青岛东苑绿世界营销策划

青岛东苑绿世界——房地产营销策划第一章、项目概况第一节：项目区位分析一、区位本项目所在地为位于山东胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约2.5公里。地处兰州西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离青岛市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。胶州市位于山东省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是青岛市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。二、经济指标（原规划指标）叛规划加用地脉总面伍积悔12脉56脂74控M席2绢总建布筑面魄积截11管42掏77闯M舌2尝多层份住宅腥建筑悉面积共55阿31她3导M2认小高条层住范宅建羞筑面毒积污10售75集0愈M2穿联体辞别墅及建筑煤面积木25辩96神8富M2嚼居住凭总户壳数晓75沉4户闷绿化痒率东35珍.8匹％远容积挎率箭0.蓄98第二节：项目SWOT分析一、优势S1、自然环境本项目地处胶州市兰州西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。2、交通环境本项目位于兰州路与梧州路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。二、劣势W奶1、沟城市凤配套躲虽然情本项鼻目具逐有良凑好人孕文环顿境资旺源，生但是洋胶州筛市经雨济发老展同斯临近渣青岛来市相蝇对滞屈后，脂因此架，本牙项目埋周边军还处庆于偿“陷处女录地足”部阶段乏，缺还乏相危应的哄城市群配套柜设施呜，导姨致本释项目胳缺乏傲居住刃氛围剥，市因民对愈本地任块缺驳乏大“柏认同洒感断”烧。暖2、孕项目耻遗留独问题耐本项肥目前猪期工饿程属智“站棘手朵”弹工程按，由脱于前拨期在若营销租策略营上出送现失魄误，有导致梨项目狱在前慌期销道售阶惊段上紫出现率“诵热情此预订者，迟昼疑退饶款邀”疫的局堆面，挡外加吩地块耳内尚谱有未努完成浙的工沉程，靠边施雀工边昂观望协，在椅当地骄居民衬和已青认购源该项巡目的池业主砖中产效生不换良口戚碑，壁为本夏项目苦前期水销售灶增加外了难晕度。动3、触开发利商品麻牌威开发封商虽台在上输海市我场有烘一定轿的知倘名度真及声外誉，汪但在炎本地个属外慕来开苗发商捧仍缺征乏本屠地市烂场知悲名度味和品奶牌形脊象，驶这对定将来征项目度开发哲及销挪售产赖生较前大影彼响，臂导致舒销售雾成本各及宣壶传成浪本的陶增加峡。功4、商交通逃状况跑虽然册地处钞兰、丙梧公迷路入研口，斗但市缎内公涛共交阴通配责套不神足，圾导致雾了居辩民往善市内忘工作驾、生丛活的样不便筐。在瞒将来遍销售慈及入状伙之榴后，暴不得披不开浑通小劣区业印主服瓦务巴薄士，肯无形圣中增杨加了设物管忍成本劳。帐三、驶机会悄点O杰1、菠政府余规划号开发封利好工因素乐胶州震市政棕府提壮出将甜本项深目周谣边规限划成窝购物舌、休先闲、迁娱乐渐一条泥街。纪这一昏利好秒因素删必然据会刺秒激项塑目周做边商孤业经花济的呀发展钉，带凯动房云地产蜓市场餐的升回温，营影响食住房柴消费均升温套。塞2、竹地理当区位蚊优势偷目前虏胶州煤市房者地产妨市场因不成衔熟，哨但其溜地理沟区位休的优案势必大然会刮赢得洞较大斩的发补展趋倦势。盼因此政，此节时介觉入胶值州市衣地产侄市场在，以壤超前举的决齿策意肆识，短以科朋学的增态度好研究警“京供给趣--宁--洽需求小”组，便险可以裙抢占老“公先机领”钥。泛3、素客户愤资源默充足冶年来勾房地装产市絮场的集发展惜滞后横，市亲场供芦应的灿产品异难以徐满足献中高虑档人鹅士的摔住房洗需求糠，为哈中高忌档物须业的碗供求虏积累昆了大缝量的透客户辉资源悼。烦4、咸国际遭名牌怒企业扁的入茅住提辟高了唉胶州令本地御的知佛名度寺世界狠著名淘企业盏纷纷振落户凤胶州青市，悉包括搂世界澡著名觉跨国绍公司杏AB叼B、胸美国些DO率LE漏德嘴国D诱EG伙US凳SA仇韩近国H莲YU爱ND肤AI服海尔哗集团坚等。校无疑尾在胶炸州市以原有喊知名斤度的遗基础塔上，板增加除世人葱关注印和青怎睐的尿焦点狡，为备本项秘目开减发提动供了党又一植利好忧因素纷。矛5、室工业睁开发久区汇刑聚了闸人气劫胶州船市工证业开倦发区吨，随旋着城煌市知求名度阳的提更升，躺区位姐优势绸必然禽会快炮速发疯展而丸带来丑人气茄的上石升，屠而本轻项目啊开发颈周期用估计就完全圈可以怜“按借势犬造势剂”耻，为杜增加敲项目诱开发估的安吨全性等打下瞧良好轰的基馅础。显四、由风险赏T译1、恨市场危因素墓从目疗前胶舰州市皇的房蹲地产蚕市场御看，拔项目鸽竞争坚同质盟化严执重，页已引银起许炕多开安发商怜的重组视，坑按我是们的简开发蓬周期燥测算躺，一旱旦这错些开残发商显都清获晰地嘴认识将到产拒品粪“份差异秘性赌”合的重鸽要性够或迅脖速模蜓仿。貌那时门，本涌项目呼还是龙具有饥一定吹市场扎竞争捆的风沿险性外。叼2、唱自身久因素饭本项盐目前捐期的界“忧棘手慕”膜遗留摸问题阶，导辩致了缎客户夺在选维择项跨目过于程中崖过多述的疑盖虑和简慎重源，如浩果在住开发听过程迎中不杰能有距效的太把握溜形象育--膨--驳品牌诊战略剑，进抬行广币告宣朱传，被销售底的风渣险性投和困棵难度费是显覆而易绍见的框。桶五、允综合选分析活从市障场调糖研结链果分卵析、永本项地目的购优劣语势比吐较，从机会竟和风剪险并叙存。贼唯一简的办桥法就输是尊藏重市英场、碑适应蒸市场串，顺萌应消舞费者必的心衬愿，值整合诞与项孙目有获关的反各种暴要素战，运喷用智室慧，周创造绩出具解有超仍前性曾、差萄异性垦、引宇导性愉、适伤用性螺的产继品，辅以合蒙理的诚成本奴、利薄润，误达到落科学取的挪“和投入素产业舟比年”踢，追引求产瓜品供茎给-稠--煤-需猜求的米完善劲性，淡使项士目达懒到预蝶期的置市场粉期望军值。浇第二僚章、原定位纷策略嗓第一伯节：只定位挠要素坑分析素区位方利好碑因素邻分析顺——钱本项柿目顺肤应这集一市穷场的裹变化尺，在掌缺乏呈旅游权资源图的胶薯州，由打出委“村时尚看住宅档”乱的招碎牌。蚀来填晴补胶苏州房市地产第市场概空白介，以怖田园巴山水等的自教然风霸光资隐源及肚历史呼人文监资源挂为强圣势卖介点，飘并以夏具有胀“振新生乐活＋貌新人侦居株”里的双薯重魅贵力来胸吸引呜消费文者，般对开恨发商蒜来讲约，投慈资回皇报的楚风险旷将会施大大挑降低罗，对杰消费引者而粘言，娇产品坡的附枣加值患已大扛于产渴品本驱身，秒提升火了商涝品的春“蠢功能扮价格脖比忧”端，这俊样也壮符合无经济心学的侮需求然--探--慢供给因理论束。奸第二垒节：视项目傅定位桶定位斜原则鄙：适期应市酬场、就创造涨差异偶性舱定位威：亏时尚叉住宅挡--雹--饰即“冻绿色芹家园纪”苹绿野凶与住惯宅的哗对话麦绿色米细胞飞组织依--张--蛇生态吼环境矮最重税要的筛元素陷是卫“羽绿三”旷和诉“徒水站”彼民风针·绩自然昌·毙人圾回到羊自然哑，在额那里坟安家因为诚接近遇自然州就接拦近了陵快乐按的本占源蚁绿色盯家园捧宇宙蹲是物龙质的陡，在趴时空阵的长虏河中卷，宇嚼宙万喊物不谎断地懒变化宏着，幅物质晃的空喷间同尺样具笑有变雄化性颗、流装动性僻和连楚续性智，推截动这主个变咳化的贺动力恼也是匠其内台在的受矛盾耽，阴春阳、庸日月底、动路静、酱虚实刃、高类低等饭等均北是一里个矛肥盾体盐，但黄是，乔在某卵一段牌时空亏中，巧矛盾匪的双推方又公是相饲互依宝存的忽，形槽成一拾个完复整的船形象颂。布本项要目规蠢划遵网循敏“免天人镰合一纤”丽的自么然规画律及茎“耳以人自为本缸”茫的消零费理闷论，碗以优庸美的鸣自然徐环境汽和现纤代化列的配死套设坦施服脆务于毙消费早者，豪共同晶构筑申世外游山水单园林章、画贤中精听品住冷宅，叛怡然骑度假董胜地忆——暂东苑作绿世歪界生馒态园草林式尾住宅点之典踪范。约以中擦国传询统文乏化为高根，忽创建叠人、愿自然标、建婆筑于唱一体否的生足态居滔住环所境。壤它具悟有绿厅化、诚休闲线、交盾往三户重功抱能，掌是人厌与人展交往愚、人筑与自梁然对阴话的镰场所笨。计论语洋云：冤“兽里仁瓶为美昼”馋。比里：焦居住莲区。胞仁：判人情个味。范岁“蛇里算”便在现效代人移的理积解中写不单拒是居戚住区驼，还谈包括罢居住立区的泼周边肌环境族，的“巡仁始”拍的垃“栏人情辫味灶”援包括罪两个绢方面瑞：首或先居侄所应叼具有贝私密哗性（群对个就人而添言）围；其上次应渡具有批开放处性（煮对小偏区的秩共享熟空间逼而言销）。墨第三撑节：植产品犯定位佣定位舱原则掩：突之出个稳性、道创造驻差异谅性惹定位挖：图“路纯生赌态型宗园林捎式住胆宅脆”脂之典棍范锐集胶穗州市辱人文色资源获与现旋代高扔科技诚手段但、现料代材志料相名融合惊，开书发出硬立体在、三向度空末间的渐生态芒住宅娱商品涝。叫居住童环境其的一堪度空玻间勿一度叛空间有，属僻消费克者个工人的痛私密查空间跃，单遗元户考内空旦间，两合理学的空呢间布辰局，裤良好欣的通汽风采爱光，滑业主湿可享项受到坛最好和的户死型结姥构，犹并且狮可以绝根据痰自身锤需求绩营造塔自己职所需突要的灶一度初空间定，体抗会高垄科技灾带来具的幸辫福感凡。算二、呀居住令环境略的二学度空筒间鹿二度摇空间谎，指国开发剑商毒“商以人衰为本偏”驳营造椒的小扭区空氏间，愚具有忽科学三的划撞分领痕域空判间、欺组织奔空间叨的序狡列。论遵循扔人的讯行为露轨迹江，安吹排建顶筑群岭体。袄充分效利用碌土地纸，布柴置公间共绿耻化，扰营造丰水景棵观赏聚景点帅，提法高生嫌活环眉境质拾量及文亲密鼓邻里丛关系绩。保域障环剃境质删量，充合理分分配荒建筑毛密度辣。独悠特的柏小区亲形象退，满遗足业笼主精萌神需期求。香谢三、封居住拢环境擦的三饿度空纽间毒三度圈空间哭，指骆小区革周边笔可借鸭用的火自然绳环境宗，如奥江景型、山约景、间水景脏、海虾景，章甚至千都市振风光鞭也是新住宅笨小区咬的一杯道风六景线课。感本项恒目具唐有得歼天独况厚的搜自然减环境矩优势抢，并芳利用惰兰州伴西路壳和梧抓州路秋两条词交通涛要道削，为欲业主犬的出辅入带猜来便打利，猎使小宝区与扔外界粘的交银流更御加通斜畅，伟还可脉以利宜用该即大道尘树立牙自我肯形象流。伴小区槐内的首中环付湖泊冲，都雄是小潮区可糕借用取的宝须贵财鼻富，恳是营年造小卡区绿锹化的浑重要六资源丈。小熟区南霞边、哲西边蒸散布您着亭既台楼输阁，病对度营假住能宅来它讲都借是不骂可多芒得的扣天然劝资源毒。虹由一羊、二腊、三盛度空山间构吵成了常“首纯生祝态型采园林吗式住使宅滑”倦产品斧的成铃功要监素，塘也形开成了葵“歪东苑慎绿世啄界扫”泛居住默+度奸假+荐投资缝的独呢特个赛性，干并创哥造了求产品纺差异棚性，乓使产胸品更修具有球竞争遵力，般为开炸发商宫达到肥未来堵市场众期望奔值提唉供保摩障。丑四、滨产品蜻档次类定位泉可行蜜性蜻本项各目的宝档次冶定位艇为鄙“铁中国载城市循新贵镰追求衡的高病尚住清宅厅”酿，而蚊不是忠“杆豪宅也”痰。其个概念颜包含束了小隆区的扯规划多合理蠢性、析户型啦结构份的实嫁用性旅，单妇体外纸立面箭的美链观性报等，那不只沾是高桑档材生料的败堆积陪，而汽是要宪美观厨漂亮辜。在岛同等谁建造钓成本础的基奖础上岭，设弊计出诵时尚筹前卫凝的、资富有胃创意苍的单昼体及梅园林辣。更竿重要疗的是疫户型孤结构阁的合局理性索、实潜用性横及各深种生舍活设筒施的怠配置摄。例抄如：刻安全萌设施炒系统退、运比动休资闲中烫心、池公共伪活动航空间滑等充伴满人饱情味访的居吐住环丢境。参第四铃节：偷产品售文化丽定位色定位宽原则访：讲果究个啄性，乌追求椒共性捐，提贼升产饮品附英加值害。息定位湾：贤人与场自然脱环境达相融卧合-慕--袖-绿骆野与栽住宅旗的对毁话旬东方裁文化爪与西劝方文卖化相裹融合根传统谱与现膊代相臭融合诊。蜜第五那节：末产品达形象惊定位岗定位帆原则啊：提阀升企丘业品营牌形火象以伏及产谁品（蹈物业泛）的紫知名挖度、瓶美誉拒度、怜社会走认知召度。嗽二、花定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