中信信托土地流转的启示

地权的逻辑一一第一款土地流转信托的启示【前言】：2013年10月10日，在其他人看来，这是一个普通的日子，与平时忙碌的工作日没有区别，但对于金融业的同行来说，这个日子具有开拓性的意义，根据中信信托发布的公告，其首只农村土地承包经营权流转信托计划一一“中信•农村土地承包经营权集合信托计划”已于2013年10月10日正式成立。据悉该信托计划通过分层设计将农民、地方政府以及服务商的利益进行统筹和协调，在不改变农村土地用地性质的情况下，解决了农村土地流转过程的利益和权益分配的难题。按照我国8-9亿农村人口，18亿亩耕地来看，农村土地流转所蕴含的市场前景很广、潜力很大。但其他信托公司依然持有观望态度，此次土地流转信托是奶酪还是陷阱，大家各有说辞，我部在搜集相关材料和分析后，得出一些心得与大家分享。一、新中国所经历的几次土地改革及其成效《中华人民共和国宪法》第十条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”新中国第一次土地改革新中国成立伊始，土豪依旧是被严打的对象。1950年颁布的《土地改革法》，把地主的土地都分给了农民。严格意义上来说，这已经是新中国的第三次农村土地改革了。这次土改是为了巩固第二次土改的成果，继续分配土地给农民。1958年，人民公社开始-种什么、怎么种都需要听集体的，即土地公有，粮食归公社所有，平均主义，吃大锅饭。这种制度下，农民缺少自己的决定权，一切听集体安排。由于公社规模较大（可能一个公社就包括了好几个村子，近千人），生产效率低下。农村土地承包制1978年，安徽凤阳县小岗村18位农户签下“生死状”，瞒着公社，搞起了“包产到户”，自己种自己的地。这一次农民自发的改革得到了邓小平明确的肯定，于1982年1月1日，第一个关于农村工作的一号文件正式出台，明确指出包产到户，包干到户都是社会主义计提经济，自此，农村土地承包制登上舞台。家庭联产承包责任制是在土地公有制的基础上，把土地包给各家各户使用，农民对土地只有使用权，不具有所有权。但农民在土地上生产的东西，在保证上交国家和集体的定量之后，剩下的都归自己。小岗村的做法不仅提升了农村产量，也推动我国城镇化进程，提高了劳动积极性和效率，农村剩余劳动力可进入城市务工。但弊端也逐渐显现，随着越来越多农村劳动力进城务工，农村劳动力不足，与城市差距逐渐加大。土地流转2000年，小岗村开始了第二次转变，拉开了土地流转的大幕。内容可简单分为三步：第一步，由乡村政府出钱，向村民统一租地；第二步，村子统一招租，把土地承包给大户；第三步，大户再向农村反聘农民。2008年10月份的十七届三中全会上对小岗村的做法进行了明确的肯定并提出依照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。需要特别注意的是，农村土地是属于集体所有，所流转的是“土地承包经营权”，不影响土地的所有权。二、我国土地流转模式的发展我国从很早就进行过新型农村集体土地流转模式的尝试，从事研究农村土地制度多年的华中科技大学贺雪峰教授曾经分析过成都模式，2009年，成都市就确定了三个土地流转和确权的典型村。据介绍，之前的一家一户经营的土地被流转给公司或者村集体合作经济组织后，农民虽不再直接经营土地，但却有了三份可能的收入来源，一是土地租金，二是土地入股的年终分红，三是进入公司工作的工资，三份收入加起来远高于之前的种田的收入。但同时，他也注意到，土地流转出去之后，因为投入资金的公司是一定要从土地中获得收益的，农民又可能同时有租金、分红和工资收入，所以土地产出就必须远高于之前农业经营的收入。中国有9亿农民，农业具有巨大的增加供给潜力，但是在该背景下，对农业的过度投资很可能造成增产不增收的结果。因为供需平衡本就是最基本的经济学规律。这其中，我们大多忽略了一个关键性问题，改革开放30年来，中国社会发生了深刻的变化，农民群体已经高度分化。在今天，我们已经很难用一个统一的“农民”概念来代表我们所指的农民群体。农民的生活水准、职业地位、居住方式、从业特征等等，都已经是相当地不同了。大致可以分为两大类：纯农业地区的农民。土地农业使用决定了土地的价值，这样的土地价值是比较低的。中国农村土地的年租金很少会超过300元，大致在100-300元之间。若将土地承包权变现，即将使用权永久转让出去，土地价值每亩也只有数千元，不大可能超过1万元；城郊及沿海发达地区的农民。之所以将城郊地区的农民与沿海发达地区的农民并列在一起，是因为这两个地区都有二、三产业的快速发展及因此而来的各种机会，其中最重要的就是土地升值。总体来讲，因为城市扩张带来的土地升值，使得京郊失地农民虽然失去了用于农作的土地，却获得了大量的经济收益和各种机会，这部分农民的状况应该是相当不错的，不仅远高于一般农村的农民状况，而且可能高于当地市民的平均收入水平。由此可见，赋予土地价值的并非农村土地本身，而是二、三产业的整体发展，产生对土地的需求，从而使得土地产生较大的附加值。反之，如果没有二、三产业的带动，土地本身不能产生更大的附加值，即使将现代农业和土地流转相结合，也不能为出让经营权的农民获得更高的收入，原因很简单，集体土体不能用于非农建设，当然不能将二、三产业引入进来，这两个产业牵引经济的能力要比农业高很多，同时能够有效的降低单一产业造成的市场风险。有了这个结论，有助于我们理解为什么这次中信关于土地流转的信托获得如此多的关注，下一个部分我着重解析一下该信托。三、383改革方案与中信信托新模式该方案中涉及到土地流转的内容如下：以权利平等、放开准入、公平分享为重点，深化土地制度改革。现行土地制度存在权利二元、市场进入不平等、价格扭曲和增值收益分配不公等弊端。改革目标是建立两种所有制土地权利平等、市场统一、增值收益公平共享的土地制度，促进土地利用方式和经济发展方式转变。提供平等保护土地产权的制度基础设施。以落实集体成员权时点和量化集体资产为核心，确保农村土地承包关系长久不变。将农村承包地、宅基地、林地、房屋等资源确权、登记、颁证到每个农民。实施以土地为基础的不动产统一登记制度。在现有土地权属基础上，赋予农民集体土地处置权、抵押权和转让权。构建平等进入、公平交易的土地市场。在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。随着农村集体建设用地直接入市，相应收缩政府征地范围，逐步减少直至取消非公益性用地的划拨供应。在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。此次改革的重点内容在于，将原有《土地管理法》第63条中关于集体土地：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或出租用于非农建设的规定做出了新的拓展，这也就催生了中国第一个关于土地流转的信托产品：“中信■农村土地承包经营权集合信托计划1301期。”中信■农村土地承包经营权集合信托计划1301期，期限是12年，首期涉及流转土地5,400亩，远期规划是25,000亩。流转后土地拟建设现代农业循环经济产业示范园，由安徽帝元现代农业投资有限公司作为服务商提供服务。园区规划为五大板块，涉及二十多个子项目。这款土地流转信托的期限是12年，和土地承包经营权的期限一致，涉及流转的土地面积达5,400亩，远期为25,000亩，信托产品的结构设计是：采用结构化混合型设计，既有财产权（土地承包经营权5400亩），又有资金信托产品。其中的资金信托计划期限不同，为3个月到两年之间。信托计划的A类委托人为安徽省宿州市埔桥区人民政府，据我部调查得到的信息，该区全国最大的县级区，全区土地面积2,868平方公里，人口170万，其中，市区及规划区内的人口60万，流动人口20万，下辖26个乡镇，11个街道办事处。2002年全区国内生产总值和财政收入位居全省县区之首。埔桥城区是宿州市政府所在地，是宿州市政治文化金融，经济贸易中心。2010年全区生产总值246亿元，增长13%;财政收入14亿元，增长22.6%;社会消费品零售总额54.5亿元，增长18.8%；城镇居民人均可支配收入14,600元，增长12%;农民人均纯收入4,780元，增长14%。近年政府工作主要围绕以下几点：投资拉动成效显著。泗许高速、蕲县船闸、钱营孜煤矿、汉泰化工、新园机电等18个重大项目建设完成；京沪高铁二期拆迁、宿淮铁路、皖神面制品、华洋啤酒、皇冠家居城等60个重大项目进展顺利；宿州海螺、泉州服装工业园、光伏发电等10亿元以上项目前期工作基本完成。全社会固定资产投资增长54.6%,94个3000万元以上重点调度项目完成投资60亿元。加大土地综合整治力度，12个批次获得省政府批准，项目用地制约有效缓解。产业承接势头良好。深入开展招商引资百日竞赛，成功举办宁波、泉州等招商推介活动，组团参加徽商大会、厦洽会、灵璧石文化节，主动承接发达地区产业转移。金鼎商贸城、鼎盛钢材大市场、神宇重工、中部矿机等18个累计总投资50亿元的项目成功签约。全年引进项目138个，到位资金56.9亿元，同比增长32%。着力产业培育，工业经济增长迅猛。林产品、食品、轻工服装、机械制造、建材5大产业产值突破150亿元。新增规模以上工业企业49家，241家规模企业实现工业总产值167.2亿元，工业增加值47.6亿元，分别增长65%、39%，连续3年位居全市第一。销售收入超亿元企业达59家，3亿元以上企业5家。全年金融机构对埔桥区投放贷款73.1亿元，同比增长34.3%;其中企业贷款20.6亿元，同比增长28%。以上的数据清晰的表明，此次中信信托所选择土地流转的区域并非人们常规所认为的一般性农村区域，而是选择在靠近城市的农村，并且整个城市的二、三产业已经形成一定规模。农民在转让土地承包权后，可以就近进入产业取得打工收入，身边一个二、三产业快速发展的城镇所带来的就业机会和收入，远高于在流转土地上建立企业的就业机会和工资收入，并且还不需要长途迁移到大城市。随着在流转土地上现代化农业的建设和发展，可以就近反哺周围的二、三产业。届时，第一产业提供廉价的原料、第二产业加工生产取得利润，并且需要劳动力，小规模人口聚集效应凸显，为第三产业运转提供利润空间，第一、二、三产业形成产业链的良性循环，新兴的小城镇随之产生，农民不会大量涌进大城市，而是就近享受现代化带来的经济成果。实际这就是李克强总理“新城镇化”概念的本质。第二、当地区政府尽量减少对土地流转的干涉，交由市场供需双方自行调节，而政府只需提供配套的公共服务和设施，同时不需要将土地用来搞工业，还是将目标定在现代化农业上。整体项目规划分为三部分，首先是事务管理类“财产权信托”部分，操作模式为农村集体组织或农户个人将土地承包经营权作为信托财产，委托给中信信托进行管理，存续期内由信托公司向受益人分配信托收益，信托到期后返还土地经营权。至于信托介入后可以产生的投资收益，中信信托业务负责人吴超杰表示，在“财产权信托”部分，农户的收入为“基本地租+浮动收益”两部分。即除了基本地租收入外，农户还将分享土地整理后地租提升增值部分的绝大部分收入。初步拟定的比例是70%，在扣除土地整理人的投入成本以及各种服务和管理费用后的土地收入增值部分的70%以“浮动收益”形式返还农户。而基本地租部分的确定标准则约为每亩1000斤中等价格的小麦产值。其次，在土地流转过程中，为实现规模效益，提升土地产值，就要对土地进行重新归集整理与价值开发，这一过程中必然需要大量的建设资金，中信信托将另外发行资金信托计划对接这部分资金需求。以往的土地流转模式，都是一个村成立一个生产大队，由大队去对集体土地进行统筹安排，或者成立一家企业，用于种植一些高经济的农作物。这样做有两点劣势，首先，无论是生产大队，还是乡镇企业，成立之后的资金来源问题阻碍了其发展，依靠村民的自愿募集显然杯水车薪，而农村集体土地不可抵押的性质也让其它融资渠道被封闭，没有充裕的资金就无法实现现代农业机械化、有机化和大规模生产化的需要；其次，但无论是生产大队，还是村民入股的企业缺乏对市场行情的有效判断和防范自然风险和市场风险的风控手段，市场好的时候，企业可以正常运转，市场不好的时候，或者遇到自然灾害，不但经济作物受损严重，至于流转费用和分红更是无从谈起。这次村民将土地流转的经营权打包转让给中信信托，将金融机构引入恰好解决了上述两个问题。第一，金融机构可以设计出很多融资品种，同时可以利用自身的平台功能，将其他金融机构引入该项目，为后续建设提供多样的融资渠道；第二，作为信托公司，本身具有很强的行研能力和风控手段，对于潜在风险都有较强的预判和解决措施，同时信托公司可以充分发挥整合上下游资源的长处，这也是不同于以往土地流转的模式。除此之外：'中信模式”的土地流转信托中，还安排了“第三类资金”信托计划，满足上述两部分业务衍生的信托融资需求。具体而言，即为对接“土地流转业务部分”的租金支付资金缺口，以及“土地开发业务部分”中可能出现的暂时流动性支付问题。在整个土地流转信托计划中，还有一个关键的角色，即为中信信托引入的第三方服务商安徽帝元。这家以生物研发投资为主业的公司，背靠中科院合肥物质科学研究院，与当地政府合作密切，其在此过程中扮演土地流转后的开发经营管理角色，包括土地整理规划、招商招租等。除此之外，也需承担一定风险，安徽帝元被要求做出承诺，若地租出现短暂性的市场风险，将承担差额补足义务。当然，按照中信模式土地流转信托计划安排，服务商未来也将获得中信信托提供的配套融资。信托、村集体、区政府各司其职，信托提供平台、村集体协调村民、区政府提供公共服务，这在以往的土地流转案例中并不常见。农民并不缺少对土地的支配权，他们更希望政府提供完善的公共服务用以保证正常的农业生产。至于流转土地的用途，则为建设现代农业循环经济产业园，按照此前中信方面与合作方的规划，这一循环经济产业园将覆盖五大板块：现代种植业、现代养殖业、生物质能源和机制肥、设施农业和农业互联网以及农业科研平台。而所谓的“农业循环”，目前的安排是产业园从现代种植业入手，秸秆和玉米用于建设现代化养殖业，初步规划建设10万头生猪规模；之后，养殖业产生的粪便等则用于沼气发电，沼气废渣用来提炼机制肥；接下来，机制肥则被投入用于设施农业，主要为大棚建设环节有机蔬菜和特色水果的种植，同时结合互联网做订单制生产；除此之外，引进安徽农学院和中国农业科学院做新型品种的示范推广。按照中信信托的计划，产业园运作目标实现后，将达到每亩5000元产值。综上来看，就第一部分的“财产权”信托产品实际就是农民将土地经营权集体打包委托中信信托进行管理四、新模式所带来的机遇我国的土地主要分为2个类型，其一是城市土地，目前此类土地的管理较为规范，已经采取了严格的招拍挂流程，土地往往有较高的增值。其二是农村集体土地，农民对土地只有经营权并无所有权，同时，集体土地要想进入市场流转，必须先收归国有，之后才能进行招拍挂，这样做的弊端在于对农民的补充费用较低，他们也无法享有招拍挂成功后土地的高附加值部分。但根据383改革方案来看，“在规划和用途管制下允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场形成权利平等现则统一的公开交易平台,立统一土地市场下的地价体系。预计在不久的未来，集体土地可能会和国有土地一样，同时进入招拍挂流程。但是分析来看，这款信托产品不是现在市场上大行其道的房地产信托、通道类业务，反而是回归了信托的本源“受人之托，代人理财。”在长期的信托计划中，存在着若干短融机会：此次的信托计划期限为12年，并不意味着整个