2022亚洲房地产投资信托基金reits研究报告-戴德梁行-202306

研究报告亚洲房地产投资信托基金REITs研究报告亚洲房地产投资信托基金REITs2022亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|1CONTENTS0102030405第一章章第一章章第三章第四章第五章凯德中国信托(新交所)2|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告EXECUTIVESUMMARY戴德梁行很荣幸连续第七年发布《亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告》。本期报告介绍了2022年亚洲各地区REITs市场的最新发展情况及中国香港、新加坡持有内地资产分析，以及中国内地基础设施领域不动产投资信托基金(“基础设施公募REITs”)市场的表现。同时我们讨论了基础设施公募REITs市场ESG实践、以及保障性租赁住房基础设施公募REITs市场分析。最后，我们以凯德中国信托(CLCT)作为s截至2022年12月31日，亚洲市场上活跃的REITs共计220支；总市值达2,638亿美元，同比下降REITs港2022年受到美国加息的影响，亚太REITs市场股价表现低迷，日本上市REITs综合表现优于中国香港和新加坡，市场指数年综合收益率为-4.8%，而中国香港、新加坡REITs市场指数年综合收益率分别为-23.7%2022年两地REITs在内地的交易活跃度有所下滑，共购入8处资产，包含零售、工业物流、数据中心、写2022年度，中国基础设施公募REITs市场总体发展平稳，至2023年5月31日，市场共有27单产品，总规模为908亿。2022年，国内ESG信息披露制度体系逐步完善，部分公募REITs已率先行动，在基金层面及资产层面积极践行ESG信息披露。此外，首批保租房公募REITs的成功发行标志着我国保租房公募REITs市场的正式启航，在有效盘活存量租赁住房资产、拓宽融资渠道、提高资产流动性的实践中具有最后，本报告选取在新交所上市的凯德中国信托(CLCT)作为海外消费基础设施REITs的典型案例，可供*本次报告亚洲市场研究对象主要包括日本、新加坡、中国内地、中国香港、中国台湾、泰国、印度、马来*中国内地基础设施公募REITs市场数据截止时点为2023年5月31日亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|301根据戴德梁行的统计，截至2022年12月31日，亚洲市场上在活跃REITs产品共计220支，总市值为2,638亿美元，同比2021年末下降13%。日本、韩国和新加坡最早建立了REITs市场，得益于监管当基础设施、仓储物流、工业厂房、新能源等领域涌现出多样化的REITs产品。中国内地基础设施REITs的加入，带给亚洲REITs市场格局新的变化，2023年内地在规模上跻身亚洲前四大REITs市场。受美国加息影响，亚洲REITs市场股价走低，整体市值下跌，但优于美国、欧洲REITs市场的表现。新加坡和中国香港市场REITs收并购内地资产减少，显示出投资人较为谨慎的判断。席卷全球的COVID-19影响余波仍在，酒店、写字楼、零售等传统业态依旧面临挑战；工业/物流、数据中心等新经济领域，以及医疗设施、公寓住宿等需求稳定的民生领域则受到市场的更多关注。4|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告2.3%2.6%2.3%2.6%2.8%4.7%9.2%45.8%7%21支产品，新加坡2支与其他2支REITs通过合并退市，泰国退市一支。新增的海产品。新加坡市场整合兼并进程顺利。丰树北亚商业信托(MNACT)于2022年8月正式与丰树商业信托(MCT)合并成为MPACT和停车场资产，管理规模达171亿新元，一举跃居为新加坡s的增幅外，其余亚洲市场均呈现不同程度的规模下降。市值规模压缩最明显的是马来西亚市场，整体市场规模仍压缩34%；市值规模压缩最小的是泰国市场，整体下跌约4%。中国香港、日本、新加坡市值规模下跌分别在20%、18%、亿美元。日本REITs市值萎缩受到了股价下跌和日元贬值的双重影响。REITs储7轮大幅政策加息掀起全球加息潮、俄乌战争及进而引发的全球能源、粮食价格快速上涨，导致资本市场融资成本走高。根据NAREIT，受此影响，全球REITs市场2022年总回报指数为-24.4%，北美为-24.8%，欧洲市场为-40.5%。相较而言，亚洲REITs市场仍保有亚洲各大交易所REITS总市值市值(亿美元)1,208.945.8%409.2%234.7%34.12.8%2967.32.6%2.3%55.07.3733.02202,637.5100.0%来源：彭博数据库，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理注：统计截至2022年12月31日亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|520012002200320042005200620072008200920102012201320142015201620172018201920202001200220032004200520062007200820092010201220132014201520162017201820192020202120222021年，中首批基亚洲2021年，中首批基础设施公募础设施公募EITs350300250200150100500REITs上市REITs上市REITs上市受2020年新受2020年新亚洲REITS2022年，美国息影响，亚洲REITs市回落受2008年金融危机影响，亚洲REITs整体市值有所回落支REITs凯德商用新加坡信托在新加坡交易所主板上市日本首两日本首两s在东京交易所发行港、中国台湾和马来西亚首支REITs来源：彭博数据库，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理相比于美国，亚洲REITs市场起步较晚，直到2001年，日本首支REITs才正式发行上市。但亚洲REITs市场发展迅速，在过去20年，亚洲REITs的数量从70支增长至220支，总市值从412亿增长至最高点3,041亿美元。目前，亚洲范围内已有近12个国家或地区发行REITs产品，但仍主要集中于日本、新加坡、中国香港三地，合计占亚洲整体市场份额超随着亚洲其他市场的兴起，以往由日本、新加坡和香港占据主导的格局开始悄然变化。随着印度、泰国、菲律宾以及中国势。中国内地REITs市场更是在2022年一举跃升为亚洲第四大市场。100%90%80%70%60%50%40%30%20%0%亚洲REITs市场份额比例变动2001-2022日本新加坡中国香港中国内地其他地区来源：彭博数据库，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理6|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告87665543222287665543222212月31日，亚洲市场上共有220支在活跃REITs，其中88支是包含多种物业类型的综合型REITs，其次为工业/物流、办公、住宿及零售物业REITs，分别为34、30和27、23支。除此之外，基础设施、可持续、医疗健康和数据中心领域的REITs则分别占7、5、4和2支。本次报告对亚洲资产类别进行了重新分类，整合了公寓和酒店，并加入REITs新加入了基础设施类别，主要包含了中国内地的高速公路产品和泰国的机场产亚洲各物业类型REITs分类10090807060504030200883343027237452综合工业/物流办公住宿零售基础设施可持续医疗健康数据中心来源：彭博数据库，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理日本、新加坡和中国香港REITs市场表现分析日本、新加坡和中国香港三地REITs市值占亚洲市场整体比重近9成，因此本章节着重对该三地进行分析。本报告主要参考在中国香港、新加坡和日本上市的REITs公布的年度财务报告及彭博数据库，选取杠杆率、分派收益率、综合收益率以REITs。302825205099综合办公工业/物流零售酒店公寓医疗健康数据中心日本新加坡香港来源：彭博数据库，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|7资产与负债比率本报告中的资产负债率(杠杆率)为总负债与总资产之比。香港和新加坡目前规定类似，REITs的总负债(直接或通过SPV)比率不得超过总资产价值的50%。日本REITs则没有负债比率限制，但规定只能向有资质的机构投资者借贷。2022年，香港REITs市场平均杠杆率为28%，与去年基本持平，中位数为22.8%，远远低于50%的限度。其中杠杆率大于40%的有两家，分别是富豪产业信托(酒店)和越秀房托(商办)。50%45%40%35%30%25%20%0%45%3737%28%总负债/总资产比率来源：彭博数据库，新交所网站，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理新加坡REITs市场平均杠杆率为37%，中位数为37.5%，与去年基本持平，低于监管要求但高于香港市场平均水平。新加坡杠杆率高于40%的有6支产品，其中凯德综合商业信托(CICT)和SUNTECREIT的底层资产主要为办公和商业，大部分位于新加坡本地。杠杆率低于30%的有三支产品，分别是FraserLogisticsTrust(工业物流)、砂之船(奥莱零售)以及DigitalCoreREIT(数据中心)。日本REIT可以根据业绩发展需求自主决策负债水平，市场平均杠杆率高于有杠杆率强制限制的地区。2022年日本REITs的杠杆率水平比较集中，平均数和中位数均在45%，略高于去年0.6个百分点。市值排名前分派收益率我们把分派收益率定义为过去12个月的股息(过去一年的总派息额)与REITs的股票市价(2022年12月31日的价的7.1%高出80bps；新加坡平均分派收益率为7.7%，较去年的6.1%提高了157bps；日本平均分派收益率为4.2%，较去年的3.8%略高出40bps。分派收益率的提高一方面与经营有关，另一方面与REITs受宏观环境的多重负面影响，。通过REITs分派收益率与10年期国债利率的利差对比，能看到宏观基本面变动对REITs的影响。国债收益率走高往9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%0%分派收益率对比-REITsvs.10年期政府债券4.2%4.6%4.2%3.7%3.8%0.4%分派收益率10年期政府债券来源：彭博数据库，港交所网站、新交所网站、东京证券交易所网站，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理8|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告日本10年期国债利率2022年平均为0.22%，12月下旬因央行宣布扩大利率区间，采取加息政策，国债利率在月末上涨单纯分析分派收益率的高低并不能判断一支REIT的整体表现及综合回报。有时，分派收益率较高的REITs或面临成长性不足或业绩波动大的问题，需要用较高的股利收益来弥补股价的高波动；而分派收益率低的REITs未必表现不好，也可能是具备更高的成长性或较快的股价攀升。因此，投资人需要在股利收益和资本利得之间权衡，但总体上相对于资本利得，分物业类型分派收益率办公、零售类型的REITs分派收益率较高，反映出这类资产的顺经济周期特性。而工业/物流、医疗健康资产，本身到投资人青睐，相关REITs价格表现优异，分派收益率较办公类型的REITs在三个地区的收益分派率都处于相对高值，新加坡办公REITs的分派收益甚至达到13.5%，原因之一是除KEPPELREITs外，新加坡该类型REITs收益率都高于7.9%的平均值，二是两支投资美国市场的REITs (PRIMEUSREIT和MANULIFEUSREIT)收益率达到了17%以上。根据NAREIT披露的数据，美国2022年办公前位于3.8%，主要受Healthcare&MedicalInvestmentCorporation影响，该REIT投资于康养资产，在日本持有48处资产，2022年全年出租率维持在100%的水平。新加坡医疗健康REIT的分派收益率达到7%，主要被FIRST虽然远远低于2020年的6.1%，但高于去年的1.9%。2022年疫情对日本酒店业的冲击仍在继续，截至10月份，到访日本人数仅过50万，即便如此，随着可预期的全球疫情潮也是酒店业，在4.4%的水平，高于去年90个基点。香港分派收益率为5.3%和6.8%。香港零售行业总体表现与去年基本持平，2022年全港零售业总销货价值仅比2021年下降0.9%，领展物业净收入增长了4.5%。0%14.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0%益率9.8%77.0%6.6%7.0%6.0%4.8%5.0%44.8%5.0%4.5%4.3%3.8%33.8%3.8%2.4%来源：彭博数据库、港交所网站、新交所网站、东京证券交易所网站，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|918.0%率走势15.0%12.0%9.0%6.0%3.0%0.0%2010201120122013201420152016201720182019202020212022来源：彭博数据库、港交所网站、新交所网站、东京证券交易所网站，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理综合收益率REITs的综合收益率也是投资人重点关注的收益指标，由每基金单位的股价变动及派息两部分组成，较派息收益而言，综合收益率考虑了报告期内投资人对REITs的反应，更能体现REITs从资产端到资金端的整体情况。下文选取了TokyoSEREITIndex、iEdgeS-REITIndex、HangSengREITIndex分别代表日本、新加坡、中国香港REITs市场价格变动情况。2022年上半年，三大市场指数均保持平稳态势，下半年受美国加息等多重因素影响，三大市场均呈现出波动态势，出现较大幅度急跌，至11月方有所回弹，但年末仍未恢复至年初水平。12002022年新加坡、日本、香港REITs价格指数表现1000800600400iEdgeS-REITIndexTSEREITIndexHSREITIndex备注：以2022年1月1日数据为1000点来源：Bloomberg，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理10|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告110|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告REITs数综合回报率数益率TokyoSEREITIndex-4.8%iEdgeS-REITIndexHangSengREITIndex-23.7%2022年新加坡REITs各版块总回报率-0.1%%-33.7%-38.5%特殊(数据中心)来源：SGX，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理东京交易所REITs综合收益指数(TSEREITTRI)反映了日本REITs市场较为优秀的抗压能力，全年TRI下跌幅度4.8%。主要原因之一在于日本政府一直未进行加息政策，给予市场一定信心，2022年日本REITs市场中，酒店/公寓和物流板块表现出色，TRI领跑其他业态。新加坡iEdgeREITs综合收益指数(iEdgeS-REITTRI)2022年为-11.9%。根据新交所，2022年新加坡REITs总回报率表现最好的是酒店、工业/物流板块，跌幅最大为数据中心和办公板块。但由于数据中心、办公板块规模仅占新交所REITs市值规模的5%和15%，因而影响有限。2022年，香港恒生REITs综合收益指数(HSREITTRI)下2021年9月起，TRI开始进入缓慢下行期，直到2022年10月跌入谷底，11月-12月触底反弹，年底三个月TRI环比增长10%以上。香港恒生REITs综合收益指数的下行主要受REITs价格指数(HSREIT价格收益指数变动一致。亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|11亚洲房亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|11我们把市净率定义为每基金单位市价(2022年12月31日的市价)与每基金单位资产净值(2022年12月31日的每基金单位资产净值)的比率。香港市场长期存在折价，但今年的状况尤甚。统计显示，香港REITs首次公开发行(IPO)时平均市净率为0.91，截至2022年12月31日，平均市净率下降至0.45，即REITs在二级市场的交易价格仅为其账面净资产的45%，较去年的60%出现进一步下跌。新加坡市场今年则调转方向再次出现下调。新加坡REITs首发上市时平2022年12月31日，新加坡REITs的市净率跌至0.78。有19支REITs产品市净率低于平均值，市净率最低的为DasinRetailTrust仅0.2，最高的为医疗健康领域的ParkwaylifeREIT，市净率达到1.6倍。日本市场出现了罕见的跌破1倍情况。2022年末，日本平均市净率为0.98，其上下限较为集中，最高倍数为医疗健康领域的Healthcare&Medical，达到1.42倍，紧随其后的是HoshinoResorts倍数为1.31，该REITs拥有多处度假地的酒店及滑雪林地等配套资产，后续二十余支分布在1.0-1.2之间，其余大部分落在0.8-1.0之间，最低市净率的也是运营酒店资产的REITs-OoedoOnsen。各地区市净率1.000.780.780.45新加坡中国香港新加坡来源：彭博数据库，港交所网站、新交所网站、东京证券交易所网站，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理12|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告20.080.960.951.000.880.900.810.760.600.570.570.430.410.3629%8%27%商业综合体服务式公寓数据中心20.080.960.951.000.880.900.810.760.600.570.570.430.410.3629%8%27%商业综合体服务式公寓数据中心分物业类型平均市净率各物业类型REITs的市净率差异很大，在疫情及全球加息影响下，综合类、办公、零售及酒店型REITs的市净率下数据中心类型REITs市净率较高。与去年情况相同，三个REITs1，过去几年，这几新加坡除医疗健康外，仅有数据中心市净率保持在1.0的水平，该类型产品新加坡目前有2支，吉宝数据中心相较更受到市场的认可，市净率在1.3。DigitalCoreREIT市净率下跌至0.7，该REIT于2021年12月上市，资产位于美国和加拿大，发起人是全球知名的数据中心运营商DigitalRealty跌，原因在于其香港市场表现相对较好的是唯一一支工业/物流REITs顺3.02.52.00.50.0各业态市净率港日本新加坡来源：彭博数据库，港交所网站、新交所网站、东京证券交易所网站，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理新加坡、中国香港REITs持有内地物业情况分析截至2022年12月，新加坡和中国香港共有17支REITs1%5%3%1%5%3%7%易所上市REITs及商业信托总数的26%；香港6支，占30%香港港交所上市REITs总数的55%30%在新冠疫情、俄乌冲突等因素带来的通胀压力下，202255%年以美联储为代表的全球各大发达经济体的加息缩表措施55%更趋强烈，海外主要股票市场均呈现一定程度下跌，新加22%坡、中国香港证券市场亦不例外。此波动环境使得REITs上市面临较大压力，因此，原始权益人均持观望态度，2022年新加坡、中国香港REITs市场并无新的REITs上数据来源：戴德梁行北京估价及顾问服务部整理亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|13亚亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|1317支新加坡和中国香港REITs共持有137处位于中国内地的不动产项目，2022年共发生收购交易8宗。137处物业中包含一线城市资产数量为38处，占比约为28%。另有位于成都、杭州、苏州等主要二线城市的物业43处，占比约为31%，体现了两地REITs对主要二线城市资产未来增长性的积极预期。新加坡和中国香港REITs新购入的内地资产数量相比2020年的28处、2021年的23处，2022年有明显下降，仅购入8处内地资产，交易活跃度新加坡REITs所持有的中国内地物业集中于零售及工业物流业态：其中工业物流物业共55处，数量占比高达55%；零售物业共29处，数量占比29%。其余业态包含数据中心、服务式公寓、办公及商业综合体，三者合计占新加坡REITs持有中国内地物业总数的16%。2022年，新加坡REITs唯一增加持有内地资产为吉宝数据中心REITs收购的广东江门2栋数据中心。中国香港REITs持有的内地物业较2021年年末增加6处，资产类别以工业物流业态为主，达4处，包含顺丰房地产投资信托收购的1处长沙物流园及领展REIT收购的3处华东物流资产。相较于新加坡市场，中国香港REITs持有的资产数量上依然主要集中于办公、零售及商业综合体。2022年，仓储物流、数据中心等“新经济”概念的资产作为中国“十四五”规划中实现经济高质量发展的重要载体，其相关投资机会受到市场瞩目。2022年两地REITs收购的8处资产包含4处仓储物流及2处数据中心，合计占收购资产总数约75%，占总成交金额约45%。领展房地产投资信托在2022年积极收购中国内地仓储物流资产。继2021年领展首次将仓储物流装入资产组合，从第一产业集团手中收购两处位于粤港澳大湾区物业，2022年上半年，领展继续从东百集团手中收购三处位于嘉兴、常熟的物流资产。三处物流资产均位于上海与其他长三角城市连接的交通枢纽旁，且均为2019年后新建成物流园，完工项目处于满租状态。根据公告披露的租金收入水平，嘉兴项目的毛资本化率为6.1%，常熟南项目的稳定期毛资本化率为8.0%，常熟北项目于交易时点未完工。领展房地产投资信托近两年在仓储物流领域的投资主要聚焦于粤港澳大湾区和长三角，受上海、广州、深圳三个一线城市物流需求外溢驱动，该些物流资产核心的地理位置、较高的建设标准、较高的出租率水平使其成为市场中较为稀缺的投资机会。14|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告顺丰房托在2022年新装入1处长沙仓储物流资产。继2021年顺丰房托在香港交易所上市并装入2个内地物流后，2022年继续从母公司手中收购内地中部地区物流产业园。本次收购的资产位于长沙市临空片区，分拨中心包含坡道式分拨中心及冷链设施，可出租面积合计12万平方米。于收购时点，长沙物业整体出租率达98.9%，其中权平均租赁期为3.9年。根据公开披露的资产租赁收入水平，本次交易的资产净资本化率约6.6%。2022年7月，吉宝数据中心房地产投资信托宣布达成位于广东省江门市蓝海智谷数据中心的交易。2021年，吉宝数据中心房地产投资信托从中国新电信集团子公司蔚海数据收购了其首个中国内地数据中心，以及园区内其余五处设施的优先收购权。时隔一年，吉宝数据中心房地产投资信托行使其优先收购权，将江门蔚蓝智谷大型数据中心园区内的其余2栋数据中心收入囊中。资产楼高7层，建筑面积共计4.2万平方米，资产交易对价为13.8亿元人民币。与首次交易保持一致，吉宝数据中心房地产信托将与卖方签订为期15年的租赁协议，期间内将此次购得的数据中心以三净租赁的方式(triplenet)回租给蔚海数据进行管理及运营相关IDC业务。根据公开披露的整租租金，本次交易的净资本化率为9.1%。Ts收购/ 托2022年4月24.426.9%资2022年·5月9.9100.0%6.495.4%(1)6.9-3.372.4100.0%20房地产2022年6月科贸中心物业46.41%权益4.866.4%27.00 (2)3.9%投资2022年6月98.9%5.406.6%2022年6月型数据心园区6号楼2.0100.0%6.90(3)型数据2023Q36.90托合并(4)2022年8月10.695.0%66.125.0%8.499.0%25.245.5%来源：交易公告、戴德梁行北京估价及顾问服务部整理1.交易公告仅披露物业运营毛收入，净收益根据物业净收益/毛收入比例的经验值推算得出；2.该资产价格为100%权益下的目标物业资产对价，资本化率根据物业当前66.4%出租率水平下的净收益/100%权益下资产交易对价得出3.交易公告仅披露三净租赁(triplenet)整租租金，资本化率根据整租租金/资产对价推算得出；4.该交易为丰树商业信托与丰树北亚商业信托合并产生；亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|1502础设施公募REITs市场2022年度，中国基础设施公募REITs市场总体发展平稳。从本章统计的时间(2022年3月末到2023年5月末)，公募REITs市场总共新增了16单产品，整体市场形成了以底层资产为产业园区、仓储物流、工业厂房、保障性租赁住房、清洁能源、高速公路和生态环保七大类型的发展态势。丰富的资产类型受到了市场的热烈追捧，在过去的一年中，网下认购倍数在过去的一年中，成功上市的不乏很多里程碑式的产品，保障性租赁住房在2022年8月31日迎来了首批的3单产品成功挂牌；随后12月，首个由市场化机构运营的华夏基金华润有巢REIT也成功在上交所上市。2022年10月，全国首单标准厂房产业园公募REITs⃞国泰君安临港REIT成功在上交所挂牌上市；一日之后，国泰君安东久REIT作为全国首单民营企业产业园区REIT也成功上市。2022年，国内首单清洁能源REIT⃞鹏华深圳能源REIT上市成功，拉开了国内清洁能源基础设施公募REITs的序幕。高速公路REITs产品中，中金安徽交控REIT在2022年11月以109亿元的募集规模刷新了单体产品发行规模。2022年6月21日，首批基础设施REITs项目上市一周年，市场迎来首批战略投资人的限售份额解禁，九支REITs的平均比例为33.9%，解禁当日及后续二级市场价格表现相对平盘活存量资产扩大有效投资的意见》(国办发[2022]19号文)，政策主要对于存量资产盘活方向、盘活方式、政策支持等内容提出了意见，鼓励盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的资产以REITs形式退出，并推动基础设施领域不动产投资信托基金健康发展。2022年5月31日，证监会在前期基础设施REITs试点工作基础上，指导沪深交所制定发布了《新购入基础设施项目(试行)》，支持上市REITs通过扩募等方式收购资产。该指引从新购入基础设施项目的条件、程序、信息披露和扩募发售相关安排进行规定，规范和引导REITs扩募的业务流程，对进一步推动中国16|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告4332243322其中新增的9单不动产类产品中，平均发行规模约为13亿元；而新增7单的特许经营权类产品中，平均规模约61亿元。从单支REIT发行的规模来看，特许经营权类产品远大于不动产类产品，主要是由于高速公路产品持续在规模上提供贡献。目前高速公路发行规模仍占市场最大份额，比例约为42%；而产业园区发行规模也依然是不动产类产品中最大的，但由于新4%44%%6%6%住房来源：Wind，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理766高速公路产业园区保障性租仓储物流清洁能源工业厂房生态环保截止至2023年5月31日，中国基础设施公募产业园区6单、保障性租赁住房4单、仓储物流和清洁能源各3单、工业厂房和生态环保各2单。相比于2022年同时点，市场增加了16单产品，其中产业园区、仓储物流和高速公路各有新增产品，并且涌现出了如保障性租赁住房、工T人及关联方持有的份额约占31%，而该类投资人在特许经营权类产品则为45%，说明了不动产权类产品的发行人有着更强的权益性融资需求；而对于工业厂房和仓储物流原始权益人及关联方持有份额平均约为46%。着眼于流动性更强的网下机构投资者和公众投资者比例，在高速公路板REITs资者结构100%90%80%70%60%50%40%30%20%0%产业园区工业厂房仓储物流保障性租赁住房生态环保清洁能源高速公路原始权益人及关联方战略投资者网下机构投资者公众投资者来源：Wind，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|17中国公募REITs产品概览产品总市值为540亿元。1东吴苏园REIT2021/6/21352华安张江REIT2021/6/213博时蛇口REIT2021/6/214建信中关村REIT2021/12/17295华夏合肥高新REIT2022/10/106华夏和达高科REIT2022/12/277国泰君安临港REIT2022/10/1388国泰君安东久REIT2022/10/149金普洛斯REIT2021/6/2158红土盐田港REIT2021/6/21嘉实京东REIT2023/2/8红土深圳安居REIT2022/8/31赁住房金厦门安居REIT2022/8/31赁住房华夏北京保障房REIT2022/8/31赁住房华夏华润有巢REIT2022/12/9赁住房富国首创水务REIT2021/6/21航首钢绿能REIT2021/6/21鹏华深圳能源REIT2022/7/2635新能源REIT2023/3/297820航京能光伏REIT2023/3/2929浙商沪杭甬REIT2021/6/214422平安广州广河REIT2021/6/2123华夏越秀高速REIT2021/12/1424华夏中国交建REIT2022/4/289425国金中国铁建REIT2022/7/84826华泰江苏交控REIT2022/11/1527金安徽交控REIT2022/11/22109来源：Wind、戴德梁行北京估价及顾问服务部整理18|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告申报公募REITs的基础设施项目预计未来3年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%；在2023年3月24日，国家发展改革委印发《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs)项目申报推荐工作的通知》(发改投资〔10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0“958号文”4“958号文”“236号文”“236号文”产业园区工业厂房仓储物流保障性生态环保产业园区工业厂房备注：当前市值派息率基于招股书预测派息与2023/5/31时点价格计算得出来源：Wind，招股书，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理类项目中，基金存续期内部收益率(IRR)原则上不低于5%，非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现较去年4.5%下降了30bp，其主要原因是已上市的4单保障性租赁住房首年分派率较低；5单特许经营权类公募REITs上15支不动产REITs的平均分派收益率为4.0%，较去年同期9单项目的3.3%有所提升，主要原因是市场对于该类产品热亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|19中国内地基础设施公募REITs不动产类产品底层资产概览REIT名称所在城市1东吴苏园REIT2.5产业园一期,二期项目园五期B区项目2华安张江REIT张江科学城张润大厦(扩募)3博时蛇口REIT光明科技园项目(扩募)4建信中关村REIT互联网创新中心5号楼项目协同中心4号楼项目5华夏合肥高新REIT6华夏和达高科REIT一期项目7国泰君安临港REIT8国泰君安东久REIT东久(无锡)智造园东久(昆山)智造园东久(金山)智造园东久(常州)智造园9金普洛斯REIT流园园园市园物流园电物流园物流园青岛前湾港国际物流园(扩募)普洛斯(重庆)城市配送物流中心(扩募)普洛斯江门鹤山物流园(扩募)红土盐田港REIT项目世纪物流园(扩募)嘉实京东REIT京东重庆电子商务基地项目(中转配送中心)一期经开物流园目红土深圳安居REIT目赁住房赁住房赁住房苑项目赁住房金厦门安居REIT项目赁住房赁住房华夏北京保障房REIT目赁住房赁住房华夏华润有巢REIT区项目赁住房赁住房来源：公募REITs招募说明书，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理20|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告2022年，中国基础设施不动产公募REITs市场持续蓬勃发展，继续受到市场内各机构热烈追捧和火热讨论。截至2023年5月31日，不动产权REITs自上市之后股价涨幅约8%，特许经营权REITs自上市之后股价回落约6%。截止至发稿前，中金湖北科投和中金山高两单REIT产品也已通过交易所审核，即将迎来国内的第28和29单产品。在沪深交易所发布《新购入基础设施项目(试行)》后不到一年，中金普洛斯、华安张江、红土盐田港和博时招蛇4支REIT已通过了沪深交易所审核，即将迎来国内REIT首批扩募项目的上市。从海外REITs扩募的经验来看，扩募对于已上市REIT的成长性、资产组合风险的分散性和促进不动产大宗交易市场的活跃性都具有显著的意义。此次首批REIT产品的扩募对于后续待扩募和发行的REIT产品都具有2023年3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》。此次《通知》总共提出4方面共计12条措施，从进一步推进公募REITs常态化发行提出相关要求和规定：一是将试点发行资产类型拓宽至了消费类基础设施领域，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。二是将特许经营权、经营收益权类项目中，基金存续期内部收益率(IRR)原则上不低于5%，非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。进一步明确了两大类产品的发行要求。三是将首次发行基础设施REITs的保障性租赁住房项目，当期不动产评估净值原则上不低于8亿元。同日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》(发改投资〔2023〕236号)，这是对REITs试点工作的前期准备、发行条件、审核流程、专业支撑、募投项目、运营管理等要求的系统总结和再次升华，体现了申报推荐工作规范化、标准推进基础设施REITs常态化发行具有重要指导意义。亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|2103REITs市场ESG实践22|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告亚洲REITs市场及ESG实践总览随着责任投资理念的兴起，越来越多投资者将环境、社会及管治(ESG)因素纳入决策考量。由于不同市场对ESG信息披露的重视程度不同、要求不同、披露框架不同等因素，导致ESG信息披露水平呈现地区差异。正如国际证监会组织(IOSCO)在一份关于发行人披露ESG事项的声明中强调，发行人的披露实践、披露信息类型及其质量可能因市场而异，且取决于所采用的披露框架、披露要求和辖区对于重要性的定义，或特定ESG事项对特定发行人的重要性等因素。从亚洲主要市场的实践来看，金融监管机构多以鼓励自愿披露和“不遵守就解释”的半强制披露原则为主，部分国家/地区的证券交易所对特定事项提出强制披露要求，并从指标化、定量化等维度逐步细化ESG信息披露的具体要求。国家/地区政策法规需要披露的内容布强制性新加坡金融管理局 (MAS)《环境风险管理指引》资产的环境风险信息2022金融厅(FSA)《尽责管理守则》机构投资者对上市公司的可持续发展经营的管理信息2020证券及期货事务监察委员会 (SFC)《基金经理行为守则》 (FMCC)基金经理将气候相关风险纳入投资、风控流程的具体措施2021强制披露资料来源：各国、地区监管机构官方网站、中金公司研究部相关专业机构已推出不同的ESG信息披露框架，供发行人在披露时采用，例如气候变化领域的披露建议和方法由G20成员国组成的金融稳定理事会(FSB)通过设立气候变化相关财务信息披露工作组(TCFD)制定，以助于金融机构和企业对气候相关风险与机遇评估、气候相关风险定价分析，并有利于投资人更有效地评估气候相关风险的暴露程度、风险调整后的潜在收入、债务执行能力等对财务带来影响的ESG信息。新加坡交易所(“新交所”)、日本交易所集团和香港交易所(“港交所”)均已在其ESG披露框架的指引中涵盖TCFD，其它还包括全球报告倡议组织(GRI)和可持续性会计准则委员会(SASB)这两个国际公认的综合性企业报告准则制定机构，且机构间也在推动框架、指标、方法和工具等方面的兼容，以推动行业的标准化发展。亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|23所早已明确的ESG信息强制披露一致性及平衡”的ESG信息披露原则，并在其ESG报告指引中披露4大环境范畴关键绩效指标(包括排放物、资源使用、环境及天然资源、气候变化)和8大环社会范畴关键绩效指标(包括雇佣、健供应链管理、产品责任、反贪污、G发行人业务活动的性质及复杂性管推动资产管理行业向可持续发展积极转型在市场发展进程中，监管机构不断完善ESG制度建设，推动资本市场的各类利益相关者向可持续发展整体转型。对资产管理行业而言，ESG信息披露主要集中在公司层面和产品层面两个维度。以香港为例，香港证监会在其官网推出了ESG基金专属列表，并在2021年8月发布《基金经理对气候相关风险的管理及披露》，正式要求在港经营的资产管理机构管理并披露气候相关风险，进一步提升ESG信息披露要求。戴德梁行服务行业案例戴德梁行服务行业案例1：顺丰房地产投资信托基金(SFREIT)顺丰房地产投资信托基金(SFREIT)是于2021年5月17日在港交所主板上市的首个以物流物业为主的REIT，于2022年11月公开披露其首份《气候相关披露报告》以回应香港证监会最新的ESG要求。该报告为管理人参照气候相关财务披露工作小组(TCFD)的建议而编制，并基于管治、投资管理及风险管理等核心支柱，概述其管理顺丰房托资产过程中与气候相关的管理方法、举措及常规。•管治章节：阐述了气候事宜如何纳入其管治架构并接受董事会的监督，以及管理团队于厘定气候相关战略、常规及绩效追踪方面的职责及责•投资管理章节：描述了如何将ESG事宜(包括实体及过渡气候风险)纳入其管理流程及所有权实践，以及于投资分析及决策过程中考虑与气候相关的风险及机遇。•风险管理章节：讨论、识别及评估其业务活动及资产面临的气候相关风险及机遇的相关性和重要性，以及如何采取适当措施来减低及监督别风险。24|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告信托基金在环境和社会范畴所要要围绕所持底层物业的资产管理和运营工作展开。例如在环境层面常见的举措包括：为整个物业组合设置统一的环境目标；设置植绿景观区域；对中央空调、冷却塔和灯具等硬件设施进行节能改造；用精和评估大厦用水情况、在公共区域业及运营的生态效率。戴戴德梁行服务行业案例2：招商局商业房地产投资信托基金(CMCREIT)招商局商业房地产投资信托基金(CMCREIT)于2019年12月在港交所主板上市，是香港自2014年后，首例成功上市的房托基金，亦是首支在香港上市的央企房托基金。在其年度ESG报告中，ESG信息披露按主题章节铺排，通过索引逐一回应要求披露的事项，并以实例详细介绍投资者ESG举措。•E环境层面：例如采用环境友好的运营模式，严格管控所持物业的环境表现，包括能源使用、水资源使用、废弃物管理和天然资源保育，致力减少各物业对环境造成的影响，提高业务的气候韧性。•S社会层面：例如在ESG报告中通过“培育人才”、“商业道德和优的8大环社会范畴关键绩效指标。•G管治层面：例如通过“可持续发展理念”专篇阐述董事会关于ESG从而制定及落实应对措施。SG中国的ESG信息披露要求主要遵循环境监管部门的政策要求、证监会发布上市公司信息披露要求的相关政策，以及证券交易所发布的ESG信息相关披露指引。监管机构相关政策示例整体概述环境监管部门/环保主管部门《环境信息公开办法(试行)》、《关于加强上市公司环境保护监督管理工作的指导意见》、《企业事业单位环境信息公开办法》、《环境对超标、超总量排污企业的环境信息公开提出强制要求；对重点排污单位的环境信息公开责任进金融监管部门人民银行等七部委发布《构建绿色金融体系的指导意见》(2016)、《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则》(2017修订)、《上市公司治理准则》(2018修订)分阶段实施上市公司强制性环境信息披露制度；明确内容与格式准则；鼓励自愿披露ESG相关信证券交易所小板上市公司规范运作指引》(2015)；《公司履行社会责任的报告编制指引》(2008)要求上市公司积极履行社会责任，自愿披露企业社会责任报告；明确上市公司应当披露在促进环境及生态可持续方面的工作，并提供相关指引。来源：公开资料，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|25尽管目前国内市场的ESG信息披露仍以自愿披露为主，且相关部门对于发行人如何向市场提供关于ESG的具体信息尚未出台单独的、整合了环境、社会及管治的ESG信息披露指南或指标体系，但从已有的政策及实践来看，证券交易所及基金业协会一直就ESG信息披露要求和制度标准化的探索而努力，并在近年来工作中逐步推进完善。2020年3月起施行修订后的新《证券法》，在第84条首次引入了自愿信息披露制度，有利于投资者获得更多维度与价值判断和投资决策有关的补充信息。上述政策实践和规则指引均回应了资本市场对ESG信息披露的重视和期望，也为相关部门进一步制定出台ESG信息披露指南奠定了良好的基础。行业视角：降低风险被视为开展ESG/绿色投资的首要驱动力一项中国证券投资基金业协会面向基金行业展开的ESG一项中国证券投资基金业协会面向基金行业展开的ESG责任投资情况调查结果显示，无论公募还是私募，均认为降低风险(85%)是其开展ESG/绿色投资的首要驱动力，顺应监管趋势(67%)和获取超额收益 58%85%67% 58%85%67%65%62%25%58%50%2%监管趋势超额收益声誉影响社会责任客户需求 (65%)是位列第二和第三0%10%20%30%40%50%60%70%80%0%首要驱动力驱动力首要驱动力来源：中国证券投资基金业协会，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理对于公募对于公募REITs产品而言，ESG虽为非财务事项，但其可能对发行人、管理人在基础设施项目的业务运营、投资者的风险回报乃至投票表决产生重大的短期和长期影响。例如，投资者已开始警觉气热浪、山火、暴风雨和洪水等极端气候灾害可能会对其资产价值和投资回报带来的风险。因此，尽管适用公募REITs的ESG信息披露指引尚未出台，随着责任投资理念的兴起和资本市场及行业领先意识的基金管理人、运营管理机构已经投入ESG实践，并开始探索以更适合国情和国内市场特色的方式，对其ESG信息进行主动披露。26|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告ESG经过戴德梁行整理统计，截至2023年3月底，国内累积发行27支公募REITs，已有三支以单独报告的发布形式对其ESG信息做出自主披露。横向比较这三份ESG报告，分析得出如下特点：编制依据采用国际标准：主要参考全球报告倡议组织(GlobalReportingInitiative，简称为“GRI”)发布的《可持续发展报告标准》(GRIStandards)，并响应联合国可持续发展目标 (SustainableDevelopmentGoals，简称“SDGs”)来编制。基金管理人实践负责任投资：华夏基金于2017年3月成为境内首家签署联合国责任投资原则 (PRI)的公募基金公司，亦是国内首家承诺“碳中和”具体目标和路径的公募基金公司。建信基金于2021年正式签署加入联合国责任投资原则组织，成为签署PRI原则、承诺践行六大负责任投资原则的公募基金管理公司。运营管理机构重视可持续运营：已发布ESG报告的三支REITs业态覆盖高速公路类、环保能源类和产业园类三种类型，报告中以详实的数据及案例描述底层资产在日常运营、维护过程中是如何管理ESG风险、提升ESG绩效的。这些实际举措的披露内容离不开基础设施运营管理机构的可持续发展努力。实质性的内容披露：在ESG报告的指标数量、披露维度、内容广度和深度的选择上，总体呈现较高水平；通过利益相关者沟通和重要性矩阵等一系列科学的分析流程，来厘定ESG三大支柱下对该支REITs具有重大影响的议题及其优次顺序，以回应投资者最为关切的ESG实质自主披露和推广形式：已在业内率先发布的三份ESG报告均未采用交易所挂网的形式进行披露，而是选择在公司网站或微信官方账号进行发布，并配合海报设计等自主宣传，提升报告的大众传播和阅读体验。亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|27分析维度华夏越秀高速公路REIT中航首钢绿能REIT建信中关村REIT底层资产类别高速公路项目“固废环保类”基础设施项目产业园项目编制依据GRIStandards、UNSDGsGRIStandards、深交所《上市公司社会责任指引》、中国社会科学院(CASS)《中国企业社会责任报告指南4.0》、GB/T36000-GRIStandards、UNSDGsESG信息披露共性指标(GRI)GRIGRIGRIGRIGRI2:能源、GRI303:水资源与污水、GRI305:排放、GRI306:废弃物、GRI307:环境合规、GRI403:职业健康与安全、GRI404:教育IESG信息披露差异指标(GRI)GRI203:间接经济影响、GRI204:GRI304:生物多样性、GRI419:社会经济合规GRI203:间接经济影响重大环境议题能源管理、土地使用、低碳运营、废弃物管理、资源利用及回收、水生物多样性(共9项)垃圾处理与无害化、绿色能源供应、污染物排放与管理、环境管理体系 (共4项)应对气候变化、温室气体排放及管理、能源使用、水资源使用、废弃物管理(共5项)重大社会议题 (含运营议题)道路安全、职业健康与安全、道路服务质量与投诉处理、员工及业务相关方培训与发展、社区公益、智慧高速、供应链管理、客户隐私保护(共10项)安全生产、合规运营、信息公示、社区贡献(共4项)雇佣权益和福利、员工平等与多元员工发展、杜绝童工和强迫劳动、高品质的空间与服务、客户健康与安全、客户隐私、客户沟通、科技创新、加强供应商管理、构建责任供应链、促进社区和谐、抗击新冠肺炎疫情(共13项)重大管治议题反贪污、可持续发展管理 (共2项)/可持续发展管理(共4项)紧扣资产类别的篇章主题设置1.责任管治稳健运营之2.精益管理安全通畅之3.绿色发展低碳持续之4.人才优先携手同行之道5.合作共赢善意和谐之道1.行稳致远，坚守合规经营2.绿色发展，笃行环保使命3.爱护员工，践行人本理念4.回馈社会，彰显责任担当专题：“燃”废为宝，助力双碳战略1.责任管治，护航稳健运营2.专注价值，回馈投资者信任3.精益服务，提升租户满意4.绿色低碳，构建卓越空间5.凝聚合力，共筑和谐社会来源：公开资料，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理28|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告戴戴德梁行服务行业案例3：建信中关村REIT建信中关村REIT是首支由银行系基金公司发行的公募REITs，其首份ESG报告依据GRIStandards及SDGs编制，旨在向公众及利益相关方展示建信中关村REIT在环境、社会及管治方面的管理、采取的行动以及绩效表现，并提供了获取及回应该报告的专设反馈渠道，以增进读者互动。在管理团队层面，该REIT通过报告介绍了基金管理人、专项计划管理人和运REIT可持续发展管理体系。，以众多实例帮外界了解其如何优化经营服务细节，不断提高租户黏性和满意度。在“绿色低碳，构建卓越空间”专篇中，报告展示了如何通过科学手段对基础设施项目进行节能降耗，降低能源消耗成本，从而有效控制基础设施项目运行成本，提升盈利水平。建信中关村REIT领先于行业，以图文并茂的方式和详实的案例数据，向市场主动公开披露ESG实质议题，可与其它合规披露信息和财务数据形成有效互补，有助于投资者在做决策时能够更全面地了解其发展理念、管理能力、运营策略、绩效水平和提升机遇。以上研究显示，国内公募REITs已出现对ESG信息的自愿披露，理念领先的基金管理人和资产管理者已经自发行动在其业务中逐步融入ESG，包括人员的能力建设、运营的持续投入，投资者的积极沟通等举措，并通过“以汇报促管理”的机制，将ESG信息披露的年度报告，作为其可持续发展道路建设的一座里程碑。亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|29ESG信息披露带来的透明度提升，将有助于各方了解REITs的基金治理、投资人权益保护、健康安全管理、碳足迹和气候变化风险应对措施等更多ESG议题，促使利益相关方重新审视REITs的业务开展，并将ESG因素考量最佳方法纳入其运营和投资决策。因此，ESG报告可与现有的合规披露和财务报表形成信息互补，预计未来将成为推动REITs市场高质量可持续发展与国际先进地区成熟市场的实践相比，境内资产管理机构在其业务中进行ESG整合尚处起步阶段。虽然监管机构制定了较为全面的披露指南供市场主体适用，但对于部分强制性披露的相关要求，则散见于不同的规则文件中。相信待ESG自愿信息披露积累一定量的市场实践后，参照香港地区的发展趋势，预计未来企业进行ESG信息披露将有更简明清晰的指南文件可供参考遵循。例如从开始推出自愿性ESG信息披露指南，再到搭建ESG关键绩效指标体系，明确建议披露的具体形式和格式频率，而后逐步向“不遵守就解释”等半强制性披露规则过渡，从而整体上提高REITs行业的ESG信息披露水平，为投资者提供更有效率和价值的信息。另外，ESG信息披露实践也需结合具体的产品结构和形式。中国公募REITs是权益型产品，并采用了“公募基金+ABS”的法律结构来适应国内市场和立法环境的特性。一方面，资产运营和基金管理两个角色的分立，在某种程度上可能会引发权责的不匹配，甚至是逆向选择的问题；另SG例如披露范畴的界定、数据收集的难易多寡、披露时效的多方协调、不同机构在ESG体系框架ESG，推动与ESG投资实践相配套的各项体系建设和业务规则是业内的普遍呼声。整体来看，ESG信息披露准则/披露标准的完善是最为基础的发展基石，且对各方利益相关者而言都具有重要价值。一个完整的ESG投资生态体系建设，离不开市场监管者(披露准则制定者、投资原则制定者)、资产所有者、资产管理者、第三方专业服务机构等各大参与方的共同协作。戴德梁行将持续关注REITs市场的ESG信息披露发展，包括相关监管对披露框架的政策动态。我们也将继续与不同并持续以我们在ESG领域专业咨询服务和积极影响力，参与研讨、分享经验，推动行业实现可30|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|31042021年6月29日，国家发改委发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(发改投资〔2021〕958号)，明确将各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目纳入公募REITs试障性租赁住房REITs的成功发行，即“华夏北京保障房中门安居REIT”，“华夏华润有巢REIT”，引起市场热烈反响。首批保租房REITs均属于产权类型，具有年限长、规模以及投资环境等多方面因素影响，保租房REITs询价溢价率高于同为产权类型的产业园区及仓储物流REITs产品，体现出投资人对首批保租房REITs资产的高度关注与广泛认可。首批保租房REITs的成功发行标志着我国保租房公募REITs市场的正式启航，在有效盘活存量租赁住房资产、拓宽融资渠道、提高资产流动性的实践中具有里程32|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告系政策随着我国城镇化进程的不断深化，流动人口向一、二线城市聚集，京津冀城市群、长三角都市圈、粤港澳大湾区等核心区域租赁住房需求旺盛，并呈现出年龄低、租赁周期长等特点。根据第七次全国人口普查显示，我国流动人口达3.7亿人，10年间增加1.5亿人，在助推经济腾飞的同时，大量的租住需求亟待租赁住房市场秩序规范与政策支持体系的进一步完善优化。为加快培育和发展住房租赁市场，突出住房的民生属性，建立租保障性租赁住房体系应运而生。国务院办公厅于2021年7月发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)，首次明确了我国将完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的住房保障体系，在国家层面将保障性租赁住房确立为我国住房保障体系中的重要一环。《意见》指出，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金须低于同地段同品质市场租赁住房租金，并明确了土地支持政策、税费减征政策、金融支持政策等。财政部、税务总局与住房城乡建设部于2021年7月发布了《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(2021年第24号)，对于符合要求的保障性租赁住房，取得项目认定书后，按规定减征增值税与房产税。税收优惠政策的施行，可直接带来项目运营净收益上的可观提升，在彰显保障属性的背景下最大程度的惠及了运营企业，保证了保租房在履行保障义务的同时可实现盈利，极大地鼓励了社会资本参与到保租房的建设中。不仅如此，国家各主要部委机构同时跟进，如人民银行与银保监会于2022年1月发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》(银发〔2022〕30号)、银保监会与住房城乡建设部于同年2月发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》(银保监规〔2022〕5号)等，在国家层面多部门协同合作，并与下层执行部门形成了良好的纵向沟通与实施机制，从项目建设、金融支持、对接资本市场等多维度全方位提供支持，保障性租赁住房的发展进入快车道。亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|33地供应机制土地供应是保租房项目全生命周期的起始，亦是至关重要的一环，直接关系到通过公募REITs渠道对接资本市场的可行性与通达性。在上述保租房发展政策中，国家鼓励多元化多渠道的增加保租房供给，在土地供应机制中明确了可以利用新增供应的租赁住房用地、集体经营性建设用地、产业园区配套用地、普通商品住房竞争性自持用地等方式。目前，在各城市新增供应的保障性租赁住房项目中，以上海为代表的城市将租赁住房(R4)用地作为主要的土地供应方式，而以北京为代表的城市则将重心放在探索利用集体经营性建设用地上。租赁住房(R4)用地上海市政府于2017年发布并于2019年完善了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的规划土地管理细则》(沪规划资源规〔2019〕8号)，其中明确了租赁住房(R4)用地采取公开招拍挂方式出让，年限不超过70年，受让人应在土地出让年限内持有租赁住房物业，全部用于社会化租赁，不得销售。租赁住房用地和房屋应按照出让合同约定持有，不得整体或分割转让，确需整体转让的，须经出让人或相关管理部截至2022年底，上海共计出让145宗纯租赁住房(R4)用地，总规划建筑面积近1,000万平方米。其中2017年作为租赁住房(R4)用地元年，总计出让21宗，规划建筑面积约为140万平方米；2018年出让租赁住房(R4)用地宗数最多，共计39宗，规划建筑面积约为225万平方米；2022年受疫情反复、保4宗，规划建筑面积约为20万平方米。从租赁住房(R4)用地拿地企业来看，90%以上的地块竞得人为国有企业(以宗数统计)，如上海地产、上海城投、上海张江、浦东发展集团等国有企业积极进军租赁住房市场，在增加供给、促进市场积极稳健发展等方面起到了引导性、基石性作用。总体而言，上海市租赁住房(R4)土地获取成本较低，且权属清晰、合规性强、保障属性明确、兼具市场化运营模式，在对接资本市场方面具有先天优势。可预见，租赁住房(R4)用地将成为上海市新建保租房的摇篮，也为其他城市在规划保租房用地方面提供了宝贵的经验。34|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告上海市上海市出让租赁住房(R4)用地统计(累计图)16014012010080604020020172018201920202021202210,000,0009,000,0008,000,0007,000,0006,000,0005,000,0004,000,0003,000,0002,000,0001,000,000-成交土地宗数规划建筑面积(平方米)设用地作为一类较特殊的用地性质，国土资源部和住建部于2017年印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(国土资发〔2017〕100号)，确定在北京、上海、沈阳等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。随着保租房相关政策的正式颁布，集体经营性建设用地有望成为上述部分城市保租房项目建设的重要土地供应来源。以北京为例，北京市政府于同年颁布了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》(市鼓励村集体与国有企业和社会资本合作，