房地产经济专业知识与实务辅导讲义笔记

第一章房地产概论一、房地产：指土地以及建筑物等土地定着物,是实物、权益和区位三者的结合体（也称为不动产）土地的地表范围,指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域（地上空间的高度以飞机的飞行高度为限，地下空间的深度以人类的能力所及为限）建筑物：既包括房屋也包括构筑.（广义）单指房屋（狭)房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑.构筑：指们一不直在里进行产和活活的建物.其他土地定着物：指附属于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的,但当事人另有约定的除外。实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分。权益：指房地产中无形的、不可触摸的部,是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。、。间,而这定.房地产的性质:资源、财产、资产、生活资料、生产资料、生产要素，生活必需品,奢侈炫耀,福利品，商,投资品等多种性质。房地产特性：可移动独一无，寿命久，供有限有限性不可再性)值响,制(政府对房地产的限制是通过管制权充）,大总。：1、按房地产用途分类：居住，办公,商业，旅馆业，餐饮，体育和娱乐,工业，农业，特殊用途，综合用途2、按房地产开发程度分类：生地（不具有城市基础设施的土地。毛地（具有一定基础设施的土地。熟地(具有较完整的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。1在建工、）.3类:地,部,下的房地产（期房：指目前尚未建造完成而以将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为标的房地产,灭现产的部以房体其如:正在经营的游乐场码头整体资产中的房地产（例,一个企业中的土地和房)4产5业,自。二、我国目前房地产权利：所有权，建设用地使用权，宅基地使用权，土地承包经营权，地役权，抵押权（统称为他项权利,租赁权（属于债权）债权：是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无关的人作为或者不作为。物权：是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。权;有立外.自物权：是自已物依享有权利.他物权:是在人的上法享的权，是所有的制。在他权中,权.押权.用他。权(:益分(。用,）,构.所有的特：完性,整体性，恒性，力性绝对性.所有权的分类：1、单独所有：指房地产由一个单位或个人享有和共同共有。2、共有：指2房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。错误按份共有，错误共同共有。3、建筑物区分所有权：指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权.房地他项利1占让,划拨,其）建设用地使用权实质上是利用空间的权利《物权法》第一百三十六条规定:“建设用地使用权可以在土地的地表地上或者地下分别设立因此一宗土地的空间可以分割为很多个三维立体“空间块，分别成为独立的“物，可以分别出让、转让等。例如，国家在出让建设用地使用权时可以将让人对空间享有的权利通过出让土地的四至建筑物的高度和深度加以确,确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让，比如同一块土地地下10M至地上80M的建设用地使用权出让给甲公司建造写字楼地下20M至地下40M建场.，也可能将其空间中的部分空间分割出来，转让、租赁给他人或者用它作价入股等，从而使该被分割出来的部分空间具有独立的经济价值。如，建设用地使用权人在符合城市规划等要求的情况下，将其屋顶或外墙出售或出租给广告公司做广告，允许他人在自己使用的土地之下建造地直停车场2宅基地使用权指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。3、土地承包经营权:指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权人从事种殖业、林业、畜牧业等农业生产4、地役权：指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地,以提高自己的房地产效益地权利最典型的是地役通行,例如甲乙两单位相邻甲单位便,想道，议,。5权.6、租赁权。三、地产场：交换商品房地的市，交包括卖、换、赁等。房地产市场基本素1、存着供换房产品2、存着房商的卖和购望买力方3交格买方利求同备了三件际易为发。房产的用:具有传递房地产供求信息、优化房地产资源配置、提高房地产使用效益等作用。当供不应求时，价格上涨;当供过于求时，价格下跌.当成交量放大时，反映市场趋热;3当成交量萎缩时，反映市场趋冷。特点1易只能房地产利的移2交易象非标化3一城市为个市场。4、容易出现垄断和投机。5、较多受法律、法规、政策等措施影响和限制。6、一般人非经常参与7、交易金额较大8、交易程序较复杂9、广泛。房地产市场的参与者包括交易双方,为交易双方提供服务的房地产经纪机构和其他专业服务机构，以及对交易等行为进行管理的行政主管部门和行业自律管理组织。 1、卖方：主要包括土地拥有者，房地产开发企业，房屋所有权人。在房地产开发建设过程中，有五类企业受开发商委托直接参与房地产的开发建设和维护：规划位;2购买者和承租人。3、房地产经纪机构。4、其他专业服务机构（金融机构、律师事务所、会计师事务所和房地产估价机构5、产理者能:管监开购、房地产管理等部门打交道，以取得立项、规划意见以及国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、市政设施和配套设施使用许可、商品房预售许可证、商品房销售许可证。房地产市场的分类：1、按房地产流转次数分类：一级市场（即建设用地使用权的出让。二级市（即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营.三级市即投入使用后的房地产交易以及抵押、租赁等多种经营方式2、按房地产交易方式分：买卖市场和租赁市场。房地产市场竞争：指在房地产市场上交易各方为自己利益最大化而进行的努力。房地产市场结构也称市场类型是根据同一市场上竞争程度的不同来划.1、完全竞争市场是竞争不受任何阻碍和干扰的市场。具备以下条件：错误、所买卖的商品具有错误都者.错误信错误以错误为,政。2争,场.多;差异;市场信息比较完全。3、寡头垄断市场是少数几个生产者的产量和市场份额占该市场的绝大部分或者全部的市场4个场.4房地产市场周期：即经过一段时间的上涨之后，预示着可能会下跌,上跌到一定程度之后,预示着可能会上涨。1、上升.在这一时,需求不断增加，房屋供不应求。需求增加主要是实质性的消费需求期（消需求杂着投需求增加的期）要特征:租金和售价几乎同步上涨；二手房屋的价格上涨.2、高峰期。实质性的消费需求在上升期基本上得到满（投资需求夹杂着消费需求增加的时期主要特征售价以比3格算,。主要特征：新房销售困难；投资者纷纷设法将自己的房地产脱手，旧房交易量大；房屋空置率上升。4、低谷期。需求继续减少，新的供给不再生产或很少产生。主要特征:市场极为萧条，交易量很小；房地产开发项目开工率;房地泡沫:指一种资产一系资产价格一个续过中的速上从价格离价值。形成的原因：1、群体的非理性预期.2、过度的投机炒作.对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产“泡沫”的基础。购买房地产的需求可以归纳为四类：消费需求，投资需求，投机需求，跟风需.判断地产否有沫的法,是看房地市场格是持续越来高背离理论格.简单的衡指标房价房租比，住率房价房租比120。四、房地产业（第三产业：是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业（房地产开发经营，房地产中介服务，物业管理和其他房地产活动）地位：是第三产业的重要组成部分，是国民经济的一个支柱产业。作用1、为各种生和生活动供不缺少物质件2、，资增长、促进经济平稳较快发展.3、可以带动相关产业的发展。4、可以改善居民居住条件。5、可以加快城市基础设施建设和改变落后的城市面貌6、有利于优化产业结构，改善投资环境，加快改革开放7、可以扩大就.8、可以增加税和财收入。房地产业与建筑业的关系。区别：建筑业是以建筑产品生产为对象的物质生产部门，属第二产业.房地产业兼有生产（开发、经营、服务和管理等多种性质属第三产业。联系：对象都是房地产。第二章我国土地基本制度5一、我国现行土地所有制的性质是社会主义公有制。土地公有制是我国土地制度的基础和核心，也是我国社会主义制度的重要经济基础。形式：全民所有制，劳动群众集体所有制。二、土地管理制度1、属,法。土地登记以宗地为单位，拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者应当分宗申请登记，两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别登记。2、国有土地有偿使用制(20世纪80年代.我种式.国出。存,经性地面实有使用;强化形场和业的服。3、土地用制度（1998年.特点：带有明显的强制性；需要多部门协作；各级人民政府是实行的主体。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途，尤其是耕地。农用地转为建设用地必须经有批准权的人民政府核.三统城国有地使制度:行政划拨偿无期无流动的土地使用制度弊病：排斥地租规律、市场对土地利用的调节作用；土地大量浪增值得不到回.改革过程1、收取地使用或土使用费（1979年7月1日2、使有偿.4理。5。立1准,土为.划拨范围：国家机关用地和军事用地；城市基础设施和公益事业用地；国家重点扶持的项目；法律、法规规规定的其他用地。错特征：错误除法律、法规规定外，没有使用期限的限制；误除法律、法规规定外，不得进行转让、出租、抵押错误必须经核准并按法定程序办理手续。错2者,家6支付土地使用出让金的行为。出让方式：招,拍卖，挂牌，协议出让。第137土让.地地50地50年，商业、旅游、娱乐用地40，合或其用地50年。《物权法第149的,自地。合同约定的土地用途的，必须取得出让人和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订建设用地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让.出让合同条错误当事人的名称和住所错误等,错误及，错误土地用途错误使用期限错误出金等费用及其付方错误!解决争议的办法。国有建设用地租赁是指国家将国有建设用地租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同,并支付租金的行为.（期限：短期不超过5年，最长不得超过法律规定的出让最高年限)转《物第143条规定“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律规定的除.”流转的方式：出,互换，出资，赠与，抵.国有建设用地使用权流转的规定：错误建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的,当事人应当采取书面形式订立相应的合.使用期限由当事人约定但不得超过建设用地使用权的剩余期限。错误建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。错误建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处.第三章我国房屋基制度一、国城房屋有制多所有并存住宅城居民有为。按所有制结构分：全民所有制房产；集体所有制房产；私人所有制房产；外资及中外合资房产。按房屋产别分：直管公产；单位自管公产；私产；其他产。7按产权占有形式:单独所有房产；共有房;二、镇住制度革进：1、城房度的和点、城住房度改的全推进配改革阶段3、城镇住房度改的化和面实阶段4、城镇房度改的一深化突破阶段。现行城镇住房制度的核心是通过全面建立住房保障制度、改进完善住房供应体系，实现城镇住房的社会化和商品化，最终达到“人人享有适当的住房“的社会发展目标1、投资主体多元化。2、以经济适用住房为核心的住房供应体系。3、住房分配的货币化。4、社会化、专业化、市场化的物业管理5、以个人、家庭为主体的住房消费商品化。三、住房的供应体系1、廉租住房。我国政府于1998年出立构想,2003进了订于2007年1度.廉租房制是解城市收入庭住困难主要径。廉租房的障方实行币补和实配租结合。保障象是城低收住房难家低收住房难家不得所承的廉房转、或者变用。保障标准：根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市低收入住房困难家庭的人口数量、结构等因素，以户为单位确定廉租房保障面积标准。程序：申请、受理、审核、公示及登记、轮候、签约。保障资金错误年度财政预算安排的保障资金错误住房公积金增值收益余额错误地错金.错误政府的廉租住房租金收入。误社会捐赠及其方式筹集的资金。错房;集。廉租住房建设应当坚持经济、适用原则，提高规划设计水平，满足基本使用功能，采取配套建设与相对集中建设相结合的方.单套的建筑面积应当控制在50㎡以内。2、公共租赁住房：政府提供政策优惠，限定套型面积和出租价格，主要面各低收入住房困难家庭出租的具有保障性质的住.对象:参。3提惠,限定面售照准设,面市低收房庭，障的住。8是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。供应对象：城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。必须符合的条件：具有当地城镇户口；家庭收入符合最低标准；无房或现居面积低于政府规定的困难标准。申请的程序：申请、审核及公示，轮候。经济适用房建设按照政府组织协调市场运作的原,采取项目法人招标的方,单套建筑面积应当控制在60。满5易,满5地款,政。4、房.5、市场价品房。四、房公金。特点强制，互性，障性作用:错误有利于筹集建房资金。错误促进住房消费的增长,活跃住房消费市场。错误!推进错住房分配货币化进,提高职工买房的支付能力。误有利于引导居民调整不合理的家庭生活消费结构，抑制通货膨胀。错住房公积金的管理机:住房公积金管理委员会，住房公积金管理中.住房公积金管理的基本原则：住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运行、银行专户存储、财政监督。目的:保障住房公积金规范管理和安全运作实现住房公积金的保值增值,维护住房公积金所有人的合法权益。住房公积金的存款利率：职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息；上年结转的按结息目挂牌公告的3个月整存整取存利率计息。职工住房公积金自存入职工住房公积金个人帐户之日起计,按年结,本息逐年结每年6月0日.有下列情形之一的职工可以提取公积金：购买、建造、翻建、大修自住住房的；离休、退休的完全丧失劳动能,并与单位终止劳动关系;户口迁移所在的市县或者出境定居的偿还购房贷款本息的；房租超出家庭工资收入规定比例.住房积金款每期限长不过30年并不得长于借款人法定离休或者退休以后的5年。共同借款的，贷款期限最长不超过0以的5。9第四章房地产开发一、房为.括:开发投资决策，取得土地,项目立项，规划设计,土地开发，房屋建造，竣工验收,商品房销售，交付使.）特点:开民位置的固定性开发市场的区域性响;民性;需2－3合需4－5项需0现在:A由于土地稀缺，资有，致土地值不上。B块生开发成地，随基础设施建设和境的善会使地的值大幅高.C随经济发展人生活平的高,房地需求的增房价格体也上升争势.D当通膨胀银存款率下较时,投资地产有明的保增作用.）按开对象分:土地开发,房屋开发房地综合发按开主体：独开发合开发合资作和体资开发按开区域：新开发旧开发按开规模：单开发成开发房地开发程序:投阶可行性研究期间，投资融资活动就着手进行了；在工程建设初期阶段，工程投资达到项目投资额的一定比例时，商品房预售就可以开始.）二、房地产开发企业：是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。按经营管理对象分：专门从事土地和城市基础设施开发；专门从事地上建筑物开发建设;进行土地和地上建筑物综合开发。按注册资金来源分：外资、内资。按企业所有制分：公有制，非公有制按开发经营范围:全国,区域性按企业功能分：专营，兼营，项目房地产开发企业的设立：具备以下条1、有自己的名称和组织机构2、有固定的场所，3、4、员,5条件.10级:一级开发资质:错误注册资金不低于5000万错误从事房地产开发5年以上；错误近3年房屋建筑面积累计竣工30万㎡以上错误连续5年建筑工程质量合格率达100％错误一于5万㎡上6有称筑、、及经类的专业管不于40人其中具有中级以上职称的管理人员不得少于20格于4人;错误工程技术财务统计等业务负责人应具有相应专业中错级以上技术职称；误具有完善的质量保证体,商品房销售中实行了两书制;错误未发生过重大工程质量事故。错二级开发资质：○1注册资金不低于20002发3上;错误近3年房屋建筑面积累计竣工15万㎡以;错误连续3年建筑工程质量合格率达100%错误上一年房屋建筑施工面积大于10万㎡以上错误有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不得少于20人其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10格于47中错级称;错误具有完善的质量保证体系商品房销售中实行了两书制度；误未发生过错重大工程质量事.三级开发资：错误注册资金不低于800万;错误从事房地产开发2年以上错误房屋建筑面积累计竣工5万㎡以;错误连续2年建筑工程质量合格率达100；错误有称筑、结、、地及经类业理不于0人，其中具中级以职称的管理人不得少于5专于2，6、统计等业务负责人应具有相应专业中级以上技术职称；错误具有完善的质量保证体系，商品房销售中实行了两书制度；○8未发生过重大工程质量事故。错四级开发资质：误注册资金不低于100万错误从事房地产开发1年以上错误已竣工错建筑工程质量合格率达100％错误有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业错管理人员不得少于5人,持有资格证书的专职会计人员不得少于2人；误工程技术负责人应具错11有相应专业中级以上职称财务负责人应具有相应专业初级以上职称配有专业统计人员6商品房销售中实行了两书制度；错误未发生过重大工程质量事故。择;究；备:在。1权.23目得实的键节一开建前工的要部分.勘察,地编要,出工前准备,野外调查，测绘，勘探,试验,分析资料，编制图纸和撰写报告）4、规划设计（错误基本要:境,工,错误规设计要控性指标:建筑容积指项规建设地范内建筑积规划设用面的比；建高；建筑密度指规划地块内各类建筑基底面积占该地块用地面积的比率；居住人口密度指单位建设人/顷数/地块面积×100％，3计.住层数,积)住宅结构设计住宅建筑装修和室内设备的设计错误址;建设用地许证;临时建设和临时用地的管理；建设工程规划管理建筑管理，道路管理，管线管理审定设5议6工件,业,建设资金已落实，其它规定）7、制定建设施工方案(施工组织与协调计划，建材与设备供应计划,施工图设计方案基础设施配套的接洽与协商计划编制工程量清单和工程时间进度以及现金流量表，与承包商谈判及签约等8、施工现场临时三通一供水，供电，临时道路）五、房地产开发建设1、施工建设管理（主体建筑,配套工程,基础设施）2、工程建设的进度与主务:理,度理,合进，123程）4用.第五章房地经纪一、房地产经纪指房地产经纪人员和机构，为促成委托人与他人达成房地产交易，向委托人提供房地产交易相关信息和专业服务并收取佣金等服务费用的行为。房地产经纪活动的主要参与者：房地产经纪人员、经纪机构、委托人、交易相对人、交易资金监管机构、银行、主管部门。房地产经纪的对象：即各种类型的房地.（商业用、写楼、房）房地交易式：卖、换、赁房地经纪务的的：成委人与人达房地交易.房地产经纪服务的内容：提供房地产交易相关信息，促成委托人与他人订立交易合同，调查房地产状况，代收代付相关税费，代办抵押贷款，代办房地产登.房地经纪务的式：理，间房地经纪务的用：金、伸服收费.房地产经纪的必要性：房地产的独一无二、价值量大等特性，房地产的质量、功能、产权复杂，房地产市场存在严重的信息不充分和信息不对称，以及房地产交易复杂、交易双方难以相互信任等,使得房地产交易者需要专业的房地产经纪人员和机构为其提供房地产交易相关信息和专业服.作用：提供交易信息，降低交易成本，提高交易效率，保障交易安全，维护交易秩序，优化资源配置。按经纪对象分：二手房经纪、新建房屋经纪按交易对象分：买卖经,租赁经纪按经纪服务方式分：代理业务，居间业务按经纪对象使用性质分：住宅，非住宅按经纪服务内容分：经纪基本业务，经纪延伸业务房地产居间与房地产代理的区别在房地产居间业务,房地产经纪机构可以接受一方或同时接受相对两方委托人的委托,向一方或相对两方委托人提供居间服务并收取服务费用,居间立方.在房产业中房产纪构常难受方托人委托,以委托名，表托的益,承办理务向托收服费。房地产中介服务机构应当具备以下条件1、有自己的名称和组织机构2、有固定的服务所，3、有必要的财产和经费，4、有足够数量的专业人员，5、法律、行政法规规定的其他条件。13二、房地产经纪人员职业资格的种类：职业资格考试和注册制度.格,证书,从员.房地经纪协理:指取得房地经人协从业格并按照规定注册,取得房地产理注册证书，协助房地产经纪人处理房地产经纪有关事和的专业人员。房地产职业资格证书考试：已取得房地产经纪人协理资格并具备以下条件者，错误得满6满3错误历,作满4满2年;错误取得双学士学位或研究生班毕,工作满3年，中事地经业务作满1年错误满2经满1年;错误、取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年.考试目《房产基制度政策《房产经概论房产经实务房产经纪相知识》.申请册的员必具备下件1取得房地经幻执业格书;○，2无犯罪记；错误身体健康,能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作；错误!经所在房地产经纪机构考核合格.房地产经纪人执业资格注册的有效期为3年注册有效期届满需要继续从事房地产经纪活动,应于注册期满前3个,按规定的程序换发新的注册证.位;指导房地产经纪人协理进行各种房地产经纪业务；经所在机机构授权订立经纪合同；要求委托人提供与交易有关的资料有权拒绝执行委托人发出的违法指;执行房地产经纪业务并获得合理报酬。则;不受聘于两个或两个以上机构执行业务；保障委托人的权益；为委托人保守商业秘密；按受行政主管部门的监督和检查；接受职业继续教育，不断提高业务水.三、房地产经纪机构：指具备足够数量的房地产经纪人员等条件，依法设立并到工商登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备从事房地产经纪活动的专业服务机构。按业务类型分为:以租售代理、居间业务为重点的实业型房地产经纪机构;以房地产营销策构;管性14房地产经纪机构。四、房地产交易：以房地产为对象的交易.移;交和；。1、房地产转让:指房地产权利人通过买卖、赠与或者共他合法方式将其房地产转移给他人的行为（房地产权利人是指房屋所有人和建设用地使用权。房地产转让的条:以出让方式取得土地使用权的，转让城市房地产时，应当符合下列条件：取得土地使用权证;完成开发投资总额的25％以;让时屋已建的,应当持房屋有证书。以划方式得地使权的,府。产:裁依法收回土地使用权的;共有房地产,未经其他共有人书面同意的权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、法规规定禁止转让的其他情形。2、新建商品房销售包括新建商品房预售和新建商品房现售。预售：房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，由买受人支付定金或者房价款的行.新建商品房买卖的基本流程：预购人寻找中意楼盘；预购人查询该楼盘的基本情况；与房地产开发企业签订商品房预售合同办理预售合同备案手续商品房竣工办理初始登交付房屋；与房地产开发企业签订房屋交接书；办理交易过户、登记领取房产证书手续。新建商品房预售条:取建资25％以上，并以确施工进度竣工交付期;取得商品房预许可证明。房地产开发企业申请预售许可应提交证件：商品房预售许可申请表；开发企业的营业执照和资质证书；土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；工程建设总投资比例符合规定条件的证明；工程施工合同及关于施工进度说明；商品房预售方案。预售许可证办理的程:受理，审核，许可，公示。现售:房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，由买受人支付房价款的行为。商品房现售的条件：现售商品房的房地产开发企业具有法人营业执照和资质证书；取得土地使用权证书持有建设工程规划许可证和施工许可证已通过竣工验收拆迁安置已经落实；15配套基础设施和公共设施具备交付使用条件;物业管理方案已经落实。错错 错 错商品房买卖合同应当明确的主要内容1当事人名称或者姓名和住所；误商品房基本状况；误商品房的销售方式；误商品房价款的确定方式及总价款付款方式付款时间；误!交付使用条件及日;错误装饰设备标准承诺错误配套基础设施和公共设施的交错错 错 错8属;错误面积差异的处理方式错误办理产权登记有关事宜错误解决争议的方法错误违约责任错误双方约定的其他事;3、二手房卖:指房屋有权将其屋依通过卖转给他的行为.流程：购房人或卖房人通过房地产经纪机构等渠道寻找交易对象；买卖双方签订房屋买卖合同；办理交易过户登.4、房地产开发项目转让:指房地产开发企业依法取得土地使用权以后，经过一定的投入和开发建设活动，达到房地产转让条件但尚未完成全部建设任务时，将房地产开发项目转让给他人继续开发建设的行为。转让的实质性要件转让人和受让人都应当具备房地产开发经营资,但受让方并非为经营开资制;合效.房地产开发目转应提下材料建设政主部办理案登0转让申请表；02、转让方和受让方各自的申请转、受让的文件;03、项目立项；04、建设工程选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可;05、原土地使用权出让合同及国有土地使用权证；06、0708迁安置情况说明；09、受让方的上资产负债表、损益表，同时还需提供银行的资信证明；010、双方的开发资质证书、营业执照或法人代码证；011、双方签订的转让合同;012、受让方对转让项目后的工程建设进度计划和管理方案,及资金落实证明；013、双方已办理土地使用权变理登记手续的证明01、其他需要提供的材.房屋租赁：指房屋所有权人作为出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。特点：转移的权利不同；价值实现形式不同；资产形态转化的时间不.16有下列情形的房屋不得出租01取房屋有证02法关查的屋.03、共有房屋未经共有人同意的04有的.05属违法建筑的6的.07、08、09租。有,保,务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律规定以该房地产折价或拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。五、房地产经纪业务流程：1、二手房经纪业务流程：搜集房源、客源信息；接待顾客;签订委托合同；房源与客源信息配;实地查看房屋商议交易价格协助订立交易合同协助办理产权过户提供延伸服务；结算房地产经纪服务费及其他相关费用；售后服务。2、新建商品房楼盘代理为务流程:搜集销售代理项目信息;制定营销策划方案；签订销售代理合同；完善项目营销策划方案;准备销售;开始销售;持续销售；尾盘销售；结算佣金及其他有关费用。3、新建商品房销售业务流程：接待顾客；带看现场;购买洽谈；协助订立商品房买卖合同;协助结算成交价款和办理抵押贷款;售后服务.第六章房地估价的,遵价法,对对时价析判相业意。房地产估价要素:1、估价事人估价、估机构主估价托人对。2、估价的:一个房产项中估委人对价报的预用途。3、估价象：估价地产估价的4、估价时点：价值时间）一个房地产估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。5、价值类型：市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值。6估价依据指一个房地产估价项目中估价所依据的相关法律法规规章政策和标.177必须予以明确的前提条件作出的某种假定，以及对于由估价目的决定的评估的估价对象状况与估价对象现状不同之处作出的说明。8替。9列务;制定估价作业方案搜集估价所需资料;实地查看估告;撰价告;内。10、估价方法：采用科学的方法进行严谨的测算，不能单凭估价师的经验进行主观判断。市场法、成本法、收益法。11、估价结果：指估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业结.房地估价现实要1、有用权的2、、房地产抵押贷款的需要；4、房地产征收征用补偿的需要；5、房地产损害赔偿的需要.(还有：房地产分割、房地产税收、房地产保险、房地产争议调处和司法鉴定，以及企业对外投资、合资、合,分立、改制、资产重组、产权转让、清算等经济行）二、房地产价格：是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价－－货币额、商品或其他有价物。房地产价格形成的条件：具备有用性、稀缺性和有效需求。房地产价格的特征01格双02区大.03、实质上是房地产权益的价格.04、形成的时间通常较长。05、房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。房地产价格的构成：1、土地取得成本：是指取得房地产开发用地所必要的支出.（取得途径：通过市场购买取得；通过征收集体土地取得；通过城市房屋拆迁取得)2、开发成本:指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费安）3人18员工资及福利费、办公费、差旅费。4销售费用指预售未来开发完成的房地产或者销售已经完成的房地产所必要的费用.包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、销售人员费用或销售代理费）5、投资利息：指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要的费用应计算的利息，而不仅仅是借款的利息和手续费。6、销售税费:指预售未来开发完成的房地产或销售已经开发完成的房地产应当由卖方缴纳的税.两一费营业、城维建设，教费附加.）7、开发润：由销收入售价减各项本、用和金的余额.房地产价格价值主要类:01、02、投资03、原、值价00场；06、基准地价、标定地价和屋重置价；07、土地、建价房格；08、总价格、单位价格楼面地价;09、实际价格和义价；010、现房价格和期房价格;011、起价、标价、成交价和均价；012、保留价、起拍价、应价和成交价。房地产价格的主要影响因素：1、人口因.01、量:房与密加，对增加,会减少，地产价也就会落02、口人会文、进公务设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然办求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对房地产的求从导致地价升03、家庭规指会某区庭人口。2、居民收入因素:居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩,从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上.3、物价素4、利率素：率上，房产价会降；率下降,房地产价格上。5推。196、城市规划因素7、交通管制因素.三、房地产估价原则:独立、客观、公正原则(基本原则）;合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原(普适技术原则；谨慎原特殊原则。四房地产估价程:指完成一个房地产估价项目需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次.基本程序：01、获取估价业;02、受理估价委托03、拟定估价作业方拟估价技术路线和估价方法；拟调查搜集的资料及其来源渠道；预计所需要的时间、人力、经费；估价作业步骤和时间进度安排；04、搜集估价所需资料;05、实地查看估价对象;06、分析估价对象及房地产市场00809组明,估告,告,附件.；010、审核估价报告011、出具估价报2。率.五、地产价的法：1、市场法称比法、场比法、易例比法，选取定数、符一定件、发生交易类似房产,然后将它与估对象行比它们实际交价进行当处理来取估对象值的法。市场的本质:是以房地产实际交价为导来求房地的价值.理,即场”象:住易。例;对成理比准。2本在价重折旧值说个础取20房地产价值的方法，即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分,再将各个组成部分相)本质:以设地。方的角度看：卖方愿意接受的最低价格不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于看,建出,。程;。操作步骤：搜集房地产价格构成等资料；测算重新购建价格；测算建筑物折旧;求取积算价格.3、收益法:也称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益,然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方.本质:以房产的期未收益导向求取地产价值从收益法的观点看房地产的价值是其未来净收益的现值之和该价值的高低主要取决于01未来收益的小―未来净收益大产就反02、获得净收益限的短―获净收期限越长，房地产的价值越高,反之越低。03、获得净收益的可靠性――获得净收益越可靠,房地产的价值就越高，反之就越低。适用对象：有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值（例如：住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场)骤:搜预测估价对象的未来净收益；求取报酬率；选用适宜的收益法公式计算收益价格。4、假设开发法:也称剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法本质：是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。假设开发法的基本思想用下列模拟一个房地产开发商思想活动：假如我是一个房地产开发商，同时有一块房地产开发用地，为了取得这块土地，我首先要他细分析这块土地的内外部状况和条件，例如位置、四至、面积、形状、地形、基础设施完备程度、城市规划设计条件、交通条件、周围环境景观等。根据土地的内外部状和条件，我知道了这块土地在城市规划允许的、21酒店等。在做了这些调研工作这后，我要预测这个建筑物假如建成后连同土地一起出售，将会，金,要都括在购买该土地时作为买方所需要缴纳的契税等税费和出售开发完成后的房地产时作为卖方所需要缴纳的营业税）及要获得开发利润。预测了这些之后，我便知道了愿意为这块土地支付的最高价格是多少。它等于预测的未来开发完成后的价值，减去各种开发成本、税费和利润等之后所剩的数额。由此可看出，假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法。适用对象：具有开发或者再开发潜力的房地产价值、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产。步骤：调查了解待开发房地产的状况；选择最佳的开发利用方式；估算开发经营期；预测开发完成后的房地产价;预测开发所必要的支出及应获得的正常利润进行具求出待开发房地产的价值。第七章物业管理一、物业与物业管理物业：指房屋及配套的设施设备和相关场地。配套的设施设备和相关场地是指与房屋相配套或者为房屋使用者服务的室内外市政公用设施、设备和与之相邻的场地、庭院、道路。特:固定性、单元性、空间和环境性、配套性、耐久性。分类：居住物业，商业物业，办公楼物业，工业物业，其他用途物业。，对物业进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动（01、物业管理的体括业和业使人、业设单、业服企等个责主02管理的客体是物业;03、物业管理服务对象是业主服务和物业使用人;04、物业管理的实施是通过签订物业05于。0、物业管理对公共秩序的作用是提供协助性管理服务的。基本特点：社会化、专业化、市场.物业管理与社区管理的关系。区别：01、管理主体不同。社区管理的主体包括社区范围内02同.比容,0理不。社区管带有显的政性侧重实现会效04、式行管中;物理区互、互作。22二、物业管理的基本内容。1的最基本的管理和服务,目的是确保物业完好和正常使用，保证正常的生活工作秩序和良好的环境。内容包括：01、房屋及设施设备管理（房屋完好率＝完好房屋建筑面积＋基本完好房屋建筑面积÷房屋总建筑面积100％；危房率＝危险房屋建筑面积÷房屋总建筑面积100；设施设备完好率＝完好设施设备数量÷设施设备总数量×100％).02、环境管理.（清洁卫生管理；虫害防治管理；绿化管理）.03、公共秩序维护管理。(公共安全防范管理；消防管理；车辆停放管理。04、档案管理05、客户。2使用人的一定需要而提供的各项服务。内容包括：日常生活服务；商业服务；文教卫体服务；社会福利服;房地产中介服务和金融服.3、特约务：受业和物使用的托，满足个别求提供服务.三、业管的主阶段1、段指新建物业工之前建设单位据项目发建设的要引入业管理的资询活（咨活动指物服务企业物业管专业人员物业管的角度对发建设项目最科学、合理的见和建）作用：优化设计，有助于提高工程质量，有利于了解物业情况，为前期物业管理做充分准备，有助于提高建设单位的开发效益。内容：可行性研究阶段，规划设计阶,施工建设阶段,竣工验收阶段，销售阶段。2、前期物业管理阶段：指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，物业建设单位选聘物业服务企业签订前期物业服务合同所实施的物业管理。内容:01、物业承接查验(物业资料,物业共用部位，共用设施设备，园林绿化工程，其它公共配套设施.02、住.03、物业装饰装04、工程质量05、目。06、前期沟通协调。3、物业管理阶段：指业主大会选聘物业服务企业,由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同并由物业服务企业按照合同约定实施物业管理的阶.公共服务与管理系统协调）四、物业管理基本制度。1主:人.会:物23业管理重大事项的业主自治管理组织.业主委员会是业主大会的执行机构。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法利益，有权依据法律法规的规定和管理规约的约,决定物业管理区域内一切物业管理事项。职责:召集业主大会会,报告物业管理的实施情况代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督企业履行服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职.2、管理规约制度:是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。益;务;约任.管理规约的作用：有利于协调各个业主利益与业主整体利益存在的各种矛盾，并按照个人利益服从整体利闪原则解决存在的分,保护了全体业主的共同利益。3物业管理招投标制度该制度的设立是为了扭转房地产开发企业自建自管或因建管不分而引发物业管理纠纷增多的被动局面保障业主自主选择物业服务企业的权,同时也为物业服务企业参与平等竞争创造机会。4进行查验，应当与物业建设单位和业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定物业建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资.具有的现实义010质量。03、保障开展物业管理必备条件。5业服务业资质理制度物业理服务质是对主共同事进行管的一种动。对物业管行业实市场准制度,严格审查物业务企业资质,是加强行监管规企业行为、有效决群众诉、改物业管市场环的必要手。《物业服务企业资质管理办法》规定：申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列本,格证书和劳动合同，管理的技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；物业服务合同复印,物业管理业绩材料。《物业服业企业资质管理办法规定一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目；