农行土地整治项目贷款介绍

农行土地整治项目贷款介绍

农村土地整治贷款新农村建设贷款以推进城乡发展一体化为中心，集中支持提高农业综合生产能力、集约利用农村土地资源、改善农民生产生活条件等领域：

（一）农村土地整理复垦开发；

（二）农村村庄整治；

（三）农村土地收储整理开发等。

政府主导、实体承贷、财政资金和政策性信贷资金合力支农政府主导：项目建设列入地方政府投资规划，地方政府是项目建设运营和融资的主导人。

实体承贷：借款人具有与项目实施（建设或运营）相应的权益性资本、经营性资产或可支配的现金流，具有可持续发展能力，具有承担项目建设运营的相关资质和能力。

财政资金和政策性信贷资金合力支农：地方政府建立项目风险补偿机制，农发行提供政策性信贷资金支持，实现银政资源合理配置，显著提升支农成效，有效防控信贷风险。

该项贷款由土地储备机构承贷，用于土地收储整理、收储土地范围内配套基础设施建设（含雨水、污水、给水、电力、电信、道路、绿化等）、收储土地范围内村庄拆迁补偿、项目对应新建农民集中安置房及配套设施等新农村项目的建设，通过项目建设，可以加快推进城乡一体化建设，可以实现土地的集约利用，通过土地收储出让和大项目建设最终拉动周边土地价值的提升和项目周边片区的综合开发，借款人用综合收益或项目自身收益归还贷款本息，包括土地出让收入返还及借款人其他收益等。

（一）区域准入项目所属行政区域应符合以下条件：

1、当地经济健康发展，法制环境和信用环境良好。

2、当地政府与农发行合作良好，无欠本欠息。

3、本级政府上一年度区域准入指标符合有关规定，其中，负债率不超过10％，债务率不超过100％，偿债率不超过15％，项目申请贷款额度不超过区域融资最高额度。地（市）级或过去三年一般预算收入（公共财政预算收入）年增长率均超过15％县级的区域准入指标上限，经总行核准后可适当上浮，上浮比例最高不超过50％；

省级区域可不计算上述指标。

为了严格防范地方政府过度负债风险，总行将严格加强“三率一额度”准入指标上浮管理，对一般县域项目原则上不允许上浮。

对于超出地方政府投融资客户承贷项目区域准入要求的农村土地类项目，在全额采用土地抵押方式的基础上，全面评估贷款风险水平，可在满足风险防控的前提下予以支持。

（二）项目准入1、项目条件（1）项目由政府主导，充分体现政策支农，切实保护农民利益，符合国家农村土地整治、农民集中住房建设等有关政策。

（2）项目提供明确建设内容、建设主体、总投资、资金来源等内容的政府相关文件。

（3）项目建设内容符合当地土地利用总体规划、城乡建设等规划。

（4）项目立项。取得有权部门同意借款人收购、整理、储备项目用地的审批文件，并提供经同级人民政府批准的项目实施方案。

（5）项目土地审批手续。项目取得合法有效的土地审批手续。

土地收储整理开发项目须取得已列入当地政府年度土地储备计划的证明文件。

城乡建设用地增减挂钩试点项目须取得项目区实施规划和建新拆旧的整体审批文件以及有权审批部门批准的土地周转指标。

涉及农用地转用、集体土地征收的项目，取得政府有权部门批准文件。需要办理农用地转用审批手续的大型项目，可采用分年度分批次办理项目土地转用征收报批手续的方式，由县级（含）以上政府部门出具文件说明项目土地转用征收报批计划安排和新增建设用地指标落实保障情况。

涉及收回国有土地使用权的项目，提供国有土地使用权收购补偿协议。

项目涉及建筑工程用地的，取得土地使用权证或用地预审许可文件。

（6）项目规划许可。根据国家有关法规政策要求须办理建设用地规划许可的项目，取得政府有权部门批准的建设用地规划许可文件。

涉及建筑工程建设的项目，取得建设工程规划许可文件。

分期建设、分期办理规划许可文件的项目，按照工程建设进度提供相应的规划许可文件，并提供当地规划部门出具的有关分期办理规划许可手续的相关材料。

（7）项目施工许可。涉及建筑工程的项目须取得施工许可证或开工报告批准证明。

对于包含拆迁内容、先拆后建的项目，在拆迁阶段可不提供施工许可证或开工报告批准证明。

（8）项目拆迁许可。涉及农民住房拆迁的项目，须先安置后拆迁，并提供经有权审批部门批准的征地补偿、安置方案。

涉及城镇房屋拆迁的项目，提供有权部门下发的征收决定文件或房屋拆迁许可证。

分期拆迁的项目，按照拆迁工程进度提供相应的拆迁许可证明。

（9）项目环境评价。依据国家环境保护法规，取得环评审批手续，土地收储项目或项目中土地收储部分建设内容可不提供。

（10）项目用地合规性。

对项目农用地转用、集体土地征收、国有土地收回、国有土地收购等土地利用批复文件要进行分析，确保土地利用批复文件中土地的位置、性质、数量与项目土地相对应。

需要新增建设用地指标和城乡建设用地增减挂钩周转指标的项目，须提供省级政府（含职能部门）的土地利用批复文件。

2、资本金农村土地整治项目对资本金比例实行差别化管理，地市级政府投融资客户原则上不低于30%，县级政府投融资客户原则上不低于35%，非政府投融资客户原则上不低于35%，经营性项目资本金比例应严格按照国家和总行有关规定执行，并且从严把握。

3、偿债备付率偿债备付率各年一般不低于120％。

其中第一还款来源为借款人综合收益或项目自身收益。

（1）以土地转让收入作为还款来源的项目，在预测土地转让收入时，充分考虑土地增值税上缴、未开发投资土地转让限制等影响，合理确定借款人实际可得的土地转让收入数额。

（2）对于土地出让收入返还的，按规定扣除应上缴政府的各项基金。对还款来源包括土地出让收入的项目，要以政府文件形式落实土地的分年度出让计划。

（3）对于适用城乡建设用地增减挂钩政策的项目，相关土地出让收益须全部投入农业和农村领域，不得计入借款人可得到的土地出让收入返还。

（4）以借款人其他收益作为第一还款来源。

（5）地方政府投融资客户本级财政补贴资金在全部还本付息资金中的占比，除国家规定外占比不得超过30%。

对于还款来源不足的项目，借款人须与当地政府签订合法有效的还贷差额补足协议。

1、应为地方政府出资成立、具有独立的法人资格、承担本级行政辖区内土地储备工作的事业法人。

2、信用记录良好。

3、经营管理规范，财务状况良好，具备按期偿还贷款本息的能力。

4、本级地方政府财政状况良好。

5、借款人须纳入土地储备机构名录6、项目融资额度须纳入年度融资额度7、项目收储土地须纳入有关部门批准的年度土地储备计划。

鉴于国家土地管理部门分批次公布土地储备机构名录，各省尚未出台年度融资额度控制实施细则，暂不将5、6条作为土地储备机构承贷项目的准入和贷前条件。

各行要密切关注国土资源部门实行土地储备机构名录管理的进展情况，对已与我行建立信贷关系、尚未纳入名录的土地储备机构，应促请地方国土资源部门抓紧名录申报工作。各省级财政部门出台土地储备机构年度融资规模控制实施细则后，土地储备机构须获得省级财政部门核发的土地储备机构年度融资控制卡，项目融资规模在省级财政部门核定的年度可融资规模内。项目收储土地须纳入有关部门批准的年度土地储备计划。

土地储备机构所属的储备土地须达到“净地”出让标准、具有合法的土地使用证的，方可用于该储备机构贷款抵押。储备土地抵押值测算公式：抵押值=〔评估值-（评估值-收储成本）×40%〕×抵押折率或抵押值=（评估值×60%+收储成本×40%）×抵押折率。纳入储备的土地不得用于为土地储备机构以外的机构融资担保。

第一还款来源为借款人综合收益或项目自身收益。土地类贷款主要以土地出让收入返还还款。

综合收益=自身收益（不低于70%）+本级财政补贴收入（不超过30%）自身收益=业务经营收益+投资收益+已注入公司的土地转让收益+其他政府部门的专项补贴+上级财政补贴收入+其他经营性收入。

其中,业务经营收益包括其各项商品（产品）销售收入、劳务服务收入、营运收入、工程价款结算收入、工业性作业收入以及其他业务收入。投资收益包括其债权性投资收益和权益性（股权）投资收益,主要为债券利息和股利。其他政府部门的专项补贴主要包括水利、交通、林业等部门的补贴。

②偿债备付率要求：每个还款年度最低偿债备付率不得低于120%。同时考虑覆盖率与贷款期限的关系，过高需要压缩贷款期限。通过调整土地单价和出让计划使覆盖率达到合理范围。注意出让单价和抵押土地单价的关联关系，出让计划年限可以长于还款期限。

贷款一般采取担保贷款方式。依据农发行基本信贷制度合理测算担保额度，测算保证担保值时应剔除保证人的公益性资产因素；

累计最高担保额度应覆盖项目贷款本金和还款期前12个月利息；

其中，采用项目未来收益质押方式的，累计最高担保额度应覆盖项目贷款本金和全部利息。

依据抵押房地产的区位，采取差异化抵押折率，位于京、津、沪辖区的折率不超过70％；

位于其他直辖市、省会城市及计划单列市辖区的折率不超过65％；

位于地级市辖区的折率不超过60％；

位于其他区域的折率不超过55％。

（一）地市级政府投融资客户原则上采取抵押和保证担保方式。

（二）县级政府投融资客户原则上以抵押担保为主（抵押超过70%）。

（三）担保的要求：

1、以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，其价值按照市场评估价值确定；

以划拨国有土地使用权为抵押的，在核定抵押率时需考虑应缴纳的土地使用权出让金的影响，有限制转让的划拨国有土地使用权不得设定抵押。

2、政府储备土地（已完成土地收储相关手续，具备出让条件）只能为各级土地储备中心提供抵押，土地储备机构用于抵押的储备土地应具有合规的土地使用权证；

规划储备土地（指未完成土地收储相关手续、并不具备土地出让条件）不得作为抵押品。

3、以土地出让收入返还设定质押权利的，须通过专用账户质押设定权利，地方政府和财政部门须出具书面文件，并明确土地出让收入返还至借款人质押账户、同意办理土地出让收入返还质押、土地使用权和出让收益不得为第三方抵质押等内容，在测算质押可担保金额时需扣除上缴政府的土地出让收益。

土地抵押要考虑土地取得（含地方政府注入）的合法合规性、土地转让限制条