新旧物业公司交接管理流程

〔交接清单必备〕一、成立接收小组组长：A 全面负责组员：B 负责设备运营负责客户效劳负责保安消防负责环境绿化负责财务二、交接内容相关债权债务的处理、争议解决方式等。业。资料移交完毕后,移交和接收双方须签字认可；假设有未移交用设施设备进展逐项验收，注明设备现状及接收时间。开发商或业主委员会应对查验接收过程进展记录,并存档备业公司依法接收保安、消防、停车等安全防范岗位,维护物业治理区域的正常秩序.(一)资料的交接1、物业规划图;2、竣工图(包括总平面、单体竣工图)；3、建筑施工图;4、工程验收的各种签证、记录、证明；5、房地产权属关系的有关资料；6、机电设备使用说明书;7、消防系统验收证明；8、公共设施检查验收证明;9、用水、用电、用气指标批文;10、水、电、气表校验报告;11、有关工程工程的其他重要技术打算和文件。12、 册”是使用户全面了解物业治理的有关规定及效劳的说明书.〔二)物业接收验收物业接收验收不同于竣工验收，它是在竣工验收的根底上,以业接收验收包括以下内容:1不得引起上部构造的开裂或毗邻房屋的破坏;主体构造构件的变形及裂缝也不能超过国标规定；外墙不得渗水。2不渗漏；楼地面与基层的粘结应结实，不空鼓且整体平坦，无裂缝、脱皮和起砂现象；卫生间及阳台、厨房的地面相对标高应符合设计要求，不得消灭倒水及渗漏现象。3用要求,不得消灭因装修不善而造成的门窗开关不灵，油漆色泽不一,墙皮脱落等现象。器具必需安装结实，接触良好;电梯等设备应运转正常且噪声震惊不得超过规定；此外各类记录及图纸资料应齐全。5、水卫、消防、燃气。上、下水管道应安装结实，掌握并有消防部门检验合格证;采暖的锅炉、箱罐等压力容器应安装平坦、配件齐全，没有缺陷，并有特地的检验合格证；燃气管道应无泄漏.此外,各种仪表仪器、辅机亦应齐全、灵敏、安全、准确。6、附属工程及其他。室外道路、排水系统等的标高、坡度等因素都应符合设计规定;相应的市政、公建配套工程与效劳设施应到达质量和使用功能的要求.7、工程、保安、环卫、客服、财务各组使用的工具及使用说明。8、工程、保安、环卫、客服设施设备及使用工具、维护保养记录、维保号码。屋质量查验记录、设施设备查验记录和环境工程查验记录,双方存在问题、返修意见、跟踪结果等。原物业公司应将预收的物业治理效劳费、代管的各种能源设施设备的经营收益以及收支账目一并移交给物业公司.物业公司。(三)核实原始资料在现场验收检查的同时，应核实原始资料,逐项查明，觉察有与实际不相符之处,应准时做出记录,并经双方共同签字存档.〔四〕用户状况调查对性地供给一系列综合效劳工程.(五〕建立档案物业治理中的资料档案,是便于物业治理企业日后治理的一随时调用。资料档案的内容主要有:1。物业开发可行性争论报告；物业治理方案及物业治理招标投标时的有关资料；4。历年物业治理工作报告和财务报告;5.房地产权属关系的有关资料;三、交接时间四、交接留意事项交接前的预备工作：物业费、停车费等费用。物业向业主所收取的物业费、停车如有，索要回逾收的各项费用,或者对此解决方案有三方签字认可的书面商定。公司等各项费用，如有，敦促其交接前缴清.各类遗留问题.车辆刮蹭大事，前任物业有无承诺给业主在接手之后,造成业主费用已交,但承诺的问题还未解决.摸清状况,由前任物业进展解决，避开业主日后将其承诺转嫁到任物业.例如：个别业主减免物业费等状况。处理状况等.其他预备工作：物业用房确实定,各工作岗位人员的预备是运、电梯维保等外包效劳的考虑.交接当天工作留意事项：1、确定物业承接查验方案；2、移交有关图纸资料；3、查验共用部位、共用设施设备；4、解决查验觉察的问题；5、确认现场查验结果；6、签订物业承接查验协议；7、办理物业交接手续。二、现场查验前,建设单位应当向物业效劳企业移交以下资料：1、竣工总平面图，单体建筑、构造、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；5、承接查验所必需的其他资料。移交资料的具体清单并书面承诺补交的具体时限。现场检查和验收：、共用部位：一般包括建筑物的根底、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;、共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；3、共用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃〔非机动车〕停车设施、休闲消遣及物业效劳用房等.四、水、电表进展抄底记录业公司缴纳。依法依约进展收取，不能干扰任物业的收费工作。称手续，将小区能源使用用户变更为任物业公司名称。同.有三方签字确认的交接资料移交内容电设备资料等。1。物业资料电设备资料等。1。物业资料(2)业主资料包括：(2)业主资料包括：消防审批、验收报告、违章记录；(3〕治理资料：各类值班记录、设备修理记录、水质化验报(3〕治理资料：各类值班记录、设备修理记录、水质化验报告等各类效劳质量的原始记录。告等各类效劳质量的原始记录。〔4〕财务资料包括：估定资产清单、收支账目表、债权债〔4〕财务资料包括：估定资产清单、收支账目表、债权债(5)合同协议书，之对内对外签订的合同、协议原件。(5)合同协议书，之对内对外签订的合同、协议原件。〔6〕人事档案资料，之双方统一移交留用的在职人员的人〔6〕人事档案资料，之双方统一移交留用的在职人员的人事档培训、考试记录。事档培训、考试记录。〔7〕其他组要移交的资料。〔7〕其他组要移交的资料。资料移交应按资料分类列知名目,依据名目名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后双方在名目清单上盖章签名。资料移交应按资料分类列知名目,依据名目名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后双方在名目清单上盖章签名。2。物业共用部位及公共设施设备治理工作的交接2。物业共用部位及公共设施设备治理工作的交接〔1〕物业共用部位及共用设施设备，包括消防、电梯、空〔1〕物业共用部位及共用设施设备，包括消防、电梯、空调、给排水、供配电等机电设备及附属配件，共用部位的门窗,调、给排水、供配电等机电设备及附属配件，共用部位的门窗,各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等；各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等；绿化设备、公共秩序与消防安全的治理设施(值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等〕、文娱活动设施(会所、游泳绿化设备、公共秩序与消防安全的治理设施(值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等〕、文娱活动设施(会所、游泳〔池、各类球场等);池、各类球场等);(3)物业治理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食(3)物业治理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂〔包括设施〕、仓库。堂〔包括设施〕、仓库。办理变更手续。办理变更手续。3。人、财、物的移交或交接3。人、财、物的移交或交接〔1〕〔1〕移交方进展友好协商，双方达成共识。〔2)财务。移交双方应做好账务清结、资产盘点等相关移交移交方进展友好协商，双方达成共识。〔2)财务。移交双方应做好账务清结、资产盘点等相关移交务等.务等.资财产等,主要有办公设备、交通工具、通信器材、修理设备工资财产等,主要有办公设备、交通工具、通信器材、修理设备工等。等。旧物业交接的几个难点问题旧物业交接时冲突重重，交接过程简单，时间长,造成小区治理占面积也超过半数的状况下，可以更换物业公司,但实际操作起来困难重重：一来能拿到二分之一业主同意票已经并非易事,二又不允许，甚至面临法院不受理此类案件的为难。旧物业公司交接难主要表达在三点：1、相关设施移交难依据《物业治理条例》(以下简称《条例》〕，物业治理用业委会进展协商，增加了旧物业交接的难度。2、物业资料移交难竣工总平面图,单体建筑、构造、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；〔2〕设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；〔3〕物业质量保修文件和物业使用等在前期效劳合同终止时将上述资料移交给业委会。地将日后物业公司顺当开展公作所需要的资料(如财产记录、设备状况和客户资料等涵盖在内。另外，由于大局部前期物业完整资料。3、相关费用处理难交费状况，而一些物业治理中的费用该支付的没有支付,该公布的不公布,造成收入和费用混乱，又没有监视机构对支出进展监管，比较混乱，在物业交接时,各治理工程费用理不清，不能顺当接收。代收费用的差额问题。如很多老小区，在初始阶段没旧物业交接时就简洁产生纠纷。〔3)物业费欠缴。现在，物业费收缴率普遍不高,好一点的物业费的问题没有解决前，让其退出是很难的。题也影响了旧物业交接的顺当开展。旧物业交接难的法律缘由293959不移交有关事项的法律责任的规定.〔1〕物业移交39终止时，业主大会选聘了物业治理企业的,物业治理企业之间应以各种借口拖延时间，比方说物业费没有缴清.〔2〕移交的内29料交还给业主委员会,但物业的交接并非如此简洁，后续的物业怎样接收老物业已经使用过的设施、设备，修理资金如何交接,哪些属于物业治理所必需的资料，移交的内容该不该明确,不同没有解决。〔3)不移交、不完全移交的责任规定可操作性差。要限期改正;逾期仍不移交的，对建设单位、物业治理企业予以110万元以下罚款.实际上这一规定可操作意看，应当对不依法交接有关设施、设备、钥匙、资料等全部与(4)老物业治理不当造成的物业设施、设备损坏怎么办,修理资金有“黑洞”怎么办等等这些问题，没有相应规定.2、政府对物业公司交接监管不力.远不够的.做好物业公司交接的监管，政府有关部门要做交接的目前的状况看,政府在物业公司交接中的作用尚不明显.我国法导和监视就尤为重要。从深层次缘由分析,造成物业交接难是由于我国目前物业治理制度构建上的缺陷—-未形成以业主为中心的物物业公司法律意识淡薄等。针对物业老公司交接,北京市建委相关负责人对释.问：谁能打算选聘物业？承接验收活动前10个工作日,将有关状况书面告知社区所在地的社区居委会和街道办事处。问：选聘物业公司后，旧物业合同还有效吗？答:无论是开发商还是业主大会换物业都要依法选聘.也就是说公司接收。物业合同一般分为定期和不定期两种.定期合同有1在物业合同生效之后为止”等类似内容。问：老物业公司承接验收如何操作？答:开发商、业主大会和原物业公司要做好承接验收前的预备工15工程技术资料、工程经济资料和其他有关资料移交给物业公司。资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可；假设有未移交应由交接双方、相关单位盖章及现场参与人员签字.开发商、业主大会授权的业主委员会及原物业公司应当协作物业公司依正常秩序。5格凭证,并准时签发承接文件。老物业公司交替时觉察不合格查验记录。问：原物业公司何时退出？拒不退出的怎么办？10110司法途径解决，不得非法强行进驻物业治理区域。怎样做好旧物业效劳企业移交工作武汉同济物业治理杨宁旧物业效劳企业移交是在业主委员会通过招标拟定物业效劳企业,并与之签订物业效劳合同备案后至物业企业正产生移交难的问题,常常会消灭旧物业不愿走，物业进不来的业移交工作，做如下分析:一、旧物业企业移交涉及的主体涉及主体包括政府行政机构、开发建设单位、旧物业调难度大。政府部门是监视机构和物业效劳企业的治理机构,对物业效劳行企业在移交前充分与政府部门沟通,寻求监视指导,进一步了性的正确把握是很有必要的。开发建设单位是物业的建筑者,也是前期物业效劳招投标工作的主导人,原物业效劳企业多少与开发建设单位有肯定的设单位也是旧物业移交工作的重要主体.业主及其委员会选择为自己效劳的物业效劳企业，物业交工作中最具有主观能动性，都是移交工作中的直接利害关系人。二、旧物业效劳企业退出工程的缘由不再续签合同，另行选聘物业效劳企业.原物业效劳合同期限未满,物业效劳企业的效劳质量与企业，通过招标方式选聘物业企业.原物业企业因业主欠费处于长期亏损状态,不得已自动期限届满，与业主委员会协商,主动退出工程治理。三、旧物业移交的内容公用设施设备：电梯、生活给排水系统、消防系统、绿化设施、康体消遣设施、地下车库、道路、监控系统、供配电系单体建筑、构造、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图用的明细账目：物业治理费收缴登记表、车位费收取登记表、水电代收登记表(假设有此项〕等。日常公共用水用电起止码登记全修缮好,以至超过质量保修期。还包括因公用设施设备问题影响业主正常生活的状况.物业治理用房：产权移交和实体建筑移交以及相关租赁合同的移交.有时还伴随着员工的移交:原物业公司中业主反映比较好,对工作较乐观的局部员工通过试用，可以考虑被物业企业吸取,这些员工对工程的状况比较生疏，有肯定的真对性的工作作,保障移交后物业效劳工作的平稳过渡，最大限度保障业主的利益。四、旧物业效劳企业移交的难点问题旧物业治理移交难主要表达在公共设施移交难、物业资料移交难和欠费处理难等方面。需要从政府、企业、业主委员会、业主几个角度来开展工作，化解冲突和削减纠纷，顺当实现业主委员会合法的可行性操作是实现成功旧物业移交的关键。1、物业治理费和车位费等费用的清算和移交旧物业物业费收取账目混乱，不能具体地公布物业费收交的费用，都不是很清楚，给物业移交工作带来阻碍。〔包括水电周转金、防盗门安装费等项费用〕;80%已经算是很高的，更多的维持在60％左右，也有的在40%左右，物业费收缴纠纷是旧物业移交的一大障碍，在这一纠纷妥当处理前,想要顺当完成移交工作是很困难的。有些小区没有实行一户一表水电治理,由物业公司义务问题不能很好的解决，也会影响移交工作顺当进展。2、物业治理用房移交依据《物业治理条例》的规定，物业治理用房的全部权归全体业主共有，由于开发建设和产权登记时,大局部开发商将物业治理用房的产权登记在自己名下或在建设规划时根本没有将物业治理用房考虑进来,而是以其他性质的房屋面积充当物业给移交工作带来困难.即使旧物业企业同意移交，但前期旧物业需要业主委员会和旧物业进展协商，增加了移交难度.3、文档及图纸移交：递交图纸、设备及物品的清单向物业治理公司移交以下资料：地下管网工程竣工图等竣工验收资料。〔二〕设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。〔三〕物业质量保修文件和物业使用等技术资料。