某楼市总结与展望

2006年广州楼市总结与07年展望2006年广州楼市总结2006年的广州楼市充满悖论，业内总结出来的称呼也五花八门，“政策年”、“土地出让年”、“结构调整年”、“楼价飞涨年”等等不一而足，都或多或少地概括出今年楼市的运行特征。本应成为楼市“营销年”的2006年，却鲜有营销创新，与去年相比亦逊色不少。综观全年，我们认为，楼市的整体表现可用“先扬后抑、变化调整”来形容。而促成这一总体特征形成的最大因素，就是“国六条”及其相关政策。1.

土地一级市场精彩纷呈土地供应量再创新高表1：近几年土地一级市场公开出让情况资料来源：经纬物业市场调研部总用地面积、规划总建筑面积等同比数倍激增。今年1-11月，广州市共进行了14次国有土地使用权的公开出让，总出让宗数为32宗。总用地面积突破190万平方米，高达190.05万平方米，是去年全年的4.6倍；规划总建筑面积为445.47万平方米，是去年全年的2.2倍。但从用地性质来看，截至11月共拍出商住用地只有16宗，总用地面积143.01万平方米，占全市总的比例为75.2％。根据《2006年广州市经营性国有土地使用权公开出让计划》，今年广州市（含增城、从化）经营性用地计划出让82幅地块，总用地面积850.93万平方米；其中，全市十区计划出让62幅，总用地面积589.67万平方米。年底前仍将有近40万平方米的土地入市，届时全市十区的土地出让面积有可能突破230万平方米，约占出让计划的40％。从交易方式来看，“挂牌”仍占主导，有27宗地块采用此方式；但从9月份开始，“招标”开始大行其道，当月公开出让的5宗地块中就有4宗是通过招标来完成交易的。此外，广州市在今年11月首次在全国范围内使用“双限双竞”的出让方式。截至今年11月，发展商在拿地投入上已逾百亿元人民币，高达125.25亿元。楼面地价仍居高不下译经纬盯物业伯市场吨调研莫部的唯统计钩数据基显示颂，今鼠年1蛇-1酒1月堆份全驼市土推地一禁级市阀场（条其中前还包躁括医惊疗用脂地、救专业趁市场京用地蚀、烂便尾地供）的挤平均竟楼面砍地价矛是2眉81帖2元竹/平志方米涛。与下去年鹿全年博相比绢，上柱涨的污幅度紧高达浆17辰.1鹅％。姥今年糊1-贸11蹈月土回地一鲜级市塞场的稍楼面荡地价耐已从摧3年吹前的责24虽00行元/因平方筛米左罚右，厕大幅愈跃升种至2螺80涝0元凭/平狭方米屈以上相的价溜格水骆平，号跨度华在4继00阅元/普平方镜米左恒右。法但从荡同区博域、热同类辆型的是地块搭涨幅母来看皆，2锈00燃6年本的楼霞面地窝价涨短势更股加迅货猛。生海珠量区、角荔湾索区的银商住旅地块际楼面茂地价标同比逃分别吃上涨辣了7惠8.矮9％弹和3讯7.恐3％泊；天源河区球珠江偏新城恨商务雁办公品地块研、沙时河板描块商距住地勇块的溪楼面碗地价裙同比初分别尺上涨毙了4正6.吩9％培和4策2.肾9％挪。杠“双员限双虾竞”垒的新助型出滴让方插式在热降低谣楼价宣方面虽起到加了一厅定的汉作用佩。实贴行“厌双限虹双竞鸡”前讲，金洗沙洲谋的楼密面地中价已命经跃傅升至拣40卡33欺元/气平方夏米；蚕实行们“双宏限双奋竞”茶后，翻金沙麦洲的歇楼面炸地价见调低沫到2芽38指6元咏/平梅方米咏，下免降幅圈度为纱40至％左讯右。闪白云迹、萝愉岗成岩供应界大户裤从公浊开出苗让地格块的画用地脖面积宾来看金，白种云、禽萝岗如、荔遮湾分刘列前森三位仗。白板云区姨公开从出让珍的总寇用地飞面积筋为6鞋0.污24揭万平看方米燕，萝损岗区若公开林出让嫁的总背用地寇面积念为4拒3.燥88旬万平薯方米哈，荔疏湾区敏则以赚32悬.8侍9万骗平方先米排遗在第咱三。刚萝岗盖区的醋发展匹步伐靠迅速点，从童今年计下半闻年开很始，贺不断腊有新捐的地爬块出妙让；防而在迅政府欠旧城叹改造衡的推近动下坚，荔北湾区盆的土轧地供府应也坑迎头粥赶上龄，为盼老城萝区的幸后续玩供应语增添震了“席活水测”壶2.注

楼倾市政老策令牲人目符不暇拴接辰20性06脑年政竿策出合台的滩时间抹、时梯机与星05恩年颇闸有相济似之退处，雾但是免出台狠的政僚策更精加细蝇化，慧着重贝调整都住房薄结构房，控鼓制房米价，帆抑制里投机截、投聪资需窜求，兄将细含化方奥面的巡内容参重点溪落实游。下房面就毒今年泳几个膝影响殿力比腰较大隶的政请策作乳简略纱的剖独析：希表2扇：今树年主葬要楼手市政壳策一慈览膀3.苗

商遭品住万宅市智场价防格高优企胁供不缠应求咽仍然饶比较耍突出谢20爹06德年1句-1颜1月哄广州闭市商苍品住皮宅的猪预售寇面积善为6拜38曲.4黎8万常平方匆米，狱同比辛上涨绒了1计2％难左右绣。预填计全订年批彻准预士售面润积将霜达到未70哪0-距74岛0万市平方聋米，吓同比败涨幅绪在5必％-器12因％左拉右。争商品言住宅会供应喊在经请历了府20咽02倘-2洒00杠5年狮逐年春下滑阿之后窃，2援00其6年摊开始灭进入挪恢复若阶段院。在沉供应上量增磁加的拿情况先下，突今年政的成拆交量翁也出淋现了悲上涨颤的趋忠势，抛06巷年1问-1誓1月画住宅荐成交霜面积恼为8尚61看.5爱8万溪平方我米，时同比样上涨探了4周％左肆右，越且市劣场吸教纳率享也高脚达1非.3患5，大说明疏今年轻的整伏体需签求依假然旺成盛，板市场绑整体棕上仍固处于子供不吨应求箩的局抄面，哑住房励空置掀面积毫得到肝进一板步消伍化。饲除2崇00净2年恒外，耗近几单年的穿成交撤面积株一直丸大于陆预售翼面积签，市椅场吸尽纳率召稳步搜攀升狸，至捷今年位上半宪年升铃至1校.6类5，魄供不惭应求罪凸显遗。今柜年上躬半年度总成昂交面疤积在喉50勿9.夏64日万平焰方米抄（房讲管局宝核实袍后数误据，孤比月椅度累包加数碍据略虎多）暗左右奖，月镰均成隔交面笛积在唇85快万平挡方米际左右织。上季半年敬价格烈飙升嘱，加透之新西政促型成观叹望氛仪围形惨成，匠下半节年开胸始成斑交呈虾现疲废软状搏态，港而进匀入1躲1月嘱份，君成交总有所哄反弹蛋，但横这主谋要归瞎功于指黄金敌周的娃效应关。综宴观0朗6年致楼市营，整栗体呈邻现出促“上紧半年环供远兽小于净求，享下半猴年供留求趋轻于短婆暂平幅衡”价的态羽势。和成交其面积易先放节量后钢收缩节对比盒去年膛、今机年各棒月商裹品住颤宅的奥成交赏面积苹，可腊以发际现，宣今年盐上半亚年的现月度贵成交界量基辩本（痰5月鱼除外脾）都瓶高过危去年凶，下奥半年提的月纵度成动交量膏则基郑本上张都低势于去讽年同为期。走一向暖被业朽内称鱼为“灯金九贵”的秃9月朋份（气图中叙所示斗的1炸0月榜数据役），庙在今弊年竟允已成桐为下胖半年网成交扫最少滴的一割个月私份，朵确实矛值得盼业界东反思产。乞表3唱：近因两年瞎商品言住宅穗成交悦面积辛、均灯价对靠比坟今年洲上半庭年及询7-耍11帜月份纤的成优交与奶去年浊同期玉相比资，可芦以清数晰地语发现老：上行半年灶的成跌交面持积为兆50尼9.塞64垄万平璃方米厌，同繁比上领涨了御17办.1暮％；庭但下伤半年令成交剑量全暗面下奏滑，毯7-盼11芒月的们成交屑面积纵同比效下跌赞了1嫂1.栗0％幅，但伪成交驱均价根则同准比上油涨了虾28零.8脚％。波可见霉，价劳格飞漆涨及看下半评年价道格高届企已杂经对长购房缸需求焦产生戚了十蛇分明线显的窑抑制裳作用寿。此歌外，牛5月愤份出现台的尿新政划对下节半年蚁的成王交放酒缓也哈产生生了比柔较大涛的影誓响，约但对桐价格感的影统响不饲明显茄。前成交偏均价躲同比抹大幅揉攀升健广州银市商胁品住翅宅的额成交上均价冈从2核00无4年堡开始他“触逆底反志弹”绢，2下00徐4年衫的同炸比上记涨幅纲度为知18幅.8挪％，裂20守05蔑年的猴同比莲涨幅杰则减驻缓为遇10碧.8牺％。巡进入驰20散06亩年以冈来，除随着润供不誓应求遇的加终剧，堂加之裁去年电新政让后价衰格“疲恢复统性”碧上涨托等因变素，遥致使牧今年就的商拜品住被宅成舱交均施价出宾现大撞幅飙采升，标1-疤11酬月全氧市商苦品住驴宅成部交均忙价为拨62涝52俊元/妇平方庸米，胳同比漫上涨柄了2筒2.型6％钟。阶政策罗（基盒本都榜是在被5、吨6月脏份出炕台、跪实施仓）对膜去年稻、今悼年的花影响绍并不民一样哗。去词年的芝政策恢出台蓬、实裹施后翠，成爪交均首价即枣出现棕走低蛾现象姓，7箩-9跨月份蓝（实踩为6渣-8厅月）叹基本暑维持读在4途80蠢0-咐49辽00毙元/女平方定米左啄右，挖比调樱控前宽下跌善了4针00娘元/傍平方裳米左埋右。声直到革年底疮，楼真市的良价格围才基糠本恢弯复到眨原先巧的运态行轨课迹。阵今年刘的政丛策出寨台后鹿，价融格不趟降反栏升，织且大伟幅上饰涨到绞68记00衰元/屯平方碌米以凳上，刻直到蜜9、纤10舰月份车才回纪到原产先的庸运行闹轨迹晒。但撒下半奥年楼冠价在寇高位泥徘徊凝（6牌38田2-壁68逆48搁元/浩平方借米）无，市神场正哭消化艰着楼脏价；钉不过懒，成触交量许下降毯是一办种反把应及趴重要拉信号炭，值疗得关份注！糊针对浪这两净种不唯同的片现象痒，经述纬物侨业市短场调刚研部扰分别融用“盈跌后辜回归羞”和劝“涨涉后回唯归”舌来形保容0杀5、损06寺年新痒政后莲的楼押价调牺整与娘短期恼走势困。经艺纬物欠业市痛场调膊研部耀相关由人士遗分析消后指推出，羊两次择调控鉴都引艇发了别市场诸观望灭和交使易量次减少宁，但似价格棒的不闹同走坡势却跑另有靠深层德次原着因：侵第一垮，去矛年的悟调控惯政策扮多针宽对高患档住功房，眯如加胞征营剧业税络等，乡使得辛短期虹内高待档住技房产抄品的贯交投丝受到林影响路，普前通住列房的贿交易面比例枝相对雾增加床，从跪而导析致价伪格出持现整愚体下慌滑。摆今年使政策贡的影挂响却旋恰好三相反融，结历构调普整导常致短邮期内西大户疑型、复高档六住房捕的成艰交相途对活洗跃，货成交状比例薯上升巨；扣第二薄，去专年政焰策的毒着力泳点多蚁为短摆期，足对楼娘价下优调有抚立竿杂见影就的效选果，路今年填的政贺策有的不少碌是带大有中志长期陆性质锤的，疾对楼则价的际调节素作用唐将在袍2-顿3年航后才握能明萄显地乎展示砖出来用；闭第三姥，面剥对前基后两让次新别政，拔发展若商的棒应对倒措施健有所肺不同影。由俭于“督经验姜不足夹”及峡对楼闪市走苹势的勤不同锄判断梨，去触年调四控后惠的发询展商需还存轻在一统定范疤围内役的降燕价行抓为，烛但今矮年的盖情况雄却大婆为不蹲同，畅“降童价”驾促销院华而驰不实它，多裳数发贤展商掠仍选肆择稳猎步提疮价。贫20行07魔年楼携市发干展展销望塔经纬鸣物业温市场锋调研纵部在联充分臭调查考、分枝析大扮量数挠据的桐基础嫌上，平提出理了对欺明年拳楼市检的看遭法。嚷预计验明年们仍是俯政策柄的“堪多发华”年吵份，念且更册注重坛执行定；楼冠市的切供应宣呈现标“先牛减后属增”忠的局究面，呼中小伐户型落比例纱有所知提高御，热素点板它块逐迈渐增薄加；贴购房足者趋苦于理勾性，徐类似件今年抖上半废年的继“追会涨”哭之势灰将再棒难形溜成；畜在价桃格继低续保帆持快广速增走长的涝情况你下，触全年五的交慰易将臭与今愉年基纽本持习平或匠略有腐减少替。胁1.贝

宏摔观调胜控仍破将持俱续巧20与06位年是布继2滴00兵5年摊之后榆的又死一个成“政改策年题”。隐与去领年不五同的扇是，剥今年阶的宏役观调捷控力汇度更筒大，比仅央谜行加仇息就酱有两贴次；剪对楼裕市的仔调控诞也从猾“宏怕观”延走向笼“微浅观”尖，连鞠户型肤比例工、产款品定令价、梨销售茅执行要、购丰买对纠象等尝都列占入了椒调控僵的具闯体范仔畴。胀展望特20棋07泳年，泄宏观孔经济抱调控作及对臭楼市蝶的调魂控估是计仍维将深赠入、跨持续阶下去半。经某纬物恋业市舍场调昂研部甘预测甜，2致00赴7年价将是市20扮06液年政凯策导蛛向下凳的执腾行年索。管刚刚咱闭幕碑的中吵央经著济工窑作会饼议强寄调，商必须侧保持枪宏观则经济迎政策找的稳勺定性岔，进屠一步草落实箭调控榴政策哗措施淹，并饶根据勿经济占运行般新的棕发展婶变化惨，适音时适搅度进鄙行预辰调和游微调致。房赞地产派与货粒币、黄三农盒一起遗位列贯三大蠢调控蛇着力浩点之渗一，不调控适的重潜点锁瞒定结芳构调稠整和磨住房题价格弃稳定阀，并柱将在郑政策赢的落爬实上界狠下环功夫汤，确章保中史央各燥项方滤针政张策和眼工作膨部署块落到鞠实处杯，但察会更鉴加注绸重区希域的融差异巷性。增日前锤，建反设部已政策驴研究脊中心泊副主焰任秦溉虹在献泛珠耳房博胸会战弟略论栽坛上回暗示条，明奖年仍真会强艳化宏贴观调什控，租可能防在实改行利投率市喘场化圆、开探征房跪地产似持有防环节竭征税满、转群变预推售款歌融资型功能伙等方详面有裤更大耍的政陪策性德突破级。从蜡元旦崖起，起央行胶将每筹天向窃社会弯发布晌基准身利率荐，将鞭意味狼着央遗行推响动利交率市痒场化虽的进愚程明逃显加喝快，正按美勿国的卧经验搞，届奸时利贝率走牌向将屯对房闯地市阔场产歉生直互接实呆质影魔响。棵可见刻，政染府还另可以绘利用受的调颜控手近段主戴要包歼括利绳率调锯整、醉加强我税收迅征管啊、进展一步券提高晚首付戒比例欢、抑啄制投司资投它机需第求等挣。收2.袍

商到品住卷宅供其应量眉开始另回升汽20疗06认年商酷品住健宅的王批准未预售姿面积忘有望牵达到湿70孕0-罪74乖0万显平方固米，始同比阶增幅罚在5摇％-很12轨％左亭右。窃去年醉下半钱年的行商品次住宅束供应竭量受题到“朗海珠抹城事每件”纤的影缸响而潜萎缩疗，今介年供抬应量枪同比锐增加含则主候要是发因为越住宅自的批益准预愉售面况积逐磨渐开饿始恢些复，万属“倦恢复矩性”提增长艺。身根据挖房管扔局发斯布的冰《广档州市折住房网建设帖规划低（2局00拆6-傻20答10表）》贫，明疮年的景新建全住房毕供应摄量将辰达到骨13中00擦万平虫方米孕，中犁小户涉型新卸建住尊房占戏住房迫建设湾总面己积的缺70骗％。隔剔除谢政府骂保障阿性住过房，半20捎07策年商怠品住咽房的悔供应仍量约爪为1球03探8万职平方凯米。佳然而麻，经草纬物恨业市硬场调辩研部澡结合件《建某设批晓准书烂登记情表》朋、地余块资驻料与意发展戒商的爹供应讯计划而，并登考虑再到市挪场供厅货惯高性及反动工嚼项目罢的工协程进唱度，胀预测州20伸07乒年商市品住彻房的海供应乎量只坑有7煎50墙-8筹00岭万平绵方米愤，同住比增括长1舱0％胸左右备，但欣仍远附小于享政府膜所规妙划的盼10魔38汉万平饿方米个。其路中，腿利用从《建筐设批帖准书知登记夕表》尊和发腾展商玉的供沟应计样划，豪可预待估明玉年上丢半年哭的商挖品住协房供邻应量为将相歇对较俩少，冲约为施30悼0-除35龟0万穗平方翻米，抬被业察内称堵为“朱空档闹期”醒，这升一时摩期的运价格潜走势浇及成顺交情俗况非共常值捕得关滥注；斗再结播合潜好在项灾目和耍地块披资料从，则玩可预仿见明亩年下感半年叼的供敬应量捉将逐杯渐回窃升，拨有望狗达到字45塘0万钞平方蹈米以草上。显经纬晒物业束市场洒调研师部分牺析后卷认为完，明泪年上再半年姥的“乓空档欣期”洲可能溪并没菠有想浮象中寻那么设严重驰，是扩可以坝被市弟场所偶消化扣、抚辫平的疼。因沿为从恋明年觉下半累年开滤始，耐广州雪商品婶住宅笨市场逝将进印入一秀个长卫达数射年的劈供应伯高峰厨期，流预计狡多数揭发展渴商会港选择蛋在明筹年上殊半年厨加紧欺推货水或加杏速消环化陈剩货，爹而烂盲尾盘爱也将艺选择伶在这谁一时遭期复违活、冤出货因。源从2插00鞋3年脸至2举00欲6年锤1-枪11纹月，协市场寄成交庭量累帝计超丑过供际应量筝80茶6.蜓25辣万平全方米诚，几落乎等技于2努00宫2年寸（年亡度供吹应最棉大的尚年份仙）全目年市惑场供鞠应量拴，合岩计约脆8万倚套。趁但有桌一点卧值得贵注意振，从驳房管纳局阳妙光家韵缘上确获悉兽，目培前广咳州市翅可售疏商品区住宅小有2码.9有万套耻，未态售商劲品住拆宅有壳5.筒5万锣套（挠含抵书押房脾、查房封房疏、自父用房鬼等）精，合鱼计近葵8.导4万刷套，圾几乎奇相当愁于一催年的纷成交柜量。斯3.牲

成溜交面臣积同侮比持塔平或盯略有王减少极经纬骑物业象市场橡调研慨部运知用多猜元回坑归模岗型，遥将G声DP害、人众均可疮支配僚收入恐、城贸镇居湖民存半款余男额、漠户籍谣人口扇等作重为自困变量宰，预缠测明涌年广拳州市聪商品姐住宅钢的潜执在需故求面禾积将恼在1项00餐0万怠平方急米左崇右。夺但考络虑到捆3大玉因素略，明亩年的施商品互住宅悼成交谜面积脏同比闲将难程有增聚长，顶预计局明年杀全年稳总的底成交错面积城将在畅90筒0万厚平方泛米左物右，挖与今化年相镇比基招本持谷平或厚略有肺减少孔。影筑响明后年商颜品住容宅成负交面队积的裂3大处因素土主要绸包括腹：碍第一矩，明皮年商踢品住彻宅的缴成交洽均价激仍将浪保持奸快速姨上涨群势头险，其眨与市悬民住胳房购鸡买力绒的差持距越牺来越誉大，搭与二社手住腊宅的宫“价貌格差弦”已梳经接恒近3伴00厘0元灶/平振方米秤（这楚一差威距几悉乎赶泥上二砌手住医宅均做价）叠，价捞格高要企对透一手秩购房侧需求头的抑锄制作观用已量经逐掘渐显树现；孔第二昏，目谜前购用房者半的观塞望气景氛未让减，下特别喉是在血明年辈新的左政策垫接连理出台司等情诸况下洒，仍把有可争能僵请持下屿去；伴第三趟，宏谋观调滥控的链阴影唱尚未格消除案，抑城压了伤一部架分消钳费者身的购猫房行朗为。洁据经创纬物凑业的界分析企，目夹前部置分在哲售楼遥盘已送经出辈现储酒客不坐足及够交易樱减少通的现描象。垄从今垃年下娃半年粉的成摊交走瑞势来版看，傍平均撑月成朗交面屈积为本71黄.6凑万平张方米钉，比麻今年壶上半窑年减芦少1毅5.尊6％橡，同柴比2件00机5年坡下半载年下派跌1件1.听0％滨，主忠因是电