重庆蓝湖郡别墅营销推广报告

重庆蓝湖郡别墅营销推广分析报告重庆别墅市场背景截至今年6月，重庆市开盘销售的别墅项目共计11个，与2004年新增别墅11个的全年水平持平，同时预计下半年还将新增8个别墅项目。据不完全统计，我市今年全年别墅供应量大约为3500套，共计124.0136万平方米，其中，上半年供应体量为42.9736万平方米，下半年预计将达到81.04万平方米。我市今明两年别墅投资预计将达100亿元，主要产品形态以连排、独立为主，其中，南岸和北部（江北、渝北和北部新区）将成别墅主要集中地。在南岸区，别墅集中在南山、茶园新城、滨江路等地，北部区域则是集中在金开大道、石马河、回兴等区域。此外，大渡口、巴南等地别墅也呼之欲出。2005年别墅集中放量，不同风格的产品悉数登场：保利、佰富掀起高尔夫别墅旗帜，龙湖·蓝湖郡亮出顶级豪宅，还有中安·翡翠湖、天江·常青藤崇尚的人文之美等等。二、蓝湖郡·西岸别墅项目简介蓝湖郡占地1600亩，其中湖东岸占地408亩，共有联排别墅近500套，独立别墅70余套。继蓝湖郡·东岸10亿元荣耀谢幕以来，2005年龙湖又一力作，蓝湖郡·西岸在新政两个月之后隆重推出，在重庆的别墅市场刮起一阵旋风。此次推出的西岸别墅，独立别墅的门槛高达“600万元”以上，仅千万级别墅就达12栋之多。龙湖，凭借在打造别墅产品上的精细、大气和成功经验，近乎完美地再现地中海风格豪宅，使西岸别墅的每一个细节都成为经典，成为重庆别墅的颠峰之作。三、蓝湖郡·西岸别墅广告投放分析1、从广告发布频次来看：从5月12日到9月22日的报媒平面广告投放来看，总共投放广告39次，全部整版、全部彩版；在媒体选择上，只在晨、商、晚、时报上面发布广告；广告也只在每周广告量大的周三、四、五这个时间段发布。分阶段广告推广频次来看：l筹备期——16次l开盘期——8次l销售持续期——15次2、从媒体选择分析：蓝湖郡的平面广告只在晨、商、晚、时报等发行量大、影响力大的媒体上作，从下表可以看出，西岸别墅的广告在商报和晚报上面广告的次数较多。晨:18%商:37%晚:32%时:13%分阶段来看：从上图可以看到在推广的三个阶段，对报媒的选择使用频度各不相同。在筹备期，在晚报上的广告量最大，其次是商报和时报；开盘期在商报和晨报的广告较多；销售持续期对商报和晚报的选择较多。不同营销阶段对媒体的选择与调试反映了不同媒体相对于项目的价值。3、从广告发布时间看：时间集中在每周的三、四、五，在其他时间段基本没有投放广告，而且是在逐渐递增，周五的广告达到最高峰。这几乎是每周的发布趋势，别墅广告也不例外。星期五:20星期四:14星期三:2叼4、席从诉修求点欣和广循告主阿题来查看：违蓝湖郑郡在携尝到桃一期那项目绸推广食中“箩一生究一栋昌”所坚带来变的高画感与掏尊宠灾后，左在西咽岸项逝目上煌的“挎仰望杆蓝湖坝郡西龄岸”终“已震憾箭蓝湖璃郡西土岸”鼓继续副拔高岛着项释目的浸境界梯。住在蓝昌湖郡刻·西矿岸的孤推广塑中，呀地中法海风也格成缎为项胁目拔下高境饥界后杀的重助要落拳脚点绘，其量次是仇对品疼牌、堂品质潮的诉耍求。昨分期侮的广击告诉碗求点座：筹偏备期吉的广啦告诉讯求点毯是对引形象驾、风掘格的增宣传易；开拜盘期业的广慎告主肾题是迈“震却撼蓝匆湖郡长西岸凑”；冻热销持期的精广告导主题尝则是堪“幸小福的临家庭挨都是练相似趋的”团，转段为对僚楼盘浅品质歌的诉恶求。碗注：怨兴起衣于欧凉洲的书地中摇海风糕情是液豪宅腔的代诵名词症，戴奥安娜凳王妃着、贝润克汉用姆等夸名流朝的豪降宅，污均是老地中侧海风攀情。浸蓝湖患郡·巴西岸女的地匠中海伟风情理的震谅撼之缓美首荐先表挖现在这建筑劳风貌疼上—吃—大骡量采攀用一姿层的傍别墅值结构钩，配倦以地觉中海被风情注的历喉史感走立面平，更款显出涨时尚孙豪宅泼的尊吸贵感添。尤储其是雁大量小连接编室内鬼与外泰界的政长廊午、天但井等咐“灰造空间吸”的柏运用纲，在扶重庆祖豪宅史市场爸上更活是首闻次出商现。祥5、丑从广享告费乐用及锅效用淡来看德：咸广告幸费用滴的统准计根胸据公满开价没格计料算，风特殊获版面为不包屑括在辫内。杯总计转广告繁费用见37粒3.授4万俱元*项（1休+彩逃版费咽用5畏0％甘）＝耀56份0.先1万泳，从搬公布吉的总坏销售胶金额俊3.宣5亿都元看客，西丸岸别伙墅的盏平面林广告梳费用助占总科销售膝额的尊1.铁6％忽。急四、烘阶段恼性广赠告投顿放分对析寨第一呈阶段渡（蓄禽势期呜）：垮蓝湖渴郡5矮月1戚2日巴在晚缎报首丑次亮呈相以凡来，沈在每烟周都宗有广衣告出剥现，泛“仰赶望蓝浊湖郡誉西岸扶，一绳次关背于别包墅的歉重新蛛想象潜”，缓这样炎的广分告主守题和唱龙湖甲·紫绣都城测的广谜告主嫂题很线类似木，都畅是以宝形象拾唤醒灭方式民。6式月2古9日揭，蓝赚湖郡捎“以窝高分盈通过省3A递认证拥”为饶项目国的品口质确没立了佛保障缠。从订7月哑开始灾，龙有湖推肾广模权式中典重要询的道画具—惨—样狱板间谣开始仆亮相问，其花地中斜海风丝格招映摇过肥市。妈7月累8日云晚，拘一种桶颠覆衣重庆宪别墅慨市场持的产犯品于愚蓝湖食郡西呼岸登岛场。正“关恨于别剖墅的杀重新设想象校”由盆此终龟结。蚁在这撤期间韵，总恒共用竟了1亡6个缸整版绳进行敌宣传劳。凉第二副阶段谜（开佳盘期旨）：恋7月圾12翁日开搅盘，前没有齿任何秀消息瞒发布叔，西坏岸别顽墅悄极然登室场。净而在泥7月钩14夜、1县5日慢这两县天大斩肆渲晚染了座一把轰。开烫盘两纠天内骡销售购业绩行是：村83缓套联墓排别侦墅，孤42昂套独屯立别勾墅，培总销馒售金锤额3亲.5茅亿元盯，这荐在重锈庆的悬别墅能销售低史上菌是史姓无前盟例的误。别透墅不混同于晒一般覆的住竹宅产描品，树此次柏的湖极西岸葬的目沈标客破户群窄也悄侧然变滴化，折由湖家东的立“双榜资”岔阶层雅转向娇城市辫“塔播尖”爽人群紫。事区实证纠明，逝这些庆“塔劣尖”药人群鲁对西狡岸别李墅是纽非常部认可刃的。百期间懂，共影用8假个整玻版进勉行宣弃传。厚第三克阶段沉（销娱售持追续期未）：咬开盘割之后泻，广磨告的潮诉求傲变为放对别让墅品米质的懒推广甲以及兄继续花对地密中海袄风格米进行睬宣扬争，“右幸福急的家偿庭都锯是相辱似的套”，讯这是扰对楼锤盘品脊质的究最高至追求稠。至镇9月倍30耕日，完共有探15蜜次的状整版藏广告派，着等重对树楼盘月品质垒的把拢握。拦五、低总结哨20斤05算年7荡月1文2日洁，重贺庆首兄见的崭地中轨海风街情别熄墅蓝舅湖郡闻·西谁岸开伐盘，宫重庆涨富人内以极绵大热赚情拥玉抱了沉这种四全新款风格扮豪宅室，开叨盘两锁天销菠售独释立别况墅4卵2套朋，联喷排别摩墅8脱3套趟。盛副夏时涉节，损又处伍在宏具观调鸟控下购的楼叉市盘之整期国，龙碌湖创庄下一颤个令峡人难偏以置剖信的毁奇迹净。从久这种浴“以育卖公惕寓的闯速度臣卖别助墅”巧看来否，是州产品踢力在溜左右蜂着个洋盘表板现，洲而产贞品的弹背后沫，更剩有着威品牌层、资断金、似运作潜能力鸽等决赤定性欠的软婚实力允。谨从广衰告主轨题来需看，已地中钳海风岭格是姑西岸协别墅俗广告幅策略身的主朱线，句无论棚是筹龄备期绝、开味盘期榜还是涂持续泳期，艳地中泼海风落格都血是广凶告中专出现宜的主短题。道而同泰样作幼为别蜜墅的脑中安赌·翡吧翠湖烛，其押营销膨推广鞠的思牙路：籍很长其一段渔时间