中原星河惠阳专案之营销策略报告

星河惠陽專案·营销策略報告TheReportofCamppintacticsForXingHe深圳市中原地產顧問深圳市中原地產顧問惠州事业部营销A组11,MAY,2007皇牌代理信心標置報告評審監製：深圳市中原地產品控中心專案全權負責：鐘志斌行銷總監專案報告主撰：徐智勇策劃經理错報告健技術饥負責雪：徐涂智勇坊岔策劃达經理雹李扬燊邮根策劃蜘經理桑策劃傅參與诚成員混：邱冻貞標紫策劃稍師罩何卷洗華泄高級事策劃允師窃劉正俊文测策劃尘師呢吳磊瑞策贞策劃悟師创彭光今平俯策划象师宇報告在文字秃處理杀：黃肾露骄張随英華遮劉顯盯新灾这是晃一个年经济桑大发槐展的篮时代据这是槐一个喷地产谦发展殃的大凤时代贞无数绿的城庙在崛指起，役无数松的边式界在顽崛起垒中消搅失讨大城淘、大安势。兔深圳馋,2谊6年向前由菜一个郑小渔岁村成旬就一距个世台界经巴济史炭的神盾话，哈一座闯超级鲁大城辞崛立新在南遗中国嫂的海心滨稍它仍滨在不已断的赴生长安与漫侧延皆……短就在册大城分东边馒，一弱颗正渡升起孟的明竟珠饱人人电都在汽谈论银，大躬亚湾达和惠非阳镰……码在北韵纬2嚼2取°余46朗枕′肠，东菜经1娱14碌°永28贝躬′绞，在购惠阳兵，1零03柴00桌00远㎡的趟山水究之间塑，览20戏07深年，冠星河锁地产长,向靠东屿将续良写在糕大城肺的辉孙煌迈中原扯营销菠目标古：劝品牌屈提升物&劲成就壶版图架烟通过降本项瓜目的伙开发狮，东抱部地暂产确怠立在串惠州哭、在郊惠阳滤大亚刊湾区筋域的臭领导侦者地虎位，指成就通星河扫版图戚。编将通张过颠零覆惠掩阳卧·煌大亚磁湾市迷场区勒域，惯采取唯引领差营销扬之手壶段，臭再续叛星河哲传奇朴：殃“惯星耀饲中天歌·赶河山损生辉乐”浸目拾录扒目杠录到2载第一泼章、嚼颠覆迎区域光2赤一、肯市场堆竞争督激烈运，硝纸烟四宁起，外大盘吵时代握、地禽产盛岁宴屋2决二、抚融合旦造就摸大势嚼，大玩势成戒就地药产议2神三、教深圳蚁成为名外购点力的百主要迁市场搅2锡四、并政策贿严控耍，高昨端物隙业稀轧缺，思迫使偿中高西端投插资需贴求东蜻移别2亩五、羡07鹊年片联区别坚墅供项不应瓜求椒2资第二祥章、货整合乖推广固策略范梳理早2途一、航总体蜘原则敬2挤二、概项目绩卖点倒挖掘请2帆三、还引领猪营销章策略篮2触四、嚼广告唉媒介秩策略的2馋广告堂宣传腐：软匹硬结仁合供2绵活动波促进先：文葛武双嘴作符2慨现场眉烘托扔：促绍进购稀买卖2朽五、夏提升机营销长力-身--翻现场严体验无树品住质策疤略辨2补第三咳章、侍入市谎策略悠建议趋2蝇一、燥入市惭时机晌2址二、中高姿唯态入懒市形畜象策撑略蛛2徐三、揉两地猾拱合叮，同黑时入歌市饲2宰第五谈章、水项目稍推售轮策略胸建议贵2贯一、久推盘粥总体场原则桶2渣二、哀首期蓝推货狐策略浸2拳三、勿销售蝴控制迹制造什开盘倒高价捆速售次的良蔑好口给碑拣2趣四、鼓分批新快速臣推售骡，连嫩续引凶爆市惑场技2薄五、践高低艇组合半，多作方位拖赢得铲市场雄2薯第六郑章、洽营销腊铺排征建议饭2誉一、挑一期蓝营销身排期绵2候二、帅阶段究性目纯标及2功第七遗章、枕价格贱策略也2仍一、赶高价丈入市俩驱动送策略怎2莫二、助高开扔高走惩，小惯幅提北升，润多次步提价峰2继第八间章、答硬件剩形象民展示劫2症一、裤景观燥大道掠包装叼2值二、助售楼盛处包浆装修2摄三、棍看楼谨通道魔包装咱2休四、貌样板道房包烂装幸2则五、牧楼体欢包装元2娘六、辟开盘京前须保展示勿的环步境讲2价第九剑章、富阶段法性推胁广建奖议养2治一、恨形象劈导入扁阶段豪2柱二、伙客户舒蓄水肝阶段柿2锤三、流第一场批单毁位强凝势发获售阶源段脱2妨四、灰二批挪单位剂强势涉发售愉阶段拔2夕五、征三批将单位咱强势蝶发售谱阶段松2受第一满章、乖颠覆御区域检一、拉市场复竞争插激烈唇，硝占烟四刮起，锤大盘缝时代暂、地咳产盛池宴脉半岛祥1号施——阁占地痒10鱼0万症平方丧棕榈纺岛亮——东占地李14温0万匆平方染米俊珠江甲东岸扰——归占地笛61叶万平兼方米图星河勤惠阳抽项目闲——踏占地注10白3万朵平方滴米缸振业摆惠阳植项目仔——抽占地呀61夕万平程方米载东部狐大亚移湾项吩目肾——汽占地帜61墓万平朱方米骆金海茧岸大而亚湾透项目加——定占地斗16狭2万驾平方友米示碧桂隶园岐背山度还假村抄——劫20唯0万奴平方驶米男万科覆项目龟……离超过碍近2歌00慈0万颈的供矩应储就备，灶诸多耗品牌棋发展挨商加扛入开涛发惠就阳大稠亚湾公的阵因营，皱项目挡的营依销面隶对较投激烈离的区汗域市脑场竞满争，店大盘纸时代顷，惠腥阳大针亚湾肿的市刃场由依复苏颗时的校零星攻之火敏，迅肾速跨舞进市花场的却快车酬道。太二、乒融合腹造就抱大势颠，大势势成令就地订产教随着酿深圳满东部绩产业响带的放东扩屯，龙扭岗东马部工信业区膀多个芽规划舟中的男产业翅带与买大亚虾湾石葬化产仗业带别形成军紧密章产业桂链，澡区域旁经济沿日趋从融合搏。大事亚湾极世界损产业查的支预撑力为造就披的吸馋引，件使做唤为大另亚湾见的大止后方氧的惠庭阳地浅产步犯入发煎展快逃车道获；而油南坪诊快速见打通衫东部步干线启，至餐龙岗么大工渔业区巴仅为凯16栽公里帮，2击01渣0年恒深圳辟地铁太三号巩线、陶深惠阔沿海嚷高速信路饼、3异号地苦铁线神、深血汕高惜速、拨厦深片铁路山、西篮二大哗道酿等完名整城煮际快虽速路罚网的蛙建设脸与规伟划令脾跨城宵置业式客户弃比重制增大莫，握城界谷逐步痒消失夹，塞造就咳“幻深惠招同城是生活短”满；欲惠阳丛、大辅亚湾兆正式捕纳入偶深圳哈版块缘--帽-羞“钻深圳锁的东效岸似”铜东部贝工业足组团娘与大遮亚湾劲形成桨产业免融合凤，龙朗大工史业区键与大稳亚湾料产业舒带百纠万产扯业人右群的逆无限巷展望鼠，目龙岗丽地产踩的风地生水驱起，播爆涨棒的行视情，棋日渐番消失圣的城财界，外惠阳染的地姨缘优踢势有赌理由谦,乘植势而值进！酸吩三、铺深圳辰成为验外购筒力的醒主要甘市场2002200320022003200420052006961.42716.9806.5707.469702004006008001000万㎡历年住宅批准预售面积统计历年住宅实际销售面积724.41历年住宅实际销售面积724.41806.56820.13905.237250200400600800100020022003200420052006万㎡躲土地减供应愉使得配的住煮宅供告应减全少，互市场峰逐年捷升温察，销高售日名趋旺茶盛。纸特区萝内土睬地供当应停俊止，缺房价傲居高究不下梦；金框地名膜津售循价达桃18声00隶0元惧/平志米，奔关外腿龙华蚂房价趴破万过元，尘深圳锡地产盼狂颠棵。与狠此同散时，木深圳戒用地泉紧张撇，政双府每醋年仅爸不足临40涂0万点方的暖土地裹供应盟，难裳于满窃足市煌场的张需求败，而扯所投索放的捧土地叠，大闷多在色深圳遥的边执缘，该如坑械梓、件石岩迷。积深圳迫近年觉来，黄楼市扯狂颠励，关咽内无杠地可州用，跑关外税破万兰！龙悟岗中食心城疤均价植已近哭万元塑。脾深圳际商品油住宅叫价格伤近两文年的轻上涨歼远远挤高于激同期师城镇邮居民惨家庭那人均捏可支纺配收镜入增京长速甜度，胃消耗焦了前知9年妈的收患入增荐长空侨间。离迫使吊深圳同客户猫到寻伍找新比的投季资空杂间。乞目前傍，惠茧阳、川大亚择湾房这地产粱市场黎客户毫60蚀%属酿深圳澡区域坚，中垂高端休物业分的深誉圳客呀户群炮比例升更高京。深指圳客性户已谜成为建区域腿市场艰的主轧力军滩,也锦是本轧项目陪主力磨的营予销目皆标。隙四、序政策装严控胜，高貌端物竹业稀屿缺，疮迫使碗中高因端投谈资需摘求东视移紧叠读锈深圳仁别墅线价格忍连年范翻番恰，投签资需杏求急他切需哑求新纺的市拒场机川会，逆深圳水东的外形成幕，为耳市场默推波珍助澜较。陈别墅治供应耕量不屿足，危强大嫩的外帆购能给力急谜切寻嚼找投惩资目饥标，朱高端旅物业潮成为煤热切餐的投赶资渴肃望万五、篮07热年片袋区别样墅供蔽不应蔑求本案本案振业项目半岛1号东方新城珠江东岸熊猫国际碧桂园棕榈岛泥07培年别闻墅需印求调贩查：拔06狡年秋慧交会扶（9质月2炼9鲜—便10例月3有日遍）。寒仅半炊岛1身号展拨位上宰求购阁别墅胜物业催的深吐港到对访客膏户，蛙共计边18拾7位挣。前秋交秒会后卖。元半岛浴1号艺平均烈每日雅约1窃5批流次客犁户（爪包括韵深圳葛与本楼地）帐的到菠访，集其中泛求购胞别墅泻物业黑的约彻4鬼—烛5批橡次，纲仅就雁该部葵分客瓜户预吓估，给按6堵0%加的诚血意度秘来计没，每企月有李约7扔0锣—逮90支批次盘客户材的潜仿在需达求。旨如此故推算体，至吧07备年1代2月乡仅半疤岛1菜号项让目所胶体现讽的部像分需瓜求量星约在误98载0欣—撑12弄60比套别樱墅。兆综合土以上状，仅裁就半优岛1途号项诊目上灿所能尽体现糠的潜屋在需拜求就隔有：准98扮0肿—惕12贝60昨批次宗客户朝（包例括极欧少量抖重复查的到猫访客饶户，灯不排槐除每扇批次贵客户伍可能足求购总多套或别墅泪。防07欺年别染墅供盐应调婚查：葵区位肿别墅冲项目西销售肾时间谨独栋常/套正双拼池/套尺联排蛋/套遮叠加挣/套慈中心羞区提半岛辫1号宿07券-8钓——定——峰11诸5滨50夸东方柳新城孟12定0匙10丙——壶——舒大亚嫩湾区撑珠江切东岸镜07营-6团——粘10炊0联32携9子——购熊猫壶国际游07超-1英0狼13钳10袋25芝0厦小计荐13纺3捎12台0新69炭4壤50汽总计咳99思7套唱结论蔽：够根据沈半岛僚1号筛项目业所体耍现的策客户列调查车，预肆测市归场需孔求量什与市器场供扁应基芳本持究平。想但其讨他未胞知客盼户的眉需求但则难寨以计属数，井同时纤，结矿合目缩前半教岛1盐号、催东方催新城耻别墅览被疯钞狂抢铁购的屠势头掩，预常计0守7年毕惠兽—劲湾市诱场的否总体呆供应坟量仍指不能者满足收市场缴需求烂。百惠阳蹲原著洪人口垂亦不占过3顾0万岩人口疗，大亩亚本捉地居振民更勤少，菠不足温以支翻撑规景模开李发；妻经济说融合软、城何界消雷失成有就地点产大割势；黑深圳削市场袖强大堡需求嘱、特挺别是魂高端葱物业荐引发厚的强接劲的灰外购禽需求燕，让广惠阳牙成为凳政治望上的炮惠州锈版图浮，经偶济上短的深阔圳东恒。颠复覆区蜜域的彼局限面成为傍营销柴可能描，做课深圳安东的公市场钳、深饱圳的志市场子，华闪南的的市场贸，获怖取最竞大化舒的溢柜价。停第二洋章、促整合逆推广教策略乖梳理暮一、构总体仰原则尊本项北目做救为区嫂域大马盘，诸定位遥为城庸郊型轨主流漆豪宅盼，决脖定了路项目阿在市津场的描主导督性。弃项目颗的市敢场主胸导性萍决定述了项栗目采徒取的耐营销掩策略教--雹-府引领杰式营答销。堵以高顾端形油象切壮入，杆奠定仅项目董市场段高度盾蓄势局造势农，塑葡造项荡目品机牌忙通过要点面蓝结合羊的，搬立体翁推广呀，重绸点突秤破暑连续而递进兵，逐闸步提卖升腹二、欺项目垫卖点也挖掘角关键械词一丹：蛾山水膨大盘百·楚世界你藉卵世界梁籍山息水文熊化城杜――愤异域混风情营社区条10遭3万尊平方盛的山辱水大贝盘，薄做为酱惠阳遍区域抛至大搅规模溪的项况目，遥项目乖特有勿自然架的山剧水资台源，哀一种粱原生详态的润生活烧，而摔以五铲大不束同风连格的框异域瘦主题尽园是愁世界恋籍的和，更持令它鲜是属鼠于世绢界的推山水案文化蛙城。翁竞争床背景介：碧共桂园崭、熊期猫国朱际、笼半岛雄1号肚、东瓜方新饥城、鄙棕榈片岛、夫珠江富东岸裕、东抹部集烦团、饭振业句三和档项目休……器众多晚品牌呀大盘狂中仅垦有碧给桂园慌、振扣业项丸目具误备山闲水资委源。顺而项争目独乌有的难世界拆藉，竟以一浩种世但界的汪高度耻，以已一种旅世界献的气净度，答以一锁种世柴界的示风度靠，展光示其霸山水联天成投之美亦。股外能项目芝推广恩将采纱取项废目主翅题形缓象+针各组潮团形昨象结勾合的怖形式蒙。取关键星词二林：戒疆愈忠无界陷，墅威愈非盈凡乏疆愈瑞无界酿，墅拼愈非泳凡题嗓1)膀演绎莫区域派融合便,版店块价强值乎胡大油亚湾裳深圳徐东，有视野摩决定带了价灵值，帽融合唯带来歌更大虎的发立展潜菜力，伏更多皮的暇尘想。拜大器辈、视映野之带高度危，体根现了愚品牌窗的更柴高的禁追求束。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