上海某住宅项目前期策划纲要

上海某住宅项目前期策划纲要

第一部分：市场分析一、杨浦区房产市场特点1、热点集中杨浦区借助黄兴绿地效应，使环外规模楼盘成为一大热点，并注入文化概念，吸引了杨浦环内、虹口、浦东、宝山等地客户，个别领先楼盘平均价格接近4800元/平方米。根据上海市房产交易中心成交数据，黄兴花园、文化佳园、文化花园、三湘世纪花城的成交均价都已突破4000元/平方米，其中文化佳园的成交均价高达4800元/平方米，是杨浦环外热销楼盘中房价最高的。杨浦环内楼盘大部分见缝插针，规模较小，以同济绿园为代表，售价不断提升，使喜欢地段、讲究邻里品质的客户得到满足。环内交易量居前的楼盘，成交价主要集中在4000-4400元/平方米，如星惠佳苑、上海大花园、华升新苑、现代星洲城等。其中江浦路上的星惠佳苑价格略低，为4000元/平方米，目前已全部售完。2、比价较低

与虹口相比，杨浦房产历来价格较低，具有价格优势，能承接部分虹口区、黄浦区、浦东新区的客户。杨浦区环内楼盘价格与虹口区环外部分楼盘售价相当。因此，外区特别是虹口区的房价走势对杨浦区楼盘价格影响较大。

预计虹口区环内楼盘受到北外滩、四川路、多伦路等地区的高档楼盘的推出影响，价格将有所上扬，打破目前与环外楼盘价格差不大的格局。而与虹口交界的杨浦区部分楼盘价格将受到拉动。

同时，一部分高端客户流向外区。塑造品牌楼盘、注入更多的文化理念，才能留住这部分客户。3、环内缺乏品牌楼盘

除环外主打绿地、文化品牌的大盘之外，环内仅同济绿园依托著名高校，受到热烈追捧，但宣传力度不强，减少了想象空间和价格空间。这样，更使杨浦区环内楼盘缺乏与相临的虹口区楼盘相竞争。

4、大型企业员工购房比例较大

杨浦区及周边区域有许多大型企业、单位，如上海卷烟厂、宝山钢铁厂、上海贝尔公司、新华医院以及许多知名大学，其中的人员素质、收入均较高，外加最近新的货币式分房政策即将出台，利好明显。负据相雀关楼美盘的禾成交蝴客户通统计伞，大哄型企趣业员挪工购拘房集听中于啄三房渠，讲避究舒烧适度抖，并努对房盛屋使潜用有令不同枯要求惯，个允性化献上与前职业折特点盆相一缺致。夺因此沟，部段分楼传盘针央对这仍些客畅户推施出优聚惠方可案，杀东方棒名园佩也在定各大辨企业翅进行毁巡回赛推展哈，取映得良伸好效职果，朋并建巧立了予密切夺的联救系。剂

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关作为蚊区域热中的挠“盼领先呼者挤”费定位怨，其籍销售闯推广应的策途略将孝以领赤先、预独创厅及气脑势为径主导昆，其荷操作采上应午有别吵与普简通个粗案，帐为钻“南地标宰”甩个案聋的价抢位与替销售拳寻找衫支撑堤点。搅

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稻第五睡部分物：价忧格定玩位及动价格夸分期殿策略

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