星河商业城地产项目营销企划方案

广安《星河商业城》企划文本AA级星河商业城圣尔泽(重庆)地产管理咨询2004.01重庆卫目户亦录灶第一电章滨项何目总绕体营蝇销策保划侦严锤培迫喇碌任鄙钻垦屑注降霉壮具乏平屠一、敢营销堂总体叫策略剑锦握羡行汇刷辱姜旨滔四皱乎顿央孕亭从脑二、驾营销柿目标街方针砖三、菜销售绵目标舱及目注标分胆解塘四、单营销夜阶段姜计划纱五、宗项目瓶销售诊时机熄及价择格暮六、耻宣传策策略雨及媒愧介组悦合框第二震章巡项目矿营销蹈市场薄计划疤驶一、臂总体食思路最千慧苍丽埋苏杆票本倦届密详坊颗震熔二眠、企刻划核笼心原三、僚营销甘节奏接第三筑章捏项目秀营销轮组织欺及销消售执微行那一、船营销码组织霸构建够及运相行售二、学销售群组织傻管理戒三、厨经营撒工作伶流程发第四惧章育项忧目营授销推罩广计淋划范一、取推广支经营雷定位全与密沿码贩二、龙推广衡十大趋卖点裙三、搁促销冠及公愁关计保划坑四、愁媒介医建议拦五、崇推广捡计划晕及费障用预筑算帐企眠划嫁概分要瓣杨木决兵法拒云：宰“河谋定饭而后紫动龙”达，在使日益霜发展信成熟器的商圆业地机产销薄售中杰，商哥铺要它想卖坝得好龄，前吓期的秋营销瞎策划下就必贸须做梳到位田，房趁地产乌营销申策划国在商求业地陪产的惠销售樱与招蛮商过盏程中写的重弃要性盒显得巧越来蓝越重睬要。秆寒飘星河饺商业毫城项录目是磨广安穿电力标集团渣建筑钳公司错继成厌功开仁发星克河明怨苑等盈项目哀之后毕的又爆一精园品物昆业，卧她将僚成为寺广安禁城南变区的抹新型再休闲络地产月商业虹的经五典作航品。睁星河列商业瞒城座贫落于叠广安扮南部者城区巾的思筛源广牲场旁移，是践广安世电力自集团饱建筑码公司浓新建储项目饱。本众项目腹占地每70容00巧平方展米重，根茅据目郊前的咐建筑稼设计亡建议窑方案猪，项概目由极三层聚裙楼典（含易负一驻层）催和两鸟栋塔间楼（蜂分别届高4警层）捏组成诸，总洽建筑厨面积蚁约为拢15泳00场0余小平方值米，漂地下匀车库驴及设清备用事房建它筑面建积为完15萍00蔽多平蛇方米和，商痕业裙爽楼建产筑面番积约携85芦00庭平方色米胖，塔尽楼建银筑面征积约怜65游00垮余平傍方米递。浮项目鼻总投研资约务18紧00膏万元令。暴经过辈前期呜的市止场调粮研分它析，亭本项雅目性疾质初讽步确显定为水现代财化的去多功束能的傲休闲秩购物桂商城叼。根玩据这塔个初进步设照想，茎结合奇目前蝶项目浆现状债，本滴营销泰策划良方案船对本备项目透作了讽比较猫系统厨的市煤场定源位及僵营销下可操块作性妄分析肃，王形成酱了对夹本项院目的叛着重出从营沙销策根划的对角度东出发虏，对吃项目帝的整毛体形裹象包最装、世营销姿组织弓运行惩、市秘场推重广、膊广告狗策略倦安排绪、销鼻售促滥进等众方面她都作周了全刑局性昆和可剂操作供性的言论述寄。缠第一旬章偏项良目总饰体营推销策族划探一、诵营销产总体遭策略茄仔细诸分析料、科惠学划钢分并右准确岁切入幸目标部市场触，通沉过全萄方位脏的营尤销策财略的央运用田，极纷大地双提升炸项目务的附因加价箩值，饥获取听项目国的最呢大利扫润，重并全薯面树闷立和规提升蛾公司勒形象查及项餐目形祖象。智概括艺本项最目的讽营销尖总体披策略货，可粪以简识述为应“悼六个耽一芬”蛮：消树立居一个厦新锐帽概念给、倡哈导一局个商犹业地筒产理低念、荣提炼砌一个碌鲜明沈主题嘴、启合动一拨个前忽卫市太场、汗酝酿孔一场姓热销您风暴歪、占罢领一医片南丝部市胁场。册二、乐营销既目标际方针陷根据喘本项通目衰“生六个浑一扶”测的总着体营球销策柿略，生拟定搞本项朽目的樱营销昂目标眉方针化如下趋，作谨为本缩项目灯营销充工作呜纲领瞒的完续善和亭充实倾。拒1、浙树立患一个启新锐馒概念准：休敢闲式欺购物词商业珠2、素倡导害一个魂财富欢理念裹：创但投性律商业璃，休拢闲式含购物冶，稳借定性林回报料3、独提炼彼一个逝鲜明担主题陷：产辩权式油商铺耕畅休闲输式商裙业科4、蜓启动商一个汉前卫销市场滴：崇茄尚凶“疼创投处性商酷业，蔑休闲便式购参物兰”秘，不强喜欢撞传统礼商业顷的纯舅购物哄的环干境压筐抑与蜡约束问，也牺不甘邪于在纷商场鼓里延香续传葵统的剥购物蛋方式粱，他仇们年己轻新恰锐，剥有自张己的猫个性损，愿搭意体境验休扶闲模馅式的之商业蔬环境眨，购晨物主痛题明互确。尿因此贡，产竖权式底商业裕和休宿闲式旁购物胃在广旱安是示一个俯较前浅卫的夕市场机。让5、诸酝酿代一场堤热销坊风暴睡：本泊项目逗将传喉统商名业行磨为上好升为轧现代焦全新依的休展闲商链业来皂引导坝和营京造，楚力争祸推动佣商业哄地产演市场闹开发菠的全盘新变迅革，采避开探传统穷商业截的竞郊争，锐在启焰动的丧一个茄全新饱市场醒里掀恼起一疮场热袄销风铜暴。武6、贼占领荷一片贸南部玩市场崇：作拆为这糠一全药新空谁白市首场的朴开创随者和吓先行浸者，雄在实带现热井销风蒸暴的析同时沸树立由本项渠目在横这一忠市场欧的领污导地亲位。烤三、柴销售采目标爷及目交标分循解管1、携销售福（招雹商）形目标刺：蝶4枕可销率售面泪积良菌主题乒商场辱（2超.5夹层）和疏比映阴纠违录盯斥边约位70豪00丸m船2劣洁朋塔楼稿住宅貌（4叨层）啦凤陷捞殖国例档桂份粒弱约扭40傻户，熔约武60师00鼓m病2笔4活招商乏商场描（捕2.雾5层芽）拌倚雹雾押兼真牌姜雁约峡85丑00慌m麻2心2、能目标闪分解绵4本内部矮认购符和开面盘期喘内折主题虽商场彩户票愿水悉亏堪准飘汤销售向28风00纤m朵2乘轻4桑0％提沸够金晨主壮题商考场招挣商体卷竞愁狱腐短抱堆10干00份m脑2逆耀或这1咐2％疲4的强销称期寒主题拜商场港痛爱律自像捆旅秘亚底销售炊28填00炕m燥2沿汁4列0％喉畜迎呀哗主悄题商炮场招焦商模莫楼施钉聚苍貌眉30膨00急m阿2啊特垮度3变5％路4恼销售沟巩固垦期尿主题钓商场担猪肿阴属承或务肿践请销售倘14围00洲m扫2精桂2主0％艰细母模园主言题商做场招裂商牢欧带主餐已忆锈量45吴00吃m典2道忌个崇5锹3％北四、郑营销认阶段拣计划饿第一捐阶段胁（开醋盘前来两个裳月）克：蓄厉势导每入期悔蛮宰本阶符段的慈营销散任务希是：红完成昼销售住前期导的所哨有准侨备工谱作；盖向公栽众阐骄述送“界休闲鸦式商稻业地江产嘉”劝的独括特概帮念以叶及范“争财富狸商铺辫，稳逃定回秃报苦”运的投齿资理跪念；落联合绪媒体瓣和周暑边开缩发商并进行曾区域脂造势厌，吸仿引眼块球关巾注南麻部城飘区的垄星河包商业共城；仓有效雷完成刘星河恼品牌便从星悄河明援苑到劝星河吸商业廊城项令目的猾嫁接康和拓恒展；行树立淡本项改目作怨为南睬部开挨发区顾中心乞的现订代化仗休闲晌商业慢的形令象定摄位。变这一拘阶段图通过史内部苹认购臂等手碌段可货以积外累相亦当客灾户。脚第二当阶段娱（开怠盘后拖三个明月）烈：强督势推做广期克本阶跪段的爪营销场任务惨是：逆继续乳不断排强化粘本项努目的临财富神商业诊地产辨的投巧资理皱念；猎围绕剪项目点的商滋业地兆产概稼念和汤理念窜，系缺统展核示本来项目脑的质忘素特赤点；绵强调狐本项坝目的果系列俩优势容资源何和巨漏大升抛值空院间，雨为投翁资者摔作出烘理性践诉求击。这凡一强连势推兆广期稠，由桌于前时期积逆累客只户，盲以及脖借助恰开盘陆和房打交会薯，将申迎来彩销售纵的首海个开暴门红坐销售敌高潮驱。这抛半年更时间度力争坡完成戴项目嚼销售需的4盏0％职。枯第三承阶段于（开津盘三晕月到径半年思）：达形象碌展示斤期些项目母逐步冶进入黄准现否房（车商业拼部分连），矛该阶博段的轨营销飞任务巨是：往做好匪工程骄形象坐和管秆理服迫务形著象的牺良好注展示耽；举灯办针津对目扔标客顾户的幕系列抄培训惯讲座浓及其林它与坑商业帆地产件、休颠闲购辱物的沉宣传忧和促亏销活滩动；无做好抄商业防经营霜的招银商工冷作。衬这一蔑阶段条开始拴由于遣二阶壳段的厦热销强会出狠现阶仙段性睬的平磨稳期总，但屯由于非前面住老客英户的遵口碑地以及馅各项纷形象遇进度咬的完渴善，崭将迎男来本鸭项目胃的第柄二个颗销售谅高峰引期。亭力争致完成航项目运销售虹的3央0％叙，累栏计完飘成7要0％踩。脾第四户阶段巴（开菜盘一画年）傻：销蚕售扫检尾期腹这一匠阶段白主要顺以客梁户服伏务和煤招商坡活动采促销伸为主旁，把由“心财富埋商业萄地产帜”热和赶“铲休闲帐购物调”拢的概泄念以杏及就“纸商业屿地产杰投资裤是财焦富的娇摇篮狡”鬼的理捡念确尤实在卸各种老服务蔽和活引动中威得到滩进一絮步演羡绎和耕体现怖。另赠外营浆销工超作比导较重买要的刑是妥葵善处沫理好友尾盘开价格需策略徐。这扯一阶泽段力链争完倡成2蜓5％争的销扰售。呼营销迟计划劫－工酱程进前度建挣议表促营销孩计划舰20筝04踪年墓20犯05防年庸工程秧进度虎2乔3武4狼5始6殃7闸8谈9阻10倍11弹1保2采1蹈2琴3咽4交5波6就7竞8鸭9帐营销屑准备赖期聪规划姻、开洲工建颤设期丘蓄势萍导入调期向建至盗平街肢1层哨以上关开盘咽期肠建至神平街嗓2层恒强势拒推广溜期对商业最工程幕基本幅完工凤形象慰展示屯工程培完工马，当交房钞销售页收尾燕期双经营咬开业休五、次项目因销售拘时机倒及价蒜格男因龄为了立更好厚地在端后续麻营销震过程滑中充才分体饮现总奔体营奥销策欲略和护达成陕目标龟方针贞的实苦现，统综合臂项目挎要素弯资源奏和营补销推碌广传话播要迹素，栋结合喇项目隐定位构，确钟定销渗售时烟机及齐价格狱。经1、杰项目范入市延时机伯及姿泳态倡1.徒1入尘市时裹机：货根据挽规划犯与工母程进骂度以抵及营论销准棕备，抄在2承00矛4年融5月拦份房房交会伍期间泳开盘性（或暑20值04补年9鞭月）膏，可智以抓爷住2忌00获4年农春季知房交耗会、设五一沫劳动哪节等棚机会俊掀起箱第一逮个启双动高尖潮；膜在国赚庆节踢、2叫00舅4年毛秋季焦房交绩会、颂元旦诚等重属要时感期掀馒起新艺的销训售高僚潮。而►忍工程宴形象丛进度霉在裙芦楼达烤到一查层以乏上作把为最虹佳入改市时族机。床1.农2入捧市姿议态：通以全名市乃警至西网南地办区盈“村财富左地产灯、休鸟闲购零物争”董形象膨登场辩；开知创全税新休庄闲商语业投监资经涝营理猪念。剃2、菌价格伶定位导及价点格策弯略靠►纽价格胖定位少的原底则：躁采用捡比价角法和撞综合国平衡忌法。阀（以婚市场效和地秀段、若项目谋竞争道力，雕确立挤低价股入市妻策略子）开2.涌1价楼格定防位：痰整个吴商业茂项目滋的销迫售均格价为榴21派65竟元/番m妖2彩，其针中起航价为遇18寄80摄元/阅m叹2第，最棉高价煌为2识80漠0元虏/歌m穿2为。填2.校2价大格策火略：捞采取奖“举低开蝶高走成”孟型平挽价价接格策象略，恳开盘添后半鞋年作畏为第尽一阶盾段的悟价格帮调整仇（略携升）典，均少价为搬22虾60予尾盘滩销售茎变相胀略降常。短（说伴明：淘此价收格是满根据况项目屈体量屋和招劫商预广期以羡及开具发商冈的形口象项守目考邻虑，旺同时辨装修泛和主箭题商姿场的慧要求异，属稼于中芒档商枝业项膜目设讽置。标在项骡目开越发过夸程中直，尚偶可调屿整。盟由于理广安征整体硬租金巷水平邮较低讽，不盘可与厘其他购项目吗随意躬攀比驾。）臣六、办宣传沃策略织及媒闯介组御合炕1、夫宣传沟策略俘主题宽：枣第一测、个共性特级色：灰“袖星河耽商业柜城财负富地仙产投发资商划业遣”挪是我淘市首陕家也范是唯深一家逃将商炸业开邪发从启“萍建造摆建筑敬产品袭”灰上升豪到贡“膜营造珍全新浙休闲堤购物殿方式袋”密，倡妖导雕“授投资尘财富教地产泳，获云取稳锋定回仿报灶”屑的投葛资理余念；览第二尚、区罩位交谜通：欧本项洋目地脂处思区源广肝场旁千，绝罪佳地拳段，漆高尚高居住乔区地肠标建猎筑，孕交通驱便捷须，是薄南部站区域林首选忙的理斥想商魂业地缎产投腹资环块境；荷第三疑、品泊质保朵证：糖休闲鸡和购枪物环须境配驴套超低前完异善，左新技姜术新足材料垒运用防，各车功能届区划未分灵拴活，赠轻松锁置业恋投资群，引锁进国波内外励品牌来商业粮入住烫，是病中小慕投资飘者的延首选脱财富都平台耕。鱼第四奔、增依值潜偿力：罪处于浆政府骂规划己重点贩发展项区域疑的核筋心区纸域，委发展猎前景颤好，老购置厚成本柴低，剖升值河潜力化大，雕是投亮资置昆业的葬首选暴。顺2、浆宣传练媒介鲜组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