开发工程前期管理制度范文（二篇）

第9页共9页开发工程前期管理制度范文项目前期开发管理制度第一章总则第____条目的为规范本企业房地产项目开发管理，减少和避免失误，提高企业投资收益率，根据国家有关规定，结合本企业实际情况，特制定本制度。第____条适用范围本制度适用于从房地产项目立项到施工准备完成的全部管理工作。第____条管理职责（1）项目开发部负责项目立项的审批及相关证件的办理等工作。（2）造价管理部负责编制各项经济预算及工程预算等工作。（3）工程技术部负责房地产项目各类施工图纸的设计及变更等工作。第二章项目前期规划设计第____条由项目开发部配合投资发展部根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。第____条由项目开发部对投资发展部选定的投资项目进行可行性研究，其具体内容如下。（1）项目概况①项目名称。②项目的地理位置。包括项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物等。③项目所在地的周围环境状况。主要从工业、商业、相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。④项目的性质及主要特点。（2）开发项目用地的现状调查及动迁安置①土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。②人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数及需动迁的人口数、户数等。③调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。④各种市政管线。主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通信管线的现状及目标和其可能实现的时间。⑤其他地下、地上物现状。开发项目用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地的现状要附有平面示意图。⑥如需要拆迁的，要制订动迁计划，确定安置方案。（3）市场分析和建设规模的确定①市场供给现状分析及预测。②市场需求现状分析及预测。③市场交易的数量与价格。④服务对象分析，制订租售计划。⑤拟建项目建设规模的确定。第____条项目开发部负责____编写《房地产项目可行性研究报告》，报送总经理审核，并送达投资发展部。第____条投资发展部根据《房地产开发项目可行性研究报告》，结合企业自身情况，对是否投资开发项目做出决策。决策必须认真慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则。决定投资项目的《可行性研究报告》报董事会审批。第____条项目确定后，由项目开发部____与土地持有方签订正式合同（或协议），如土地使用权出让（或转让）协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨，准确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门签证或公证。第____条土地合同签订后，项目开发部应____成立项目经理部，其具体工作内容如下。（1）编制《项目开发详细计划书》，办理各项前期手续。（2）____规划设计及论证、施工图纸及优化。（3）委托施工监理、选择施工队伍及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等。（4）明确资金筹措、完成投资、成本控制、房产销售等方式、方法及相应计划安排。第____条前期手续办理由项目开发部指导并会同项目经理部相关人员有步骤地办理有关手续。（1）向房地产开发管理部门申报开发经营许可证。（2）向计划部门申报固定资产投资计划，报批项目立项。（3）向土地部门申领《土地使用证》和《建设用地批准书》。（4）向规划部门申请规划定点，办理《建设用地许可证》。（5）如系旧城改造项目，按____的拆迁政策委托拆迁管理部门办理拆迁安置，拆迁完毕后请有关部门验收。第三章现场施工准备第____条由项目开发部配合工程技术部委托相关有资质的单位进行项目实地测量与勘探，办理地形图、工程地质勘察资料等。第____条项目开发部配合工程技术部____实施项目（场地）的“三通一平”，联系办理水、电进场，必要时争取办理“七通一平”。第____条项目具备开工条件时，总工程师____工程技术部编制《项目施工____设计》，明确单项工程开工顺序、施工队伍及资金的调度、各单项（或单位）工程开工时间、设备及材料的采购准备及时间、质量控制计划、场地的利用及安排等。第____条《项目施工____体设计》确定后，项目开发部应按计划____选择施工队伍。第____条工程开工前，项目开发部配合工程技术部办理消防、抗震监督、工程报建、开工报告、施工许可证、质量监督等手续。第____条工程开工前，工程技术部应依据设计施工图纸及开发项目定为做好准备、材料选型、定位工作。相关部门（或工程部门）根据设备、材料定位要求及施工____设计的时间安排选择供货商，一般采用招标或议标的方式确定供货商。第四章工程项目监理第____条本企业所有房地产开发项目一般委托专业施工监理公司进行工程监理。第____条工程监理公司有项目开发部采用招标或议标的方式确定。第____条项目开发部在与工程监理公司协商时，应明确工程监理的职责、权限、与公司工程部的职责分工，并应有与对监理单位进行监督、管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理措施或办法。第____条委托监理公司进行施工监理的项目，应严格按照《委托监理合同》、《工程监理实施细则》对施工管理工作进行分工，避免与公司工程技术部工作交叉，并按《委托监理合同》、《工程监理实施细则》对监理单位进行日常监督。第五章附则第____条本制度由项目开发部负责制定、解释及修改。第____条本制度年月日起执行。项目用地投标管理制度第一章总则第____条目的为规范本企业项目用地投标工作，提高投标成功率，进而提升企业总体竞争力，特制定本制度。第____条使用范围本企业所有项目用地招标活动。第____条管理职责（1）投资拓展部负责土地信息的收集与整理。（2）项目开发部具体负责土地的投标管理。（3）造价管理部负责土地投标相关经济指标的预算工作。第二章投标信息的获取第____条投资发展部与项目开发部应密切留意____或其他有关机关指定发布的报刊或者其他媒介，以确保及时获得土地招标信息。第____条项目开发部在获知公告或收到土地投标、拍卖邀请书的当天，及时领取标书格式，竞买申请书、投标/拍卖须知、土地使用和规划条件、土地使用权出让合同样式等招标、拍卖文件。第____条自公告或收到邀请书之日起七日内，项目开发部会同投资部、造价管理部共同讨论，以做出是否参加投标____决定，同时报送总经理。第____条总经理在收到参加投标____决定后，应及时____工程师、总会计师及相关部门负责人共同协商，并由总经理最终确定是否参加土地的投标。第三章投标准备第____条初步决定参加投标的，项目开发部应在决定后三日内准备如下材料，并____投资发展部、造价管理部、工程技术部等部门人员成立项目小组。（1）投标、拍卖公告或者《投标邀请书》。（2）《标书格式申请书》等招标文件。（3）参加投标初步分析。（4）拟需要的资金额度。第____条对初步决定参加投标的地块，项目小组要及时进行现场勘查，核实“三通一平”等情况，并对该地块有无设立抵押等法律形态向有关部门进行核查，发现土地现状与公告内容或者邀请书内容不符的，或者对土地现状有其他异议的，应及时向招标人或者拍卖委托人（地____府或者土地管理部门）提出异议。第____条初步决定参加投标的地块，项目小组应立即____人员完成《项目论证报告》。报告包括但不限于以下内容：（1）项目概况；（2）市场分析；（3）竞争分析；（4）投资收益分析；（5）项目综合评价及对企业经营和发展的影响。第____条根据前期调研评估结果，项目小组应在土地招标最后截止日十日前确定是否参加投标。第____条确定参加投标后，项目小组应参加招标人或者拍卖委托人（地____府或者土地管理部门）____答疑会。第____条确定参加投标的，项目小组应在截止日七日前备齐下列材料并报送项目开发部。（1）召开项目听证会申请。（2）已填写的投标书、竞买申请书样稿。（3）《____项目可行性论证报告》。第____条项目开发部在收到上述资料后，需要对相关资料进行评估，并将评估意见报送集团领导。第四章投标实施第____条确定参加土地投标后，项目开发部应通知财务部准备投标所需的资金，并于投标参加截止日三日前确定资金准备情况。第____条项目开发部应在截止日两天前准备好保证金与参加投标所需的文件，具体材料如下。（1）《标书申请书》。（2）《营业执照副本》。3）《法定代表人证明书》（4）法定代表人____复印件。（5）招标公告或者邀请书要求的其他文件。第____条对决定参加投标的地块，项目开发部应密切____投标程序的合法性，对违法现象须及时向招标人、拍卖委托人或者有其他有关机关提出异议，或者依法采取其他措施，维护本企业的合法权益。第____条对参加项目竞买的负责人应严格按照企业制定的价格策略执行，不得超出企业设定的价格区间，特殊情况下，应电话请示总经理。第____条中标或者竞买成功的，项目开发部应按规定及时与拍卖人签订《拍卖成交确认书》，与招标人、土地管理部门签订《土地使用权出让合同》，给付价款，并在收到《中标通知书》或者拍卖结束后七日内向投资发展部提交关于投标、竞买成功放入分析报告。第____条若投标、竞买失败，项目开发部应在获悉招标结果后或者拍卖结束后七日内向投资发展部提交关于投标失败的分析报告。第____条因标底、保留价被泄露等原因，招标人在开标前终止招标的，或者拍卖人终止拍卖的，或者委托人撤销委托拍卖的，项目开发部应对该地块土地使用权的出让方式与时间继续跟踪，并将有关情况及时报给投资发展部。第____条项目开发部应将《投标书》、《竞买申请书》等与投标、拍卖有关的资料备份，并存档保存。第五章附则本制度由项目开发部负责制定、解释及修改。开发工程前期管理制度范文（二）一、目的为规范公司工程项目前期开发报建工作行为及事务处理标准，使工作得以圆满进行，特制定本管理制度。二、适用范围本制度适用于本公司工程项目各阶段所有前期开发报建工作的进行。三、前期开发报建工作要求1、工程部前期开发报建主管应熟悉房地产开发全过程的程序，熟悉政府土地、规划、建设、配套、工程管理体系的办事程序。2、了解开发项目的占地面积、容积率和绿化率等规划指标，项目红线内外水、电等能源配套设施情况及收费，是否九通一平，楼盘的地理位置，交通状况以及规划状况，项目周边地块供求状况、自然条件、社会环境、周边经济发展状况、有无政策限制等及将采取哪些节能、环保和智能化设施、物业管理方式等。3、以项目为基础了解施工进度，从实际出发制定合理的工作计划，实现与工程建设的统一、协调、同步。4、所有有关工程项目的政府批件、权证资料，一经获得将原件并复印件转交资料员保管，做好交接记录工作。5、工作进行中，涉及费用支出的，填写《报批单》及《付款申请单》，由报建主管、工程部经理、工程副总经理、财务部、总经理签字同意后领取，将相关票据交财务部。6、工程结束后，对工程期间工作做总结报告，交主管领导审阅。7、搜集政府有关建筑、能源等相关政策，提前完成项目前期配套的计划工作，上报主管领导进行相关决策。8、应定期上报工作进度计划及相关政策法规研究报告。四、工程部前期开发报建主管工作职责1、办理从项目立项开始到申请《建设工程规划许可证》的全部手续工作。2、办理申请《建筑工程施工许可证》的全部手续工作。3、办理能源、占路、掘路、绿化、环保等相关手续。4、协助____工程竣工、档案验收工作，办理《房屋产权证》。5、完成领导交办的其它工作。五、工作内容1、项目可行性研究阶段：（1）搜集市场相关信息，为公司决策层提供可靠数据，办理土地准备工作，制定严密工作计划，计划包括征地（买地）、拆迁、补偿等方案。（2）测量队测绘获得现状地形图，填报《建设用地申请书》。（3）办理《建设用地选址意见书》。（4）办理《建设项目环境____报告表》，环保局出具《环评证明书》。2、项目前期阶段：（1）缴纳土地转让金、土地契税，获得《土地使用权出让合同》、《交纳土地出让金证明》。（2）办理《建设用地规划许可证》。可得到经规划部门盖章的《现状地形图》及核发通知。（3）办理《土地使用权证》。配合测量队、地籍管理部门做指界工作，获得土地地籍图。（4）办理《设计阶段能源可供证明》或《大、小能源配套证明》。（5）联系各水、电、燃气、热力、市政等单位，了解能源和市政配套要求，配合设计单位找到能源配套接口。（6）委托设计单位出设计方案，填报《规划设计方案申报表》。（7）测量队定桩、放线，交纳相关费用。（8）办理《房地产开发资质预审》。（9）办理《内资企业投资项目备案申请》。（10）办理建委报建工作。（11）协助____设计单位招标，办理招标备案。（12）各专业（水、电、燃气、热力、市政等）设计要点、方案证书，交纳相关费用。（13）办理《建设工程消防设计审核意见书》，交纳相关费用。（15）办理《供热证明书》，交纳相关费用。（16）办理《绿化证明书》，如需办理绿化迁移手续，交纳相关费用。（18）办理《大、小配套手续费》。（19）办理《扩初设计批复》，项目投资计划，设计单位施工图纸设计及各专业项目图纸设计（根据专业公司要求或由专业公司设计），办理《施工图____意见书》。（20）办理设计合同、勘察合同备案。（21）办理《建设工程规划许可证》。3、工程招标阶段：（1）在取得《施工图____意见书》后，办理《监理、施工单位工程招标监督管理》。（2）监理、施工单位招标及招标备案。（3）办理《工程质量监督申报登记书》。（4）交纳墙改费、散装水泥费、安全文明施工等相关费用