旅游业项目开发可行性研究报告书

年4月19日旅游业项目开发可行性研究报告书文档仅供参考旅游开发可行性研究报告目录TOC\o"1-2"\h\z1项目总论 11.1项目背景 11.2研究工作依据 21.3项目研究的范围 21.4项目投资回报 31.5可行性研究初步结论 32项目背景和发展概况 52.1项目提出的背景 52.2项目发起人和发起缘由 52.3.本市工业旅游资源调查及分析 62.4投资的必要性 83旅游客源市场分析 93.1概述 93.2周边出游市场概述 93.3市场调研的基本结论 124建设条件 154.1资源禀赋状况 154.2区位条件 154.3交通状况 164.4文脉分析 174.5自然情况 184.6人力资源条件 185总体规划 195.1主题定位: 195.2总体项目布置 195.3矿道旅游－本市嘉年华 205.4本市往事 275.5本市1900 285.6山顶休闲区 285.7项目设计容量 296环境保护 326.1环境保护原则 326.2生态环境保护 326.3废物处理方法及达标要求 336.4大气环境保护 346.5噪声污染 346.6消防、安全与卫生 347企业组织和劳动定员 367.1组织机构 367.2企业组织形式 367.3劳动定员 378项目实施进度安排 398.1项目总体进度计划 398.2项目建设方式 408.3项目建设依据 408.4项目产品规格及质量标准 418.5项目组织管理 418.6开发第一阶段的详细时间安排 418.7项目总体开发步骤 429项目运作及风险规避 439.1项目资本运作基本思路 439.2项目运作结构 459.3项目运作模式 469.4方案设计 4710投资估算与经济分析 4910.1投资估算依据 4910.2项目总投资估算 4910.3测算说明 5010.4损益估算 5110.5现金流量表 5210.6财务评价 5310.7不确定性分析 5310.8国民经济效益分析 5410.9风险与对策 5611可行性研究结论与建议 5811.1结论 5811.2建议 591项目总论1.1项目背景表1-1项目背景表项目名称本市工业旅游开发可行性研究报告主管部门本省省本市市文体旅游局完成单位深圳市度假湾企业策划有限公司法人代表王传黎■位置本市市位于本省省南部本州州,本州北岸,■面积本市市辖区总面积1587平方公里,东西最长40.5公里,南北最长56.5公里。其中山地面积占九成左右,森林覆盖率24.4％。■品牌本省是旅游大省,其美丽的山水风光每年吸引几千万游客来滇旅游,本市是世界上最早、最大的产锡基地,拥有独特的工业文化,加上小城依山抱湖,垂柳轻拂,绿草茵茵,湖光山色美不胜收,被中外朋友誉为”东方佛罗伦萨”,构成了本市独特的旅游资源体系,深度发掘后定能大放异彩。■特点依托本省省”大旅游圈”的整体强势,开发综合休闲、观光的旅游项目。市场基础好,旅游资源自身特色浓厚。■相关基础设施城区拥有公共汽车线路5条,辖区内公路总长近987.8多公里,近30多个景点机动车能够到达,整体水平不高。■市场状况以97年为例,全年接待游客26.8万人次,其中90％为公务、商务旅游,专程旅游者仅占10％,且绝大多数为本州州内游客。■关于政府”先有云锡,后有本市”是本市市的真实反应,本市以锡而荣,可是锡作为一种矿产资源,具有不可再生性。相对单一的产业格局必然存在远期的隐忧,本市市政府正是未雨绸缪,高瞻远瞩,果断决策利用现有资源发展相关产业,借助旅游业――这个”朝阳产业,无烟工业”保证本市的长期繁荣。1.2研究工作依据■项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件;对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。■可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。■国家和拟建地区的开发建设政策、法令和法规。■根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。1.3项目研究的范围■市场分析与预测■总体规划■环境保护措施分析■企业组织与劳动定员■项目实施计划■投资估算与资金筹措■财务评价■项目的社会效益和生态效益分析1.4项目投资回报经综合分析研究,确定本项目的主要经济指标如下:1、总投资10559万元;2、内部收益率:(IRR)为17.87%;3、静态投资回收期为5.27年;4、动态投资回收期为6.;5、财务净现值为11919.2万元。1.5可行性研究初步结论一、政策可行:该项目是国家鼓励发展的产业,加快开发可尽早形成本市的产业优势。亦契合本省”旅游兴省”的产业政策导向。二、区位可行:文化氛围独特,地理位置优越,自然环境优美,适合开发文化景观类景区和休闲度假项目。三、市场可行:当前同类产品的供给市场不足,需求市场较旺盛。四、效益可行:本项目的经济效益、社会效益、生态效益均较佳。五、技术可行:项目本身所需高端大型娱乐设备,由国外设备公司提供。六、文化可行:本市工业文化悠久,自然风光良好,该项目建成后,可与其它景区形成璧合优势,促进该地区旅游业有突破性的发展。2项目背景和发展概况2.1项目提出的背景世界上最大的产业就是旅游业,在发达国家,人们用于旅游上的消费是收入的三分之一,21世纪更是世界旅游业高速发展的世纪,特别是发展中国家,由于科技和工业相对落后,都将旅游业摆在优先发展的地位,我们国家为了鼓励旅游,拉大内需,刺激经济发展,从双休日制度的实施,到如今的三个黄金周,再到即将实行的带薪年休假制。假日里,火车、汽车、飞机风驰电掣地搬运人口,旅游业成了”取款机”。能够预测:一个和世界经济接轨的旅游经济潮已经形成,各地都在把握旅游业的无限商机,具有战略眼光的企业家也都把眼光投向到旅游产业上来,这是时代的必然。中国是具有十三亿人口的泱泱大国,加之又加入了WTO,一个更加开放的中国将展现于世人面前,发达国家的旅游观念和先进管理模式也必将促进中国旅游业的高速发展。世界各国都在争取中国这个最大旅游客源市场,出于互惠,出于向往历史悠久、旅游资源丰富的文明古国——中国,各国都竞相来中国进行旅游交往,中国必将成为全球最大的旅游目的地,据世界旅游组织(WTO)预测:到2020年,中国的国际旅游创汇可达600亿美元,国内旅游收入2万亿人民币。本省是中国的旅游大省,其美丽的山水风光每年吸引近万游客来滇旅游,旅游业的发达不但将本省推向了世界,同时也带来了客观的财政收入,旅游业已经成为本省的支柱产业。2.2项目发起人和发起缘由项目发起单位或发起人的全称:本省省本市市文体旅游局发起缘由:本州州地处滇南要地,旅游业起步较晚,但发展较快。随着90年代对燕子洞、阿庐古洞的相继开发,大量的国内外旅游者纷纷慕名而来,促进了旅游业的进一步发展,继而形成了一大批有较强吸引力旅游景区、景点和城市,如:建水临安古城、阿庐古洞、蔓耗热带雨林、元阳观音山、石屏异龙湖、弥勒白龙洞和屏边大围山等风景名胜区,南溪河河口边贸城市;旅游产品也从单一的观光旅游逐渐转向综合性旅游,经济效益明显增强。地理优势明显、交通便捷,开发潜力巨大;开发难度较小,开发成本不大。2.3.本市工业旅游资源调查及分析2.3.1本市工业旅游资源调查本市——中国锡都,从多年灿烂的”锡文化”历程中一路走来,不但为人类创造了辉煌的物质文明,同时创造了宝贵的精神文明。千百年来,源远流长的”锡文化”不但孕育了本市这座古城,孕育了云锡企业,而且滋润着本市经济圈,滋润着本市人民。独特的企业文化、掏金文化、地质文化、区域文化、移民文化与边境文化的交融,构成了本市独特的文化遗址与景观等旅游资源,构成了本市十景——本市市区宝华寺、云庙、宝华公园、金湖、老阴山、小火车、尚甸龙泉、沙甸清真寺、蔓耗热带雨林、丫沙底温泉。图2-1本市工业旅游资源分布图2.3.2本市工业旅游资源评价根据评价体系,以模糊记分法,将本市的每一处工业旅游资源按表中指标进行分别打分,最后得分见下表:表2-2本市工业旅游资源综合评价评价指标项目规模度古悠度珍稀度奇特度保存度审美度组合度知名度综合值R马拉格矿道7.50.5911.2210.82.461.5210.020.6064.69寸轨铁路4.50.5911.2210.82.464.566.0012.3652.99锡行街4.5—5.615.40.411.526.006.1824.62宝丰隆2.250.591.871.801.234.566.002.0620.36由上表可知,本市的工业旅游资源中,矿道和寸轨铁路的资源价值较高,具备开发较高吸引力的项目的条件;而锡行街和宝丰隆则得分偏低,但项目用地较前两者又有很大优势,比较适合开发接待游客较大的旅游服务配套项目。2.4投资的必要性1)本项目将促进本市的经济发展。为了充分挖掘和利用本市州的工业文化、历史文化、建筑艺术和自然风光等资源,将资源优势转化为产品优势,以打造本市州新的旅游亮点和经济增长点,并力争将其塑造成具有地方特色的旅游精品区,必须从吃、住、行、游、购、娱六个方面对项目进行整合。本项目的建立必然促进本市的经济发展。2)政府需做强、做大旅游业,打造旅游拳头产品。虽然改革开放后的20几年中,本市旅游业与本省省日新月异的变化一样得到了长足的发展,但横向比较国内其它地区,其产业规模依然偏小,仍有较大发展空间。本项目对规划范围内进行本市工业文化包装,是充分利用本市旅游资源,增加旅游新亮点的有效途径,也是做大做强本市旅游业,整合和提高本市旅游的重大举措,必将丰富、壮大整个本市地区的旅游产业。3)经过本项目的建设,将增强旅游业在本市地区国民经济中的地位。旅游业产业关联度很强,对本市州国民经济发展有强大的辐射和波及作用,能够带动本市地区相关产业部门的发展,进而增强旅游业在本市地区国民经济中的地位。4)经过本项目的建设,将增加本市的税收、提高就业率。本项目建成后,旅游业属于劳动密集型产业,将从本市本地招收大量的劳动力经过陪训以后进入服务行业,必将提高本市的劳动就业率。旅游业的开发建成也将为本市市提供稳定的税源。3旅游客源市场分析3.1概述消费者的需求是市场的原始动力,消费需求的变动也是调整产品的市场战略和经营策略的驱使和依据。因此寻找最有针对性的需求细分市场,研究它的变动规律,预测它的趋势,用以指导项目的市场定位和产品定位,为制定经营战略提供参考,将是着手本项目的第一课,这也是此文本的主要任务和目标。3.2周边出游市场概述3.2.1国际、国内旅游业发展现状及趋势3.2.1.1国际旅游产业以来,世界旅游业遭受了一系列事件的冲击,增长的脚步有放缓的趋势,但增长的潜力依然巨大。据世界旅游组织(WTO)统计,全球旅游收入达到4,620亿美元,到2020年国际游客数量可望达到150亿人次。各国发展旅游业的事实证明,旅游业已经成为推动经济增长的主要力量,据WTO测算,旅游业直接收入每增长1元,相关的行业收入便能增长4.3元。另外其在增加附加值、社会财富和就业机会方面也发挥了巨大作用。3.2.1.2国内旅游产业■度假旅游乃是大势所趋当前,中国旅游业要登上新台阶,首要的就是推出新一代旅游产品,不断进行产品结构转变的革命。中国旅游业缺少专项参与式的旅游项目,更缺少度假型旅游产品。近年来,随着中国人民生活水平的提高,旅游消费的不断增长和旅游观念的日渐成熟,人们开始不再追求花最少的钱、用最短的时间、玩尽可能多的景点这种浮光掠影、走马观花式的旅游,而是渴望身心彻底的放松与休闲的生活——或到风景秀丽的地方小住几天,或到度假区修身养性一番,远离喧闹的城市在大自然中与家人同享天伦之乐。有关专家指出:度假需求从产生、发展到具备一定规模所需的时间并不长,中国在3～5年内可望形成具有一定规模的旅游度假市场,这一市场的形成和扩大,将为旅游业创造出旺盛的需求。■中国旅游产业发展趋势◆区域性的竞争将更加激烈在全球经济一体化和国际、国内区域性合作不断增强的大背景下,作为自身就具有很强分工协作和协调合作特性的旅游业,区域联合、地区旅游一体化已成为一个必然趋势,而且区域社会经济发展水平和现代化水平越高,区域旅游一体化的迫切性和必然性越高。◆旅游业发展面临新的发展机遇从现在的情况分析,将旅游业作为中国国民经济新的增长点的大政方针不会改变,与此同时,随着民营经济的进一步发展,旅游业的投资主体也会随之改变,非国有经济对旅游的投资将继续扩大。近年来民营经济投资所产生的示范效应,将使更多的民营资本转向投资大、回收相对稳定的长期投资项目。◆公民休闲消费方式的变化引发休闲产业的新发展随着经济的发展和人们生活水平的提高,人们休闲的方式正走向多元化,需要有更多新型的休闲产业提供服务,来满足这些新的休闲需求。总体来说,旅游业是休闲业的一个组成部份,而且是一个重要的组成部分,随着整个休闲需求的不断增加,休闲产业也必将扩大,旅游消费在整个休闲消费中的市场空间也将会越来越大。◆可持续旅游发展将进一步被关注旅游业的规模越来越大,参与旅游活动的人越来越多,旅游活动所涉及的范围也越来越广,因此,旅游业的发展对各个方面造成的影响也越来越受到关注。人们在关注旅游业的发展对地方经济的促进作用的同时,更加关注它对环境、生态、社会文化遗产可能造成的破坏。在这方面,人们的关注点主要有三个方面:一是制止或控制建设性的破坏;二是控制环境敏感地区的游客流量;三是普及”绿色经营”观念。

3.2.2本省省旅游业发展现状及趋势本省特殊的地理位置与历史造就了丰富多彩的旅游资源。这里自然景观秀丽雄奇,拥有众多高原湖泊、高山峡谷、雪山冰川、石林溶洞、热带雨林,类型齐全、规模宏大;这里有浓郁的民族风情和悠久的历史文化;这里气候资源独具特点,类型多样、立体分布;这里还毗邻边境,与越南、老挝、缅甸三国接壤,边境线长达4060公里。得天独厚的旅游资源使得本省省旅游业迅猛发展,前,海外、国内游客年均增长率分别为10.9％和16.6％,成功承办'99中国昆明世界园艺博览会更使得本省省旅游业发展迅速,当年海外游客量达到104万人次,国内游客达到3670万人次。之后,本省省旅游业仍保持了稳步发展:表3-1本省省、旅游业发展现状表年份游客分类游客量同比增长旅游收入同比增长总收入人民币同比增长占全省GDP比例海外游客10万9.8%31亿9.1%257亿21.6%10.88%国内游客4570万19.0%226亿23.4%海外游客130.3万15.2%34.9亿14.3%289.9亿12.8%11.65%国内游客5110万11.6%255亿12.7%统计显示,虽然受”非典”影响,全省接待旅游人数有所下降,但11月份第五届中国国际旅游交易会在昆明的成功举办,在即将进行全年盘点时为本省省的旅游业增添了精彩的一笔,计全年共接待旅游人数约5100万人次,旅游业总收入约260亿。”西部大开发,旅游需先行”,在中国西部大开发逐渐深入的背景下,本省省发展旅游业的力度也将步步加大;中国积极参与东盟－湄公河区域的合作开发,作为湄公河次区域进展最快的领域,旅游业的合作走在了其它合作的前面,本省省的旅游业也将随着各项旅游合作内容渐渐落实,得到长足的发展。3.3市场调研的基本结论3.3.1重要结论要点摘取■本省旅游业在国家西部发展战略和区域旅游合作的推动下将有长足发展,本市工业旅游项目作为本省旅游特有的旅游吸引物拥有良好的市场基础。■本市所在的滇东南地区靠近本省省经济最发达的区域,具备吸引大规模旅游者的社会经济条件,建设合理的旅游接待及配套服务的基础;交通条件的改进无形中加大了本市与昆明旅游圈的联系,有望早日成为昆明为主的滇中地区市民休闲度假的新选择。■无论是本省省还是省外游客最喜欢的本省旅游景点还是自然山水类,而像本市工业旅游项目这样的娱乐型产品无论对于本省省游客还是对于省外游客都因为认知度不高,没有引起大众所注意。■家庭型、伙伴型和家庭伙伴型是本省省和至滇旅游者经常采用的旅游组合方式,为家庭游客营造舒适氛围和休闲环境是市场近期持续的宠儿。■本省省内的游客住宿时偏向于选择生态型客栈,而省外游客的住宿首选是三星及三星以上的酒店。■被访者普遍倾向于在景区选择特色餐馆或农家菜馆就餐,而且对于餐饮消费水平的意愿是每人每餐10-30元,其中省外游客能够承受的价位稍高于省内游客。■有景区标志的旅游纪念品是本省省外游客普遍喜欢的旅游商品,市场呼吁高品质、有标志意义的景区纪念品。■大部分的省外游客在本省的旅游消费意愿为150-200元/人/天(除去大城市间的长途交通费用);省内游客的旅游消费意愿为100-150元/人/天。3.3.2市场的选择根据市场战略定位理论和本次市场调研,确定了此项目的市场选择的依据,并按照滚动发展的逻辑,将项目的发展和市场的拓展分为近、中、远三期,结合现有的产品发展态势,形成以下市场战略方略:表3-2本市工业旅游项目市场战略表市场分级游客结构一级市场外地到滇东南旅游的国内游客本市、开远、蒙自的城镇居民昆明市的城镇居民滇东南及滇中地区的中小学生二级市场外地到本省旅游的游客滇东南及玉溪市城镇居民以东南亚为主的国际游客国内外工业旅游爱好者三级市场东部沿海发达地区城市居民西南地区城镇居民欧美、东亚国际游客3.3.3初步市场规模预测3.3.3.1预测前提■预测期为本市工业旅游项目新增投资项目建成并投入营业后五年,并假设为营业后第一年;■以1999-政府公布的相关统计数据为基准;■近期投资的项目是切中一级市场的现时需求的;■不断投资能够引起相应的市场增量;■近期内周边地区、省市的经济继续保持增长,社会保持稳定;■近期内不会发生大面积的灾害性疾病。3.3.3.2年游客量预测表3-3一级目标市场与二、三级目标市场比例表一级市场在总游客量中所占比例％二、三级市场在总游客量中所占比例％一期8020二期7030三期6040根据以目标市场比例表及调研结果,得出本市工业旅游开发项目游客量预算表。表3-4本市工业旅游项目游客量预测表年份(年)第一年第二年第三年第四年第五年游客量(万人)36.240.345.050.256.04建设条件4.1资源禀赋状况1、本市工业旅游项目在一定地域内具有一定独特性、稀缺性和垄断性。2、本项目的自然资源吸引力较强,可观赏性较佳。本市工业旅游资源具有一定神秘性,能较好的满足游客猎奇、体验心理需求。3、深厚的工业旅游资源使本项目具有良好的永续开发价值。4、本市的人文民俗资源较丰富,具有较高的开发价值。4.2区位条件本市自古就是滇南重镇,早在两千多年前,本市就已经成为世界著名的锡生产地,伴随锡矿业的发展,加速了本市与本省各地以及越南边境的联系。现在,本市东与蒙自县接壤,南隔本州与云阳、金平两县相望,西与建水县交界,北与开远市毗邻。本市距省会昆明市公路距离299公里,铁路距离352公里,距北部湾直线距离450公里,与越南老街省相距244公里。区位较好。图2-1本市市区位图4.3交通状况本市市本省省南部的重要城市,是古代本省对外贸易水上运输线的起点。■内部交通◆铁路:1921年,中国最早的寸轨铁路(轨距60厘米)在本市建成通车,之后总共修建了60厘米轨铁路34公里,1米轨铁路41.5公里。当前处于停运状态。◆公路及市内交通:截止1990年,本市市共有上等级公路45条(段),总长567.4公里,通车率达98.7％。城区内公共交通线投入运营的有5条。■外部交通现在本市市与外部联系的主要公路有:――三那线:昆明呈贡三岔口起至金平那发止,全长487公里,境内114公里;――杨河线:杨武起至河口止,全长385公里,境内40公里;――阿富线:阿土至富宁,全长590公里,境内62公里;――个温公路:本市至贾沙乡温泉,全长58公里。图2-2本市市现状交通分析图4.4文脉分析4.4.1人文情况本市是世界上最早、最大的产锡基地。据史料记载,明代,本市锡产品已为国内知名。清康熙后,锡业逐渐兴盛,中国各地的人口蜂拥而去这个充满财富的地方,从而形成了类似于美国西部的西部淘金文化,亦成为当时对外贸易的重要集散地,锡业的发达带来了本市市景的昌荣和社会地位的提高。民国二年(19),本市被列为本省省一等大县,成为全滇工业重镇。本市市曾是本州州州府所在地,现辖6镇4乡1区及2个镇级街道办事处,总面积1587平方公里,人口约38.46万,主要由汉、彝、回、壮、苗、傣六个世居民族及多种外来民族构成。多民族带来了多种宗教信仰,主要有:道教、佛教、伊斯兰教和基督教等。文化风格也因族而异,多姿多彩,彝族的舞蹈和<聂苏夺节>、<罗堵苏依>,壮族的蜡染和对歌,苗族的纺织刺绣等都极具地方民族特色。4.5自然情况4.5.1地型地貌本市地区位于本省”山”字型结构、青藏”歹”字型结构、南岭东西向结构及川滇南北向结构的复合部,即本省山字型结构的第三道弧――本州弧的顶端偏东一侧。属高山丘陵区,多为块状山地。大致为东、西和中部较高,南、北部较低。最高海拔2740米,市区为盲谷,海拔1690米。4.5.2水文本市处于本州水系与南盘江水系的分水岭地段,境内多溪流,其中9条汇入南侧的本州、其余4条汇入北测的南盘江,市东北部有盆地湖泊大屯海,市区中有本市湖。另外,本市地下水资源丰富,拥有暗河9条,龙潭57个,热泉3个。4.5.3气候本市市属亚热带山地季风型气候,由于受地理位置和地形条件影响,气候的垂直变化显著,寒、温、热三大气候差异并存,俗称”一山分四季,十里不同天”。市区内气候特征为:日照短、温差小、冬暖夏凉。年均日照1968.6小时,年均气温15.9ºC,一月最冷月平均气温9.8ºC,极端最低气温-4.7ºC;七月最热月平均气温19.9ºC,极端最高气温30.3ºC,冬无严寒,夏无酷暑。五至十月降水丰富,形成雨季。4.6人力资源条件人力资源的可获得性:当前,本市州当地适合本项目的高级经营管理人才较欠缺,但由于本省省是旅游大省,其从外地引进人力资源的能力较强。本地一般人力资源的可获得性较强。5总体规划旅游业发展势头很好,但大繁荣必将带来大竞争,严峻的竞争形势已接踵而来,这是市场规律,更是时代的必然,游客讲究旅游质量的时代已悄然来临,而质量的依托点便是景区的文化底蕴和人文含量,因此我们应把握本市历史的地位,现代的价值,地域的优势,在本市工业旅游区的开发上,立足以”建筑为形,文化为魂”的理念。5.1主题定位:”开采”锡都文化,”铸炼”矿道奇旅游客纷至沓来与市民同乐,锡文化被体验而被理解,锡都将在旅游业的催化之下焕发出新的活力。5.2总体项目布置5.2.1总体功能分区框架5.2.2总体功能分区图5.3矿道旅游－本市嘉年华5.3.1区域定位本区域是”本市矿业旅游”的主题娱乐区,主要为游客提供各种与矿道有关的刺激、体验、休闲等形式的娱乐项目。其内容的丰富密集性及活动的多样性是整个矿业旅游区中最突出的。5.3.2区域主题矿道之旅——体验惊奇体验矿道与各种娱乐项目的完美结合,给人们带来的新奇、惊喜、欢乐与刺激,拥有非凡独特的旅游经历。5.3.3项目总平面布置根据当前的用地现状与项目主题,本市嘉年华区域分为外围控制区和项目核心区。其中,外围控制区又根据方位的不同分为”工业观光区”、”矿工生活区”、”文体休闲区”、”金湖文化广场”四个区域,项目核心区分为”矿业休闲区”和”玛拉格谜城”。5.3.4外围控制区项目详解5.3.4.1区域功能及主题本市嘉年华主题娱乐区主要是集中在坑道内,它附属的服务性项目和配套项目必须设在绕金湖广场和核心区周边的部分城区。依据当前本片区的用地现状,我们只能对本片区进行有效的控制,而不能进行开发性的设计。因此在功能上主要提供娱乐区的服务支持系统和观光休闲功能,结合坑道娱乐区的主题,体现出本市锡都旅游的特色和矿工文化的缩影,是游客进入核心娱乐区前情绪培养的区域,也是从坑道核心区出来后游客体验的缓冲区。有效的控制好这些片区的未来发展方向和景观风格,是构成整个”本市嘉年华”娱乐区必不可少的元素。5.3.4.2区域项目解析金湖文化广场金湖文化广场当前是本市市民的休闲广场,但在功能设置与风格上都没有体现出本市市的锡都特色,因此在未来旅游开发功能的设计上,它将会是”本市往事”的游客集散地、市民的文化休闲中心和夜间活动的主要场所,同时它还会承担部分游客车辆停靠的临时停车场功能。在节假日和庆典节日里,广场空地将会灵活的变成大型表演和文艺活动的舞台或活动场地,背靠老阴山绝壁,面临金湖水域,构成了一个天然的大型露天大舞台。文体休闲区本区域主要包括金湖广场北面的青少年宫、游泳馆及其它文体休闲场所。它们是本市市民主要的文体休闲场所,对于外来的度假休闲游客来说,这里的功能设施是必不可少的。当然在本市市举办大型活动或旅游宣传时,这也是本市旅游品味的体现工业观光区位于广场南面的大型选矿厂片区,主要项目是组织游客参观锡工业中的选矿作业过程,当然只是参观作业流程对游客的吸引力是不够大的,因此在游客参观的过程中,还可让游客参与到工作其中,如游客可自己选出各种矿石,能正确的分好类,选出自己喜爱的矿石带回家纪念。工业观光区的功能是丰富本市旅游产品结构必不可少的部分,也是云锡公司企业文化的窗口,在这里游客们看到的不是她们想象中的选矿工作环境下的噪杂和乌烟瘴气,而看到的是井然有序的生产流程、干净卫生的环境和精神礼貌的矿工。工生活区本区位于玛拉格矿道出口处下面的矿工生活社区。这里是从坑道核心区出来后游客体验的缓冲区,游客可在此购物和了解矿工真实生活的现实场景。矿工生活区的主要吸引物将会是一条”嘉年华特色街”,在这里游客能够获得体验式购物的乐趣,能够品尝到本市的特色餐饮,能够购买到独具特色的锡工艺品和游客纪念品。5.3.5项目核心区项目详解5.3.5.1区域功能及主题本区域为”本市嘉年华”的项目核心区,自然是承载了大部分主题娱乐功能,以矿道为载体,以矿工文化为灵魂,以矿道娱乐为主题设计出全国独一无二的矿道娱乐主题区。5.3.5.2区域项目详解项目核心区分布图矿业休闲区矿业休闲区是核心区的洞外露天区域,主要包括金湖广场南侧的矿渣堆、旧选矿厂和上方台地。设置于此的原因是它是坑道娱乐区可进入性最好的地方,同时也有一定的可利用地空间。它的主要功能是休闲娱乐,除了”锡矿纪念馆”要收费以外,其它大部分区域都是公共休闲场地。锡矿纪念馆建议现有的旧选矿厂停止选矿作业,把选矿作业集中到南面的大选矿厂处,而纪念馆就是现有的旧选矿场经过简单改造而成,这里是游客进入矿道娱乐区的游客中心,游客们能够在这里了解到矿道飞车的刺激、地心之旅的新奇和采矿之旅的惊险。还可了解到整个老阴山矿道娱乐区的结构和老阴山锡矿开采的历史、云锡公司的文化、老阴山所有矿道的结构和模型。以上内容的表现形式可选择图文展示、声像播放,也可选择实物展示和模型展示,根据内容的不同灵活选择最适合的方式。坑道商店这些商店是设在坑道中的纪念品店,所用的坑道也是在矿渣堆处人工开发的,这里的商店除了纪念品店,还有些小食店、便利店或快餐厅(如面点王、肯德基、麦当劳等)。这些商店除了是商业经营外,它还有招揽游客、聚集人气的功能,使得金湖广场更为热闹,增加矿道娱乐区的吸引力。矿洞餐厅及酒吧为了不破坏老阴山绝壁的自然景观,矿洞酒吧不是在老阴山原有的矿洞里开设,而是在靠近金湖广场的矿渣堆中挖出几个矿洞来。酒吧或餐厅的外表原始粗犷,与矿渣堆融为一体,洞内的风格装饰也将是吸引游客前来的重要元素,当然是要体现出原汁原味的矿工酒吧及餐厅,风格能够选择美国西部的牛仔野性,也可选择老苏联的怀旧和南非的高贵。除了独特风格外,酒吧和餐厅里在游客就餐喝酒时,会不定时上演些矿区特色表演,或是举行一些参与性游戏,如飞镖比赛等。矿车餐厅在矿渣堆平台上,随处停靠着几辆加了罩顶的大型矿车车箱,矿车里是一个别致的咖啡馆、小餐厅或是一个书报亭。它们在非营业时间里可由机动车移动或拖走,方便而特别。矿工帐篷露营区这个露营区是设在矿道入口处上方的斜坡绿林中,是为了满足部分休闲游客的露营野餐需要。它当然是老矿山里矿工们平时居住的临时工棚的形式与风格了,游客能够一家人或几个朋友同窗一起到这里来感受矿区大自然的野趣,还可静静地欣赏本市的月色夜景。露营区是另行收费的区域,它针正确市场是少量外地度假游客,主要对象是当地的家庭型休闲游客。矿场氛围营造元素我们把广场南面的矿渣堆和上方的平台当成一个天然的露天大矿场,它是游客到达矿道娱乐区的第一印象区,周围的氛围营造,将是游客情绪培养的一个区域,因此在这整个矿业休闲区域内,要随处摆设些静态的矿区氛围营造元素。元素包括采矿工具、矿工生活用具、矿工娱乐物品或一些戏水小品等。售票处及服务设施主要售票处设在锡矿纪念馆,矿道入口处设一个次售票点。休闲区的服务设施有洗手间、导游系统、临时停车场、公共休息小广场和游客集散区、后勤服务系统等。其中代表景区形象的洗手间、导游系统及游客集散区的风格与细节在设计上统一体现出老矿区的特色,也是矿区文化的体现载体。坑道娱乐区本市矿业旅游的核心项目都设在矿道娱乐区中,是因为现有的老阴山废弃矿道是一处最好的资源,发挥它的余热;其次它是本市矿业旅游最大的吸引点与锡都文化最容易结合,最好发挥项目设计的地方;再者,本市城区可开发利用土地空间奇缺,废弃矿道有足够的面积和空间,但根据个别项目的需求,要重新开拓些特别矿道。结合项目理念和主题,再从游客体验、游线组织、游客需求及游客设计容量等诸多因素考虑,整个矿道娱乐区设计成”冒险之旅”、”地心之旅”、”体验之旅”三个不同主题区,而服务系统则分布在各个主题区中。服务系统交通矿车交通矿车是游客进出矿道的唯一工具,游客必须从入口处乘坐它抵达中转车站,再下车步行到各个游乐点,结束游程的游客也必须到中转车站乘坐它至出口;交通矿车是控制洞内游客数量的重要手段,因此,在入、出口与中转车站之间均分别只有一辆交通矿车往返行驶,矿车最多载客10人,往返一次均为10分钟。中转车站中转站是矿道娱乐区中的主要游客集散地,游客出入娱乐区都是在这上下车,因此它的面积空间要求较大,中转站有各种服务设施、导游系统、集散地及休息处,要求在高峰期能容纳近三百人。电子导游电子导游系统设在中转站处,方便游客下车后先了解娱乐区内的营运情况,以便合理的选择出自己的游线组织顺序。电子导游系统的功能是能实时监控每个主题区的营运现状、排队人数,还能够给游客做出最合理的游线方案。其它服务设施由于本项目是设在矿道内,面积空间有限,而空气流通性也不够强,因此当大量的游客集中在矿道中时,将会带来很多不利因素。在服务设施的设计上,要满足游客在特殊环境下所有的需要,如急救站、氧吧等。冒险之旅提起矿工文化,则少不了矿工的冒险精神,提到矿道,就免不了有惊险的故事。冒险之旅是矿道旅游的首选主题,本主题区中将会结合矿车、矿道、老阴山的绝壁山崖等要素来设计具体项目。冒险之旅项目组成分析表5.4本市往事5.4.1项目功能和主题这是一个主题光观区,游客从此处能清楚了解本市历史发展的大致脉络。以金湖边的寸轨铁路为主线、以寸轨两旁的建筑和居民生活场景为项目主体。5.4.2项目风格和环境”本市往事”中有四个历史时段,各个时段的风格既有连续性,又有差异性。主要经过建筑、生产工具、人物着装、生活场景、各种塑像甚至街灯、指示牌等种种实物,营造出恰当的时代氛围,使游客感觉上仿佛穿越了”时空隧道”,漫长的历史尽在这段往事之旅中。5.4.3项目详解”本市往事”将本市城市的发展、锡业经济的发展和本市历史文化的发展这三条内容主线融为一体,分成四个历史时段加以突出表现,以形象和物化的方式展示本市不同历史时段的锡业生产状况、生活方式、生存环境和人民的信仰理念。寸轨火车站:恢复火车站周边当时的建筑及街景风格,火车站将重新启用,它是”本市往事的起始点,作为中国最早的火车站,是历史最有力的见证;游客在这里能够看到古老的火车,买一张发黄的火车票,怀古静思。5.5本市19005.5.1项目功能和主题它为市民和游客提供了一个休闲和历史认知的平台,主要集中在宝丰隆的周边区域。此项目不但要能在外貌风格上能重现历史场景,而且能为大众游客提供餐饮、休闲、住宿、信息等服务功能。5.5.2项目风格和环境19世纪末至20世纪初中期,是本市历史中具有特别意义的时段。一方面本市锡业经济有了长足发展,锡冶技术开始走向机械化,生产场面日益红火;另一方面,西方列强入侵中国进行殖民统治,本市民族工业倍受摧残,矿工们肩负三座大山,困苦不堪。因此,此项目将展现出”浮华背后尽苍凉”的风格特点,殖民者、矿工老板和矿工在生活上的强烈反差、民族企业与外国企业在技术上的巨大反差等将一一呈现,意在回顾历史,鞭策国人。5.6山顶休闲区5.6.1项目功能和主题此项目位于老阴山顶上的”万亩草场”,是一个高端的度假休闲区。它以独特的地理位置、静谧的环境和幽雅的异域文化氛围吸引部分高端游客在此度假、休闲、举行会议等活动,其不但能够成为一个赢利点,还将提升本市旅游业的整体水平。主要旅游点有:法式古堡、山顶光观道、小型高尔夫球场、趣味赛场、露天酒吧和餐厅。5.6.2项目风格和环境作为高端的度假休闲区,整体环境幽雅,注重细节的精心打造;风格类似于法式的度假庄园,开阔的草场、木制的栅栏、类似古堡的酒店等等;由于建在山顶,因此建筑不宜过多过高,仅是山体的点缀。万亩草场山顶观光道:度假酒店法式餐厅、酒吧、咖啡厅观光缆车5.7项目设计容量景区内每个项目的规模都是由市场的需求量和项目自身的容量所决定。根据项目初期所做的专项市场调查,预测新计划实施后的市场需求量,同时行业的经验参照也是至关重要的指标,结合每个项目的特点,提供新增项目的设计规模参照。在这里我们将对本市嘉年华的核心片区进行这方面的测算。5.7.1本市矿业旅游日设计容量(DesignDay)ECU(entertainmentcapacityunits)方法,是国际先进的测算旅游娱乐项目设计容量系统,其目的是为娱乐项目的设计规模提供参考。主要方法是经过基准年的游客量,推算两个主要参数:设计日参数(designday),设计单位参数(designunit),最终为娱乐项目的建设规模提供可参考的依据。简单地来讲,便是依据市场调查的结论,综合考虑项目的目标游客属性、项目的自身容量、项目的市场吸引力以及项目的在整个开发计划中所起作用等因素,确定每个项目合理的设计容量.设计日(designday)参数,指的是设计项目规模时参照的日游客量。对于一个新的开发计划,能够参考类似的项目来确定设计日参数,也能够利用比例法来确定。在此采用比例法来确定。市场调查数据表明,本市矿业旅游主要项目建成后,年游客量将达到每年45万左右,按本省的旅游旺季(4月－11月共8个月)的平均每天接待量为整个旅游区的设计容量,但本市矿业旅游的核心项目都设在矿道中,它不受气候因素的影响,因此旅游旺季的时间将会延长两个月,假设9个月的旅游旺季可接待全年游客的90％,则园区的日设计容量(DesignDay)为:450000×90％/(365×9/12)=1500人/天5.7.2本市嘉年华核心片区的日设计容量本市嘉年华核心片区为”玛拉格谜城”,而本市矿业旅游的核心吸引物为矿道,估计游客到游率约为90％,则其日设计容量为1500×90％＝1350人/天5.7.3玛拉格谜城时设计容量根据国内外主题公园入园时间规律分析,并结合本项目的特点,即本项目距离主要市场的车程约2－3小时,则其入园高峰与一般的主题公园入园的时间相比向后顺延2－3小时,假设入园时间为早上10点,停业时间为晚上7点,我们能够得到:玛拉格谜城最佳停留时间为2小时,其最高游客量由上图可知将出现在14点,游客量占全天比重的38%,而我们则选择第二峰值即15点的游客量占全天比重的35％作为本园区的时设计容量(ECU),即:1350×35％＝472人/小时。5.7.4项目设计容量测算主题区项目吸引力周转率(次/小时)停留时间(分钟)项目ECU服务系统交通矿车61040矿井小食店小型纪念商品店电子导游洗手间谜城空间站冒险之旅矿童秀秀场44157绝壁飞车(送纪念品)10879矿道雪撬56011魔域逃亡56106地心之旅穿越地心(Darkride)941516矿工厨房532012异度空间66107体验之旅探矿历险记841515矿工俱乐部723025矿工人家610646597129103总停留时间2－2.5小时游客量1200人/天设计容量472人/小时6环境保护在本市工业旅游开发项目建设中,必须贯彻执行国家有关环境保护和职业安全卫生方面的法规、法律,对项目可能对环境造成的近期和远期影响,对影响劳动者健康和安全的因素,都要提出防治措施,并达到技术可行、经济、布局合理、对环境的有害影响最小。6.1环境保护原则旧工业旅游开发项目内的环境保护规划要与本省省及周边地区的文化氛围、生态的总体环境相适应,注重与本地工业文化和自然的完善结合与融洽,忌生硬楔入,不伦不类。在开发利用工业资源的同时,保护自然资源,并维护整个区域的完整性,体现继承与发展的原则,遵循继承——开发——维护——改进生态环境——再开发的可持续发展路径。本市工业旅游区内各设施严禁向周边水体排入未经防染处理的废水废物,保护本市工业旅游区资源不受污染是本市工业旅游开发良性开发运转及长期生存的前提条件。明确界定本市工业旅游开发项目的地理界线,划分环保责任及要求。严格遵循国家对环保的各相关管理法规。6.2生态环境保护主要目标:经过本市工业旅游开发项目的建设,提高项目区域范围内的森林覆盖率和绿化率。保护措施:本市工业旅游区域及周围水资源保护,防止污染;植树造林,防沙固土;本市工业旅游及周围地区禁止挖泥采石、开矿,防止沙尘颗粒物污染空气;保护生物资源,禁滥捕滥猎滥伐;统一规划建设,杜绝本市工业旅游及周边地区滥建设;退耕还林。主要依据:<中华人民共和国环境保护法>、<中华人民共和国水污染防治法>、<中华人民共和国地表水环境质量标准>、<中华人民共和国野生动植物保护法>、<中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法>、<中华人民共和国大气污染防治法>、<ISO14001environmentalmanagementsystems>、ISO9001质量管理体系等。主要措施:加强法制宣传和生态意识教育;加强对植物的防病防虫措施管理;制定本市工业旅游环境保护地方法规,在项目开发建设中不得有损生态环境。6.3废物处理方法及达标要求废水污水处理配套建立废水污水处理厂,项目区域内的所有生活污水采取分片集中处理,分片收集处理达标之后排放入规定区域,严禁未经处理直接对外排放。旅游垃圾处理——垃圾收集在本市工业旅游区各景区入口、停车场、餐馆购物点及本市工业旅游区内各景点、道路两旁适量放置垃圾盛放装置,区分可回收及不可回收垃圾装置。垃圾盛放装置的材质、形状、色调适宜与本市工业旅游区相关并与周围景观相协调。——垃圾分类区分可回收循环利用和不可回收循环利用两大类,大类垃圾收集后再分细类处理,对物资资源(如酒瓶、饮料瓶罐,报刊、纸张之类),分类捆绑装进专用的资源回收袋。——垃圾处理分类后的垃圾可分别采取卫生填埋法、堆肥法或者运往专业工厂回收处理。无论采用哪种方法,最终都应以无污染、有效资源充分回收利用的综合处理方为标准。从根本上改变以往城市垃圾处理方式,真正实现垃圾处理的综合化。高科技生态旅游厕所建设在经济可行的条件下,建设高科技生态旅游厕所。旅游厕所建设不但能够改进旅游生态环境,而且对本市工业旅游区品牌格调的塑造有重要作用。6.4大气环境保护6.4.1主要目标整个项目施工期内,本市工业旅游区大气中的SO2、NO和颗粒悬浮物等主要污染物指标不超过<中华人民共和国国家标准:大气环境标准>的二级标准,并力争逐年减量,空气质量应为优等。6.4.2主要措施广种花草树木。距离开发项目设置较远的山区或最近几年内不会开发利用的地方全部种树,项目开发区内可因地制宜种植花草和树木,不致有裸露的土地。本市工业旅游区内的宾馆、酒店产生的锅炉烟尘和厨房烟尘都要经过环保处理才能对外排放。经过政府规定的方式,承诺今后在本市工业旅游开发的一定范围内不新建立工业污染物排放量大的工厂。6.5噪声污染 本市工业旅游区内主要景点车辆禁止高声鸣笛;主推无污染、无噪音的电瓶车。6.6消防、安全与卫生本市工业旅游区开发项目应配备完善的消防设施,在主要景点及游客集中的餐厅、酒吧、宾馆等人员集中的地方应重点配置消防设施及设置醒目的警示标志。加强本市工业旅游区内的安全保卫工作,明确责任,实行专人专片。加强本市工业旅游区内餐饮卫生管理,执行国家<饮食娱乐服务业管理条例>标准,注重本市工业旅游区内户外地区的野生害虫、蚊鼠等的防治工作。向进入本市工业旅游区的所有游客发放安全注意事项,可将其印制在门票上。■道路安全繁忙的交通必然带来安全隐患,崎岖的山路更加大了行车的危险。定期检修沿河临崖危险路段防护栏。事故多发地段要有明显警示标志。规范国道上交通工具的结构,禁止不达标车辆上道行驶。设立公路安全小队,加强公路安全巡视,处理各类突发交通事故。加强对本区群众的教育,提高人民的道路交通安全意识。■野外安全定期对各项旅游活动涉及的设备进行检查,严格杜绝设备隐患。在自由活动区域设立明显标志,标注当前所在位置,设立紧急电话,预防游客走失。宿营地和露营的设置在相对安全的区域,并对于可能发生的灾害做出明示。按照自然灾害可能发生的频率划分游览区域,对于灾害多发地段实行进入游客申请准入制,严格限制游客的随意进入。对于进入人数上也要加以控制,不允许独自一人进入危险区域。编制安全活动手册免费派发给每一位游客,标明整个区域内可能出现的安全隐患。成立设备齐全的救援小队,要求队员具有良好的野外生存技能和救援本事,熟悉当地环境,能够迅速有效地开展搜救工作。■饮食安全中毒。这是危害人身安全的另一个意外伤害因素。一方面要防止饮食方面的中毒,吃腐烂和不洁食物、饮用污染了的水等均可引起中毒。对于专业提供餐饮服务的网点,要实行卫生许可制度,从业人员必须持证上岗。另一方面就是在大自然旅游中,人们往往陶醉于自然界鲜花青草的美妙,却忘记了有不少植物是有毒的,森林中旅游更应注意有毒植物对人身的侵害。在各景区应建立紧急医疗救护站,使相关人员能够得到及时的治疗。■社会安全加强社会治安建设,在游客集中区域设立治安点,成立联防队,避免各种骚扰、偷窃、抢劫、诈骗、行凶事件的发生。7企业组织和劳动定员7.1组织机构在可行性报告编制完成后,应立即进行项目的申报立项。项目一旦获得批准,须及时成立本市工业旅游开发有限公司负责景区的建设和经营管理。具体架构见下图:本市工业旅游区开发有限公司作为旅游资源所有者的实质性代表,是州委州政府派出机构,负责全面协调和统一组织项目实施工作,例如:国土、交通、行政、工商、税务的协调,负责规划区内项目的审批、监督;进行基础设施的配套;居民搬迁的协调等工作。同时,负责监督、管理本市工业旅游区内相关旅游企业的经营活动和环境文化的保护工作。全面负责本项目区域内旅游经营单位的管理工作,负责开发建设期内的招商引资、产品营销,旅游销售渠道的组建、实施、推广。有关经营规章制度的制定;招聘人员,当地农民就业的培训等,开发满足市场需求的旅游产品,维护消费者权益。负责本项目区域内旅游环境和文化的保护工作,防止旅游资源的建设性破坏。定期对本市工业旅游区内的环境进行跟踪检测,发现问题及时修正。7.2企业组织形式(1)设立公司董事会;设董事长１名,董事若干名。董事会是公司的最高权力机构,直接对股东大会或投资者负责,并保证景区投资者获得应得的利益。(2)成立总经理室,具体负责公司的日常经营决策和管理。总经理室由一位总经理和两位副总经理组成,全面贯彻、执行董事会做出的各项决策和决定,并对董事会负责,同时对景区的一切经营活动进行指挥、协调和控制。(3)成立监事会,根本目的就是要防止董事会滥用职权、谋取私利、伤害股东权益,保证景区在有效监督的条件下开展经营活动,实现可持续发展。(4)设立9个专业职能部门。这9个部门共分为三类:一是经营管理类部门,有:市场部、商品开发部、景区管理部;二是开发投资类部门有:环境部、工程部、投资部;三是支持部门(即为公司提供人、财、物等方面保障的部门),有:人事部、财务部、行政部。根据以上的部门设置,分别任命市场总监、工程总监、财务总监,作为相应业务和部门的负责人。7.3劳动定员在项目建设期本市工业旅游开发有限公司的人员主要是从政府的各个职能部门抽调,如:旅游、国土、交通、规划等部门,总编制为25人。在项目经营期本市工业旅游开发发展有限公司的人员主要面上社会招聘旅游、管理、市场营销、财务、人力资源等方面的专才,总编制为65人。各区域的其它劳动人员90人说明:1、以上劳动定员是根据各企业经营淡季所需人员编制,旺季可适当增加临时工。2、以上劳动定员只考虑自营企业人员编制,不考虑租赁,外包企业人员编制。

8项目实施进度安排8.1项目总体进度计划资源有限,智慧无穷,这是一切旅游景区的共性。要使游客到了本市不想走,走了梦里还要来,就必须开发新景点,包装旧景点,没有文化,就没有品位,没有经济,就缺乏后劲,本市工业旅游定位于休闲旅游和工业旅游观光、科普教育、度假休闲等产业上,营造成永远的工业文化氛围、永远的人文、永远的绿色,永远的幽情。因此本市工业旅游开发的投资范围为本市嘉年华、本市往事、山顶观光区以及本市1900。根据当前全球、全国经济及旅游业发展态势,以及资金到位的可能性和建设内容,抢抓中国西部大开发、加入WTO和旅游产品升级转换的历史机遇。本报告确定本市工业旅游开发项目大致按以下三个阶段进行:(如图)项目建设要高质量、高标准按时完成,严把施工监督、竣工验收及建设进度关。项目采取边施工、边营业的办法,力争早日投入使用,尽快产生效益。8.2项目建设方式对建筑图纸设计及施工过程,采用通行的招标投标方式。建设施工由建设单位、施工单位、工程监理三方共同负责。8.3项目建设依据经济依据:根据前期对昆明和本市地区旅游资源及供给调研报告、本市工业旅游开发旅游客源市场调研报告、本市工业旅游开发旅游项目建议书的结论为基本依据。建筑工程依据:本市工业旅游开发建议书、本市工业旅游开发项目开发建筑形态设计指引。工程质量与安全依据:<中华人民共和国安全生产法>、<建设工程质量管理条例>、<建筑安全生产监督管理规定>、<旅游景区管理规定>等。消防卫生依据:<娱乐场所消防安全管理规定>、<公共场所卫生管理条例>等。8.4项目产品规格及质量标准本开发项目所有产品将在工业文化的基础上,结合本市工业旅游的开发环境,借鉴国内外度假旅游区开发的成功经验,在产品设计上力求超前创新,自然化、人性化、体验化和个性化;在旅游产品的设计时注重其在投入使用后可能对游客的安全造成的影响,杜绝一切安全性未加周密考虑的产品推向市场;加强工程施工中的监理,用高质量的新颖产品、优质的服务,吸引顾客、服务顾客,在度假旅游行业,培育市场,引导消费,从而树立本市工业旅游开发的品牌。8.5项目组织管理项目的组织形式上建议采用矩阵式的管理形式;管理方式上,建议以具体的项目或以大类项目为基准单位,建议采用当前国际上通行的、也是一种较科学先进的项目管理制,各个项目负责人独立进行计划、资源分配、协调和控制,从制度上保证项目的质量、进度、成本、人员,再经过招标,选用专业水准高、资质过硬的工程监理公司监理工程。管理方式见下图:图8-1建设施工的矩阵式管理图8.6开发第一阶段的详细时间安排建议本市工业旅游开发旅游项目第一阶段建设共分四个时期实施,即•

筹备期(可行性研究报告申报立项获得批准后的三个月内)•

建设期(1年内完成本市嘉年华主体工程建设)•

试运营(选择”五一”、”十一”黄金周或暑期、春节等旅游旺季)•

运营期(试营运后的三个月)8.7项目总体开发步骤本市工业旅游开发由于内设服务项目多,工程量大,开发建设需较长的时间,因此,应坚持一边开发,一边经营,一边完善的原则,逐步完成各项服务设施总体设计分三个阶段进行。一、完成基础设施和中心设施的开发建设。本市工业旅游的主题公园、本市往事、本市1900和山顶观光区等休闲娱乐设施是整个项目的基础和主体。因此,第一阶段首先要解决上述设施的投资参与者,再逐项实施工程部分的建设。就整个工程的建设顺序来看,应首先将资金投入到本市嘉年华的开发建设上,其次根据资金和招商情况进行实际性的运作。因此,应将政府的配套资金和开发单位的自筹金首先投入到本市嘉年华的开发建设上,计划该工程到第一年底交付使用。二、综合服务设施的开发建设阶段。这一阶段对基础设施和主体设施做局部计划修改和完善。同时,开始向投资者销售、招集主题公园、本市往事、本市1900和山顶观光区内配套项目的经营权的合作方式。其它设施如商场和购物中心、餐饮服务区、主题公园基础设施将积极以不同形式与国内外的参与者进行合作,并重点抓好主题公园服务设施的完善、配套。另外,第一阶段的在建工程将继续进行,预计第二阶段到第1年基本结束。三、完善规划设计中各项服务设施的开发建设。这一阶段为度假村开发建设的攻坚阶段,这期间以开发建设度假别墅为主,同时,注重提高完善已建项目的服务功能,将规划要求中的各个项目配置完整,到项目开发的第3年度假村的整体开发基本结束。9项目运作及风险规避9.1项目资本运作基本思路项目运作的成功不但要靠专业的策划、科学的管理,更需要资本的运作。资金在项目的开发过程中将起到举足轻重的作用。从产品经营到资本运营是市场经济发展到一定阶段的必然产物。资本运营的主要作用在于:1、经过企业的融资和对项目资源的整合,实现企业资源的合理配置,提高资源利用效率;2、经过企业物质资源、人力资源和组织资源的整合,促使企业转换经营机制,进而建立起现代企业制度;3、经过资本运营,实现企业的规模化和集团化,为旅游业的发展提供现实的基础。当前该项目所处地区的旅游业还处于初创阶段,旅游业投入不足,旅游基础设施薄弱,旅游企业发育缓慢、配套设施不健全,市场知名度不高以及营销手段缺乏等,这些都在很大程度上制约着地区旅游业的发展。为了切实发挥本地区旅游资源的优势,努力促使旅游业成为当地经济发展的支柱产业,经过组建规范化的股份制旅游企业(公司),经过市场运作的方式加大投资和招商引资的力度,并争取在规划的近、中期阶段实现股票上市,这些无疑将会极大地促进地区旅游业持续健康的发展。项目公司资本与经营运作的基本思路: 1、多种融资渠道(见图9-1)图9-1本市工业旅游开发项目资本运作思路-多种融资渠道2、经营运作的三大阶段(见图9-2):对于核心功能,又称之为项目的基础功能,完善这一功能阶段需要我们踏踏实实来把基本的事情(基础建设)做好;而支持功能是增值功能(旅游配套设施建设),它能为项目的核心功能添加附加值,支持功能越完善,附加值就越大,这一阶段也是创造竞争优势的阶段;辅助功能能够称之为放大功能,这一阶段要考虑经济效益与社会效益并重,强化辅助功能创造社会效应进而达到做大整个旅游区的目的。图9-2本市工业旅游开发项目经营运作三大阶段9.2项目运作结构本市工业旅游开发项目实行企业化运作,组建规范化的项目开发发展有限责任公司或股份公司,从事项目的开发建设、招商引资和经营管理。前期聘请专家机构对项目进行策划、规划、招商引资等工作,后期聘请专业的管理公司或组建管理团队对整个项目实施运作,开发公司将依据实际情况组建不同的控股子公司和参股企业,全面为本项目招商引资及发展壮大提供支持平台。建立政府出资、企业和个人入股的中小企业信用担保公司,解决本市工业旅游开发项目开发公司贷款难、银行放贷难,化解风险,提供保障。担保机构实行政企分开和市场化运作、企业化管理。鼓励支持商业银行、信用合作金融机构等以民营企业为主要服务对象,利用贴现贷款、再贴现贷款以及重点支持旅游开发等金融政策拓宽本市工业旅游开发项目开发公司的融资渠道。图9－3本市工业旅游开发项目开发公司运营结构图9.3项目运作模式本市工业旅游开发项目的运作将顷力打造其权威性与排她性竞争优势,不但要有工业旅游本身的核心产品及核心功能,还要采用专业化运作的思路,在时机成熟时,考虑经营运作与资本运作相结合的思路。(图9－4)图9-4本市工业旅游开发项目运作模式图当本市工业旅游项目开发发展到一定阶段,具有优良的经营模式,良好的赢利前景,迅速将其做大的一个比较有效的措施就是资本运作。(图9-5)加油站经营权、公交运营线路、长途客运线路经营权、旅游客运线路和政府投资的旅游设施经营权等一切特许经营权是政府掌握的公共资源。特许经营权的配置要严格按照市场化思路,经过股份制、租赁、承包、招投标、拍卖或经营权入股等形式来实现。政府出面引导和牵线搭桥,经过项目引资、融资、吸引投资,形成独资、合资多元投入的格局。建立并规范运营好旅游股份有限公司,支持公司发行债券、募股、扩股,力争在３－５年内使其成为上市公司,成为本市地区旅游业发展的龙头,促进旅游业的快速崛起。9.4方案设计根据上述发展状况及操作思路,资本运营的第一步是:组建本市工业旅游开发有限公司(暂定)●组成:依相关法律进行组建,由合营双方共同出资,组建有限责任公司。●宗旨:响应党中央、国务院的号召,弘扬民族文化,大力发展旅游产业,振兴地方经济,依法经营,通力合作,共同获利,共担风险。●本市工业旅游开发有限公司的主要任务是,根据地区旅游业发展总体规划,独立投资或引资建设主要的旅游景点及其附属设施,进行旅游产品的市场策划和宣传。●项目建设周期及合营期限:项目建设周期为1年(就本市嘉年华单体项目而言),合营期限不限。●合营各方利润分配及亏损分担原则及比例:依有关法律法规及公司章程规定,合营双方在税后利润中支付各项赔偿金、违约金、滞纳金、罚息、罚款;提取企业储备基金、企业发展基金、职工奖励及福利基金后,按各方出资比例进行利润分配。企业亏损由合营双方按出资比例进行分担。资本运作的具体方案:◆本市工业旅游开发项目开发有限公司的注册资本为3000万元人民币。(根据情况可设立自然人股)。◆公司成立后,以公司资产为抵押(或由担保公司),向银行贷款3000万元,这样公司的总资产将增加到6000万元(如果将区域内的经营性资产划拨到该公司名下,公司资产将更多,今后的资本运营更顺利)。◆经过合资、合作等方式,吸引社会资金或外商资金6000万元,共同投资景区项目及饭店等设施建设。据此,公司的总资金已达1.2亿元,完全能够满足规划第一阶段景区项目的建设资金需要及第二阶段的部分资金。◆组建本市旅游饭店集团公司(和旅游车船公司等)。资本运营的第二步是:在规划的近中期阶段,经过资产重组(将旅游投资开发公司与饭店投资管理公司合并重组),努力实现公司的股票上市(或买壳上市)。这在很大程度上将会解决公司今后发展的资金问题,并为公司的资本运营提供更为广阔的空间,由此还可提高公司的市场知名度,实现地区旅游企业与全国乃至世界的接轨。10投资估算与经济分析10.1投资估算依据■所有设备价格均依据厂家报价和市场询价;■建筑工程采用本省省本市地区当地同类工程类比法进行估算;■国家有关建设项目投资估算的规定;10.2项目总投资估算本经济分析只对本市嘉年华项目做详细分析。项目总投资是指拟建项目从前期准备阶段开始,到建成营运为止所发生的全部投资费用及营业期所需预付的全部流动资金。本市嘉年华项目估算表分区项目投资额度(万元)第一年第二年矿工生活区锡餐厅1025购物区锡梦区矿业休闲区锡矿纪念馆450矿工帐篷露营区100矿车餐厅120矿洞商店、酒吧300215售票处、服务设施400坑道娱乐区矿工俱乐部200524矿工人家探矿历险记矿工厨房异度空间900穿越地心1520矿道雪橇180绝壁飞车1775矿童秀秀场100魔域逃亡650服务系统600400金湖广场500文体休闲区350工业参观区250各分期投资额度67453814总投资1055910.3测算说明1、开发时序:项目总共分三期开发,本市嘉年华开发期为1年。2、项目基准收益率取8%。3、缴纳税金和税率:按税法规定,该项目营业税的适用税率为5%,城市维护建设税为营业税的1%,所得税为33%。4、折旧按提取,残值为10%。

10.4损益估算插入A3损益表10.5现金流量表插入A3现金流量表

10.6财务评价1、内部收益率:经过现金