新东方凤凰城营销推广整合方案

新东方凤凰城营销推广整合方案汇丰行房地产投资顾问公司2005年11月10日前言随着新东方凤凰城项目各项工作的顺利进行，同时依托区域房地产市场的良性变化，本项目即将进入紧张的开工及销售准备工作。我们在对新东方凤凰城保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成新东方凤凰城的销售与服务工作。康·稍项目勺概况点新东垫方凤廉凰城遥位于毫保定尺市东毛北部辩，域北临狡七一朋路，彩东临距二环帐路，倍东靠蜜红光表路；测毗邻怎河北宁大学嘴等多块所省往市重伐点院先校；局南面撒是保日定最骄大的鹿绿化础、休隆闲广现场—避—军近校广早场；过交通区便捷胶，人锁文、愈自然捷环境哨优越鞠，生畜活配嫁套齐抚全。编本项栋目总嗽占地野面积亦18衰0余兽亩，针拟建角住宅际20谨万平粱方米薄，约践30砌栋楼谦，可秒容纳名14忌00肠余户膀。项嫂目建谎筑风遮格是彻现代伴中式捞风格像，单壤体建莫筑错斗落有叶致；佳道路翅系统饮充分么贯彻阁“忙通而圈不畅犯，畅青而不棍穿距”征的原贿则，炭人车密分流碧，最殖大限散度减甚少车贞流对苏小区坟环境争的干场扰。肉本小肃区有奔多层籍、小词高层凡、高绒层，叼以多遮层和曲高层兽为主劲，辅惨以板争式小背高层值。户界型以垦两室继、三梅室为浓主，最一少爪部分摆错层墓、跃息层，陶户型均齐全看，设事计合滔理，朝可以零满足四不同回的消缎费需校求。遵小区使内生缝活配助套设久施一资应俱富全，副并设盲有人性防地球下车杠库5推60哗个，栋地上绞停车示位1息40生个。滴新东军方凤收凰城轧提倡像“险以人贤为本捕”专的最北高生月活状锐态，五从满双足知寇识人庄群居片住生依活要航求和周心理趋上对退居住拾环境他的热挪爱出码发，痰结合厉本地凳居民棉的习夺惯，王凸显藏中高透档文丙化人革群的竞爱好射，着狮力于蒙引领拌保定容人居害知识浅生活泊风尚谋，精手心演络绎知杯识生器活方舍式。些·蜻项目翁分析毙良性焰分析恶1、而开发求商实歉力雄韵厚（尼河大黎后勤责集团妨和保梦定市课房管住局）牙。麻2、鬼位于茂市政京规划缸区域曲，该挑区域冠在未岛来城轻市规邪划中牺将发帐展成新为功例能涵南盖居事住休偶闲、凭创业续、教孔育的薄亲水庄、崇栗学型勺新人救居环耍境。窃3、浪东临滑高速搁公路爬出口渔，便升利的貌交通秋，可减以很种方便谋的北拔上北宜京，陷南下境石家圣庄。熊4、歼位于娘市区估主干笔道七进一路坦与五列四路翅之间稻交通临便利谜，公俘交线跃路聚详集，腐出行连方便招。氧5、揪毗邻韵河大假等高包等级掩大中隐专院华校，嗓有良雪好的无文化忌教育雪氛围嫂。瞧6、羡周边毕环境节优美葵，毗纽邻军汪校广性场，昌东关自公园易，小播区内酷绿化泽率高泪，可纺以享栽受幽仪雅的功居住撒环境看。说7、你周边阔完善前的配傍套设击施，梁医疗流，购储物，聪银行体，学为校，恼餐饮阿一应坚俱全暴。方8、蚀升值孩空间琴大。眼周边洽环境躬好，蜜交通谋便利涝，无坦重工物业污哄染，情人文闻环境洋好，扇是今味后城植市居春住区洋域的箩发展写方向舟。良9、扯小区躺内多称以大款学教专师为桥主，善业主态文化究素质如高，位居住烈人群柏好。路10纵、项乐目中析式风带格设畏计，狭独具洒特色才，显病现品签质与旬尊贵陡。裕11旧、项愚目规原模大秘，户棵型多盈样合证理，塞；左12烘、本觉项目掘将是眯此区恩域内革未来伪几年菠规模安最大版的高迁档社疮区。街抗性岸分析略1、贡项目画所在佳区域露为保糕定市殃远期快发展锻区域战范畴燃，目汁前人管们认尖可度激不高穿，离懒市区退较远场。港2、芳项目喜周边油环境狸较乱絮，项厅目西欧侧的惰北苑筐街狭佛窄路猎况不涂好。提3、偏项目忽对面凤有1原0K袭V变甩电站苦，对氧周边打环境悟有一商定影豪响仗4、距紧邻帜一级织主干妇道和抹二环眼，噪健声污壁染较愚大补5、评开发影公司阵市场早知名章度较蒸弱连·技项目梅定位昂综合斥定位烤专为声本市点东部晶区域载及周们边县箩市的却中高仅收入眨人群古量身们定做愚的具绣有现双代感川和浓寺厚文久教氛续围的瘦高品拥质社猜区；其产品遇定位次文化昌型、诉教育沫型中划高档有生活耐社区通客户哗定位字1）怒周边揪学校即的教钉职工弯；罢2）乖周边世企事誓业单盒位员灭工以瓶及附螺近医泼疗机拳构从具业人纹员；申3）存周边息的私括营业站主；替4）啊周边糕县市路来保识定的唉购房叛者；缺5）菠投资者者；殖消费踩心理变：掀有较毯高的两文化耻素养发，对炭所购彼房屋染要求迁较高算；命长期凤在该手区域恒工作惨生活鼻对该杯区域花认可沿度较昏高；内看重启该区代域的锡教育惧环境茂、人纽文环何境、舟自然搂环境旬等。趁价格描定位你1、世总体批定价尖原则执：犁低开农高走汇，抢凉占市累场先烤机。弯为了曲有一救个良凯好的先开端正，尽系早尽繁速树网立项债目知捡名度枣，项捎目应迁低价载入市愤，之含后随密销售背进度辟逐步需攀升笛，争属取利娇润最胖大化墨。馋2、突价格归总体系变动排趋势老根据卡市场烟接受装程度阳，结犹合销她售进爽度，蒜分阶吐段小链幅上导涨；赏每次把上涨糠幅度逃不要许太大述，每面次涨邪价时疤间间爪隔缩哗短一热些，属也就肾是小呀幅多尺次上披涨。跑3、秒项目嗓楼宇催价差逢从项裳目外法围楼管宇到飞项目迁中心餐区域搞逐步翁递增潜；项废目中删心区叶域远微离小缸区外羽部干虑扰，革距小季区中羊心绿依地较航近，海景观键优美热，因坊此，蝇价格清比外甩围楼沉宇要惜高。恼具体薪价差伸：雹4、响各建韵筑形抓态定挡价劲针对径不同巾建筑尊形态坏，制台定不翻同的减起价胃、均烟价、红楼层超价差提；不还同的家建筑朝形态郑，其抛建筑跑成本魔是不皱同的暖，居文住舒的适度蛮也不丘一样鲁，市石场接纤受度你也会严有差餐别。资考虑择成本愁、市比场接娇受度斑等因夺素，反各建讨筑形叉态定巾价：沟·洒销售盟目标寇销售要分段恋周期弱根据和项目壤现状路和市跃场情目况,是“棚新东耽方凤喜凰城立”甜的销浪售分勇为四窄个阶夹段:涨销售词时段略起止法时间拨销售削目标伍市场驶引导观期丝20气05愉年1淘1月南1日歇—却20匆06抹年4群月9闸日茧20铸05血年1畏2月速30并日前路完成羊70映0万遥销售弹任务郑开盘到强销赏期员20全06肢年4往月1风0日瓶－2蜜00较6年夕8月注9日琴20气06衣年5钱月1钥日前根完成阅22抓00父万销赢售任机务妄续销油期糊20奶06聪年8贤月1希0日脚－2粘00泛7年曾3月抖1日傅7梅0％蓬尾盘槐期季20夹07催年3斗月2却日衔－2佳00着7年繁8月访31赔日表1挨00道％国本项劝目预茄定2慕00编7年艺8月阿31诚日清勾盘，售销售太周期寒22赌个月麦。入窄市预普热阶甚段的茶销售粉任务鄙是1恐2月超21浮日之宾前完膛成回戏款7龟00英万元山，2势00昨6年穷5月叔1日耍前，析完成歌销售灾回款涝22禽00奇万元菊；之柿后到浪20固07拾年3慧月1期日前绝完成项销售辞总额弄的7宁0%已；2彻00多7年菊8月磨31途日清素盘。盘·慕营销唱策略蝶根据碰广泛泼的市烈场调择研和丹客户虎分析呀，并历在总辱结前狂一阶谎段的近工作狮的基宾础上朴，我乱们调厘整营羽销思委路，戚结合奥市场锦需要催，整睁合项植目优凝势，捐全面宏进行让有效跳市场键推广胸。哪思路染决定自出路子园主要蓄针对克以下模问题姻展开霉我们素的营释销思蜡路：输为什铜么要蚁购房幸？造为什歇么选柏择炉新东仓方凤芬凰城销？尼如何故去引貌导客坑户并父促进归成交汪？期·献概念尸推广昨策略礼为什旋么要丰购房烟？细——拒为了盛改善胖居住席环境说！杰创意愚原点磁：书冠香门斗第厨概念柏释义雨这不块是只窜有居描住功鸭能的纵住宅驱，而导是有宏充满抵着浓爆郁书唇香气转息和场自然派气息杆的文盾景大达宅，型是属谎于懂笋得文尸化情穴调和呢重视北子女馒教育费的成射功人疤士的职理想殿居住雅之所敲。他川们是督生活趴的行课家，暴真正撞懂得耐文化院生活奥内涵关。最文景事大宅宵，领混耀东谱方，珍既是茧新东程方凤太凰城跌的楼欢盘概众念与掩楼盘匆个性佣，也嫩是潜刮在目颗标客派户的视群体港特征劳和心袋理需居要。环真正抱懂得剂生活框内涵间都市勉生活蹦·考文化凉氛围漠·抬修身法养性敢·积升值梯空间兄·陈休闲进乐趣见·访空间弱美学锣·疤社区夜文化若…连…蛛文景挽大宅感，是敌产品机与客钳户之扶间的井共性听，是经产生的共鸣骑和认虑同感冶的炉“芦结点雁”粘广告制语：盆文景奥大宅绳，领亿耀东俩方乱广告繁语释其义肃1、好文要景，聋项目古地处杂河大幅周边蛾，文淘化气纯息浓恰郁，败浸润逃半个铅世纪醉以上朗的儒楚雅涵弃养，砌令一梁切自避我炫舰耀的窝山景拆水景厘林景晴黯然爱失色万，如骨果世刊上存为在相搂看永害不厌驶的景轧色，眠那么对一定行就是宫恒久踏不衰铸的苗“饭文景察”粮风华丸。姥2、川夜大宅智是一球个文淘化概炮念，甩不是戒简单膛的大筝房子父，吵是心脂灵的泳家园绒，放阔松的衬地方瓶，泄是一买个艺唐术化禁的生绿活场盒所。药中国观的住铁宅，拢有淘其独杨特的评风格舞特色残和料精神茧内涵阿，具作有香很丰认富的斩文化涛含义包，与捆项目退浓郁咸的文鸣化气拘息和针中式陆建筑茫风格今相吻闪合恐。填3、牧领暮：领联衔。栋领主帅。耀抖，荣浑耀。妥阐释思楼盘罩的高扮定位也与高化品位渐。同细时彰灭显尊波贵生谱活感挖受，柿让业崭主以棕居于章此而群感到吉骄傲瓶、荣藏耀，啄获得稀心理锅上的涝满足瞎。版4、勤诚“艇东方机”朗明确盏表达绿了本伞项目穿在城拨市的搜东部族的信浑息，毅同时浙在东质部属啊于上林风上哥水之烘宝地惜。风告水上车有纯“矿东为胜上斑”“捐东部考乃青贼龙之惰祥位谋”男之说叨。冻为什创么选纲择战新东捆方凤汤凰城奸？损选择厦新东义方凤甚凰城捎五大暗理由胖：杂人文老环境矩好帖河北乘大学刑教师蛇的入猜住为副本项尽目带婶来了孩浓厚弦的文截化教观育气秀息。忌河北寺大学候是我栽省知洗名学胶府，森河大兼教师音的入尽住为丽项目临本身见带来咏了良们好的扬文化泼教育值居住滋氛围央。此宴外，读项目旦毗邻咏河北典大学泄、玉保定约金融著专科脾学校薄、华雪北电判力大踩学、宫保定北学院宅、第爸二外炸国语嗓学校妇、想十七犬中萌、品新世功纪小匠学续河北育大学某幼儿货园，府军校租幼儿钞园扯等多谣所省阳市重鹅点院槽校幻，周狭边具懒有良狭好的既文化简教育第环境浓。仍自然圣环境戏好戚优美民的区偿域环丝境营李造出遇良好三的居涉住氛往围。酿项目塘周边彻环境搁优美做，毗吩邻军兼校广挥场，股东关板公园考，小页区内怒绿化监率高倦，可速以享被受幽挣雅的伏居住株环境纠。南绩邻保劲定北案市区粮法院图住宅幕楼，设高档赚住宅锣小区炉—帖芳园嘱；西粗接著雄名的睡文化驶社区录—化紫园张，区惹域居砌住人答群素愿质较产高，霜居住末氛围劈浓厚截。斗区域租发展亮前景仙好哪区域卡地位锄适宜藏居住猪，未就来前萍景好酸。该放区域汁在未冠来的边城市谦规划默中将头发展送成为追功能仪涵盖凭居住件、休厕闲、座创业落、教披育的眯亲水转、崇侧学型者新人撑居环擦境；伶形成铃以水找上公份园为扛中心遵，环丹绕生泉态社旨区、剖人文粘社区猜、高婚尚社童区的寻新人脖居家贼园；肃造就刃以城托市商写业副胡中心市、居茄住区斜商服啊康体爪中心摊和七钞一路粱南侧览商务终办公烦带协伏调发敲展的望新城窝市商带区。郊保定老东城烤将是氧最适祖合居畏住的秋区域扔，新旱东方腔凤凰米城也论将是呜倡导谣享受谎知识毙生活劣品质讽的典妻范。香规划寺设计络好话项目买定位证高档叔有品句位，覆规划提科学购、建捐筑品腥质高梅。单缓体建洞筑错就落有嚷致，盾寓居鉴于景抬，景肃中有伏居；饲力争差户户疮拥有什落地背大飘矛窗、赞空中弄花园伤、独爽立书氧房等他独特芬空间突，将糠自然跑风光猫引入构室内疲与人成文气轿息相师映成连趣，凤充分碑展现岂现代鹊生活却理念孝；道疗路系蔑统充厦分贯垦彻笔“魄通而注不畅工，畅云而不掘穿鹿”臣的原帜则，盆将人策车分嫩流的络理念于完美狐的与方社区赤环境椅相结逼合，矛车流劈适当握引入顶各个腐组团音，便未于泊传车、摸搬家写、出起行，谁各组怨团内孩部布浴置相芳对完腐整的仅独立己步行急道路扫系统逮，利议于休乖闲、砌娱乐负、观捆赏、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