房地产投资课程设计

PAGE101《房地产投资分析》课程设计设计题目中国美林湖地块可行性研究学院工商管理学院专业工程管理班级学号眯冷恐处学生姓寻名蝶框李丽文背乓论爆指导教捎师悬HYPERLINK\l"_Toc423672911"陶中国美林湖地宜块项目策划与迎可行性研究捧5HYPERLINK\l"_Toc423672912"心1.据项目概述轰5HYPERLINK\l"_Toc423672913"有1.1绵该地块位置与周现状崖5HYPERLINK\l"_Toc423672914"僻1.2它地块主要经济侵技术指标玩7HYPERLINK\l"_Toc423672915"好2.斤项目宏观环境胖分析篮8HYPERLINK\l"_Toc423672916"歌2.1例政策环境分析半8HYPERLINK\l"_Toc423672917"赛2.2楼经济环境分析县9HYPERLINK\l"_Toc423672918"垒2.3泰社会、文化环准境分析亲10HYPERLINK\l"_Toc423672919"朽2.3.1闲社会环境：敢10HYPERLINK\l"_Toc423672920"阻2.3.2鲁文化环境：期11HYPERLINK\l"_Toc423672921"扫2.4枪技术环境分析挨13HYPERLINK\l"_Toc423672922"闯2.5药广州房地产市待场分析傲16HYPERLINK\l"_Toc423672923"棕3.予项目区域环境尽分析讽18HYPERLINK\l"_Toc423672924"猎3.1兽花都和清远未各来的规划灭18HYPERLINK\l"_Toc423672925"印3.2斗花都和清远交蹦通发展醋:幻20HYPERLINK\l"_Toc423672926"痕4.娃项目开发条件牙分析绸21HYPERLINK\l"_Toc423672927"香4.1匀地块状况：蛮21HYPERLINK\l"_Toc423672928"蚂4.2桨地块周边环境网23HYPERLINK\l"_Toc423672929"继4.3恨地块周边交通丈24HYPERLINK\l"_Toc423672930"效4.4肢地块周边配套幅25HYPERLINK\l"_Toc423672931"烦4.5救美林湖总体规严划贪30HYPERLINK\l"_Toc423672932"竹5.帽项目月SWOT悉分析宅30HYPERLINK\l"_Toc423672933"腔5.1砖项目的优势：挤31HYPERLINK\l"_Toc423672934"苗5.2营项目的劣势：羡31HYPERLINK\l"_Toc423672935"宪5.3够项目外部环境停的机会：达31HYPERLINK\l"_Toc423672936"燥5.4狗项目外部环境棉的威胁：祝32HYPERLINK\l"_Toc423672937"结5.5SW车TO躺策略分析茫32HYPERLINK\l"_Toc423672938"围6.户竞争对手分析符33HYPERLINK\l"_Toc423672939"仙6.1昆项目竞争楼盘使一览表剂35HYPERLINK\l"_Toc423672940"沾6.2补项目竞争楼盘斜详细分析捧37HYPERLINK\l"_Toc423672941"缴6.2.1毛金碧御水山庄嫁37HYPERLINK\l"_Toc423672942"翅6.2.2舍碧桂园假日半恭岛惯38HYPERLINK\l"_Toc423672943"蜜6.2.3势合和新城谊40HYPERLINK\l"_Toc423672944"惩6.2.4雾尚品雅居因42HYPERLINK\l"_Toc423672945"富6.2.5伯雅宝新城樱45HYPERLINK\l"_Toc423672946"连6.2.6翻自由人花园摇47HYPERLINK\l"_Toc423672947"优6.3接对比分析：呆50HYPERLINK\l"_Toc423672948"深6.3.1直共性分析：向50HYPERLINK\l"_Toc423672949"代6.3.2氏差异性分析：墙50HYPERLINK\l"_Toc423672950"铅7.义消费者需求调着查背51HYPERLINK\l"_Toc423672951"待7.1.释消费者调查综玩述裤51HYPERLINK\l"_Toc423672952"策7.2.切被访者研究耗51HYPERLINK\l"_Toc423672953"啄7.2.1灾被访者年龄分概布缺51HYPERLINK\l"_Toc423672954"限7.2.2忙．被访者的教栽育程度倘52HYPERLINK\l"_Toc423672955"束7.2.3奖．被访者的工辽作地点分布挖53HYPERLINK\l"_Toc423672956"假7.2.4丹．被调查者家哪庭月总收入探54HYPERLINK\l"_Toc423672957"与7.2.5浙．被访者主要盟出行方式渗55HYPERLINK\l"_Toc423672958"俗7.3.苗基础数据分析谈56HYPERLINK\l"_Toc423672959"鼻7.3.1.核购房目的戏56HYPERLINK\l"_Toc423672960"蛋7.3.2机消费者对面积剑、户型、结构支的偏好研究举57HYPERLINK\l"_Toc423672961"狸7.3.3次消费者购房能禽力分析言59HYPERLINK\l"_Toc423672962"诱7.3.4茫支付方式的调饱查金60HYPERLINK\l"_Toc423672963"恩7.3.5咳消费者对交房绑标准的调研款61HYPERLINK\l"_Toc423672964"披7.3.6待消费者对建筑醉风格的偏好磨61HYPERLINK\l"_Toc423672965"逐7.3.7辉小区配套地62HYPERLINK\l"_Toc423672966"犬7.3.8蔽了解购房信息胶的渠道龙62HYPERLINK\l"_Toc423672967"菊7.4.扣消费者调研分白析结果对本项凯目的启示和建状议当63HYPERLINK\l"_Toc423672968"颗7.5.份本章小结区64HYPERLINK\l"_Toc423672969"胆8.性项目连STP味分析拔64HYPERLINK\l"_Toc423672970"抬8.1.谊市场细分塌64HYPERLINK\l"_Toc423672971"挖8.1.1舅．细分市场轮招廓描述补64HYPERLINK\l"_Toc423672972"帝8.2.猎目标市场汗67HYPERLINK\l"_Toc423672973"晓8.3.电项目定位吩67HYPERLINK\l"_Toc423672974"蔽8.4更本章小结宝68HYPERLINK\l"_Toc423672975"量9.帜项目产品策划芒与进度计划斗68HYPERLINK\l"_Toc423672976"卫9.1旺产品策划贝68HYPERLINK\l"_Toc423672977"摇9.1.1苹项目规划定位局68HYPERLINK\l"_Toc423672978"统9.1.2剂项目风格定位竟69HYPERLINK\l"_Toc423672979"银9.1.3徒项目户型定位灿70HYPERLINK\l"_Toc423672980"托9.2犹项目工程进度艇估算：们71HYPERLINK\l"_Toc423672981"太10.陈项目投资与成朝本费用估算皂72HYPERLINK\l"_Toc423672982"垦10.1镇开发成本估算真72HYPERLINK\l"_Toc423672983"长10.1.1裤土地成本谢72HYPERLINK\l"_Toc423672984"鼻10.1.2称前期工程费：他72HYPERLINK\l"_Toc423672985"苍10.1.3伴建安工程费：山73HYPERLINK\l"_Toc423672986"是10.1.4倘基础设施费：跟74HYPERLINK\l"_Toc423672987"艘10.1.5太公建配套设施海费：俭74HYPERLINK\l"_Toc423672988"徒10.1.6风开发期间税费帆：是75HYPERLINK\l"_Toc423672989"津10.1.7漠不可预见费：挑75HYPERLINK\l"_Toc423672990"加10.1.8劣开发成本合计落：鞭75HYPERLINK\l"_Toc423672991"腔10.2饮开发费用估算烟76HYPERLINK\l"_Toc423672992"业10.2.1找管理费用：析76HYPERLINK\l"_Toc423672993"栏10.2.2名销售费用：锄76HYPERLINK\l"_Toc423672994"执10.2.3绿财务费用：牢76HYPERLINK\l"_Toc423672995"夜10.2.4开开发费用合计怒：竖76HYPERLINK\l"_Toc423672996"搅10.3软总成本费用汇眨总愤76HYPERLINK\l"_Toc423672997"渣11.傅项目投资与资丽金筹措计划览77HYPERLINK\l"_Toc423672998"汇11.1杯资金筹措与投洒资计划嗓77HYPERLINK\l"_Toc423672999"玩11.2月贷款本金的偿附还及利息支付撒77HYPERLINK\l"_Toc423673000"赢12.典项目销售、租答售收入测算削80HYPERLINK\l"_Toc423673001"享12.1法项目售价确定室：浅80HYPERLINK\l"_Toc423673002"陵12.2捕项目的销售收蚁入预测：械80HYPERLINK\l"_Toc423673003"届12.3扔项目的经营税获费与所得税估不算：唱80HYPERLINK\l"_Toc423673004"练12.4疯项目的租赁收虚入预测：俊80HYPERLINK\l"_Toc423673005"鞭12.5树商铺租赁税费性与所得税估算畜：季80HYPERLINK\l"_Toc423673006"添13.掉项目财务评价柏85HYPERLINK\l"_Toc423673007"荐13.1助损益表与项目舌静态盈利能力劳分析：堂85HYPERLINK\l"_Toc423673008"少13.1.1阳住宅、车位销涨售损益表浩85HYPERLINK\l"_Toc423673009"扑13.1.2初租赁损益表骤85HYPERLINK\l"_Toc423673010"光13.2冤现金流量表与鞭项目动态盈利目能力分析瞎85HYPERLINK\l"_Toc423673011"掩13.2.1希住宅、车位项橡目全部投资现肆金流量表圾86HYPERLINK\l"_Toc423673012"饥13.2.2稠住宅、车位项剃目自有资金现唉金流量表赵86HYPERLINK\l"_Toc423673013"怜13.2.3炼租赁全部投资趣现金流量表伞86HYPERLINK\l"_Toc423673014"覆13.2.4浩租赁自有投资盒现金流量表由87HYPERLINK\l"_Toc423673015"侨13.2.5伸资金来源与运参用表的贷款偿怜还能力分析员87HYPERLINK\l"_Toc423673016"怨14.周项目不确定性睡分析锻95HYPERLINK\l"_Toc423673017"完14.1趴盈亏平衡分析荒：泄95HYPERLINK\l"_Toc423673018"规14.2淘敏感性分析：海95HYPERLINK\l"_Toc423673019"凑14.3钻概率分析：碌96HYPERLINK\l"_Toc423673020"确15.王项目风险分析昨97HYPERLINK\l"_Toc423673021"顽15.1梨市场风险眉97HYPERLINK\l"_Toc423673022"别15.2骨财务风险：除97HYPERLINK\l"_Toc423673023"拒15.3恐社会风险：剑97HYPERLINK\l"_Toc423673024"禾16.忌结论与建议码98HYPERLINK\l"_Toc423673025"胃16.1.酬笨可行性研究结告论：添98HYPERLINK\l"_Toc423673026"究16.2府建议：厅98HYPERLINK\l"_Toc423673027"稍美林湖房产消油费意向调查问旧卷问卷编号：阴采访人：疑99扰中国美林湖地好块项目策划与度可行性研究项目概述胃该地块位置与诱现状哭地块位于广州怎市花都区与清截远市清城区交羽界的山前大道负美林湖国际社议区内，本地块设周边有碧桂园熄假日半岛社区稠。美林湖社区候已经开发了以封下楼盘了金色脾溪谷、加洲岛营、圆石滩、棕符榈湾、纳帕溪楼谷庄园、果歪岭薯1庄8翻、汇泉湾。图1图2再地块主要经济土技术指标田指标名称喘指标内容唉备注晌规划总用地圾119,33亭7撑平方米瓦居住总户数组2,75弱1宿户嗽居住人数霞8,80澡2捡人随总建筑面积犹324,51讯7龟平方米辜容积率择2.3房计容建筑面积鸡274,47论5驳平方米娘其中：假商业及配套邻1熊32,85奇0圣平方米范仅为参考面积横数，具体设计骂可根据方案需逼要酌情调整读住宅自218,59众9烂平方米蛛公寓衬23,02域6途平方米停停车位术1,70举9岭个供建筑高度升≤婚10听0钓米枣建筑密度浸≤去40%免绿灾治地选被率炊≥困35%旦项目宏观环境眼分析肾2.蓝1猎政策环境分析障房地产行业驱唇动着其他各行栽各业的发展，览在国民经济当申中占据比较大洽的比例叶。独201唉5盯年外4没月份，央行、欧住建部、银监语会联合发文调造整住房贷款政唯策调整的通知钳，发布了二套铃首付降李为慰40与%蹲，首套房公积泡金贷款首付降惹为配20浴%肌，二套房公积灌金贷款首付降狗为序30丝%地；财政部、国齿税总局将个人商出售住房免征匹营业税证由乌5慰年调整添为优2准年以上。症二月磁份锦7绣0蛾个城市房价数不据玉“狐全军覆骨没掀”雨后，加速了全帖国性救市政策而的出台。二月算份数据出来后祥，房价环比已转经连赖续拖6陆个月下降，同圣比跌幅开始扩界大。同时，房湖地产投资增速啊跌至多年来低鸟点，直接拖累脑固定资产投资只增幅呈现下滑氏趋势，最终影隆响的是经济增相长速度。嫁面对房地产行劫业一片颓废，让中央及时出台撞组合拳、下三氧剂猛药的目的怕在于稳定楼市仰，防止房地产粗出现过度滑落颗特别是三四城喷市发生金融风危险，这并不会雾致使房价的高银涨。二套房首口付比例降造到篮40美%灯，二手房营业技税由五年降退到禾2街年免税，促使戒更多人贷款买动房，所谓的改捐善型住房。梅2.巧2该经济环境分析膛国家统计局公诞布的最新数据辅显示冲：膝201迹4拆年，国内生产饱总值为天636,46拔2.7仿亿元同比增亮长咬8.2谅%摘，城镇居民人避均可支配收入广28,844拿元，城镇居民犬恩格尔系数叙为偶35.0漫%踪，我国固定资材产投资总腾额阀50200揉4绢亿元，同比增减长胀15牺%断，标，蛙201联4侵年用1耀2群月末，房地产迅开发投资增速掠平均扮在题12.9寿%开左右的增速。直201熄4呆年广东零省首GD鸡P圣为略67,792缩.24帝亿暖元辟,201拒4挤年，高于全国易平均水平，广把州级的却GD迫P央为叠16706.舱87菜亿元，人臂均山GD饿P早为斤129242甜.12体亿元。广州市仗全年城市常住霞居民家庭人均鱼可支配收跳入迁4295畅5介元，增宏长马8.9乏%鹊。广州城市居尊民消费价格（栗简设称接CP齿I尘）环比下新降小0.3功%侄，其中消费品甜价格下寨降天0.3堆%钩，服务项目价穷格下沉降伐0.1诱%味；食品类价格嘴上恒涨浇0.1笨%绑，非食品类价秀格下果降丧0.5凯%究。挨CP漏I规同比上让涨辱1.6奶%戴，涨幅较上月库（上舟涨次2.2俗%子）收吹窄雅0.铸6冠个百分点。下料图为中国这些克年复来偏GD枪P雹的增速数据和镇固定值产投资凯完成额数据。图3图4皱社会、文化环锐境分析发2.3.徒1暴社会环境：1人口：图5责由捕图奴4峡可以看出，广案州市区人口在唯基本处于均匀蠢增长艇。四201最4展年突然增加比握较大，增加蜘了艘360.3追7梯万人，人口的码增加意味着住勉宅的市场需求悼加大，这一情僻况对本项目非味常有利2.收入冰201绞4睁年广州市全年救城市常住居民店家庭人均可支督配收仗入哭4295刷5茶元，广州平均务工牢资逮683淡0迈元，排第二。讨收入与工资的慌提高，有利于膜增加人们买房与的意愿。惠2.3.糖2叉文化环境：芽广东省有我们固自己独特的文尾化棚--呼-疤广东文化。广快东文化以广府说文化、客家文框化和潮汕文化阿为主，构成岭踢南文化的主体谅。近代，广东奥得风气之先，拆成为中西文化忠交流的重要津侄梁。林则徐虎妇门销烟，揭开样中国近代史的投开篇。从洪秀柜全的金田起义既、康梁变法，熔再到何子渊的蝇教育革新、孙稻中山领导的民广主革命，使这峰里成为中国政橡治、思想、文嚷化发展之先导论。这里既有雅男文化、精英文顶化（江门学派脾、岭南画派、陵岭东画派），梁也有汉剧、潮樱汕工夫茶、澄红海灯谜、崖口炕飘色等独具特摘色的民俗文化中。粤剧、广东叔音乐、广东骑蜓楼、黄埔军校忆旧址、端砚、遍开平碉楼、广吸交会、孙中山吐、六祖惠能等徒岭南文化十漆大屈“棒名痒片症”雨。旧行业现插状丑:钞自骗199挽4湿年以来，广东程的旅游创汇、素旅游业总收入估、入境旅游人区数等主要旅游状经济指标居全唯国首位。根耗据害200严5园年末的统计，细旅游从业人员略，广东为全国瓶第一，袍有飞82.9零0下万人，几乎等膊于居第二位的脆江苏的两强倍匹(41.8银9甚万臣人面)逃；在固定资产辟原值方面，广劫东位居第一，州为造904.0范2哄亿元。其他如棵旅游企业营业室收入、星级饭昏店营业收入、丰向国家上交营僵业税等项目，鸡广东均列全国犹第一。宰广东旅游资源前具有门类齐全斧、组合良好、失分布合理的整化体优势，已成东为全国最重要塑的旅游客源地鸽之一。广东旅土游业创汇能力丛已经相当于世陈界旅游业中等奔发达国家的水党平，接近排饺名肠3左5誓位的巴西，超昏过爱尔兰、菲装律宾、新西兰仆、芬兰和南非桑。处政策环趟境挡:落国家十分重视岔文化休闲服务收业的发展，先慎后颁布了一系稠列文件和政策愚，及时指导和珍鼓励文化休闲芦服务业的健康导发展。盲竞争指短数俘:漆广东地区旅游叨业发展不平衡耕，主要集中在伪珠三角地区，悉要在趋于饱和辣的市场中分一辽杯羹，比较困欠难。而且，大胁量外来旅游企传业介入，以其茄资金、技术、化管理、服务等键方面的竞争优唉势，将对广东燥旅游企业造成蜜冲击。露最佳地寻区穷:鹿与珠三角的饱双和相比，周边壤地区、广大山典区具有较大的粱发展空间。东惩西两翼、粤北旷山区或以发掘右传统工艺、历爷史遗迹为主，区或开发民族民度俗资源，或利鱼用自然人文景等观，发展各具哗地方特色的文宗化产业，都取县得了较显著的绢成绩。报2.4谜技术环境分析秒辉胖新时代应该注叛重新技术的发搞展，对于项目含来说我们应该斤从成本、工期薄等因素来考虑喜优化，还有现伶在人们环保意牌识越来越强，拖所以对于技术唱来说，我比较铜关注住宅产业识化这一块，还只有一些符合绿积色建筑的一些成新技术。阅住宅产业化是短指用工业化生妨产的方式来建阅造住宅，是机虎械化程度不高泉和粗放式生产合的生产方式升制级换代的必然屯要求，以提高灾住宅生产的劳销动生产率，提现高住宅的整体穗质量，降低成妙本，降低物耗姜、能耗。畏在我国住宅产等业化也取得了旺比较大的进展略，浙江宝业集毯团、浙东建材球、远大住工、哀万科、黑龙江废宇辉集团都在赔住宅产业化方穴面取得了较大荒的成绩。犬住宅产业化就言是利用现代科各学技术，先进指的管理方法和苦工业化的生产待方式去全面改饿造传统的住宅紧产业，使住宅第建筑工业生产答和技术符合时系代的发展需求尼。就是住宅的衔生产方式（或惕者是技术手段集），是运用现闸代工业手段和伙现代工业组织砌，对住宅工业值化生产的各个面阶段的各个生惩产要素通过技宣术手段集成和欧系统的整合，佛达到建筑的标悲准化，构件生锐产工厂化，住禽宅部品系列化否，现场施工装荐配化，土建装畏修一体化，生堂产经营社会化泉，形成有序的芽工厂的流水作津业，从而提高毕质量，提高效代率，提高寿命蓝，降低成本，缎降低能耗。掠国外的经验表丸明，当社会发尽展到一定的阶腥段（如人工成微本占比很大，妥住宅工业的配直套产业已经成吼熟时）采用工钳业化的方式建壤造住宅要比采闷用现浇的方式扯在成本上会那低直10%~15罢%劣，当然这是基场于比较自动化艘的生产上。颤深圳首个住宅概产业化项兵目光201贺2抬落成，龙悦居距三期项目是深跪圳第一个大规打模采用工业化侨方式建造的项根目，是深圳件市勺201想1劣年的重大项目纹，为公共租赁油保障性用房，她位于深圳市龙秤华二线扩展区丘，占地面锻积谊50116m别2携，总建筑面年积得215673孩.5m切2逮，建筑高度身约任80伯m庭，容积率熟为氧3.卖5损，符共酸400勺2吗套，由两层地病下室寸与第6绪栋高拔（纯2渠6患～挪2哗8云层）住宅构成很。本项目为精脖装修交楼，开轻工日期啊为巡201曾0蓄年冒9枕月搞1急5世日，交工日期们为妻201虾2担年圆9填月绩1微日，合同总工报期圣为傲71狐7删天柏[4]耐今后发展的住障宅产业化我们血可以参照万科哥的论P桑C菠预制结构技术扮。赖P呆C戒预制结构主要侵特点：筛P马C旧项目的主要特起点魂是诱“男高扇效壤”渡、慨裹“兼绿色施仰工减”嘉、域“壤节能环刷保剥”鸦，俱P宅C枪建造可减少资牧源，能源消耗锣，减少装修垃居圾，避免装修能污染服。桌亿至后201壳2幸年，如果整个错住宅行业都能阶实行产业化生逼产，社会资源娱消耗将得到大昂量的节约。万影科这样生动的梁形奸容低P纱C袋技术在建造中盲的节能降耗优办势梨茅：占节约能耗麻：旅90.刑4所万吨标准牙煤次=22.宋6害亿度电卡量纲=迁约葛洲坝发电肃站慰2叔个月发电量；多节约用水拨：穷2034堵0袋万立殃方跪=1警9岩个杭州西湖的浇水量；侍减少混凝土损窝耗工：虚142.纠4锁万立方众米但=28践5匹栋跪1姓8鸽层住宅混凝土晌用量；恳减少钢材损耗乐：姥13.5观6壶万缸吨弓=18伞8遮栋贤1笛8柱层住宅用钢量滔，超鸦过睬1右个鸟巢用钢量湾。饲像造汽车一样拒造房子。上海疏万科推行的首变个化“射流水施线烂”依住宅生产体系笋，通过研究客愧户需求、设计槽标准化，由专吉业工厂生产出杨整面墙壁，只岁需对每面墙拼宗装就盖出标准杆的模块式房屋肾，从而实现建唱筑构件工厂化澡预制生产、现瓜场装配完成住绢宅。虎新里程项目试企点楼的外墙结朽构完全采用预茎制结构，工厂刊生产出一面带门隔热层、压制缺好的墙板，在怒工地现场用专嘴利技给术威“施粘贴拼声装闷”柳。呜以件P任C踢技术设计和建遵造的住宅，具骨有精度高、缺量陷率低、耐久抹性好、抗震强将、节能环保等塔优势。现场，构唯一进行手工袍作业的将仅限拢于楼房的横梁栋与结构。据统裤计：采用工厂响化方式后，施案工失误率可降蒙低璃到扎0.01挖%唯，外墙渗漏率借水平心为坟0.01宫%蒸，精度偏差以兵毫米算小辉于困0.1栏%输。图6图7剪还有一些应用糟新技术栏：柄1慈、断桥铝合金彻中空玻璃窗系哲统凭，砌2星、建筑与太阳麻能一体化械小区浊，象3煎、微生物有机周垃圾无害化处孩理技术绕，稻4容、地源热泵技倍术系统等等嗽2.羽5杰广州房地产市掠场分析颈自乳“捞33贯0骂”货新政宣布二套侦房首付降至四鼻成、营业税免僻征否期懒“馒5渣变潜2偶”娇至今已经满月让，广州二套房福降首付新政尚娱未落地，营业偏税新政已经开咐始正式执行。滋从楼市的反应哑看，根据搜狐狭焦点数据中心翻对阳光家缘的灯监控，近一降月紧(絮3初月肝3邻1脉日丰-坡4态月佣2估8轧日池)钥广州十一区新掉建住宅网签呈疼现隆“势量升价熄跌乘”产的态势，成谈交蜂689全5惜套，环比前一中月产涨狭28另%猜，相比去年同羡期菠涨盈39.2%绞;楚成交均价氧为蚊1435壤0妖元碑/括平，环比微因跌股1.2织%卵，同比消跌累2.2滨%输。闷新政利好郊纳区槐钳南沙一年来成唉交暴涨房价在件跌。新政后首暴月，成交套数全上千的全部来繁自郊区，居首泪位的是黄埔批，烤116养8束套，增城紧随孤其后缠，氏114鉴7北套。受到自贸代区利好驱动的熊南沙也破了千垒套，比上月增眼加丹12.79声%裳。全市八个区直呈现了强劲的屯销售势头，仅沟有三个区成交莲下滑，分别是宇从化、天河、咐越秀。对爹比啄“岂33朵0饶新趋政抵”赔出台前，成交灶套数变动最大筋的是白云区，骡涨幅高陕达祸58.9可%牙，而跌幅最大鄙的是天河区，思跌越40.78弱%缸。驼从区域价格来绪看，最贵的当补属越秀区，稳哨居培“狭4喝”性字头梯：凝4181参6踩元赶/绢平，其次是天茎河区、海珠区叮、荔湾区，分岛别夜为宇3551倾6规元旬/旧平寺、套2974植7团元糖/闯平榜、深2583贼2偿元荡/脸平。变动最大那的是从化区，愚环比涨幅肺为得5.29眯%嫂，与从化大户民型多，价格仍恨处洼地有关，按跌幅最大的则思是黄埔区，环瓜比迟跌育5.17随%禁。交从同比的情况揪看，成交下滑坟的均是中心区堤域，分别是白冲云、荔湾、天绵河、越秀。受辞益于自贸区利欠好，南沙销量禁变动最大，涨紫幅高民达幸289.53将%劳，但房价也是喷同比跌幅最大知的，达和到典-8.19泉%疫。全市六个区针房价保持上扬董，均价涨幅最继大的是增城区物，耕涨私18.63愈%刚。乐项目区域环境症分析粘3.拣1馋花都和清远未翼来的规划贺中国美林湖所炕在的区域在花嫁都和清远的交渣界处，所以我膏们都要看一下猎花都和清远的向未来规划。国201诞3顶年俭1族0旁月缺3肉1触号，《花都副优中心规划》部穴署将花都区打劲造为广州的两湿个城市副中心爹之一。扩容提妙质，提升城市肥内涵，打造城级市副中心，成重为了花都区未桥来的发展方向信。花都副中心脏以翁“乌立足珠三角、测服务全国、面狱向世界的广州刷北部综合门户值功能党区缠”吃为发展目标，晶以打甲造共“含国际空港门户贪、高端产业基滤地和幸福宜居律新牲城咐”蹲为规划定位，捎构倘成其“氧一带三可区药”丹的功能布局结屈构。恰这些都是广州慧市非常重视花翁都的未来发展锋，我们这几年墨来花都的发展段我们都有目共颈睹的，相信不见出几年花都的摄发展会为我们恩的项目带来巨煤大的收益。坡清远市市长江膏凌代表构思利嫩用区位优势突渴围未来目标懂是粗“盾广清同郑城路”棵。清远距广州威直线距离晒仅然6驰0找公里，但清远鄙在人们心里较村远恢,伪因为其经济不安仅远远落后于哨珠三盏角岭,纪且在全省的排惩位也很靠后。顷在广东振兴粤酱东西北的新一挣轮发展查中麻,满清远如何利用痕好自己的区位犹优皱势技,丸完成经济社会控的全面突器围臂?敢全国人大代表秃、清远市市长座江凌说接下来赞要大力推进广御清一体帮化蛋,轿把清远打造成台广州、珠三角汽的后花碍园沸,本实现经济社会糟的跨越式发虚展柔!绳从目前来看，绢广清同城化已步从织“身概蹈念爬”网到付诸行动并凳大提速的进程认中，这是一个蒜趋势，城市发发展必然走向这角一步，珠三角娱作为世界级的短城市群，同城上化是未来发展蛛的一个趋势。筋同城是多层次兽的，对房地产茶业而言，将会套出现很多发展打机遇。清远相中对于广州就是泡价格的洼地，柄目前有很大的杆空间，也存在演不连贯性。对邮房地产业来说块，一方面是机遍遇；另一方面泊是挑战，对于继投资者来说，旬也是这样，一乱方面是机会；参另一方面是挑稳战。懒3.使2面花都和清远交娇通发购展碧:图8乞我们从层图际7住可以看出美林累湖所在的花都唯和清远的地区摧这个交通情况哑。广清高速公奴路痕—劲—管山前旅游大上道绕—需—尿美林湖大道。灰距离广州天韵河槐6丈0叙公里，走广清萝高速大周概确5币0门分钟车程，花克都新华扎镇姐2叔5江分钟车程，而叨沿山前旅游大掀道然后走上机附场高速直达白典云国际机场则合只需云约潜1醉5雾分钟，清远市可区源2些5释分钟车程，可丑以经过北二环缴，北三环（肇逮花高速）可以纠很快到达肇庆拍，佛山三水区厌，亚且仔6亮0因分钟车程圈可型覆盖整个大佛制山。沿广清高背速接驳京珠、坡广三、广深等克高速干线更可宴便捷抵达珠三耻角各城市。咐今年年底，广糟清之间的交通驶条件将大大改觉善。日前，记使者从广州市交掉委获悉，广州仗东北部的高速罚大动辜脉妙“亲北三边环瞎”励将于年底竣工故，它将是清远朝经济、旅游的隆强力助推器。灵不仅如此，另遗一条北部的高员速路肇花高速欲将焰在丑1小2扑月完工通车。变这样一来，广宾州至清远的交终通将有两条高龟速捷径可供选察择，而清远至清肇庆约缩短像为诉10悬0葛公里，从市区障到肇庆仅练需耐1有小时左右。逼而另外一个则件是广清轻轨的玻提速。作为广知清一体化的标问志性工程之一惨，广清城轨去举年荒9酒月正式动工，跃按规划分为两渡期，已动工的运一期设丹站耽6驶座，由清远市浙区开往位于花晨都的广州北站谦，二期则由广目州北站通往广茶州火车站。广迟清城轨一期正水在建设中，预瞧计佛201陵6徒年年底投入使毙用。喂不仅如此，广史州已确定提前孟启动实施地某铁稿8晋号线延至广州朴北站，原计划抹在巴202显0蝴年之后启动。呜提前动工的广装清城轨一期通阔车后，市民就妖可以无缝衔接政地铁畅达广州强各城区，往东循走浑9棒号线，往南湿走恒8哄号线气，叠9轮号线还可换润乘焦3肠号线。也就是照说逼，朱201淹6裁年在广清城轨日一期通车后，共住在清远可以拿无缝衔接地铁过，方便快捷到是达广州各城区古，使广清距离逝瞬间首从井1辨个多小时缩短码一半以上。静项目开发条件歉分析路4.谋1即地块状况：枝该地块地块位息于广州市花都捡区与清远市清糊城区交界的山涂前大道美林湖供国际社区内，门规划总用今地屠119,33炮7额平方米，总建正筑面励积暖324,51煌7旋平方米，中国周美林透湖柱·胁国际社区位于平广州市花都区勒山前大道，地暴处空港经济辐牌射区，依托国奉际机场只需数异小时内通达全香国乃至世界各播地。区内珠宝寿业、皮革业和舒物流业的蓬勃灯发展，广州北弟部规划建设将涉更加强劲发展洗，作为机场板最块首发大规模梢国际标准生活哪社区，美林食湖阻·罪国际社区以珠等三角豪宅典范植姿态，将在机屋场板块腾空跃境起。伙4.纯2乏地块周边环境规中国美林湖坐校拥社3000蜻0景亩休闲森林婆，纠800萝0详亩生态湖面自刷然无价，美林跃湖献·墨国际社区依山以傍水，资源丰挠富，地貌辽阔半。周边拥有很宗多自然村，环燥境清幽，每处轿都有植被覆盖住，湖水清澈，连水质良好。任4.未3涨地块周边交通兴疲膏目前美林湖社厕区的交通还不用是那么完善，华花棒6毕8坦路途径瑞岭碧姐桂索园局,午韵花劝8姜1绢路螺,炉蚕在白石站下车扣。距离广州天河河虑6激0扫公里笨，积5区0俭分钟车程，花持都新华替镇破2横5漂分钟车程，而报沿山前旅游大幕道直达白云国烘际机场则只需蛮约男1宽5胁分钟；清远市撒区仗2浊5哲分钟车程，佛仿山三水区仅摄需唯2膀0悲分钟，甚且明6系0蜜分钟车程圈可剑覆盖整个大佛性山。沿广清高修速接驳京珠、莫广三、广深等爷高速干线更可雨便捷抵达珠三番角各城市。不众过未来交通发兄展还是挺不错沿的，广清城轨稻去伤年面9愈月正式动工，啊按规划分为两骤期，已动工的现一期设扬站码6堵座，由清远市盆区开往位于花爱都的广州北站惩，二期则由广丛州北站通往广绘州火车站。广评清城轨一期正认在建设中，预绍计阶201桥6絮年年底投入使盒用。不仅如此寄，广州已确定怕提前启动实施装地善铁骗8德号线延至广州飘北站，原计划础在丧202煎0捏年之后启动。碧提前动工的广途清城轨一期通页车后，市民就查可以无缝衔接静地铁畅达广州劣各城区，往东芒走凭9初号线，往南叶走太8具号线苗，盯9妻号线还可换穿乘扣3腐号线。也就掠4.覆4捕地块周边配套腔（掀1精）商场：美林殊苑超市，道亨毛超市，日日旺列百货、百惠百册货商场，这些滚都可以满足日究常生活食品需勺要和基本的日殊用品需求板（大2烧）学校：雅宝滔新城学校、美苗林湖国际学校景，美林湖国际巩社区幼儿园等帆等教学设施一伶应俱全，不用乱担心孩子读书脾的问题了。院（抢3镇）银行：中国勿建设银行、中棒国农业银行、俯中国银行、农带业银行、工商困银行，满足人忠们存取钱的要扛求。住（溜4喊）医疗卫生：伤花都区怡康医杏疗门诊部、花祥都市第二人民变医院，爱心大您药房，天仁药逝业蒜（裕5毯）娱乐：商业那小镇、剧场、滑吧街，广东省叠休闲体育基地嘱、芙蓉水库、抹芙蓉公园、西准山瀑布、芙蓉种峰、广东省高警尔夫训练基地私4.域5矿美林湖总体规谅划创该美林湖地块亭规划总用荐地丈119,33贪7屿平方米，总建胞筑面尿积葬324,51达7升平方米，容积材率愁岸2.矛3旱，计容建筑面索积厨274,47客5快平方米。预计仇居住总户炭数谣2,75及1肿户，居住人数霸染8,80座2腹人。该地块计咬划兴建商业及雷配洲套吵132,85龟0耍平方米，住邀宅冠218,59兵9亮平方米，公烤寓涂23,02瘦6腹平方米。顺中国美林湖子以朋“汇生态都蓄市陆”剧为理念，构馅筑头“帜一区三镇八腿园河”怜的开放式格局谊，完美实现了蝶自然与都市生谊活的平衡，为拆人们带来崭新驰的都市生活体磁验。构筑一个圈汇聚生态居住毅、旅游度假、侍创意产业等全患面功能的生态今都市！夏一城：一座可啄持续发展的生凑态都市！命三区：生态居笋住区、都市产肺业区、商业休朽闲区循五镇：美林湖杂水镇、高尔夫晋温泉小镇、生耀态田园小镇、玩国际别墅小镇招、云端创意小骆镇委八园：主题酒斜店园、高尔夫季休闲园、文创饮农业生态园、址休闲购物园、长国际教育园、誓健康医疗园、拥创意产业园、跪水上乐园茅项涂目父SWO吐T注分析亚SWO兽T旬分析法是一种示通过综合考虑鞋项目内部条件澡和外部环境的喇各种因素来进嘉行系统评价，遮从而选择最佳椒策划经营战略粮的方法。这里他，四S训是指项目具有换的优势为，漆W旧是指项目具有择的劣势与，束O照是指项目外部营环境的机会害，扑T涌是指项目外部团环境的威胁。妄5.析1千项目的优势：谊（宝1公）所在的区域僵有山有水，环卧境优美，空气戴清新；雪（件2汁）园林景观非滑常优美，地势蹲呈坡地状，南睛北坐向，均被校湖面和高尔夫译球场围绕，使躲得每栋别墅都枪有独一无二的足景观；召（帖3饺）价格便宜，床宁静，适合养准老和旅游度假你；醋（骨4土）房屋设计不唱错，私密性后好恰渠；同（谈5芹）社区配套不梁错；柔（疏6衬）社区活动多菠，华南美国商逆会定期与美林仔湖举办社区国柴际性文化活动令。拦5.浆2数项目的劣势：么（箱1发）交通不便利螺，项目离市区稳车程太远；狭（均2芹）周边生活配倦套尚待完善，谁尤其是购物场引所比较缺乏，使不能满足业主碍基本的购物需仆求；陡（熔3肆）周围的环境里过于宁静，发箱生事故的概率听大大提高。粘5.登3戏项目外部环境昂的机会：踪（终1孝）项目周边的载各类项目动工旬，将会带来更扔多人气。胆锯（摧2冒）近期内花都仇经济和房地产轿市场的稳步发次展，而且位于称空港经济辐射衫区，市场前景蚂看好。皆先（社3雹）花都的北三撒环即将开通，胡广清轻轨准备货于轨201盒6潮年投入使用缩史短广州与花都稻之间的距离，啄还有广州已确哨定提前启动实相施地拴铁女8暖号线延至广州秆北站，市民就哑可以无缝衔接蚂地铁畅达广州秤各城区；搞知（节4慈）属于清远行喉政区域，不限情购，可以吸引先更多人二次置崇业或者买来做航旅游度假。谅5.五4质项目外部环境羽的威胁：庙（胞1吹）政府对房地焰产的政策构成维了房地产行业耳的系统性风险竹，对投资类客尽户心理影响较成大，许多房地役产消费者保持刮观望态度，影夏响项目的销售俊；根（仇2炮）项目周边新栗开盘建楼盘较孝多，激烈的竞片争会造成部分腹目标客户群的带流失；拐5.5SW堤T螺O雀策略分析航利用好该地块城风景优美、价拳格便宜的优点猛，可以推出一沿部分养老地产酿或者度假别墅烛S烦改善好交通条丢件，在社区内显安排多一点接撒驳公交，接驳市地铁，接驳轻芬轨的小区公交拍。提加强更多安保羡人员，保护好辱小区人员的生蠢命财产安全啊W满O被利用不限购这启个机会，购房怖投资，还有交挑通的发展飞快誉，眼光放远一根点，尽量提早碰入市，等待升味值。旨T务在与周边楼盘偶比较下，通过骤产品设计和概个念营造，形成绿项目的独特亮志点，在众多的除同质化楼盘中痰，突出项目品跟牌概念，提高母项目竞争力。竞争对手分析鞠本项目楼盘位缓于广州市花都秘区与清远市清因城区交界的山尤前大道美林湖小国际社区内中齿，特选出六个虏与我们产品有粉相似竞争性、威参考性的楼盘量进行分析，其备中包括开发面爷积相似、产品犁定位相似、或惧目标客户群相表似。分别是：永金碧御水山庄揪、碧桂园假日百半岛、合和新耍城、尚品雅居学、雅宝新城、辣自由人花园。其接下来，我们闸将采用个体分代析法和群体比侦较分析法对这考六个竞争楼盘丙展开具体分析健。夫6.介1斜项目竞争楼盘挤一览表涌楼盘名称用金碧御水山庄暮碧桂园假日半雹岛千合和新城课尚品雅居粱雅宝新城桥自由人花园送位置公花都狮岭镇新叔杨村六花岗水冤库以东她广州市花都区痛与清远市清城释区交界的山前凤大道因花都区迎宾大避道苹3犬号豪广州市花都区蜻新华街学府凤路报6司号多广州市花都区休新华街平步大冤道司中晓13臂1简号疑广州市花都区屡镜湖大道和广纵花路交界智物业类别挽别墅、住宅沙别墅、洋房、侮商铺霸住宅、洋房免住宅、洋房些住宅、复式、活别墅把住宅羽占地面积伙111000忙0圈M色2断485000发0左M迹2织610230境M煌2戴240000增M仍2际839160绣M执2狡600000勤M哑2争建筑面积酱743700麦M旋2父206000炮0般M习2歇158496恐7跟M戴2敢430000售M痛2帮800000幅M各2贯130000仍0桌M逐2修开发商腐/怕投资商脂绿景地产股份搭有限公司拆广州市花都碧仿桂园物业发展奖有限公司社广州市合律和封(厅花移都重)以置业发展有限慰公司窃广州市花都西痰城经济开发有吐限公司丰广州花都雅宝隆房地产有限公古司攻广州东镜新城绑房地产有限公柜司苍物业管理公司跪广州市恒远物蔬业管理有限公芬司锦碧桂园物业管碗理有限公司剪广州市冠晖物背业管理有限公伶司抱恒嘉物业钉广州市花都雅店宝物业管理有饭限责任公司门半岛城邦物业躁管理有限公司锯物业费寨（监0.饱9绢、嘴1.方2盛、宏1.逃5恳、拢2营）奴元径/亭平缝/宾月烂建筑慈：腿2滚元严/边平汪/足月花李园齐0.闪5拼元址/没平郑/屋月汁2.2齐惩/加㎡句·忙月麦1.妄6挽元和/库㎡嘉·染月致1.6眼0枯元继/膏㎡末·复月碰2.1团5构元锁/走㎡调·领月油绿化率买80%赴40%圆30.60%闹40.50%黑55%美36%惑容积率获0.67应0.42葡2.60骑2.8拼0.95碰3.37欣车位闯别墅车位配坊比寄1支：嚼1迷，洋房停车位占972熄地下车位挣别墅每栋带独眉立的车库医一互期咱39驱8键个；二疤期铺32局8江个色79款7惰个，车位比跃例亚1:1消车位比例炭为唱1掀：往0.5汗181发4扛个卧(疗地下停车成场麻)转，车位配猫比体1检：溪1.1丰装修标准腾精装修延简装修扯毛坯追毛坯停毛坯返毛坯爽开盘时间展200盖8运年猜0诉5融月码201俱4肯年驴4处月栋201捏4膜年惨8涝月洪9望日已第四期加仍推据201翠3托年摔4此月历2混0确日第一期加推糊201唉3描年惑4括月僻6路日加篇推圆8播区看201某5左年葬5衔月膊1装6桨日推二期绣第鞭3氏栋步入住时间敲新一期具体推沙出时间暂待定泻。迁预骡计瞎201思5身年年底肉201鞠5践年生6牌月底周现楼在售，随略时可以入住先201朝6晋年罪1棉2乏月肆3醉1鸭日舍8淋区入住秋201风6夺年年底二期询第饥3酸栋交楼阳户数预现有异3000啄户袭6500趣户港2973膛户某770旋户寻292篇5岂户辩总户举数丝1000咱0营户底项目特色牛小高层洋描房竟,谢多层洋内房拉(峡带电肯梯泪)航,讽独栋别效墅贷,眨联体别墅狠景观居挤所厦,陈打折优惠楼盘晓特色别召墅寺,席花园洋捷房践,甜经济住宅叨花园洋朋房酷,饿经济住宅盐复合地蚀产绑,嚼花园洋耽房粘,城经济住给宅喝,弱打折优惠楼盘铲宜居生态地粮产晶,唐低密居抄所顿,邻花园洋房尝主力户型腥舞还没有确定德双拼别拜墅翻215-30顾5送平米，独栋别依墅慌184-50笛6闭平米，洋痛房钳94-9内7嫁平米傻三均居拉(9壤9轻㎡欢)拾、三嫩居遮(11严2劲㎡树)谱、二识居冶(10两2海㎡盲)访三座居衣(11修0警㎡华)切三倦居兽(15专0体㎡康)员三糖居受(8袖9汇㎡继，桐7耍9剃㎡宜)秧绕穗二集居逢(7朝4耽㎡裳)遍与美林湖距离啄3忍0匀分钟车程以内殃1俩5道分钟车程以内币5子0抢分钟车程以内遭4牛0垦分钟车程以内异4控0偿分钟车程以内扇6帜0丸分钟车程以内捎售价测新一期具体价追格暂待定。现暮在炸均留价尝15000钳元塔/川M涛2扯12000脖起元溪/欺平方米疗元些/炼㎡薯均价晒9500似元闷/惜㎡秩8000往元未/亮㎡白8000响元煌/婆㎡汪11渣00晓0泡元偶/忌㎡潜6.2阶豆项目竞争楼盘辅详细分析炭6.2.第1除金碧御水山庄灾金碧御水山庄丸位于广州北部棋著名的芙蓉嶂膊风景旅游区域尝内，配套有大俯型游乐场，水零上休闲运动中土心，周边分布骨着多个自然及锯人文景观，堪秘称广州休闲度表假的胜地。金费碧御水山庄占磨地面积支为灶111000扔0m壮2睛，建筑面饿积劫743700政m乡2也，规划产品有椅别墅和洋房，叉别他墅突100串0气余套，洋乌房泄160金0笑余套。别墅车遗位配竖比台1储：尘1婶，不过洋房停阵车位暂未确定饼。仍项目建设有香桶格岭、风铃林洽、飞花谷、水州云间、碧云天齐、御水湾六大劣组团别墅，皆伍环山分布，采午用智能化管理暑，全天候保安诵，各小区主要土路口及别墅外构围设有监控摄掘像头。侍金碧御水山庄渡完全是一个超零级的天然大氧男吧，置身山庄岛内立即能感受脆到清新空气，零令人心神气爽社。金碧御水山恼庄内设的大型吸游乐场和水上千休闲运动中心丽是金碧御水山摆庄的一大特色退。广州北部地哄区最大型的游娱乐场。所有别呀墅均由国际大院师主笔，傍水众而建，依山势辉呈阶梯状分布未，且间距较首击期更加宽阔。艇设计师开创性拾地将线条明快湖，浪漫温馨的惊北美、欧洲和毅澳洲风格辈数微与灵秀的自然艳山水风光合为沈一体。项目配套：往（坛1角）射休闲娱乐：山眨顶会所，中西捕餐厅，咖啡厅蔬，影视厅，美亦容室，健身室须，桌球室，棋毫牌室，足球场陈、篮球场、网移球场、羽毛球拴、乒乓球、桌污球、游泳池、旦健身房、垂钓协场等记（戴2银）教育：小区端内是没有配置梦任何学校的，瞧不过挽在桃3胃公里周边还是杰有完整的教育乡配套。有幼儿含园：南航碧幼惕儿园，新芙蓉粮幼儿基园君苗；小学：新扬脑小学、旗新小展学；中学：芙峡蓉中学、狮峰紫中学，广金砖旱实验学校垮（沟3预）医院：芙蓉斤卫生站，花都剪阳光综合医疗季门诊部，芙蓉浊医院优势：贪1栋、位于旅游区瓦，周围景点多吩，景观好，环涌境优美，空气无清新歌；预蜓2剪、小区绿化率自高，空气好；购3堂、小区内娱乐舟设施多，有个铜大型游乐园，贝适合家人，情膛侣一起游玩，退买房度假也是促个不错的选择植。不足：膊1钟、交通相对没翻那么便利；馒2边、小区配套还伸需要改善，没压有商业街，医夜院，学校也是侮依靠身边的地枕方。串6.2.凡2浪碧桂园假日半索岛旧碧桂园假日半蜂岛是碧桂园集努团打造的度假悠别墅大盘。占粥地劣3芦万亩，沃拥尾1挪9堆个美墅苑区厚，指5茎6看个街心公园须，茂2趟0破公里绿色长廊咽。碧桂园假日亡半岛充分利用美原生态果林、益天然水库等生接态环境资源，笼以亚热带园林遗的阳光风情，掩洋溢于中心广扁场、庭院回廊帮每个角落。汲杆取拿波利灿烂两海岸一猜，保任护性设计开发骤碧波万里遗的速“赚假日敲湾宪”极。先后建成纪了络“屡湖光翠匹色幅”禾“排半岛花唯园滚”朝“萍翠林水捏岸撇”捞“纤澜花语赞岸袜”喂“医鸟语花但香归”斩“雅水云西天苦”听“搜绿茵翠早岭舌”杨“岔翠山湖阳畔粱”摇“伏果岭掏山糟”宅“挖映翠蝇苑器”蛾“尤棕榈枝岛匪”给“贱映月豪湾页”霉等苑区，各式释风情建筑散落农在湖光山色之朽间，人文生态括自然和谐共生禾。是一个集度岭假、旅游及五围星级酒店为一温体的大型度假均地产项目。俩假日半岛位于活花都山前大道召板块，拥我有串“翼广州第二狂肺关”余之称的王子山愤脉挖、揭800彼0嚷亩天然水库，瞒是山湖环抱中恢的人居度假胜责地。长隆国际屿森林度假区距敲离项目殖近虾1逆0具分钟车程，除告外周边还有温驼泉、漂流、森降林公园、香草技世界等丰富旅沟游资源。项目透交通规划大升甲级，广清高速港车剑道迁4炊变糊8截、北三环高速投修至项目口、束轻秀轨卧2陪5泪分钟直达广扯州冰CBD项目配套：盆学校：广州环垒洋专修学院中炮小学、碧桂园吗国际学院，广枯东交通职业技量术学院幼儿园穷、碧桂园假日冷半岛幼儿园膀休闲：新银盏控温泉、笔架山脾风景区、飞来腔峡风景区、王挑子山森林公园锡、芙蓉度假区掉商场：家乐福弊购物中心第一礼分店、宏源商泻场邮局、新街毁邮电局元银行：新华农劈村信用合作社墨朱村分社答食肆：国逸轩瓣、雁之孔园肿刘目前，项目内庆学校已封顶，坑幼儿园开放在己即，配套逐渐线完善。俗东北全拥旅游牲度假胜地王子庙山度假区川、舟“械故乡灰里便”阴主题公园、高屯尔夫球场、五艇星级标准的酒此店、商业街等优点：陷（谋1怜）洋房在售户条型鱼为馆94-9润7工平方米的三房堆，双拼别墅返为匙215-28汪5突平方米，带精冬装均枝价咸750章0嫌元私/前平；独栋别墅挽为细184-50枝4此平方米，折后晋均胀价乱1300晋0门元徒/垃平方米争（李2懒）山清水秀，珍坐拥大湖、高劝尔夫、自然景美观出众，别墅思为主，容积率绞低，居住舒适须（旷3唯）万亩大盘，谦配套相对而言水比较齐全，假资日半岛亦开通胳楼巴缺点：躁（美1箩）油费贵！过夕路费贵！正常谱情况下，往返巴油费需喊要纪10摆0撇元，往返过桥湖费需极要郑7辱0嫩元麻（仓2亡）楼盘部分区隐域属于清远地真界，在户口，象手机漫游上存鸡有不便粉（摔3锻）投资回报率市低，郊区大盘蚂，供应量太大层，很难有大幅屡升值喝（雄4岁）配套只能靠隆自身，楼盘外餐围比较荒凉；居老年人务必考祥虑医疗问题象（条5唱）存在垃圾焚琴烧厂的隐患，蜻主要是有害气决体和污染地下暖水燕6.2.竿3才合和新城搂合和新城坐落男于广州市花都容区迎宾大道与甜镜湖大道交接漫处，东园临诊10谨6纤国道，距离广掉州市新机场和鼻花都区政府大蝶约哭有绸4源公里，距离广玻州火车北站榜约浊1符0前公里。交通方制面，规划中紧的梨9超号线青埗站近董在咫尺，此外军，附近地姑铁援3忆号线人和站亦获已开通，拥有营双地铁的优势类。另外，机场王快线及往来花延都至广州的专昂线巴士穿梭，驴直达花都城区应仅条5暑分钟，直达广勉州白云国际机链场裕仅与1欺5附分钟。出入大瓣广宵州误3奏0阵分钟的繁华都鹿市圈十分便利散。交通条件优告越，地理位置额宜商宜居。项脊目第一期开臣发骄110嫩0蹈亩，总建筑面馆积谎129.29市7淘6违万平方米，容相积杜率醋1.住6纱，绿化茄率饿35涝%驱。殃合和新城规划它建有别墅、洋未房，酒店、物钉流、写字楼等问。其中洋房住星宅产品有一梯则四户和一梯六依户，单元面及积晓150-23示0柔平方米，主力毙为三房两厅。怪联体别墅建筑谣面积易约低30暑0况平方米，花园畏面油积劝50-7恒0抓平方米。一期临洋动房朗40贞0竹套，联体别由墅猜4增8贵套。狐合和新城首期扶住宅的目标客垃户主要为新机承场经济圈和花震都区的白领、交金领阶层和私退营业首期产品桌包括多联排别筑墅和小高层洋锅房，其中多联聋排别墅既样有桂8致联排，也驶有年9坝联排，每幢的漫建筑面积约守为翼22葱9丙平方米，花园机面积约稠为愿5庄0渴平方米。据透奥露，其别墅项昆目首期总货量难大约茧为习6姓0景套；小高层洋倦房则分别有两昏梯四户和两梯粗六户两种设计百，户型面积旁由更12补4绳平方米革至辫21莲6腰平方米左右不馋等。项目配套：枯学校：黄冈中盒学、合和中英莫文幼儿园耽医疗：新华医减院沟综合商场：喜唯盈商场幕银行：中国工梯商银行薯、烧皱中国建设银行裙购物：园林食走府木、嘱2哥4酿小时大型超市啦、商业一条街今、商务中心、妙网球场、篮球避场、游泳池等欣等，驰健身：康乐会痕所，包括：多余功能健身室奸、捷SP愿A绒会所、舞蹈室复、瑜伽房、商把务中心、儿童浮天地、卡肝拉婶O楼K瓶厅、西餐厅等拐。优点：笋（端1僻）交通便利，早双地铁，公交括站在小区门前症；望（盆2足）小区有幼儿百园，黄冈中学里离项目不透到奏50聪0才米；夸（锤3购）距离广州近图，在郊区楼盘岗中有优势。辨（女4橡）从长远来看笛，以后的发展叹有潜力。缺点：当（序1信）自身配套不纽够完善，商业毛、市场、交通棵等生活配套方桶面还稍显滞后寨，纯商业项目列几乎没有，小趴区内的商业配屈套也不完善；现（课2番）均价较高，赢价格在广州北磨缺乏优势，同亲类型的楼盘一支般吐800姓0副每平方左右，拢合和新城达花到这950书0筒每平方。鞠（共3秒）户型不太完蜡美，房间很多刑，但是每个房党间面积都不大肢，阳台也偏小湾。碰6.2.迈4独尚品雅居草尚品雅居位于四花都区府旁的揪大型山水社区归，本次推出的掘楼王单元位于涉小区园林的中固心位置，户户金单边，通风对笼流，可望最宽海阔的中心园景蕉，部分更可远金望天狮山景。角其中表有钥90-10挤0柳㎡的实用型三蹦房，也锅有泛110-12昏2奥㎡带主套的阔流绰三房，但售兄价比为区府周陆边项目价格的持都要低，轿仅劫800婆0艇元驰/焰㎡起，受到众着多客户的追捧乞。爪丘脚项目距离花都走区府隐仅肌1种0紧分钟车程，从虚广清高速海布牧出口到达只匪需青3把分钟。项目占寇地约凳有碌36图0它亩，预计分娃为锯6昂期开发。周边竟更有天狮岭公陡园、天马河环消绕，环境优美未。项目紧靠华迷南理工大学广页州学院，距离接未来号高称猫“辜花都天河凑城惕”广芳的芹1绵8杠万方大型商业雪体也只艇有玩50黄0著米距离。项目配套：院学校：雅宝幼院儿园、雅宝学颜校小学教学楼鸽、中山大学附涉属雅宝学校、歉明珠学校、乐蜻同学校、杨二奸村艺术幼儿园物。谷商场：金祥自细选商场、嘉信英自选商场、百震惠商场、富泰溜超市、雅和超奏市、义业百货野商场、金香蜜午医院：花都区历狮岭镇医院、治广州花都时代伪妇产医院、协奏和医疗、花都殖区胡忠医院松贵园院区、花都灿区重症儿童救粮治中心、花都碑区妇幼保健院较。徒银行：广州农阁村商业银隆行替(荷汽车学院支捞行铸)焰、中国农业银到行伪(谨广州花都雅宝双新城支返行惭)鸦、中国农业银在行特2弱4奸小时自助银衡行光(移广州花都雅宝创新城支狼行掀)臂菊、中国建设银砖行僚ATM瑞(堤雅宝新城东艘南设)则餐饮：鸽庄、屈潮味饭座店惜(雨凤岗竹木市伯场持)胖、侨宏一号山搞庄、易和园食棚府、侨宏园林翅山庄、有哥海搅鲜城、晟鑫山据荘。冷娱乐：雅宝休趟闲游乐场、合屯成村街心公园装、宇宙寓台言况4纯D寇动感展示馆。优点：谎（像1造）交通便利，纤公交站在小区相门前，仪有烦71暗2愿直达广州市区泥广园客运站，扫而且有悔花印7皇，峰花以1西0煮公交。舞（钩2历）周边开阔，舱居住环境好；目（阶3粒）售价相对周坐边其他楼盘较玩低；脖（漏4砌）共享华南理快工大学广州学便院配套。缺点：炮（剖1榜）周边有工厂码，偶尔有废气耻；灰（葵2性）与铁路有一果定距离，有噪衣音；允（散3绸）户型都是三粪居的，可供选膏择少。谁6.2.头5补雅宝新城竟雅宝新城位于猾广州的花都区甘，占除地宾10押0碗多万平方米，求总建筑面躬积狗9棕0列多万平方米，膛天马河穿越其叙中，被花都区峡政府誉鹰为虏“吵月亮工坏程刻”略。２００１年叮４月评选的广绞州十大名优楼室盘中情的本“因最佳山水住燃区撤”渡、仰“已最佳园林住陆区酬”掌奖，并荣获广傍州絮市辉“歌十佳教育社泪区丙”严荣誉称号。角雅宝新城主要丘分嫂为似8舅个区，目前在定售挪的怎8抄区奶1翻、圾2那栋为复式梨为内300-40缘0牙㎡的复式大宅猾，何有腾2准8千层匀，胶3-1筝0转栋户型主要狗是态92-15着1盼㎡的两到三房孙，均泻为羡2皮9银层拒，煮1杠1后、溪1没2茎栋也携是垮92-15冤1导㎡的两到三房陵，帝为根2宪8谎层。项目特色奉是复合地啦产透,编花园洋霜房改,倒经济住剂宅凤,表打折优惠楼盘隔学校：杨二村胁艺术幼儿园、手杨屋村第二小舍学、杨二幼儿拉园、雅宝幼儿过园、雅宝学校旱小学教学楼、黑明珠学冶校矛(识泮塘社公寓楼逼西鹿)每商场：雅和超只市、和群自选房商场、易捷便悬利弊店霸(冰平步大道嗽中好)枣、金香蜜、百站联商场、嘉信废自选商场、金戚祥自选商场躺医院：花都区宁狮岭镇医院、滚广州花都时代章妇产医院、协僵和医疗、花都棵区胡忠医院松烟园院区、花都砖区重症儿童救篮治中心、广州满市中西医结合困医院乱银行：建减行榆AT丢M厕、中国建设银架行艺ATM瓦(错雅宝新城东申南傲)删、中国农业银摘行僚(摩广州花都雅宝语新城支期行丹)掌、中国农业银秆行盒2影4渠小时自助银督行株(喷广州花都雅宝凶新城支悼行跃)砖餐饮：海埗茶篇餐厅、蒙地卡风罗俱乐部餐厅定、回味鸡快餐斧厅照店茶)浆、鸽球庄灾(景、晟鑫山荘、尼侨宏一号山庄限、有哥海鲜城风娱乐：雅宝休蒜闲游乐场、合教成村街心公园酿，２个大型住妈客会所、９洞絮高尔夫球场、标高尔夫球会所微、多个网球场咏、６个游泳池优点鸽（娘1由）雅宝新城紧专临广州新机场叫快线，出入方厘便；盛（夕2口）生活配套设参施较为完善，茶管理较为严格选完善；饺（撇3乐）天马河穿越隐其中，绿化较壤为充足，居住何环境比较理想诊；受（象4黎）绿化环境都致比较理想，邻在铜200烦1的年曾获得广州盲十大名优楼盘乏中撒霉的顺“包最佳山水住列区陵”衫、刑“搭最佳园林住勤区洪”勾奖；乞（宁5丘）是个百万亩栏大盘，有十年脏之久，已经比刊较成熟，生活绸配套比较完善槽，超市、银行仅一应俱全，而螺且有生活气息裹。缺点袖（群1拖）部分房源靠贼近高铁和广清疫高速，噪音是链个大问题，需爷要装隔音窗；双（贵2影）旁边有石材忽厂、家具厂等哥工厂，存在一工定的粉尘污染衔（鉴3晃）最早的一块谈地厨是槽199皇9拜年拿得，到现灶在产权只乘有裳5局6膛年氧6.2.浪6众自由人花园断广州自由人花咏园，原名自由舱城，位于花都绢区广花路和镜料湖大道交汇处翻，距花都中心起城区扬约新3栽公里，南至广玉州市中心城区跃约四1场8胸公里，靠近白误云区，拥有规惕划地旦铁变9勺号线和优秀的盗生态资源。自眠由人花园定位鹿为花都区超大愿型国际现代化夺生态商住社区乳，住宅产品将丑包括小高层和峰高层洋房。规鸭划总用地面积多：习约劣100歪0瞧亩，总建筑面懒积：狮约篮13镰0至万平方米，集嘱住宅、商业城裹、高级影院、败学校、超大型忽绿地中心园林币、高级会所和鹊各类大型运动轿设施于一体。蛾项目引入生态漆运动人居概念登，倡导环保、沿运动、健康的站现代时尚生活胜方式。肢整个项目共分率七期开发，总判共础约貌1000牌0除户；一期共幕有凭1补3栏栋楼，首旋推打9-2中2星栋，弃共草150叶7祸套房源，主推滤户型塘为锦8参0时平予米泰—裳22胸0敞平米的二到五鸡房。其中三房演面积柳在重110-16置0助方左右，三房智以上的户型会殃推缸出残N+寻1并户型。尽学校：广州市贯花都区新华镜校湖小学、中英姓文阳光学校、递雅瑶中俩学市伶、镜湖小学、扬东镜村幼儿园听、东镜中学、殊东塘小学、崇邮文学校肺商场：东镜市挎场、大润发、弟广百百货、来签又来广场、众虽佳商场镇医院：广州市省花都区雅瑶医脊院、花都区妇汉幼保健院、胡业忠医院新街院竭区、胡忠医院辣新街院旅区蠢-随门诊部、胡忠策医院新街院戒区茅-VI灯P手门诊组银行：中国银精行辩AT系M鞠、中国工商银很行胃2孕4紫小时自助银祖行诞(会华兴南披路哈)呜、广州农商银愤行贯ATM庄(沫照镜湖鸟村娃)穿、广州农商银的行希2赠4数小时自助银务行扎(网东镜支疾行肤)凝、广州农商银产行安(影东镜支须行妨)缺、建设银段行菜ATM程餐饮：椰林海黎鲜码毛头冠2默号、巴蜀渔乡罢、小肥羊自助争火锅、中山鸽腔皇、金都酒家昆、黄鳝世家、大顺景美食城、缎中山药膳鸽皇悬内部配套出：赴1沟0爽万㎡大草原、誓超致3.垦6午万㎡潮流商业隙城窜、绕1广3榆公里慢跑道、