房地产-工业地产：空港活力城-蓝光IBP空港总部基地项目整体概念策划初稿

空港活力城空港活力城！实业而作2233从国际大都市城市发展经验来看，机般均为城市重要的人中和片区，其载正在推进。但对，目前，尚缺乏港片区存在城市成都向南发展的格局已经形成，现人民南路发展已具规模，下一步将向两侧进行拓展。本将引来城市发展机遇 44、伦敦都市圈、巴黎都市圈、东京、伦敦都市圈、巴黎都市圈、东京是中国西部地区城镇分布最密集的区域(城市密度：1.76个/万平方公里)，具备良好通体系和丰富的人力资源，有望。将成渝经济区建设成为我国经济实力最强总值达到65,000元，城镇化60%。成渝经济区将成为中国第发展总部经善周边区县配套服务。四川省“十二，要做强成都都市圈增长极，规划建以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际化现代新城区，力争再造一个“为天府新区和双流展示了未来发展聚集，将为物业市场，尤从城市发展的国际经验来看，城市的分布显现出了聚集五带”中“成都发展核心”区域内2011年5月国务院正式通过《成渝经济区区域规划》，双流位处”天府新区” 核心区域双流县位处“成渝经济区”和“天府新区”的核心区域，并省承接全球产业链制造独有的空港资源和丰富的高校资省承接全球产业链制造独有的空港资源和丰富的高校资业和高端服务业的先天优势，具55双流未来有望成为成都的城市副中心双流县位于成都向南发展的轴心区域，拥有悠久的历三面环绕成都，被称为“天按照国际标准，双流县已经进入工业化后期。全县综全国百强行列，蝉联中西部第33位跃居第27位。并被国家发改别命名为“成都国家新能源高技术都国家新能源装备高新技术产业化根据全世界城镇化的经验，当城镇化率在50%以下时口迁移路线主要是从小城市迁入大城区，最终形成大都市圈。随着中国重要组成部分，将迎来新的发展契66成都发展空间巨大成都发展空间巨大市机场发展情况现代航空运输功能的扩大将促进双流经济的腾飞，巨大人流量将支撑大型零售市场1992年，美国知名教授卡萨达博士提出“第五波”理论：过去世界上大城市发展先后依托内、铁路和高速公路，这“四波”依次兴替之后，新的国际经济中心城市崛起的型枢纽机场。法兰克福、苏黎世等内陆城市崛起成为2010年5月，双流机场第二跑道已投入使用，第二航站楼预计将于2012年投入使用，到2015由现在的57条增至72条，国际及地区直飞航线由6条增至15通国际航线44条。基础设施的完善将直接带动成都航空枢纽进入(亿人次)(个)(万架次).2477发展规律，临空商贸业将成为一种必然趋势按照成都国际航空枢纽综合功能区规划，成都将努力冲园区机场88GDP(亿元)增长率GDP(亿元)增长率6,000.005,000.004,000.003,000.002,000.001,000.000.002004200520062007200820092010年度20.0%18.0%16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%成都市国民生产总值(亿元)成都GDP增长率双流县国民生产总值(亿元)双流GDP增长率2010年，双流县地区生产总值达到471.12亿元，比上年同期增长17.5%，占成都市地区生产总值的8.5%。从2006年起，双流县地区生产总值排名在成都主城区(包括：锦江区、金牛区、青羊区、武侯区和成华区)中不断成都2010年统计手册99双流县产业结构不断优化，第二三产业发展良好,城市升级步伐稳健亿元双流县历年三产增加值50040030020002004200520062007200820092010第一产业增加值第二产业增加值第三产业增加值第二三产业是双流县的支柱产业，两产业合计占到了双流县国民生产总值的90%以上。2010年实现第二产业增加值241亿元，较2009年增长25%，是2005年的2.6倍。以太阳能、核能、风能2010年实现服务业增加值210亿元，比2009年增长13.5%，成都2010统计手册区区区区双流已形成现代农业、工业、服务业的产业集聚格局，但缺乏与城市经济发展相匹配的核心商务商业集聚区•据四川省建设天府新城和成都市构建世界想，双流县逐渐形成以区的城市格局，北部体代性，大力发展高端制部体现空港大城市的生态农业和旅游，在牧马空服务业能源为主：以集体子信息、自动化设备、精密机械为主导产业“198”现代服务综合功能区：创意产业、商务服务、康体休闲、总部经济等现代服务业高端住宅、服务、生态旅游区(弗朗西斯电梯有限公司、巨力铁西南科德物流中“198”多功能产业带(区(弗朗西斯电梯有限公司、巨力铁西南科德物流中“198”多功能产业带(创意产业、商务服务、康体休77业园、观庄家具司、鸿鑫司、冠宇品厂2航空枢纽物流、服务、商贸区(汉莎食品、四川省机场集团有中国国际航利水电第五料制造业(四川大学、核工业西南物理研工业公司、华星稀土合金制造8总部经济区(葛洲坝集团、中太建设集团、电有限公球阀制造设等有限9区(远大蜀阳药业、成都星瑞砼材川辉煌科技、川开正化工公司、成都4仓储物流园区(中外运敦豪物流、伊藤物流中新地物流、圆通中心、四川省邮(中国西部枇杷博览园、高尔夫5西航港现代制造业基地、通威动物营科技、科奥达目前各园区除蓝光总部基地外，基本为生产型基地，未来产业升级与转移压力巨大，为本项6655942836(天威新能源控股有限公司、阿(天威新能源控股有限公司、阿公司、彩虹集嘉友科技等新能TownTown面亩本案本案本项目地块与多个聚居区之间交通便捷,可及性强，未来地铁、高铁的导入更能够促进本地块周边公路交通网络发达，与多个聚居区之间联经过本区域的地铁线：西南-东北走向的3号线，设有双流站、双流东成都地铁线呈米字形网状分布，预计2020年前本区域与大成都其经过本区域的高铁：成绵乐高铁将直接接驳机场，为本项目进一步围打下基础现与大件路人货分离。外部将建三条道路与天府新城连接。便捷的路网提供了商务便利，但规划道路主要功能是过境交通，对其人群进行截留是本项目的重大挑战双流的交通规划以“塑造中环，贯通东西”为原则：塑造中环：以快速路标准打造环港路，实现城市与双贯通东西：建立东连天府新城、西至都江堰串联快速路与轨道交通虽能够加强本区域与其他各区县的联影响。快速路与轨道的人群实现大跨度、长距离的交通转另一方面，快速路与轨道交通的过境特征很强，使得从鉴于此，区域内的大型商业必须营造主题以吸引目的性段，如与旅行社、航空公司、机关系，将过境人流量转化成项目人流加气站大件路机加气站大件路机场高速导航站性；临港，可分地块可视性尚可，浅丘及河流均是后期可利用的景观优势停车楼临港路菲TOWN城环港路桥各地块SWOT分析菲TOWN城文文文文本地块2公里范围内现有住宅体量在3.5-4万户，可容纳人口15万左右。根据规划，5-10年后空港新城的人口规10公里范围内，2011年底将实现常住人口70万~75万。庞大的人口聚集为零售商业的升级提供了川大学、西南民族大学、成都信息工程学院等簇拥在项目周围，丰富的人 本项目周围企业聚集度高，其升级需求为未来本项目办公物业销售奠定基础1111611 1111611 242599 44中国国际航空有限公司11西南化工研究设计院112233项目1期、圣菲TOWN城项目地块55668899局成都瑰宝科技股份公司工程公司四川英格尔生物工程股份有限公司彩虹电器彩虹厨具公司成渝高速公路公司产业定位：国际特色商贸，发展策略：主要发展家居家部及电子产业定位：航空总部基地、发展策略：重点发展产业为括以航空空基地总航空关联流企业地培训中心等按照双流临空经济综合功能区产业规划，本项目位于临空总部商务区，研发、临空配套服务、行政商务总部以及科研培训是区域产业发展的重点、临空配套服，重点是总部按照规划，该区域未来还计划打产业定位：西部航空枢纽、物流发展策略：积极发展以机场为核产航空枢纽服务物流产业现代服务业发展力度，以及增加产业临空指向及产业关联性，并形成梯度分布。这将为本杆赢得产业载体以成都航空物流园区、成都双流物流中心、在建空港现代商现航空运输及航空物流业发展相对较好，其他产业尚需强化运敦电器、新主导产业，并形成了以光伏、光主要以工业生产基地未来，未来面临产业升级及转型压力、阿波罗太阳能、成都光电、川开集团、腾中面积(㎡)面积占比(%)套数(套)套数占比(%)8位尚未建立入驻企业产业导向不强，与空港总部基地定位不符龙头企业带动效应不明显，相关企业聚集性较弱呈现物业规模较小，门槛较高，产品线较为单一，难以吸引企业入驻缺乏商业配套，入驻企业及周边居民生活便利性需提升站在项目整体的战以国际化视野和眼注重业态的协同效根据市场情况及项发经济发展经济发展面向法人的总部基地。五星级酒店提升地方形象。鼓励开发大型零售。蓝光集团公司、双流分公司、地方政府对空港项目的目标需要调和与平衡低价格，小产品。销售型物业。以上各方面的要求决定了本地块只能实施写字楼+零售物业+酒店+公寓的业态组合可以撬动整个大盘的主力产品，要么是写字楼，要么是零售物业。酒店投资大、盈利性差，建议仅修建成满足最低标准的配套。为了最快速地实现销售、回收现金，建议做针对投资客的小户型精装公寓。蓝光项目是空港经济区的商务引擎站在城市核心区的战略高度打造蓝光项目按照双流港口核心商务区的理念对本项目进行规划定位空港是项目最大的特色和优势，其人流及产业基础均是蓝光项目最大的资源和政府规划总部商务区的定位及周边人口及产业集聚程度均为项目规划提供支撑便捷联系机场、中心城区、高新区及新津，为商务商业的发展奠定基础。但以留是项目面对的挑战，同时推动政府加速基础设施建现有公共交通不发达，未来地铁及高铁的进入将提升便捷能力。但需通过交通23亩，容积率可达到4，超大体量保障了项目城市核心商务区定位，项目周边及内部布局多条城市核心路网，可及性强。同时内部有河流经过，水项目建成后，将是周边区域中高层最为密集区域，展示性良好蓝光项目需结合自身资源，以差异化策略进行物业开发项目周边处于商业地产供应空白期，具有市场机遇写字楼市场，现总部基地类办公物业市场需求较为有限，而普通办公楼市场供向周边区域进行扩张发展零售物业市场，非中心城区大型购物区不断涌现，全业态、大体量或特色商业其关键在于零售商及消费人群的选择酒店物业未来市场竞争激烈，便捷的交通也为机场商务客源带来外流可能。低也物业开发规模公寓物业主要是满足投资性及过渡性需求，区域公寓市场具有需求，但供应为以国际化的高起点、统一的规划、差异化的功能组团、长周期的分期开发，体想在项目内部的现金流平衡的基础上，深入挖掘项目资源，最大化开发价值，作大规模的写字楼物业开发，以及产业导向的招商策略，符合政府总部基地的要定位思考一：空港价值的发挥本项目最大的区位价值在于航空港，除开空港，仅是一个普通新兴区域商业物业。空港的价值在于人流及产业指向。对于人流：2009年，成都空港年客运量2600万人次，预计2015年可达到4000万人次。该部分人流建议未来可与双流机场公司合作，在本项目内设置机场登机手续办理点(即checkincenter)，旅客可在本项目内驻留候机。同时，建议开通项目内免费的公旅客。而本项目内丰富的商业业态、良好的景观环境、更具竞争力的价字楼物业开发提供忠诚性客户支撑。经我行甄别，对于本项目，空相关产业、部分对空港运输具有依赖的高科技企业、主要公司，以及部分电子商务、服务外包等新兴产业企业。但产业定位思考二：物业开发与城市发展本项目处于空港经济区核心区，周边未来将集聚近70万人口，区域城镇化趋势明显。因此，本项市核心区物业开发，在开发模式上，应将现有大宗用地予以分割，组团化布局，将项目变成城市综合体集群。以体现项目在城市发展中的前瞻定位思考三：不同物业如何拥有市场零售物业对于普通购物中心，未来市场竞争激烈，本区位面临很大挑战。因此需考虑特色化零售，依物业发展案例，对于本项目，可通过大型商品直销购物公园的定位占领客流对于四川特色产品的刚性需求，并结合多元化的业态、更具功能性的购物写字楼物业，一方面避开现有工业用地上总部基地市场的同质化竞争，一方面发挥商业用地且低地价物业，收割城南城市发展成果。在与城南其他物业竞争方面，主要通过产业差异公寓物业：可开发市场接受程度高的LOFT创意空间形式以及居住型产品。酒店：应控制开发规模，以降低其盈利性差的风险。定位思考四：项目利润的最大化现物业市场上，最高溢价产品主要是体现在销售型零售物业方面，因此最大化增加销售型零售物业将其次，写字楼物业的销售也将直接决定效益产出。建议，初期付出利润空间，吸引航空公司、国内龙公寓产品则通过不同档次物业开发回收利润。现高端物业更具溢价空间。定位思考五：开发风险控制统一规划，分块开发，以时间换取空间。控制每期开发的物业体量，建议每期开发体量控制在15万平方米左右，后期视区域成熟可适度增组团式分期开发更具有市场弹性，能够及时控制开发风险。天府新区最富活力城区城南商务副中心蜀文化代言人–国内首个临空大型城市综合体聚集区——组团式开发，每个组团均以，形成双流商务高地，促进成都机场升级–城南商务副中心——集聚双流主导产业高端企业，代表双流商务形物业满足空港经济发展要求–天府新城首个活力概念综合体——创意的开发式购物街区，富有活力地标项目开发策略：DRS开发模式(Driving带动——Reinforcing强化——Supporting支撑)ving业项目开发，以零售项目作为开发主线，继而带动区域成熟和发展是常见的开发其开发的核心也在于零售主题性选择及持续经营，特别是依托于空港，快速树立forcing影响力及品牌力后，以产业发展作为强化发展动力，通过明晰的产业导向及行业pporting零售物业定位主要依据于空港区域零售案例、区域消费人口空港区域是本项目最大的零售商业资源，吸引空港人流才能快速形成商业氛围。需充分借势空港人群消费需求，与之契合才能实现商业价值溢出。在空港为核心突破口上，再导入相关商业理念，挖掘商业区位价值，进一步拓展商业空间。具有地方特色具有地方特色的民族文化产品是吸与旅行社保持良好的合作伙伴关系本项目可建立蜀文化特产商业区，客紧邻昆明机场，占地6000余平方米规划有鲜切花交易区、干花香包交易区、土花卉市场将作为旅行社安排的免费特色景旁边专业精油社保持合作关系，每天接队约1500人左右建于2004年，距昆明国际机场1.7公里，总面米主要经营鲜切花、干花、仿真花、花卉制品名贵药材、土特产、水旅游商品佳盟花卉市场每天接待游客达到近万人次。、恒基兆业地产、香港中属下新中地产,000平方米楼设有多种休闲娱乐设施，包括中区首家备有五alaceIFC区；定期举办不同形式配套设施先进，是世界少数采用双层电梯的大设有市区预办登机服务柜台，方便商务和观光之乐趣邻近港铁中环站，设有行人天桥连接渡海小轮要交通工具，为访客提供最快连接市中心，往返快捷便利空港商业案例2：IFCMALL国际金融中心商场通过市内登机服务截留机场旅客，便利性释放商业价值市区预办登机服务柜台的设立巧妙FC临行前的购物娱本项目可设立登机服务&购物活动商业中心，这样能吸引大可满打发C空港商业案例3：香港东荟城，折扣卖场是空港周边商业物业主要发展方向，且工厂直销中心正与奥特莱斯齐头并进，聚集特色，打造目的性消费胜地港国际机场10分钟新世界发展、新鸿基零售商业(4.3万平方米)、写字楼(甲级，1.5万平方米)、酒店(2.2万平方米)客品牌多、折扣大：云集80多个国际知名品供低至三折优惠物业品种丰富，提供多样化服务：包括水各国风味佳肴，以及全亚池建筑风格独特，配套设施完善：天然采光置、储物柜、现金兑务等为消费者营造便利空港商业案例3：香港东荟城——游客离港的最后血拼基地名牌折扣店主题以及过境巴士服务等设置是吸引机年8场，转型后其出联合各大房地产开发商共同打造商业胜地。恒隆地世界发展、新鸿基地产及太古地发大大增强了招商力度。场内有80多个装、运动服饰、美容、配饰、童空港商业4：东方狐狸城——全球规模最大的“狐狸城”品牌直销中心，大盒子的折扣沪杭高速公路松江新浜出口(1小时内可达上海FOXTOWN公司表简洁楼：世界知名品牌服装、鞋帽、箱包意大利顶级家具展示厅、各类艺术品设有1600余个停车位的免费大型停车场，尤以欧洲一线名牌居多高质量低价位的成功组合吸引更多顾客。品和管理直销店，不仅确保量，而且提供给顾客全年的价格空港商业4：东方狐狸城——先进理念抓住消费者的心，价廉物美留住消费者的脚步中外企业形成强强联手、优势互补的合作态势。瑞士“狐狸城”强大的、品牌经营和供应优势创造了“狐狸中西式自助式餐厅、冰淇淋店免费停车完善的配套境。高质量和低价位的成功组于一体四川烟、酒、茶、手工艺品、纺织品、食品等代表四川特色形象和文化的厂商直销。切合机场旅客需求，成为其成都之行最后一站，出行成都必到之所。商业业态可拓展至厂家直销店集聚区，整体可成为成都淘宝扫货胜地，市民出行消零售核心亮点1：特色文化元素四川产品集聚区，售卖各式四川精品特产，足不出户，买遍四川。现场进行产品工艺及文化背景展示，以文化升华商业价值。可结合蜀文化表演及定期文化宣传活动，活跃商业人气。项目形成一定品牌后，可吸引四川周边县市购买本项目零售物业作为形象推广窗口。零售核心亮点2：丰富商业业态以购物公园形式进行打造，满足衣食住行全方位需求。配置休闲业态，进一步强化多元化业态。发挥综合体优势，填补区域及机场商业缺陷和空白，形成城南罕有全业态配置商业集聚区。零售核心亮点3：价格优势厂家直营模式，确保区位价格优势，吸引目的性消费。初期以四川特色产品为主，未来将着力发展服装、箱包、家居等业态厂家直营中心，打造成都又西部唯一厂家直销集聚区，特色化零售商业突围城南商业竞争格局。零售核心亮点4：便捷服务建议与机场达成合作模式，在本项目内设置内地首个机场延展功能区——机场CHECKIN外挂中进一步延展功能，在成都主要人流集散中心设置免费巴士，接驳本项目，进一步吸引人流。项目设立服务中心，可为旅客提供票务办理、景区介绍、旅行社预定与咨询等相关服务。产业强化策略——办公物业开发定位空经济示范基地办公物业核心亮点1——地标建筑空港活力城毗邻机场，飞机起降时，可见度极佳，因此本地块可建造“成都之门”的地标性建筑，成为展示成都形“成都之门”组团主要面向四川省本地企业，以企业知名度、市场实力、社会责任感等指标为门槛，在宣传中应强的荣誉感。倾向度倾向度办公物业核心亮点2——龙头企业业为营造产业氛围、形成产业发展引擎，产业园内的一小部分办公楼可以较低的价格出售给主导产业的龙头企及上下游企业的入驻聚集，形成园区主题，从而激发中小企业的购买需求。这企业因发展阶段不同、规模不同、性质不同，对办公楼的需求面积存在较大差异。为满足不同企业的需求，办办公物业核心亮点4——价格优势建议开盘均价建议开盘均价：7,000元/平方米南部新区商务氛围较本区域成熟，南部新区的写字楼将与本项目形本项目要想打造竞争优势，除了临空依赖型企业的引入之外，最合理的切入点是降低价格，以赢取对区位其他物业定位——多元配套支撑配套——乐活邻里中心为空港城住户及附近居民提供方便、较高质量的生活配套，包括大型超市、健身、美容美发等，使得居民不必远行倡导LOHO生活，包括鼓励居民步行和公共交通出行、引入绿色食品商家、提倡节约水电等。配套——乐活公寓为持续引入人流、防止产业空心化和夜晚无人的情况出现，建设乐活公寓。配套——乐活广场营造优美景观，充分利用河流打造河景和绿带，用景观提升物业价值。建造开阔的广场供游人休憩、拍照，同时还可以不定期在广场举办活动，以聚集人气、延长商铺可营业时间。商业直营中心(拓展商业、后续发展动力)成都商业直营中心(拓展商业、后续发展动力)成都之门组团(地标、龙头企业集聚区)创乐组团(中型企业、品质写字楼集聚区)创智组团(中小企业、创意写字楼集聚区)业，与写字蓝光IBP项目物业开发体系——空港活力城，5H(HAPPY)社区蜀文化直销体验中心旅蜀文化直销体验中心旅客商业直营中心旅客、成都及周边目的性消费人群周边社区居民蓝光IBP项目物业开发目标客户体系——满足多元客户需求置业需求项目整体性打造—成—成都门户空港.活力城规划体系一览规rivee完善的配套体系打造Supporting——配套支撑整体规划体系实施ACTION1：突出大盘形象的整体规划结构ACTION2：社区组团规划强调整体均好性与组团特色的统一ACTION3：组团规划注重以及空间层次的过渡ACTION4：整体建筑风格统一ACTION1：突出大盘形象的整体规划结构，道路统一规划将用地有效分割，便于分期，更有利于控制项目成本及风险根据规范要求及项目区域发展预期，建议组团间道路路幅宽度设计在8-15米之间ACTION1：突出大盘形象的整体规划结构，整盘形象-中心景观-水系延展造中央商务造中央商务27S1-1216水63.534.17814ACTION2：组团式开发——产品模式研究，尊重步行尺度的路网规划及公共空间布局1)模式一：办公裙楼形式形成商铺方案评价：办公物业受标准层影响，进深过大，直接导致街铺面积过大，难以销售30-35m40-45m2)模式二：街铺产品需要独立于办公物业，采用围合式形成自然人行街区方案评价：办公物业交通，施工、停车位难以解决3)模式三：塔楼底商形式组合商业街，办公物业交通主要通过背街解决方案评价：具有可操作性，制约——需整体开发每个组团的独立性S1-4S1-5市场环境，建议建筑面积控制在5-10万平米之间)，便于分期开发与销售；，便于在销售中持续创造卖点SS-2S1-12S1-4S1-5市场环境，建议建筑面积控制在5-10万平米之间)，便于分期开发与销售；，便于在销售中持续创造卖点SS-2S1-12S1-10S1-7S1-6S1-8S1-11ACTION3：组团过渡——软性区分，界定边界，凸现项目特色，保证各组团的风格性档，导视、绿植界定边界，凸现项目外立面材质：玻璃幕墙为主，强调建筑竖向线条条功能分区——将项目整体分为一心、两轴(临港路及环港路)、三片区(金融商务片片区)—(社区服务片区)基于项目整体定位，将既定的功能组团通过合理规划将其变为现实的空间结构(万)(万)s1-1(万)(万)s1-1868功能分区——一核：活力商业中心(S1-1:S1-8)心——发展引擎SSSS1-4S1-12S1-1S5三区1：总部商务区(S1-9:S1-11)——利用机场高速良好展示性，打造办公群落，吻合政府对工业园区的界定——项米方三区2：绿色办公区(S2)——借河景打造绿色办公群落S2-1地空间——为后期产品调整平方三区3：乐活邻里中心——社区服务区(S3)S3-1S3-1——城区社区商S3-4SS3-4S3-5S3-2S3-3—成—成都门户空港.活力城规划体系一览规项目整体性打造riveeSupporting配套体系打造S1-7S1-7S1-12四川首个川派文化直销体验中心川派餐饮体验中心8-12m铺建议：铺面面宽6m，进深8-12m面积100-160㎡8-12m铺建议：铺面面宽6m，进深8-12m面积100-160㎡于合并，保证中高档商业的经营面积二层划为一铺，一并销售项目核心驱动引擎，借势机场checkin、穿梭大巴等与机场便捷联系，将机场人流有停留至项目1置21置2机场机场Checkin式建筑面积(万)12名品城(集中商业)国际知名休服装零售时尚零售旗舰店国内休闲品牌中心广场区域，传承巴蜀文化建筑产品打造中，呼应巴蜀文色标识软性文化塑造，在商业体、商种巴蜀文化项目亮点之一——光影秀与灵动水景水景设置，为整个项目增添看点并丰富了景观层次，进一步加强了人群与建筑项目亮点之二——文化秀场夜的精灵—成—成都门户空港.活力城规划体系一览规rivee龙头地标型物业Supporting配套体系打造双流中央商务核心区——突破产业园、总部基地概念规划，以城市中心理念锻造商务氛围整为零，由单一物业组合打造形式转变为综合体开发形式工作、生活需要效形成区域标志案例：典型商务区规划方式——大源商务区比例例0062907%1150案例：成熟商务区物业组合DBD用地面积(km2)2328总建面积(万m2)其中办公面积(万m2)0(万m2)(19%)(42%)(万m2)(5%)住宅、公寓(万m2)(28%)龙头地标型物业——成都之门提升项目地标性，快速塑造品牌龙头地标型物业——成都之门提升项目地标性，快速塑造品牌与项目开发主题相呼应，强化项目作为成都门户的区域内稀缺的地标性高端产品将有利于本项目吸引项目商务形象•建筑设计采用类似门的形式，并可通过立面造型与筑相差异化•写字楼物业组团核心物业，可通过空间尺度突出其•靠近机场高速，同时北面对大件路方向也应具有较复合性产品体系打造，契合市场不同需求Loft产品景观型产品S2-1品—成—成都门户空港.活力城规划体系一览规riveeSupporting配套体系打造配套型公寓物业开发—形象展示公寓物业在项目中整体处于点状布局，既可平衡项公寓总建筑面积31万平方米，约占总项目体量的本项目公寓物业预计为31栋，平均约1万平方米1在500平方米或800平方米建议物业配比为50平方米以下的小户型一房产品，建议配置基本家具、家电，提高产品性价比。边产业集聚程度，价格因素2)过渡性居住需求：产品与价格3)企业配套需求：交通便利性及价格气，对零售物业及区域打用配套型社区服务型商业S，有效阻隔高响，服务于周边积销售析面广，主要超市购物者为30岁的消费人口3)人流量带动大，但对物业其它业态带动作用较小开发强调风险控制开发强调风险控制，控制入市规模。后期保证开发留有随市场变化快速调整S2用地作为弹性用地，依据市场反映，适度升级高附加值产品，起到承前启后作开发强调风险控制，控制入市规模。后期保证开发留有随市场变化快速调整S2用地作为弹性用地，依据市场反映，适度升级高附加值产品，起到承前启后作控制启动期规模持有型物业：社区配销售物业：标杆产品产品升级巩固项目形象持有型物业：名品城销售型物业：公寓配套逐步升级，完善项目城强化项目办公特征持有型物业：活力场销售型物业：公寓及办公物业高附加值产品拉升价格完善城市配套体系为S2及部分S1地块持续开发奠础品场基于品牌策略原则基于品牌策略原则基于利润最大化原则控制放量、试探市场策略可调性控制放量、试探市场竞争优势性用地，搏取利润初期以开发街铺、公寓、初期以开发街铺、公寓、LOFT等快速销售型产品为主，其次按照零售驱动的开发模式，开发主题性零售物业为在营销区域项目价值提升轨迹区域品牌及价值产出，强地块分期建议1：物业带动型方案S1-11S1-10S2-3S1-7S1-8S2-1S1-1S1-2S1-4S1-11S1-10S2-3S1-7S1-8S2-1S1-1S1-2S1-4S1-12S3-1S地块SS块S地块地块为主：S3地块及S1-11地块动作一：社区配套(超市为主)商型产品金流需求S形象方案一：分地块开发指标亩s1-1.043343111125214012880216282317522617s212s617s9983s2-131065152152103440s3-12227212851065283048053期开发建设一览2020地块建筑物业形式地块物业形式集中商业S3-1集中商业S1-1集中商业集中商业集中商业集中商业2.5集中商业集中商业0.7街铺2_S3-40.7S1-1、、街铺、、、、0.5S2-1、0.9写字楼S1-11写字楼楼S1-1写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼S2-1写字楼楼写字楼S3-3、S3-47.5楼楼、7.5写字楼、楼楼、、楼S2-1、7.5楼S3-1S3-2、、、、S2-1、S3-12_S3-44、5、4、、S2-1、酒店酒店酒店S1-1酒店酒店酒店酒店酒店酒店l13.70215.71地块分期建议2：现金导向型方案 业，先期开发S1及娱乐性购物广场S3-1S售SS3S1-11S1-11S1-10发S1-10成熟期成熟期：S1-1\S1-11S1-1S1-1SS3-3地块动作二：SS3-3地块SS块区方案二：分地块开发指标号积亩楼楼s1-14334311112521412882162823717522617s212s617s8983s2-131065152152103440s3-123227212851065283048073地块分期建议2：开发时间一览3s3-1s1-1s2-10.90.15.892.32.52.252.15亩27.025.50.058.348.024.0.0033.725.52.2集中商业0.84街铺0.30.20.540.50.60.80.460.4写字楼写字楼2.52.52.55557.52.555办公公寓酒店84.8.786.59.66.9.66.4物业导向型方案现金导向型方案物业导向型方案现金导向型方案3公3622244352325434552613222331)开发策略方案一采用核心物业导向，前业开发为方案二为现金导向，主要满足的，先期2)推盘顺序65250000503056400023043501300505000240013220002203)体量指标整体体量方面，方案一总体量持有物业体量：方案一持有物可销售街铺量：方案一8.5万，我们将按照本项目两种不同的开发模式进行初步财务测算。对于零售部分的财务测算，两种模式下，对于购物中心及超市部分均需自持，主要不同在于S1-8地块上零售办公楼操作模式基本为拆零销售，当期售价甲级写字楼取值8,000元/平方米，乙级写字楼取值7,000元/平方公寓物业的开发包括Loft及普通公寓物业，均为散售形式。酒店物业需考虑自持，按照五星级酒店标准，我行将其房费设定为700元/晚/间。对于物业的去化速度，零售商铺由于每期推盘较小，当期均能去化完毕；办公楼前期年去化均假设为3至5万方米，后期去化可到达5万平方米。对于地下部分，我行经计算需求地下车位面积，建议按平均开挖1.4层考虑(项目总用地60%区域)初步财务测算前提假设我们将按照本项目两种不同的开发模式进行初步财务测算。对于零售部分的财务测算，两种模式下，对于购物中心及超市部分均需自持，主要不同在于S1-8地块上零售办公楼操作模式基本为拆零销售，当期售价甲级写字楼取值8,000元/平方米，乙级写字楼取值7,000元/平方公寓物业的开发包括Loft及普通公寓物业，均为散售形式。酒店物业需考虑自持，按照五星级酒店标准，我行将其房费设定为700元/晚/间。对于物业的去化速度，零售商铺由于每期推盘较小，当期均能去化完毕；办公楼前期年去化均假设为3至5万方米，后期去化可到达5万平方米。对于地下部分，我行经计算需求地下车位面积，建议按平均开挖1.4层考虑(项目总用地60%区域)市场指标(当期平均)租金：100元/平方米/月0元/平方米租金：50元/平方米/月米售价：22,000元/平方米平方米售价：8,000元/平方米00元/平方米售价：7,000元/平方米米售价：7,000元/平方米00元/平方米房费：700元/晚/间/平方米1%24,3769,733,536,60502,24570,526方案一：物业导向型方案,618,406%,666,87089,8143%,42738,998,209,650795,944,000066,934,053,887方案二：现金导向型方案,227,999%4%6,37059,776RMB0RMB020102012201420162018202020222024202620282030现金流入现金流出RMB020162018202020222024202620282030现金流入现金流出现金流量对比,319,78859,179103,767,609281,515264,940828,2496851,5709232870,86092,472,743,039,252,574,935265,282,702,450356422,9770,198,557,463,677财务测算小结(平方米)(元)(元)33,536,605,3761%38,998,209,4273%3年7亿元销售风险3年销售风险需通过营销售式在银行开发贷款之外，本项目可引入市场化的融资渠道，即引进投资融资投资主体：国内机构投资者和信托公司融资前提：本项目短期具有现金流收入，在融资期限内现金流收入覆盖本金和融资融资年限为2年-3年。适用于分期分阶段投入。融资金额主要用于解决开发商启动块土地，独立核算。土地面积以100亩-150亩为宜。以土地现有价值作价，加上项目建设期的建筑成本作为项目总投资，投资者可以土地现有价值作价，加上蓝光自有资金作为本项目蓝光的投资总额，投资者政策导向下，通过银行贷款工具融资难度较大，建议开发商尽快寻找投资者发展变迁特征发展变迁特征这一阶段的纯办公楼项在天府广场和人民南路沿线发吸引大量成一定的为比较成工业用地上的总部基地办公物成都办公楼市场空间发展历程，正在由传统商务区向外辐射和扩张，三环外的办公物业开始起步发展，特别是城南随着区域商业氛围的成熟和轨道及市政，东大街和南部新区南部新区逐渐进入商务区发展的高速阶周边区域办公物业开始逐步发展，总部局成都市办公楼销售市场持续增长，高密度和低密度产品需求来源有所不同销售面积(万平方米)706050403020002000200120022003200420052006200720082009成都市办公楼市场是一个销售主导型市场。从2000年房销售面积年均复合增长率几年，除2008年受地震和金融危机影响2007年和2009年的办公用房销售我们预计，在成都快速发展的大背景下，来自企业自持积极态势，办公楼。就细分市场而言，高密度办公楼和低密度办公楼需求征。我们认为这些不同需不大，但与区域成熟度和商务高密度办公楼多见于市中心成熟商务区，具体区场表现最重要的因素。客源包策略不同导致投资比地上。低密度办公楼多位于城市外缘，区域和商务氛围产业主题、较优惠的价格买家，绝大多数需求来源于企客的地，其用地性质决定物业高密度物业受到热捧，而低密度物业市场不同产品表现差异巨大(万平方米)605040020020062007200820092010(平方米/年)根据仲量联行追踪的数据，2006-2010年间，达到2010年的销售面积更是由于南部新区的快速市使当年销售面积0万平方米。同时销售相比高密度办公楼市场，低密度办公楼市场边配套要依靠项目自身动整市场上现有低密度写字楼产业主要面积区间。同质化的产品导致狭窄的客户面直成都高新技术产业开发区(西区成都高新技术产业开发区(西区取最大利润，有必要转变开发思路区业区成都高新技术产业开发区(南区成都市三环路周边区域为传统工业集进程的推进，三环产型企业随之外迁已形成多个工业园区，由、商务氛围靠打造高品质产品密度和高绿化率产，但产品供应量较成都传统商务区天府广场-盐市口和人民字楼围的成熟和轨道成都传统商务区天府广场-盐市口和人民字楼围的成熟和轨道捷，东大街和南新区优质写字楼成都传统商务区天府广场-盐市口和人民字楼围的成熟和轨道捷，东大街和南新区优质写字楼高端写字楼需要所在区域成熟的交通市氛围为支撑，本高端写字楼需要所在区域成熟的交通市氛围为支撑，本项目位于天府新区核心区，以及随着空来其自用与项目位于天府新区核心区，以及随着空来其自用与度总部办公园区的主要依据天天府广场-盐市口人民南路毗邻本区域的南部新区，近两年销售型高密度办公楼需求旺盛，成交面积激增，将对本项目的办公楼销售产生带动作用(平方米)00,000400,00000,000200,000385,086232,10182,30358,4004158,4007,300200620072008200920102011800.0%700.0%600.0%500.0%400.0%300.0%200.0%0.0%-100.0%南部新区办公楼市场发展迅速，近两年大量楼宇的陆续开盘推动成交面积急速上升。2006-2009年四年总成交面米，而2010年全年办公楼销售市场的成交就达到38.5万平方米。2011年截至目前，区域市场销售近两年销售火爆的原因主要包括：1)政府南迁以及南部新区持续得到强有力政策的支撑不断推升南部新区的吸引力；2)地铁1号线贯通提升物业价值；3)南部新区地位的抬升，同时物业价格仍然与市中心有一定差距，使自用买家和投资者将眼光投向该区域；4)就成都市场整体而言，办公楼物业的投资回报仍然处于较高水平(初期回报率约为7-8%)。这些有利条件将同样支撑本项目的办公楼产品。南部新区办公楼产品价格快速上升，对本项目的办公楼价格同样具有拉动作用(元/平方米)9,0008,0007,0006,0005,0004,0009,2208,4858,3317,8247,2502006200720082009201020112006-2009年，南部新区办公楼成交价格约在7,300-8,300元/平方米之间，年均涨幅为4.5%。物业品质不高导致价而在2010年到2011年目前为止，南部新区办公楼的平均价格从9,220元/平方米上升至10,913元/平方米，年均涨幅楼市场热点所导致的。区位条件及限高所限，可参照甲级写字楼标准适当放低硬件标准，以较低价格打造竞争优势工的甲级写字楼硬件指标部电梯，并且提高对电梯品牌、运行速度、轿箱大管式空调或VAV可变风系统，新风供应显著改善，增强了日渐合理，达到令人体舒适的2.7米架高地台，有效提高弱电系统的铺装保护等修品质大幅度提高，布局也更合理，各物定义甲级写字楼》白皮书成都市中心城区商业渐近饱和，商业中心向外扩张已成定局按照商业网点规划的布局原则，根据成都市实心心、片区商业中心、居住区商业中心(社区商业中心)、街坊商业、专一般镇商业、农村商业等目前成都市主要的商业区域正以传统商圈为圆市的商业格局将售将向外发展，以适应城未来成都市外围商业中心要与建设规模和人口，坚持高起点、高商业可持续发展空间。未来外围商业中心区鼓励设置专业店、专卖化娱乐网店、大型综合超点；限制设置农骡马市骡马市春熙路和盐市口二环路商业带目前，成都已经基本形成了四个具有一定规模和成都市中心城区，分别核心轴，是成都最负个西部地区都具有一定的影圈临近春熙路商圈，绝对的成为成都另一个商人气相对最弱的一个，但未境的改善从而提升，随着城市的外序序号1234万区域型商业中心商业聚集效应明显，规模大、业态齐全的购物中心有成为该区域商业 432二环路商业带从现有二环路商圈特征可以看出，区域型商业中心规模从15-25万平方米不等，且大规模区域型商业中心业序序号123等456树立该 4 31256二环路未来非中心区域零售供应可以看出，开发商均希望通过提供大规模、一站式的购物中心形成该区域商业中序号序号1心万2心3(服装、药材等)成都特色零售市场开始加速发展，从商业业态上，主司正在选址新建奥特莱斯。同市场体量，成都奥特莱斯市场仍有较大扩容空间(现仅有7.6万平方米)。级品牌为主，产休同时，郊区商业体现出特色化特点，以差异化竞争抢占市场，诸如奥特莱斯等商业需求旺盛，并且市场仍有扩容需求33 12成都奥特莱斯市场较为火爆，现有两家奥特莱斯门庭1424层不能满足未来市场更高需求，有建设高品质、较大规模零售物业的必要 考虑到区域未来规划人口总数，以及高端产业和总部办公的产业人群收入水平较高，本区域有建设高品质、大规依托单个大型商业综合体而形成的区域商业零售中心可以提升片区影响力，提高散售资价值通过大规模、集中式的全业态商业项目打造的区域商业中心首先，区域商业中心能够打响项目整体的知名度，即情况下，仍然能够依托商业中心其次，以点带动面，通过商业中心的良好呈现推动项第三，为开发团队带来更高更多的物业价值。商业中的最亮点，能够帮助提大型商业综合体即区域商业中心的打造，尤其是在尚不成熟显，再能处于洼地，因而将成为投资者首当其元/平方米8万元/平方米(估)南部新区与中心城区相比租金水平偏低，这表明南范围集中在50-区域内部来看，先期成熟的中高端住宅社区底商租一般住宅底商同集中商业的租金水平相当，这主要以餐饮为主，分南部新区与中心城区相比售价水平偏低，价格主要区域内部来看，知名度较高、发展较为成熟的中高一般住宅底商同集中商业的售价水平差异明显。随熟，集中商业的规模、品拥有更好的租金回报和升值预毗邻本项目的南部新区，商铺市场火爆，集中商业首层售价明显高于住宅底商售价(元/平方米/月)000(元/平方米)48域对目的性消费人群的吸引力，同时提升首层散售商铺的投资价值业业将人气汇连接，整个商售盖成都万达广场：业态主要分为4大类：百货、电器、餐饮、室内购物街。百货为主要业态，占44%，而室内购物街连接了万达广场各大主力店，占万达广场整体业态的41%，超过一半(56%)的高星级酒店(四星和五星)多数高星城南因为交通便利，商务氛围较为浓厚，有33%超过一半(56%)的高星级酒店(四星和五星)多数高星城南因为交通便利，商务氛围较为浓厚，有33%剩下的东、西、北和南部新区在酒店数量上相南部新区城北片区城西片区8%城南片区中心城区6%城东片区5%高星级酒店集中分布在中心城区和城南级酒店列表级酒店列表172324店3567189219263456789992城南片区现拥有5座五星级酒店和2座四星级酒店。城南片区的高星级酒店主要沿人民南路以及往西往东两于交通要道的快速便利，同时也能更会议客源。城南片区商务氛围浓厚、交通便捷，酒店数量众多11129凯宾斯基饭店是人南片区中最早的五星级酒店，而这一应使该区域竞争开始激饭店长期的优势地位：新东方千禧应使该区域竞争开始激饭店长期的优势地位：新东方千禧店以及明悦大酒店均在2010年1季店外，其他两家酒店的管理集团均受城南商务发展带动，南部新区酒店市场繁荣发展。未来本区域既要面临城南与南部新区的竞争，又可享受溢出的酒店需求 1524南部新区现拥有1座五星级酒店和1座四星级酒店。南部新区的两座高星级酒店，世纪城天堂洲际大饭店在同等星级的酒店中属于规先，这两座酒店主要依托新国际会设施和客房数量都与会展中心规模重不足。这两个酒店在片区的空白，垄断区域内的商务和南部新区是成都市未来规划的重点发展区域，虽然目，但在未来供应中可以看到越新增供应集中在中心城区和城南酒店名Hotel主要潜在客源包括商务客源、会展客源和旅游客源酒店市场区域的定义因酒店的需求而异。与住宅和写字楼需求相反，酒店需求一般并不是来自当地居民或企、会展中心、旅游景点等因素生成的外来人士的需求。因此，酒店需求的现状第三产业高新技术产业写字楼展览中心会议中心酒店内宴会、会议、展览设施名胜古迹自然风景商务客源与产业发展息息相关，本项目总部基地有望为酒店带来部分商务客源近十年来，成都市国民经济保持平稳快速发展，社会生产力和综合经济0年，作为省会城市和西部重镇的成都，其GDP持10%以上的增长速度。2009年第一、二、三产并巩固第三产业的主导地位，产业发展将进一步务往来对酒店业的需求。往西部的迁移，使得成都重点行学工业和建材冶金工业六大重点行业增加值的年增长等国家级产业基地成都是中国中西部对外交往最活跃的城市。截止2010年末，已有189家都设有分公司或办事处，常住外籍人士累计已达到成都市优质甲级写字楼市场即将进入井喷阶段。尤其是中心城区和东大开发商将进一步促进该地区物业的建筑品质，吸引更从而为该地区高星级酒距离本项目20分钟车程的世纪城是成都市最主要的会展中心，有望带来溢出性酒店需求议厅、洽谈厅、贵宾厅、迎宾厅、新闻发布中心30多个，面积从50平方米至4000平方米作为省会城市，成都每年除举办大量的省市级政府相关会议之外，已成功举办了多个大型的会议会展，如全国糖会等。近年来，成都也接待了越来越多的国际会议和活动，如世界非物质遗产节、中国—欧会议会展业对地方的经济发展有非常大的带动作用，特