东莞市麻涌镇项目招商推广方案

麻涌项目招商推广草案前言麻涌镇总体商业状况较为良好，由于麻涌镇特殊的地理位置，使得本镇的商业竞争态势较东莞其它镇区相差甚远，随着麻涌新的城镇规划出台及产业不断的升级，吸引了外商的不断投资及本地住宅市场的快速发展。从某种程度来说，它代表着各类投资者或经营者对麻涌镇招商引资和住宅市场认可，对于一个只有10万人口的城镇，住宅地产已经出现近乎于热火朝天的现象。同时，对于商业地产的投资，目前投资形式相对单一，而本项目所处的位置及物业规模都给予项目未来良好的发展趋势及利润空间，也给予本案在推广上奠定了一定销售信心。但真正的推广效果如何，还需取决于对本案的定位与推广策略。对于本案的营销推广策划方案，将在以下内容中呈现。从麻涌目前的商业项目和海滨花园的商铺销售情况来看，零售型的投资和租凭逐步转向对物业的投资：因这类市场投资空间有限，投资形式也较为单一。南峰新时代广场必将促进麻涌未来商业市场投资发展的趋势。目前麻涌市场脏、乱、差等现象明显存在，麻涌市场均是此类形象，由于麻涌商业市场的逐步发展和完善，必将促使这类物业得到改变。必将以优化购物环境为背景从而提升市场形象力。麻涌商业市场单一功能制约购物广场的有效发展，在麻涌的商业市场中依然是以门市部为主，麻涌市场主要看中“量”的产生，而对于购物环境及产品品质上无太多的追求。同时，麻涌的主要市场依然是纯购物功能，无餐饮、休闲、娱乐、展示等功能的存在。经营权购买状况甚佳但无产权概念，在现有的东莞商业项目中，大部分为产权式物业的销售出现于市场，而麻涌商业市场更多的则是租赁市场的存在。本项目物业以产权式和租凭式销售面市于市场，更有竞争力。麻涌未来主题购物广场的发展前景良好，这也正是南峰地产在麻涌新商贸中心打造项目的原始初衷，项目必须以一种引领行业领先的操作模式，一种以投资者、经营者、终端消费者三赢的经营模式，更是一种麻涌地区首创的新商业模式。南峰新时代广场形象力的提升，对于传统批发市场固有的形象必将得到改变，以优良的投资和购物环境是本案的基本目标。南峰新时代广场强力打造“三化”元素：“三化”元素即指专业化、规范化、规模化。这个未来购物市场生存性的关键问题。专业化，有利于商业价值的提升；规模化，有利于产品的多样化。规范化，有利于促进销售率的上升；这些方面必须得到有效提高，必将会使本案的持续经营性达到最大化。第一章麻涌商业市场调查分析一、麻涌镇综述麻涌镇具有战略区位优势。“东靠市区，西接广州，南依虎门港”，位于珠江三角洲的中枢之地，与广州经济技术开发区一桥之隔。东距东莞市区22公里，西距广州市区29公里，南临珠江口狮子洋，拥有7.2公里的深水岸线。全镇公路四通八达，在半径60公里范围内，南有深圳机场，北有广州国际机场。港口、铁路、高速公路三位一体。麻涌镇实施港口带动发展经济战略，依托港口优势重点发展四大产业中心，分别是：虎门港麻涌临港产业中心、食品产业中心、虎门港麻涌新沙物流产业中心、麻涌民盈产业中心。根据珠三角发展现状、趋势和城镇现代化建设要求，结合麻涌镇自身特色，实现城镇社会经济和环境的快速协调发展，麻涌镇政府将其建设成为城镇文明和田中心风光有机结合的现代化生态型小城镇。麻涌镇确立一个中心，多个支点的组团式城市发展框架。一个中心是规划在莞麻快速干线以北，东太路以南约5平方公里的以行政、经济、文化中心及居住为主的中心组团。多个支点是依托港口规划临港产业中心、食品产业中心、港口物流中心、民盈产业中心，在中心区范围布置与居住可以兼容的无污染工业中心区。组团与组团之间用三横四纵的城市主干道相联系，用占地3平方公里的生态旅游区、绿化隔离带和农田保护区相分隔，形成一个有利生产、方便生活、环境优美、独具水乡特色、城市空间错落有致的现代化港口新城格局。我们实施以港口带动经济发展战略，规划建设1.6万亩的临港产业中心、5000亩的食品产业中心、5000亩的民盈产业中心、3000亩的港口物流中心，为海内外朋友投资创业提供广阔的空间。饶城镇俩规划携1、渡行政艺办公惑用地慈规划叠规划邪以镇借政府毕为中吹心进栋行新建区建弃设，乓镇级本行政帐办公猫用地酿在近叔期跨桂过新跃开涌短向南般发展嘉，形才成景缎观统放一的冬行政系办公可区，立对于蹦沿麻椒涌大桐道近谅几年贸新建杯的零殿散办悼公用咽地近榨期予饶以保约留；职中远门期结帅合东两太村遵旧城粱改造撞建设孝市民舟广场寻与综汽合办通公区俗，形问成镇菊级行隆政中宗心；服村级户行政协办公奋区结演合社省区公侮共中迹心建扬设加醒以改她造；聪新沙另组团冠与大雾盛组受团分纯别配锐建为啊工业续区服近务的厦独立竹办公泪区。宜规划仆行政厘办公闲用地立35最.9贱公顷洋。粪2、谊商业明金融摄用地袜规划著规划向两个友商业既金融贱中心巩，一受个位享于主六中心搅区麻只涌河蒜西岸喷中心昼大道倍两侧拦，以旦中麻销公路建扩建萝工程独为契隶机，捞搬迁钓麻涌离一中咱，原漏址做然为商宽业金脚融设库施用哑地，斩集中甜建设竹规模絮适当池的综朗合商产业服卫务设沾施；蝇并适争时改皇造古套梅路篮，形澡成主告要商字业街衬，结训合旧诵城改锹造逐红步建旧设滨谣河商广业步赤行街批。另袍一个毕位于雄次中拣心区苍麻涌饭大道预两侧滑，集葬中建铸设大程规模淹的综池合商具业服态务设韵施。逗镇中余心组晋团东桂片商塌业金吸融用目地布笋置在膨行政暴中心姥两端回镇政闯府南牲侧麻镇涌大悔道大馒步村魂。新染沙组帖团与改大盛狠组团赴分别号在组色团服道务核臣心内茅规划销为组府团级玉商业兰金融轧设施胀。规捕划商赔业金剧融用吃地1击16戏.3追公顷仔。金3、岔文化巷娱乐搬用地岭规划场规划愁在文沈化广斯场以忘北的版地段请修建浊镇级慰文化倦、娱刮乐设懂施，证主要舅包括惰图书舱馆、罩青少彻年宫叉、文炸化中遥心等吨设施俊。中促远期裳结合香东太距村改替造，允在镇贩府东挣側修央建歌漫剧院杀、博艘物馆出等设首施，祥与规激划新尾开涌窝公园蒜连成姿一体识。麻束涌大每道以盏东次票中心洲区集劈中设渡置一同处镇麻级文炊化娱板乐设仙施。壤新沙傲组团挡与大近盛组陶团分很别在昏组团矩服务遭核心罢内规芽划配蒸套文桃化娱侧乐设毙施用笼地。治文化寄娱乐膏设施芽规划松用地俭20武.1岭公顷蛋。辅麻涌烦新住耐宅项合目燥新世搜纪豪璃园江竖畔湾浸新世谊纪豪金园江轧畔湾跪位于腐麻涌竿镇中启心区公麻三敌村，肺东依螺麻涌班河，仔北依些麻涌艳中心检小学阔、麻逢涌一皱中等抛名校数。总正用地笨面积泻72艳25季3平末方米偏，建吉筑面倾积1扶54曲19抚3.茅2平市方米总，规店划主腔要为笨10懂层及盟11帅层，删一梯粱四户厨的小第高层辛住宅纹，意糊式风卵情商敞业街章，休柜闲广龙场。类大步宅海滨榆花园仍大步面海滨哑花园继位于储麻涌目镇中杀心区雀大步牙村，孝东靠怕麻涌需大道衬，东货依新锡开涌瑞河，伐西临效麻涌感河，沫用地防面积特76性71决0平头方米拣，总穿建筑涂面积讨13括48昆67来.8府平方茎米。林住宅据区分玻三个捕区，限南部石为别口墅区腔，中伏部为阅多层时住宅惭，北躺部为爽高层爆住宅田区，析形成浴了整闭个小寿区由池南至迫北梯网次升撇高错男落有呀致的年格局名。赞二、触麻涌君镇商嫩业市剩场概搏述舱1、诵麻涌杠商业予市场瓶面临羞的历伟史契刺机尚麻涌投镇中虫心的萍西移搬，给捉予了品南峰价新时矛代广茅场发熔展的央历史悄契机傻。随邻着本比地商睡业需蚕求与占日递哈增，螺在购肾物环迎境日裁渐改投善的恨条件歇下，余南峰事麻涌蝇新时轿代广态场将盏改变增区域啄内消孤费的俭特征厘，将贱有力炕地辐泽射麻列涌地猴区，畏吸引模本镇嘱前往锁购物校的前注景也厨不是形奢望晕。崭2、尘麻涌挣商业判市场口的消应费群糖体分忘析翼从本增地现孟时在婆售、订在建更和在会营业仰的商芒场总秘量比成例来煌看，剖商场匹在目锤前发寸展中咐不能炸很好限地满挑足本哑地商曲业的哀发展坏需要桂，不泻能满国足本返地消虹费者液对良睛好的顺购物镰休闲洽环境刊和多验姿多立彩、歉琳琅吨满目陡的购丸物场旅所的百需求掌。麻态涌目狗前在冲建、共在售校的商哥业物结业以遇楼盘侵配套眯的商蠢铺为忆主，拿在南迷峰新掀时代改广场惑中，次如何锁定位作，形泊成自咬身特忧色，储强力伟吸引鸦本地夏居民酸消费幸，满膜足本帆地居眨民需她求是光重中望之重余。杰麻涌民已形鸭成了蹦以一划个以枪永益大商场付和麻照涌市但场为绝龙头痰的成神熟大啊商圈录，而毫科技个园、舌工业匪园的逼商业湾氛围具还显吉得不冬成规责模、俱不具私特色忠、不令上档触次，少由于晶老商处圈的热交通第方便扩，路顽程近爷，能螺够吸冻引周百边的智居民越和企喜业外坦来工永吸引筑到本舞地商与场进圈行消砍费。坟3、晴麻涌寻镇商谁圈档瓶次低值、规捏模小踪，经肉营品幸种不创全绢是造庄成麻稳涌镇偿商业盘气氛席平淡灾的一舅个重纳要原府因。疲麻涌得市场尝，包梨括一惜些大快的商秤场，姻总体羊商业遭规模托不大至。加却上各沿类商搭铺门焰店，努总的脆商业烫面积孕约2厘0~特30枣万平鸟方米虏，由旗于商散业不圣集中型，分阵布较宗分散树，又朗大都已采用勺地铺保式经拥营，蚂因而酸经营味的各万种商卫品品握种较李少，级档次车较低奴，显雀得比渴较零任乱，湖很难蛇能见妻到较餐高档治的商烛品。凑4、怎麻涌旬镇商完圈形副象未遥能深姥入人伪心，腿人气穴不旺兽麻涌幼镇现教有商斧业的侵商圈瞎整体僚规划央分散钢零乱设，无狂统一贵布局长。可臂能遇项到这坝家卖寒皮鞋射，而喷紧邻垦的那惠家却贼在卖手五金糠配件辩，再室过去柏是饮原食店假，而干饮食叉店隔支壁却子在卖厘陶瓷仓建材哈的情乏况，讯由于剥设有杯统一喜规划链，这正些大燕都是倡由住颂宅楼病的底江层改贴建的俊商铺键就给亡人一顺种特构别零阁乱的暂感觉晌。锤5、攀商业削业态拍普遍允滞后男以麻拢涌现落有的筹商业午状况现及消完费结配构来要看，钻现有垫商业失业态交普遍屡滞后茶，需炭要得株到全四面的嘱调整捉。从贱商品珠结构出、购唱物环品境、最商场保形象剂甚至纵楼层话分布走来看攀，现启有各毙大商广场均垃缺乏欠准确引的定报位和芦固定光的客乖户群合。麻第涌现棋有代脊表性授永益平超级填广场召，与南传统宗百货野商品未重复太雷同伯、无剖产品羡特色翠。在你对整袄个商绍业市蝴场进脆行分垃析后芹，结悉论如楼下：磁谁填附补了监大型气综合追购物诸中心症--怨流行然百货密、超恼市、届主题尺商场斤、专曾业店含、专公卖店恼的空坊缺，马谁就树可以膏在麻胳涌镇烤商业匆市场象独领廉风骚葵。她6、圈商业插市场组综述圆通过厉对麻乒涌市微场做挽简单标调查幅得知贝：拢1、掌已运膀营商顿场的蛋面积闭在4写50偏0-嘱-1钳00诵00巡㎡之定间，会所提睬供的珠商品显以百夹货、肠服装起、鞋锯类为哭主。饭2、耳宣传满促销跳极不矮到位舞，商吼场在云宣传提中无善统一灿运做稀策划尘，卖络场营协造销变售氛软围严叮重不占足。烈因其伙经营耗方式尸大多叶为商指户自走营形波式，满因此父店内偷无统啦一的蒜PO士P、版DM馒单，快厂家邻促销壤的手掩段力诵度不毁够，吨且不喉够规为范。樱3、路麻涌埋镇目安前是苏以街秆铺市优场为暗主，益生意鸭好做削，租灾金稳由定。否街铺升的价辰值为轮许多笨投资并客和墓经营达者认肿可，弓易受主市场峰追捧争。察4、烂商场裂管理公落后厘，员妹工缺质乏仪免容仪私表、箭场内正纪律镜、接穗待服穗务上沈的培躲训，妄现场栽管理茂松散贴且极益不到井位。肃5、生场内美商品脸单一帽、大鞭量的催名优倾品牌教无法活进场复，再附加上用管理蕉落后回，中计高级落管理贪人员副严重扰缺乏圣商业奏管理成理论炼和实学际运慧做经殿验，颜导致元商场严还处闲在初故级阶嘱段。仍三、爸目前颗南峰伍新时或代广仓场商比圈状职况分叶析喉麻涌文老城译区与穷南峰委项目畜只是脖一桥唉之隔隔，人回流量冬大，肿商业当繁荣阅，低午档为套主，卸业态喘多样危。南蚊峰项尝目前部景好命，以哨档次吧较高魄的大肢型商光场为嘉主，裳为麻暑涌新广区和泳交通令主干时线，啄但南义峰新染时代它广场急开业蛾需要挺培育筹市场溪的时背间,遍发展宿商需量要给灵投资石者适中当的李优惠窝来增挪强其洞对购介物广颈场的纹信心痛，从胃而吸休引进峰场，公这就减需要凤南峰盏地产严在一慈段时挎间内柜承受袜短期差利益贝的损门失，风如减大免租据金、师管理蔽费等旦，而沫发展冠商如惜果不嘱“海放水粥养鱼莫”疲给投鞭资客掉以适仅当优捧惠，队则商贞场招前满有貌一定挖困难捉。童1、手竞争挂状况级目前爸麻涌跳商业吨以永扑益超陆级广巷场和留麻涌唉市场狸为中极心，晶周边坦商业束环境锣兴旺线，人侨流众帖多。厕南峰耗新时瓦代广富场的其设立阻无遗嘱是最怠大的剪竞争宜者；努在短龙期内旅对永摔益超专级广蔬场的监影响谊还不肃是很凶大。陈因而事找准言定位薪，实时施差疮异化感战略唇，提猾升企注业形迁象，份强化召竞争持力。最2、慕消费之者状钥况遍从其顾它各签镇区逝消费扬者来妨看，旋已形营成到欢综合政型购屑物广自场购凤物的匪习惯劣，集逝休闲柜购物盏为一始体的既大型语广场席更受趟到消姐费者铜青徕怎。消封费层摩次主陷要是临时尚么青年堵和本芹地富脑有阶岩层，确对品臂质和恳环境察有一嚼定要铜求，滴经常券购物字者占给75狸％，希偶尔祥购买望者占搬25升％。杨3、逼区位摊前景阶将老恰商业旷中心饭和新枕的南佳峰新饲时代搭广场棉形成迅一个绵完整据的商掌业圈虏，商宪业文死化中购心规在划中苍的麻辨涌新余旧商盐业圈乞强势玉互动恭。本晴案所羞处的宝区位枝，为侄新城捞区的仰商业变繁华堪地带县。因有此，酸本案联所处严的区援位前充景十载分良森好。逝5、尿商业毒氛围卵该商开圈以捕新商逗业区侄为主刻，与野老商薪业区腥相邻唇，人棋流量沸较大乐，吸客引着戏本地际客户技的前劫往。斜造在亩商业仓氛围聪浓厚览，客步户资惯源庞旋大。集6、陈交通南状况捐本案潜所处升新镇泳区，淘目前炊镇区左的交塑通状秧况不享好，浩公交理系统羡发展版迟缓临。蛮7、论配套厘设施它该商弓圈内沫配有鸣银行社、邮却局、钟医院迹、电愁信、景酒店辆等。腥使之帝，来显购物愧的商屠户与殿客户餐均能逐享受娘便利挪性与展便捷仿性。凯同时争，也殊为附耍近的忍居民撤提供厚相应楼的便吴利。象四、徒消费却者消荐费行车为的界调查另与研岭究（巧无明亲确资旺料，垮待做坏细致拼调查普）做1、柏人口甚结构碗。人搭口结哥构主挂要依舟据年以龄、染性别愿、教悠育程雹度、阀职业极分布置等进箭行分镜类整恶理，滨以便煮深入俘分析上。除家对目张前的本人口容结构厦调查扩外，足对过仪去人期口的版集聚剥、膨狭胀的件速度台以及这将来设人口芹结构幕的变右迁进婚行预新测。悔如在顷区域展内规性划建帮设商永业中裁心，束人口眉的增活加的舍速度苍和人倾口结珠构变因化将镇非常答快，译将直来接影奥响整参个区耽域的正消费宣行为歉，而谈且对赢业态康的设坏计产百生重帮大影年响。料2、颗家庭陵户数妥构成裁。家桃庭户痰数构珍成是曾人口链结构剪的基劝本资植料之诱一，坛可依绍据家陈庭户灭数变到动的踩情形污及家架庭人搬数、浴成员喝状况蹈、人箩员的丽变化拔趋势折进行瓶了解踩，进迟而可何以由像人员魔构成从比率晌，洞惕悉城烦市化藏的发叛展与早生活联形态任的变患化。闪3、彻收入拿水平抱。根妖据收而入水劝平确薪定消句费的汪可能感性、册消费助能力愁以及束目前年的消乌费处已于什蠢么样愁的状祸况。在例如雷个人白年收贫入在静2万瘦元的燃消费浊者和址5万枣元的卖消费锣者相肤比，寒他们坝在选歼择服胃装的事购买厨场所乘时是诉完全能不同即的。区前者枕的选逗择以需市场剑，而缠后者猛主要洪的选扰择地既点是退专卖谱店和咽百货感商场喂。院4、携消费貌水平劣。消耗费水煤平是崖地区联内消洽费活装动的过直接赤指标础，对车零售哭业来耐说是允最重唤要的遗衡量磁指标绘。据幼此可户以了贵解每棵一个师家庭暴的消辨费情叨形，孟并针垃对消硬费内脚容依宫据商穿品类练别划熄分，霉这样球可以瞧计算美出商依圈内奖的消宅费购雾买力课的概伪况。锹5．价购买射行为荡。分桃析其再主要艳的目妈的有诵二：资一是挨可以心了解含消费纲者经腰常在保哪里悄消费勉以及蔬消费怨的主痛要商是品和酱服务东；二汤是知罢悉选筝择商净品和有服务狗的标辞准，开以便同对该汪地区举的消漠费意糖识作垄深入枝探讨艰。心6．漫交通得和出巾行方然式。盯随着镰汽车寸越来尘越多励地进搜入家风庭，垫人们筑交通煌方式砖变化嚼，由民此导孩致了加消费悟者的妄购物愚习惯斗以及和选择卡的消石费内茧容。仅在消支费者叹消费乱的空游间和坛尺度摸上，恭对不纽同的懂业态伯、业日种的纲需求蛋在路惯上花肆费的旺时间淋都有鼓心理锡尺度告，如绢对家趋庭日烘用消冬费品沸的需将求主碧要就度近完冈成，镜在路叨上的饮时间忌要求续在1廉5分代钟以场内；赏而购尿买服梦装、年家具毕电器替等商婶品选涛择去差大商各场和白购物狐中心仗，花垄费的华时间软可以谋比较铸长，需而交冰通出舍行方胸式改独变了误消费凑的时荡间和廊空间乡，以教前步温行或敲骑自裙行车吴需要拴半小代时，卫由于克汽车川进入响家庭掘也许猾只需蚂要1什0分不钟。栋所以听，对钥区域唯内消讨费者黎选择灰何种菠交通族工具直的研振究非矮常重抹要。

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