高铁区域区域开发项目策划及工作建议

贵州安顺高铁区域区域开发项目工作建议书二零一三年八月本次交流内容Part1：服务内容及参与项目分享Part2：工作内容及服务模块Part3：项目专案团本次交流内容Part1：服务内容及参与项目分享Part2：工作内容及服务模块Part3：项目专案团基于土地一级开发的前后期流程，根据XX的以往经验，针对本项目将提供四大板块的全系列服务取地阶段项目实施阶段战略合作协议签订阶段具体合作协议签订阶段征地拆迁七通一平阶段区域运作建设阶段土地收储阶段土地出让阶段一级开发商业模式研究项目定位服务土地运营策略区域营销策略项目发展战略及整体定位取地报告财务测算规划概念规划指标规划服务融资策略资金回收策略土地控制策略组织策略盈利模型开发计划《拆迁安置补偿协议》《土地租赁协议》《债权重组协议》《市政工程BT合同土地出让计划土地推介会•招商协助《核心项目招商引资协议》《股权转让协议》《土地收储协议》《土地出让合同》拆赔模式以及实施策略研究《战略合作框架协议》

《一级开发合作协议》《代建置换协议》一级开发商业模式研究在取地签订协议之前，开发商最关注的核心问题是这个项目是否可行，是否有利可图重高速项目参与经典项目重庆XX集团在同政府签订合作协议前，先让XX对项目进行了可行性研究分析，确定项目是否有利可图在确定了项目可行和有利可图的情况下，如何同政府博弈，保障企业的利益是开发商关注的核心问题呼伦贝尔奋斗镇项目参与经典项目XX认为，本项目的政企合作模式应由以下方式构成企业主导一级开发代建置换政企合作模式由蒙西集团全程运作本项目的一级开发和拆迁等工作，政府对本项目给予大力的行政支持政府将通过土地出让金收益返还企业的土地一级开发和拆迁成本双方按照事先确定的固定比例进行土地增值收益分成由蒙西集团投资代建区域内的三大公建项目：展览馆、科技馆和美术馆政府通过土地置换的方式返还企业代建过程中发生的成本对于地价款超过建设成本的部分，企业应当补足剩余地价款+〔模式内涵〕在政府的支持下，蒙西主导进行一级开发，通过固定比例分成机制与政府共享土地增值收益土地一级开发与政府签订《土地一级开发项目合作协议书》，蒙西取得成片土地的一级开发权，并约定利润的固定分成比例区域整体规划定位蒙西进行拆迁、七通一平的基础设施和配套公建的建设政府负责对拆迁安置等工作的行政支持土地运营土地出让政府和企业共同把握地块出让的计划、方式以及条件，从区域运营的角度考虑地块出让的节奏，保证区域的土地运营质量在一级开发过程中，选择性的将部分土地出让，以实现滚动开发通过大型公建和配套设施的建设，逐步提升区域土地价值通过区域土地营销，拔升地价政府返还蒙西拆迁安置费用以及一级开发成本政府和蒙西通过事先约定的土地增值收益分成比例，分享土地增值收益<一、企业主导一级开发模式>〔模式解析〕责权利关系——利权责政府：土地出让权蒙西：规划权、融资权政府：监督、行政支持蒙西：拆迁、开发进程管理、市政生活配套设施政府：税收收益、部分土地增值收益蒙西：部分土地增值收益、开发收益<一、企业主导一级开发模式>13〔模式解析〕开发效果——政府目标区域价值社会效益政府实现有效监督拆迁与一级开发统一实现开发过程保持良好进程，区域实现快速发展城市形象极大提升，形成投资热点物业类型丰富，区域价值提升开发统一进行，放量有序，避免恶性竞争影响区域形象开发物业类型均衡，商服业发展良好，城市功能升级市政配套投入先行，城市区域的整体协调发展良好拆迁利益得到保障周边配套完备居民生活条件得以改善14〔模式内涵〕通过与政府签订《置换（出让）代建协议书》，帮助政府代建三大工程，蒙西获得相应土地的二级开发权签订《置换（出让）代建协议书》政府征地，拆迁，完成土地一级开发，土地置换手续企业与政府协商确定代建费用，进行项目规划工程代建房地产项目开发政府协调民众关系，监督开发商工程施工，监督建设资金运用，对代建工程进行验收企业代建工程的施工，对建设费用进行统筹管理和使用，将代建工程交付政府使用企业进行房地产项目开发，相关配套设施建设，项目建成后通过销售楼盘，招商引资等方式获得开发利润15〔代建置换模式解析〕——利权责政府：监督工程施工、保证企业以约定价格拿地蒙西：建设资金筹措、保证工程按时按质交付使用政府：土地出让权、资金使用监督权蒙西：规划权、代建资金管理权、二级开发受益权政府：公建设施的建立提升政府形象、区域成熟度提高蒙西：低廉价格获得土地开发权、公建设施是二级开发用地的配套<二、代建置换模式>置换模式16本项目建议采用的代建补偿方式：土地补偿为主，现金补偿为辅土地补偿现金补偿土地补偿建议采用以置换区内土地为主，如有必要也可置换区外土地置换土地价格以双方今后谈判中约定的价格为准，参考标准为基准地价和土地挂牌价格现金补偿主要指的是国家给政府的公建项目拨款国家财政拨款不足以抵偿蒙西公建施工建设费用的部分，政府通过置换土地的方式补偿给蒙西项目定位服务大部分开发商都是在对一个陌生区域或者价值低洼区域进行开发，在面临区域陌生和价值低洼的情况下，核心问题是如何拜托区域枷锁，重新给予区域定位，实现区域价值增值重庆空港新城项目参与经典项目某开发商在重庆空港一个项目，本项目原来定义为产业园综合配套区，在此种概念下土地价值短期内将难以得到提振

本案约4.23平方公里木耳聚居区：保税区综合配套区2009201020112012工业园120918759551464两路10062523224023060500100015002000250030002009-2012年空港工业园及两路组团商住类用地楼面地价对比（元/㎡）空港工业园两路区域土地价值处于较低的状态，空港板块土地价格尚未释放木耳聚居区现阶段处于规划待建阶段，现阶段价值依赖于其规划概念空港保税板块的产业发展处于初期阶段，产业园综合配套区的规划概念短期内无法兑现其价值参与项目案例XX建议本项目应该跳出原来的的区域枷锁，站在更高层级来看待本项目，重新定位本项目，实现区域增值旨在成为

第三个国家级新区中

不可或缺的综合型生态城！参与项目案例区域开发要想实现可持续发展，必然要关注产业的植入问题，如何植入产业，植入什么产业便成了区域开发的另一核心问题产业新城—北京顺义新城开发项目参与经典项目XX工作成果：顺义新城产业发展部署

1、顺义新城应稳步完善汽车产业链的上下游产业，强化会展产业为龙头的第三产业，加强房地产开发的多样性发展低低高高附加值可行性低鼓励发展伺机发展限制发展高可行性汽车及零部件都市产业光机电电子信息生物医药房地产物流商业服务业产业现状电子信息制造业汽车制造业会展业电器机械制造业物流商业服务业房地产都市产业产业未来体育休闲产业旅游产业低附加值加工产业2、北京顺义新城产业集群建议：空港和会展引领的现代服务业为核心及纽带，紧密衔接汽车制造和电子信息两大支柱产业，形成产业集群开发商在区域开发过程中，都会面临配套项目的打造，如何评判配套项目的价值是其关心的主要问题綦江东部新城项目参与经典项目低能级城市新区的启动器体系构建，应在城市功能定位基础上，充分考虑能级匹配、项目多元等因素七大功能体系行政服务功能政务主题启动以政务中心为核心启动器辅以商务、景观、基础教育、居住配套城市商务商业功能综合体主题启动以城市综合体为核心启动器辅以商务、消费、居住配套文化休闲功能古镇休闲主题启动以古镇为摘提的休闲旅游为核心启动器辅以休闲娱乐、康养、居住配套现代物流功能商贸物流主题启动以专业市场+物流园区双核心启动辅以关联产业、消费、居住配套文化教育功能文化教育主题启动以高教职教+大型公益设施双核心启动辅以关联产业、休闲消费、居住配套养生养老功能养生养老主题启动以高等级医疗机构为核心启动辅以健康疗养、居住、运动配套创新产业孵化功能研发创意主题启动以科技研发与文化创意产业双核心启动辅以商务、消费、居住配套綦江东部新城启动器体系示例【政务主题型】以政务中心为核心启动器，结合酒店、会议中心、景观配套等辅助性启动器，辅以生活功能配套…相关案例研究合肥政务新区南昌红谷滩新区合肥滨湖新区政务办公设施四星级及以上酒店会议中心大型景观配套基础教育配套社区商业社区医疗配套居住社区基础教育配套社区商业五星酒店景观配套社区商业政务办公集群合肥政务新区以政务办公集群设施、会议中心、大型绿化景观、天鹅湖五星级酒店为核心启动项目，辅以社区型商业、教育等配套，来实现新区开发…可实现对3-5平方公里区域的迅速催熟，带动地价上涨，同时可有效提升城市活力和形象行政中心行政中心有效辐射面积3—5平方公里合肥政务新区行政中心辐射面积3.5平方公里南昌红谷滩新区行政中心辐射面积5平方公里有效带动地价上涨合肥政务新区土地价格以2005年政府搬迁为界，表现出明显的变化，06年相较04年土地价格增幅达43.1%南昌红谷滩新区土地价格以2002年政府搬迁为界，表现出明显的变化，03年相较01年土地价格增幅达65%辐射面积3-5平方公里在定位、功能以及产品确定后，如何构建成一幅完整的蓝图是开发商关心的主要问题，主要是如何同规划设计院对接；如何更好调整规划指标实现项目开发目标郫县炜腾温泉项目规划设计任务书参与经典项目郫县炜腾项目开发商要求我们同规划设计院对接，代替甲方给规划设计院提出专业的规划设计任务书，以便实现策划与规划的更好对接产业新城—扬州广陵新城定位、规划调整建议参与经典项目明确功能指标调整思路整体功能定位的指标原规划用地指标XX建议的功能指标5年开发周期市场可实现的功能指标经济可行性分析不可行可行基于区域定位基于开发周期扬州市场典型项目容积率原规划方案功能指标调整后的功能指标减少水系、绿化、公共空间增加可出让居住用地验证研究发现，原规划方案商务办公和商业面积市场实现性较差，且与扬州泰达的5年开发目标不符，建议适当调整原规划方案功能指标市场实现性较差，建议根据XX方案进行适当调整编号功能原规划建筑面积（万m2）XX建议建筑面积（万m2）1商业108-135202商务办公48-56113文化娱乐1124居住25-361235商住混合1696产业及服务20-2415商业、商务量过大，市场难以实现住宅量不足经济效益的数据分析永远是开发商重点关注的问题，到底这一系列的策划下，经济的效益的表现是怎么样的，盈利模式是什么；总收益是多少……案例：浙江×项目——一级开发成本表39案例：浙江×项目——横道图40案例：浙江×项目——建设与销售计划表41案例：浙江×项目——投资计划表42案例：浙江×项目——收入及税金表43案例：浙江×项目——资金来源与运用表44案例：浙江×项目——可销售型物业利润表45案例：浙江×项目——现金流量表46案例：浙江×项目——经营指标统计表47案例：浙江×项目——利润表48案例：浙江×项目——成本比较4950案例：浙江×项目——成本结构分析土地运营策略基于政府或者企业自身的开发目标，如何实施开发计划，达成目标是开发商关注的主要问题綦江东部新城项目参与经典项目参考国内新区发展情况，综合宏观、市场环境变化及城市能级差异，建议前期东部新城扩张速度不超过2平方公里/年新城名称修建时间建成区面积年均建成规模合肥滨湖新区2006193.12（前三年2.7）上海松江新城200337.383.73天津中新生态城20087.81.95我国典型新城建设速度（单位：km²、km²/年）201020152020规划5万人规划20万人规划35万人30平方公里2008实现建成区7.8km²天津中新生态城建设规划及实施速度合肥滨湖新区建设规划及实施速度2009201520202006实现建成区8.23km²20122012实现建成区10.77km²合肥滨湖新区及上海松江新城均基于过去房地产快速发展背景，而未来这一环境不可持续；同时，綦江城市能级较低，因此，建议东部新城扩张速度不超过2平方公里/年东部新城目前处于发展雏形阶段，未来将通过树名片、成规模、提能级三个五年战略，实现成功开发第二个五年：成规模第三个五年：提能级第一个五年：树名片城市发展水平綦江政务中心，宜居新城渝黔都市休闲目的地建成面积：10km²渝黔经济走廊现代服务业功能极核渝黔都市休闲目的地累积建成面积：20km²渝黔经济走廊的区域功能中心大重庆最具特色的人文生态新城累积建成面积：35km²城市发展阶段县城开发时序注：不含食品工业园5km²明确阶段性目标及驱动引擎，成功实现区域成熟及人口导入——商住配套文化休闲公共服务近期启动期（2011－2015年）10km²，10万人教育培训文化旅游休闲娱乐政务中心医疗教育文体场馆综合配套居住区邻里中心商业中期发展期（2016－2020年）20km²，20万人商贸物流楼宇经济休闲度假医疗教育公共绿地生态宜居商住区综合配套商业远期成熟期（2021－2025年）35km²，40万人研发孵化楼宇经济养生养老都市休闲人文主题居住区复合商业配套商务经济基于项目开发计划，从政策、市场、人口等方面分析，如何排布土地出让计划（二级开发计划），与开发计划相呼应，是开发商关注的主要问题綦江东部新城项目参与经典项目出让计划：新区土地出让需综合考虑政策环境、新区发展规律以及人口导入三大维度新区发展规律政策环境人口导入考虑市场调控对二级投资开发信心指数的影响，2012年开始土地出让速度应逐年递增根据国内新区前期土地出让规律，前期出让规模偏小，随着基建配套完善呈现急速上升趋势考虑开发区成熟和居住人口目标实现，2011-2015年住宅用地推出规模约4571亩三大维度由此排布东部新城综合性用地出让计划2011年綦江城区土地出让规模处于1000-1200亩之间第一阶段2011-2016年出让土地6761亩（人口导入需出让：5700亩重点启动项目：1000亩）占比33%第二阶段2017-2020年出让土地6200亩占比30%第三阶段2021-2030年出让土地7625亩占比37%参考周边区县土地出让成交价、市场回暖、以及近期綦江成交价格，2012年綦江商住用地出让地价以200万/亩为基始价土地位置面积用途容积率成交日期

成交价（万/亩）迎宾大道（兴涪路口）198991.4商住

≤22011-11-1166.8蔺市镇梨香居委二组7132.86商住≥1.72011-10-18135.5李渡和平村三、五组158371.9商住商业≤1.9、居住≤2.22011-9-27120.0………………项目位置面积（公顷）土地用途容积率合同签订时间成交价（万/亩）双福新区二号地14.7638其他普通商品住房用地下限:1上限:22012-5-14101.8302双福新区三号地9.3307其他普通商品住房用地下限:1上限:22012-5-15102.0859重庆市江津区贾嗣镇原政府办公楼0.5574其他普通商品住房用地下限:1上限:3.52012-6-691.37663珞璜工业园B区19.8193其他普通商品住房用地下限:1上限:2.52012-6-2298.72532………………江津区近期土地出让价格涪陵区近期土地出让价格商住用地出让价格在120-160万/亩之间普通商品住房用地出让价格-在90-110万/亩之间基始价：200万/亩市场回暖地价开始溢价出让东部新城近期土地出让价格200-230万/亩随2013年市场逐渐回暖下土地价值凸显，假设近五年增幅达15%，考虑后期出让土地的区位以及市场的趋稳，增幅将降至8%，成熟期5%起步期以周边可实现市场价200万/亩为参考增幅15%成长期增幅8%增幅5%成熟期由于政府和企业的预期不同，往往土地一级开发前期阶段时，企业会沉入大量的资金，导致企业的现金流出现问题，甚至危及企业的生存，如何平衡现金流的问题是其关注的主要问题解决实现现金流、收入、业绩整体平衡难的策略——跨周期、跨产品、跨地域市场风险政策风险跨地域跨周期跨产品解决策略跨周期：即保证项目在开发过程中各期均有回现的产品。比如有一部分土地可以直接上市交易，有一部分可做二级开发等等跨产品：即保证企业不局限于做纯地产的交易，可结合自身的特有资源，在卖地卖房的同时，提供养老、物流的跨产品服务跨地域：不同级别的城市或区域，其市场压力大小不一，可利用地域性差异，从整体上平衡企业的风险綦江东部新城项目参与经典项目【策略三】可通过丰富融资途径、资源组合出让、公益性项目适度商业化等方式，丰富资金来源，缓解开发资金压力丰富融资途径资源组合出让公益性项目适度商业化融资方式适用类型地方政府债券地方政府基础设施建设企业债券基础设施建设、企业运营等中票基础设施建设、企业运营等私募基金项目融资保险资金保障房融资信托基金项目融资IPO上市所有BT/BOT项目融资公共设施用地与周边经营性用地打包出让政府：统一规划监督管理企业：开发建设后期运营维护规划：以商业化功能为重点（如展览、演艺、影视、商业），兼有公益性市政设施建设：政府通过土地及政策优惠吸引社会资金；社会资金参与项目建设为主运营：市场专业化机构出资运营；政府可分享部分运营收益“土地+项目”模式，通过基础设施建设企业分担缓解资金压力的同时，也可减轻纯市场化土地出让的市场实现压力项目20122013201420152016合计公建及道路管网资金支出公建及道路管网12005314285812949911074587729590884资金来源土地+项目模式融资12005314285812949911074587729590884土地+项目模式

所需土地规模8349197716114483582征地拆迁资金支出征地拆迁1480001502281194386891769106555689资金来源出让土地收入1480001502281194386891769106555689出让土地规模8227735693042822750税费资金支出其他税费3470052900622006430067500281600资金来源出让土地收入3470052900622006430067500281600出让土地规模1932722962842761320土地+项目模式以及市场出让土地规模合计184919641636119910067652部分基础设施建设投入由企业承担，可缓解基础设施修建社会融资压力通过项目+土地模式运作后，每年814亩的纯市场化土地出让量较为符合綦江目前市场的实际情况用于土地+项目模式土地出让规模年均需要700亩，近五年共计3582亩解决公建与道路成本用于市场土地出让规模年均需要814亩，近五年共计4070亩解决征地拆迁成本在平衡现金流的情况下，必然要涉及土地的二级开发，如何有效的控地是开发主体关注的重要问题【二级开发控地】企业需要通过六大方法保证优选控地，实现企业的权益收益（1/2）开发主体限制资金限制配套限制主体开发经验：要求开发企业必须有某专业方面的开发经验，例如五星级酒店开发、经营资质；特定区域开发经验：要求参与招拍挂的企业必须具有多个项目的开发经验或土地储备，或者是具有全国一线城市（北京、上海、深圳、广州）地产开发经验；开发资质限制：例如“参与投标的房地产开发公司必须具备国家一级房地产开发资质”；企业主营业务及规模限制：例如主营业务必须是航空工业相关企业，另外参与竞买的资格必须达到“在全国拥有跨地区经营的直营门店2000家以上”；企业规模限制：例如“竞买申请人注册资金不少于人民币3亿元”；企业从业年限限制：例如“参与竞买的企业必须具有五年以上地产开发经验”。付款限制法：缩短付款时间，给对手形成资金壁垒。例如“竞得人应在成交后即时签订《成交确认书》和《出让合同》，并自签订《出让合同》之日起5个工作日内一次性付清成交价款”；自有资金限制：例如项目开发自有资金保证在50％以上（以对该企业最有利为设定点）；资金监管限制：为保证工程进度，设定政府与企业共同监管项目资金，可阻挡部分企业进入。例如“商住用地开发的商品房项目销售收入，在酒店试营业前须由政府与竞得人开设资金帐户共同监管，监管资金仅用于酒店的建设，待酒店试营业后，共同监管解除”。学校配套：要求企业必须携带学校解决方案参加土地招拍挂；另外需要开发商建学校配套，例如“12班幼儿园由乙方负责建设，建成后无偿提供给政府，产权归政府所有”商业配套：要求企业必须携带日常商业解决方案参加土地招拍挂，或者必须在获取土地后15日内给出配套商业的解决方案。附带规划条件政策限制拆迁安置限制与其它限制方法附带规划方案：要求企业携带地块（或者区域）的规划方案参加地块的招拍挂（或者在土地出让后7日内提供规划方案）；例如“为保证城市形象和供地后建设速度，竞买人报名竞买的同时提交该区域符合国家规范要求的修建性详细规划（包括建筑选型）；”工程进度限制：例如“该宗地需在2009年10月份前领取施工许可证，并开工建设。若超过6个月不能开工，区政府有权无偿收回该项目改造权。”具体规划限制：例如“小区大门不得设置在银朗大道一侧”。公建建设限制：增加公建成本，影响取地决策，例如“宗地中的居委会、邮电所、道路、停车场、配电站和公厕等由竞得人建设，建成后无偿移交给区政府”“开发商无偿提供140平方米社区公共服务用房（社区文化室100平方米、居委会40平方米），产权归深圳市保税区管理局。”；面积限制：70/90政策限制，例如“上述宗地内开发的商品住房项目，套型建筑面积90平方米以下住宅建筑面积所占比重，必须达到开发建设总住宅面积的90%以上。”销售价格限制：例如“宗地所开发的限价商品房住宅竣工后最高销售价格分别限定在9840元/平方米和8400元/平方米”；经济适用房限制：例如“宗地竞得人须按住宅建筑总面积的15%计20128平方米建设经济适用房,产权无偿移交给政府，由政府向低收入家庭出售。”

.附带拆迁限制：地块附带内部或者其他区域拆迁条件，增加进入门槛。例如“土地竞得者自行对该地块现状上的苗圃、临建及电力设施搬迁清理”“地上、地下建（构）筑物和管线等由竞得人自行办理有关搬迁或拆除手续并承担相应费用。”安置条件限制：例如“挂牌宗地上住着原用地公司安排的7位职工住户，土地竞得者负责给每户提供约36平方米左右的安置房”。参与形式限制：例如“该项目不接受联合竞买”销售限制：例如“竞得人在项目建成，30％不得销售”【二级开发控地】企业需要通过六大方法保证优选控地，实现企业的权益收益（2/2）设置回购条款方式：在招标书中设置“同意海尔地产以人民币****元/平方米的价格回购****平方米的商业用房面积和部分住宅用地面积，用于该地块的拆迁安置费用”的条款；（具体的价格和面积可以商定）在这块地的开发总建筑面积中，同意恒世华融公司（该地块的一级开发商）以人民币1.2万元／平米的价格，回购5000平方米的地上商业用房（商铺）和8000平方米的办公用房（写字楼），用于该宗地原用地单位的拆迁补偿安置。具体回购方案及相关约定，由竞得人与恒世华融公司具体约定。效果：一级土地开发商恒世华融公司如果参与挂牌将和其他开发企业之间存在着巨大的竞价优势，在土地单价上其他公司要承担多出2160元；华融公司如果没有成功摘牌，按照1.2万元元/平米的单价回购之后，再以市场价格4万和2万的价格出售，可以获得2亿元的直接利润；包括SOHO中国、华远集团在内的多家企业面对这样的限制条件无奈退出,最终这块土地仍然被其土地一级开发商收归囊中。案例：北京市白家庄地块在挂牌标书中设置了如下条款：三临挂牌、净地交付方式：

一级开发过程中只完成“土地平整”，设置临水、临电、临路，通过市政基础设施工程后置实现圈占土地，也叫“毛地出让”和“生地熟拍”； 更好的获取更优质的土地，先拆好的地块，招拍挂自己获取，再通路和水电，注册新的项目公司成为其新的产权所有人，等土地增值之后以转让项目公司的形式卖地，享受土地溢价（海尔可独享溢价利润）意义：

加强××公司对土地的控制、拆迁成本的控制； 降低税费； 提高其他开发商拿地的难度和成本案例链接：石家庄：迫于巨大的资金压力，石家庄土地出让已经采取“毛地为主”的出让方式，政府很少提供具备三通一平或七通一平的熟地，而是将带有拆迁以及基础设施投资任务的土地卖给开发商，由开发商负责整理，并计入地价成本昆明：2008年7月份，昆明市公布了《昆明市城中村改造土地公开交易办法》，明确了“城中村”改造土地可以采取毛地公开交易。办法规定，片区“城中村”改造专项规划经批准后，将“城中村”改造范围内的土地，委托市土地交易中心以公开交易方式组织土地供应，以片区“城中村”改造专项规划及完成时限作为土地交易条件，土地竞买人只对土地出让金政府收益部分进行竞价，竞得人只需缴纳土地出让金净收益开发主体面对配套项目的二级开发，考虑自身资金平衡问题，不是所有项目都要自己投入，可考虑引入二级资源植入商，如何高效的招商策略是其关注的主要问题呼伦贝尔奋斗镇项目参与经典项目蒙西将通过代建四大工程置换533亩土地公建项目投资2.93亿元土地置换价格55万元/亩科技馆：0.75亿元美术怪：0.6亿元展览馆：0.45亿元人工湖：1.13亿元土地一级开发成本：10.8亿元未来经营性用地面积：1963亩土地置换价格按照成本价计算蒙西可置换土地面积：533亩区域营销策略区域营销：传播与营销价值开发商关心以下的问题：1、区域对外营销宣传的主题是什么？2、区域面对的最主要营销对象是谁？3、营销对象的资金实力如何？他们对本区域的关注点在哪里？他们担心什么？他们对出让土地的规模要求、性质要求是什么？……4、区域营销的举措是什么？这些举措采取什么样的步骤实施？（即营销计划）5、土地出让的价格如何确定？……开发观点：区域开发的三大关键工作合肥经营性用地推介会——土地出让营销顾问参与经典项目2007中国合肥（深圳）经营性用地推介会全程顾问项目主办单位：合肥市国土资源局合肥土地储备中心协办单位：深圳XX地产顾问股份有限公司

第一：筹备时间紧——15天第二：推介标的多——64个地块第三：异地推介——在深圳召开，针对珠三角

第一：推介合肥城市第二：推介合肥营商环境第三：推介合肥房地产市场发展趋势第四：推介合肥2008年推出的经营性用地本次推介会面临的三大困境本次推介会的四大目标·81·五方主体通力合作，合理分工各尽所能参与方工作职责具体内容备注主办方时间把控筹备工作大致时间XX提供建议会议议程（时间、流程）XX提供建议资料准备资料组成资料标准（如红线、地形地貌等）XX提供建议角色分工内部分工明确，责任到人选出总对接人，责权匹配，统揽全局世联开发商邀请邀请开发商出席推介会，跟踪服务全程顾问广告公司宣传册策划XX提供制作指引设计XX把控设计成果印刷（校对）媒体宣传写稿、版面设计其他邀请函设计、纸袋等会务公司会场选择会场布置展板XX把控设计成果背景席位设计会场接待XX参与确定主持人主持会议，把控现场氛围电视台宏观宣传片项目当地经济发展背景等红宏观介绍微观宣传片人物专访XX提供拍摄角度指引专题宣传片XX提供配音脚本指引XX集多面角色于一身的全程参与，体现专业的土地营销顾问价值指导员质检师信息窗现场协助者发言人跟踪交易师价值分析师全程顾问多维度挖掘地块潜力，重塑地块价值根据梳理后的地块价值点，将64块散点地块合理归为三类，形成区域性价值亮点，并推出重点地块对呈现至潜在客户面前的土地信息的载体进行质量把控，保证信息最低损耗最大价值的传递对推介册、宣传片的制作进行审核，把控会场展板设计成果和现场布置“指导员”对广告商和电视台的工作进行指导，确保相应工作的顺利完成。为广告商提供推介手册制作指引，为电视台提供宣传片拍摄大纲和配音脚本对土地信息在一定的渠道中进行有效传播，吸引最大规模最有需求的的潜在客户参会。在十天时间内联系开发商300余家，接到231家开发商回执，预定席位385个会后开发商的跟进，为客户提供信息，搭建沟通平台针对甲方的后续服务，包含客户反馈信息的统计与提供公司陈劲松董事长现场发言，独特深度的专业视角为会议成功造势，进一步点燃开发商的投资热情“价值分析师”“质检师”“信息窗”“发言人”“跟踪交易师”合肥城市推介——①区位与交通②人文与历史③经济发展④城市规划合肥，安徽省省会，中国中部最具投资竞争力的城市之一；凭借区位和交通优势，合肥正积极融入泛长三角经济一体圈长三角经济圈武汉经济圈重庆经济圈拥有深厚的历史文化底蕴和科教优势

——人文首郡，科教名都中国科技大学包公祠合肥经济总体发展态势积极健康；工业立市、以科技优势和成本优势成为中国民族工业成长的摇篮；地区生产总值增速及固定资产投资水平位于中部省会前列城市整体规划面向长三角都市圈，“141”战略拉大城市骨架，为合肥长足发展提供巨大的发展空间;城市基础设施建设如火如荼；滨湖新区已崭露头角城市向东发展“141”

城市布局营商环境推介外向型城市优越的营商环境外向型投资环境阳光高效政府——敞开怀抱，有容乃大合肥作为中国重要的对外开放城市，已与美国、日本、韩国等国家9个城市结为友好城市。与世界122个国家（地区）建立了贸易往来；世界500墙企业和一大批国际知名公司都已在合肥投资。——政务提供投资合肥的有力保障2006年全国投资环境50优城市2006跨国公司眼中最具投资价值的中国城市2006浙商（省外）最佳投资城市

——合肥，房地产品牌企业风云际会房地产市场投资潜力推介房产市场——健康积极，量价齐升市场需求——需求旺盛，增长稳定，刚性需求市场供应——供应稳定，稳中有升价格实现——稳定增长，潜力巨大土地市场——土地价格被低估，投资潜力巨大土地价格——低价格基础，房地产市场进入门槛低，带来投资的良好机遇发展趋势——后发优势，合肥已经进入快速发展通道，未来发展空间广阔房价地价增长比——房价增长远高于地价增长，增长空间巨大2006年长江流域主要城市地价水平值（元/㎡）推介2008年将推出的64块经营性用地推介方法：核心价值点提炼针对开发商取地策略进行地块分类分类下的地块价值推介典型地块推介多渠道的推介方式组合，以实现推介效果最优化推介内容推介渠道推介合肥城市宣传片、宣传册、市长讲话、专业学者演讲推介营商环境宣传片、宣传册、市长讲话、国土部领导讲话推介房地产市场发展趋势宣传册、市长讲话、行业专家演讲推介2008推出的经营性用地宣传片、宣传册、展板、国土部领导讲话市长讲话学者演讲国土部演讲XX参与本次土地推介的价值点1、邀请珠三角范围内200多家开发商和投资机构出席推介会2、XX对土地推介全程把控各区域接口人负责电话邀请本地开发商并及时上报当日工作成果客户部专人负责统筹全局，同区域接口人保持紧密联系，及时输出当日工作成果各部门客户人员齐动员电话邀请开发商发送邀请函接收邀请函确定参会人数各分公司和代理部接受项目信息，明确各自负责人老总发动动员客户部专人跟进，同各区域接口人建立联系渠道针对意向性客户发送邀请函客户部和主办方负责，部分区域由分公司接口人负责由客户部和主办方共同配合完成·89·推介会效果共有来自全国包括香港地区的200多家开发商、投资机构，及合肥市政府、国地资源局、规划局、区政府领导等近500人出席了本次盛会，香港和记黄埔、广东碧桂园集团、中粮地产、卓越集团、华侨城地产、长虹置业、华润地产、复地集团、厦门国贸、康佳集团等诸多全国知名开发商企业均派人出席1、