谈市场导向下房地产项目成本管理经济

第第页谈市场导向下房地产项目成本管理经济1.房地产项目本钱管理

房地产项目开发本钱也就是直接本钱,它包括土地费用、建筑安装工程费用、前期工程费用、基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、开发期间税费、其他费用以及不行预见费用等[1]。其他费用主要是指管理费用、财务费用及销售费用三项。项目本钱管理是指依据企业的总体目标和项目的详细要求,在项目实施过程中,对项目本钱进行有效组织、掌握、分析和考核等管理活动,以到达强化运营管理,完善本钱管理制度,提高本钱核算水平[2]。

2.房地产项目本钱管理方法

2.1以开发业务流程为导向的项目本钱管理方法

以开发业务流程为主导的房地产项目本钱管理首先通过招拍挂等途径拿到项目开发所需的土地;其次进行市场调研、项目定位、规划设计等的基础上编制本钱打算工作;然后是在估算造价本钱,管理费用、销售费用、财务费用等三大费用及其它花费的基础上编制项目本钱预算;最终再分解本钱指标至各业务部门进行掌握考核。这种本钱管理方法的主要落脚点是建安工程费用的掌握,关键点是设计阶段的造价掌握(见图1)。

以开发业务流程为主导的房地产本钱管理方法存在以下几方面缺点:1)土地本钱难以纳入本钱管理,在实际操作中土地本钱多被忽视出本钱管理;2)售价与市场脱节,由于这种方法首先确定的是本钱因素,因此在确定项目销售价格时往往参考本钱因素的多,参考市场因素少,比较简单形成售价与市场脱节的`尴尬现象,最终使整个项目利润难以保证。

2.2以市场为导向的项目本钱管理方法

以市场为导向的项目本钱管理方法,就是指房地产开发公司先依据市场需求定位拟开发的产品,确定产品销售价格,再分解成详细的土地、造价及其它费用本钱打算,在开发过程中以此为参考,形成本钱预算,通过贯彻执行,到达项目本钱管理目标的经营活动(见图2)。

以市场为导向的房地产项目本钱管理方法具有以下几个优点:①将项目本钱中占较大比重的土地本钱纳入整个本钱管理之中,力求本钱管理没漏洞;②以市场为导向,尤其是以市场可接受的售价为导向,确定产品定位,市场对本钱管理的指导作用更主动;③反推倒算更简单让全员形成本钱管理掌握的理念。

3.以市场为导向的项目本钱管理方法的实施

3.1市场导向下项目本钱管理应遵循的原则

全过程全员掌握原则、动态掌握原则、目标掌握原则、制度和组织保障原则是本钱管理过程中常常遵循的原则,除此之外还有2个原则比较重要:

3.1.1本钱和品质兼顾的原则

过渡的提高项目品质会造成不必要的投入。所以在项目定位时不能过渡突出品质,忽视市场现状。设计阶段,要秉承项目是产品,不是艺术品的理念,做到品质适度和可实施性。同时避开过渡节俭而影响品质,从而影响销售,加大维护本钱,甚至返工,实际增加了本钱。

3.1.2工期支配兼顾本钱的原则

本钱和工期是互相制约和影响的关系,工期越短,单位时间内的投入越大,本钱必定加大;工期越长,人力本钱、财务费用、管理费用都会增加,也导致项目本钱增加。因此项目实施过程中要支配合理的工期。

3.2市场导向下项目本钱管理的做法

3.2.1项目定位阶段

本阶段解决的主要问题是产品定位和价格定位,企业应以市场为导向,确定拟开发的项目定位,并通过预报产品市场价格,测算顾客情愿接受的价格,再依据项目开发面积确定目标销售收入。目标利润确实定可采以下方法:用先进企业或企业历史最高水平的销售利润率乘以预报的销售收入;用先进的资产利润率乘以估计的资产平均占用额;用先进的本钱利润率乘以估计的本钱总额[3]。

3.2.2打算本钱分解阶段

该阶段是以售价为基础,分解目标利润、税费、三项费用(管理、销售、财务)、报建报批相关费用,反推出土地本钱、建安费用等本钱,并编制成项目本钱打算。

3.2.3土地猎取

根据项目定位和打算土地本钱,查找两者结合的最正确平衡点。土地的价格在开发本钱中所占的比重较大,因此土地价格和猎取方式对项目到达本钱管理目标至关重要。

3.2.4施工图设计和会审

设计阶段的造价掌握是建安本钱掌握的关键,所以在这一阶段要对建筑设计方案、结构形式、地基处理、户型结构进行反复论证会审,以求获得最正确方案,将工程造价掌握在项目的本钱打算目标之内。

3.2.5编制项目本钱预算

在正式施工图出来之后,就可以编制项目的本钱预算,可以较具体的列出项目建设施工阶段、销售阶段所发生的全部本钱。项目本钱预算相对项目本钱打算操作性、指导性更强,也以此制定项目本钱管理的考核措施。

3.2.6项目建设阶段

项目建设阶段的工程本钱掌握主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。通过招投标尽量降低工程造价、缩短工期,保证工程质量。签订规范、细致、严密的合同文本是房地产开发项目本钱管理中建设施工阶段的一个重点。

3.2.7其次还有前期预备环节的其它费用、管理费用、销售费用和财务费用的掌握。

4.结语

总之,房地产项目中的本钱掌握是整