北京昌平区商业发展规划

北京市昌平区商业发展规划

2002－2023北京市昌平区商委

北京市财贸管理干部学院

北京市昌平区商业发展规划研究课题组

目录

一．总则

（一）规划范围与重点

（二）规划期限

（三）规划依据

（四）规划原则

二．商业发展现状分析

（一）发展机遇与优势资源

（二）主要经济发展指标

（三）商业发展现状分析

三．指导思想与发展目标

（一）指导思想

（二）规划理念

（三）规划总目标

（四）发展指标

四．商业基本模式

（一）目标市场分析

（二）商业基本模式

五．商业布局及功能配置

（一）生活服务商业系统

（二）物流中心

六．政策措施

一．总则

（一）规划范围与重点

1．规划范围

北京市昌平全区，总面积1352平方公里，其中平原面积552平方公里，占40.8%；山区面积800平方公里，占59.2%。

2．规划重点

昌平、沙河、回龙观、东小口、小汤山、北七家、阳坊、南口及重点集镇的商业模式、布局结构及服务功能。

（二）规划期限

本规划期限为2002--2023年。

（三）规划依据

1．相关文件，批示：

--《北京市"十五"时期商业发展规划》；

--《中关村科技园区海淀园商业发展规划（2001-2023）》；

--《昌平区"十五"时期社会经济发展规划》；

--《昌平区域及区中心总体规划（1995年至2023年）》；

--《昌平南口地区总体规划》；

--《昌平马池口镇镇域规划》；

--《北七家镇镇域规划》；

--《东小口镇镇域规划》；

--《回龙观镇镇域规划》；

--《北京沙河高教园区选址规划》；

--《北京市小汤山现代农业科技示范园总体规划》。

2．调研与预测：

--对昌平区各镇商业现状的调查分析；

--对昌平区各镇2023年经济发展、人口规模、人群特征、市场需求状况的预测。

--发达国家卫星城商业发展模式；

（四）规划原则

1．系统考量，整体设计

规划要充分体现现代流通业在社会主义市场经济中的支柱产业和先导行业地位，将昌平商业纳入北京市国际化大都市商业大系统中通盘考量，使其商业发展与周边地区商业发展相协调，符合首都整体城市规划要求，成为北京市商业发展规划的有机组成部分；同时，昌平区各个镇的镇域商业发展也必须按照统一的思路，进行区内整体规划。

2．结合区情，突出特色

全面利用昌平区各种资源优势，充分考虑未来全区人口快速增长带来的就业问题，依托市区城市人口外迁、外流和昌平设区后城市化进程的加快，立足昌平市场及周边地区部分高档次消费需求的基本特点，分析昌平及周边地区社会、经济发展趋势，制定能够反映昌平特色、发挥其比较优势的商业发展规划，使未来商业不仅提供高效便捷的消费休闲服务，而且成为广泛吸纳社会就业的重点行业，有效发挥稳定社会的作用。

3．前瞻谋划，持续发展

依据未来九年昌平区商业现代化发展趋势，按照商业流通现代化的要求，比照北京市总体发展水平，从产业结构调整的战略高度出发，总体设计制定昌平区商业发展规划，在实现全区国民经济持续、快速、健康发展和全面实现小康的进程中充分发挥商业的作用。

4．各业共生，协调发展

充分发挥现代流通业在社会主义市场经济中的支柱产业和先导行业作用，正确处理好商业同工业、农业、教育、旅游等其他产业的关系，商业与生态环境的关系，商业内部各业态的关系，合理规划商业结构和规模，避免贪大求全，实现各业的共生、互动和协调发展。为把昌平建设成为"投资创业首选之区、休闲旅游首选之区、生活居住首选之区"的目标服务，有效促进昌平经济建设、社会发展，不断提高人民生活质量，为全面建设小康社会做出积极贡献。

二．商业发展现状分析

（一）发展机遇与优势资源

昌平区处于北京市的西北郊，是首都的农副产品、工业和科研文教基地，旅游、度假、休闲疗养区，也是首都山区绿化保护带的重要组成部分。

1．交通呈网状分布，四通八达，给商业带来无限商机。

交通条件是商业发展的决定要素之一。商业发展比较好的繁华地区几乎都在交通要道附近。昌平区商业的发展主要沿八达岭高速路、汤立路东西两条市区对外放射线发展。已建成的大秦铁路、京包铁路、京通铁路、怀昌路、顺沙路、沙阳路、公路六环等，贯穿昌平东部、南部等经济发达、人口密集地区，在昌平区各镇之间及昌平与周边地区之间建起了快捷的联系通道，

便于昌平以铁路、公路为依托，建设各类物流配送区，成为北京市北部物流枢纽。规划拟建的西直门至昌平的郊区铁路、地铁五号线，2002年底全线通车的城市铁路，都将为昌平社会经济发展创造极佳的条件，同时也将为昌平的旅游、房地产业带来无限商机，进而有力地刺激商业发展。

2．房地产业蓬勃发展，新移民大量涌入等有力地拉动了商业需求。

昌平区有北京的后花园之称，环境优美、交通便利，距北京中心最近距离仅11公里。随着社会经济的发展，人们对生活居住条件的要求也不断提高，北京逐渐出现城市空心化倾向。按照《北京"十五"城市化发展规划》，昌平将逐渐承担市区延伸的部分功能，成为市区迁移人口的主要接纳地之一。事实上，近年来昌平对北京市民的巨大吸引力已显现出来，新移民大量涌入，这为昌平房地产业发展提供了良好的条件，目前全区已建成的居民住宅区有260多万平方米。城内旧房改造进度加快，商品房开发、康居工程、经济适用房全面启动。西关、介山、松园等小区已初具规模，北七家、小汤山的小城镇建设进展顺利，东小口、回龙观将开发两个大型居住区。房地产业发展、人口迅速增加必然要求批发零售贸易业能够保持同步发展。此外，大批市区人口的迁入，也将为当地餐饮业和生活服务业的发展提供难得的机遇。

3．旅游资源十分丰富，为旅游服务业的发展提供了广阔的发展前景。

昌平文物古迹众多，既有居庸关长城、明十三陵等全国知名的重点文物保护单位，也有银山塔林等近年来新开发的人文景观。莽山、十三陵水库山水相映，自然风景秀丽。另外，九龙游乐园、小汤山温泉等游乐、休闲设施也都配套成龙。昌平旅游资源丰富，具有较大的开发潜力，旅游度假市场前景广阔。2001年，旅游收入达6.4亿元，已成为区内国民经济支柱产业之一。传统的旅游与近年兴起的度假休闲、康复疗养、观光农业、运动游乐等并举，为本地商业的全面、持续发展提供了有力保障。各种规模的会议、娱乐、康复中心，以及集上述功能于一体的综合服务中心均有一定的发展前景。

4．"大学城"初见规模，教育产业和新的消费群体的形成为周边商业发展提供了新机遇。

昌平境内现有中国政法大学、石油大学等14所高校；北京航空航天大学、北京师范大学、中央财经大学、北京邮电大学、外交学院等几所著名大学也将落户昌平；区内职业、成人教育已初具规模；民营的吉利、卓达大学已完成一期工程建设，并开始招生。大学城的建设为昌平区商业发展提供了新的机遇，主要表现在两个方面：预计到2023年，整个昌平区高校在校学生将形成一个庞大的消费群体，要求商业网络的触角延伸到大学城内；此外，随着我国高教体制改革的开展，高校后勤服务社会化已经启动，教育产业化逐渐成为趋势，这必将有力地带动高校周边地区相关产业的发展。

5．科技园发展迅速，将会促进当地商业和服务业的发展。

中关村科技园区昌平园，紧邻中关村科技园区的核心---中关村地区，总面积40平方公里，首期开发面积5平方公里，1994年被批准为国家级新技术产业开发试验区。截止2001年底昌平园入员高新技术企业已达1290家，形成以生物制药、电子信息、光机电一体化和新材料等高新技术产业为主导的产业结构，在过去的几年里始终保持着经济高速增长的势头，己经成为北京市重要的科技成果的转化基地和首都经济的有机组成部分。预计到2023年，园内将聚集数千家高新技术企业，大批高新技术企业的拥入，形成对各类商务中心、企业配套服务设施的迫切需求。同时，这些企业的员工及其家庭也形成一个可观的消费群体。另外，海淀科技园一些企业的员工也选择在昌平区居住。由于他们收入和消费品位较高，具有较强的购买能力，也必然会拉动当地商业和服务业的发展。

6．随着农业产业结构的调整，农民收入大幅度提高，农民购买力显著增强，广阔的农村市场将给全区商业发展带来新的增长点。

昌平区地理形势优越，土地肥沃，是首都主要的粮食、蔬菜和鲜果生产基地之一。目前，昌平的农业产业结构正在调整之中，具有时代特色和较高技术含量的设施农业、精品农业、旅游观光农业、生态农业等正在兴起。广大农村居民的收入不断提高，购买力有所增强，这将为全区商业的发展带来新卖点；同时，新的农业生产结构和产品形态要求建立新型的农产品生产、加工和销售体系。大型农产品批发市场，具有一定组织化程度、畅通的农产品流通体系的建设将成为昌平区商业的重要组成部分。

7．申奥成功、中国入世，将为昌平的商业发展提供新的动力。

2001年7月，北京成功地取得2023年奥运会的主办权。按照北京市奥运规划，奥运村的主体将建在距昌平仅几公里的市区北部，环奥运经济圈、商业圈将覆盖昌平东南部经济发达地区。同时，北京市承诺在2023年前投资1800亿元于城市基础设施建设，其中相当部分将用于发展近郊，包括昌平及临近地区的道路交通设施，这将进一步改善昌平区投资与居住条件，为昌平商业发展带来新的机遇。

此外，中国已于2001年底正式加入WTO，投资条件将逐步放开，我国商业将对外资全面开放，这也会为昌平商业发展提供新的动力。

（二）主要经济发展指标昌平区1998－2001年主要经济发展指标懒项目败19食98撑年食20怎00新年已20凯01蛇年玩国内脂生产参总值辽（亿维元）焦45硬.6即58乞.1背66潮.3趁人均级国内滋生产买总值候（元拼）荒10涝89膏0希13秆66个5萝15绿04跳8族社会啊消费上品零检售总进额（级亿元啦）析15姜.8纹7纵22轰28粱.8洋城镇张居民脱人均虾可支聚配收而入（像元）阿60幸79黄79逆70损87斜18射城镇感居民娃人均属生活饰消费口支出截（元心）秩46电09篇60恩25蛙.8驱65蛇65楼.6拣农村绵居民校人均概可支痰配收俘入（绣元）腹43甩03芹48损52恰.8难51炒55败.3牲农村在居民妙人均然生活误消费细支出薄（元迹）午33屠81锄37盒96暗47边37疤.4

（三）商业发展现状分析昌平区商业配置基本情况表挂昌平款区犬企业般数（刃个就）殊营业证面积繁(墓㎡晶)皇零售摧企业辨39妖1继21估55病52脑其中弃：百熔货店洪49才61键30抹8就列亿袄超市献6糖25景50踢0欧育夺搅便利子店葬83奴42假25烦6散州脑饲专业材店（帐专卖括店）牵17放5港46档97朽4缩扣李县其他弓78悔39习51目4共集贸比市场构29峡10疑31喷91总体来讲，过去十多年，全区商业经济综合实力稳步增长，商业经济规模不断扩大，商业网点逐年增加，商业基础设施进一步完善，近几年新型零售业态不断增多，新的商业流通格局正在形成之中。到2001年底，全区营业面积2000平方米以上的零售商场已达30个。

目前存在的主要问题是：

1．整体发展水平比较落后，商业设施总量不足，档次较低，规模较小，传统业态有待进一步调整创新；

2．居住区、居民小区、开发区虽初具规模，但配套商业设施发展相对滞后；

3．批发交易市场、集贸市场档次低，营业设施面临进一步改造升级的问题。

4．旅游景点沿线商业以小商品市场为主，设施较分散，缺乏特色，对游客吸引力较小。

三．指导思想与发展目标

（一）指导思想

1、发挥资源优势，突出布局重点；

2、针对区位特色，优化业态选择；

3、加大创新力度，提升商业档次。

（二）规划理念

1．人本化。规划从整体设计到局部设计，从目标设定到业态选择都坚持以人为本。布局整体设计突出"一次购足"和就近消费的特点，建立一套便捷化服务系统。

2．层次化。根据不同人群的消费水平及各镇的城市化程度分别设计。消费能力强、城市化程度高的地区，商业集中化程度高，反之亦然，建立一套层次清晰的商业服务体系。

3．网络化。设计上体现商业网点的网络化、连锁化发展趋势。

4．绿色化。设计上突出环保意识，保持和优化昌平区"碧水青山"的秀丽景观。

（三）规划总目标

到2023年，将昌平区商业建成与北京国际化大都市商业发展相适应的现代卫星城商业服务体系。

现代卫星城商业服务体系的主要特征：

一是布局合理、设施先进，与昌平区经济发展水平和居民消费水平相适应，具有较高的流通力。

二是发挥昌平资源优势，实现现代工业、农业、旅游、科教与商业的有机结合，具有鲜明的区域商业文化特色。

（四）发展指标沈溜截否项谣浇目庭现状结指标氧20涛05示年目生标姓20呼10腊年目蔽标童指标夜值因年增址长率恨指标搁值药年增之长率暮社会规消费甲品零玉售总胳额(救亿元若)海22团(2砖00帮0)膏46娃16任％启10芽8曲18悉.6角％唤其中君:餐尽饮营似业收法入(证亿元心)崇0.植85恶(1勉99馅8)羡3.覆0晋20森%悔8.纤6型23俩％姑商业爷营业趋总面同积(址万m吸2揪)磁35晕(1窗99坐8)照70饲10公%价11踪0洒9.锻5%摆人均法营业校面积贵(m斑2经)捧／宴0.经7汁/欣1颠/沃就业联人数高(万夫人)废3.何58旦（2缝00侨0）龄7.艺2微15柜%叠16请17嫌.3宾%屑批发浸零售倦餐饮睡业增紧加值直占全殃区咐GD添P州的比稻重凑(%块)胞

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凡（3搞）社杨区商具业中束心

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嫌（4衰）水庙屯农缸副产名品批涛发市爹场

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野（2怀）回深龙观怜地区桂性商秘业中煤心

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陕（3答）沙贸河新望区（果含大穗学城轧）商匆业中蹲心

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决（4兵）旅矿游景犬点商姑业

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膛（6喜）建肤材市汇场

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洞3．然东线此商业嗽带

危（1矮）东岛小口叼地区剑性商戏业中梳心

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训（2马）旅祝游商给业

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龙（3今）建佛材市非场

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折（6罗）社朗区商掩业中偏心

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赔流村桑、百狗善、雾崔村滥、兴往寿、司长陵正、十滑三陵巧规划甘人口贷较少临，且以以农节村居习民为提主，男按人层均0疑.6彼-0蹦.8密m2台的标巴准发险展小抽集镇到商业殿。

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系（二沾）物线流中储心

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负定位暴：北千京市鸽商业蕉物流眯中心些。是摩外地寒进京杆货物能和本慨市发纤出货讨物的催集中挠地，如是大网型厂渠商在芳华北墙地区搞主要积是北屈京地扒区分第销商痰品的掩物流握场所峰。

氏设立贿依据句：

酱1．才地理战位置除优越恳。北所七家灯镇南摸部紧田临市剥区，半东迄针首都分机场薄不足方20逃公里膏。

态2．瓜交通亩便捷李。西杨有八冰达岭刷高速绕公路夜，北若有六愈环路级，可氏以辐狮射华茅北、膀西北简等地壮区，伐汤立京路从侄境内扁穿过呀，拉夫近了研与市早区的瓦距离见。

戴3．厘有足公够的椅征用简、开禽发用对地。

采运作洲模式激：

世两套仰系统想：物稳流作攻业系途统和弄信息青流通芹系统晨

划1．励建立狭一套马以北溉京地饰区为谜核心威，辐畏射华筛北部攻分地陆区，丧并与汽全国贴各大秤城市踩的