冠华别墅项目市场及营销推广思考

圣勉秤蓄龙营渴锯侵萍芦恨顷付搭拼膜昼经汁嘱悲骑剧炕绩林兼(瞒版权掀所有歼未经佛同意答不得钓采用储)第一部分第一部分市场研究篇上海房地产市场综述上海别墅市场整体情况重点市场研究路【第戚一章色骡上海锹房地舱产市客场综教述】顶一、拔宏观貌经济拢与上阶海房悔地产扮市场较1、倒上海探宏观幸经济泳的趋糟好，摘为上藏海房锈地产浮行业会高速告发展演创造际俱佳言条件贿；酿上海第市统豆计局嘴年度梦统计晌显示砖：献20盲01缘年，芦上海慈市国麻民经诞济持佛续、悔快速胳、健思康发忘展，静经济牧运行晶质量叶和效胆益不申断改闲善，辛实现崭了骨“碑十五台”昌计划兔的良笨好开阶局。兴20刊01眠年，宅上海供完成款国内题生产夕总值效49章50匹.8虽4袭亿元混，比歉上年繁增长进10爪.2皇%倦，高矛于全群国层2.捐9稠个百醒分点芬，并傅连续泳第看10膛年实僚现两找位数动增长个。城上海兰良好啊的经合济环剖境，到促使判整个蹄城市共建设语的高垫速发惹展；菊人均异GD威P达拘到4重50尺0美扫元，构为城异市的踏房地窗产市铃场发望展创棉造了猾俱佳涂条件馋；相骄应地值，房蜘地产至业也赏为城道市经丈济增缴长贡狱献一贿定力迎量，羊房地宋产业于成为增第三洲产业干增长杆的领远头羊胜。全胀年房轿地产跌业增歪加值路30帜8.狂58让亿元速，增捧长串17舰.8皆%役，增芒幅比香上年激提高董2.蜘4沫个百懂分点唯，其仗对经摇济增样长的抄贡献绒率达芳到聪9.阵7%视，比止上年荐提高考2.仔9据个百尼分点殿。窃2、家城市卫建设退的良回性发强展和甩大规爪模的写基础鼻设施住投资挣，为乳上海塌房地绘产不少断带决来新恒的增章长点载；浆根据稻中央缓提出塌的上禽海要精建成煤“架国际弱经济耕、贸呆易、点金融逆、航垂运蜘”菊四个陆中心叠的指哪导意累见，眠20必01以年使3临月上销海市绒人民凳代表刚大会斥通过奸了《挂“置十五号”型社会度经济蚀发展足计划税》，钳其中维无论咸是产跳业发样展布晕局，航还是将城市率基础大设施赶计划尖布局昨，都和是体肆现了绍“厉四个虹中心岭”饥的要浆求。犯随着正“辛十五逮”贞计划仰开局贫新一菊轮投运资计湾划启宰动和淡投资筛结构蜻的调发整，仅上海绑市固砍定资予产投捷资出浆现了思快速投回升料的良时好态首势。叮20造01乘年完纲成全煮社会们固定脑资产絮投资带19息84臂.3筒1多亿元巷，比静上年痕增长段6.悬1%示，增鹅幅比妈上年滔提高饼5.虑4刘个百犯分点章，投锦资总馅量超诵过历黄史最犹高水起平。规投资秧结构证继续降改善悬。全觉年完脖成基贺本建弓设投禽资胸71资2.族49络亿元喊，比艳上年图增长太1.墙3%酿；完等成更谦新改梦造投福资牛43己6.驴83焦亿元忙，增想长条10财.2狸%除；完竟成房困地产显开发务投资阀62笑0.懒31躬亿元从，增顿长该9.衰6%寻。城泳市基姨础设节施建顾设步舒伐加凳快，誉全年巩完成方城市蒸基础趋设施类投资严51传0.患78次亿元允，比视上年欠增长言13裹.5薄%些。肢市区酷22劫00酿万平包方米熄的旧姑区改愁造工少程启逆动，胖以及播黄浦利江两唯岸综周合改花造等冬一系子列大贱市政诚规划匪启动陶，为储上海誉房地霞产业雷的发拦展提瓶供坚呜实后矮盾设3、到政策围积极刘引导毕、管汁理体抚制逐心步完萌善，轨上海宝房地组产市惨场更命趋成朱熟，贩规范贴；祸正是缺这样兽相辅献相成喂的发内展模宽式坚踢定了早政府何对房括地产端行业墓的信遗心，岸上海围“柔十五也”设规划匆已明填确指欢出，洞房地糟产业颗为支悼柱产收业之未一。溜近年税来，毙随着牙管理藏体制暴的完吓善，去上海拉房地障产市索场更闭趋成野熟，酱更加承规范君，这腰一切泰，为捏房地餐产开喷发创顷造了浆非常英有利文的运电行环泛境，滥而上绢海经功济的提可持服续发扮展特钓性，编为房振地产勇开发茅，营俘造了练良好搂的市休场氛烈围。猛二、挣20释01章年上井海房乐地产范市场略20伙世纪泡9妙0灵年代荷的上锣海房商地产暴市场闷，走手过了丰以繁桃荣为祝主要第特征发的路具程。尤在9渔0年裙代中反期二隆三年巴的回顶调整轧理后应，在秧90沉年代堡末期铃伴随疯经济握增长窗的加浩速，档房地愚产市称场急拦速回信升，竹放出放巨量绍，从20丽01注年的滩上海容房地怨产市杠场创分下历丹史最模好业蜻绩，种商品穿房预牢售面午积1元83脑1.蛙8万庸平方序米，朵存量干房销姿售面按积1蜘42男2.办4万增平方份米，沫二、撕三级课房地松产市索场总风体产印生3态25啦4旦.轮2万载平方辫米的缺销量什，抖表现堪出新滔的市旁场行番情特联征。滤1、嫩市场劳供求赵两旺府，交因易再涝创新愈高轰20课01讨年，横上海讽商品观房供益应，揉在上筹半年截登记留数大桌幅减论少的舌基础风上恢意复高境速增揭长，糖与此切同时泪，上目海商浩品房豆成交盗继续艇保持扔旺盛水势头传，在俭连续薯五年尝的高泻速增架长后昏继续沃大比庆例攀生升。痛其中爸：忘名引供应券——碎全年洽批准帆预售雁面积任16泽60粪万平艇方米剧，比口20碧00茎年增就加7创.1拦%春朱禁成交电——减全年藏预售权登记棚面积翁18感32周万平命方米称，比孔20愉00筐年增岭加2更6.医1%灯2、呢供不茄应求欣局面像全面寸形成臭20吵01与年，茫全年房商品赌房批牙准预拿售面羽积和瞎实际忘预售舰面积初之比岛达到辫1：昂1.稼10奶4，练全年脾实际联预售匠面积蜓第一落次超连过批鹿准预巩售面是积。师3、蛾成交精套数制同步爱增长土，单溜套面墓积扩变张趋创缓贸20温01味年，绕与预笋售总舞面积世急剧裤增长阁同步绿，上臣海商厚品房咸预售只购买皇套数范也急喇速增串加，悉由1倚99蛇9年腰9.陶73哈万套房，2述00健0年猛11墨.9抚4万捎套增参加到峰20贸01除年的斯14逼.9拣8万抽套。挠与预垒售总伐面积质急剧甩增长伴略有距不同伤的是血，2盾00寺1年候的单姨套面妖积比川总面香积增未长偏缺慢。脉19耽99瘦年怀20高00暖年衡20女01众年抽总面链积（写万/老平方法米）丘10蒸75虑14规53挽18麻32震总套理数（宵万套呢）核9.喂73猴11棵.9僻4砖14要.9碑8覆单套博面积袋（平虾方米叉）黑11巩0.持46哪12症1.次66露12劈2.裹27完4、番市场突火热搁让人伤振奋泻，威壁胁存跨在不炕容忽辩视怖我们管应当袄看到忘来自页市场铺的威碑胁：领20得01讯年全桂年新浩增经驻营性务项目粥土地民出让介面积衔为1争05挽0万佣平方貌米，爪而8绕4%溪的量毛集中扁在1运0朴—备12水月，刺也就软是说旬，全疾市去室年第象四季肌度新胀增出役让面缎积达址88象6万欣平方慨米。亚这个摊数据衔将直梯接影宾响到对今年控的市锋场供层应，师可以凤预见背，2卵00故2年音市场术氛围笼良好寨，但带竞争钟将极录其激辜烈。储【第庄二章骨测上海斜别墅递市场残整体蔬情况懂】仙一、角上海醋别墅遗市场茎回顾库和展芽望隐1、梳上海着别墅恰市场梅发展值的三共个阶朗段皂从九钻十年暮代初型上海光的第再一批为别墅盘诞生啄开始钉，上劳海别盟墅伴杜随着魄宏观伟经济竖和上犁海楼殊市的搂起伏蜻，走期过了阿出生限、成秘长、嗽调整忠、放挨量的拍一个厉中长蛇期过航程。究按时将间和矛别墅尸的发倒展周誉期可盖将其矿分为单三个谈阶段僚：深第一肉阶段药：外邻销别地墅掀债起第柜一次长别墅链浪潮破；1命99料2家—闷19赤98治进入京九十泉年代忍后，盐外商别投资鞠速度宁和深每度皆数有强躲劲的肯增长蛾，适直用商撑业发加展的疼家居垒别墅长群应储运而聋生，炭上海贡出现挖了大余批的到外销士花园供别墅书群，站形成愁上海叹别墅研市场驻的第艺一次惭浪潮脆。将外销必别墅烈基本宗集中荐在两孤个区压域：扛长宁原区虹恢桥路时沿线彼；市迎中心监徐家站汇华苗山路庆、建虫国路哗一带隆其中是长宁击区虹贵桥路烛沿线李分布杂最为拘密集棍，虹盟桥路着沿线矮在内锣、外疲环线宋之间肯就分劳布有镇二十续多个喝外销摔别墅肆楼盘亩，这体些楼找盘大溜多为灵虹桥酸开发望区的臣伴生干产物出，随知着虹姥桥开联发区形的成以熟，君外销益别墅耻作为砌高档胳的房傻地产资商品兵之一卖，目辨标市日场有箩局限停性。破再由霜于开阴发过邀度，游及前洽两年理东南扬亚金欺融危识机的筐影响席，外震销房屑市场饼经历躁了一芽个较献长的陶低迷抓期。丙直到艇近来撕稍有靠好转董，去悼年的胀外销踩别墅贪的空辫置率收仍有出30娇%菜左右喉。庸关键山词：激外销歪别墅鞠、开四发过特度、冶低迷学第二欧阶段共：内使需独咳显魅屑力，列内销榜别墅累迎来甘别墅据市场牌的第容二春笛；1内99罗8蠢—过20归00无从颈19庭98时年开田始，底在世粗界各肥国特嗽别是尸亚洲让国家吵还在岛经历牛着闻"销金融震风暴竭"咐所带赞来的极萧条元时，喝中国涝却保对持着镇稳定示高速夫的发盼展，吹特别慌上海披作为快国内烤经济辰的桥锈头堡虑，更笑显鹤狼立鸡猎群。雾由于杏经济留的发卧展，局带动银了居尘民收是入的央提高嫩，发怠达的链商业变和金装融气谊氛以作及日盏趋完对善的鹊市政移、交共通设氧施，倍吸引娇了众昆多国泊内外稼的投房资者脉。近钳三、渗四年独来上粘海的窑房地帽产市誉场特闷别是物住宅趋市场嘴得到陪了迅讲猛发狸展，乎同时链也带访动了鹿别墅别市场未的复深苏。猎在外北销别荒墅市确场陷缺入低促潮，哀还未船走出妨迷谷粘的时葵候，肢内销膨别墅吓市场强反而重比较烧活跃禽，星19脚98莫年下肺半年厅开始絮上海服西南纺莘庄星附近相地区涝掀起白第二胳轮沪要郊别杯墅置料业热毅潮，良从2挎00坛0年三开始仆，有19暖99跪年祥-2辛00央0择年，释排屋抗、联化体别版墅等如"灶经济悲型容"桶别墅和涌入触市场露，并氧迅速恨被市烛场所桌认可闯，更油预示书着上竖海别忍墅市糊场春正天的洲到来天。绸关键鱼词：弃沪郊载置业腔、排枯屋、己联体常第三镜阶段赛：别鼻墅投棚资放愈出巨球量，鞋别墅谁品种舒逐步按齐全撕，意络味着庄“班别墅泄年良”怎的到唐来；驻20检01已—顷至今凉一方矮面，伴别墅袖投资互放出胜巨量刃。截蹄止盛20辩01沿年低纳，上轿海别烧墅类降物业伸销售剖面积督已经捉占全剑部住绿宅开赤发面梁积近拍1/傻3版。另肠外，仅从尊20保01额年土雄地出苗让面体积的野容积云率来购看，窜呈现那出大蜘幅度蔽下降夸趋势猜，湾1萝-9毛月容印积率纽为佳1.释32研，第俩三季堵度为吐1.食16顷，而叠20脆00盆年同花期分驶别为遮1.司87参和筋1.鸟83顷。这萌也反箱映出景20号02头年投知放市财场的浙别墅肚仍将耗一个浪较大蕉的上店升趋晓势。桥另一汪方面休，市轻场形跃成了乒有效特供应哨。市汤场上酱确实气出现优了一睡大批钱区位外适中谷、品绣质优矿越、掉价格萍适宜弯、升逝值较楼快的尺市场抖接受卧度高维的别扎墅。摇从几景十万赢的排金屋，天到几朗百万心甚至监几千穴万的防豪宅势，沪齿上别沿墅逐供步形贸成了四高中秆低档岁满足衔不同币市场拨、不鞭同需僻求的前物业遥品类筑体系困。阿关键夺词：后1/恒3、胖高市暂场接株受度塘2、熔20志01纺年上魄海别命墅市应场锤20怒01赵年上行海别僚墅市紫场成而为上惑海楼拐市的趣热点脖，品钩质优新异、淘价位吹适宜谊的别脚墅引杆爆了看购房招者的暑够厌“狱墅铸”各热情滨，红裹红火臂火、挨如日源中天谎场面留令业圆内人怪士惊针叹。特总体印上，雨20槐01悲上海巷别墅俭市场慌出现亲了如糕下新谁特征笨：治别墅旨项目惜供应陪量猛躲增持全年探上市计别墅闸项目局42哲个，绕约是竖20跑00南年的六两倍筑，在钞第四愧季度惠则达仗到了搏上海湿历史败最高裙峰，勇上市乖别墅侦项目异21子个几费乎与评20矩00凡年全电年的笔量接熄近。陡别墅蹲市场申出盘御量占阿20艺01环年上尺市项断目总消量的群16吹%，影成为帖上海山房地器产市邪场中塘的一辈支生恭力军短，由群于其矛投资疤周期胆短、咐回报孤率高笑吸引逢着愈改来愈巩多的眯开发眼商投亿入到壮别墅科项目筑的开锻发建趟设上羞。辞20族01盆年四吴个季中度纯扯别墅朵上市咽量分萍别为煌1、印6、浑10跳、1颈9，欧呈递栋增走捧势，烦平均强每月唱上市僻3个睛别墅具项目老。膀高低控两端迈别墅笋份额员逐步您加大疑，并觉被市闲场看件好。番别墅阴市场诞中，漫高档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糟亲水开空间宋零距旅离屑佘山续银湖黑别墅况-哨帝涛革湾巷自然躲山水逆东方京夏威腐夷喝4.往5印万平楼米人悠工湖斩,3深00埋0兽米人者工河撑道锤云间茶水庄呆南临斧砖心滥河鱼,究西面却西沙蜻港挣,敲小区个内人城工河妹与自怠然河痛相通蜡,沉区内梅顺水够造坡撞馨庄渠明珠桶淀浦内河锐丽水其华庭房-疗理想懂墅东丽水府,回水景烦主要井集中宝在北喷部和追西部熟阳光采爱琴打海领家家屯有水粥景的待早期心倡导而者甜.躺每家择都有户4-亲6烛米宽识的小周溪熔,四与外毅围活货水相臭通保威尼叙斯花个园赚淀山惜湖撇九洲顾大唐羞花园辆水面港面积名5万寇平方锐米趁."壁户户莲临水颈,增家家辩枕河牧""臭一环宗穿九亮岛抱,攻九九羡绕九援州喊"粉三盛础颐景舅园仍人工拿湖扩"树怡景版湖丧"2爪0昼多亩卖虹山赵半岛大2.割2万菜平方跟米新促湖水蚁景词西郊挤庄园黄5片旋自然厅湖串同联1免8个慈形态阁各异著的岛狠屿筐绿洲悼比华躁利房天然逃水系熔和鱼粒塘,修一期瞎2万当方人鞠工湖危\二库期2耳.7驰万方云人工解湖可以看到以水景为卖点的越来越多，这一方面是为了迎合业主的亲水情结，另一方面确是上海缺山多水造成。给我们的重要启示是上海并不缺水、上海别墅亦不缺水。一方面，上海别墅应充分利用水资源，将水景卖活，卖出新意，另一方面，要谨防水景的泛滥，切不可将全部的宝都压毫无新意的可以看到以水景为卖点的越来越多，这一方面是为了迎合业主的亲水情结，另一方面确是上海缺山多水造成。给我们的重要启示是上海并不缺水、上海别墅亦不缺水。一方面，上海别墅应充分利用水资源，将水景卖活，卖出新意，另一方面，要谨防水景的泛滥，切不可将全部的宝都压毫无新意的“水”上。第二部分产品研究篇产品基地研究竞争分析客源分析SWOT分析鸟【第个四章苍废产品第二部分产品研究篇产品基地研究竞争分析客源分析SWOT分析世一、泻地理琴位置召及交尊通状千况哈1、闷地理算位置负本案懂地处旋远期毫规划建60猪平方疮公里代、5厨0万脏人口眼的松秃江新领城北追部，忆属洞省泾镇她，距脑徐家塑汇不撑到半银小时瞒的车钻程。奔总基剑地面桂积1县60窑0亩且，第粗一批邮开发始30旷4亩墓。项犬目基倾地西远临通呆波塘应、嘉醋松公喇路，坚北依丽花辰豆公路梳（松逃江新急城的思北环姨，尚悠未建选成）顾，东被靠沪扎松公殃路，妈西南哥眺望撑占地篮31辅0公排顷的责松江茂大学专城(碑5分券钟车维程)连和占澡地1氧14守公顷萍的十报字中耕央绿薯地，次南向迁松江导新城宋。绝本地很块距工离松肾江传利统别喷墅区坐九亭钉、新道桥较荐远，判距离悦市中会心的它距离辜也较病相对贿较远搂，但价由于蚀松江求新城辫和松震江大债学城斜的兴赢建将在为本美案带绞来极旋其重仅大的烦地利计影响编，随首着松冶江新颂城内虎路政三建设疑的推束进，蜓本地疲块将惊具备轰极大励的升敬值潜钳力。裁2、陷交通谅状况块交通轮方面对，本光案的认先天死优势忽在于册与该他区域乐的两泊条主状干道螺沪松至公路寸和嘉广松公钳路都尤十分厅接近神，但掘由于产基地涉横向娃没有吓道路质与纵脑向的压两条材马路钱相通只，目胁前交富通不泰很便降利，某花辰称公路委建成麻后，松交通每状况纱将极嫌度改烈善。凯规划府中的捷轻轨录R4泉线经糟过西淘侧，花并在堤附近停有一素个停递靠站喊，将猫对本蚀案的雄交通冒构成烦一个泄有利露的支著撑。松江新城的兴建速度和规模，以及花辰公路的工程进度将直接影响到本案的地块价值和交通状况。松江新城的兴建速度和规模，以及花辰公路的工程进度将直接影响到本案的地块价值和交通状况。项目启动的底线条件将是：花辰公路的破土动工。随二、邪基地劣资源径及周错边配干套陈1、暂基地秆资源崖基地俯内无领坡，察呈平稍地地吧貌。漂最大慎的资饺源是径“虏水蛮”堵：基趴地内图部横竹向三虑条自五然河堆流、非纵向饿两条我自然背河流签横纵料交错袜，与控基地踏西临陆的通毒波塘士够成拖的基秋地丰粗富的页水资蚀源网螺络。糕为本绞案发壶展水汪景特垫色提晕供了绸先决睁条件纵。父基地瘦西北揭角，症一座版长桥听横跨壁通波诉塘，脆也成躬为本舰基地迁特有放的景拢观资刷源。补2、傍周边请配套因上海湖青青受旅游浓世界廉（伟精盟生稀态林垄）突青青致旅游亭世界块与基欺地隔袭街（方花辰与公路狼）相裙望，猎是本男基地斩周边伴最大习的配育套，蜻也是倦基地遵外部被最大以的资悟源。基地资源和周边配套为本案增加了两大基本属性：水景的、生态的旧青青计旅游汇世界诊位于穷松江集城北赵6公刻里处货，园退区面放积3塑60夫0亩迟。中粱西式繁景点弹数十骨处。县各类晚苗木水28肺0余秧种1脉00柿万余和株，乏另有兄建筑域面积关近2朴万平歉方米廊的现膀代化检农业仔技术获展示耳中心光。中缓心附锹属客山房、摇餐饮习、娱枝乐等动服务弟项目荣，可饿供来垫宾参淡观、漫讨论睡及会屡务需疗要，搂还有吃供游教客观届光休珍闲居被住的知小牧沾屋群材等。匪首痕先开子放的鸡景点谎有：洋苗木绍展示盾区、承盆景圣长廊孩、日责出花伐园、续船模那活动键区、锁果园犁区、茧亲水禾公园定、沙梯滩、剥情人惊岛、励许愿巷池、翁紫长弓廊、胳草地栽、瀑艘布、趴休闲拥运动己区、朝民俗炸表演工区，仔百米杀大道叼及展活示中仿心等衰基地资源和周边配套为本案增加了两大基本属性：水景的、生态的薯本案竖可与浅青青猴旅游宽世界蔑洽谈泄合作退事宜斑，以绝次增毯加本旗案的尼附加软值。莲青青浑旅游愤世界叠为本店案提守供了套发展刮生态烫属性贼的可扮能。劳社区剖内部弃配套锐：狡本案鼻的规高模较坏大，声可以姐通过殿内部光泛会捐所的丽建设写解决新大部尚分的块生活那配套预，成鸡为休毙闲、控娱乐驱、餐怠饮的浅重要华去处占。劳【第盲五章删政竞争掉分析碑】愧竞争冲的基障准分响析原密则拆在开围发前般期，菌可以廉根据杨产品政的已女确立衬因素搏判定粱基准春竞争僵对象晃，并喝加以俘研究渡，为乖产品名的定辩位和译营销健模式判提供份客观隙可行该的依修据。朱1、望由本妥案确袋立因拼素决断定的挎基准拼竞争静对象近郊个案代表:绿洲比丽华远郊个案代表:云顶别墅近郊个案代表:绿洲比丽华远郊个案代表:云顶别墅水景个案代表:九洲大唐花园\枫丹白露生态个案代表:玫瑰湾容积率个案代表：东方夏威夷\虹山半岛中高档个案代表:浅水湾花园地理位置：处非传统别墅区，距离市中心较九亭、新桥远。资源优势：水景、生态园容积率：初步规划0.28档次:中高档,单价大于5000/平米摔2、哨基准当参考淹别墅识分析尖绿洲窑比华润利主位置誓明华台路3遥66哪号肢发展爷商得翰阳妻(讽上海援)浩城市老建设滨发展侧有限炕公司胸建筑灾、景胳观设驼计叉美国被JY治建筑惨规划穷设计胡事务荐所义基地雨面积张m2突一期从75摆0亩兔\二样期5撤00央别墅捐面积絮m2烛一期卸33降19莲3寸绿化阿率育0.航75末建筑极风格喊与面辉积跪意大畜利H民式轨NF军-西粉班牙颜式岂NH旷-北匙欧式呼NC劝-英只国式你NG洋-法瞒国式黑44同3.歌45祖35蓬5.盟62稿35买6.甜44梁41赢6.铸99很42花9希.2逼6谱NB愤-意蕉大利议式刻北欧催式A饶型输NE累-法齿国式雨27姓2.愉05到23沉8.妹57响34帜7.鸦14翻总套瓶数窝一期上35陶6幢疑\二泰期2纤20固幢兔物管羽费醉2.恭5元赚/平膨米.榜月矛主力泥价格疲65将00洗-9蒸50灿0啄糠血总价茫13深0-匹26情0殊万届销售这情况惭一期狱剩二晋十几棉套富主要夕卖点狂及概渔念盼规模筐大瓶\勤密度址较低那\举私家满花园荒大透\愚欧美村别墅蜂风格冒\绵大型律生态蓄社区震\担天然屿水系柔和鱼锣塘闭云顶巨别墅拦位置买泗泾扒镇泗矿陈公访路方种泗公永路交绝界口属发展读商强上海阿富淘守房地吸产有缝限公框司疏建筑见设计锋同济泪大学沾规划座建筑孔设计外研究辜总院排景观英设计注美国犬DN图D设怕计与洪开发娇有限薪公司根营造材承建袍上海栏开天远集团梅基地伤面积累28陈.3晚万平完方米朋批龟斩绿地丽面积赖18夕万平庄方米怖建筑犁风格迁简洁职现代掏建筑雀面积印A型家(三蒸层)练B型百(二烤层)率C(罩二层赤)座D(第三层踏)俱E(次二层热)刷F(硬三层单)叉地上庸32醒7.区05市m矛2奉27信8.单95旺m寿2握27逃2.组09窃m耀2目33躬0.晓79信m链2寄27泰2.装52龙m踏2旷24曾0.鸭59崭m疯2纹地下株18校5.灰79近m舱2葱16挠9.鸣04探m渣2怖18清0.蚕55笼m历2式18侧1.喉13再m弟2币16幻3.码47血m幅2竿11坝7.坟04厚m迎2起总套窑数侍一期士66乱幢床会所薄60安00需平方补米歼主力筑总价番16伸0昂—魄32尾0万妄元李销售丧情况石一期颗开盘树半年脉不到共，5相0多践幢预获售殃主要秆卖点纱及概穿念页高档佳别墅泰山水树\普查罗旺支斯的撒生活吓方式奏九洲弱大唐离花园魂枫丹晴白露螺位置窄上海鲁南汇冈华东态大道夏18洪8号碰（离蚁上海豪野生者动物南园半恐公里哈）难投资桶商暮上海李爱建矿股份设有限警公司杯、上烈海三肠凌投番资有弯限公页司、棒上海盼南汇士工业敬园区系投资巩发展村有限晌公司熟发展明商昂上海胖爱凌寻置业旅有限凉公司率行销辜企划能上海冲烨隆长房地矮产咨帜询有溪限公担司筹技术济经济议指标喷基地凡面积藏m匙2条建筑进总面司积锁m拐2网别墅虑m导2淡公建唇m萄2镇建筑患覆盖或率膊容积逗率建绿化趁率李24砖52麻98抗.9杆44漫62则0筹40悦02宜0查46烫00膊9.烂4%伞0.妻19只71慌.5拖%央建筑尾风格桃面积戒现代行海派贞式袭现代达西班搁牙式疫荷兰笛乡村殃式忘法国幼贵族贿式直现代状江南替式浮莱特叨式洲39塘6邀m朵2以39求6复m铜2疾42恼9镰m堡2松43轻9屡m惊2艺45识2破m席2蔬45洁7喂m往2匀现代贩上海翠式男波特丧曼式慌德国古现代血式闯密斯求式月美国芹维多抵利亚誓式铜45嘴7展m驾2旧47管2啄m押2撒42浙4绪m堤2劝50见8掏m朴2障51拼3和m饮2顷总套烈数光共5膏1套匪，其炎中一虚期2蝇8套涉，二等期2韵3套拾。索主力记总价脾25咱0袍—丹35舱0万仰元酬销售无情况跳一期突开盘嫌一年旬左右喝，估贪计仍内有3张—职5套忧未售毙出芹主要电卖点药及概拖念陶海派报休闲椒文化被，艺源术氛旦围妈备注景概念仁炒作答时强越调水薯环境郊和超申低容厌积率确，重坐点宣鱼传休宵闲文杠化和溪艺术恰品位债。在狮推广巡过程丢中曾惨邀约脱一批矮上海躬艺术催界知缺名人凡士就泼文化闻和艺室术话游题展盆开讨痛论。卸玫瑰脆湾论位置词孙桥份路胁20献2重号（牵华夏充路口歪）享

财发展浮商鄙上海右振川苦物业脸有限毒公司胁环境叫地处桂孙桥右现代裕农业长生态义圈\赴有硅注谷、乏药谷连之称毒的张举江园赴边，抱小区呆环境丹优美畅产品济形态炉由独齿状、义联体鹿和少罗量小世高层狱构成绢，小托区内反多水艺近河萄道。质建筑外风格垃和面惕积鼓建筑悼外观显以红量色为斑基调蜜独立云别墅诞29叼5平视方米侨联排融16许1.些12剥-1真96药.1老2舍价格虚32冰00例—筐38顽00魄元/奔平方嫂米检会所却面积察16著00萝平方丈米驱开盘面时间侵20棕01秤年1厨1月史销售课情况止独栋听别墅凳已售葛完,找目前露销售码联排先别墅叠,总趟价在达50兵-8见0万航/套迫主要宵卖点芳及概滋念替生态铲、自竖然：法洁净着的空锯气、卵新鲜臂的即决食蔬培菜瓜够果、甲蓝天衔碧水笼，没拆有污绢染垂捷运态概念猾：外沿怀线槽、龙绑东大尝道、练罗山菜路、渔浦东摘机场悲、南梳浦、锦杨浦诵大桥邻、地降铁2能号线纱、磁腹悬浮悠列车慎备注作外立要面已罪完、榜20款02带年年炸底交踢房身东方剂夏威伏夷锅位置槽上海鞠沪南磁路慧53青8炭8杆弄劲

握开发泊商郊厦门垂大洋羞集团嚼股份硬有限势公司喉结上海缸夏大寨房地筝产开沉发有支限公湿司葱技术端经济答指标谁基地虎面积宵m报2蚀建筑圆总面戴积帮m录2对容积弄率疼绿化迷率活52盐万(房分三查期开熟发)被13路万系小于狭0.甜25旧65明%是建筑灰面积鹅A窄B槐C四D俗E个G它27计6.忧69婶m毕2降29运0.阻80翅m波2番31掏0.饭28括m冶2漂26槐0.晶83苍m恼2颤34念6.笨77巧m谷2熊27名1.德09弟m唇2浙J动K会30寿8.促62亮m笋2帖39沃6.老68耍m咏2史总套盾数扒共5绍00肠幢独烟立别草墅,喉一期摔10警6户骆主力块总价饼13予0群—反30龙0万断元般销售耳情况就一期仰预售斯率已余达7臣0%侍主要笔卖点污及概蛋念欺美国为乡村粮别墅株/夏脉威夷誉生活环(4渴.5硬万平申米人兔工湖狸,3骆00群0涛米人粒工河茂道碎)弦备注叨一期道20纯01医年5材月开宾盘,耀20蔬02层年6你月交份房伟虹山送半岛反位置哈上海盗虹梅顽南路漠21日21佛号游发展嘉商宏上海脚景洪辩房地饺产有治限公狠司随技术芽经济纷指标激基地搂面积余m军2所建筑盏总面记积荡m骑2赢容积渠率拉绿化陵率颤21绒25抵88冷60振00淹0谱0.丈28治55絮%漏建筑尖面积艳联体纠20蚂6/上20叔7;眼独栋扭33押3.婆4平惭方米誓/套书物管驴费露3元裂/平获方米俊.月望总套昆数疼一期升联排乒26男栋(岸10晨4套缎),币独栋胶84塌套,码另有筋少许坊双拼牙;二假期联壁体二鞠栋(瞎8套仗),江独栋仿54嗽栋被价格步一期茅均价紫65害00彩元,散二期坟均价陪75适00嫩元,抄剩余聋房源正独栋掩21捷9万颤,双巡拼9强0万坦销售壁情况捷一期唯销售搂95朗%以棵上姑主要跪卖点涂及概马念次4.魂4鄙万平口方米苗新概流念户改外休陆闲运稻动公矮园和事2.段2间万平爽方米阴新湖寇水景泳备注三一期灶20织00充-1锯1押开盘户,榴2摘00载1-反1巩2交役房;联二期贫20序02熔-3器开盘良安20厨02释-1泽2宾交房测浅水胁湾花即园一毛期二洲期焰位置葬上海螺莘淞披路9滴90牙号嗽发展辈商愉上海勤新世港纪万洁润置密业有狂限公剃司部建筑冶设计能华东草建筑伐设计积研究僻院效环境际设计眨美国约JY柔建筑掉规划抛设计胖事务助所妥技术望经济鞠指标象基地衡面积锦m旋2密建筑狭总面昏积穴m苗2嫁容积脱率燥绿化锣率及17齿80膜00课10醒00苗00垃0.报56脱62伟%兄建筑灵面积跑27拦2-凯44议6怠平方蚁米辉物管堤费狼2.慕48陈元/踢平方扛米.耕月博总套盆数旁一期球独栋丢10真6套熊,双怨拼7抹栋1侮4套鄙,联祝排9苹4套快(2庭2栋呢);减二期哲独栋颗63赛栋填价格集联体惹39坐00靠-5盘20蚕0年杨乳标任独栋刺63房00啄-7店50智0降付轨总价膜15姓0-虫35辛0说万尿销售荒情况钥独栋镇一期敬99龟%去舱化\喘双拼恒联排俯去化疗速度茶较慢烈主要拳卖点种及概量念解房型愿\规奴划设亏计：顷水、绒树、尺草、伟桥\休香港枯富人慨区浅歉水湾骂的原仔版移犹植这备注骆20虫00号-9逐一期肠开盘销,毯2控00脆1默年拨12待月毯2、禁基准浊竞争棋研究胁对本爹案的痕启示头地理筋位置唱基准伏分析划：穴本案麦较九迈亭、爹新桥映传统鉴别墅绒区的踪别墅奶距离逗市中消心更显远，烟如绿峰洲比挺华利家，这惊要求咽本案惠：椅在产乘品力斗方面陷有所酸胜出萍或者浴进行般与之稍不同训的产育品创站新以弯弥补叉距离托上的美差距际；烛定位终上做瓜一定竿的区揉隔；组优势饼资源吓基准罩分析暮：魔沪上嫂水景愉别墅顺举不仍胜举习，一豆般的威水景请概念莲已无贸新意唉，应槽在水露景概问念上胀有所宴创新壳；刷生态挤概念庄没有扶得到三很好暖的包盯装，缺应该浩是个屑很好皮的支阅撑，摄应做菜足本作支持很点的闷利益设体现粮；武容积剪率基浮准分挺析：扒高档剩物业旗中，丹独栋胃产品恰有更者好的播销售星前景伤；顶档次听基准锤分析酬对高锐档别束墅的哥购买录者而慰言，墓价格豪不是愤第一果位的苦，最梅重要郑的产做品本吃身。沫客源宝分析乌】老一、蛾定位丢原则厕：姜基于很本项张目大爸型体谨量，层高档加物业象定位父的市栏场特幻征，验结合徒战略咐目标宫考虑裕，主竟体目刊标客会户界奉定的季原则驴有三匹：汤第一子：主拉体目禾标客掘户阶艺层中括的个印体物恒业消容费承店受能稠力强灯，发谁展潜阿力巨痒大；上第二法：主淘体目盈标客躺户应书具备姓充分子的地尽域宽搂度；句第三炊：主踏体目搜标客牛户阶求段层总具备舒符合置未来挖生活摸潮流蜂的共俭同价勺值取准向，厨必须姜作为御本项段目定员位的爪重要牢依据控。池二、协定位奶：口通过职对别迟墅消仿费群级的考撞察，粥结合秋本案季层次略化特蛾征，敬同时嗽符合淡这三揭个条厘件的北阶层汪是：幼主力敲目标导客户闷——氏所有恋承受略别墅拆总价奏20坚0万垦元以捕上的卖精英新阶层据；胖职业率特征嘴——鸟1壶、各伴类和碑营业抱主，某创业派型业纯主吐2扯、经屈营管林理领护域：首职业符经理谣人，两管理弦顾问仗，专犁业代浪理（铃商）湖，高沃级营捷销人披员吐3题、专帜业技慨术领浇域：闪高级弊工程焦师、面高级锣建筑胆师、它电