房地产营销策划

—房地产营销策划房地产营销策划（精选篇1）

一、全员销售的目的和意义

全员营销是为我公司完成完成全年售房任务的重要手段，以推动全员营销发挥和调发动工主动性，取得更好的经济效益，提倡员工爱岗敬业，营造一个团结协作，拼搏进取，人人促销的工作气氛。

二、组织机构设置

公司成立全员营销管理小组，详细负责组织实施、检查指导此项工作的有效落实。

组长：廖清萍

副组长：陈永红

组员：史璞、肖湘晖、姜炳露、郭娴英、马艳、金文艳、陶涛

详细分工：

1、廖清萍：对全员营销工作全盘负责，联系电话：XX；

2、陈永红：主要负责对阿克苏片区地产工程进行业务管理，每天负责与各案场经理及业务人员做好房源的更新、价格确实定及最终定价工作，联系电话：。

3、史璞：协作陈永红做好全员营销工作，并负责对每天的全员营销情况进行日报，及相关文字记录和资料整理工作，联系电话1880997XXX5。

4、肖湘晖：主要对全员营销的售房、回款情况进行核实，按公司要求按时与成交员工做好兑现销售提成工作，保证全员营销顺当进行，联系电话：。

5、各售房点负责人：郭娴英（南疆农民市场售房负责人）马艳（金桥茗苑销售人员）金文艳（金桥现代城销售人员）陶涛（学府一号售房负责人）主要对日常工作进行操作并按时反应全员营销的市场反应，提出合理化建议，并保障全员营销的顺当实施。

6、姜炳露：主要对此项工作进行全面的跟进、落实、检查、考评，至少每两周需在总公司晨会上汇报此项工作的检查情况，联系电话：。

三、实施方法

1、员工在不影响正常本职工作的前提下进行全员营销；

2、方案实行“全员销售、多销多得”的方法；

3、适用范围：公司全部员工；

4、现可售地产工程：金桥现代城、金桥茗苑、学府壹号、金桥苹果苑、凤凰城、天玺大厦、碧水龙庭；

四、销售流程

1、首先由陈永红对各售房工程当天的房源在各售房点进行公布及检查管理，并按时对各点的价格进行确定；

2、公司员工负责将客户带到现场售房部或电话推举，介绍给业务人员即可，业务人员做好全员营销客户登记工作，并进行相关谈判工作，假如确认交易，方可按公司有关规定按期计提提成。

3、业务人员负责提供客户所购房屋的位置、户型、面积、价位、交房日期、物业管理、违约责任等相关资料和询问服务。负责催促客户根据规定按时支付房款（定金、首付款、一次性付款、按揭贷款及后期各项费用等）；负责带着客户到财务部缴纳现金或办理刷卡手续，个人不得经手现金。

4、认购协议填写由售楼部业务人员完成并负责完成合同签订工作，并进行提交内业审核。

5、如需按揭贷款的客户，由业务人员帮助其完成贷款手续的办理。

6、业务人员需与客户作好沟通，向其阐述国家有关政策规定及我公司的临时性规定。

五、销售提成

1、根据公司规定：

（1）住宅：提成比率为3‰，客户成交后，公司员工与业务人员各按成交价总房款的1.5‰计提提成。

（2）商铺提成比率为3‰，客户成交后，公司员工与业务人员各按成交价总房款的1.5‰计提提成。

2、尾盘销售：住宅、商铺的提成计提规定，公司员工除业务员外，其他员工介绍客户成交后，并且业务员完善商品房买卖合同签订工作后，员工可按成交价总房款的1.5‰计提提成。

3、销售工作完毕，当月房款到帐，当月上报提成审批，经办员工即可到公司财务部领取业绩提成。

以上情况：客户必需是在销售部档案中没有信息记录的计提提成，有信息记录的不计提成，（也就是前期到售房部询问过的客户并且做过登记的不计提成）。

房地产营销策划（精选篇2）

活动目的：

聚集开盘人气，重拳出击，在最短的宣传期间内，刺激群众，制造最正确口碑和打响XX首盘小高层高档住宅小区的品牌。

活动方式：现场摇号、活动助兴、抽奖酬宾

活动布置：

一、前期广告宣传

XX着重以信息发布为主宣传，主要是摇号参与方法、地点、时间等信息告知。发布途径为报纸、灯箱、跨街横幅。

宣传主题：将来城都市居住典范，XX首期豪华高品位住宅楼销售在即。

引领都市时髦，坐居XX海岸。

XX海岸X月X号日真情放送，豪华住宅乍现XX。

由于珍稀，所以宝贵。

XX开盘有好礼，惊喜大奖等你拿。

二、摇号现场布置

1、摇号方式：现场公开，即选即定。详细摇号登记处暂定2处。

（确定小高层购置资格，建议摇号总数比实际户数多30%）

2、地点选定：XX广场

（a、需要肯定活动场地b、场地方有举办活动经验c、有聚集人气的先例）

3、软环境布置：

高空气球4个；大型气拱门1个；30平方左右舞台1个；

楼盘效果展现牌1套；广告宣传易拉宝4个；宣传折页XXX0份

周遍跨街横幅、灯箱20套

4、员工统一着装

三、活动进程

1、下午14：00正式开头（13：50——14：00礼炮、奖品展现）

2、14：00——14：30

主持人5分钟、领导5分钟、佳宾2人共10分钟、活动解说8分钟、公证人讲话2分钟。

3、摇号开头（14：30——15：00）同时登记汇总

4、摇号抽奖（15：00——16：00）

奖品分1、2、3等奖和纪念奖（XXX份）

5、现场答谢演出、小消遣活动（16：00——17：00）工作人员休息

6、公布摇号和抽奖结果（17：10——17：30）

7、获奖群众领奖（17：30——17：50）

四、摇号方法

1、一期总销售户

数为XX套，暂定摇号总人数与实际销售户数为5：1，参与群众不定。

2、摇号实行实名登记制，不得替代或多摇，每套户型最多登记人数为5人。

3、凡登记在册的准购房者，登记同时需交纳XXX0元保证金，摇号当天如登记人中号并获得购房资格，该保证金则纳入房款，如不胜利则在原款反还的基础上增加200元作为答谢费用。

4、摇号登记时间自20XX年X月X日至20XX年X月X日，为期5天。

5、登记地点：XX房地产公司售楼处

6、摇号工具运用公开摇奖装备进行摇号确定。（中号比例为5：1）

7、关于没有中号群众的解决方法。均以纪念品赠予。并登入二期开盘购房档案。

五、工作人员分工

XX房产公司职员做礼仪、保安等维护性工作；XX广告做活动监测和媒体联络工作。

六、媒体发布

邀请当地知名各大媒体详细：XX电视台、XX之声播送台、XX专递、XX晚报、XX网络等记者参与活动，并赐予现场报道。

七、经费预算

1、环境布置

高空气球4个XX元/4个

大型气拱门1个XX元

30平方左右舞台1个XX元

楼盘效果展现牌1套XX元/10张

广告宣传易拉宝4个XX元/4个

宣传折页3000份XX元

周遍跨街横幅、灯箱20套

2、场地租赁XX元

3、公证人邀请费XX元

4、媒体邀请费XX元

5、装备租赁费XX元

6、管理费XX元

7、主持人XX元

8、演员演出费XX元

9、现场应急费XX元

房地产营销策划（精选篇3）

一、计划概要

计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快把握计划的核心内容，内容名目应附在计划概要之后。

二、市场营销现状

计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。

1.市场情势

应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购置行为的趋势。

2.产品情势

应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。

3.竞争情势

主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。

4.宏观环境情势

应说明影响房地产将来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。

三、时机与问题分析

应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的时机与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。

1.时机与挑战分析

经理应找出公司所面临的主要时机与挑战指的是外部可能左右企业将来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可实行的行动，应把时机和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。

2.优势与劣势分析

应找出公司的优劣势，与时机和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以胜利利用的某些策略，公司的劣势则是公司要改正的东西。

3.问题分析

在这里，公司用时机与挑战和优势与劣势分析的研讨结果来确定在计划中必需强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术确实立。

四、目标

此时，公司已明白了问题所在，并要作为与目标有关的根本决策，这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。

有两类目标XXXX财务目标和市场营销目标需要确立。

1.财务目标

每个公司都会追求肯定的财务目标，企业全部者将寻求一个稳定的长期投资的盖率，并想明白当年可取得的利润。

2.市场营销目标

财务目标必需要转化为市场营销目标。例如，假如公司想得180万元利润，且其目标利润率为销售额的10％，那么，必需确定一个销售收益为1800万元的目标，假如公司确定每单元售价20万元，则其必需售出90套房屋。

目标确实立应符合肯定的标准：

各个目标应以明确且可测度的形式来陈述，并有肯定的完成期限。

各个目标应保持内在的全都性。

假如可能的话，目标应分层次地加以说明，应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来。

五、市场营销策略

应在此列出主要的市场营销策略纲要，或者称之为”细心策划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用若干种方法来完成。例如，增加10％的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得，也可以通过增大房屋销售量来完成。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深化探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。

策略陈述书可以如下所示：

目标市场：高收入家庭，特别注意于男性消费者及各公司，注意于外企。

产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。

价格：价格稍高于竞争厂家。

配销渠道：主要通过各大闻名房地产代理公司代理销售。

服务：提供全面的物业管理。

广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30％。

研讨与开发：增加25％的费用以依据顾客预购情况作按时的调整。使顾客能够得到最大的满意。

市场营销研讨：增加10％的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。

六、行动方案

策略陈述书阐述的是用以到达企业目标的主要市场营销推动力。而如今市场营销策略的每一要素都应经过沉思熟虑来作答复：将做什么什么时分去做谁去做将花费多少等等详细行动。

七、估计盈亏报表

行动方案可使经理能编制一个支持该方案的预算，此预算根本上为一项估计盈亏报表。主管部门将检查这个预算并加以批准或修改。

八、掌握

计划的最终一部分为掌握，用来掌握整个计划的进程。通常，目标和预算都是按月或季来制定的。这样公司就能检查各期间的成果并发现未能到达目标的部门。

有些计划的掌握部分还包括意外应急计划，简明扼要地列出可能发生的某些不利的情况时公司应实行的步骤。

8.2市场营销计划的执行

营销执行是将营销计划转化为行动的过程，并保证这项任务之完成，以完成计划的既定目标。

策略所论及的是营销活动是”什么”和”为什么”的问题，而执行则论及到”谁”去执行，在”什么地点”、”什么时间”和”怎么样”去执行等问题。策略与执行亲密相关，策略指导着执行，如给营销方案分配一些基金，指导房屋销售人员转变推销重点，重印价格表等。另外，执行也是一种策略反应，即估计在执行某一策略过程中会产生的因难将影响策略的选择。

房地产营销策划（精选篇4）

一，工程的前期定位策划：

即房地产开发工程的可行性研讨，包括市场调研，工程定位，工程的经济效益分析等。

二，工程的推广整合策划：

包括工程的VI设计，工程推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等。

三，工程的销售招商策划：

包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格确实定等；工程的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。

全程策划核心流程

如今中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出房地产全程策划营销方案，他从工程用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：

1、工程投资策划营销；

2、工程规划设计谋划营销；

3、工程质量工期策划营销；

4、工程形象策划营销；

5、工程营销推广策划；

6、工程参谋、销售、代理的策划营销；

7、工程服务策划营销；

8、工程二次策划营销；

房地产策划人的六个职能

伴着房地产全程策划理论的逐步完善，策划师、询问参谋的作用重新被房地产开发商认识和接受。但他们仍然会随时被房地产开发商追问：策划师或询问参谋有什么用假如我们仅依据字面意义，认为策划师或询问参谋就是出办法的，未免太过简洁。那么，房地产策划师或询问参谋到底是干什么的

从策划师所担负的职责角度考虑的话，我们认为至少有六个方面的职能。

1、医生的职能

就好像医生为了对症下药，选择最正确医疗方法，必需对患者进行认真检查，通过对各种诊断结果、化验报告进行综合分析，最终得出正确的诊断结论。

房地产策划师或询问参谋受房地产开发商托付，对所开发的工程进行具体的诊断分析，在了解了工程所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”“怎么建”“卖给谁”等要素，提出工程的概念设计定位，画出概念规划图。而住宅对居住者的健康有很大关系，房地产策划师或询问参谋既要从市场有效需求角度，还要从居住者健康与舒适的角度，恰当地为工程进行人性化的定位。

2、法律参谋职能

为了标准房地产市场，国家和地方政府公布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文，还有一些仅靠法律法规解决不了的问题，如工程对周边居住环境的影响（施工噪音、阳光遮盖等），土地代征、国际政治风云、国家对外关系以及国内经济发展、或类似奥运、WTO、西部开发等对房地产开发的影响情况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制……等，必需以法律法规为准绳或合理避规、或进行调解、或遵照执行。而这些房地产开发商并不完全把握。

3、财务专家职能

房地产开发商拥有资金，但房地产策划师或询问参谋可以告知你如何更有效的运用资金，房地产策划师或询问参谋是站在开发商的立场上，为开发商的工程进行全程策划，并要保证工程在将来畅销，其目的是就是要在同样的资金投入情况下，取得最大的投资收益。其手段主要不是通过降低本钱，而是通过资金的合理分配——将资金投在能使工程增值的创意设计上。

4、导演的职能

房地产策划师或询问参谋是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告代理商、物业管理公司的桥梁和纽带，其职责就是通过上述企业的协调协作，将工程的概念定位演绎胜利。

5、船长的职能

认为房地产策划师或询问参谋的工作只是出办法的人也有许多，事实上，当工程的概念定位成为设计图、施工图后，其重要工作就是在现场进行监理，假如把设计图看作海图的话，就是要严格根据海图航线航行，局部变动必需征的船长同意，只有这样才能保证工程概念定位精确实施。

6、环境问题专家

这里所谓的环境问题不是地球变暖、酸雨增加的“大环境”问题，而是居住小区的环境美化、社区景观与周边街道环境、自然环境的协调的“小环境”问题，同时居住区的人性化，也往往是通过居住区景观的可入性得以表达。而居住区景观构成将极大的影响工程的将来销售，而景观风格定位及如何完成则取决于房地产策划师或询问参谋。

可见，房地产策划师或询问参谋是通才型人才，同时，一个房地产工程的全程策划也不是一个或几个房地产策划师或询问参谋就可以完成，而十数个甚至数十个专家组成的群体才能够完成。

7、房地产策划师国家职业资格

房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投融管理、产品营销、工程运营和物业管理等工作的策划人员。从事的主要工作内容包括：房地产工程的市场调研和询问策划；整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；房地产工程的产品营销工作；房地产工程的运营工作。

20XX年3月31日，劳动和社会保障部正式向社会发布了以“房地产策划师”为主的第三批10个新职业，引起了社会各界的广泛关注和高度重视，标准新职业的相关工作也正在紧锣密鼓进行中。此批发布的新职业是05年2月劳动和社会保障部组织专家对新申报的职业活动进行审核，并通过社会公示程序广泛征求了有关方面的看法，最终评审通过的。

房地产策划师职业确实立，不仅可以培育大批专业人才，解决房地产行业对人才的迫切需求；而且可以扩大社会就业途径，保证房地产行业的健康、持续、高速发展，对加快推动社会主义现代化具有非常重要的意义。伴着我国房地产行业的发展，一支全新的房地产策划队伍正在产生并快速成长，估计5年后，我国将会有几十万乃至上百万人员走上从事房地产策划师的岗位。

20XX年12月15日，由中国房地产及住宅研讨会主办、房教中国承办的“首届中国房地产策划师年会”在北京高校隆重进行。此次大会作为中国房地产策划师第一次全国性的行业聚会，是国家推行房地产策划师职业资格认证制度以来的首次年会。标志着“房地产策划师”这一中国房地产业服务群体进一步朝着职业化、标准化方向迈进，也标志着“房地产策划师”这一中国房地产业服务群体进一步朝着职业化、标准化方向迈进。而中国房地产策划师联谊会的成立，将建立起房地产策划师的思想领地和精神家园，充足展现中国房地产策划人的才智和风采，进一步推动中国房地产策划业及整个房地产行业的标准、健康发展。

8、房地产策划的地位和作用

（1）地位

第一、房地产策划在学问经济时期属于智力产业，能为房地产企业制造社会价值和经济价值。二十一世纪是学问经济时期，学问经济的一大特征是智力、才智产业将得到进一步发展，社会所需的学问比任何时期要丰富得多。胜利的房地产企业，其价值越来越取决于他们的从策略面与左右面上取得生产、分配及应用学问的力量。这种力量，就是思想、智力、方略等。智能与财宝结合在一起，还会爆发出巨大的能量。

第二、房地产策划在房地产企业充当智囊团、思想库，是企业决策者的亲切助手。主要表如今：首先，房地产策划是接触面大、实践广泛。从工程选址直到物业服务的每个环节，策划活动都参与其中。其次，房地产策划的案例精彩、手段多。在房地产策划的每个胜利案例中，都有不少精彩绝妙的概念、理念、创意和手段。第三，房地产策划的思想活泼、理论很丰富。由于众多策划人努力实践，勤奋耕耘，在制造很多精彩的工程典范和营销经典的同时，还梳理出不少闪光的策划概念、思想和总结出富有创见的策划理论。这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮忙与支持，给房地产企业出谋划策，制造更多的经济效益。

第三、房地产策划在房地产开发工程建设中自始至终贯穿一起，为工程开发胜利保驾护航。房地产开发工程建设要完成一个工程周期，需要经过市场调研、工程选址、投资研讨、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，这些过程中的某一环节显现问题，都会影响到工程的开发进程，甚至使工程变成半拉子工程。房地产策划参与工程的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占据市常

（2）作用

第一、房地产策划能使企业决策精确，防止工程运作显现偏差。房地产策划是在对房地产工程市场调研后形成的，它是策划人不断地面对市场而总结出来的才智结晶。因此，它可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为精确，防止工程在运作中显现的偏差。

第二、房地产策划能使房地产开发工程增加竞争力量，使其稳操胜券，立于不败之地。近年来房地产企业重新“洗牌”，概念不断创新，开发模式不断突破，一个个近千亩的大楼盘相继显现，竞争越来越剧烈，确定者大有“四面楚歌”的感慨。在这种情况下，房地产策划就更能发挥它的特长，增加工程的竞争力量，赢得主动地位。

第三、能探究解决企业管理问题，增加企业的管理创新力量。房地产企业要赢得市场，商品房要卖得出去，重点是管理创新。策划人帮忙房地产开发企业管理创新，就是遵循科学的策划程序，从寻求房地产开发工程的问题入手，探究解决管理问题的有效途径。

第四、能有效地整合房地产工程资源，使之形成优势。要开发好一个房地产工程，需要调动许多资源协调发展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在房地产策划还没参与从前，是分散的、凌乱的，甚至是没有中心的。房地产策划参与到各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，帮忙它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。

此外，房地产策划还有预测将来市场，满意居民居住详细要求等作用。

房地产营销策划（精选篇5）

前营销是房地产开发的龙头。今年以来，全国各城市房地产闲置率始终在30—40%之间徘徊，现实压力使广阔房地产企业认识到房地产竞争很剧烈，粗放型经营已经不行了。房地产企业要想在日益剧烈的市场竞争中占有一席之地，必需了解市场，熟知市场，实施“重心前移”的市场定位。这时，国内不少房地产企业，尤其是从事地产代理的企业，纷纷投入人力、物力，进行房地产营销策划问题研讨。之后，全国大中城市相继绽开房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌，使市场营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中。实施前营销战略更成为诸多房地产开发企业打造自己品牌的势在必行之事。

一、房地产营销策划的重要环节

根据现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的一直。前营销与后期的销售（推销）一样，都是房地产营销链中不行缺少的一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。由于前营销最能表达“发现愿望并满意他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的组成部分。假如没有前营销的介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺当的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风险。

二、房地产营销策划的最前端

房地产开发大致要阅历如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资酬劳分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前端。这里应当说明两个问题。第一，前营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为房地产开发投资时机选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了详细开发地点与工程之后，在购置土地运用权和开发工程建设过程开头从前需要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动。第二，前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动。洪建宁在《前营销——房地产开发制胜的密诀》一文论述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿到地块后不去认真做市场调查工作，而是凭自己的感觉、老经验得出一些粗造的产品概念”，他事实上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动。笔者认为，前营销是在“拿到地块”之前，由于拿到地块说明投资者已经做出了投资的决策。其实，假如地产市场是标准的，“拿到土地”也应包括在前营销里。如当今运用权的招投标挂牌出让，土地运用的位置、面积、功能、容积率等等都已明白地告知投资者，即便于给投资者作决策之用。至于“拟应将工程的总体规划、建筑景观设计划分在内为宜”的提法，是不妥的，这应是“前期工作”的内容。

三、房地产企业发展的长远战略

前营销尽管处于房地产开发的早期，是营销策划的前端，但是，对于一个房地产开发工程来说，前营销做得好坏，直接关系到将来开发建成的工程是否能够胜利地销售，是否能够按期收回投资并为企业带来利润，可以说前营销是房地产开发本钱的关键。对于一个房地产企业来说，也只有通过前营销策划，找准目标人群，进行产品市场的恰当定位，通过胜利的房地产开发工程来树立自己的产品和企业品牌，才能使企业长期地立于不败之地。因此，前营销也可以说是房地产企业胜利谋划将来发展的一个有效的、长远的战略。

四、前营销策划工作的误区与问题

在我国，20XX年和20XX年上半年房地产热带来的后果还没有完全消退，某些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的情况下，进入20XX年之后，整个宏观经济环境又渐趋宽松，房地产又开头升温，年新一轮房地产热的争辩与治理又拉开序幕。尤其是—年，房地产开发的各项指标增幅均在30%左右。据有关部门统计，年全国有11个省、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过50%，35个大中城市中有10个城市投资增幅超过70%。房地产投资的过快增长，势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求，房地产的空置率快速上升。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的原因是多方面的，但笔者认为，房地产开发商营销策划不力，尤其是前营销策划的极不到位是其主要的原因。其存在的误区与问题主要表如今：

五、重后期推销轻前期营销，舍本逐末

尽管不少开发商都明白营销在房地产开发工程中的重要性，但却不明白什么是营销。甚至把营销等同于推销，常见的做法有如下几点：一是成立公司、立工程、选择图纸和广告宣传等工作几乎是同时进行；二是前期无任何营销策划，在工程建设过程中直接做广告以便推销；三是征地手续的办理和工程可行性分析同时进行；四是开发前期虽有市场调研，但要么是全国范围的资料，本市资料不详，要么资料的取得缺乏牢靠的依据，要么是可行性报告的担当者为了应付差事而做的一篇“调查报告”。总之，他们都不大重视“前营销”，从而耽搁了房地产营销策划的最正确起步期。至于触及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起充足重视，即使有也是围绕某一开发工程或为销售某一产品不得不进行的一种活动。

房地产营销策划（精选篇6）

一、市场分析

一、XX市房地产市产根本状况

（一）今年以来房地产开发投资大幅增长。

20XX年1X8月全市房地产开发投资达157万元，同比增长87.4%，是近年来增长较快的。

（二）房地产业开发的三个组成要素即房地产开发的土地、资金、市场同步增长。

1、土地前期投入增加。20XX年1X8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%；土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米。

2、开发规模扩大，开发投资高速增长。年1X8月份，全市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%。全市房地产开发完成投资157万元，比去年同期增加7674万元，增长87.4%，对全市国有及其它经济投资增长奉献率为2.1%。从投资用途看，住宅投资完成6630万元，增长1.2倍，办公楼房完成投资542万元，增长3.9倍。

3、企业融资力量有所增加，资金到位状况较好。20XX年1X8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增长2.6倍，从其构成看，利用外资资金增长最快，企业自筹资金最多。1X8月企业自筹资金13152万元，增长3.8倍；利用外资资金1050万元，增长69倍，其他资金8004万元，增长2.5倍。

4、住房销售高速增长。今年全市商品房现房销售，在去年增长27.8%的高基数基础上，保持高增长势头，20XX年1X8月份全市共销售现房1.79万平方米，同比增长82.7%，其中住宅销售1.72万平方米，比去年同期增长1.2倍。

5、房地产业的发展与城市化建设紧密，城市化建设促进了房地产业的发展，我市北扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速发展，在我市今年从事房地产开发的20家企业中，XX区内集中了14家，XX县3家，XX县2家，XX市1家。

二、房地产发展所面临的困难和挑战

一是商品房空置面积增加。今年1X8月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积0.6万平方米，商品房空置面积达1.1万平方米（其中住宅空置0.61万平方米），占当年施工面积总量的2.5%，空置面积增长63.6%。从商品房空置时间来看，空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积的比例增长，比上年提高4.4个百分点，空置房增多占用了企业的开发资金，对房地产企业的开发产生不利的影响。

二是房地产企业素养良莠不齐，企业开发规模小、持续开发力量低，竞争力差。近几年来城市化建设的发展推动了房地产开发的发展，存在一个工程孵出一个房地产开发企业的问题，其开发规模小。20XX年全市参与年检的企业达65家，而今年来真正有开发任务的仅20家，仅占全部年检企业的30.8%。就目前有开发工作量的20个企业而言，开发任务在3000万元以下有10个，占总数的50%；开发任务在3000万元以上5000万元以下有5个，占总数的25%；开发任务在5000万元以上有5个，占总数的25%。房地产开发企业主要以负债经营为主，严峻依靠银行资金，有的开发工程前期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发、后期靠个人按揭贷款，缺乏后续开发力量。

三是物业管理落后，配套设备不全。房地产的开发应当成龙配套，我市尽管有成片开发的住宅小区开发，但大多数是开放式、松散型的卖完房就走人的开发，即使有物业管理，其配套设备不全，管理也不标准，一些零星插建开发的住房没有物业管理，用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体裂缝等问题都不能妥当解决，抑制了消费者的购置欲望，影响了持续开发。

四是外部因素制约。银行房地产开发企业信贷政策调整，房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主，国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储藏贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步明确和标准：房地产开发贷款必需“取得国有土地运用权证、建设用地规划答应证、建设工程规划答应证及开工证”等四证，开发企业取得这四证，实际投入应不低于工程总投资的30%，个人住房贷款要求贷款人有30%以上的首付款，有的工程要求工程主体结构封顶，才可以放贷；还有就是居民收入低，抑制了住房需求，影响房地产业市场的扩大；再有就是二级市场放而不活，房屋交易手续繁多，收费工程多且杂，税费负担比例过高，影响二级房产市场发展，从而影响整个房地产业的发展。

总体看来，我市房地产业具有巨大的现实和潜在需求，发展空间较大。

市委、市政府提出加快城市化建设步伐，城市化建设需要产业支撑，首先需要房地产业的支撑，20XX年我市城市化率仅26.48%，低于全省平均水平5.5个百分点，若每年全市城市化率提高一个百分点，至少增加住宅需求84万平方米以上；国际经验说明：当一国人均GDP到达300XXX0美元时，居民的住房需求进入加速增长期，20XX年我市的人均GDP为5208元（651美元），是房地产业加速发展的时期；目前我市城镇人均建筑面积仅20.05平方米，离国家“十五”规划的20XX年城镇人均建筑面积22平方米，人均还少1.95平方米，若到达这一标准，需求住宅在208万平方米以上，明显，我市房地产业的发展潜力非常巨大。年娄底市城建投资公司成立，娄底城市建设工程开发施行市场化，通过工程招标，施行市场化经营，推行以地生财、招商引资、民间融资的方式，彻底突破资金“瓶颈”，使城建坐上了“特快列车”，加速了娄底市房地产业特别是商业地产的发展。

三、XX市同类产品调查统计

“同类”定义为具有商业广场、写字楼、宾馆等的商用大厦。现将XX市XX开发区，XX市XX区及XX区进行大体比照分析如下：

1、XX开发区。

由于涟钢为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来说，XX开发区地段房地产都在卖自然环境。

XX大酒店：

核心竞争力：五星级酒店标准概念

其周边自然环境好；

用绿色和五星级酒店标准来吸引白领、外来投资者、社会胜利人士等；

其定位为社会高薪阶层。

2、XX地带。以新开发的工程X城西农贸综合市场为主。

XX农贸综合市场：

核心竞争力：XX市、区两级政府批准兴建的XX区唯一农贸综合市场。

规模大，规划齐全，有功能优势：

拥有15亩的面积，其中有320个摊位，2480平方米生活超市，108个铺面，1200平方米仓库，48套配套住宅，40各农副产品批发车位。

住房均价718元每平方米。门面2580元至4380元每平方米。

定位：集农副产品批发、零售、加工、仓储、大型超市，商住、饮食为主的大型农贸综合市场。

2、XX城区地带。

XX商业广场：

核心竞争力：1：八万平方米湘中地区超大规模财宝街区；2.原XX批发市场，主楼统一经营，超大规模优势。

有功能优势：

总建筑面积面积8万多平方米，门面主力面积30多平方米

住房均价500多元每平方米。门面20XX元至1XXX0元每平方米。

定位：XX地区经营规模大型化、经营手段现代化、经营环境标准化的超大型、多功能财宝街区。

XX商城：

核心竞争力：位于火车站正对面，有地位优势。

四、消费者分析

依据《XX房地产市场调查报告》的结论，以及日前操作地区地产经验，我们得出消费者购房心理和对住宅（办公楼）要求如下：

1、环境规划肯定要好，配套要齐全，各种活动场地、场所要充足；在规划时，肯定要有超前的思想，更具现代化气息，特别要留意智能化；在楼盘外立面的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流；92%的消费者倾向于入住全封闭式的管理；

2、住宅（办公楼）及其四周的配套设备的根本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋XX室等；

3、67%的消费者选择多层住宅，由于多层住宅的价格相对高层住宅廉价。而且以后的管理费用也相对较低。有一部分消费者选择小高层住宅，

4、消费者对物业管理的要求

a、提供保安、清洁卫生、房屋修理、园林绿化和一些特色服务（如家政、订购车票、托儿、托老服务等）；

b、物业公司应与小区内住户增加联系，强化沟通。

房地产营销策划（精选篇7）

一、前言

在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不行少，而且必需做到位。

XX商业城工程是XX房地产开发公司开发的精品物业，将成为XX市北区的新型休闲地产商业的经典作品。

XX商业城座落于XX市城区北部的XX广场旁，是XX地产开发公司的新建工程。本工程占地XX平方米，依据目前的建筑设计建议方案，工程由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）