全程策划的建议

全程策划的建议建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括：项目投资策划项目规划设计策划项目质量工期策划项目形象策划项目推广策划项目顾问、销售代理项目服务策划项目二次策划研发中心建议，未雨绸缪，在莱西项目上作试点，试图将整个开发项目理念系统化，并加强成本控制，为以后的开发总结经验，提供依据。这个框架是研发中心借鉴理整其它公司开发项目的框架，可能个别地方不太适合或繁琐，在以后的工作中可以修正和调整完善，力争形成一个标准格式报告文件。案头工作阶段第一章“某项目”投资策划项目投资策划的含义项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。崭某项脱目投挽资策颗划的家具体腔内容她项目穿用地映周边逮环境余分析示项目浆土地飘性质舞调查乓·虏地理寄位置启镰廉仅方孝亿循·狱地质奏地貌询状况呜·置土地抛面积均及其副红线豪图嘉另根·疾七通由一平尸现状释项目幸用地舞周边职环境她调查值·插地块介周边蛾的建劈筑物产律臣象·钥绿化妖景观假·压自然船景观碍杰绝栏栏党蔽嘱·驻历史桐人文犬景观隆·蜜环境究污染攻状况盏地块母交通败条件飞调查武·至地块片周边略的市课政路滨网及狮其公不共交徒通现皂状、繁远景爷规划耍·严项目哨对外板水、弊陆、惠空交高通状谊况法·不地块扛周边尤市政像道路没进入泊项目柴地块替的直项入交哪通网琴现状械周边挑市政性配套要设施俭调查剑·荷购物凤场所牌桂猴胳新勇鞋·捎文化快教育抖·倘医疗太卫生俭退培帽涉夺宝·肃金融王服务叠·疗邮政牙服务凶芽事护运筋康·义娱乐逗、餐疼饮、门运动隙·肝生活敌服务票千爸跃国葱闭·称游乐鼓休憩雹设施仆·乱周边窃可能脸存在醋的对住项目迅不利粮的干脸扰因烫素昂·遍历史士人文嫂区位稀影响搞区域念市场侨现状暑及其血趋势端宏观曾经济腐运行渠情况糊莱西面房地卷产市遥场概脑况及脑政府蚀相关住的政男策法拢规孩莱西帅房地椒产市屯场总垫体供复求现除状抓莱西到商品蚀住宅葛市场茎板块喉的化等分及称其差败异尸莱西跟商品稻住宅粮平均斜价格汁走势性及市花场价拥值发批现怀莱西少商品受住宅注客户刚构成徐及购誓买实找态分勒析破土地绵SW偶OT槐分析坦项目彼地块阻的优妨势览项目避地块在的劣习势诚项目怕地块自的机渗会点晒项目阔地块概的威匀胁及争困难盏点堤项目先市场峡地位饱1宾．类糟比竞荒争楼述盘调服研骨2声．项淹目定横位：廉·痛市场路定位炉（区船域定讯位、需主力馅客户巷群定修位）铅·杨功能身定位咸众英李桐寿保·氏建筑察风格扁定位膛项目歌价值释分析游1毅．商蔑品住绣宅项差目价彩值分瓦析的着基本畅方法其和概僚念霉·忧商品挖住宅块价值伸分析烫法：得类比屈可实至现价谱值分告析法都a倾选择伐可类旧比项椅目诚b储确定蒸该类禾楼盘疤价值灭实现晶的各劣种要才素及缝其在窝价值身实现护中的绸权重恐c宫分析午可类历比项鱼目价凝值实梁现的来要素框的对委比值场d酒对比药并量绩化本则项目怪同各莫类比库项目神诸价醒值实能现要竖素的党对比软值酿e匹根据沫价值盲要素捕对比羽值判轮断本奔项目跌可实吧现的僚均价袄·芬类比次土地苦价值窃决定佳因素禽a轻类比浊土地纲价值适：地接段资描源差领异召※疑市政蔑交通涨及直祥入交挤通的胜便利旱性的炼差异千※或项目掘周边授环境破的差脱异，惩包括增——才周边哨自然弹和绿城化景访观的横差异膝——揉教育日、人贼文景池观的闸差异惩——音各种苹污染悠程度倚的差饿异才——例周边族社区飘素质允的差黎异手※蒸周边高市政茶配套勉便利参性的城差异患b仔项目对可提室升价继值判卧断仰※伯建筑亿风格观和立虽面的膝设计至、材射质予但训※究单体送户型坟设计仔※汽建筑驼空间壤布局混和环陡艺设增计封捆价密功※枯小区魔配套播和物往业管碌理票※侨形象挡包装劲和营蕉销策星划楚惧难萍醋调启※迟发展倍商品拿牌和泉实力云c宽价值穿实现馅的经箱济因爷素唯※捐经济禁因素疲斧雪股继晚途表跃伐搏醋※孔政策影因素接2腾．项拢目可葱实现妙价值蹲分析然·分类比色楼盘叙分析西与评躬价哭·窝项目退价值娇类比是分析盗a以价值贿提升骆和实喇现要迁素对圾比分呼析擦赏b答项目刺类比呈价值扇计算吧项目致定价滋模拟错均价辰的确竟定海项目得中具其体单使位的末定价啦模拟更项目蛛投入岔产出浊分析材1倡．项嘴目经葱济技幕术指愧标模巩拟坟·劳项目扶总体项经济垫技术美指标予遥章寻·话首期拖经济妈技术意指标雾2晃．项数目受黎期成纸本模傍拟船陵愿抵·们成本荒模拟划表及斥其说丸明国3凯．项攻目收绳益部这分模深拟狠·歪销售榜收入染模拟阳a妥销售响均价拨假设之b起销售孔收入斥模拟进表版·锯利润满模拟前及说阻明葬a构模拟赤说明傲龄拨雷劝b幅利润投模拟惧表感·攀敏感绢性分血析胁a郊可变登成本孙变动乖时对殿利润寇的影比响咐馒意淹b胀销售角价格乳变动侮时对享利润间的影概响凉投资百风险仓分析显及其娃规避当方式牵提示斤1诞．项疑目风役险性狠评价刻·厌价值井提升帆及其眼实现未的风宝险性没a越项目膜的规此划和絮建筑璃设计丝是否识以提胖升项再目同嫌周边趴项目帜的类饥比价侮值吉b绪项目清形象购包装妻和营毯销推纷广是偏否成逆功乏2颜．资骡金运催用的畏风险等性阀·溉减少恼资金矿占用粉比例课，加闪速资没金周煌转速某度，末降低轰财务逮成本品·占对销俘售节先奏和可项目取开发艳节奏吴进行练良好案的把吴握，或以尽屠量少少的资棕金占坏用启愧动项缴目，洲并在芒最短言的时矩间内殖实现衬资金蚊回笼诸3火．经陕济政三策风零险鞠·专国际常国内伏宏观抛经济炼形势锅的变残化包·坝国家大、地幕方相增关地贞产政怪策的床出台夸及相歌关市玉政配艰套设堡计建造设茧开发食节奏器建议鲜1尼．影芒响项油目开勺发节圈奏的榨基本挥因素乌·脖政策打法规践因素贩两千滤深狼垫效恼决浓须·膨地块渔状况各因素趋·唉发展碧商操尾作水鱼平因淹素有坦萌买赠纸棕崖趋·开自己港投放钓量及甚资金勿回收素要求语·轧销售堵策略缩、销聚售政除策及坏价格括控制钳因素芬背·揭市场败供求抽因素虫·往上市鸽时间错要求姓2竖．项拨目开密发节竖奏及博结果咬预测秒·歇项目荷开发认步骤闷·执项目乔投入修产出蹄评估教·呀结论巨第二郊章极促势某项怪目规罢划设煤计策理划及项目习规划岗设计揉策划透的含闻义亲（根宫据万饿科研家发中满心经佳验，猪开发驻商引俭领设班计单取位完倒成设赛计）收通过增完整赖科学许的投勒资策堵划分让析，射可以诸明确诱市场倒定位铺，从岔而进孔入产厉品设称计阶旷段。趟目前抗消费猜者对存房地幕产产讨品的今建筑拦规划周和单昂体设秧计要烂求愈嘴来愈认理性畏，项禽目规膝划设呈计策澡划是润以某落项目谜的市股场定驼位为鹊基础所，以烘满足理目标霞市场没的需猪求为矿出发僵点，显对项臭目地销块进赴行总殿体规垮划布鲜局，疤确定薯建筑指风格去和色宣彩计骂划，介紧紧导围绕君目标悲客户怠选定确主力宗户型壶，引偿导室栽内装厅修风创格，长并对即项目见的环素艺设诊计进滑行充降分提舌示。静项目仆规划派设计短策划全的具眯体内鸽容梅总体闯规划胖项目蒜地块飞概述鞠·早项目委所属据区域矿现状决淘舍腹·尼项目设临界宾四周乓状况决而聋绢·逃项目嫌地貌纲状况单项目煌地块劣情况万分析长·腊初步涨规划锡及设急想类·防影响营项目志总体送规划字的不认可变盼的经鸭济技旷术因尸素复·素土地蓬SW雁OT姐分析系在总顾体规洪划上墓的利念用或荒规避伪·头市场亿定位行下的盾主要睡经济愚指标垃参数易建筑界空间傍布局闷·倍总体浊平面倾规划朵及其攀说明动流怒抱·视功能狭分区撞示意益及说幼明辰道路锋系统制布局需·疯地块显周边躺交通碌环境茫示意只a桐地块扰周边返基本用路网月所烂b刑道路亭建设元及未险来发晓展状脖况皇·挤项目约道路杏设置汇及其摊说明亚a阅主要京出入氧口设购置箩社剖锦锦b或主要乱干道年设置具c毒车辆振分流辈情况砌说明于夹浊搜d储停车椅场布太置盒绿化椅系统丙布局刃·不地块隆周边浆景观软环境径示意尸a唤地块腊周边歇历史此、人剥文景伸观综是合描趋述范b毛市政迟规划架布局兄及未健来发雪展方持向掠·呢项目午环艺挣规划扑及说雪明狐a主绿化绑景观纸系统伸分析讯值高蹄子b神主要捏公共蓝场所剩的环首艺设粱计联公建蓄与配冰套系伴统届·芹周边蹈市政毫配套章设施再调查糕·晋配套菜功能辣配置卫及安枣排吼·已公共若建筑尖外立明面设惠计提泄示最a后会所娇外立格面设冲计提含示帽纳杜蚂糟识b赠营销大中心击外立面面设魔计提心示塌c芝物业水管理凳、办仁公室露等建纤筑外吸立面狸设计禽提示象d展其它袜公建葛（如帽巴士舞站、邮围墙以）外蝶立面戏设计姜提示舰·棚公共楚建筑驻平面馒设计丸提示胆·转公共军建筑杆风格循设计黑的特纺别提像示遵·扣公共弦建筑蠢外部摸环境半概念念设计赵分期隙开发程·正分期重开发微思路锅侄码架员·条首期况开发面思路走分组枣团开移发强雪度证建筑切风格抵定位盒、色订彩计学划敬1蔬．总番体建想筑风险格及特色彩久计划刺·门总体练建筑潜风格范的构佩思狡桥潮钩自·绩建筑屋色彩盯计划棍2独．建股筑单推体外梳立面辛设计梳提示坐·伞商品泻住宅养房外县立面巧设计亿提示妨a慧多层烤、小区高层届、高亲层外萍立面梳设计请提示谜b衔不同长户型常的别随墅外液立面坏设计益提示材c颤针对项屋顶经、屋齐檐、塘窗户择等外环立面飘局部习设计腿提示跌d且其它效特殊哀设计哪提示千·按商业效建筑球风格絮设计规提示赠三、惨主力营户型藏选择申莱西宿同类站楼盘是户型氏比较震业态扮分析兔及项狼目户钥型配矿置比额例叹主力饶户型割设计杯提示殖商业要物业宝户型瓦设计避提示由四、呼室内搬空间挠布局撞装修有概念巾提示场1慨．室狠内空帜间布荷局提职示千区此2住．公摔共空接间主辉题啄锈肾3绝．选体择庭止院景稠观提驱示化五、汗环境完规划况及艺醋术风云格提鸣示缺周边却环境纺调查械和分述析激总体兔环境镇规划畅及艺婆术风衣格构伸想蓬·播地块踩已有亲的自矿然环业境利知用挑霸绪押年·刑项目诊人文证环境锁的营互造堪各组舟团环狂境概辩念设申计渣·脖组团扑内绿押化及锅园艺烂设计颠倍苹作嫂锣·海组团掘内共侦享空处间设乖计型·返组团筋内雕丝塑小磨品设系计提催示村忌失键求·招组团廉内椅币凳造孟型设薯计提扬示汉·液组团召内宣率传专境栏、挂导视侮系统组位置蜡设定导提示迟4摆．公男共建有筑外错部环症境概甜念设等计笔·耽主入珠口环链境概划念设煮计映盘剪锣·觉营销犁中心鼓外部站环境忆概念例设计过·获营销朝示范阿中心狠沿途洞可营航造环券境概赔念设龄计布·集针对扫本项区目的谋其它虎公共诸环境侧概念古设计瘦六、航公共椒家具屈概念僵设计穿提示吹周边头同类巴楼盘图公共诊家具墓摆设诞·芦营销趋中心芳大堂粥抬个·敢管理旨办公处室军公共鹿家具勺概念讲设计械提示水七、亮公共厅装饰倒材料位选择聚指导萄周边欺同类丰楼盘挖公共遭装饰嚼材料资比较缝公共她装饰燕材料嗓选择趴指导假及装漂修风抄格构陷思谣营销欠示范粮单位闭装修孤概念卖设计搂住宅杏装修邻标准圾提示根八、比灯光深设计少及背慧景音添乐指遥导惰1色．灯查光设址计健·谦公共设建筑需外立上面灯糠光设替计再犁薄骂之·乎公共洲绿化本绿地驱灯光骆设计本·木道路怨系统读灯光愈设计黄讲充猜鞋签足址·烧室内暖灯光喇灯饰霞设计影2固．背辽景音纠乐指辜导宵·芬广场艘音乐汤布置姥加演寄扬部·迹室内诉背景竞音乐普布置败九、索小区米未来劝生活顷方式宇的指改导鲁建筑冶规划快组团湖评价卡营造迈和引端导未德来生吼活方牵式毒·锹住户侵特征座描述扔裂孙绩啊检虏·杠社区颜文化巨规划住与设毫计础第三煮章管订终项目锤质量斜工期肆策划醒第一下节硬愚庄质量菠工期之策划虎的含躁义巨近几烧年来顺，房军地产盒市场蛋买卖抚双方烧纠纷相不断返，已横成投诱诉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