连锁服饰业店选址方案

连锁型服饰业店址区位选择之研究-以佐丹奴(GIORDANO)服饰公司为例论文摘要在竞争激烈的趋势下，厂商为却保更多的获利能力，除了品质的提升外，区位选择为另一项重要的决策，因为好的区位是商店成功的要素，它使消费者方便地得到商品或服务，吸引更多的消费者，并且区位对市场占有率及获利能力都有显著的影响。故本文拟以服饰业为研究对象，针对经营管理者开店设点追求最大收益为前提，回顾国内外有关区位选址理论置于服饰业中去验证其适用性，以进一步建立服饰零售业区位选择之指针。各种行业皆有其独特的商业活动特性，本文依照服饰业商业活动特性，选取竞合关系、基地性质、可及性、交通动线、固定成本、人口特质、可见性、经营管理因素等八大因素，作为服饰业进行区位选择所考虑之因素，并以销售额为应变量，区位变量为自变量进行回归分析。研究结果首先发现，营业面积、土地使用分区、基地可见性、与角地之距离、装潢费用、人口密度等六个区位变量对销售额具解释力且达显著水准，本文再选取大甲基地与北屯基地进行实证分析，将两基地之区位条件带入回归式中，藉以求得两基地之预期销售额，并判断两基地何者为佳，最后就所选定的大甲与北屯基地依所建立之回归式进行预测，结果发现北屯基地之预期销售额高于大甲基地，未来欲开设店址时，应先考虑北屯基地为佳。开设店址是否有适当的区位，是影响企业经营与管理销售得一项重要因素，从经营管理的角度探讨区位选择之问题，可反应出经营管理者对于商业空间架构之需求，本文将研究成果汇整成区位选择作业模式，将可节省经营管理者与开发者之时间与成本，并提供相关业者未来设店之参考。壹、研究动机与目的随着经济成长与市场竞争逐渐激烈的趋势下，零售厂商为确保更多的获利能力，除了设法提升财货本身或服务品质外，选择适当的区位或基地，业已成为另一项重要的决策，若以长期投资的观点而言，区位或基地决策的良窳，更是经营成败的关键。然而现今之企业管理者从事开店之区位或基地评估时，通常是借着经验法则来操作，此种试误过程的经验累积，固然可作为未来设店的依据，却也耗时费力，因此如能建立一套标准化的店址区位评估准则，应为企业管理者争取事业经营效率的方式，此为引发本文的研究动机之一。但是商业设施的区位供给如何满足需求却鲜少有文献探讨，商业区位的探讨多从消费者的需求角度或空间结构方向着手，往往因而忽略经营者决策的考量，其结果不但可能降低消费者的总体利益，也使空间规划者无法完善地配置各种土地使用，此为引发本文的研究动机之二。有鉴于此，本文即以经营者开店设点追求最大收益之前题，回顾国内外有关区位选址之相关文献，将区位选址理论置于连锁型服饰业中去检验其适用性，进一步建立服饰零售业店址区位选择之指针，兹列述本文之研究目的如下：1.藉由相关文献的研究及整理，并汇整出服饰业应考量之区位选择因素。2.透过实证研究，对连锁服饰体系之区位选择因素加以分析，了解销售额与不同区位因素之间的相关程度，藉此建立经营管理者的店址区位评估指针。3.将研究所得之区位评估作业模式，提供经营管理者与开发业者于评估或规划服饰零售基地时之参考，并作为相关业者选择店址之参考。丑贰、怨文献武回顾担本文私所回叮顾的茂文献修包括剧两部策份，元一为愧零售贷区位娇选址猪模式但，二挡为零林售业术区位努因素隐之选涂取。放首先廊对于配概略意法则信、排壮序法骗、比偷例法无、回芹归法落、区扔位配爱置法么五种仙区位着选址利模式极做一揉描述患与介侮绍，泪其次距根据宫服饰梦业之粱商业参活动混特性挽与相抱关文凯献进亿行区诵位因王素之诚选取网。改一、列零售芦区位品选址饱模式沫之探双讨挖本文萌回顾盼不同歇的零时售区悲位选惭址方级法，津此等伞方法功分别释是概散略法寨则（于ru裂le乖s慢o睛f政th吵um际b俗）、澡排序铺法（抗ra炕n朱k订in睡g酸）、锁比例残法（崭ra像ti芳o鱼屑me桥th门od迟）、掩回归任法（懒re沿gr宪ss智io他n遮泛mo碧de拖ls老）及苏区位夫配置杯法（酸lo想ca误ti装on链-a风ll毁oc票at朱io畏n败校pr切oc瘦es业s床），伯分析攀其特屑性与肚限制疾后，话选取属适合虎本文公之区违位选红址模蜜式，起期能厉达成忘研究道目的诉。兹裳将各华种方皆法整槽理成属区位千选址醒方法飘之比跑较表卷（参针见表新1塘）。速表职1葱材各种牛区位郑选择现方法斑之比纷较漆本文摇欲对毯于连脉锁机鲜构进雕行经秤营绩炎效分缘析，林并建情立经率营管旅理者辣店址撤区位苍评估鸭指针阿，故畜选择师回归墓法作终为区蒜位响选址限之方商法。抗二、怠零售苹业区恢位因怒素之桑选取脊服饰忠业具所有转箱运、饶陈列旦、销浴售三允大活外动特垒性，淘首先检就转巾运的仍特性颠而言穴，服核饰业妄必须竿将生士产者陵的产榨品转锄运到缺消费北者手佩中，命因此堂基地消的设热置必吉须与依交通促要道砖或运睡输系起统接紧驳，烟所需腰的区搜位因捧素为掘交通唐动线叼与可宇及性别。避其次愚就陈莫列的证特性俗而言攀，服疑饰业姥需有腹一定锐坪数续的展傻示空满间以铺供陈帽列，默故采父用可凭见性冷、舟基地姿坪数价、角碰地作厕为研均究变钳量，般由于瘦将阅基地拌坪数冷、角按地同严属于边基地禁本身忌的因月素，原故本蚁文将骆其汇脏整为幅基地标性质善。基紧地陈秒列空刊间的略取得系需仰验赖于弓租金船，并况加以恭装潢争以更屡显效色果，翁故加简固定雕成本贺做为给区位畅因素妻。释最后对就销遵售的看特性顷而言轮，服茶饰业述必须翠将货告品销薪售给早消费亿者，属故对箩于商侧圈内盆的人深口特庙质、铜商圈轻内的免同质虑、异疏质产食业之秘竞合赵关系得皆需威注意谱，故国采用裹竞合革关系傅、人栏口特亦质当警作研琴究变舞量。礼而在脑销售才的过们程中经，经尝营管接理的事因素贡亦为认重要侮的一厉环，祝故将汇经营弃管理砌特性冶纳入证区位箱因素钉，兹删将服枯饰业由所需枣之区少位因基素汇括整如尊表叔2予。搂表林2手再服饰安业所危需之港区位益因素炮综合森服饰册业的药商业竟特性押得知歇，服授饰业秧所需或之区养位因穿素为悔竞合闲关系置、基倦地性钟质、气可及笼性、秆交通味动线淡、固仰定成栏本、堵人口末特质蔑、可西见性禾、经拒营管前理因寒素等形八种概因素轮，所李选取众之因症素将测作为幅服饰扩业区诚位选垄择的艘指针闲，并可依相原关文析献所的提之盈区位扭因素罪之原惩则，甚将区哗位因蛾素量卫化成余可衡瓜量之肝区位老变量蠢，区立位变靠量一附方面锅可作秘为问吧卷中俱之问秀项，亦另一崭方面酿可作济为回储归分愤析的舱实验交变量领。辨参、旱研究借设计泼本文向从服朗饰挽业之沸商业砌活动始特性退与相妙关文吴献中村选取扛竞臭合关门系、津基地辅性质肉..协.禁等八恋种因年素，趴并将培区位盗因素朴量化望成可折衡量彼之区帖位变把量以坡为问毙卷中秀之问炎项。晒以下池即针现对问读卷设驰计，巧问卷旺之调说查对岁象、科范围四、方谋式、双时间眠，与喉回归禽分析狐法所首能达详到的围效果背予以及说明虏。鲁一、辫问卷示设计布问卷爆的主脆要内尝容包益括连吨锁圣服饰威店之摄竞合冶关系然、基将地勿性质刊、可板及性伸、交蛇通动丢线、脑固定经成本锣、人科口特即质、脑可见圣性、步经营藏管理疑因素午等八瓶种区付位因未素现亲况，丙每一孩个区坡位因窑素以槽数个筑变量磁加以兄衡量帜，兹灰将衡棒量区校位因烛素之秘区位贸变量平叙述红如表偷3店，而陷区位锋变量齿再转航化成抵问卷爸中之隶问项要进行行调查好。洗表侧3迷光连锁行服饰平店区妖位因铅素之沃量化疗表呈二、悦调查没对象递、范咱围、剖方式响与时瞒间季本文冶之调私查对格象为与零售页业中芦之服穗饰业蝴，且耍由于磨多点运式店遗面连鉴锁经澡营为娘未来洲零售讽市场瓜发展恋趋势嫂，在夫企业吊经营蚊管理该者的陆配合土意愿旅下，逐选择着连锁答经营换的佐赏丹奴锄服饰还公司与作为夫个案钩研究臂的对秋象。票本文牲之研才究范何围是璃以台皱湾地弄区之廊佐丹健奴（冰GI萄OR篇DA冬NO繁）服候饰公磁司设仔店地廉区，情调查楼方式追利用肾问卷软调查酒法进酬行普奋查，湾由佐译丹奴碗总公怪司发峰放至辜各分软店，桌由各档分店山填写知后，无利用轰橡或邮景寄的闸方式钻送至程总公役司，追调查罩时间坊为民交国橡84遥年葵7厦月至抬85唇年辛2促月。色三、巾资料凝分析翻方法婆本文遭之目逐的在复于了半解销头售额怒与区拨位因栋素之艰关系删，故滋利用制回归移模式帅了解拦表耕4晕所列率25湾个区债位变袋量对剪连锁愁服饰脉店销浮售额勤之关烧系，贿将通贯过回羽归检们定之百区位敞变量姓作为丘连锁肿服饰保店区较位选胀择之按评估馒指针荡，本买文选瘦择回煤归模我式进歪行分称析之脊目的洽在于肿达到锡五项央效果星：陕1.银找出久一条予连锁竭型服翻饰店烘区位秤变量环与销庸售额威之间勿的回肥归式晓，用啊以说艘明区牙位变包量与关销售雄额之槽关系排。砌2.房由上聪述回稠归式瘦之建劈立，腊了解牢此种之销售眉额与窑区位瓜变量床之间膨的强援度有集多大诉。嫁3.洒由回骄归式永探讨枯所有熊区位门变量偏与销潜售额块是否挥具有越统计民上的加显著评性。斑4.症在解随释准侦则变月量方缘面，鉴可了寄解那考些区泽位变颠量最涂为秀重要日。赴5.诊由选岁取基佛地的秀区位赌条件烈来预登测基悦地未蚊来之慈销售搭额，削以达换到预聋测之脸目的径。雀故本童文采假用回嚼归分愿析作钱为资院料分偏析方钢法，赖并利铅用回往归分链析中虑的需驶求分久析，款将欲付进行活实证屠之基坝地区饿位条踩件带若入所殃建构布之回袋归式伯，求盯得基宪地之枣预期与销售镜额，克作为绢未来歉设店模评选颈之参故考。机肆、盐区位盘因素顺分析赛一、刺区位润评估块指针浸本文们所欲具建构室的回稻归篇式可少分为袋因变馒量与机自变铃量两点部份先，以出销售啄额为疫因变为量，贵表庙3虑所列承之叶25律个区群位变蹲量为败自变叠量，举所建辣构之脑回归层式可哄简化芒如下揉：炎销售慧额剑=F贡（商袭圈内创同性概质之悟服饰倍商店善、商恋圈内夸同性爷质且涝为竞多争对扬手之厉服饰臭商店势、商傅圈内才大型怒商业爽设施亡家数厨、营塘业面泰积、夺营业吼时间巨）炒依所颠建构着的回蔽归式葱进行验分析防，并墙从自彻变量屋中萃则取适密合服食饰业盐之区传位变变量。龟进行殊回归注分析就时需柄进行孝模式佳之配纱置，硬并通缠过回瓶归假纯设检铸定才紫可称牵为一监可用治之模械式，毫兹将阳模式誓配置作、假态设检京定之刷过程怕叙述费如下荡：忽(图一厉)论残差元分析定配置漏模式斩回归撞分析市之前卵先进食行残察差分逐析，挥以配昏造最劝佳之况回归伤模式饭，由看残差暂图可到知需党剔除米一些挎变量将，故堆将叛2间5战个变恩量先弃进行尝相关祖分析饮，剔热除相随关性寇过高坚的因敲素，坑本文舞共剔犬除「菠店址哭与公醉车、腐客运背、火户车站桌之距静离」于、「款店内区购物防动线卷」及肢「人沸口总亭数」傲三个净区位振变量愚，故机本文毅以通记过残新差分类析之模22挤个区悔位变汤量为份自变什量，迹销售赢额为惯因变擦量进毙行回踩归模英式之电配置甩，以传进行虑分赶析。消(耳二智)海回归斑之假逝设检殃定胡本文妙进行舅回归慌分析胃的过捞程中尚发现膨，所石建立去的残蛇差图厅中有袭数个译极端射值，踩故将快其予竿以剔毯除，值剔除等后再届进行交回归禾之假姓设检争定。宰从最墓后之婆残差愤图中绿了解辈回归腐式无死异质扭变异殖数产洪生，通再从寨DW赤值得冰知，杯无序垂列相抬关产斯生，烂以相醉关分痛析发江现无梳共线哑性之旦情形涨，由猛于所匠建构绣之回令归式衫符合怨假设诚，故棉可知洁该回玩归式城为一郊可用咳之模贺式。披(增三准)现回归酬模式喊之建嚼立锻从回蜻归分有析中评，发川现与海销售次额有骡显著惩相关筋的区潜位变盟量为妈营业唇面积戚、土用地使须用分博区、琴基地梢可见田性、障与角型地之舞距离舟、装损潢费贫用、指人口沾密度绒六项闻变量骡，所屿建构接之回立归式葬如下向：饼Y=紫-3睡5.珠74馅4+近3.厘19着7X啄1赠+2饭5.峡87独0X归2本+1释4.交56睬4X俯3森-.腰65结9X炸4轨+3纽.9茫67比X伤5晴+0标.0机97酸X夫6欺Y以：销澡售额渗X朱1畜：营浓业面怕积谢幻盼善葵X绑2价：土膊地使乱用分项区鹿像成被X腐3崖：基奉地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