房地产投资项目风险毕业

PAGEPAGE37摘要房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。风险是一种特殊事件，这种事件会带来多个不确定的结果，风险一旦发生，就可能使开发商蒙受巨大损失，甚至导致破产。因此，重视并研究房地产开发中的风险因素是理论界、实业界所面临的重要课题。影响房地产投资风险的不确定因素很多，既来自于房地产投资开发活动本身，又来自于周围的经济、政治环境，甚至还有消费者认识的滞后性，乃至大自然的灾害等等。本文在对我国不同房地产产品市场存在风险进行分析的基础上，对房地产投资风险进行了识别与评价。根据风险的不确定性和它可能带来的不确定的结果建立了基于AHP方法的FAHP评价模型，模型由决策预警模型和综合评价模型构成，通过不同模型的评价可以计算得出房地产开发不同阶段风险因素的权重。模型的分析可以有助于提高房地产投资效益，减少或避免不必要的风险损失，对保证房地产投资的科学合理性和投资经济性意义重大。鉴于房地产开发投资风险的客观存在及其对房地产开发活动的重要影响，论文通过过程评价与分析提出了房地产开发风险因素基本策略，并从管理的角度提出了具体的风险控制措施。同时论文结合实例，分析某一房地产开发项目的风险度，并依据风险评价结果提出了相应的防范措施，为开发商投资决策提供了依据。关键词：房地产开发；风险因素；风险分析；风险综合评价；风险防范AbstractRealestateinvestmentisafoundationofcarryingondevelopmentofrealestateandmanagement,inthisinvestmentactivity,incomeandriskexistatthesametime．Theriskisakindofspecialincident,thiskindofincidentwillbringalotofuncertainresults．oncetherisktakesplace，maymakethedevelopersufferenormouslosses，evenitisbankrupttocause．So，payingattentiontoandriskfactorthatstudyinthedevelopmentofrealestateistheimportantsubjectthatcircleoftheory,businesscirclesface.Itisnumeroustoinfluencetheuncertainfactoroftheinvestmentriskoftherealestate,hasalreadycomefromrealestateinvestmentanddevelopedtheactivity，comefromtheeconomic，politicalenvironmentaroundagain,eventhereislaggingwhichconsumersknow,andeventhecalamityofnature,etc．Thistexthastheproductmarketofdifferentrealestatesofourcountryonfoundationthatanalyzesofrisks，discerningandappraisingtoinvestmentriskoftherealestate．SetupFAHPbasedonAHPmethodandappraisemodelsaccordingtotheuncertaintyoftheriskanduncertainresultthatitmaybring．Themodelismadepolicytheearlywarningmodelandcomprehensiveappraisalmodelform,cancalculatetheweightofriskfactorofdifferentstagesofdevelopmentofrealestatethroughtheappraisalofdifferentmodels．Theanalysisofthemodelcanfacilitatetheimprovementofbenefitofrealestateinvestment,reduceorpreventtheunnecessaryriskfromlosing．Ofgreatsignificancetoguaranteeingscientificrationalityofrealestateinvestmentandinvestmenteconomy．Seeingthattheobjectiverealityoftheinvestmentriskofdevelopmentofrealestateandimportantinfluenceofmovingabouttothedevelopmentofrealestate，thethesishasproposedthebasictacticsofriskfactorofdevelopmentofrealestateaftertheappraisalmodelofthestructure，andhasputforwardtheconcreteriskcontrolmeasureintermsofmanagement．Inordertoverilyofthemodel,thethesiscombinestheembodiment,cancalculateriskdegreeofacertainrealestatedevelopmentitem,andhadputforwardthecorrespondingprecautionarymeasuresaccordingtotheresultofappraisalofrisk,hasofferedthescientificbasisfordevelopersinvestmentdecision.Keywords：realestatedevelopment;riskfactors;riskrecovery;realestatecomprehensiveevaluation;recoverymeasure第一章概论一、房地产的概述1、房地产的内涵房地产是指土地、土地上的永久性建筑物、基础设施，以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地和房屋所有权有关的所有权利或利益等。这是房地产的一般定义，根据房屋建筑的不同，又可分为具体不同的房地产，即住宅房地产、非住宅房地产和其他房地产。所谓住宅房地产是指住宅房屋建筑与建筑地块有机结合整体及其所衍生的权利。非住宅房地产是指非住宅房屋建筑与建筑地块有机结合整体及其所衍生的权利。其他房地产是指与房屋建筑有关的基础设施与建筑地块的有机结合整体及其衍生的权利。2、房地产的属性相对于一般商品而言，房地产具有特定的自然属性、经济属性、法律属性和社会属性。按1踏.教房地产的自然鼠属性耳（孤1切）房地产位置植的不可移动性握。房地产在空钱间所占的位置懒，既不能移动锋，也不能调换父，因此房地产台的利用具有鲜数明的地域特点雾。位置直接关详系到房地产的帆利用价值。这慰里的位置不仅列指房地产的自扁然区位，也指撕房地产所处的住经济与社会关叫系的网络。位诱置的固定性说霜明在房地产市灯场上让渡的并鱼非房地产本身御，而是附着于腐房地产上的各壤种权利。因此服，房地产产权星的安排，变迁镜与交易是房地坑产市场运行的傲前提与主要内惨容。皮（井2驶）房地产的耐揪久性。普通的济物品在使用过勤程中会较快地石磨损、消耗，敞但房地产的利蛋用，在质量保敲证、维护得力翠的前提下，则滤具有长期性，蓬一般可使用数齐十年。崖（闷3添）房地产的独燃特性。由于房吩地产位置固定考加上不同的区械位的自然、社云会、经济条件掠各不相同，以地及建筑物的式茄样、朝向、规耗模、装饰、设卡备等方面的千冰差万别，形成所了房地产的独秘特性，不存在土两宗完全相同岭的房地产，这芽使得房地产市物场不可能是一幕个完全竞争的绩统一市场，而明是一个交易费毛用比较高的具优有区域性和垄昏断性的市场。泪为了降低交易调费用，提高市疑场运行效率，汉房地产中介服裳务矮业不(锅如房地产经纪笼、营销、估价悼、法律服务业长等晴)畅就显得非常必蒸要。凝2衡.肉房地产的经济拐属性砌（猛1恰）房地产具有秆高资本价值特陕性。购、建房辈地产都需要大鹰量货币支出。桨价格的昂贵性淡使房地产开发仰与购买高度依弱赖于金融业。性利率、资金可顺得性、货币供戚给状况、首次授分期付款额度肺等条件的变动仗都会影响房地干产的供求状况愧。完（秧2向）房地产利用肺适应物价变动吩的缓慢性。由贡于土地用途转恼换需要一个较欠长时期，建筑布用地适应房价诉变动的速度取刘决于房地产开划发周期。房地弟产适应价格变赠动的钝性使房障地产业的周期该波动并不同步喇于宏观经济周屋期波动。包（孕3印）投资与消费衫的双重性。房闯地产既可作为姑生产消费，也著可用于生活消夏费，但由于房杂地产的固定性暮、耐久性及稀规缺性，使之亦字成为一种重要每的投资品。虽钩然房地产的变增现能力较差，楚流动性较低，广但在通货膨胀铜情况下，投资溉房地产比投资碑其他投产更具饱保值增值功能辉。燃（糟4矮）房地产利用践的外部性。房不地产的利用及爪价值常常受周泪围房地产利用只及环境变动的梨影响，称为相党互影响性、溢构出效应或外部婆性。例如，住且宅的利用需要筛有一定的配套途服务设施；新铁建道路的投资贪会使路旁土地洁升值等。房地舰产利用的相互躬性使得房地产或产权复杂化，她从而要求寻找疤使外部性内部扁化的方法。首3鞋.蜂房地产的法律伐属性席（垄1缎）房地产的不菊动产特性，不色动产的重要特度征是它的不动渗性或位置的固欢定性，恒久性脾。冬（犁2们）房地产产权财的重要性。房陕地产产权指在滋房地产开发、盾经营、管理和泰使用过程中发递生的人与人之头间的权利关系诚，房地产交易辰实质上是房地狐产产权的交易使。产产权的界定与抗保护是房地产洒得以流转的前容提。房地产产际权的存在与变禾更反映了房地乌产的法律属性凡。周（四3殃）房地产的可族分性。作为物汇质形态的房地讯产不易分割或玻分割后会损害梳其效用。但作茫为无形资产，势其所有权可视界为一束权承益极(营利牺)锋的集合，这些子法律权利与权铜益可以被分开帅并单独出售、岗转让。例如：拜投资者不必购斗买土地，通过谨租赁即可获得社使用权，使用嗓权还可以继续浅出租、抵押、络转让等。房地才产的可分性使难房地产的流通渔更容易实现。论4宝.筝房地产的社会污属性姿（朗1型）房地产利用陆的社会效应。袖人类行为受遗堡传与环境的影尊响。环境包括贞自然环境与人局文环境。人类荒的衣食住行都顽是通过土地及糕房屋来满足的穷。对土地的开蒜发利用会对当渐地物理环境产让生长远的影响驾。住宅的质量特、建筑密度、蚁城市结构、住园址与工作地点蹲的通勤距离等朋因素，都会对准人类的生活、慨工作与娱乐，斑产生有利或有佳害的影响。据遮有关研究表明麦，设计良好的探居住区，能起园到降低犯罪率客，加强社会沟怪通与凝聚力、绝激励居民参与料精神的作用。碌（醒2券）房地产的美威学价值。建筑野是对“欣凝固的音袄乐慧”仪。建筑作为人登类智慧、技术框与文化的结晶尚，反映了人们杯的伦理观念，剧审美情趣、价蛇值观念、宗教隆感情、民族性辜格等。具体来氧讲，房地产的坊美学价值表现淋在三方面：作做为建筑物背景哑的自然环境所党形成的自然美遮；城市规划、电建筑设计及室备内装饰所表现肝出来的艺术美率；房地产、使糟用者与社会三岁个系统的良性异运行与顺畅沟围通所表现出来佳的社会美。钳（掉3燃）房地产的心弱理效应。房地模产是人类的生惩存与活动空间碧，其中所蕴涵喜的信息对活动团者的心理与精咐神状态有很大奴影响。以住宅罩为例，住宅提活供了人们家庭劣生活的秘密空龄间，担负起现收代快节奏，高丧度程序化生活抹状态中的人们拖宣泄感情，昂幸扬个性、审美护自由的功能。式住瑞宅泉(阳区是)迫的开放程度及系善邻性能增加酱居住者之间的设心理相容和归介属感，有利于孔减少冷漠、偏斩执、孤独、狭朗隘也等州“镰文明猎病神”舅，住宅也是人麦的自我存在的缺认可意识的映放射与物化。表桃现了居住者的辨个性与情趣、懂社会地位等，仓居住区的分异抚现象则反映了耍人类社会的隔冒离与分层等。刮总之，住宅不挠仅仅是一个栖树息之所，更是闲一个能给人以霸慰藉、美感与徐激情的空间。府3郑、精房地产投资的析内涵音房地产投资就送是将一定的资盈金投入到房地柔产开发经营和牧中介服务等活巩动中，以期未凶来获得更大收培益的投资行为播。房地产投资临是进行房地产臣开发和经营的照基础，其结果责是形成新的可喷用房地产或改鱼造原有的房地严产。房地产投素资能带来巨大锦的收益，同时肿，也有很大的这风险，这是房庸地产投资的一虹个显著特点。援为减少风险、壶增加收益，房滑地产投资必须守注意以下三要框素壮:传1少.扶时机。同投资牵股票、债券一箩样，把握住投掩资的时机很重葵要。然而，房喉地产因其自身杯的特点，在选县择投资时机时鉴，不能完全照陈搬证券投资那卧一套方法。房粒地产具有不可产移动性和地域办性等特点。一纸个地区的空置咏房地产并不能负弥补另一地区素房地产的短缺浆。如果房地产交拥有者因为本花地区房地产的驱短缺而囤积大料量房屋的话，矩那么，当房地俘产市场形势突提然发生变化时顽，他就很可能蝶会措手不及而呀失去高价出手丰的时机。例如冻，什么时候买释入土柿地权?崇什么时候购入南物殃业驰?毫投资于开发的知哪一个阶汗段冶?控等等。时机的钉掌握不仅需要不投资者具有多受方面的知识并碎发挥个人的智航慧，还需具有高对各种信息的必高度敏感性，蝶因为每一个时纳机的到来，无捷不蕴涵在政治笋形势的变化、仿经济发展的趋嗽势、人口的增弊减、收入水平狗的升降，消费催心理的变化等怨各种信息之中合。办2往.挂地段。不同的叼地段适于建筑结不同的房地产拥，购物中心和循商场之类的商烧业用房应建在称繁华的商业中去心，在那里，抬顾客集中、流宇动量大；建造秒别墅应选择风梯景优美、环境赔幽静、气候宜勤人的郊区；住号宅应建在交通于方便、购物便饿利、服务设施促齐全的场所，辰以便于居民工测作和生活。房期地产投资地段无的选择对房地设产投资的成败外有着至关重要产的作用。房地珠产的增值事实惩上就是土地的辫增值，而土地堪增值潜力的大臭小、利用效果工的好坏，都与回其地段有着密餐切的联系。拥哗有增值潜力大偶的地段是房地蕉产投资获利的涝首要条件，房劣地产投资者应穴高度重视这一互点。房地产地舟段不仅指所处痒的自然地理位小置，同时还包忆括其社会经济征条件和交通因铅素，如人口素津质、教育水平稠、服务业水平处、通讯情况、孔交通便利程度球、生活设施和槐社会治安情况熔等。地段是房切地产价值的重蓄要影响因素。热3疲.茶质量。有了良显好的地段，虽底然具备了好的校投资获利条件必，但却不一定恼能带来好的投蓝资效果。好的渔投资效果要通创过房地产优良侧的质量来实现救。一个设计陈灾旧、材料低劣答、施工粗糙的悔房屋不可能将状土地的价值充继分体现出来。想只有设计新颖碗、结构严谨、浙材料优良、施独工精细的房屋钻的才能有效地喷实现地段价值浆，为投资者带镇来高额的投资擦利润。对于出想租物业来讲，这管理和服务的姐质量同样具有餐重要的作用。末好的管理和周民到的服务是一启种无形的广告认，能产生意想蒙不到的投资效惑果。曾4掌、颠房地产投资的啄特点筑1烈．融资性强。抱房地产投资的萝一个优点便是桶易于利用债务亿的形式进行筹腥资活动，例如脏采用抵押贷款今，充分发挥其浇投资的杠杆作拔用，在西方发享达国家，一般根情况下，债务聪筹资可以达到钥房地产投资市拼场价值亿的登8世0数％以上，甚至慧更高。事实证旗明采用融资杠额杆将大大提高厕投资收益率。伤那么，为什么绝房地产投资较放易获得银行的谎低息贷款呢？清这主要有两个起原因：首先，芳房地产本身具新有价值量大、旋位置固定不可紧移动性，是一斑个良好的抵押今担保品，易为亚金融机构所接椒受。其次，房辅地产不但安全热，而且随社会孝经济发展，其璃价格或租金有等上涨的趋势，找即房地产具有鼓增值保值的优糖点。但是房地司产投资者须注态意利用融资增招加了财务风险坏发生的可能性妥。热2矿．能降低因通及货膨胀带来的牌投资风险。房绑地产投资的另捷一大优点便是揉能充分降低因搏通货膨胀带来胆的投资风险，拘而不像一般投熟资由于投资周蜂期长而易受通园货膨胀的影响狮。根据西方发奥达国家的多年垦经验和有关专播家学者的研究捆，房地产之所省以易于增值保爽值，主要是因恩为房地产价格滥具有与物价同求步波动的趋势讯。拘3触．房地产投资犯的供需变化特躁殊。房地产是日一种价值含量旅很高的特殊产榨品，其供需变谦化的速度较一侵般商品而言要盏缓慢的多。从扇供给而言，从合市场价格的变泛化到供给的变锐化中间往往要挽经过很长一段毛时差，这与房士地产的不可移模动性和投资周邀期长有关。从纸需求方面讲，围作为人们一种爷生产、生活的宾基本需要，房游地产的需求价老格弹性很低。依例如无论是国叉民经济高涨期尝还是衰退期，碎只要人们的数鱼量没有大的变酬化，对于住宅辽的需求数量也养不会有较大的救波动。博4趋．对投资区位嘴的选择要求严答格。房地产投畜资比任何一种悬其他投资都重厘视对投资区位铁的选择。区位枪几乎是土地投宰资价值的最重臣要的因素，对敢于建筑物的价雹格也有一定的牲影响。另外房转地产周边社会掉经济环境、房勇地产自身利用累方式的变化也固将在很大程度名上改变该房地障产的价值。扫因此，投资者地不但应重视分问析房地产所处忽经济区位，而漏且要科学、动故态地预测其区两位的未来变化向趋势。我国正群处于城市化的染关键时期，区性位分析更值得视投资者关注。规城市中心土地芳比郊区土地利昌用程度高，利挣用条件优越，寿地价较高，但倾这并不意味着列市中心土地比或郊区土地更易隙于投资。西方喜城市化的经验旋表明，某些眼耳前价值高的土枣地如市中心地依块随着城市化娇的进展甚至有天下跌的可能，躲现在西方一些译大城市的中心按区成为贫民集昆中区便是明证泳。胳实践中，土地首区位和使用类孕型的转变并非掌仅受经济因素家的影响，政府谅法令、法规限波制、社会文化誓演变等因素的街变化也应引起便投资者的重视娇。5.流动性差荒房地产投资不恼像证券那样具值有较强的流动刮性，投资者很毒难在短期内将生房地产上的实拌物转化为现金谷，因此易于产牲生流动资金周痰转困难的投资饱风险。厨由于流动性差斜的缺点，房地饲产投资者的投摔资行为也受到凳很多其它限制覆。首先，触即使有融资的戏支持，房地产帮投资的门槛成救本还是很大；葬其次，一旦投喇入便不易将投晚资撤出；再次担，将现有房地属产转换为其他牢类型使用方式拳的转换成本也秧是很高的。故慧投资者对投资橡房地产的利用挂类型的选择是市很重要的。6.其他特征样除上述特征外胞，房地产投资筒的投资周期长瞎、投资量大、摄受社会经济发朽展影响大和易懂受国家宏观经娱济调控的影响夕等特征也是值师得投资者重视棉的。须二、兰风险的概述飞1蠢、跟风险的定义恐风险是指一定验条件下和一定菊时期内可能发盟生的各种结果撑的变动程度。奥风险与损失不氏同，二者的区命别点在于：损搜失是一种确定伏的结果，风险包是一种可能性呜，风险存在就半有发生损失的裳可能，如果损逐失已成事实，剖那么风险也就命不存在了；风山险不一定只带弦来损失，也可奸能带来直接的困收益，或是暂葵时的损失而最接终的收益。臣2耀、索风险的类蹄型丧企业风险分析宅应主要从这三孔个主要方面进汉行：赖1娘.素系统风险与非兄系统风险。从勺个别投资主体宇的角度看，风难险分为市场风架险和公司特有获风险两类。市仪场风险是指那偶些对所有的公忆司都产生影响煤的因素引起的脊风险。这类风芳险涉及所有投悠资对象，不能沫通过多元化投填资来分散，因咬此又称不可分逗散风险或系统坑风险。公司特奉有风险是指发竖生于个别公司寺的特有事件造扁成的风险。这昨类风险是随机替发生的，因而岸可以通过多元外化投资来分散青，即发生于一美家公司的不利混事件可以被其鲁他公司的有利焰事件所抵消，董这类风险称为跃可分散风险或赵非系统风险。五2博.旗经营风险与财此务风险。从公思司主体来看，悉风险主要分为精两大枪类热:亮经营风险和财墙务风险。经营掀风险是指生产矛经营的不确定塌性带来的风险卵。财务风险哲是由企业负债倾引起的，具体泻来说指企业因允借入资金而增惠加的丧失偿债脖能力或减少企忠业利润的可能匆性，通常也称绳为筹资风险。灾3茄.择纯粹风险与投痛机风险。纯粹船风险，是指由异于风险因素所裕导致的，只有岁损失可能而无陶获利可能的风秧险，也就是说伏，纯粹风险只益有煌“赠损碑失棋”抵一种结果。投习机风险具有危惩险与机会的并涌存性、机会的倡诱导性、危险场的制约性、风扩险与收益的对牲称性等性质，要是企业生产经革营活动中所面喇临的主要风险娇。纯粹风险存树在于只有损失牵而无收入的情换况下，而投机控性风险则存在穿于既有收入可鹿能也有损失可驼能的情况下。币3盒、庭风险的主要特丹征秤风险的特征是托风险的本质及宽其发生规律的功表现。正确地现认识风险的特技征，对于建立荒和完善风险机支制革，加强风险管杨理，减少风险拍损失，提高企君业经济效益，答具有重要的意议义。在1阳.请客观性。风险浴的客观性是指匪风险是一种客遵观存在，是人址们不能拒绝与衡否定的。风险乐是由于不确定轨性因素的存在振而使人们遭受温不幸或灾难的紫可能性，而这仿种不确定性的饿存在是客观事脸物变化过程中晃的特性，因而梨风险也必然是驳无处不在、无掌时不有的客观僻存在。客现性逆要求我们采取慈正确的态度，愉承认风险和正柿视风险，积极任地去对待风险辫。概2堡.胜不确定性。世假界是处在变化校之中。人们所很面对的是一个表庞大而又错综旦复杂的变幻世异界，由于能力射所限，不可能找从总体上完全湾认识和掌握这旬种变化。由于事客观条件的不坝断变化所导致晌的不确定性是浑风险本质的客揉观体现，风险湾是各种不确定歪性因素的伴随任物。灌3倘.腊潜在性。客观衬性表明，风险耳是时时处处都示存在的，人们寨生存和活动的趴整个社会环境苗就是一个充满赌风险的世界，店但这只是说人袭们时时处处有多遭受风险的可锁能。因此潜在殊性是风险存在丰的基本形式。废认识风险的潜虫在性特征，对耕于防止和消除膀风险，不使风梁险的可能性变往为现实，具有宾重要意义。悟4粉.历可测性。不确藏定性是风险的状本质，但这种喘不确定性并不蜘是指对客观事手物变化的全然历无知。人们可莫以根据以往发拐生的一系列类储似事件的统计标资料，经过分嘴析，对某种风粥险发生的概率生及其所造成的由经济损失程度俗作出主观上判岔断，从而对可金能发生风险进乔行预测与衡量腐。风险的测量避过程就是对风厚险分析的过程源，它对风险的煌控制与防范、溪决策与管理，亮具有举足轻重昌的影响。薯5气.追风险结果的双晓重性。双重性剧是指风险发生们所带来损失，丛但风险也有可服能获得成功，串从而获得风险陆收益。即风险场与机会共生。担风险结果的双叉重性说明，对暖待风险不应该敌仅仅是消极地垒预防，更不应俭该惧吵怕请;泽而是要将风险忽当作是一种经径营机会，敢于仍去承担风险，仆并在同风险的刻抗争中战胜风命险。崭6顽.孩相关性。相关资性是指行为者竟面临的风险与器其行为及决策难是紧密相关联峰的。同一风险习事件对不同的乔行为者会产生额不同的风险，绵同一行为者由坦于其决策或采弄用的策略不同驳，会面临不同绍的风险结果。救实质上，风险晨空间是由决策相空间与状态空芳间结合而成的壁。状态空间是斯客观的必然，饮人们无法自由松选择，而决策经空间则可由人慕们自主选择，倍决策正确与否冬，直接影响人轿们面临的风险拣及其程度。下三、恼我国房地产投蜓资现状赚我国的房地产韵业和发达国家疏成熟的房地产繁业相比，仅处疮于产业发展的粉初级阶段，存盘在很多的问题送，投资决策者私基本停留在经的验决策水平，兰往往为了片面诱追求高利润，简盲目开发经营中，违规操作和介高风险投资，去不重视市场调岗查，缺乏科学变的经济预测和进客观的可行性舌分析，缺少完充善的投资决策愈方法，仅凭经看验和简单的计苦算就进行决策泊，再上客观某懒些不利因素的至影响，极易造阔成投资集中或揉投资过热，使顿房地产业面临辣巨大经营风险跑。同时，房地疫产开发经营是吨资金密集型产逼业，一次性资腿金投入量巨大鞋，资金运转缓讲慢，财务费用芝占投资比重较敬大。一旦决策谷失准或时机错揉失将会产生极绑大的风。我国梦是疼在廊2莫0淡世债纪徐9证0荣年代初才开始萌房地产投资风闭险与决策的理示论研究。目前唱，我的投资风惠险研究还不够最深入，也还未庆上升到应有的益理论地位上。屈定性分析和经臂验决策仍然是层房地产开发经筝营风险分析中本常用的方法。断尽管有少量的这定量方法应用面，但整体上不棒系统，其风险宴分析还很表面菊，决策失误大神量存在。特别隙是在具体的房满地产投资目操松作中，由于我旷国的具体国情紧和房地产市场迎的特殊性，需圾要一种更加完核善的、适我国翁的具体国情和艳房地产市场特傍点的房地产投右资风险分析与泳决策理论。聋第疤二触章请傍原理及方法紧一、贼房地产投资风雁险缘概论谊1级、纯房地产投资风拌险的概述氧从房地产投资瘦的角度来讲，哥风险可以定义危为获取预期收最益的可能性大坑小，完成投资泛过程进入经营参阶段后，人们私就可以计算实孝际获得的收益姥与预期收益之歇间的差别，进规而计算出获取适预期收益的可岭能性大小。当摩实际收益超出致预期收益时，炭投资有增加收建益的潜力；而厚实际收益低于段预期收益时，它投资面临风险串损失。其中风述险损失更受到怠投资者的重视梯，尤其是在投醒资者通过借款岸进行投资时，寇较预期收益增隙加的部分锡为漏“庸风险补偿盐金加”烈。眯风险涉及到变氧动和可能性，猴而变动常用标殿准方差来表示匠，用以描述分司散的各种可能堆收益与均值偏蚊离的程度。通鸣常，标准方差僻越小，各种可异能收益的分布菌就越集中，投栋资风险也就越杂小，反之，标公准方差越大，颜各种可能收益氏的分布就越分棚散，风险就越轧大。献2钉、臭房地产投资风芦险的含义弓房地产投资风爪险就是指由于论投资房地产而槽造成损失的可百能性。这种损艇失包括投入资拆本的损失和预摧期的收益未达予到的损失。在妨房地产投资活洗动栋中萝,州风险的具体表汪现形式氧有耽:1启.寨高价买进的房爸地缘产柳,阻由于种种原因诸只能以较低的锹价格卖番出辫;2睁.辞尽管卖出价高耕于买入燕价规,网但是卖出价低押于预期价逝格倾;3访.截垫支于房地产吉商品的货币资喉金由于某种原缝因遭受损暑失诵,疮投资的资金没使有按期收理回该,顺或不能收现回寇;4贫.粱由于财务等方寇面的原龙因拆,唇在违背自己意窄愿的情况下抛肤售房地产。遮3奏、蜡房地产投资风土险的类型铁1倾.劲投资支出风险镇。房地产投资喊支出是指投资糊者取得、开发薄土地并进行房白产建设所花费然的各种成本费虚用支出。由于白房地产具有不桑可移动陪性断;随而且受规划限岩制及本身结构很、装修设计的要影响，常具有絮专用性，一旦挺建成完工，便伯很难更改，如眨进行改建，投蹄入将很大，因职此如果投资判会断失误，将会斧蒙受损失。例餐如曾风行一时追的开发区、工诸业园建设，实棵际上便是投资桶者的判断和决胸策，过分的开周发和投资区位英选择的失误所桃带来的巨大损直失是有目共睹就的。另外，房想地产投资周期送长，一个新建慧项目由于建设代周期较长，在址建设过程中也蛇会遇到投资支逮出增加问题，眠这可能导致房勉地产投资者不积堪重负，从而雾导致投资者蒙番受损失。裙2晌.减经营风险。进督行房地产出售势经营主要面对死售价变动的风翅险，能否正确需预测未来房地决产价格是有效林进行房地产经括营风险防范的屡关键。对于进挂行房地产出租丛经营的投资者填，房地产租金求价格和空置率显大小是影响投堡资效益的两个垦重要不确定性碍因素。出租能昌给投资者带来金收益，但租金远过高，会使承校租者望而却上步浇;捆租金过低，又墨会使投资者不瓣能按时收回投恒资。空置率是甜指在一定的时悦期内，房地产属出租数与可租热数之间的比率耐。显然，在租昂金价格水平一击定的条件下，册空置率越低，烘投资者收益越暴高两;森相反，空置率截越高，投资者雨收益越低。从苏客观上讲，对塑于售价、租金押和空置率的不妥确定性而带来消的风险是投资劫者最不易控制侧的，从而也是爹最具有威胁性铲的风险。摆3达.形商业风险。商奏业风险是房地刮产投资在房地东产置业投资和明由于经营费用往超过经营收入坝而引起的投资霸损失。商业风夹险是一种综合佳性风险，是多剑种因素综合作焰用的结果，这舰些因素作用具焰有不确定性，泄但投资者仍可佳通过各种手段陕对商业风险进剃行防范。例如有投资者可以通粉过抵押贷款方腥式，利用固定确利率将投资部梯分风险转移给梦银行。投资者杆也可通过委托慌物业管理的方慕式，将投资的火部分商业风险琴转移给物业管化理公司。右4估.艳融资风险。投舒资量大的特点蔬使得一般的房受地产投资者都家要借助于各种绢融资工具。据上有关人士分析妈表明，大部分节房地产投资中列，贷款一度都温占总投资缓的乒50垂%涨以上，有时甚杰至泼占扒80饶%瞒或触90笼%晨以上。自有资岂本和借入资本桂组合比率是高晚的好还是低些庄好是不一定的衫，两者比率的父确定主要取决卸于投资者对以餐下几个因素情顷况的判阔断繁:膀房地产投资的誓预期收益、成岔本、贷款利率民和贷款期限等鞭。融资风险很姜大程度上是由辉于市场利息率谋的变动而产生获的。在市场利佣率发生变化的拦情况下，房地迁产的价值会发虽生变化，估算洋房地产投资价慨值的一个基本替方式便是投资塞价是值甩=溜预期年纯收围益香+毫收益还原利率抢。收益还原利科率是与市场利涝率呈同方向变妈化的，预期年跌纯收益一定的瞎情况下，市场涛利率越低，房净地产投资价值伍越大。市场利寸率的降低还会脊刺激消费，抵慎押贷款利率降复低会提高居民立购买能力，从青而使得房地产恼的销售额上升铅。悦5饮.受购买力风险。川购买力风险的豆发生和大小是倡与通货膨胀率躁大小息息相关捕的，指由于社搭会物价总水平锣的上升，使投恋资者未来实际刚收益减少，即矮购买力降低，戏而形成的风险如。如果投资者今将房地产以固皇定利率的分期泽付款方式出售属或以固定租金视的方式进行出溉租，便可能面饺临购买力风险辩。浮动利率或曾缩短租期可能骆降低购买力风乱险，但同时也膏可能对投资收盛益的形成起到锻负面影响，例夕如采取浮动利割率虽降低了购想买力风险，但碍同时会使购房垒者数量减少等多。在通货膨胀损率很高的情况揉下，消费者也典可能将消费从建住房中转移，偷从而影响房地宝产的消费需求侮，也会给投资情者带来损失。园6须.扯市场风险。市私场风险是指由搞于房地产市场眯的变动而引起挥的投资损失。院房地产市场是马一个特殊的市纽场，由于房地匙产的不可移动昆性，房地产市吨场一般只受区墨域性影响因素严的影响。土地移市场一般可分难为一级出让市嘴场和二级转让侧市场，垄断性够较强。房地产蓝市场供求的变川化在很大程度跨上牵制着房地躁产投资收益助请实现及其大小杨。例如房地产乎市场价格水平姐的波动、房地土产消费市场的素局限等都是引也起市场风险的掀原因。即使在竟同一城市内，袜同一档次的物会业会因区域性丧供求状况的不约同而有迥异的莲业绩。贝7享.船政策风险。政旺策风险是指由爷于国家或地方赌政府有关房地敞产投资的各钟卷政策发生变化掌而给投资者带捕来的损失。例匙如产业政策、巷税收政策、金笼融政策和投资肌限制等。我国无现正处于市场班经济改革中，忠经济体制转轨裂的关键时期，蓝各种有关政策衬的调整比较频夫繁，而房地产替投资周期相对委较长，房地产棵特别是土地是河国家宏观调控往的重点对象，昏故房地产投资燃受政策风险的巷影响比较大，祝城市规划的变悬化不但影响投燃资房地产的用舍途，对其利用话强度也形成限违制，不去理解尼城市规划的变牲化方向而盲目塞投资，对投资接者的打击将是滨巨大的。我国浪最近出台的各刚种住房公积金花、抵押贷款、混住房分配制改露革等有关文件障、规定，即为浇房地产投资者硬提供了机遇，驰又对其形成了吗一定限制，有抹效地利用各种米政策的优惠条哀件是保证投资纵成功的前提条滋件。猪8篮.允法律风险。法文律风险是指投远资者投资行为索违法或未能有兴效利用法律工月具而带来的损密失。房地产投灰资涉及面广，亩极易引起各种敲纠纷，如在拆眯迁安置过程中手、房地产交易生中、房地产租箩赁中等，各种扁纠纷的发生一煌方面影响投资斤的正常进行，励另一方面影响机投资收益的顺厘利实现，都会侧造成投资损失折。房地产开发俗建设过程中的朱风险管理，实废际是对建筑工却程实施的风险聋管理，开发商煮应通过仔细考虽虑工程承包的洋合同条款，尽疑量把风险分散房给承包商。绝由于政治、经揉济因素变动，跌社会习俗、社碗会经济承受能栗力以及社会成纳员的心理状态拆等方面造成的钩投资损失叫做贿社会风险。燃由于人们对自师然力失去控制佛或自然本身发快生异常而造成孔的损踩失栗.得如地震、洪水惕、风暴、雷电差、海啸、旋风康等自然灾害的净发生，称为自传然风险。有时挖，也将这些因撕自然灾害的发税生或由于人的午过失或故意破浙坏行为而引起女的投资损失，码称为意外风险体。为避免这些蠢意外风险可能甜造成的投资损嚷失，投资者可忍通过参加保险景将风险转嫁给鹅保险公司。但角由于交纳保险颈费也会引起投姻资收益的减少角，故投资者应若选择最佳的风迅险损失和保险骨费支出的组合樱。散4刷、翠房地产投资风辉险的特征浩1迷.兔客观性。房地别产风险的客观暂性是指房地产粪风险的存在是厅客观存在痛的吓,研它不以某个人贵的意志为转移姜。例张如剃,谢对市场风险中肺的购买者来躬说悟,伯单个购买者的脑行为是受其思土想支配猪的痰,红但其来源也是千受个人的经验擦和社会环境的炕影响照的较,卷就其物质性来轻讲刃,捎购买力的整体痒性是客观存在卫的望,鼓受社会力量支掏配并有其规律手性。内外部事链物发展的不确惧定性的存在是桌客观事物发展景变化过程中的苦特律性倾,僻因而风险也必续然是无处不在攻的、无时不有捎的客观存在。颜客观性要求我示们采取正确的拜态痰度凑,谈承认风险和正身视风县险熔,童积极对待风险浆。注2引.办收益不确定性雅。风险的主要纱特征是不确定大性卡,知也就是难以预筛知。例如国家弹政策的变寻化都,登战争的爆提发私,丈台风的形突成凶,细虽有其具体的钢原粮因背,书但其发生的时舍间是难以预知语的。这种难以刑预知的特性就顾造成了房地产扔投资风险的不毒确定性。客观尾条件不断变化特导致不确定性辩是风险的客观明体雨现邀,泰房地产投资风监险是投资过程削中各种不确定拆因素的伴随物灌。丘3浇.册损益双重性。阅房地产风险对叼于房地产经营瞎收益不仅仅有勒负面的影劝响津,鱼如果能正确认口识并充分利用好风惊险皆,禁反而会使收益瓦有很大程度的毒增加。例如开截发一个房地产盗项腾目顽,棕若预期收益很沈大察,洽那么风险也必次定糕大图,压如果形势不议好武,京极有可能发生巴亏大损拖,祸但若采取科学程决策顶着风险辱上蹦,本形势会转为有钢利鼓,惑收益也会大为棵增重加远,驱风险结果的双逐重性说明对待膀风险不应该消饮极地预匪防似,狼更不应该惧蜘怕字,泻而是要将风险汪当做一种经营缠机极会占,艺敢于承担风冲险模,拥并在同风险斗旬争中战胜风险泉。以4保.不可预测性。不金确定性是风险桶的本随质谢,腾但这种不确定用性并不是指对五客观事物的全桑然无知。人们节可以根据以往埋发生的一系列稳类似事件的统股计资幕料钉,鼓经过分廉析董,网对某种投资风申险发生的频率柜及其造成的经虑济损失程度作沃出主观上的判干断竿,姻从而对可能发娘生的风险进行朽预测和衡量。秧风险的测量过耕程就是对风险当的分析过程。柿它对风险的控肆制与防范、决励策与管理具有赖举足轻重的影汗响。摇5君、腰房地产投资风凝险产生的原因数房地产投资的荡特点是使其产类生风险的主要躬原因棉1瓦.索投资回收周期催长。除房地产布开发投资随着傻开发过程的结僚束在三至五年瑞内就能收回投与资外。置业投膏资的回收期少豆则十年八年，疲多则二三十年拐甚至更长，要选承受这么长时大间的资金压力倡和市场风险对他投资者资金实期力的要求很高洲。翅2妥.泽房地产投资效傅果必须考虑到白组合投资的风存险与收益之间烘的关系，大量开投资使负债经革营容易陷入债咸务危机，不论丝是开发投资还阁是置业投资，刻所需的资金常仙常涉及到几百沾万、几千万甚桥至数亿元人民初币。即使投资内者只支友付旗30直%狼的资本金用作魔前期投资，或顿首期付款，也微会使众多投资名者望楼兴叹。丰大量的自有资愧本的占用，使赶得在宏观经济嫌出现短期的危妙机时，投资者率净资产迅速减圈少。擦3植.阁房地产开发受雹自然条件的影杠响明显，其进乒度、质量、投兽资都会产生偏添差。垦4相.屡变现性差。房候地产是一种非兴流动性资金，肤由于把握房地骡产的质量和价产值需要一定的际时间，其销售敬过程复杂且交摄易成本较高。煤因此，很难迅榴速无损地转换陶为现金，房地迟产的变现性差辰往往会使房地斤产投资者因为织无力及时偿还拢债务而破产。软5吗.志要有专门的知灭识和经验。由仪于房地产开发电涉及的程序和让领域相当复杂航，直接参与房予地产开发投资妹时就要求投资链者具备专门的愚知识和经验，访这就限制了参础与房地产投资仇的人员数量。猛置业投资者要羊想达到预期的右投资目标，同田样也对其专业傻知识和经验有安较高的要求。易6益.失它涉及到许多讯政府职能部门午如规划、消防步、人防、设计医施工，居民等毫方方面面。蒸由此可见房地咐产投资风险主求要体现在投资匆资金的安全性原，期望收益的默可靠性，投资泽项目的变现性胀和资产管理的恒复杂性四方面姥。号二、体房地产投资风胜险因素分析虎1凶、云投资决策阶段盘风险因素杯在整个房地产唐开发的整个过李程中，投资决府策阶段最为关部键，拥有最大平的不确定性与贝机动性。房地裙产投资一旦展涛开进行，就很柳难从项目建设如中撤出；否则纯会付出高昂代健价。房地产投袄资决策阶段风册险主要源于政陆策、经济、区溉域社会环境、架开发时机等四盯方面。稀1测.零政策风险。国培家政策对产业寻发展的影响是拒全局的，政策个的潜在变化可希能给房地产开腹发经营者带来符各种形式的经走济损失。尤其毫在我国，市场登经济环境尚未久完善的条件下止，政策风险对叹房地产市场的尸影响尤为重要衫。弄（肯1烛）产业政策风挂险。国家产业甚政策的变化影瘦响房地产商品衫需求结构变化辟，决定着房地茂产业兴衰。国购家强调大力发枯展第三产业会装直接促进城市施商业和服务业舌、楼宇市场的松繁荣；政府通胸过产业结构调黄整，降低房地号产业在国民经编济中的地位，榆紧缩投资于房碍地产业的资金逼将会减少房地势产商品市场的备活力，给房地挖产投资商带来百损失。这种损联失不一定体现汇在房地产商品塔的绝对价格降鹰低上，主要体柄现为市场交易为活动的减少。另（融2宽）金融政策风用险。房地产投伪资绝大部分依拨靠银行贷款而社进行，国家金锁融政策的调整续对房地产业发而展有着不可替眠代的影响斜。昏2龄0锹世栗纪冲9历0惜年代初我国房惨地产投资过热甩，但中央银行编银根不紧，利奏率过低，并一银味放宽贷款条怒件以鼓励房地坝产开发，导致临流通中货币增劫长过快，地皮敞、建材供不应描求，价格上涨瓜，房地产开发晋成本加大，房晌地产价格上涨冬，超过社会购秋买者有效需求士和购买力，致只使许多楼房积暮压帝。弯200兔8斗年，为了抑制滩国内通货膨胀蝶，中央采取宏露观经济调控政你策，银根紧缩臭，导致大量房谣地产施工不足孤。由于房地产衡开发需要较长轰的时间投入的源资金无法收回谊，资金缺乏，亩楼宇无法按时敢完工，有的被莫迫缓建、停建蹄，从而使大量渠楼盘积压川。掠200谢9接年蒸6宰月央行发布名们为《关于进一眠步加强房地产霜信贷业务管理凡的通知》梨（软12班1差号文），对房魄地产开发资金衫贷款、土地储犬备贷款、建筑魂施工企业流动始资金贷款、个泡人住房贷款枯等艳8溜大方面作了严纹格规定，提高誓房地产企业贷浩款准入门槛，卖使那些主要靠关银行贷款进行交投资的企业面核临着前所未有永的风险。徐（归3段）土地政策风率险。房地产开香发建设以土地趁为载体，土地离政策的变化势黎必对房地产业六产生重要影响施。土地产权制沟度的变更、不跃确定，不同的河土地取得方式凭（公开拍卖、如招标和协议房米市）、土地调课控制度以及不锁同的土地政策付执行力度都会绢带来房地产投涌资风险。纸（己4戴）税收政策风段险。税收政策鸽的变化对房地炉产投资影响重狭大。税收政策扭和土地调控政害策是市场经济龙条件下政府调封节房地产市场绿的两个有力工砌具，税收手段六的应用更是直要接速成。房地凤产投资中，各此种税费名目繁裹多，占开发成螺本的相当大的弊比例，因此，靠一旦提高税率懒，房地产商将蜂面临巨大成本患风险。素（施5完）城市规划风巴险。城市规划求除了涉及到规邮划指标和用途果的相容性、容极积率、建筑覆岔盖率、建筑限阶高等，更重要渗的是通过城市隙规划布局调整礼和城区功能调蛛整、交通的变增化等来对房地厘产业带来影响新因此，房地产伪商能不能及早畅预测当地城市剧的规划目标，络选择到增值潜涨力较大的合适隔地块，是决定跃项目开发成败积的核心因素。严2岔.礼经济风险。瓣（尺1染）市场供求风俘险。市场供应毒量、市场购买漫力、市场价格坊等反映供需状林况指标的动态恼性和不确定性厉，导致供需的朽动态性和不确单定性，进而极胡易导致供给与们需求之间的不抱平衡而形成市诚场供需风险；姥反过来，市场北供需不平衡会揭导致大量商品脂房空置滞销，住使投资者承受药资金积压的风巡险。所以说，绵任何一项投资迫都必须始于市除场，终于市场饭。房地产项目怎建设周期一般迟需起要腰1汇～舍3荷年，房地产商岛在投资决策前至，必须关注市拒场行情的变化轰，预测未来房展地产市场的走想势。投资决策脖准确与否，直朽接关系到房地果产商品的利润白能都实现。吗（芬2蛾）通货风险。发房地产投资周构期较长，期间邻可能遭受由于毅物价下降带来牙的通货紧缩风集险，也可能遭赞受因物价上涨辨而形成的通货耳膨胀风险。膨羊胀率下降会抑集制对房地产商喇品的需求，房晴地产价格下跌轿，给房地产投斥资者带来损失犯；膨胀率增大碎会刺激对房地溪产的需求，对毁房地产投资有轻利。但当通货痰膨胀率的大幅贺度上升会引起完各种建筑材料牙价格上升，以臂及劳动力和管卸理费用的上升态，会大大增加劣房地产的开发器成本和经营成浴本。柏3炼.杀区域社会环境爆风险。由于社逆会经济发展的等不均衡性，各旱个国家、不同粘地区的社会环啄境各异，这使谣得不同地域的强房地产开发面扩临不同的风险点因素，同一风效险因素在各地池的影响程度也容相差悬殊，即勉风险具有比较漠明显的地域性喝。而房地产项灾目的不可逆性姑和地理位置固击定性，使得开减发区域社会环途境风险对于房润地产项目投资缺决策具有更重树要的意义。捷4技.防开发时机风险带。从房地产周届期理论可知，科项目开发时机相也存在着一定嫂的风险。由于洪房地产开发周炉期长，易受国铁民经济的影响买，因此经济发柳展趋势就成为宽影响开发时机申的主要因素。烦在经济发展的静成长期，各类卸房地产需求旺创盛，市场有不狂断上升的趋势种，此时推出的吐房地产可望获保得较好的收益饰。当经济不景胶气时，失业增环加，收入下降览，房地产市场芳供过于求，房受价下跌，房产养难于租售，导乖致巨额资金占猜用和成本上升槐，预期的收益鸦变成了实际的括亏损。所以说每，风险与开发城时机的选择密族切相关。投资歼决策阶段潜在己的风险最难预政测、最难消除瞒。土地获取阶绸段风险也不容元忽视。佳2磨、澡获取土地阶段欣风险因素罢一旦决定投资存便进入了土地森的获取阶段。均在此阶段，征军地拆迁耗资费母神，风险较大设。征地拆迁涉宏及许多法律和圣安置补偿等社砍会问题，一方沃面，我国现行访拆迁安置法规次条例太笼统，触各地情况千差篮万别，法规可援操作性比较差洲；另一方面，鹰地块上原房产膛所有者基于社吉会的、心理的宽、经济的原因亿，可能不愿意棍出售。因此征冲地拆迁很难顺赏利进行，最终普投资者不得不惨付出比预期更强多的金钱和时众间，承受更大咸的机会成本。倾在土地获取阶类段，风险还可击能来自土地自源然属性、社会摆属性及规划部类门对土地使用层性质和规划设驾计指标认可的做不确定性。聚3置、穿项目建设阶段妙风险因素勤时间、质量和顶成本是房地产乖项目建设阶段漠的三大管理核冈心，也是三大沾风险因素。管健理不当，将会陵使企业面临工烛期拖延风险、沟质量风险和成朋本风险。屿1目.叨工期拖延风险恭。工期一旦被果延长，一方面浅房地产市场状涛况可能会发生享较大的变化，损错过最佳租售疾时机，如已预饿售，会承担逾消期交付的违约置损失、信誉损态失；另一方面先，会增加投入歼资金利息支出鄙，增加管理费偶。所以，房地躺产开发商们都费迫切希望自己总的项目及早完痰工，以避免工鸽期拖延带来的沾风险。爪2渐.羞项目质量风险拖。质量是企业库的生命。开发遵项目质量主要艘体现在项目的困适用性、可靠凉性、经济性、温美观与环境协擦调五个方面。升消费者重视房嚼屋的物理质量注，更强调房屋化的效用。承包颈商施工技术水离平落后、偷工展减料，建筑结根构有安全隐患竞等，是造成项株目质量风险的钉主要因素；房招屋设计和户型鸦结构未充分考圈虑潜在消费者析功能需求，也燕房屋质量不佳梁的重要方面。蚕企业一旦因质别量问题失去了硬市场或被告上绑法庭，就很难均再维系，最后坡只能淡出房地炭产界。桐3脾.狐开发成本风险尺。房地产项目土开发成本风险棵源于开发的各拣个阶段。建设敌前期对项目成瞎本的影响程度捡达衣95若%灭～礼100拖%按，越到后期影静响程度越小。博在规划设计中琴，方案陈旧、正深度不够，参至数选用不合理邮以及未进行优肌化优选设计，蜡都会导致生产表成本的增加，碧在建设期间，党国家调整产业逗政策，采用新繁的要求或更高兄的技术标准，件也都会使房地渠产开发成本增志加。降4源、咏经营房产阶段扶风险因素廉房地产经营管慰理阶段是整个座房地产投资过势程中最后却非歇常重要的一个委环节。项目开防发完毕后，开她发商应尽快将妄商品房租售出俘去以实际回收样资金并获取利筑润；相反，已母建好的商品房掩因种种原因不信能租售出去，拾则会房屋滞销朵、资金积压，消影响公司的经样营和发展。系1枯.窗营销策划风险杯。营销策划是皆经营管理的核旱心，它的成败撞直接影响到成俗本能否收回、度利润能否实现据。在房地产营铸销策划中，价档格定位、销售达渠道、营销方出式等都是很重乖要的方面。其绿中，定价最关幻键，因为消费烟者对价格最敏逝感。价格过高诸远离市场会引屿起房地产销售喷困难，难以实拆现利润；而价卖格过低不仅会感减少房地产上晚的利润，还可敲能致使消费者读怀疑商品房的轮质量，从而影洒响风房地产商何在市场中的形嫌象和信誉风险筝。对房地产投肝资来讲，营销的策划（尤其是再定价）是生死核攸关的重要环耗节。百2近.绵物业管理风险腊。物业管理的泉水平关系到企呆业的声誉和后享继生存与发展餐。房地产开发名投资竞争日益归激烈，消费者月不仅注重其价蒜格和质量，而析且还十分注重趴其售后服务，载即物业管理。蜡不良的售后服面务以及不合的根得物业管理收居费都是导致企较业信誉不佳、胸难以发展的重粱要原因。即3胃.芹其他风险。其燃他风险有很大冈的不确定性。男其中包括不可疫抗力的疾病、碗战争、自然灾侵害（如雪灾、剃地震）以及由还人们的过失或萌故意行为所致袋的灾害等等。骗这些风险发生义的可能性较小埋，但所造成的兰损失却是较大村的。宾三、房地产投突资风险的防范挖与处理方法漫鼻在分析和量化结了房地产投资闭风险的各种因果素后，就应该锅考虑对风险进辰行防范和控制罩，以减少损失级的发生频率和笔降低预期损失捆。事中控制和魂事后控制，涵秒盖风险回避、底风险预控、风博险组合、风险凡转移和风险自梦留等措施。本飞章先对几种防滑范和控制房地扭产投资风险的絮措施作了分析赠的基础上，然拉后分别从企业持微观和政府宏疲观角度提出风增险控制的对策足。现1养、扎防范和控制房卫地产投资风险怪的措施分析竹1.瞧1哄、斜风险回避石所谓风险回避窜，是指投资者吉在对一些投资资项目进行全面箩分析后做出的即放弃这些项目挪投资的决定。丹风险回避策略亿在有效地防止睛投资者可能遭司受的损失的同壳时，也放弃了水获利的可能，歪因而这是一种们消极的风险对嚼策措施。一般遭来说，投资者枪只有在迫不得沸已的情况下，识才使用风险回没避对策。例如征，某种特定风复险所带来的损鹅失频率和损失寿程度相当终高见;净或者在处理风错险时，应用其相他所有风险管烈理对策所需要挠的成本相当大屈，甚至能超过请其获得的总收时益。不同的投教资者有不同的福风险偏好。根迫据对风险所采卸取的不同态度疲，我们将投资蚂主体分为三种脉类旬型炭:梯风险厌恶型、尸风险中性型和谣风险喜好型。渠投资者应根据美自己的风险偏换好来选择投资辣项目。率房地产投资项樱目种类较多，普它们的风险程挪度大小不一。盘有的风险大些若，可能遭遇到妈的不确定性因爹素也较多，而棋有些投资项目殊的风险较小，叠选择风险较小树的投资项目，则可以使投资收苍益得到有效的羊保证。只挑选坑那些结果很有喷把握的机会，臂可大大减少投傻资结果本身的毯不确定性。这沸种策略的一种啄不良后果是得耳到高额利润的梯机会也被减少贵了，预期收益绞随风险大小增祖减是自由市场勿的一个不可避以免的特性。著1.2蚕、胆风险预控旗风险的客观存涝在使投资者不放得不寻找更为最积极的办法来亡预防风险。而泡做好市场研究映是这种积极的肺办法之一。风痒险在房地产投课资活动中就是接投资者的设想霸和实际结果之李间不一致的可窗能性。要降低让这种可能性就硬需要做出比较于正确的假设，厅而正确的假设胸只能通过市场贼调查，尽可能习获取详尽的信迫息，然后作充帖分的市场研究漆才能做到。在警投资过程中的看收益和支出的枝预测，资金的防机会成本和市吴场价值的估算谨等，都是从市额场研究中得到壮的。全面的市碗场现状调查、历客观的需求供窝给增长预测、抄严谨的未来供缎需缺口分析都绍是建立在科学究手段基础之上足，单凭主观臆址测做出的可行决性研究是风险斯发生的必要因术素。投资者关佛于投资环境的尊信息越多，信址息质量越高，锦那么投资者所扭作的预想可能怜越准途确谜;膛对市场信息的改细致研究，会挠导致对开发过期程和经营成果碑的较准确的估邮计，从而使风苍险在事先就得妙到很好的控制润。裂1.3奏、治风险转移怒风险转移就是踢将各种风险因嚼素采用一定措雅施转移出去。病一般来说，风困险转移的形式俯有三迟种环:除一种是作为风罚险控制措施的即风险转移，既捞通过契约或合值同将损失的财歉务负担和法律窃责任转移给非构保险业的其他岸人，以达到降渗低风险发生频悲率和缩小其损碎失程度的目的扭，包括将承担柜有风险的财产镇或活动转移给昂别人和将风险仿本身转移给其脉他评人号;笋另一种是作为库风险财务措施坚的非保险风险窜转移，既寻求创外部资金来支钻付可能发生的挡损失，将损失铜的财务负担转恢移给其他人，奸这种方式包括贵转移财务责任僚和发行房地产悉投资公司股鹊票创;改第三种形式是矩保险转移，保雷险是由保险人晶或保险公司对霸被保险的经济训损失所提供的予保障，是被保驻险人以合同的役形式将各种自倾然灾害、意外缺事故等可能造份成的各种损失郊转移给保险公累司。房地产投择资风险的转移慌方法主要欲有误:艺契约型转移、朵项目资金证券盘化、投保转移厨等。游1码．契约型转移厌。眼汽在房地产投资野中，契约型的木转移主要包括挤预售、预租、舌出租一定年限木的使用权、项董目工程出包、封分包等方式。辱（蜓1疯）预售、预租炭。在房地产投挡资过程中，预描期的房地产价敏格和需求量是师在项目开发前舟根据市场情况楼预测的，但在茂项目长时间的苏开发期内，市度场的变化具有解不确定性，因麦此待项目完工盘推出时其市场亡状况与预测的姐想必可能已经冤疲软，这时投舍资者会因此承篇担较大的风险捞。如果投资者送在开发过程中佣采取了预售、娘预租这两种销森售方式就可以改讲风险转移出脱去敢:宫第一，把价格啊下降、租金下翼降带来的风险胆转移给了客户企、承租她人愧;猎第二，把物业夺空置带来的风墓险转移给了客浆户、承租人。楚（用2辟）出售一定年朵限的物业使用冲权。出售一定序年限的物业使众用权实际上是贸房地产融资的岩一种方式，投夕资者实在不愿移意出售开发物你业又不愿承担续抵押贷款的债恩务压力但又不教得不利用该物妖业来筹集大量妇资金的一种较卵好的方法。其情做法是把物业辜一定年限的使荡用权出售出去葛，到期后投资烈者收回物业的汇使用权。这种腐做法一般多见存于商业物业，凝且出售的年限领较长。出售一添定年限的物业安使用权可以为或投资者筹集大臭量资金，而且久也能为投资者秘转移不少风险凭。第一，出售粒一定年限的物家业使用权可以冻把在出售期间涉因物业租金下纳跌、空置率增脑加引起的风险口转移出去。第老二，出售一定组年限的商业物颜业，尤其是商药场、酒店物流命也可以把经营泰期内必经的非交正常经营期所木引起的风险，巨或因经营管理里不善造成的非早正常经营期人姑为延长而引起肝的风险转移出两去，等到其使游用权收回时，珠经营状况已走挪了正常经营的阔轨道。赌（仗3毛）项目工程出陡包与分包。项令目工程出包与遗分包是投资者您与承包商签订坦合同将工程承墨包给建筑商和子投资者自己承负揽工程但分包填给各建筑商进粗行施工建设。急投资者使用这已种方法可以把苏因工期延长、夫建筑施工质量咐低下引起的风秆险转移给承保报商。采用项目岭工程出包和分景包方法转移风榴险必须注意以保下几个问防题绳:1蝴)票承包合同中必盈须明确规定双苏方权利和义务羡。承包合同必拨须是经过公正缝的具有法律效惭力的协议鼓。搁2户)果选择适当的合占同形式。严格征控制承包费用骆因合同形式不魂得当，或具体姻条款不严密，欧避免因此产生愉的建筑成本上槐升而引起的风闻险困。根3故)间明确经济责任窝，规定延误工群期、建筑施工阀质量低下或其房他违约情况的涨处罚办法。角2筑．房地产项目丢资金证券忆化川事。房地产项目屠资金证券化是蛮指房地产项目范的直接投资资袋金转化为有价川证券的形态，板使投资者与标钢的物之间有直蛋接的物权关系线转变为以有价卧证券为承担形诸式的债权债务绳关系。房地产完项目资金证券愈化能较好的转煌移风险。房地文产项目资金证夕券化有两种途壶径及相应的转笋移风险的能力冤。脂（种1罗）季发行股票、债赤券等有价证券脸筹集项目资金敞。股票、债券绿持有人为该项唉目的与其有价锤证券价值相适已应的投资分权令主体，股票、西债券可以转让摧。这实际上是家所有权的证券葵化及分散。这如种方式能较好届的转移风绘险宽:研首先，发行股茎票，每一个持拒票人都是该项孝目的股东，股迫东在分享权益暂的同时，也承受担项目的风险港从而把项目一她定比例的风险根转移给了其它渴股东。其次，宇发行债券，虽辨然到期可以兑壳换，但把在持芝有期内因利率茄变动所引起的燕融资成本价大转的风险化解出赏去了。最后，牺股票可以转让检，增加了不动颤产的流动性，蛮发行股票的筹栏资者在自己认烦为必要时随时祥可以抛售自己优所占有的股票凝份额来转移投励资风险。签（仪2折）成立房地产陪投资信托机构宅，投资者将项吸目资金交给房和地产投资信托勿机构，由投资内信托机构开发测经营项目，投种资信托机构将足投资资金证券参化，并将相应快的有价证券交和给投资者，投毙资者凭有价证河券收取相应的丙利润。这样投劫资者就把自己拖开发经营所引碗起的风险转嫁匹给了房地产信丝托机构。索3链．投保转绵移现针。如有些风险累，由于人们对蹄自然力失去控兰制或自然本身械发生异常所造胳成损失的可能厕性，我们可以悬事先向专业保售险公司投保，摊这种风险一旦巾发生，我们就捐可以向保险公烫司索赔，获得升保险公司的补挂偿，从而将房缴地产投资风险霉转移给保险公旬司。苏1.4民、浆风险组合首损风险组合意味闲着通过多项目喊投资来分散风漏险。这个办法知就是投资中经桨常提到县的牧“梢不要把鸡蛋放虫在一个篮子不里泽”惩。这种组合由旨不同项目类型坊的组合、不同嫂地区项目的组绣合和不同时间弹项目的组合。必由于不同投资击项目的风险、戚收益等因素是狮不同的，所以育实行多项目投萍资组合可以获凶得比所有投资获集中于一个项者目上更稳定的到收益。当然，仆各项目之间的抵相关性不能太让强，相关性太亡强就会起不到施降低风险的作颜用。这种方法迫是将许多类似傻的但不会同时平发生的风险集馅中起来考虑，鹿从而能较为准霸确地预测未来炭风险损失发生规的状况，并使良这一组合中发溜生风险的损失推部分能得到其惑他未发生风险脚损失的风险收辩益的部分补偿间。例如，房地形产投资者分别鄙将资金投入住坦宅和办公大楼样，如果投入住叶宅的部分遭受其损失，而投入粱办公楼的部分该不但未遭受损骂失，而且获得争较高的收益，希那么，投入办昌公楼的部分就泪可以补偿投资守于住宅所遭受雁的损失。稳实力强大的投改资者对房地产帆的投资也开始作注重研究其地腊区分布、时间愧分布的合理性洋，以期既不冒胆太大的风险，枝又不失去获取瞧较高收益的机碰会。房地产商沙品的位置固定哨性决定了房地仓产市场是一个膛区域性市场，限由于各个地区企经济政策、投善资政策、市场骂条件、资金供老求等各不相同扎，其对房地产数商品价格的影衫响也各不相同黑，此外，经济烧景气程度在各固地区之间也存接在着很大的差腿异，将投资分话散于不同地区倘的房地产，就棵能达到降低房泉地产风险的目骤的。另外，确粘定一个合理的虫房地产投资间悔隔，将房地产端商品的买、卖行分开，也可以既避免方地产市坏场变化而带来捐的时间风险。绑不过，对大多岭数投资者来说姜，有限的资金洗难以实行多项沾目的投资组合指，若刻意追求洞投资组合的话畅，就可能牺牲赚规模经济利益愚。有效的解决竿办法就是将那爹些具有同样难腾题的投资者有顺限的资金集中本起来，统一经稻营管理，这便史是房地产信托限投资产生的最供根本原因之一氏。场1.5溜、隐风险自留蜡指房地产投资模者以其自身的台财力来负担未味来可能的风险护损失。风险自希留可以包括两薪个方面的内台容浴:服承担风险与自洲保风险。区别缓在于后者需要国建立一套正式境的实施计划和判一笔特别的损践失储备或基金衰，而前者无需眼建立这种计划死和基金，当损犯失发生时，直械接将损失摊入胜成本。有些风嚷险虽然也会带假来经济损失，凑但由于损失规带模较小，对房活地产经营这影战响不大，这种让状况下可采用猛承担风险的方隐法加以处叨理隙:残自保风险用于须处理那些风险钉较大或难以预铜测的项目。总2奖、羽企业方面对风俭险的控制薯房地产投资要暮经历四个阶段选，期间可能面异临许多不确定倦因素。对房地童产投资各个过铃程中的风险进竞行识别的基础位上，提出针对立性的风险防范写和控制措施，叫使企业最大限蹄度地减少风险碰损失，获得较罪高的安全保障达。费2.1籍、司投资决策阶段殊的风险控制迅样投资决策阶段号需要考虑的风峰险因素最多，依风险因素对项苍目的成败的影希响也是最关键保的。因此，建骤议企业做好以卡下几方面的工季作。修1馅.鹊高度重视可行啄性研究，确保刮投资决策的正微确性。房地产以开发企业必须伍建立一支高水颜平、多学科的纤开发队伍，加胁强房地产市场其调研，充分掌趣握影响项目投观资的政治、经概济、社会、环厅境资料，并且益对此加以分析劣和综合，建立脉一个庞大的信夕息系统，对项扬目进行可行性经研究，从而通清过科学预测，肚对项目准确定漏位，选择适宜衬的投资项目类磁型、投资区位保和开发时机，冲减少房地产投臭资开发的盲目煎性。踏2趣.漂加强市场监测及，提高决策的性科学材性氏巨。房地产业是型一个高风险行刃业，也是一个涨市场供给弹性萄很弱的产业，锄更是泡沫多发每产业。因此，死企业需要强化炒业务宏观指导怨，建立地区房戏地产景气分析倦和监测系统，味建立房地产市响场定期分析报未告制度；同时园加强住房金融对研究，探索住秀房金融改革和窜发展的深层问润题。企业还应院经常对政策走壤势、楼市价格警、项目建设销叉售数量、消费蠢需求变化等问遮题进行分析，怕以提高投资决户策的前瞻性和产科学性。光3胀.记采用房产保险尿的方式来间接交降低风险旷。姑届在房地产投资待过程中的每个熟环节都面临着贺风险，都有可干能发生损失，矿甚至发生致命坚的损失。要想铁将这种不确定蛙、大的损失转仅变为确定的、甩小的损扮失涨(另保险费支义出沾)爆，采用风险转慕移一保险措施缘是非常必要的聪。房产保险可既以将自己不能娘承担或不愿意饱承担的风险转弄嫁给其他经济龄单位承担，从巾而降低自身的烘损失程技度印:滔4挽.研灵活应用投资奴组合理鉴论马鼠。在投资领域透里展，匙“托不要把所有的吼鸡蛋都放在一遥个篮子呈里环”上的做法非常适附用。企业在投薄资时，总是在钩收益相同时追传求风险最小，粱或在风险相同裕时追求收益最晴大，在风险和蛋收益之间需求曲一种最佳的均冈衡投资组合以舰分散风险达到赵降低风险的目宁的。房地产投锅资可以选择不渐同区域的投资每组合、不同房桐产类型的投资渔组合、甚至是异同一类型不同部项目的投资组迅合来达到分散嘴风险的目的。默5建.溜必要时采用风妇险回避的形式永来消除风险。博在对项目各开映发方案的进行成经济评价的同察时，要注重风唤险分析，对项翠目实施各阶段扮可能存在的风社险进行尽可能止详尽的分析。血如项目立项阶罢段，要对未来贺建设期内物价怎上涨可能性、夺通货膨胀、宏片观政策走向、匠融资难易程度苗和社会环境进塘行分暴析择;宇施工之前，要谅对区域居民风旬俗习惯和可能源存在的恶劣气瞒候、自然条件净、地理环境以构及不利的现场茶条件进行分析剥，最终选择可冻靠性好，风险点隐患少，风险刺程度低的开发边方慈案浑;贷放弃风险较大肯的某些开发区攻域、某种房地灵产开发类型。陈6族.绑树立风险管理泄意识。风险管郑理是一项复杂枯的系统工程，坝企业应注重风签险控制，更应括注重风险防范趟，防患于未然男，树立正确的删风险管理意识挑，强化对房地戚产开发风险管考理理论的研究瘦和学习，高度攻重视风险防范茄和控制，做到吼警钟长鸣荒。庙2.2李、凭土地获取阶段县风险的控制牧习在土地获取阶蜘段前，必须对计地块自然属性件、社会属性以躁及使用属性进薪行认真确认，天以决定选择或翅放弃对某一项鸦目的开发。在咬征地过程中，息应主动争取有迎关部门和群众赌的理解、支持暂和帮助，以化掀解众多风险因明素，减少来自春在各个层面的方干朴扰归;溪在拆迁和安置爽补偿问题，既骑讲原则性，更广讲灵活性，防喷止矛盾激化。矛2.3伪、竞项目建设阶段眼风险的控制党强化安全意识袍，事前控制与洞事中控制动态总结合，采取系千统的项目管理解方法使项目顺刑利进迅行语;霸并在保证建筑咏质量的前提下裳，尽快完成开录发项目，缩短漫建设周期，减女轻开发商所面旧临的未来的不凑确定性。流2.4惰、钉经营管理阶段歉风险的防范和西控制脚经营管理阶段占是房地产投资冷最关键的阶段嘉，该环节的成啄败直接关系到捐企业的生死存插亡。在经营管尚理中，房地产兔商应密切关注炼市场的动态发网展，了解需求汉状况，采取灵摸活合理定价措阔施，避免或减介轻因高价或低皆价带来的风险托。为回避企业匙自身营销经验鼓不足、营销手碑段不当的风险搁，可通过营销贼代理，以充分途利用代理人丰担富的营销经验腥。采用灵活多钞变的营销方式凭，拓宽营销渠测道，降低营销捧风险。搞好物慨业管理，定期蝴检查房地产状衰况，及早发现刻和消除现有房伴地产存在的各虎种隐患。阀3德、厦政府层面对房恢地产业的宏观祸管理女微观经济活动错离不开宏观经退济背景，国毛家糕(辜或地喉区绿)幸的宏观经济对挪房地产业发展驾起决定作用，哈房地产开发企补业控制风险，泼首先要考虑的养就是当地的宏特观经济状况。和因此，政府应压加强对房地产杏业的宏观管理况，为房地产企麻业健康、正常新发展创造一个鼻良好的外部环滩境。具体说来萌，政府对房地工产风险的管理皱应从以下几个循方面着夕手拖:只1留.桥加强房地产业房宏观调控。政角府对房地产业等宏观调控应根目据房地产业周知期波动的发展糠趋势，实施经棚济性微调、短朱期微调和中长姜期发展相协调纪的方式，在调绸控时机上尽可只能能“验早半申拍朴”戏，根据周期的努先兆景气指标食及时进行调控领，避碗免藏“赔急刹马车讽”农带来的巨大震哀荡。在调控力热度上，应尽可壳能实现宏观调洞控秋“技软着法陆跪”乏，避免力度过尚大或不足造成酒的大幅度波动天和恶性发展。搏在调整节奏上习应根据产业发员展现状，实施蹲适度紧缩与适灭度扩张交叉进洽行，在总量控阻制前提下实行县结构调整。在矿调控手段上，羽综合运用经济皆手段、法律手嘉段和必要的行敬政手段，建立冒房地产宏观调补控机制，强化牛政府对房地产树宏观调控，砍让拿“厚看得见的兰手均”千和瓦“吊看不见的鸭手粗”扑共同发挥调节披作用。瓜2间.捞调节房地产投洁资结构，促使进房地产市场供奴求平