和顺·阳光城市三四季度策划战略DOC

1----确保开发利润率走可持续开展之路--------和顺·阳光城市三、四季度筹划战略根据股份公司下达的房产开发指标，要求年终所有开发的房产工程税后利润率必须到达15%。和顺·阳光城市立足南陵，前期开发赢得了阶段性的胜利，取得了局部成果，但与股份公司的开发目标要求还有一定的距离，为了保证整个开发过程的总体利润，走可持续开展之路，南陵和顺各个部门分别根据指标要求制定详细方案，为实现既定目标而进行阶段性开发分解，并逐步落实到工作实际中去。工程紧抓进度，控制时间节点：从06年7月份至07年1月份，工程进度如下表，工程部应该严格按照方案安排部署，保证开发节点，为营销提供便利。冻期别丹类别其楼号唇建筑缩面积诸〔㎡纱〕厦工程鸟开发驶主要翠节点追内容尾与控岁制时胶间秩设计农招标趋开工盐开盘饿竣工栋交付吼1.窄1凳多层消住宅亲1#册2帜#柄3#够4童#低10向95插8划已完艘成篮已完歼成瓶已完训成幅已完霜成宽06率.7她.3谣0尺06膀.1宪2.窜31巴1.牛2筐多层心住宅品6#料8预#跑9#透1鉴2#希11钢97旗5葱已完文成葬已完减成页已完伞成凭已完烘成兼06舞.8害.3坝0聚07丹.4集.3涂1蹈1.闷3迷1.江3A办多层妖住宅骆7#卧1到0#鱼1虏1#银1研5#患10爱64假设5染已完保成肃已完辈成锦已完小成掉06弃.8泪.2剥0向07压.4盲.3番0维07情.1遇0.折30香1.罗3B稿花园惜洋房落16承#叉17拢#镰18稼#鸡49棚90筹已完筐成式06吗.8坝.1互0嫁06脂.9厅.1园06敬.1规1.郑28刊07辰.9躬.1除07旬.1汤2.晋31蛙1.原4而1.毅4A浓多层黎住宅蹈20汇#跌21损#腰77相59嘴已完臭成熔已完输成模已完钓成处已完子成携07刑.3插.1笛07额.8冲.3稼0祸1.杰4B型多层钉住宅钳22辰#笨25村00歌已完广成告已完煌成芬06扁.9敌.1陕06凳.1需2.姜28宿07肚.9乒.1肌07读.1桶2.尾31棒1.龙5慧1.眨5A蝶多层上住宅叉5#摊1体3#周间2投3#退2编4#仅2束5#循2翼6#炉13宾25背7辣06顾.8突.2娃0挣06等.1惧0.飞1裁06盈.1胡1.格1草07洞.1正.1截07扔.8吴.1纳08雅.6伴.3慢0娘1.米5B尖多层斜及洋侍房姿14塔#寸27芳#辛28数#丸29趁#蛾74还19亦06麦.1穗0.久20穷06逗.1递2.侨1惧07朱.1联.1雁07己.3漫.1秩07废.1逆0.礼1绝08酸.8昂.3呆0钻2.证1驼2.从1A旨多层著住宅败30扰#么31尿#堤32择#赚77引31叼已完毫成斧06毙.8悔.1宝0饰06赶.9较.1负06让.1壤2.阔28网07圆.9盛.1按07墨.1错2.系31眠2.营1察2.在2B宝多层稿住宅族33搏#巾34德#浙95领00闯已完馅成格06阶.8驴.1量0糊06浑.9维.1型06折.1抄1.船18颂07霸.9真.1苹07盗.1吊2.伙31筹划推陈出新，保障楼盘的热销：根据工程开发进度，筹划上会相应的推出相关活动对新老客户进行工程推介宣传，保持与开发节奏的一致性，从而提升工程的品质，为后期楼盘做出合理的价格而不断升温。为了对筹划推广费用进行控制，针对南陵当地的人文风俗及文化底蕴，筹划部将有针对性的开展以中小型、群众喜好型活动为主，以大型公关活动为辅对工程亮点进行深化、阐述，促使工程每期推出都有吸引人的新卖点，从而到达工程的火暴销售。具体筹划事件及预算单项费用如下：法序号百销售克推广特方案冒时间醋节点哥内容衬/和产居会副活动第预算闪〔万浮元〕奋1穷业主福乒乓燥球赛货活动暮0念6劈.0虽1-录--丝06萝.1题5析与新宗老业往主联盾谊啦0.谢24亏2催工程斜美誉咐度的宾深化醉，对扣对联旷活动享：父上联农：蛙龄声盘亿水声巡他读书发声绕口声声彼悦耳刑真；叮0斑6担.燕15午--惜-伸0过9避.0找5饶对联颠做好积挂在沾销售旬大厅沸入口蜓处，腔让所僻有的饥南陵际人民洋都深帽深地苏记住膏本项助目的牛亮点我，让务学生距们能海背得久出来渠。充0.影32佣3衰牛“堡市级捕平安宿文明拥工地境〞萍称号翼宣传呈0箱6漂.蚂15薯--槽-镰0泪7障.壤15假设过街奔条幅伴(愧县城送/救乡镇俩)搜、电背视字易幕、虫短信绕群发丽、现锹场布社幅、友彩车描上街桑等界0.特6杨4歌房管遵局乒耐乓球近邀请偿赛荷0律7甜.0孩1中-百--奏0抖8衬.3饲1捕政企栏关系届活动设、运另动衫繁、宣剂传单稼页等楼6侮5舌业主锣纸牌远比赛艳0宗7蝶.山10哪--拨-屿07拿.探20蜘起到师以老裤带新巾的作拨用枝0.嗽24竟6播阳光张城市兵产品井展销避联合缩会战0晃8检.0何8程—判08差.雨20糕邀请甘与房剂地产血相关祝行业啦单位功联手晚一起缴搞活短动促派销，伴使淡狠季不蛇淡乌0.吴2俭7蓄阳光报女孩姨电视芒大奖杨赛评浓选偷0爽8孙.0妇1—赔0锅8理.肤3煎1路社会车性公齿共活召动，周大型蛾社会茂活动译使淡幕季不躺淡状8映8咬销售聚大厅显广场歪纳凉偏晚会纹〔电杏影播序放咏/蛾文艺福演出瓜〕絮0勉7碗.3粱1冲—机0吗9知.3酒0肤起到撞以老绢带新匆的作锯用，屈两个永月期旨间不截定期掉开展违，可驻半月挑一次品0.赌8喝9看销售估大厅邀周围愁一圈颜霓虹闻灯制挤作亚0名7戴.3步1独—球0答8.撕31趋亮化个工程烘1.拿2是10刮广场绣舞台调制作返0染7丽.0的1耻—词07戏.2办0窄村为开碌展系皂列和熊居活污动和督相关舱外来溪产业径商的猫促销披活动谁而设统置项1.雹4蛇11在与政川府等竹部门隆的公衣共活课动开额展蛇0加6理.0理7堆—障12朱.提31总有利研工程敢品牌尖提升议、政婆企关拾系和浸谐、埋促进撞开盘怖等活疗动炉10毯12雹阳光勤城市英文学废家笔达会芽0稼9尽.0害7沿—胆09味.栽20泪虽与南萍陵文工化局牛、报绒社名抖记者佛、作森家等诊政府犁官方奥合作栗，发娇表著普作，逃影响讲公务蜜员购攀房墨0.脱24卫13鹅业主艇可爱齿宝贝胖比赛响10威.0誓1恰—群10赚迈.2野0中准业推主抹1抗岁缎——戚5影岁可班爱宝她贝才发智表亲演赛峰0.灭35灯14土成交轻客户交去芜笼湖春叙天参拢观半亿日游宝10圾.梯15刮—唇10峡.违25者起到贫以老争带新聚的作诸用辅0.棋35挑15级业主淡儿童规绘画猴、书聋法比望赛：嗓我爱葵我家商——帮阳光溉城市虽11蹲.0麻1腊—育11贿.再15亲烟现场胜速写炊、素架描、驼水彩逝绘画何、书孙法表牺演评胸比奖纸工程腊0.窑35哪16雕销售世大厅咽广场艳业主勉〔成皂人〕速才艺废表演蚀11丑.0灶1哨—选11射.卵30害来文化劫社区答、闹周市区张印象坡，以涝老带些新。巡0.虹35指17坝与青河少年枝活动属中心假设等单场位联素手举午办青金少年镰爱家被爱国抹爱科识技活闭动屿12颠.0越1损—板12慰.喘18告借助惭学生令而发亲动家降长，籍促成传爱我躲阳光修城市俘0.羡35论18雨小区找首批电交付尖活动羊12豪.袋15珠—尼01胸.0钱5袜制造愈交付属气氛哥、心叨平气弊和、规送礼食品等极1崖.5社19蓬圣诞蚕节、冤元旦任室内泪外装授饰身12尖.奔20信—龄12牌.嫩31缩一年猪复始颂，万逗象更存新沾0.浸5练20食籍山贯路路须灯杆域、大烛广告悬牌更珠新郊12疏.嘱12裂—伪12败.3塞1排继续予保持溜销售躬案场吹周边幻不被漂其它充工程链干扰华18广告新颖、客户定位准确：根据南陵房产现状，和顺·阳光城市根本上已经到达家喻户晓的地步，后期推盘只需在时间节点上予以深化与炒作，告知开盘信息。由于广告及其他营销费用一般控制在房产销售总额的3%左右，为了到达效果以及实现开发15%的利润，可以采用灵活的小、中型与客户互动的活动为主，既节省了营销广告宣传费用也到达了预期的广告宣传效果，所以后期作为户外推广这一方面将以与客户联谊活动为主，大型公关性活动为辅的形式持续。具体媒体仍以电视、短信、条幅、巨幅为主，适当时间可以采取宣传单页进行上街派发，为了扩大工程的指名度，?大江晚报?及?芜湖日报?可做为第二媒体选择对象。后期以观念广告及形象广告为主推，全力打造一种全新生活理念，为繁忙的都市群体在新城区提供一快休闲与锻炼身体的良好去处，适当减少促销性的广告宣传，主动迎合客户，而不是强违客户意愿。以城区公务员及乡镇经济较好的潜在客户为客源目标，进行挖掘。开发本钱预算控制：房地产的开发本钱包含有众多工程，每一个环节都必须进行严格的控制，方能实现预期利润目标，工程本钱预算中具体大项有：建安工程费用、报批报建费用、设计、勘探、监理费用、供电、供水、供气费用、景观工程费用、门、墙工程费用、智能化工程费用、管理费用、营销费用等，大小几十项费用，所以如果那一项超标就会影响预期利润的实现，从此也可以看出房产开发是一个复杂、多部门沟通协作的过程，是一个集体力量的凝结。葱风险报本钱霸：和榆顺垮·冒阳光恢城市脱作为兔南陵息城市绝的第名一大置盘，幅其操殃作具炕有不学可估术测的略风险忽，不带可预田见性耽较多奥，所姑以只莲有在轻合理财躲避赚风险秆情况抢下，从才能缸保证激预期投利润央的实米现，室考虑联了风绪险成膀本后猛的利贿润也溜才比测较真革实。消房地桶产开赞发的魂利润诸应主执要看确现金妻利润戏，而霸不是纳实物并利润浅，就攻是不束以公战司到柳底开躁发了美多少印楼盘徒为衡浊量。但管理突本钱矛：南岩陵和铁顺目抢前具商有职廊工约隶50三人，挥一个碑规模迟化的嫂公司肉雏形锁以现捉，相淋比管胃理费扛用也行随之熟增加活，所杆以说际作为尚一个惩走可耕持续划开展镰的大移公司孙要有磨很强较的咬协调青和管兰理水房平，值要不辜断提共高自悬身的勾管理恢水平应，差这样拆才能梨降低夫管理石本钱劳，为船预期管利润评的实塞现降清低投蒜入抛。袍时间良本钱懒：和欢顺弓·舰阳光彼城市御的完迹全开痕发估聚计需猛要1尽0年析左右爆，在放这么瓶长的范时间瞒里，营怎么睬运作柜，需康要一淘个人黑做充塘分考晚虑，鞭具有边前瞻寨性，淘指导晕工程馋的发浅展。赶开移发周渗期越奴短，证资金浆回笼仰越快识，开谣发风暖险就陈越低小，资恼金成叨本、大管理氏和经抗营成潜本也廉就越柏小，腐公司医的经乞营状猛况才现会越纳好。冤预算政部相绵关预晌算的窗准确电性，敌对上良层的隶领导夕决策探起着甩至关扶重要杨的作偿用，软相关轻部门稼的协堵调配战合也刷是十胞分重轨要，垒一个羽长远排目标彼的实广现必竭须靠冷各个壳部门究的完狼美配总合。罢在后洲期提拣价中驶，预都算起皱着先鹿导作火用，骡本钱嘉加利底润作勺为楼较盘提昆价的炼第一贸资料踏来源壁与确面切指贩导，记应该窄予以双重视奔。闹提升资价格勤之见技：埋房产青的价陶格主茧要决路定于拼两大沾因素刑，一犹个是澡原始洞本钱魂，一庄个是垃开发烦商的疯欲望喘，作判为安待徽水殃利上撞市企待业在向完成买房产言开发皇的同茂时，较肩负济着一掀个重探任，毛那就邮是携德手南息陵人身民共栽建和扑谐新新社会论〔包倒括防侮洪工锤程、且市桥双河治半理等棵〕，怒可谓沫是责号任重历大，金众目杜关注样，所坏以在异考虑恭开发呈本钱庭及后煮期利疼润的五同时倒，还丢必须予带有较人性瞒化的稼关心错政策方。所蚊以在尊提升袜价格鹿时，六应该延进行盛充分渠考虑指，考最虑市角场的额接受俯度及舌客户惰的心情理价饿位,妈有针稳对性律、合拢理性创的对煤工程绕的价鼻格做剧出评悔估。真为了腊合理盆提升煤价格心，必叛须对五卖点医进行碎合理过整合酬，领厦读国成家房雪产新煎政策治，预定防后苗期开蚕发隐救患，亩突出盗工程愁亮点闪，选摄择适刃当的河时机旦适当慨的时救间进量行推晌广与窜宣传词。陪针对艺目前新的南包陵房愧产市融场及相和顺辱·纵阳光亚城市袭本身裹的地骗理位炮置等鲁因素徒，营辞销策兴划部定有目泼的的眼对市叙场进庙行了逼分析君，并笔对和氏顺佛·特阳光掘城市肉的后眉期开质发及聚定价蓝提出馋了建忘设性把的意鹅见，祝下面奇是市械场的设价格枕现状男：蜡老城垦闹市爬区附邮近的金茗桂克华庭符为1挪52下0元奋/㎡元；大豆阪城婚为1赤73裕0元美/㎡晌；蔚躬蓝世关纪花歼园为涌16回50福元/病㎡；畅祥生扬如意遮花园嫂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