房地产 -黑石房地产BREIT风波全解析 -58安居客

黑石的创业之路理机构。黑石由彼得·彼得森和苏世民于1985年创办，2007年其在雷曼江河日下时执掌帅印，用了不到5年时间力挽狂澜，使黑石最初为企业提供并购咨询，1987年黑石为投资银行EF闭门羹，但最终黑石获得了美国保德信公司（Prud-1-在盛行敌意收购的80年代，彼得森和苏世民坚持反其道行之采他们发现运用彼得森强大的人脉关系网和黑石相继发展了其他业务板块。截止2023年一季度，黑石管理2022年黑石各版块业务规模及占比29.38%33.47%8.20%28.95%房地产私募股权对冲基金信用及保险*数据来源：2023年1季度年黑石财报，58安居客房产研究院综合整理-2-黑石房地产帝国的崛起掉获取利润，也就是我们现在熟知的“买入——修复——卖出”焕然一新。在2004年黑石以7.5亿英镑的对价将其出售。2007年黑石如法炮制了希尔顿收购案，以260亿美元的全现金杠杆收购交易将希尔顿全球私有化，彼时正值次贷危机引发2008年大负债表中注销了56亿美元的商誉。然而通过每年授权海外5万家和企业改革，最终推动希尔顿在2013年上市。在2018年黑石最苏世民的接班人，现任黑石集团总裁乔恩·格雷，是前述希尔顿-3-BREIT的发展BREIT的发展石可以以较低利率借入更多资金进行大规模收购。2）收购上市房地产公司，通过“买入-修复-卖出”策略赚取差价。这套新模式帮助黑石房地产合伙人基金在1992年至2007年间实现了惊人2008年美国次贷危机爆发，房价直线下跌，恐慌性的卖盘涌向市场，美国多地房地产开工几近停滞。格雷团队看到了机会，聘请经济衰退中失业的房屋维修工对每套房屋进行均价2500美金的翻新，然后出租给无家可归的家庭。这项名为“邀请家园”黑石的房地产业务主要分为三个部分，分别是“机会主义（Op--4-核心+业务以稳定持有房地产为特色，投资期限长，杠杆率适中，通过专注的资产管理释放额外价值。黑石的北美、欧洲和亚洲Core+战略专注于全球门户城市的物流、住宅、办公室、生命科学办公室和零售资产。Core+RealEstate业务还包括专为以收入为中心的个人投资者量身定制的策略，包括BlackstoneRealEstateIncomeTrust,Inc.(BREIT)，这是一家美国非上市房地产投资信托基金，以及Blackstone的欧洲收益导向策略。*来源：黑石官网房地产债务业务提供跨资本结构和风险范围的创造性和全面的融资解决方案。黑石发起贷款并投资于以优质房地产为支撑的债务证券。黑石管理着BlackstoneMortgageTrust（纽约证券交易所代码：BXMT），这是一家领先的房地产金融公司，发起以商业房地产为抵押的高级贷款。核心+业务以稳定持有房地产为特色，投资期限长，杠杆率适中，通过专注的资产管理释放额外价值。黑石的北美、欧洲和亚洲Core+战略专注于全球门户城市的物流、住宅、办公室、生命科学办公室和零售资产。Core+RealEstate业务还包括专为以收入为中心的个人投资者量身定制的策略，包括BlackstoneRealEstateIncomeTrust,Inc.(BREIT)，这是一家美国非上市房地产投资信托基金，以及Blackstone的欧洲收益导向策略。*来源：黑石官网房地产债务业务提供跨资本结构和风险范围的创造性和全面的融资解决方案。黑石发起贷款并投资于以优质房地产为支撑的债务证券。黑石管理着BlackstoneMortgageTrust（纽约证券交易所代码：BXMT），这是一家领先的房地产金融公司，发起以商业房地产为抵押的高级贷款。寻求在全球范围内收购管理不善、位置优越的资产，收购后对物业进行改善并通过实施一流的管理实现资产价值最大化，然后再出售资产获益。净值人群（大多数私募基金要求投资人净资产高于100万美元或年收入超过20万美元BREIT是黑石第一次以中产阶层（投资人净资产超过25万美元）为主要客户群体而打造的一款以稳仅需2500美金。本质上，BREIT是一款具有半流动性的永续基BREIT于2017年推出，截止2023年一季度，净资产规模约700-5-*来源：黑石官网BREIT与REIT的区别两者的最大区别在于流动性。REIT是公开上市的房地产投资信给其他投资人，类似于股票。BREIT则为非上市的房地产投资信托，投资人需向发行人黑石进行申购和赎回，由于黑石对BREIT的赎回进行了限制，即每月不超过净资产的2%，一个季度总计不超过净资产的5%，因此流动性上不如REIT。其次是购买的资产限制不同。REIT受美国证券交易委员会SEC监管，不同类型的REIT只能购买其所获批的资产类别，例如股-6-寓、数据中心、物流地产等。BREIT的投资不受SEC监管也不在国家交易所交易，因此在投资的资产类别方面较REIT更灵活。BREIT可将最多20%的资产投资于房地产固定收益工具，包括公还有就是两者价格波动机制不同。REIT是由公开市场定价。长期来说，REIT的价格走势跟随其所投资的房地产的价值上下波动，但短期来说，REIT的走势可能和股市有更强的共振，尤其是极端的市场表现时。BREIT则不同，其资产净值（NAV）是根黑石BREIT“抢赎”及CMBS违约危机的原由BREIT2022年全球主流资产轮番暴跌，随着美联储加息的步伐，美国房地产业也遭受冲击。2022年美国标普REIT指数下跌33.4%，但私募REIT却风景独好，黑石BREIT升值了8.44%，喜达屋SREIT升值8.7%。自2022年10月起，BREIT资金赎回比例多次触及上限。10月BREIT赎回额度高达18亿美元，占净资产的2.7%，为了避免恐慌性的挤兑风险，黑石批准了当月的全部申到了12月根据BREIT产品的限赎规则，只有0.3%的请求被满足。进入2023年，黑石的赎回风波仍在继续，1月赎回请求金额高达-7-请求，其中14亿获批；三月收到45亿请求，仅6.66亿获批；四黑石BREIT赎回请求及获批金额*数据来源：媒体披露，58安居客房产研究院综合整理结降低风险敞口。在公募REIT集体暴跌的背景下，BREIT仍有高额收益，这得益于BREIT净资产计算方式基于公允价值而非可变现价值。而一旦BREIT现金资产耗尽，则需要通过-8-CMBS包括芬兰地区的5.62亿美元CMBS、曼哈顿地区的2.7亿美元CMBS以及拉斯维加斯的3.25亿美元CMBS。其中芬兰项目由花旗和摩根斯坦利承销，底层资产为2018年黑石旗下房地产信黑石CMBS违约并非偶然。商业地产贷款大多来自美国各地中小银行，加息导致资产负债表恶化。2023年2月BrookfieldAsset约，涉及金额超过7.5亿美元；同月美国太平洋投资管理公司-9-于纽约、旧金山、和波士顿等地的7项不动产，涉及金额高达见其象征性意义大于实际伤害，部分BREIT投资人的出逃或源于黑石如何应对BREIT抢赎风波BREIT是一款具有半流动性的房地产基金。换句话说，BREIT没但同时又为赎回设置了额度，每月不超过净资产的2%，一个季度总计不超过净资产的5%。这么做的好处是既为投资人提供流因此自2022年10月BREIT发生抢赎起，黑石果断执行了该产品二、引入加州大学45亿美金投资非常之时，非常之举。2023年1月3日，黑石官宣BREIT获得了-10-使得总投资额达45亿美金。为了促成此次投资，黑石使用了在作为中间层，目的是进行结构化安排。合资企业除了UCInvesment的投资，黑石也将自身持有的价值10亿美元的BREIT股票了11.25%的最低年化净回报率保证，如果实际回报率低于此目标，则由黑石的10亿美元注资进行补偿。为了获取保底收益，BREIT自2017年成立，六年来的平均年化净回报率为12.7%，过vestments收取正常的管理费和carry，根据黑石自己的测算，只要BREIT能实现不利于8.7%的年化净收益率，这笔交易便可三、出售资产回笼资金*图片：米高梅酒店来源：图虫创意出售资产是私募房地产基金面*图片：米高梅酒店来源：图虫创意临赎回压力时最直接的解决方案。黑石自2022年10月BREIT赎回请求初次达到上限时起，已迅速反应着手变现资产。Properties达成协议，将合资企业中黑石所占的米高梅酒店和曼2023年1月，黑石将三处位于芝加哥的多户住宅出售，交易总价三处。BREIT持有的资产中约55%是出租屋，主要集中在美国南2023年3月，由新加坡丰龙集(CDL)表示已从黑石集团的手中*图片：StKatharineDocks来源：图虫创意*图片：StKatharineDocks来源：图虫创意StKatharineDocks最初建于1828年，是位于泰晤士河畔一个占地23英亩的永久产权混合用途码头庄园，包括50万平方英尺的办公空间、400个住宅单元和一个-12-出售给私募股权公司贝恩资本。黑石目前拥有EmbassyREIT24%的股份，该笔交易价值约4.8亿美元。EmbassyOfficeParks是印度2019年首个上市的RE拥有并经营着超过4320万平方英尺的办公园区和写字楼，也是亚洲面积最大的写字楼REIT。石内部并未受到抢赎风波的影响，而是有条不紊的践行BREIT的黑石事件的影响对黑石本身的影响BREIT的持续赎回短期内会对该基金现金流造成一定压力，且在-13-对市场的影响其中将有约4000亿于2023年到期。在利率上升，经济下行，商大多数商业地产贷款都是由美国的中小型银行提供的，然而，与在美联储加息和缩减资产负债表的同时，这些银行是否能够继续为商业地产提供足够的再融资仍存在疑问，因为它们面临着显著更重要的是，FDIC数据显示，截止2022年底，银行持有4440亿美元的CMBS，未实现亏损达到430亿美元，CMBS违约和量价齐跌将进一步损害美国中小银行的利益。美国金融、投资界大佬频频对商业地产发出警示。伯克希尔-哈撒韦公司董事会副主席查理·芒格近日在接受媒体采访时表示，美国银行业充斥着不良-14-与疫情前基本相当。其次，各国监管机构都在不同程度上增强了流动性风险管理。尤其是硅谷银行事件发生后，中小银行面临的息，而加息又源于疫情期间的天量放水。当潮水褪去，裸泳者总应对，避免出现新一轮系统性风险。