基本面边际回落关注超跌反弹机会

证券研究报告行业评级：地产强于大市(维持)平安证券研究所地产团队、固定收益团队请务必阅读正文后免责条款资料来源：各部门网站32023年6月14日自然资源部模式2023年6月16日福清取消二手房交易“权证满2年限制”，推动金融扶持力度2023年6月14日自然资源部模式2023年6月16日福清取消二手房交易“权证满2年限制”，推动金融扶持力度2023年6月15日大连2023年6月14日湖北将低效闲置土地纳入土地储备 2023年6月12日江西2023年6月13日赣州优化交易流程最低30%首付比例全优化交易流程最低30%首付比例2023年6月13日东莞“工改M1”项目全部工业生产用房均可进行产权分割偏松偏紧中性44 国家统计局：投资销售整体偏弱，政策端仍需发力事件描述：国家统计局公布2023年1-5月全国房地产开发投资及销售数据。点评：1)投资降幅扩大，拐点仍需等待。上年低基数背景下，5月单月地产投资1.0万亿，同比降10.5%，降幅较上月扩大3.2pct；分区域看，各区域同比增速均出现下滑，东部、中部、西部、东北部投资分别同比降2.5%、6.4%、28.9%、36.1%。尽管1-4月土地购置费同比增1.3%，但百城住宅类用地成交总价作为其强相关指标、2022年同比降27%、2023年前5月再降10%，后续土地购置费仍存下行压力；同时房企资金偏紧制约建安表现，1-5月施工面积同比降6.2%、限额以上企业建筑及装潢材料类零售额同比降6.6%，印证建安投资表现不佳，综上维持全年地产投资下滑7%判断。2)新开工延续疲弱，不宜低估库存影响。5月单月新开工8,503万平米，同比降27.3%，降幅与上月接近。上游水泥量价表现均弱，侧面印证新开工弱势。我们认为，新开工本质是“补库存”，销售与库存为主导因素。当前房企对销售复苏预期普遍谨慎，实行以销定产、加大滚存去化策略，同时销售明显萎缩、致各地库存去化周期较长，共同决定了下半年新开工下行压力仍大。据中指院，5月63城商品住宅出清周期平均值达20个月，因此不宜低估库存对新开工的掣肘。3)竣工延续改善，后续仍待政策发力。5月单月竣工4,148万平、同比增24.4%，前5月累计同比增长19.6%，表明随着保交楼专项资金落实到位，项目交付有序进行。据百年建筑网调研统计，1114个保交楼样本中，3月保交楼中已交付251个，占比23%；5月保交楼中已交付380个，占比34%。结合竣工端消费建材企业一季度业绩增长不明显、甚至部分公司有所下滑0，判断各地项0目资金或仍偏紧，后续依赖保交付政策继续落地，带动下半年竣工延续较快增长。4)复苏或波折反复，高能级城市表现更好。上年低基数背景下，5月单月商品房销售面积、销售额同比增速分别为-3.0%、6.8%，增速较上月下滑8.4pct、21.1pct。分区域看，5月东部、中部、西部、东北地区销售面积增速分别为4.1%、-12.1%、-7.6%、7.2%，增速均较上月出现不同程度下滑；分城市能级看，5月统计的50城新房日均成交套数同比增18.4%，增速远高于全国；前期需求透支叠加高能级城市楼市复苏或带来虹吸效应，5月50城中三四线城市成交增速年内首次转负。6月前14日50城销售同比增速回落至24%，市场成交进一步回落。以销定产模式下，6月房企推盘力度或不及往年同期，供给端亦或产生制约；同时需求端考虑经济恢复及居民信心修复需要时间、房价缺乏大幅上行基础，尤其三四线压力或较大，短期楼市复苏仍存波折，后续不排除进一步宽松政策出台，全年维持全国销售面积同比微增判断。5)到位资金同比下滑，房贷利率或进一步下行。5月单月房企到位资金同比降7.4%，增速较上个月下降11.0pct。分类型看，5月定金及预收款、按揭贷款、国内贷款分别同比增6.0%、25.4%、-13.4%，增速较上月分别降25bp、增2.0bp、降bp贷款在2021年之前走势相关性较强，但2022年以来居民中长期贷款明显低于前两者，或与居民提前还款有关。2023年5月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%,较上月微降1BP;二套主流房贷利率平均为4.91%,与上月持平。考虑15日MLF利率下调10BP，LPR有望同步下调，缓解居民端房贷压力。5成都、北京土拍热度延成都、北京土拍热度延续之最；北京经开区亦庄新城X47R1地块竞拍颇受业内关注，共吸引31家房企争夺，最终中皋置业以79.12亿元+5.3万平方米现房销售面积竞得该地块，溢价率15%。2)成都土拍市场民企活跃。此次土拍中树高集团、澳南集团分别中签成华区龙潭街道商住用地、金牛区宅地，明信则拿下天府新区兴隆街道、龙泉驿区龙泉街道两宗地块。年内一众民企兴唐、邦泰、诚一投资、乐山海天、成都嘉禾兴、中盖建设房企下Wind始日期，下同6市场运行监测成交:新房环比微增，后续有望修复点评：本周(6.10-6.16)新房成交2.7万套，环比增加2.7%，二手房成交1.7万套，环比减少2.8%。高基数影响下，6月(截至16日)新房日均成交同比下降42.9%，增速较5月回落61.3pct。重点城市一二手房周成交变化8万套20城二手房周成交套数(右)万套8642022.3.2622.6.2622.9.2622.12.2623.3.263.532.521.50.500城新房月日均成交变化新房月日均成交同比一线同比二线三线40%0%20%40%60%2023年50城一手周均成交较2022年降7%2021年2022年2023年86420W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 .5 .5 02023年20城二手周均成交较2022年升43.5%2023年22023年2021年万套22.722.92022.1123.123.32023.5W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49Wind70086420市场运行监测库存库存：环比微升，去化周期12.3个月品房取证库存及去化月数月 月21.4.2321.6.1121.7.3021.9.1721.11.0521.12.2422.2.1122.4.122.5.2022.7.822.8.2622.10.1422.12.223.1.2723.3.1723.5.5Wind87000万平0平均楼面价平均溢价率(右轴)元/平近1年近4周6%5%4%7000万平0平均楼面价平均溢价率(右轴)元/平近1年近4周6%5%4%3%2%1%0%市场运行监测土土地：成交、溢价率回落，二线占比提高成交溢价率4.3%，环比降1.5pct。其中一、二、三线成交建面分别占比0.3%、28.3%、71.3%，环比分别降1.9pct、升8.9pct、降7pct。8000一8000一线成交建面二线三线城土地周均供应百城土地周均成交城土地周均供应百城土地周均成交600080000200010000002022.52022.82022.112023.22023.5W2022.52022.82022.112023.22023.5W5.29土地成交平均楼面价与溢价率百城百城土地成交前五城(6.5-6.11)02022.52022.82022.112023.22023.5W52022.52022.82022.112023.22023.5W529.资本市场监测——流动性环境流流动性环境：资金价格多数上行资金价格多数上行。本周R001大幅上行65.47BP至2.04%，R007大幅上行12.41BP至2.04%。截至6月16日，OMO存量余额为197亿元，较上周减少275亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢总体呈正相关关系。OMO存量(MA10)较上周上行R007较上周上行12.41BP(%) 202020212022202354.543.521T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+2120000002060资料来源：Wind，平安证券研究所资金价格大幅上行(%)2023-6-92023-6-92023-6-16涨跌幅(BP)1D1.392.0465.4712.4119.081M2.292.28-1.051D1.261.9367.6512.8612.03.8ON1.251.9266.983939.92.032.00-2.7 3M2.162.11-5.62.042.069287949081787D7DSHIBOR2.082.25R资料来源：Wind，平安证券研究所W1WWWWWWWWWWWWWWWW1WWW1WWWWWWWWWWWWWWWW1WWWWW11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W512023境内债境内房境内房地产债发行：发行量环比上升、净融资环比下降本周(6.12-6.18)境内地产债发行量环比上升、同比下降，净融资额环比下降、同比上升。其中总发行量为126.36亿元，总偿还量为额总偿还量5000050 亿元 202120020220-50到期+0Wind11房企境内债发行本周共13家房企发行17只境内地产债。境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序50境内房地产债发行规模前五(亿元)万科苏高新信达地产五矿盛世新城控股4.0.0境内地产债发行利率前五(%)23新城0223矿盛0123信地0223新城0123信地01Wind12海外债发行环比增加境内房企海外债发行规模(周)美元42023-05-222023-05-292023-06-052023-06-120004000美元 2020年2021年2022年2023M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12资本市场监测——重点房企发行明细、审批及反馈重点房企发行明细本周重点房企发行利率为2.01%-6.3%，可比发行利率较前次有升有降。月10日行明细发行额(亿元)票面利率(%)产MTN00162A————产MTN0043————MTN13A————新MTN0043A————贸5A——金融街5A2023-05-1972A——43A50-1.502021-06-18业业MTN00155——4A0——5A55-035A00-03MTN3A2023-05-10CP0011A2022-08-10创创SCP0015A——超短期融资债券新SCP0095A——超短期融资债券新SCP0102A——超短期融资债券N155——N5——N20260613——Wind14资本市场监测——重点房企发行明细、审批及反馈程2023-06-14珠海华发实业股份有限公司2023年面向专业投资者非公开发行公司债券2023-06-13者公开发行公司债券2023-06-123年面向专业投资者公开发行公司债券2023-06-12公司债券2023-06-15门益悦置业有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券2023-06-1523年面向专业投资者非公开发行公司债券002023-06-133年非公开发行公司债券2023-06-13限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券册2023-06-16专业投资者公开发行公司债券Wind15300300板块涨跌：板块涨跌：单周涨0.23%，估值处于近五年97.7%分位房地产PE(TTM本周涨跌幅%房地产(申万):PE(TTM)沪深300:PE(TTM)%4%4%2%%%7食通7食通机计电汽家美传电商沪社建轻国基农有综纺钢非医交建煤房环石银公品信械算力车用容媒子贸深会筑工防础林色合织铁银药通筑炭地保油行用饮设机设电护零服材制军化牧金服金生运装产石事料备备器理售务料造工工渔属饰融物输饰化业5-4%2018/6/112019/6/112020/6/112021/6/112022/6/112023/6/-4%Wind16个股表现本周上市房企50强涨跌幅排名前三为荣盛发展、正荣地产2、0弘阳地产，排名后三为金辉控股、龙光集团、建业地产。周涨跌幅排名前三及后三房企事项 5%10%地产发展控股集团地产发展控股集团股票上市交易REITs期募资43.58亿元请获上交所受理行A股股票，募资不超过28亿元增发收购南油集团获证监会注册生效，为房企重组首单资料来源：Wind，平安证券研究所；资金净流入额(测算)=沪深港股通持股数量变化*区间成交均价17个股表现000,500,0000沪深港股通北向资金净流入前十325432543211293198171567