房产项目可行性报告3

1房产工程可行性分析报告内容可行性研究应包括以下内容：工程决策背景及摘要一、外部环境城市开展规划与土地的关系及对工程开发的影响，如：交通系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将公布等；土地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略开展等方面的地位。工程渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素工程启动对公司未来几年开展战略、开展规划的意义〔一般3—5年〕，在公司开展中的地位〔是否核心工程〕；苗公司随进入勤重点点区域铺市场财、项步目合笨理布凡局，责对公跑司提奔高市授场覆冻盖率钉、提沫升品持牌形撑象、火降低绑经营我风险堆、扩牢大社惨会影买响力诸的作就用；近从公僵司未粗来的庆利润黑需求限、可扑持续旬经营酒等角潮度描黑述立怜项的船意义魂；指第一迁局部签：项染目概模况滨土地杂位置寄土地竖所处尖城市疲、行湾政区炕域、齿非行派政区酱域〔廊经济幕开发损区、帅商贸沃金融渠区等岗〕的向地理触位置损。密附图溉：项梯目在绢该城客市的虎区位规图，萄标记们出土萄地区教域位添置，数与标甲志性蒸市政敌设施巡、建灶筑物古〔如盏市中香心商用圈、贩机场声等〕眉的相员对位道置和状距离参、地校段的怖定性奉描述磁〔与袋主要抱中心巷区域公办公逝/商倍务/举政府每的关运系〕申。慢土地摇现状增四至虽范围详；勒地势第平坦霞状况股，自呀然标夏高，昏与周大边地共势比颗较；阻地面持现状那么，包剑括土卡地内康是否黄有水每渠、黑较深烦的沟爱壑〔座小峡卧谷〕逆、池逆塘及盟高压悬线等思对开黎发有族较大复影响售的因翁素，冲并计番算因县此而栗损失帮的实刮际用板地面省积；鼓地面液现有出居民浊情况舒，包书括具叶体居瓶住人幕数、做户数第，工授厂数姜量、后规模关、产荣品性婶质、辉开工绸状况少等，狭并说男明对作拆迁纯及项弄目开锡发进拿度的器影响头；蚀地下阵情况陪，包孔括管艳线、韵地下柳电缆挑、暗偏渠、贯地上舒建筑陡物原栽有桩叙基及赔地下反建筑搞/结概构等哭，地尊上地冷下都坐要注班意有保没有监受保茎护的维历史兔文物宗古迹守、可扎利用现的构全建；弟土地步的完鸡整性钥，有膛否市阶政代贵征地答、市恭政绿荐化带岂、市汗政道管路、焰名胜肃古迹幻、江码河湖恩泊等望因素袋分割卖土地饲；钥地质舅情况窑，包乖括土脾地结恢构、博承载碗力、豪地下薯水位皆和抗翅震性科要求笋。龟附图闷：平高面地徒形图章，标央记四断至范雪围及帐相关场数据愁；服幻娃臣地形使地貌匠图，吗主要扭反映脚土地训地面条建筑微、河污流、乎沟壑钓、高诚压线旅等内酬容；妖蓝覆退地下伟状况素图，厨包括铜地下左管线套、暗招渠、菊电缆梳、光棋缆等岸。炒工程巷周边沈的社它区配孙套幼〔一赞〕周宵边3续00葡0米虽范围蚂内的症社区指配套造交通择状况启公交鲁系统抹情况旬，包哲括主泉要线条路、束行车陷区间剃等；害土地汁出行窗主要余依靠滴的交裙通方贩式，康是否绑需要母开展拥商自放己解舍决；薯现有膏交通倦捷运赔系统格，近敢期或暗规划般中是瞎否有柳地铁轿、轻甩轨等裹对交珠通状聚况有攻重大忌影响盒的工凳程。奸附图退：交牢通状之况示妹意图堤，包双括现齐有和百未来社规划厅的城抛市公岩共交传通和还快速示捷运议系统般；垂教育寨：大惠中小防学及解教育惨质量何情况典。升医院落等级膨和医掀疗水适平曲大型贱购物置中心费、主界要商输业和茎菜市抹场箱文化高、体恢育、械娱乐塌设施公园银行邮局其他陷附图位：生罢活设内施分面布图蒙，具阶体位污置、底距离宝。漠〔二脱〕土禁地周丛边3奖00月0米济外但输可辐殖射范君围内况主要璃社区毫配套投现状窃工程季周边丽环境每〔根拒据个泰案特律性描方述，刊没有治的可厚以不蕉写〕证治安决情况急空气禽状况经噪声淹情况避污染昌情况池〔化晌工厂资、河混流湖递泊污宽染等火〕巾危险讯源情隆况〔陡如高薄压线勾、放郊射性吵、易泛燃易冤爆物娃品生碗产或动仓储看基地伍等〕陵周边星景观谎风水叠情况威近期孤或规父划中痰周边盟环境牌的主乖要变死化，得如道河路的亲拓宽梯、工跪厂的程搬迁番、大级型医吵院、功学校锋、购悦物中援心/洽超市铲的建挽设等铁。其他瞎大市垫政配泪套〔情都要驶说明菠距土糊地距岔离、旁本钱陡、接初入的矮可能煮性〕升道路晌现状渔及规戒划发顷展石包括沃现有洪路幅犁、规错划路们幅，陈规划构实施灶的时雀间，辰与土摆地的印关系坚〔影逝响〕斤。稿供水召状况撤：现拾有管母线、摆管径端及未峰来规哀划和贸实施欺时间三。登污水丑、雨历水排能放：坟现有骗管线亏、管摆径及删未来丙规划件和实雄施时越间。圾通讯障〔有涝线电执视、售议、网驼络〕兄：现村有管织线、轰上源锤位置伍、距跨土地日距离眉、涉哭及线请路成敲本等典。触永久饼性供讲电和寸临时吨施工课用电故：现深有管势线、填上源珍位置炮、距幕土地钻距离叉、涉光及线诱路成度本等断。托燃气扎：现册有管过线、解管径详、上宇源位愉置、脱距土挺地距愁离、幅接口辰位置聚。汤供热宜及生葡活热掏水：无现有尤管线偏、管垄径、名上源骡位置档、距疫土地贪距离窜、接礼口位竭置。骄附图疯：说舱明上层述配谜套设忍施的座管线持走向视、容产量和宗接口汉位置留，及漫未来简规划镰扩容隐和增钻加的炮情况宁。恳规划俱控制浅要点拜总占晓地面厦积、极代征煮地面以积、币净用询地面摇积、申绿化腹面积着、道增路面敲积棋住宅搞建筑何面积以、公船建建条筑面怪积，累公建鹿的内姜容，炒并区汇分经应营性进和非兆经营月性公权建的役面积蹲综合财容积鹅率、能住宅鹊容积贱率散建筑摊密度控高侄绿化授率其他益土地寺价格蔑土地喝价格澡计算梯的方框法，袍假设有妄代征下地要届说明炼代征盏地价丧格。阵根据忽购置省价格竿计算止总地役价、晚楼面缎地价驰。跳土地标升值策潜力断初步张评估草。馅从地坦理位忽置、穗土地那供给讲、周筐边环员境及胀配套同、市宋场发曲展状桃况、面政府硬规划艳、城勒市未山来发距展战蓄略等烂角度蛾对土忘地升猎值潜较力做组出初纸步评为估。渐近几堪年与目本案宜相临俱地块挨的土茶地价膝格比误较分谋析。口立即哲开发嘱与作者为土哑地储扁备优吨缺点愤分析甘第二袍局部巷：法乔律及碍政策草性风亡险分房析清一、纽工程期用地同取得躺土地述使用钳权的医法律吉手续呈现状拿描述撕工程辽用地怒现状券土地奥所有念权归侍属期土地遍使用滔权归故属冷土地妨的他嘴项权糕力〔倡如抵杜押权矩〕饼土地狐的用像途正有关凉工程是用地韵现状叉的政攻府文川件〔戚写明废批号闲或主促要内列容，炼复印墨件作多为附蹦件，胖并索棚引〕谋方案凶手续瑞工程花是否搭已经壤立项凯立项航主体借是否躲能够惊变更芹立项颗变更鼠条件碎和时烫间诸4、侵有关叨立项鸭的政己府文咱件〔占写明拴批号值或主瞎要内皂容，完复印孤件作阵为附醋件，哭并索喜引〕窗规划批手续刷1、此规划冶用地习所有庭权归座属洁2、般规划而用地狡使用摧权归节属员3、辫规划叹用地稀用途灶4、父有关浩工程镰用地献规划恨的政卫府文愚件〔含写明握批号森或主吸要内片容，拜复印逮件作资为附挑件，疮并索牢引〕惊土地蛇手续程征地拐批文循土地宿使用往权出味让合搁同彻拆迁摘安置覆补偿薯有关韵工程阵地块舌的政知府文俭件〔督写明界批号吊或主叫要内捉容，投复印避件作晴为附齿件，厅并索夜引〕薯工程修用地冷取得喘土地搭使用跟权程留序评犹估投取得章土地的使用汪权的展程序距描述渔取得扇土地隔使用愚权需胖要的雹工作传日循取得错商品杠房用死地土靠地使甲用权裁所需蛾条件蛇取得沃土地诵使用饮权的释风险填及控淡制〔殊取得侮土地贝使用忠权存诵在的棒不确哪定因伍素及倾解决拾〕朗工程锁用地遇土地蓬性质京变更却的评芦估〔非已经辛是商鹊品房胳用地甜可以兵不写泥〕触土地亚性质六变更伴的程回序描值述和氏理由包土地应性质个变更渴的政喊策支展持或暴障碍呜土地赏性质声变更哭需要蜡的工筐作日军政策舟性风醒险评脚估怒政府我资源锐利用板的评核估：束当地副政府膊对外萍来投否资的侮态度丢；核当地标政府傲职能伐部门复的办么事作剧风；际当地房政府听对该士工程登的关喷注程榴度；符地块桑周边镇已有带开发轧商项熔目成娇败的寸政府高因素辈；亮与政放府合症作关担系。呜政策热变更单对项非目开表发的毙影响译：龟城市贯规划饿限制猜或更辱改；袖突发扛性政和策等障政府妈因素勾导致寒工程隙中断酒开发浊、报如批报倾建流甘程无户法完亦成、窜工程葡开发枝期间铜土地棉性质射变更覆受挫成，从求而造榆成前帖期投岗入全惰部或绑局部枝损失商的可店能性吹判断朋。颈二、金合作慢方式耗及风妇险评据估绍合作舌方基团本情蛙况：嚷合作崭方名堆称，约主要导股东狼构成担情况走、资秀质等敞级、蔬履约乱能力恒、注紫册资落本、易特殊刘背景呢等。踩合作价方式妇：拌合作女方式赖描述草例如槐：一热次性踢买断撒土地蚀、建仓后分扒房〔证面积尚〕、惰建后关分销聚售收璃入、征建后甲分利郊润、店共同因设立桥公司竭等。月选择票合作康方式乖的主捞要原刮因翻主要趣合作喉条件铜双方险的主蓄要权鱼利义麦务描屡述，屯包括任但不俩限于贵：挥报批炉报建附手续蛾办理畜拆迁胁安置魂补偿明于付款坝内容培和条鞋件丢交地沟标准炉除直纱接从矮政府及出让寺土地德外，曲都要鞠明确概对方炕一定叫能够圾提供窜正规抖税务你发票讽。对刺分房晚、分需收入躺要明挽确合比作方爽是否宽有承葱担营已业税珠的义暗务。趴合作葛风险伸评估摸：绝通过议其他录相关共渠道悄了解已工程粒背景哪资料事：如张土地堵方转搏让的妇原因造、曾军经或应正在传洽谈口的公戒司；企土地刷使用桌年限过；尖土地匙权属船有无爹瑕疵昏，抵联押或超其他粮的法晌律纠够纷；穴土地污方的有信用克；懒付款问进度报及与瓣土地爬出让品〔转铺让、堆合作并开发屋〕土签地手怨续的烛配合谱；刷其他裕与合初作方继式相姐关的愤当地棉土地置政策烤法律救法规渠。耻三、六总体砌评价葡对各垒项法律律手齿续和扁程序湖的可炕操作烤性、灿合法追性，价风险宿的可奶控性雷进行划评价全。如汉：签再约合叨同中歪明显谊对我旺方不伴利的绢条款轮及其转考虑叔；部复分或小全部凝条款阅存在麦的不陡确定搁性因哀素的寺控制蜘；不贴利、来不确分定条呆款可勿能遭柱受的蚂损失王和对盼开发键进度独的影事响等症。党第三沿局部秃：市睬场分古析巩区域洽住宅件市场粥成长脑状况爬区域宁住宅攻市场码简述黎形成植时间家各档烘次住糕宅区敢域内金分布讯状况师购置今人群践变化配区域晃住宅逝市场眼各项旨指标嚷成长幅状况度〔近仪3-昂5年梦〕洋开工叙量/得竣工普量胸销售恐量/跃供需良比汽平均集售价龙区域泡市场再在市壶内各梁项指额标的帮排名睛状况倍及发含展趋次势谎区域删内供塞应产余品特扶征狡各档爷次产场品供减应状竞况肿各档协次产设品的董集合烂特征携尤其苍研究兆与本由案类慢似档探次物坟业的照特征仗平均饺售价拳开发览规模犬产品钓形式拾平均亚消化孟率倡平均饼容积论率打物业恢在区位域内晕分布标特征看区域烟内表期现最兼好个待案状属况样附图叫：项乳目周混边楼犯盘个图案分耀布图灿，其羊中一周些具波代表澡性的群未来拦主要讲竞争遥楼盘首还要丛配置勿现场粒图片姐。仇未来晒2-赖3年目区域获内可诸供给否土地歇状况吗、产踪品供条应量馒和产狡品类绣型反分析症：本氧案在碍区域针市场辰内的慈时机瘦点和规威胁福点旦结论扰：惧区域誉市场艳在整忽体市粱场的河地位蚁及发世展态针势仪本案吴所在桥位置养的价苹位区郑间和坚本案生开发表产品粒的价赶位区惩间及丝总价劳控制售本案焰在区曲域内隙开发伙市场氏潜力链本案意在开遣发中予的营舅销焦愚点问去题娘区域牢市场梅目标尾客层掘研究绣和市估场定婚位杠各档国次产捷品目闯标客减层特围征及忆辐射吴商圈艰范围衡〔建凡立在重本区掘域参铲照项丽目的乖经验董研究漆及全便市的招趋势召特征阴上〕负本案座目标聋人群谱特征新：区烛域来疤源、风行业缘特点宗、产槽品力微的偏块好、部购置盘方式懒和主择要的独关注强点、萄诉求隐点。稠确定受目标版客户其市场就定位颜整体担市场特对本狠案有匪重大挡影响射的因弓素讽产品恭特征络、重办点个圆案、砌成长节状况急、市肺场容荐量、限消费涛者特浆征等具。旱产品惰定位致及建洽议饥户型糊类型霸、面堆积标稼准、纱不同肤类型尺产品偶的比激例。梅第四矮局部匆：规事划设的计初浸步分好析圾一、玩规划选设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