定价技术报告

基准地价技术报告目录第一章概述 1一、基准地价更新工作的理论依据 1二、基准地价的内涵 2三、基准地价更新原则 3四、积石山县城区基准地价更新工作的思路与步骤 3第二章用市场资料估算各类用地样点地价 6一、土地还原利率的确定 6二、样点交易参数修正 7三、土地开发程度修正 9四、样点地价计算方法 9第三章积石山县城区基准地价的确定与分析 15第一节商业用地基准地价的确定与分析 15一、商业用地样点地价的测算结果 15二、商业用地基准地价的确定 15三、商业用地基准地价测算结果分析 16第二节住宅用地基准地价的确定与分析 18一、住宅用地样点地价测算结果 18二、住宅用地基准地价的确定 18三、住宅用地基准地价测算结果分析 19第三节工业用地基准地价的确定与分析 20一、工业用地样点地价测算结果 20二、工业用地基准地价的确定 20三、工业用地基准地价测算结果分析 21第四章积石山县城区基准地价变动分析 22一、积石山县城区基准地价变动分析 22二、积石山县城区地价变动原因分析 24第五章积石山县城区基准地价修正系数表的编制 26一、基准地价修正系数法评估宗地地价的原理 26二、基准地价区域、个别因素修正系数表编制 27三、基准地价容积率修正系数表编制 29四、基准地价土地开发程度修正表编制 30五、宗地地价出让年限修正 31六、宗地地价的楼层比例分摊 32第六章积石山县城区土地级别及基准地价验证 34一、土地级别和基准地价验证 34二、积石山县城区基准地价修正系数表的验证 34第七章积石山县城区基准地价应用建议 36附表 38第一章概述土地价格是国家土地所有权在经济上的体现，上版基准地价的评估为利用经济手段强化土地资产管理，促进土地使用制度改革，规范土地市场，为全面、科学、合理地使用和管理城镇土地提供依据。近些年来，随着积石山县城区经济和社会的不断发展，城市建设日新月异，土地市场交易越来越频繁，土地市场的发展客观上需要对基准地价进行更新。一、基准地价更新工作的理论依据积石山县城区土地估价的主要理论依据如下：1、马克思的地租地价理论马克思的地租、地价理论不仅具有重要的理论价值，而且具有重要的现实意义。地租资本化使土地具有价格，土地价格实质上是地租的价格。地租、地价的本质是由土地所有权的性质决定的，它们是土地所有权借以实现的经济形式。土地有偿使用实质上是土地所有权在经济上实现的一种形式，是取得土地使用权的经济条件，是土地价格的一种具体形式。因此，马克思的级差地租理论以及地价是地租资本化的理论是进行地价评估的理论基础之一。2、城市土地区位理论,城市土地区位是自然、经济、社会各要素之间相互联系和相互作用在空间位置上的反映。从区位理论出发，城市土地区别于其它生产要素的最大特点之一就是因相对位置不同产生不同的使用价值、不同的经济收益和不同的地租量。在城市中，由于土地区位差异，使得同类行业在不同区位上获得的经济收益会相差很大，不同行业在同一位置上的经济收益也会相差很大。因此，城镇土地收益水平和资本价值（地租、地价）几乎完全取决于土地的宏观、中观、微观区位条件，而土地的利用方式则很大程度上又取决于地租或地价水平。土地价格是衡量土地需求和竞争强度的最好尺度。随着质量和与外界联系方便程度而变化。在积石山县城区的土地估价中，依据土地区位差异划分了土地级别，并以此从宏观上测算和控制基准地价，并进一步根据区位通达性等微观条件，评估宗地价格。3、城市规划理论城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和安排。城市土地定级估价与城市规划密切相关。其中最重要的内容是土地利用规划，合理安排各项建设用地，力图使所有用地达到最佳利用。合理的土地定级估价成果可为城市规划提供依据，而城市规划控制和确定的土地用途、建筑密度、建筑高度以及容积率等指标是对城市某宗宗地价格的约束条件，将直接影响到评估结果。4、城市建设的空间变化积石山县城区北侧紧邻北山，南侧与南山相接，周围山体山峦起伏，两山之间用地平坦，用地呈东西向带状分布，用地受吹麻滩河分隔成南北两片，现有城区在北岸，河流的阻隔作用在一定程度上制约了南片区的发展。城区交通主要依靠国道和省道对外联系，省道309是城市的主要对外交通干道，城市的主要出口位于南侧，城市的长途客运站位于县城中部，临夏路南侧。由于受地形地貌的限制、历史的发展了影响，城市空间主要依托吹麻滩镇向周围地区扩展，初步形成紧凑的城市发展形态。删积石听山县凉城的挠未来掌发展仅主要哀是流沿由捡吹麻灯滩河拆自然扣形成摘的发咸展轴骡线，砍南北兵方受批山体粱阻隔樱，向忙东为娱污水股处理勒厂和冻垃圾土填埋袍场，膊应限奇制发梢展，互向西钩地势锻平坦勤，适驾宜建脾设用绪地多巩，是离城市市发展码的主读要方鼓向。竹积石叛山县踪城理吹麻鞠滩河赠以南子工业走园区功已初式建规殃模，碌因此雀也成布为城单市发耗展的驼一个吐方向蓬。抽积石艰山县画县城絮用地且发展逐方向挤为：磁以向咽西发眨展为辛主，井完善衫基础户设施迫，考威虑他跨吹窝麻滩珍河稀以南殖发展诸，城地市整例体发析展呈大“草西拓照南跨淹”盯之势毙。疫二、冈基准胳地价宫的内勺涵激基准即地价葛是指胸在城厨镇规屡划区战范围梅内，饿在设激定土闸地开兴发程砌度（族此次击设定附土地和开发奇程度捡是六垂通一谦平）扫和设亦定容府积率衬条件骨下，挎对现豆状利尘用条煌件及紫现状旋开发亦程度犹条件泻下不庆同级券别或成不同月均质渡地域戒的土息地，治按照著商业刑、住隔宅、行工业赔等用慧途，潜分别罪评估诉在某酬一估降价期防日法狗定最胃高出交让年趁期土渡地使描用权桑的区担域平今均价剧格。匙积石伸山县窜城葡区此没次狡估价盘期日驾设定理为帜20蛇1馋2燃年律1亚月困1算日。爱设定榴土地态开发削条件桑(隐平均棵土地侦开发国程度蚁)肥和现富状利挪用条刑件均遭指六尘通一嗓平，倒六通确是指聋供水较、排趁水、挖通路皂、通毯电、枪通讯糠、供短热，剧一平奴指场匆地平趋整。虫法定狼土地汉使用资权最辩高出提让年蜜限商爬业用第地梢40雄年、估工业母用地驳50污年、描住宅献用地史70校年。殿根据计调查如及有愉关单捉位提幼供的赔资料圆，设怪定务容积恳率取虫积石悟山蒸县城蛛区不港同用菊途土漆地平箩均容笑积率个，计划算结剃果为酿商业杰：宽1.杠8扎，住词宅：敢1.倾5爬，工槐业：稀0.假7蒙。参三、幻基准咱地价坟更新搅原则侵根据俯中华从人民瓣共和毁国国源家质泄量监炎督检项验检粥疫总秤局发呜布，鄙于雁20总02渴年啄7街月住1暗日实挑施的夜《城束镇土极地估映价规偶程》俭（四GB加/T抗18萄50枣8-庭20略01做）（朱以下蓄简称以《规奉程》漏）的舟规定梨，败积石婚山县喉土地登估价践应遵昌循的过基本不原则瓜如下么：棒1.强猎遵循坐预期湾收益貌原则舱：指支土地肾估价种应以预估价宏对象邻在正潮常利差用条捕件下侄的未归来客塘观有币效的摔预期睡收益拐为依失据的客原则搅。私2.呢级遵循们替代冒原则昂：指系土地漫估价损应以瓣相邻叉地区竞或类饱似地壳区功边能相页同、竖条件拆相似仅的土路地市晴场交豪易价贱格为需依据湾，估俭价结多果不茂得明恳显偏解离具透有替忙代性思质的湖土地晓正常域价格累。地3.刻停遵循先最有洲效利变用原性则：窄指土懒地估诵价应娘以估扫价对笛象的渠最有木效利牌用为斗前提减估价担。判俱断土合地的溉最有项效利迫用以顽土地都利用纸符合阀其自接身利鱼用条片件、耀法律划法规穴政策度及规警划限泉制、黎市场监要求卡和缠最佳金利用新程度呀等。记4.扎泪遵循秒供需拍原则弓：指周土地搂估价遵要以授市场殿供需酬决定随土地怀价格拒为依引据，锁并充置分考晴虑土脏地供敬需的槽特殊展性和简土地慈市场壶的地摇域性聚。益5.虾沫遵循秃报酬窜递增养递减齿原则组：是水指土男地估展价要席考虑扩在技甚术等锻条件剪一定喷的前苦提下叫，土膝地纯龙收益虫会随兆着土湾地投断资的绿增加告而出崇现由仁递增浸到递性减的牛特点歌。蜡6.猎呼遵循铅贡献倡原则似：是钓指土辛地总鞠收益逝由土响地及惕其它姜生产教要素阿共同锐作用廉的结恰果，竟土地车的价已格可叛由土蝴地对欧土地搭收益志的贡舍献大套小来献决定窗。涂7.猛乔遵循抗变动穿原则浓：指贷估价独人员资应把候握土紧地价怎格影恭响因赠素及捉土地鞋价格秒的变汁动规村律，保准确萌地评艰估价罚格。董8.该泻适当惰考虑跨规划柄原则面：各片种影付响土瓣地利住用的烈规划焦，如额城市痕规划返、土阀地利依用规限划和梦各种联专项谋规划越等对脉土地堡的利可用方执向、浮强度悉、收宴益都胀有着央不同慎程度斯的影醋响，鹿进而稍影响眯土地宴的价什格。凶尤其晓对于洁在评哭估期芳日内藏正在乓实施恩的规抄划项芽目应荷予以搞着重丙考虑爆。偿四、合积石另山县品城区骄基准皇地价酸更新临工作螺的思他路与蜂步骤些1脾、总散体思游路娘积石幅山县撤城区秃基准善地价删更新奥技术赠路线决是以魄土地杨定级拆成果罢为基腊础，业以市鸦场交何易资杜料为床依据愁，采把用成秋本逼童近法葱、收耻益还欣原法多、市悼场比箩较法蛛、剩卸余法倡等评宅估方腰法测筛算地委价，牌并采轰用样旧点地后价平森均值颗的方最法确视定基酬准地浸价。夏在测裕算出奴的积折石山驴县城伐区各窃级各孟类用凑地基卸准地旨价的替基础唤上，嫌按照持《规蚊程》慈规定镜，编妻制积鸟石山磨县城导区基袖准地字价修授正系捏数表忽，以舒便进纲行踩积石壁山亏县城语区宗妄地地灿价评秩估。辱2叫、估帅价资拒料的课调查罗、整快理、狠分析谊和估蝇价数豆据库窗建立晒随着滴积石妥山县延城区蹈发展佣，以悔及流造通体放制的除改革插和市戒场的愈不断臣发育柔和完弊善，调城市锣土地震的资移产与螺资源士二重姜性得留到充劫分体穷现，彩为积战石山男县城洋区市妙基准挎地价向评估逼提供返了详防实可奏靠的拐资料书依据砖。在址评估饭过程苏中，索对区四域内稿商业稍、住春宅、蝴工业租各类俩用地炎的基逢本情仪况进丧行了感广泛死地调匙查虽(勿调查盒表采愚用《简规程胸》附划录部蒜分的爷有关雪表格素)奖，内洗容包向括：弟转让核、商锁品房招房屋碗出租宰、房板屋买啦卖、雨土地巷使用雨权存出售似、征指地等词，还枝对土钟地利湖用与笨管理潮政策贱、税顷费标月准、王物价哨指数外、银吩行利刷率、祥投资朱收益简率等迟土地淡估价窄所需缎的各鲜种资降料进装行了票广泛填的收屑集；膛然后剂通过搁归类新、整钥理、脱审查昏、检辛验，愤把一塌些缺茶乏主牌要项冷目、就填报页数据奖不符杏合要先求以班及明将显偏亿离正剧常情盖况且志又难医以找臭出偏痰离原滑因的恭样本危剔除事，然灶后利浊用串CA纽RE响LA泰ND针系统逮对所朗收集搭的样终本资丧料进解行方记差统津计检乖验，架剔除掀了一脉部分党样点杀。本壁次调肺查共裳收集库各类置样本构41吸1呆个，狗积石乔山县梨城区冰的样深点资给料涉果及到烧餐饮受、教储育、木医疗曾、食顶品加垦工、滚木材鲜加工槽、玻俱璃加绘工、肺纺织碎、百弟货等臂出租灾用途软，其禾绝大粥多数催分布煤在沿梯街两局侧。冤由于扰近几园年来捧土地脸使用腊和流态转管闻理方额式的流规范厘化，词积石密山土胜地交锄易都寇采用伐“抵招、伞拍、矩挂表”哄的方侍式，详经反去复筛架选和跃检验椅，获续得可雁靠性贯和代炒表性样强的败有效巧样点妙1面3毯个，座其中列商业寄、住谈宅、踏工业慈有效灰样本资各有蚀2涝、产5脉和俭6泛个；严最后双用其故计算庸积石度山县唱城区缸商业败、住稻宅、处工业农基准算地价除。蝴3凳、分剂土地渗级别唯和用摸地类然型测昨算地仗价童在拥稠有前型述大否量样储点地落价资漏料的沈基础牺上，柔采用促以下圈公式烟测算玩不同摩用地你类型贤各级咬别基叛准地笨价捉:优pl色a服=喷式中艳：注Pl大a-甚-省级别奔的单尸位面芽积地赔价；洞Pl匹i-怕-摊级别由内各企样点贴的单过位面梁积地悉价；腹M厉--毁级别江内有蚁效样民点数甜。球4制、基恼准地并价的过确定孔和结镇果分勉析比将初峰步计城算的垒基准隶地价械，征躬求有朗关部母门和徐专家鲁的意阔见，赶并对求基准渡地价币进行锅合理绵性和进客观宣性分袜析，须从现革状土科地效怠益和废预期查土地童收益婆两方萍面出垫发，部确定固各级怪土地太基准具地价世，最直后绘递制商论业用耕地、答工业警用地仗、住跃宅用她地级裙别基臭准地男价图芒。血5话、基爬准地霞价修弊正系煎数表猾的编笨制扫根据古《规定程》宰要求御，选遍择区纸域因笛素和横个别哄因素谦等要火素进霸行基赠准地绸价修纪正，史确定捡积石循山焦县城烂区基谦准地敞价修疮正体不系，叛并编鼠制缴积石天山县吗城区钥基准效地价批修正部系数垫表。另6怕、编切写染积石唯山县鸭城区饼土地脂基准擦地价造技术汗报告麦根据奔《规偷程》盘要求兰，结岭合眼积石父山屑县城努区土阴地估尸价工最作的延实际旅，编竖写郑积石扯山县社城区沸基准包地价帅更新评技术龄报告还。求第二隐章效用市摩场资垮料估六算各罢类用栽地样趣点地滋价知一、泻土地剪还原极利率建的确目定龄在基横准地岂价的将评估壁中欠，土披地还看原利手率是证十分表重要称的参宅数，带其与宫地价浴呈反调比关羽系。别确定英土地益还原敢利率喉的方击法很为多，滥根据躁《规补程》陆，并持结合筹积石丝山县朝实际水，采疫用以桑下两车种方斩法确铅定土脸地还面原利伴率：恋安全执利率沉加风抚险调瓶整值脖法：欺即梅土地排还原岩利率闻=蹲安全千利率煮+触风险干调整馋值。客安全瞧利率补可选自用同筐一时禁期的困一年拆期国裕债利每率或菊一年浓期定贿期存绵款年宝利率滨，为地价促更新种基准猴日漆一年城期定痕期存忍款利明率为非3.鲁5%北；怪风险字调整双值的伶大小膀由市毛场风叶险因茄素因译子对星土地在市场债的影边响程吸度决另定威，田市场文风险互调整池值=(风险因子权重值×因子风险调整值)晒风险泡因子收及其湿权重朱值馒应根赖据估徐价对拐象所烈处地疲区的慧社会虾经济帖发展省和土貌地市悠场等期状况辱对其疼影响蕉程度胜投资榴风险艺与投钢资收凭益率嫌综合音排序面插入务法：情将社辩会上绿各类鬼相关吐类型放投资械按它滚们的家收益颜率与势风险铁大小京排序芽，然世后分源析判添断估刘价对率象所嘱对应出的范阳围，烂确定榜其还窗原利赚率。闹投资解收益叠法是凶将购脖买晌地产腔的抵民押贷煎款收深益率丸与自设有资浓本收篇益率童的加他权平轰均数铸作为捞综合饰还原驶利率拢，按歌下式夜计算建：攻R=第M谈•绣R奶m荐+典（扭1-雹M糖）帆R迎e涝+R费c敬式中亏：阴R上--肺综合颈还原状利率尺M毁--纲贷款爪价值泼比率物，即免抵折押贷秋款额夕占某地产屋价值年的比或率馋R咱m赢--同抵押呆贷款吵综合爸还原归利率张，即涝第一勾年还惠本付色息额鲁与抵裳押贷独款额萄的比屑率小R佩e懂--雪自有鸽资本促要求坛的正够常收暮益率镰R然c侦--兄待估歇地产功项目峰风险优调整尊系数呼（该饿系数雪按零叮值计四）蜂在确宿定土岗地还衣原利妥率时竟，注夸意了坦不同敌土地思权利看、不色同土蜻地使肃用年附限、堪不同浊类型近及不父同级茎别土伟地之占间还涝原利莲率的昼差别抹。根证据浸积石锻山县在房地未产业包的平细均投驴资利陵润率膛、房宗地产插投资雀的贷箭款利止息、过固定画资产若投资贵贷款嚷利息蝇等，鹿通过仗对各茶类用剂地投边资风旦险的疼调仗查分孩析，悠积石谁山槽城区劈商业爽用地企投资甚风险橡高于鹅住宅毅用地旨、工粥业用乓地投享资风扮险，膀工业爬用地地投资融风险围高于脂住宅季用地男投资皇风险泛。意一年梳期定卧期存辉款利慢率裤3.会50汗%植房产塌投资他贷款麻利息寨7.捷05吐%侦固定食资产其投资脆贷款横利息裙6.曾56迎%餐（数位据来继源于煤中国挖银行贿20赴11终年前7佛月存欠款、磨贷款麦利率散表）姿综合格还原特利率秃、土鱼地还吼原利家率和烟房屋否还原玻利率榜的关聋系：睛R还=谷（坝R正1共L+爬R阶2满B坡）和/月（盈L+亲B贼）奋式中轮：蛛R套--象综合表还原辨利率他R哨1谱--道土地惩还原春利率淹R砍2乖--槽房屋肿还原爹利率怠L愁--截土地裳价格龙B狂--雁房屋波价格劈（坊L骗：捆B轿按未1朝：赶2业计）缺积石额山县想城区惕商业闷用地乡、住夫宅用涛地、隆工业用用地镇土地抹还原差利率惊最终救分别争确定蹦为盐8.锁0悉%姑、抓6.竟5叼%伯、杂6.棚0也%首。馒按照临高风蔬险高敢报酬岸的市处场规偿律，傍投资照房屋煤与土克地的梳风险型大小重不同净，锄土地瓶还原嗽利率况R尝1纷一般访小于减房屋舍还原峰利率岁R推2聚。根国据房祝地产躁市场亦一般映规律乐，房姜屋还轨原利牌率比耍土地吸还原裂利率今高冲1%亏-3衬%撑，本在次按涨相差橡2%左计，欧则房惯屋还捧原利坝率侵R活2枯=铁R越1抖+2狭%傻。替积石瓣山县跪城区现商业冰用地善、住令宅用挤地、省工业年用地郊的房蚊屋资秋本还嘴原利屡率分烛别确画定吃为蛮10家.0捏%球、齿8.刷5驴%味、阿8.讲0%薪。约二、掉样点牛交易犬参数型修正首1逃、交妥易时休间修糠正舅土地判的市缺场交脖易价赔格随俭时间设发生彼着变瞧化，肚不同再年份覆发生袄的宗隶地交夸易价球格差做异较掉大，篇因此荒，对活不同桐年份付发生听的宗葱地交滔易要猜进行慢时间熄修正夸，统索一修吐正到醉估价功期日扰20请12兆年裹1芽月坚1牌日。挎根据歼《规坚程》拴，估鄙价期你日修位正是线将比登较实确例在格其成尽交日浓期的恳价格冬调整撤为估董价期悄日的巨价格粘，主久要用街地价劫指数狡进行都修正酬。修锈正公掏式为素：岸Ｖ洗Ｅ矩＝Ｖ截０浩×籍Ｑ丹/桥Ｑ唤０批式中窃：Ｖ亩Ｅ败--辟估价润期日刚宗地寻收益乎价格吸Ｖ规０义--黎交易施期日裂宗地逆收益拜价格铺Ｑ离-勾-句估价劳期日淡地价盈指数越Ｑ未０教--誓交易碌期日鲜地价桶指数吗经综鹊合考购虑俩积石镜山蝴县城垄区不娃动产仆价格近变化阿、物淹价上果涨指律数等域影响水地产息价格申的因匆素，逮确定动不同急年份伯发生坊的房阔地收哄益交苹易修式正系歉数如满表羊2-躲1羞。姿表恰2-游1乞歌积石只山城牌区房收屋出业租租书金交述易时溪间修锯正系衔数表复交易固年限例20戴11舟20辨10习20迫09树20佛08爷20筐07堪20双06库≤2毛00咱5知修正榨系数哪1.嫁77吵1.多61忆1.烫46症1.拼33男1.险21唤1.淋1吨1爸同年摊份发遭生的桃交易溪宗地泽价格绕修正寸到估跨价期呆日的缎计算鸭公式氏为：卷P摇ls英=K贷j版×P裁j初式中馋：肠P据ls咳--嘱为修给正到兽评估导时间鄙的样底点地凯价；详K表j澡--纵为第栗j摆年成缸交数别据修芒正到易评估词年的瓦修正侵系数驾；沫P色j扩--名第驼j肉年某校一宗根地的拴实际孟成交梢价格约。弓表映2-到2果积石卸山怀县城灭区地此产交睬易价疫格时榨间修堆正系让数表聪交易必年限妈20燃11筑20嘉10能20忙09栗20布0昆8范20拆07蜂20狠06完≤2同00灯5柄修正芬系数赚1.叠77吨1.关6固1拢1.招46炸1.测33搜1.腔21搞1.音1素1另2期、房误屋出钓租的叶楼层季修正廊出租循的房店屋在弱不同尾的楼扣层租卧金相娱差很覆大，蹲尤其碍是对钓于商桌业经塞营活禽动来挂说，错租金厉一般圈随着失出租盟楼层酿的升呈高而求急剧姐降低愤，对龄于具魄有同讯样建明筑面康积的鸦房屋筋，位必于酷不剑同楼昏层会摸导致戴租金榜收入巴的很坏大差掌异，独因此叔必须双将肾不城同楼不层的种房屋曲租金渴修正相到租脆金最咸高的浩楼层坡，对棚于商姜业而灶言即手修正放到一毁楼，惠在修叙正的攻基础姓上才蔬能准奋确地骗计算裹地价不。通障过对企比分符析，枝同时埋参考捕其它马城市醉的经考验，缠最后披确定爆积石劣山县步城区掀的楼县层修巴正系身数如国表者2-置3腥。燕表构2-暗3邻对积石恋山将县城载区商冬业用念途出确租房务屋楼糟层修筑正系虏数表劝楼层奴一棵二这三猪三楼牵及以亚上眉修正萝系数校1.泥36垃1.算28匪1.穿17茫1慨对谜不洲同楼惭层的哥房屋绍出租购样点粗，租晕金修某正到独最高之租金掉楼层橡的计薪算公摧式为级：他I融ls得=岛K音j米×I详j和式中板：纠I悉ls惧--凑为修叮正后林的房盒屋租火金；窝K您j成--括楼层雪修正服系数榴；蜂I磨j惩--独出租蔬楼层届的实固际租肥金收败入。梳三、傅土地黄开发登程度言修正淘根据晴《规抚程》拉的有因关规惑定，灰积石劫山县素城区罩现状脾建成道区大蹈部分灾已达摄六通多一平码。由浑于本烤次土泼地基什准地交价设袄定土循地开革发程经度为陶六通疤一平限,跳即哑供水搏、排兰水、蚀通电找、通汇路、冤通讯秩、供茅热，璃一平捧指场砍地平忘整。庙因此斗，对因于所湖采集扮的犯未达吵设定己条件瑞的符样点参，应捧进行嘱设定煤开发置程度滴修正咱。歇本次驻积石惨山牺县城扫区土汽地定鼠级结乳果显她示：驳积石烈山县友城区龟各类迷用地愿四、吧五级科大部肝分位遇于建低成区谷以外屈，应汁按设骗定的李六通票一平净的要冠求进壶行修艇正，邪见下迫表槐2-招4似：雷表喘2-砖4匹辱土地有开发栗程度情修正迎表单贤位：级元延/棍平方兄米疼土地猴开发突程度笛修正订表（肯商业养）踏级泄别吊五将通关四杰通喊三辱通株二题通浮场地段平整同一级扒30忌-5洒0带40搭-7残0碍25闹-6搭0伙二级赤30脖-4绳5紧45增-6例5揉50工-8抽5衫25卡-5膝0答三级芬20累-3上5瞧45施-6路0额50穿-8拌5乡15冠-3灭0必四级绑30树-6庭0恨40凤-喂6仔5该50窑-敞75程6-扣15站五级真30浆-6防0本40著-6停5劝50钟-加70恒2-弹5烫土地访开发俯程度阔修正椒表（温住宅计）县级捐别举五怜通紫四候通弱三酒通寒二肾通蓬场地目平整括一级扎30伪-4排5别40夫-6蛾0打20写-5沉0错二级稿30萝-4硬0哑35肺-5吵5栋50俯-7障5迹20丰-4常5怠三级危20露-4症0某35超-5稼5刑50喂-7柳5气15轨-3斯0姜四级耍25求-4今0细35背-5智0途45罗-5胆5悦6-缎15窃五级挣20阴-3返0传25射-3均5贼30自-4居0蜂2-胀5羊土地既开发谈程度冬修正息表（捐工业辽）快级缓别涌五姿通且四钳通模三调通运二释通姐场地蓄平整剧一级更30烤-4迁5迅35凡-5逗5急18回-4夕5衫二级广25吹-4泉0倾35便-5框5酸50歇-7笼5笋16国-3悔5疮三级滔25握-4播0膏35踪-5闷0法50茄-7滋0示14搅-2插5镜四、此样点击地价座计算界方法弯1盲、采隙用房统屋出持租资夹料计漂算地朵价喇近年炒来，狮积石享山县乔城区架房屋辽出租派现象霉十分竞普遍押，其旦租金坊值的现大小粪及其团变化忆能较狼为客盼观地耽反映要土地叶质量韵差异泡及经勒济区伶位变迷化。丢由于玩租金双中包遥含了猜管理律费、壮维修评费、验折旧抖费、糕保险坟费、享税金榨、利辅息、涂地租素和房哲屋收糠益，甜因此分只要教调查岗到房辉地出馒租租颜金及绒其所贵包含仪的各叮项费减用，佩再除货去房横屋纯尤收益束，就钻可从远租金廉中计世算出旗地价帖。速房地嗽总收杰益＝步房租损-恳（折后旧费尿＋修茫缮费疫＋管洁理费滴＋利猛息＋仆保险励费＋忆税金迟）宁土地燕纯收币益（敬地租必a邮）＝注房地孟总收瞒益雕-絮房屋东纯收算益即房屋麦纯收势益夏=求房屋差现值延×闷房屋适资本满还原补利率证地价径＝地薯租朱÷敬土地提还原喷利率饮据调秃查，拳积石州山县问城区诵的房碌地租蚊期限嚼以一据年为筒主，甲其收忧益为齐有限坐年期与的收转益，垦故进钩行伐年期臭修正晴。根童据《胳规程妻》，集土地姻收益经为有背限年匪期计饿算公搂式：河V=痰（筑a/牵r熔）砌[1装-1浓/(枪1+邻r)峡n象]搅式中详：邮V-稍-仓土地虚收益遇价格嘱a-批-代土地辉纯收简益小r-蚕-碍土地起还原趣利率迹n—埋未来缴土地伤使用衰年限睛据积替石山旗县城族区实街际情滥况，妇以上辛各要需素构坐成、腔涵义呈、计赔算方亦法及稍有关技参数抛值确陪定如廉下：免(1疾)咬折旧季费费折旧电费是顿指房特屋在贝使用础过程侄中因锈损耗床而在渴房租碧中得酒到补尊偿的疑那部塑分价黎值，摩计算忽公式驳为：辽年折府旧费聋＝（含重置淡价膛-季残值读）毛÷撒耐用彻年限警＝纷重置障价抓×谣（惩1-静残值单率）乱÷中耐用羽年限务其中桃重置饰价、申耐用葵年限泡、残蜓值率熔是随填房屋孕的结悦构及猴结构直等级揪的不炊同而筛变化劈，且泡与所辱在区衫域的迁自然庭环境考密切介相关新。据谈调查贞并参袋照箱积石义山苹县恢造价缓站考、吃积石胞山呆县爆建设主局菠的有加关规满定，肥结合授积石砌山星县城举区实绣际，答确定找不同咐结构想类型烛房屋屠的耐护用年男限、乎残值脊率如北表锦2-闪5聚，其渡中钢盯混重遗置价执确定尾为鄙12某00扮元太/苦m免2来；砖争混结欣构的搭重置坝价确排定为燕10除00里元狼/景平方利米；协砖木宾结构岁重置颤价确致定为领78狂0拌元例/膏平方没米，言简易舌结构滤重置曲价为挤65他0颗元拼/凡平方笔米。梦表添2-雹5绞视积石获山县输城区洋房屋句重置吧价、态耐用洪年限尼及残嫌值率主表颗房屋器结构析重置脱价（佩元沸/先平方温米）顾耐用泪年限习（年睛）译残值杂率（俩％）让钢混赛12杯00堤60现0恰砖混沟10朴00筒50永2嘉砖木扮78火0预40叼5乐简易还4蚂50迹20音0置（数云据来雁源于的积石穴山造线价站艺、建萄设局半）榨(2扎)伤修缮攻费咽修缮细费，芝又叫析维修城费，绞是指困为了颂保证兽房屋检正常心使用勒而进弹行的跑定期妹修缮程的费粪用。庆修缮朗费的疼计算敬通常拌采用师重置跌价比碗例法育，据筛房屋徒结构闯分别职确定草其修支缮费塔率。趁通过澡对小帽区物齐业管芽理公关司和武房管杆所的锯调查纹，积盘石山蚂县城箭区房户屋修付缮费妖率确讨定为寻：钢壁混结除构为步2.园5%砖、砖求混结忍构为绞3%舱、砖遣木结思构为狡3.为5%视、简洲易结酒构为筑3.像5%毫。浇(3送)哑管理贵费牧管理绑费是散指对盈房屋剂进行轻必要译的管计理和绩服务慢所需驼要的誓费用浪，主养要有敢两部发分构货成，较一是主出租差经营渔过程傻中所拉消耗瓶物质成的各向种支改出；屡二是唯管理剥人员洪的工墨资。呜管理佩费的娇提取趟采用谜租金潮比例北法。久经调问查，货大部垂分地庙区为口3涛％，原故在汇剥离霜地价获过程描中，用采用浪年租饭金的捷3蜡％计须入。桶(4云)努利息述利息偶是债巨务人字向债唐权人逐支付哗使用碧资金悄的补脏偿，蚂这里术是指咏建房贸资本限的利喘息。毕其计输算公久式为统：炕利息俭＝（持房屋疫建筑搭重置零价＋获折旧超费＋滑残值误）浮×墙年利夏息率叛÷2逐考虑坝到资务金的薄时间朵价值掠，年根利息松率选刮取房夺屋建僻造年暮代同勇期中疲国人孟民银这行一雾年期厉固定刻资产严贷款得利率笋6.呆56图%屯。适(5裹)悔保险颜费肆保险闯费是底指房麻屋所借有者摸为了亩使房嫁产避劳免意胸外损假失而茫向保滴险公看司等纯承保损单府位每花年荐支付叙的费伏用，许计算镇公式附为：载保险祸费＝无房屋尤重置役价队×材保险筛费率掏在实霜际调竖查样吩本中悠，被淡投保匆的房历屋很量少，盖在计竟算地耍价过乌程中咽，按极其实拍际投耗保情荷况处皆理。武(6锁)著税金贯税金话指房厚主按体有关糟规定份向税他务机粥关交饮纳的冲房产星税和呆营业使税等欺。其灭纳税董标准灰为：酱月租语金浸12艇0朱元以绿下，打按租枪金的仅12量％交智纳，急月租功金祸12丢0晕元以警上者罪，按胀租金劫的限17壤.4驱％征乓收，睡其中省包括愿房产院税费12知％、稿营业兔税删5奇％以或及其散他附叠加税隐等。桃(7臭)妨房屋款现值钢房屋批现值势的计似算采晋用公颈式为冻：户房屋悠现值奔=哨房屋且重置火价－饿房屋符重置被价悲×耻（球1畅－残倍值率头）纺×挥房屋完已使兰用年绿限皇÷匀房屋拢耐用传年限己其中糊房屋舅重置净价、础残值量率和蝴耐用乡年限螺的取牙值按仓表特2-种5刃所墓给标纯准嗽确定非。赖2.斥峡采用小房屋熊买卖鞋交易当资料茂求取写地价坛由于都房屋君买卖元的交汁易价诊包含盖地价抗、房涝屋现按值和吼交易躬税及盐其它溉有关沟费用校，所洋以从斥房屋盈的正挎常交蜓易价忠格中形扣除闪房屋煎现值葛和交旧易税翁及其稳它有侦关费忌用就磨可算闹出地截价。股此次励房屋根交易民资料舟样本更来自地积石睛山县湿房产垒交易菜中心拌的登捆记报秋表和储入户参调查组。依晴据《窝规程刚》规颤定，晒采用税以下筹方法而求算肚地价浇:尺(1选)禁房屋惧现值田计算衔房屋摆现值脸随房葬屋结卧构类费型、蕉地上干建筑逝物面龙积、绣重置教价及可成新冒度的肯不同配而不参同，最其计宗算公讲式为待:帆冰匆窄访欺详匆电蚁晃梦勒做因Ph皱c=赔Ph愚k×陪Dn辜=P像hk眯-E剪式中宽：徐Ph诊c挪--友房屋倘现值忆；张P跑hk林--座房屋页重置颠价；拌Dn敏-棕-架房屋寺成新衰度；乐E哄—壁房屋瓣折旧贤总额亿房屋逃重置承价取羞值标份准如湿表娇2-袄5随，房击屋成株新度艳的计臣算采填用公酿式：润Dn棕=1最-(闲Ts早-T僻m绕)÷第5×默0.钢1虎式中架：高Ts办--晶房屋瑞买卖彼成交跪时间脊；世Tm服--冰房屋烂建造搜时间欣。背(2里)雁地价置测算静从正奇常总引交易席价中橡减去脉房屋届现值况以及质有关愧的税跃费，库即可协计算昨地价显。展监剑次纺招气味央矩择跌踪辰P朴ls右＝（付Ph送g-搅Ph隐c-梦T-质E宇）趟÷s坐式中州：甜Pl剪s-育-凶单位扰面积棒土地视价格么；播Ph械g-罚-丛房地泉总交错易价赴；耽Ph错c-竖-回房屋丑现值肿；啦T唇--城房地猪交易互过程猛中卖虑方应柴支付孟的各膏种税蕉额；毁E洁--援房地差交易肿过程弱中卖币方应奉支付蹦的有画关费排用；赏S败--留交易娃房屋伶占地桂面积氧。歉T祥和外E爪的确杯定通遍常采拥用比玉例法公，据议积石趟山县绿城区肺的实奔际情饿况，虚T吐确定泼为房量屋总快交易亏价（恒Ph年g懒）的早1%赌，倦E应取焰Ph割g压的她3按%按。零3详、用少土地件使用俘权出费让资须料计劣算地镰价疑根据沿土地缎使用厦权出押让资愁料，镰按下倘式计室算地呈价：双V=甚VT馅/S贱式中稠：饥V背--敬单位踩面积提土地紫使用无权出告让价推格室VT阅-蒸-快出让同宗地川总地蚊价拜S沫--音出让哀宗地蝇总面晓积首在吹积石柿山疑县，钟土地歉使用全权的衰出让贴仅限斗于土才地一亦级市忆场。兔4百、采涨用土贞地使闹用权凉转让北资料狗计算略地价份根据袄土地叛使用西权出周让资绿料，穗按下顺式计危算地跳价：商V=测VT编/S旧式中发：退V敏--耐转让澡宗地鸽单位霉面积辱地价朗VT国-渗-径土地圣转让弃方或阀取的帆资金歉或实茎物作长价净据收入葛S睛--保转让勇宗地尊总面张积喂5燕、采攀用商闹品房词出售肤资料稼测算铸地价腿商品禁房开武发是傍积石用山它县目执前较割为活三跃的史产业旗部门惭，是露对地急价较煌为敏堡感的即行业弯，商瞎品房袋售价阵客观津上爪反映谣着务积石欧山俊县股城援土地锐区位常和土梯地质贩量差闸异。转由于膝人们丧生活疼习惯鱼及购菊房要年求不渠同，漏楼层逐及朝咳向等全都会巩影响没房屋右价格冰，因市此，棋在计参算商县品房铁开发连过程就中的涂地价查时，峡以整跌栋楼系为单株位计漏算，预其计话算公榜式为执:诱V券={退Pr疲-(功Ch惹×S棉hb掏)-沫I-灾T-归B}麻×G蛾÷S形bl豪式中锐：俱V续--笔某一闹商品滑楼用扒地的施单位或面积歇土地商价格贯；辫Pr拳-闭-炮某一序商品吧楼房剂总售佛价；派Ch社-捷-护当地象同类拒建筑泽单位上面积玻平均抖重置割价；最Sh紫b-蚁-投商品乖楼总掘建筑牢面积紧；炭I柱--薄开发住公司锅利润心；型T饼--顿商品绑房开谜发中知向国永家交惑纳的送投资朋及营该业税盼等；叼B耐--腐开发亦资金讨应支鼓付的永利息茎；商Sb喉l-牙-历建筑热物占唐地面运积；亲G衡--吩规划热的建妄筑覆逗盖率胀。知第三魄章益积石应山县颂城区间基准胞地价停的确锣定与梯分析柏第一亏节面商业嚷用地猪基准浆地价棚的确逼定与妨分析狭一、者商业俭用地斤样点马地价恋的测粥算结美果脑目前生，积播石山桂县含大扩什字赌商业按中心忠已初哗具规但模，据形成罚区内织的商秘贸金报融中晕心，涛并以膨该中昆心为僚基础蜡向四逼周辐悦射。凡积石箱山县晒城区睁的商括业用既地样而点以责铺面填出租千即房具屋出倦租为疼主。载样点阀主要屈分布漆在帜临大恰公路器、擦临夏逝路等甚比较牢繁华聋的街圈道两管侧，文在小佩街巷步和居埋民区岛较少凯，所彻以样喜点所奖代表互的宗采地的待进深止有限页，依锐其所横测算项的地与价为蓄沿街候面两幼侧有箱限深川度的桑价格禁，对幻其要通进行警一定辜的修虹正。豆对收纸集到思的房锹屋出袖租，饺土地倍使用评权转们让，班土地息使用扮权出带让，转房屋键买卖印等商竹业样密点资迹料，虚应用章第二熟章样拆点地凳价计捞算方碧法进祝行计库算，冶经过数ca循re往la牌nd慧样点扑方差淹剔除竿。一顽级商程业用追地原乡样点似数效24筑1臂个，捆剔除欠样点欲数碌14捞3市个，剩剩余潮样点臂数体98际个；忆二级蹄商业选用地界原样女点数资1要26猫个，爬剔除称了雅58信个，布剩余惕样点朗数秀68耗个；钟三级萍商业颤用地含有效迫样点酷数办51胀个；耗四级愿商业添用地途有效妇样点镰数铁1垫个。至经过科土地伐级别脾样点佩地价燥加权银平均任计算缝，得讲到级静别样留点地玻价如忧表硬3-纷1脱。怎表分3-丈1迈积石齐山县栗城区汪商业纪用地糟样点辱和样各点地玩价鞋土地楼级别恩一级蜻二级恰三级烦四级敌房屋巨出租启样点伸地价恳（元倾/m知2宗）前12滚63覆.9丙3嘴89述7.浓41特51删8.霜0沸有效甘样点射数（疼个型）衬98打68冤49婶土地因使用太权出授让样捕点地协价（捎元辨/m愁2素）醉46国6.年29扒36精7.乳3匀有效夺样点耍数（斤个录）蓬1凭1峰土地好使用踢权转妻让样五点地滥价（炭元镰/m难2蛾）虫54脱6.唇52裕有效范样点蒸数（俘个狸）狭1刻二、泼商业尺用地擦基准拣地价驾的确陷定岩此次狡积石既山县友城区瓜基准醋地价哨更新找所调绘查到贫的测再算地恋价样泉点，味涉及托到房服屋出衣租、齐土地肤使用闯权出既让、匪土地翅使用研权转灾让等认样点暂类型巾，虽凳然样虽点数框量多呢，但煎分布同不均馒匀，君大部育分集康中在滑一级捡和二惩级区亭内，荐五级旦地缺怨少样铅点，烂将以际上三酬种方宜法测灭算的挽样点批地价纷进行企加权良平均毯计算蕉，作琴为一鼻级、逆二级隶与三猎级商及业用面地的旁基准助地价比，悟四级螺与五链级商我业用谜地基党准地秋价的悠推算蒸：字一是座采用毅同类锦用地缸不同丹级别现之间哄地价贸的比勤例，眨即级轿别指攀数法摄来确怜定夫：惰根据沫已有猛的前酸三级阳商业苏用地你基准羞价格换建立壮指数及回归姻方程润：围Y=继14意21目.1拣×历e裕(身-0模.3格01灯1X测)堤前R纪2归=0境.9身98躺2娱Y荡--剪n通级商喇业倦用地则基准的价格惠杯Y恒--冒n毒级商维业膝用地类四级轧和五项级用峡地的坚基准张地价岂分别骡为债44麻1.截6甩元懂/m省2涨、碌30挎5.预9沸元成/m凤2勉；晒二是义采用私同类贯用地科不同竖级别形的定颈级单六元总届分值挺与地很价之摩间的穴关系册模型链来确士定，哪分别蜜为返35庭3.杀4剩元各/m碧2服、摧25借0.回9话元淋/m侧2殖；喇对此榨两种冒方法新得出挠的地注价进鱼行加钓权平抽均，裹从而判确定结商业慰用地枣第四理级、还五级集的基远准地绢价。外最后泰确定市的积裳石山办县城电区商混业用呜地基怀准地每价见课表绿3-住2壁。愁表呼3-粥2将积石渠山县傅城区亦商业下用地济基准捕地价走土地安级别湖一级榜二级烫三级为四级堂五级啦基准倚地价膀(醋元垂/m益2怒)韵10立47勉.4棍76央5.成0赌58喂5.亏0岩39惕7.醋5奏27雄8.润4件基准谅地价宣(良万元在/闭亩颗)柜6婚9.父83览51阳.0线0困39栗.0袭0开26融.5通0圆18烂.5席6预三、佣商业烂用地窄基准钢地价者测算音结果指分析次商业嗓用地象是城蛾市各籍类用泻地中愉土地娘效益氧最高段的，伙也是重对土亏地区巨位最陶敏感骆的用壤地类附型。下因而格商业汤用地陈基准窗地价源代表腹了城转市各焰类土膨地平刷均地脆价的剧最高恐水平异。能从商扭业用选地空痕间分姿布情谣况看李，主款要有每两种够类型棚：一拼是商绞业集改中的圆各级对商服禽中心尾，二弹是散主布于粱街道批两侧惕和街饲坊的彩众多套商业标点。佛商队服中亭心育集聚炊度高策，占雕据着蔬优越早的商毛业区陕位，吩由功倦能较巷为齐市全的喘众多怕商业绪点、骑相当叹规模页的大杠型商族场或猎各类妹市场多组成寨，是突积石途山县物城区烂商业件繁华揪地段耍。根掀据在碑定级队过程尘中对祖积石戒山县烛城区帮各级溉商搏服中险心脸的划豪分，化结合垫土地割定级式成果蜘可以毁发现帜，一裳级商聪业用算地基热准地突价反鞋映了天全区翁各类肿各级燃用地腿的最磨高平邀均土娃地价选格。误二级站地是洞仅次授于一烤级地荐的商计服衣业理朗想忍用地额。实扩际上篇，积肌石山广县城到区商隶业用邪地级情别之习间，色商服怕繁华辆程度娘变化苏表现塘为一务种渐选变的卫趋势度，商蓬业用救地地户价级大差随债着商摸服繁战华度欧减弱木而减辽小，慢两者扫的变或化规床律一抓致。软图防3-逗1宰积石知山县贝城区秋20继12颜年商绣业用拒地基太准地搜价变共化曲耗线图评第二行节罪住宅波用地胁基准胖地价引的确困定与船分析席一、街住宅灯用地悉样点寺地价誓测算净结果阅收集兴到的统积石棍山县腥城区台住宅波样点计主要漠以商肢品房件出售量、兆房屋薄出售任、鼻土地档使用掠权出严让、缘土地疼使用香权转绣让样珠点资存料为类主。希与商夺业样泉点数糠相比孩，调翻查到斗的住斑宅样快点比津较少强。对练收集碗到的烦住宅秋用地贝样点言资料剩，分芒别应妄用第张二章健样点绪地价宪的计腥算方晃法进逮行计介算，闹并采端用彩ca注re坝la隆nd替方差福剔除仪样点争。一阵级住泛宅用邀地有削效样顾点数裳18竖个；哑二级汽住宅鞠用地粮有效长样点姓数炎1蹄7到个，灿三级比住宅仆用地逐有效似样点情数这6比个。束分级愁别计柱算样现点地福价平丢均值饿，进周行样灭点地眯价修址正后立作为洪积石根山县涂城区喘住宅夸用地户基准到地价见的结占果。在表络3-公3期积石果山县舰城区片住宅滔用地氏样点绵和样燥点地席价谣土地乌级别钱一级允二级摧三级鸣商品目房出弦售平侨均地袋价（班元述/m桃2物）势6再27悦.5礼7灰4境32辉.夜1加32金4.晃9辆有效粮样点宝数（杏个雁）被1墨2截9弹6牌土地放使用鸽权出粉让样圈点平颠均地探价（吗元伶/m临2假）价34俭0.伴48指有效友样点克数（尺个燕）曲5婚土地概使用挡权转众让样匠点平老均地播价（却元助/m暮2春）疾6拆7贸9.跃83准5澡04净.8症2妈有效波样点余数（甲个居）耗6缓3遭二、絮住宅妄用地诞基准部地价底的确椅定伪积石淹山县藏城区佛从业充人员乘大部气分为勿当地财居民怕，外高地来牢积石鄙山县宿工作洋或经机商的箭人员施较少验，所畅以房怖屋出箩租用故以住踢宅的逼不多赠。商摧品房杨出售狡样点羽主要雪分布窜在一屯级住似宅用扁地，醉土地森使用变权出辣让和竞转让结样点票主要迈分布红在一滥、二较、三毯级住矮宅用膀地，馆分布什较为幸集中程，样羞点地歉价的蛇平均梯值接超近区悔域地圣价水针平，紧因此梁，将饲样点值地价洋平均舅值进排行适座当修残正作蓄为土一、登二、拜三级工住宅到用地高地价岂。鸽四级挣和五仪级住似宅用湖地基何准地顿价的拣确定的：德一是欢采用灿同类找用地悼不同骡级别锋之间温地价薪的比检例，投即级惰别指般数法劈来确秩定插：尾根据导已有歪的前增三级沃住宅约用地着基准穷价格悲建立房指数涂回归细方程泽：琴Y=什85请9.菜5哪×气e棒(富-0缠.3扩29煎2X距)淋剖R绵2唯=0劈.9帝94晴2展Y俗--隆n愈级住述宅堪用地歇基准虹价格供幸Y苹--湖n堤级住料宅游用地著四级艺和五海级用咐地的救基准缝地价躬分别怨为我2钉8久5.挽7渔元鸡/m弯2秀、柿19竞9巷.9长元醒/m汪2仁；柴二是尸采用女同类毕用地允不同糕级别笼的定岗级单俱元总块分值岸与地惧价之核间的美关系针模型鱼来确依定，扣分别翅为徐22悠4阶.蠢3司元画/m回2杨、怠16蜜0.雷7自元兔/m乳2疼；戴对此他两种如方法仗得出财的地遍价进基行加员权平寨均，历从而饿确定六住宅自用地搜第四伴级、壁五级换的基拣准地魔价。暑最后心确定我的滥积石两山县较城区石住宅踪用地武基准夏地价虾如表办3-润4茅。翼表茧3-社4轧积石棕山县部城区烂住宅潜用地贪基准晕地价可土地怀级别拾一级惰二级削三级膊四级抖五级泰基准妈地价贝(劫元锄/m拍2堪)买78宪0.愤0议57离0.蓄0闻40冰5.惊0吵25悦5.直0打18夫0.饰3示基准渣地价犯(宴万元化/盾亩企)饲52唉.0欲0淡38贴.0羡0泼27焰.0亏0丙17辜.0罗0玉12恒.0格2炭三、宰住宅第用地柏基准绝地价潮测算歪结果饶分析眉积石伯山县畜城区病住宅眨用地就实际巡空间船分布格现状恩与发粘展趋循势是杀：一灯级地咳主要样以郑大安什字忆为中裂心向恢四周中辐射斤，锯沿道革路醒辐射裁力明田显强火于其笨他地挂方，闯原因莫在于条公用境及基剖础设逝施较叮完备评，居望住生窑活条痛件优怀越，史是目劲前的汪住宅烂密集点区，警居住滤人口克多、糠高层享住宅浴集中蚕；二砍级地粱主要抛分布偶在目趋前建班成区镇内居眉住、歇办公控等用公地的让混合副区，涂人口界较密贴集；脑三级产地主革要分拴布在宁老城促区外趟围，半主要企是部粒分建述成区币和农峰用地辱；四扬级、杆五级控住宅薯用地顽主要动分布劝于建铲成区昨外的兴乡村收地区遮，主硬要为匹农户泳住宅药，住肠宅密锈度小水、人须口少惩。基孕准般地价刺级恒间差牙异较夫小，辛表现织为平助缓变密化趋乓势。周此次绑住宅努用地臣基准靠地价架测算旋结果恢表明报：侵积石嗽山县轧城区放住宅尺用地悦一级描地是档老城塌区中在心地喂段，桨基础塑设施遗及公狂用设芒施完搅善，秋居住还生活格方便吵。二掌级地耍很大割一部串分位反于老煮城区秀外围州，一扎二级计之间惕由于日商服弯中心贪、基符础设提施和现共用汤设施脾的影闪响润，地踪价差物异当相对时较大驼。三若级地统是目现前主擦要的敌积石卸山县捉城区粗的毁拓展疼区，谢基础移设施旷与公哈用设椅施正还在配稀套建信设中撕，而跪四、若五级臣地主湾要是挺城市隐规划穴区内脸的农伍用地辫，各堵类基汉础设堆施及僻公用怀配套我设施仁缺乏弦，因滋此四贺五级梳地同撇一二强级地饺有较眉大的技质量平差异灾。鞋图育3-倒2桃积石挑山县凉城区宫20营12格年住亭宅用泪地基伪准地粱价变陈化曲翻线图窃第三琴节编工业瞧用地奴基准换地价哨的确创定与蜡分析躁一、筛工业漂用地信样点分地价无测算宏结果油就现拣有的市资料驱，积漏石山板县爬工业竿土地捐使用魔权出裂让、权转让钻样点糟较少营，悲现已堡形成督工业踩园区顺，但汉大部暑分求都已点近停艺止生妙产圈，故缝搜集定到的侦可用打样点苦较少镰。对躬收集毛到的泽土地降使用咽权出萍让、茶征地婚等工民业样厕点资思料，畜分别脱应用逮第二央章各竖种样贪点地睬价的忠计算恨方法劣进行单计算挤，并猫分土首地级殖别计留算了确样点夹地价钱平均榨值，界作为绍积石摊山县岭城区龙工业伪用地壮基准勒地价克的结贷果，资见表盆3-坚5膝。呆表争3-常5带积石使山县络城区遵工业保用地良样点运和样回点地葱价给土地陡级别药一级处二级关土地际使用肉权出袭让样如点平洲均地护价（齐元出/m诵2奶）馆47汁3.侦6党27牌8.搂2色有效丈样点臭数（剩个殃）萝3裳3售土地霸使用驰权转品让样醋点平讨均地首价（玻元拍/m皆2社）孤28称5.弯0缓有效凶样点汽数（穷个创）炼1浆二、请工业番用地复基准佣地价小的确既定蔽积石慌山县砖城区健工业笋用地颗样点摘地价兽基本骗上反障映了管工业门用地流类型层的土睬地价乎值。红工业锋地价献的确陕定以锄市场垮资料丙测算候为主冬，级联差收俯益测肯算为归辅。办将以骄上两区种方表法测溜算的左样点男地价活进行沸加权组平均联计算纽，作箩为一玻级勤与细二级样工业稍用地奇的基旷准地梁价。蔽根据域《全仰国工拨业用锈地出霞让最叼低价躁标准瓦》（乏国土票资发芽[2冤00沃6]斑30典7晓号）残，阅积石母山县窝属于幼第十缸三等云，工密业用称地出降让最乒低价借标准压为脾96担元，恐以及婆积石轰山拉征地肿区片榴价格牧资料符，购使用佩成本炼逼近需法确蛛定三扒级工觉业用槐地的弓基准氏地价悠：躬V=慕E鼠a动+E躁d惠+T程+R钢1中+盒R廉2冤+R鼓3吉=V页E夕+R殿3际式中呀：援V-侨-城土地弄价格延E戚a毒-析-运土地涂取得主费怜E滔d叛—杨土地乓开发胃费软T-探-脖税费俯R1捡--膨弦利息填R2寺--圣叛利润学R3翻--巾五土地臭增值止VE蛇--宽师土地研成本夫价格机基于很积县记府发睬[2蓝00驳7]赠86德号和阁积县你府发置[2料00照7]赚87朱号文移件，科土地趋取得膨费取生4葱0迹元聪/距平方茎米介，倘土地沟开发遮费取仓50敲元中/慧平方未米小，税盈费按尺土地奥取得险费和炕土地金开发栽费用歪10饼%淘计，屋利润音按土白地取睁得费坟、土菠地开眼发费坚和税乳费的援10夸%双计，舟计息菜期按泼一年甜计，畅年利测息率藏选取惹同期般中国阵人民剂银行已一年勤期固旗定资忙产贷哄款利孝率尝6.眉56海%凡，土歇地增木值率柄按直30阅%殃计。棚成本孤逼近良法确殖定三熊级工班业用手地基攻准地趴价为眨14宜9.泛99瓶元搂/巡平方封米啄。放最终草确定竟工业姑三缎级地攀价为煮15烧0左元胁/拴平方紧米。威最后污确定纱的纺积石潜山县养城区谅工业竹用地译基准宅地价号如表炕3-雨6垃。趁表诱3-石6愁积石掩山县争城区莫工业梳用地窝基准线地价辫土地芹级别桑一级稀二或级砍三停级字基准蒜地价熄(乎元渣/m惊2央)坝47谎3.键6从27危9.维7晨15叔0初基准旨地价欢(估万元凡/汇亩杀)蝶31柜.5亮7营18份.6拌5燃10暂.4劲5担三、吉工业头用地乌基准至地价度测算分结果市分析域积石矿山县少城区铺工业渗用地溜地价遮变化灰总体仿看来扰比较敬和缓缺，接窝近于庄直线盖衰减显。因姜为随冰着距再中心族距离角的逐脸渐增定大，经工业填用地可的基冶础设杆施条午件逐查渐变五差，都尤其郑是娘三级议土地泛质量逢由于讯距中脱心越遥来越售远，胜各种姨设施枣水平卖都比尊前摔两奴级差屈，对胶工业赏的发骡展有醒一定玩的阻碗碍作雄用。胶从目袍前土蔽地利畏用和辈工业海布局阅情况敏分析姨，这托种结垮果与祸实际快情况伪相符头。懒图更3-装3稳积石叠山县衡城区裕20尊12讽年工殊业用杯地基酷准地放价变誓化曲农线图策第四最章紫积石温山裹县城诱区基优准地株价变陡动分婚析汇基准香地价扑反映换的是挤各级液别土防地西的平哈均地鲜价水霸平，坑它是圾宗地姨地价帐确定炒的基乎础。绒宗地栏地价味是城职镇内软某一斥宗地围在某轨一时滥刻土荒地市驶场正哪常供逝求状澡况和汇经营饱管理坏水平说下的菠土地号使用壶权价描格，墨由于阀各级血别土暑地顿内部装区位谨因素发的相敞对差淡异性架，同驻级别岭土地辅内蚂不数同宗涝地的江土地吗价格先并不亚完全眼相同得。因识此，状城市叛土地馋估价耳，不否仅要轰确定霸各级嘱别土前地蝇的基任准地滑价，桃而且于要为疗宗地京地价穷的评犬估提乓供一舌套符朝合当摸地情盆况的膀、行疮之有巷效的意修正萍系数片体系汉和评唉估标扛准，昂以便悼于土量地管暗理及坑有关阳部门尘能利蔬用其溪评定析宗地沙地价鉴，其脑目的蠢是使垄政府祝制定罪的土宅地价体格落馆实到猴具体甲的地今块上右，以闸加强公对地抵产市所场的词严格滔管理评。址一、卧积石环山丙县城勤区基斧准地虑价变叨动分授析杀1趴、总垫体变追化趋晋势分堪析朴从栏图羽4-副1订中可徐知，培积石笛山县刘城区葱各类鬼用地斩的地困价骡20脊12源年和是20好03慎年相单比都欢有绩较大桨升高叮，商偿业用堪地和若住宅种用地蔽级别致越高尼，增文加的朋总额他越大拉；工吨业用牙地基流准地午价总妹体上衫增加标幅度碧较小扯。造漫成地茂价上束升庄的原禁因，含主要大是经旷过眠9刘年得绝建设荣，积野石山杏县取肾得了他很大凤的成头绩，杂基础失设施翻完备城，环理境得咳到较扣大改俭善。差表己4-岗1吗积石莲山县摊城区秤地价览对比疏表乖(旺单位泊：元页/祝平方辈米竖)舱土地站商业锁地价猜住宅碌地价殿工业例用地棵类型涌土地定20突03屈年暖20差12业年赌上涨刘上涨捐20御03阀年度20娃12抬年宋上涨确上涨夸20贷03李年段20检12牺年捡上涨僻金额李上涨死幅度咱（炎%图）器级别量金额阶幅度敬（鸭%花）脏金额置幅度央（稀%垮）闻一级骨40创7.壁7可10涉47折.4旦63叔9.没7负1喜56照.9竿0毅19鼻3.箱1肿78裙0.荒0梳58放6.胆9佩30木3.诵94率20震8.闪3掌47静3.宵6生26乌5.掠3付12拉7.铜36深二级旧21巧1.恶1蚂76炒5.方0六55姑3.磁9宰26瑞2.疾39承10致6.限1沃57巩0.挽0窝46咸3.射9既43幼7.昼23辆12爷8.勒7另27悠9.字7蛾15哭1.员0拖11低7.眼33艰三级去11良2.态5氏58撞5.穴0嚷47催2.武5伯42阳0.咱00星60堂40孤5.僻0牙34群5.颂0岭57逆5.撞00葛81村.6毅15累6.猎8吵75周.2茅92假.1棉6汇四级曲——姥39警7.葛5味——痰——泉——萄25宾5.帽0掘——待——膜——县——托——腊——滥五级吩——版27杆8.蛙4滨——澡——允——还18佩0.完3叮——舞——疲——拒——绩——想——苹图昼4-气1谣积石舍山县铅城区压地价闯对比滋图王2患、商野业地锅价变阶动分诚析衡由夏图颈4-至2给可以乔看出燥，总赌体上壤20寇03途年商婆业用缘地地本价比饺20孝12包年低谊。从砌20友12如年比羞20盗03董年地册价变含化的扁绝对示数量巧来说昌，一乘级增毫幅大狸于二名、三嗓级。忌图巧4-闷2画积石样山县式城区插商业会用地炉地价疫变化亮曲线沫图怎3圆、住列宅用廊地地股价变西动分群析梨从图修4-以3惭可以录看出闲，住糊宅用削地中唇各级岔别地泡价祖20该12筑年比垃20司03仍年都陵有不龄同程雅度的跨提高析，其还中一乓级地公20坡12逢年比收20父03胜年增锈幅较祖大，性二、皱三级申地增企幅依兄次递含减。洽同弦20建03哨年相剧比，仙20荐12骄年得砌地价狮在级咳别之庙间差挥距拉膏大，役这更凳能体狠现出最级别被间土吓地质飞量的踏差异距，这胁与土布地在你市场呼化运蓝作中讨逐渐辞成熟势相当短吻合剑。肆图究4-怨3灰积石遣山县沙城区叔住宅漏用地扬地价您变化烂曲线嗓图蹄4却、工献业用院地地脏价变脚动分柜析桂从图容4-袖4挤可以海看出叫，与阁20绕03猎年工枪业地渐价相告比较诚，各台级都瓦有一闷定程端度的气提高颈，但半增长诱的绝岂对值伯较住躁宅臭用地粒和商册业用译地较群小，到这与劳积石损山县歌工业津发展列态势碗是息拒息相坐关的谣。秆图猎4-银4民积石迅山县走城区杆工业总用地认地价联变化开曲线索图渴二、膜积石英山县链城区走地价老变动玩原因卷分析俱1腿、评羡价因案素的扛空间丰变化若（色1四）商夕业中揉心的奋变化冬上次已定级跨时，舞积石腊山县杠城区仆的建尚成区温较小搜，自放20津03云年以闯来，垮城市简建设缠发展自很快趟，城典区面轻积迅绝速向痛西向商南扩皮展，嫂积石龄山县闹城区呀的商披服日糊趋活之跃，室呈现努以大颗什字傍为主六要商河服中澡心，避多中叮心并稻存的捞局面紧。冬（牢2锹）基筋础设考施的策变化餐在基多础设百施条浊件中鱼，随唇着积少石山朗县城垃区城抬市建误设投姐资力沉度的渣不断王加大汽，供仇水、右排水哭设施盐和管室理水凤平得莫到较傍大的狱提高裹和改丝善。托城区汁在供各水保肉证率绪以及习排水指保证片率都比比读20导03毯年有首所提贷高；梳积石纺山县径城区错电网壶改造群使供贱电保割证率宫提高嘱；由减于实鄙行连扯片供信热，之供热寿面积践逐步脱扩大妇，供丝热保洪证率呼大幅脊度提蛇高；姑城市上的道那路系担统逐蒙渐形阔成与于完善链，交畏通运棚输网币络功巧能逼大为借改善连。由西于基丽础设海施的砌不断稀改善蒸，必兴然导扎致积效石山忠县城触区总种体土孙地质笔量的寸提高忘，望不征同宗全地区修位条集件和见开发衔成本香的变万化，插从而烈引起劝土地还价格至的上侦升。棍（荷3奶）环尽境因计素迫由于叨城区终实行割集中胸供热蠢、连端片供弹热，满使市罢区污源染程搭度降自低，祸环境往质量海有所袖提高训；积脉石山末县城总区人峡均绿帖地面青积增牵加。阿城区嫂主要兵道路适的景矩观也佩有较贱大变帅化，浅街头教绿地凝、河宣边景首观带失的增项加，缎从而禽使得批环境唇质量伟的整形体提凡高。欣因此朱，环竟境质锹量的算改善舌促进伯积石蛛山县书城区打土地餐总体知质量敏的提挂高。剪2啄、积炮石山粮县城呆区土绍地质昼量的冤总体问变化店趋势倦依据橡前文嘱分析圣，积瓦石山描县城捆区地脉价相遍对敬20田03督年的丢上升按是由罚多种扁因素膨作用烛而产世生的岁必然砖结果爷。在依市场丑经济云的条栋件下报，一哈般因注素、材区域勇因素寒、个锣别因百素都礼会对言地价锦产生途影响陷。经缎济发拥展水康平是破城区揪基准核地价纺的决坚定性膊因素晃,催地价献随着辨城区膀经济棉的发启展而够不断苍上升窝。鸟积石缝山县屈城区语建设璃经过滤几年昏的建董设与随发展及，土凝地质宽量有雅较大松程度烤提高扎，大落什字危周围犹的原录有中享心区逆得到沟巩固椒，城睁区西母部、虾南部脂的土隶地质仗量大滩为提伤高。季第五淋章垂积石扑山县轮城区花基准凝地价足修正改系数诵表的承编制犹基准六地价励反映融的是崇各级显别土载地膨的平爆均地撞价水谨平，宜它是伶宗地蛇地价多确定皂的基巧础。去宗地咸地价捉是城慨镇内苹某一度宗地腹在某垦一时突刻土类地市场场正犹常供级求状窃况和少经营府管理隶水平雕下的北土地报使用党权价直格，身由于棋各级字别土抄地网内部赶区位编因素沙的相野对差樱异性漫，同缩级别弯土地戚内蔑不肝同宗呜地的权土地厚价格捏并不反完全商相同些。因合此，抚城区饥土地星估价余，不误仅要怪确定耳各级欢别土久地桐的基延准地钥价，记而且框要为兼宗地果地价寺的评索估提身供一贵套符挠合当宝地情旅况的脉、行宰之有懂效的饲修正观系数姓体系缺和评榜估标刷准，肝以便即于土景地管蛛理及舞有关劈部门愚能利慰用其始评定彼宗地咐地价伐，其形目的耻是使来政府畜制定英的土腿地价充格落稿实到任具体健的地鸦块上川，以滔加强闹对地医产市该场的念严格姻管理框。球一局、淋基准次地价猴修正袖系数盖法评薄估宗诸地地疯价的絮原理五在级彩别基截准地芒价的肝基础供上，洁确定依宗地染地价恨是基接于相工对比刚较法冻原则挎，通挖过确恳定鸣造成颂级内辽土地纽质量却或地孕价差亮异的炼因素软及其紧贡献拌大小句（权喇重值方），鞭以及孔对比面宗地浩所在捡区位道与级文内怒其它启地区远的各顿影响权因素凝的相价对优肝劣状滚况，稿来计洞算宗皂地地幅价。远一般叔计算矮公式浆为：金宗地尽地价袖＝级匆基准忘地价慎×楼（旅1粒＋区除域因帖素修寿正系杀数＋上个别乔因素固修正鲁系数爷）蔽根据极积石库山县扇实际约情况邻，容沃积率尖与土如地开周发程圆度对卷宗地旦地价芽影响量很大偷，所佣以确饶定宗妙地地认价的奉计算货公式夸为贪:迈宗地晨地价映＝级手基准枕地价哄×夺（波1挥＋区渐域因剖素修火正系趋数＋塘个别烛因素唇修正逆系数渔＋容平积率悬修正驼系数乎）狸-通土地仍开发佣程度党修正司区域浴因素爹是指需构成拒某一商区域屑特征虚，同脊时又兵对宗鄙地价逗格有堆重大目影响卵的因量素，姑如道妄路交快通条塌件、先基础通条件稻、规掉划要战求等透；个风别因舒素是发指构赔成某雅一宗颠地具尘体特忙征，职同时届对宗尤地地央价有驱强烈徒影响霉的因鼻素，她如宗丈地位嗽置、场面积董、形舒状等道。宗需地地绝价修抄正疮值主汪要屋是通跑过编业制的浸宗地丈地价亲系数呢修正航表、胸容积惰率修住正系量数表犁、土歪地开滚发程宁度修笛正表燥来确剂定的毯。舟在具测体计鸟算宗娃地地很价时铃，先屿选择极用地浸类型耳对照茄相应务用途握的宗姜地地爪价修来正表烫及其伙说明煮，按亿下式销计算隆类型弦宗地祝因素光修正岩值：批饿裹疯驱佛糟冤随淹唯辈K泰＝妨K1订＋说K2卷＋纽…帆＋怖Kn蒜式中鬼：须K-饲-身宗地叹地价炕影响埋因素僚修正辽值；斗K1押、牵K2健…K鞠n-尾-稠分别里为宗螺地第物1翅、胁2懒、靠…n旋个并影响讯因素骑的修柱正系幕数，饰包括破容积腥率修挖正系翅数；吉再用瘦下列玉公式蜓计算宾出系判数修青正后静的宗恐地地罚价：策Pl闯s=慧Pl则b×昨（革1释＋蛋K缓）浅-桌土地业开发碎程度识修正捎式中糕：糊Pl睡s-妈-倍待评帆估宗言地地袋价；月Pl塑b-漆-施宗地鲁所在挤级既的行冶业基嫁准地浑价。谣二子、遗基准花地价草区域思、个益别因璃素修泉正系灾数表妥编制双1.禁次基准狠地价千修正桌因素印的选变择与觉权重滩确定秆从巡积石衡山县孕实际瞧出发冈，宗随地地勺价影傅响因缎素及故权重傻确定制采用饿特尔脖斐法艘，选合择对瓶不同悼土地师利用追类型钓的宗赤地地姿价影慕响因数素并我确定恒各因僚素对嚷地价纹影响层的权巩重值著。（觉见表初5-责2年）喂2.暮刚修正昆幅度踪确定爹某级再地的赶宗地蜡修正偷地价于以高多于下战一级嗓的基沿准地得价，藏低于肃上一照级的知基准猎地价党为标惠准。袄以级耀别为久单位穿，调遗查各静级投别正朝常榨样点决地价砖的上强限、更下限拥值等障，分捞别以叔正常擦样点宜地价辽同土手地基亿准地站价相所减，哲得到思上调阅或下烘调的妖最大付幅。荒上调妖幅度吉的计桨算公厘式为病：急F1别=[砌(I羞nh和-I比lb捧)/庸Il姐b]叛×1杂00候%弊下调同幅度星的计值算公接式为使F2蔑=调[(述Il诉b-允In榴l)小/I警lb颜]×装10鸭0%勇式中粮：匙F1淡--亩基准穷地价读上调撇最大测幅度皆F2浑--炮基准冬地价隙下调象最大蹈幅度怎Il肉b-怨-辞基准泻地价西In面h-乱-秩级别柱正常枕样点启地价日的最宪高值沿In坟l-根-险级别辽正常嚼样点对地价夕的最府低值储积石霉山县委各级跪用地翼类型锡基准绿地价迁上调南最大鼠幅度逐和下彼调最趴大幅韵度测刑算结外果如秧表帜5-呜1搜所示龄：详表齐5-步1所剖积石星山县守宗地锡地价缴上调衬最大立幅度馅FU第与下唇调最陕大幅组度挪Fd在表乒级别抬商业污住宅驶工业角最高吸值炸最低夕值碍最高早值语最低展值喝最高条值屡最低耍值班FU斩Fd洽FU颗Fd汁FU猛Fd里一级位0.膏80喷20跟-0询.7流80辨6僚0.蚂75天10旗-0慕.3煮99凉6邀0.惨27忽16内-0芳.1辆02硬2纵二级都0.卫61奖78宋-0咐.1两89搂2婶0.愉26绢05侮-0兔.3兄41陕7昌0.穷19签52论-0裙.0希83记7借三级昼0.尤26逢45怠-0柴.1各53碧4鬼0.券32百74呀-0定.2罚03形5羊0.锤11法63丘-0喘.0馆69度8锣四级扁0.普15欧27细-0授.0碍74腿1农0.稼11原76袄-0念.1漠76丝5壳五级械0.州13招26赚-0易.0眼61扛9由0.福09路44稳-0冒.1鼠19疲2搞3.蜜里影响睛地价照各因死素修耗正幅抛度的异确定熔各因街素对抵地价旋影响翅幅度返的确贡定采能用以寺下计对算公虏式：夜F1巴i敞＝肥F1舍×W天i资F2受i怨＝凝F2票×W崇i蒙式中烧：闭F1绒i-捉-瓣某一告因素廊的上多调最标大幅筐度；心F2塞i-筹-蜻某一读因素鸡的下诊调最藏大幅往度；虽Wi归-揪-道某一答因素净的权盯重值详。锹根据吼《规利程》塔，将森积石街山县感各类汪用地盛宗地晒地价姿影响叮因素击修正互幅度央分为办五个叉档次拼，采冠用内念插法隶确定三各档援次的诊修正眠系数才；对掠应式于因蒸素涌修正然幅度魂的五翁个档域次，仰因素商条件告指标部也分康为五碗个级插别，召即优备、较拢优、僵一般舒、较评劣、艺劣。骨确定件原则努是：价同一屋档次狐内，徒条件生相差赢不大狮，表泻现为亮对地探价的席影响放程度斥趋于榴接近咳。不滩同档咐次间尺，条起件相坟差较拌大，铃表现令为对期地价凶的影生响趋续于不锈同。个因素疤条件版指标祸在一作定的惕条件清范围杯内，洒往往仆要求坟定量驱化，星但有懂的指矿