赤岗桥西项目采用酒店式服务公寓营销和经营模式的可行

赤岗桥西项目酒店式服务公寓营销和经营模式的可行性分析报告前言为了更加准确、清晰地表述营销策划部在赤岗桥西项目定位上的立场，我们将报告分为6个部分，分别为：市场定位本篇着重解决赤岗桥西项目为什么要做酒店式服务公寓。客户分析本篇着重解答赤岗桥西项目未来的销售、经营将面对怎样的客户人群。产品设计调整本篇着重细化赤岗桥西项目如何通过改变产品规划和设计从而满足酒店式服务公寓经营的需要。运营模式本篇着重解决赤岗桥西项目酒店式服务公寓和普通公寓未来经营管理的模式问题。收益分析本篇着重进行赤岗桥西项目采取酒店式服务公寓营销和经营模式下有可能为公司带来的效益分析。风险提示本篇着重阐述赤岗桥西项目若按酒店式服务公寓营销和经营模式运作有可能存在的风险。市场定位SWOT分析燕优势羡分析永区位蓄优势跪坐落战于新初城市茎中轴贺线西颂侧；饺毗邻鄙广州绘市或未来颤最大爹的城栏市咸CB耳D内珠江堵新城兼；吃距离争天河趁北若CB雾D馒和天道河城向商圈峰仅脱10焦分钟牲车程飞；大与五经羊新币城次乒CB驼D想隔岸猴相望验；滤距离宏琶洲刮会展醋中心青约仇15暗分钟宋车程突，会备展商忧圈带心来的央经济秤效益器触手暗可及铸；蓄新规境划的规赤岗山新领津馆区面近在合咫尺槽；庭地处问滨江给东豪斑宅走桨廊东植端膨；裙拥有债一定批的景狭观优封势；寄用地着内铸的恩幼儿昌园配议套糕有机颂会打润造成迎为面讨向新惯领馆双区、柔珠江遇新城残和琶慰洲会暖展等驰区域洗外籍盐人士柄学龄欲前子湖女提百供托触管和升教育幸的恢高级室别的训服务亲设施圣。棍产品挪优势吓小户脚型设丰计→亩总价描优势霸→低蝇门槛允入市艰；丑是滨定江东斤板块战内目阅前唯赞一的犬纯小设户型庆项目心；分商务筑公建欺风格惜的立执面设晨计有霞利于区从住烂宅林济立的疑地段奋中跳撇跃出简来，渣成为怪地表岭性建葵筑。仆品牌这优势台（略轻）黎劣势艺分析界区位抓劣势芹区域弓内商详业氛被围淡械薄，抵对裙绪楼招页商和崇销售压形成震压力经；个广州校大桥绩是天择河区枯与海个珠区宰南北希交通夜动脉脾的瓶跌颈，狗塞畏车沿现象笔较为故严重述，盖我们葬通过尿一家挽有合录作意曾向的她酒店床式服节务公哑寓管术理公纠司所孙作的峡交通妻数据柜调查禾显示午：秤上午脆7-秤8给点半电从项管目位榴置出无发到关中信铲3罩次，馒时间娱分别凯为寸19同分钟裙、童6贺分钟腐、朝23往分钟盒下午惧6-恰7着点从翻中信太开车粮出发肤，经溉广州塔大道所，到餐达该防项目吨位置炸分别斥为效39田分钟排、凳14碰分钟敏、辽22沫分钟背。问造卷调狭查了闯17谣8疯个客收人，泽其中呀绝大城部分蔬单身称客人面希望油打的编时间喝15宵分钟诵最为凳合适式项目第周边描高档芽雅致俘的娱块乐消光费场横所缺捏乏，淹对单厉身高盾档住瞧（租尾）客恋影响看较大趋产品趁劣势纳单核迫心筒镰设计呢，碍5够梯值27哈户，泛居住柱人口掉密度练高，比垂直犹交通盯需求匙不易兄满足侍；普75吵6户娱共用棕一格乡电梯灰大堂乐出入命；串总货丰量扇40全%薪共劫29缝1刘套单睁元无特阳台返设计传；脑总货展量竟34泪%阿共李25轨2易套单怪元临直广州丘大道枯，受秩噪音循滋扰怒较为含严重岸；议项目谋在规右划设血计上暗，配赵套设镰施的尤考虑即不足些；鞭停车钓位配筝套仅画18姻1朵个，揪平均闹4.货2亚户分跌配宝1蔑个车核位其，如河加上责商业举配套奴部分撞的车朽位需薄求，梳供需戚矛盾弹更为忽突出都；渗产品狐设计变缺乏磁亮点利。顷机会墓分析蜜市场蚀环境睡真实辩的市取场需锯求和宜投资滋需要炒推动枪着广尚州市梯房地午产市北场的厅稳步业上升挡，这慰种市慧场需现求和协投资徒需要栏主要争反映佣在以挡下几悦个方涌面：发国民教生产划总值蛋大幅餐提升丙，人燃均可误支配顽收入屿相应偿提高犬；凤土地尚资源抹尤其酱是城刘区中垦心区庙域土督地供扎应的刷稀缺诱性越纸发明报显；辛广州奴市已联进入坚新一宁轮的出换房勺周期叙；腐在全么国各备大发治达城携市中支，广朴州楼恶价处虏于中熔等偏含下的汁价格佳水平繁，废具有惜较大澡的福上涨驶潜力陆；赴人民竞币的嗓升值嗽压力渣和大捏陆房罗地产亭相对雷于其稻他投薯资渠化道而弯言极量高的券回报页和保营值能组力；寿各大情利益朝集团损（包惨括政求府、泥发展卫商、昌银行极、建污材、俊施工词厂商缺等）编从楼齐价上绿涨中登获得菊的巨秃大利缴益驱的使他览们具亏有不径断推徐动楼灭价上庆扬的油主观眨能动饭性；仅广州溉市未伞来的偏产业坑和城锁市规鄙划将寒进一越步增狐强广对州作仇为区利域性划中心恶城市驴的综避合竞饱争力晒，国调际化壮进程睁进一螺步加诸快，从由此晴吸引开更多狭的境倘内外财的移送民和恨高素矛质的燕流动拒人口同；灭随着笨楼价石的进珠一步痰飙升替，置朋业投蹄资门由槛将巴越来啦越高友，中菜小户忙型产备品在哗总价厨上的燥相对致优势浩亦将块随之馆放大偏；棒另一以方面岸，随屈着广塌州国槐际化涌进程晴的进拆一步胀加快盖，境侨内、熄国际胡间的宵往来回和交科流随抱之增捉多，抄酒店脊和公葡寓市骨场方匠兴未刷艾；啊滨江从东板蜂块可收供开榆发的奥住宅返用地岁已所技剩无永几，迹而本蜓项目涨亦是小该板慰块内免目前言唯一踢的纯湿小户曾型项雄目。眠政策曲导向萌10蜂0%扮小户牧型设率计完受全符隔合躁“陕国六搂条霸”抗关于肆70宝/9揪0捎的户欣型限兼制；畜倾向尼于小冻户型坊的各都项优应惠政挪策。爪城市忽发展眯琶洲挨会展污中心材规模旅和辐庆射范尸围的哈进一芽步扩燥大；走珠江掀新城混总部喝经济帮的启舌动和姻深化信；艺新领碍馆区迁的规果划已露进入辨实质竿性的叶建设键阶段际；奥珠江沸新城快多个搁地标克性建锋筑和专市政芒公建咸相继主落成陕。刚风险买分析雄政策险导向数房贷逐利率趴仍然搂存在谢着进良一步夺的上欣调压怨力；驰国家妻对房洁地产侦投资里行为贵的打颈击力麦度不葛断加夫强，害二手哈房交吨易成重本进躺一步胞提高事；健政策轻对境悬外个前人或馆团体务投资店房地角产的胡限制区；大“含国六驴条辉”凳中关孟于遇70惨/9锅0类的户庸型限谣制弯将进棕一步艳加重胜小户鞋型市吼场竞天争的献压力均；病住宅撑禁商峰；殖返租帮型酒惹店式旱服务信公寓抽的传夫播限混制。蒸市场葱环境忙已经僚放量逃的小念户型慕产品秩市场值加上阶70饰/9康0厦规限陪所导紧致的音中小益户型泉产品竖将大侵量涌己现，速日趋理激烈懂的同稍质化瞎竞争祸将不件可避城免；铅07勿-0寄8遗年将大是广稼州市抚酒店辅市场谎井喷养的一令年，状多间斤5笑星级葵酒店矮相继某开业委，将围把众蛮多的县4晋星级府以下辆的酒赢店经蚕营逼粱入与践酒店凭式服助务公会寓同挑质化翅的竞宗争行配列，码而纯澡酒店繁的经谊营和准服务纵相对趣酒店深式服趣务公油寓拥望有绝冠对优刊势；即周边狐成熟咳社区雀内中似小户既型的啦物业惜租赁邀将对伤本项昏目未除来位的租赤赁市览场构专成威戏胁；处市场恼定位钩酒店旁式服非务公驴寓的使概念醒和特绝点吓酒店笔式服描务公家寓，设也称羽服务弹式公结寓，学酒店抛式服喉务公蜂寓是揉融合捐酒店扛设施崭与家善庭特衰色为骨一体浴的自作住式眼单位起，并脖提供魔低于栗酒店蹄价格肥的长逆期住巧宅。南从酒狐店式茂服务汗公寓丢的定期义，帽我们仇可以颠看出轰酒店聪式服宅务公绝寓具察有如索下特陷点：膜酒店摊式服委务公蓄寓强娘调的滤仍然调是居稼住功棉能，妨而非庭商务肌办公趁功能贤；裁酒店胶式服遵务公涛寓是更一种栗长期荒居所波（相荷对于润酒店仔而拒枪言）蒙的物评业；阀酒店台式服青务公舅寓必障须有绕酒店暴般完今善的杰服务夜；胶酒店柔式服缎务公谱寓必买须具歇有居福家的伍氛围算；傅相对流于酒间店而框言，青酒店谱式服艳务公镇寓具栗有一按定的摇价格刺优势砖。益与酒串店式洲服务娘公寓顺的功似能相勒适应抗，酒袄店式油服务夫公寓诊在设宝计和筛配套松上具待有如粮下特茂点：碗酒店湖式服减务公捎寓寓艘所具瓣有较瓣大的相空间腰，而恨酒店组房间合的空枪间比斥较小肺；铃酒店伯式服驼务公芝寓配碑有设委备齐亿全的就厨房永；思酒店绝式服煤务公旗寓会巧配置法完善微的家研用电刷器和蛋家居衰化的喷家具斗。尺酒店改式服询务公畅寓挤的区德域分面布特仰点：逼地段熊是视酒店最式服颜务公傻寓文制胜绿的首芒要因挖素，讨城市垄中央移商务笑区（错CB哲D糠）是所商务番活动坦最密键集最粒集中袜的区阵域，烫也是消租用韵酒店庆式服鄙务公漫寓情的客箭户活婶动最考多的与区域承。亭酒店荒式服已务公若寓保作为导城市舅中的拘“玩高端办居住羡物业氏”惧，吸猫引的撕是定“堆高层连次的志消费紫者牧”旗，位邮于懒“抢高尚陡地段墨”门成为插衡量询物业泄标准冠的决读定性胶指标附。端“遇高尚叙地段绑”它的含测义不止仅仅在包括谨靠近衰CB召D够，同焰时还飘意味疮着交爸通便后捷、袖环境谈幽雅订、周番边设股施齐等全等游。丢广州埋酒店蒜式服口务公课寓售竞争虽市场立分析虫广州涌公寓矛市场炒的分冰类恒在广威州，驱发展第商为壁了把铲他们立的房愉产与辜今天霉越来衔越多董的高禁品质培住宅口公寓扬区分讯开来稀，开改始广搞泛地怖使用河“公周寓”冠这一嫩名词研，一衰般分胜为以交下几纽类：殖住宅糟式公凳寓；吃酒店挖式服渗务公尽寓，钓如概：中扑信广梅场、郊金亚盲花园畏、范新大苹厦、径祈福愚华厦带等糕。碎公寓临式酒碌店，魄如中豆国大报酒店思、花蜻园酒河店等画公寓浇和属论于主端体建杰筑的觉酒店矩相连硬以下妻试用医两表煮从不叫同角贺度综拘合分张析广炸州服具务式拿公寓吼市场悄的类粪型分狠布：踏对比脚项目诚公寓豆类型标附加因服务舱其他罩房间匪清洁蹲每日饮早餐财送餐疑服务挡洗衣沾服务掀管家挺服务幸隐私券性衔社区近活动孤营销达方式盗与酒垦店波的竞纺争么类型腥A潜住宅薯式服浆务公宅寓懒额外绪提供粮不提纵供忙不提献供苗不提考供豪不提革供肠5曾不提董供摊代理迹商填无刊类型疲B轨酒店播式服仙务公猴寓洪包含辱提供雷提供俭提供游提供爪5碗有时痕提供咐代理征商阻有爷类型灶C确公寓句式酒栏店恶包含批提供级提供兔提供筝提供感3.香5谨不确插定版销售手部+姨代理掌商场有玩参考蒸项目潜介绍概况智公寓错星级井房数茧入住健率岸平均不月租您金撇每平娃方米恶平均监（净业）月虎租金转平均误公寓显面积缘（平敢方米剂）敌金亚哗花园签五外二居盒室手拥5贺套重三居梳室缸1仇28较套说四居位室刷昼22岗套依95千％蒸41投,0骑70敞18芒5漏22杨2诉岭南暴会明五旅三居施室辛乓54挣套怕四居即室面颤6收套貌90壤%速33驳,6塔60四16溜5呼20局4闷祈福风华厦蛙四惕一居低室付径5胁套博二居外室丘绿39隐套学三居英室致励48喂套践四居姓室肾铃5薄套顾90串%荣28湖,0径80恰13陡0同21腹6轿中信病广场吨四驻二居溪室超2拳05布套抚三居辅室两拼69斧套花80责%甜15炼,4芒28贴11利6萍13发3倦新大巾厦罚五锋二居秃室露最97陡套树三居蜜室睡1抛08如套耗四居蔬室自姻11名套恰80蚀%论12辟,0劫00毛10册0朱12床0锻花园悬酒店愤五索一居撕室互浅99间套溪二居醒室用速79舱套阔三居卫室邮损19冰套搬70含%凯23埋,6勾30菜￥1绿70换13薄9驾中国主大酒殃店肥五昼一居粥室奖8贸2套轻二居歉室岩13锯6套膀三居根室饼4静1套积四居夏室搬1换3套涉50岸%妥31争,5悔00届￥2博10百15市0布新凯骄公寓破五骨一居虾室柄5终6套栋二居真室妇6导6套愁三居萝室途1斗4套画四居咐室岸甲4套剖50耐%饥20叠,0硬00扯￥1固60赵12筒5动盛雅钉公寓淋五拥单间房混2瓜5套茫一居少室奔5沈0套货二居痕室饥7水5套鹿三居柔室而2删5套搅50稼％泻17障,0令00准￥1田70援10怎0户型怎物业似名称布类型朗单元时总数蜜1居爪室愧2居叶室纲3居帜室牧4居违室盗中信致广场拨2陈27障4凯0%泽75缝%摩20桨%喝5%填新大虾厦谁2找21伐6茎0%议45凡%昼50稳%巩5%靠祈福搏华厦抚2供97认5%社40紫%插50贯%困5%烈岭南送会庆2典60耻0%俊0%狂90董%呼10桂%角中国养大酒洁店琴3货27程2碰30植%肾50很%闷15妈%集5%键花园哄酒店牧3豪19检7对50鸡%如40台%险10异%飘0%矩金亚伸花园蜓4尊15桨5材0%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