的恼以绿赠化和气景观绑为宣摆传重到点，府以此菠为卖秋点无州创意谨，不都能吸削引消赖费者乘强烈纽关注铃。三╳调销售谷价格坟：房尺产开妙发是睬为了俩盈利台，开央发成遍本低姐可以叉做一喜定的氏让利域，但袍决不遭能以幕牺牲烛价格让为代咏价，闻而且内价格翁战抢雾夺市球场有霞一定健限度酸。圣╳胁生活茧配套种：这装不是鸣本项击目的舰优势剑所在遭，相醋反而孩是弱袍点，犬不能筒宣扬米。哗╳帖户型享结构身：消再费者象对此发并不吼很专焰业，湾即便蜻宣传鸣也是鼓成效趋有限泊，况稀且每侄个楼皮盘都地有一幅局部召户型断不好本的房炎间，起对自肃己也仅有一旧定影倍响。痛╳惜开展险前景汽：太渠虚空朝，消驾费者邮更加把关注尘现实珍，前宅景也咬意味介着不躬确定兵。钳√突周边彻环境凭：以并岳麓脏山为目主要次风景摇环境但，加距之周个边的努大学完府城武，产僵品周秆围环闷境是姥可适炸当加在大宣薄传，逐但应烫有自筑己的在宣传黑特色忽√挂产品增质量负：是梁消费捕者最桶关注不的因见素，插由个执别楼踢盘已璃经在交宣传扑，但殿是仅膊仅停将留在看纸面弟，没像有让悬消费恶者深西刻的幸感知滔。我购工程戚应该袄以体们验为尘宣传馒。辅√耗环保勒节能起：目佳前还士没有姐楼盘争进行德大肆怜宣扬虑，是恳可以旋发挥厘的市胀场空妈白点贩之一风。浙2、留工程叨卖点驱定位况表现庭2.为1、侍环保锐节能网——年外墙喇隔热士层：律截司建筑求外墙奏覆盖闹一定递厚度浊的保据温材灶料，蹦以低稀档达伶州地喝区冬谅季的抛严寒沿和夏弓季的饰炎热甜，可房以在妙四面臣墙壁剥而不眨是只羊有北置面使耳用一浪定厚中度的卖隔热播层或覆者高段性能真的保庙温涂会料。残在同机等条沈件下需会隔愧热2玩-5光度左闯右。尤——蒸双层悦玻璃列：渗虾畏因为巩工程妻临近引南北暴干道衣，巨求大的辜车流脚量会撤对项尺目产召生噪粮音影寿响。建而且川安装门双层狠玻璃捧以后懂，也榜会隔照热2楚度左马右。喝——扮地暖骄系统励：形量橡工程赵安装坑统一封的地放暖系着统，弱不仅燕仅开殿创达蚁州先滨河，船使项灯目提份升一冰个品顶质。须而且括统一民供暖球和制龟冷将虽会大西大节牢约住辞户的掌经济畅本钱胁，对霞社会洒也更斗加环冷保。业切净备注允：因降建筑醒设计互的强么制要课求，逼都有映节能月局部翠，首塑先是膏最低夏标准谁，其亚次没岭有进那么行宣此传。镇装别新建盐房屋胞因环那保节此能将宏会使慰造价尝增加昨80逆-1著20本元/垫平米京，具倚体成符本需弓要工航程部捡核算质。草恢融环保橡节能辽的投旋入会换在其绸他卖臣点处维于弱娃势的金情况最下拉耐小销制售价脖格的与差距关，增练加收线入。孙2.纷2、趟工艺忠样板睡间衫产品呜质量朝看得就见孩——杜施工焰工艺粗样板仇间渡携紧一般薄的楼乌盘销柴售都省会强独调自号己的步产品这质量窃和施练工工奋艺，嗓但是激往往彩都停善留在统嘴巴皱最多航宣传教资料锐上，鄙对消哪费者术而言四听过侨就忘甜，甚监至是盈认为田开发炒商为笼了卖寿房子事而编铲造的蹄“鸡谎话饮〞辩，根犬本和腥施工崇现场道不是迅一回吓事。碰盘捉作为稠消费巩者花讯费一跳生积枪蓄购拆买的湖房子昌肯定义是谨寸慎又蔑谨慎俩，在温价格怜选择纤余地晃不大缓的情震况下迎，房狠产质马量和看周边谨环境欢就成弯为了表比拟喘的对幕象，灿我们献工程歪面对猛环境串不占蚁据相圈当优轰势的券情况巡下，滩只有蝴通过唯改良龙产品茂质量照并且正独辟芦蹊径瓣的宣吗传才始能制艺胜。葵乎疲建议磨开设思“厅工艺貌样板隙间柏〞答，让惯消费阅者亲译身体劣验项蜓目的昌工艺蕉和产推品质阶量，斗进而富强化燕产品榆品质甜和价继格，轰取得捕工程粘竞争餐的优饱势。挖例如圆：懂——拜制作杆2米胞左右慢1:骂1的昏外墙系墙体泡，切钳出横求断面字，阶揭梯状平的将聋各个碗工序突进行稀展示共，用端射灯勾进行薯照射鼻，旁样边安辩置工纯艺流疯程和朋材料疼说明浆，供改消费旨者参互观。勾同理森，还竹包括扒门、浆窗、蒙楼板照、管绕材、泪电线雁……跃——药每个如产品他单独氏制作惜单独舱展示果，割集裂开疯来摆叉放在喝售楼棚部现动场，破同住富房样狗板间拿保持陷一定孤距离绵。弊——夏通过失公证坝部门胁进行戴产品暴工艺训的材不料公回证，灯将公荒证书脉和订怀货合士同的型影印昆件摆尝放在乖相关毛产品嚷旁，帖向消却费者梦说明漫货真裕价实忘。谱——楼同样识的工圣艺样打品制傲作两叮套，请一套其保存宜在售叮楼部殊现场界，另行一套敲进行庸巡回档宣传品时使佣用，日或者屯安放宗在第腥二售减楼部斑。译3、宿消费顷者定危位订3.界1、妨较注杏重自赴然环桨境的钱消费盘人群荡；蓝哑生不活在帮市内烦，原搬来居斯住环小境不孩理想办〔环匪境的愚吵闹蚀或污退染严缴重)帐,希敏望有稳好的智生活粘环境炕的消抱费者期3.鸣2、内长沙浇市区拉以外么准备过进入闭长沙胜购房控的；猫置湿a现躬在生蝶活在造长沙耽以外字的地秀区，东希望绣能够丧在长条沙安滴家材符耍b希恶望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