房地产市场前期调研

市场前期调研提纲房地产开发的制胜法宝――决策资源房地产研究中心深度的市场前期调研提纲一、总体经济环境调研1、全国经济环境状况分析2、项目所在城市经济状况3、房地产政策调研⑴、全国性房地产政策现状及发展趋势⑵、项目所在地房地产政策状况二、项目资源调研1、项目自身资源环境⑴、项目自然条件⑵、项目区域自然资源环境⑶、项目区域与城市规划发展的联动调研分析①、城市总体规划发展A、城市发展方向B、城市交通环境规划C、城市规划建设趋势分析②、城市规划对项目区域房地产市场的影响A、区域城市功能规划调研B、区域规划中的物业发展状况2、社会资源调研主要开发商实力、品牌3、项目资源的SWOT分析三、房地产市场调研1、房地产宏观市场调研⑴、城市土地供应量与开发量⑵、房地产市场物业类型供应量⑶、历年房地产价格分析⑷、房地产市场发展趋势总结2、区域房地产市场调研⑴、市场板块分析⑵、区域对商业、工业、住宅等类型物业的吸纳能力⑶、区域在建及将建项目的摸查⑷、区域已建成的各类物业的规模、数量3、重点竞争项目调研⑴、竞争项目的地理位置、交通条件、社区环境⑵、竞争项目的设计风格、园林风景、产品配比等优劣势⑶、竞争项目的营销策略四、房地产消费群体调研1、区域消费群体调研分析（1）、城市人口分布状况调研分析（2）、区域整体人均年收入、人均消费水平调研分析（3）、消费群体商品房消费意识及习惯等特征调研分析（4）、区域消费群体构成调查分析2、消费理念调研分析（1）、影响购房的重要因素分析（2）、影响购房的决定因素分析3、市场消费力的研判（1）、市场消费力的特征总结（2）、市场消费力的发展趋势五、项目SWOT分析1、项目优势2、项目劣势3、项目市场机会4、项目威胁分析六、标杆项目调研1、标杆项目的地理位置、交通条件、社区环境2、标杆项目的市场定位3、标杆项目的设计风格、园林风景、产品配比3、标杆项目的营销策略七、项目最大价值挖掘就企业的品牌、时机价值、文化背景价值、环境价值、交通价值、地形价值、规模价值、产品价值等方面挖掘。八、市场调研的初步结论结合上述分析，得出初步市场调研结论，并作相应的市场诱导。一、青岛及房产市场概述（一）、青岛概况青岛属于温带季风性气候。“三面沧海一面山”的独特地理格局，造就了青岛海洋性气候的特点，冬无严寒、夏无酷暑。青岛市是我国东部沿海较重要的经济中心和港口城市及旅游胜地，我国五大港口之一，全国15个副省级城市之一，计划单列城市。青岛是一座海洋科技城。辖市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区和即墨、胶州、胶南、平度、莱西等五市（县级）。2003年底，全市共有720.68万人，其中，市区246.77万人，其中市内四区登记暂住人口（1个月以上者）25.39万人。青岛市中心区规划以公共建筑为主体组成，形成一个主中心和五个副中心的多中心均衡分布结构，是城市发展的核心地区。五四广场成为青岛市新市区的标志。“花中皇后”月季为青岛市花，山茶也是青岛市花之一。市树为雪松。“相约奥运，扬帆青岛”，青岛成为北京奥运伙伴城市，令青岛成为世界的聚焦点。综合经济青岛市国民生产总值居山东省首位，综合经济实力在全国城市位居11位。居民生活人均可支配收入到2003年底已达10075元，恩格尔系数降至40%以内（60%以上为贫困；50％-60%为温饱；40％-50%为小康；40%以下为富裕）。在居民消费支出中，衣着、日用品等生活必需品支出也与恩格尔系数同步下降，而体现享受与发展需求的住房、健康、教育、消闲、交通、通信等项支出的比重迅速上升。青岛市城市居民正从以吃饱穿暖为标准的温饱型生活向以享受和发展为标准的小康型乃至富裕型生活转变。1、高低收入家庭的收入差距进一步扩大据抽样调查资料显示，2003年占全部调查户10%的最高收入户人均可支配收入28208元，10%的最低收入户人均可支配收入3263元，高低收入户收入之比为8.65：1，比2002年进一步扩大。2、不同收入阶层家庭的房屋资产有质与量的区别住房制度的改革，商品房市场的发展，使越来越多的家庭拥有了自己的房屋产权。调查发现，由三成的城市居民家庭购买了商品房（包括二手商品房），近四成的家庭拥有了售后住房产权，拥有房产的居民家庭达到98.0%，但是不同收入阶层家庭的房屋资产的质与量的状况有很大的区别。其特征之一，绝大多数高收入家庭购买了商品房，大多数中等收入家庭拥有的是售后住房产权，而半数低收入家庭中没有房屋资产；特征之二，高收入家庭购买的商品房集中在100平米以上，中等偏高收入家庭购买最多的是80-100平米的住房，中等偏低和低收入家庭则大多购买50-80平米的住房；特征之三，有30%以上的高收入家庭拥有两处以上的住房，中等偏高和中等偏低收入家庭拥有两处以上住房的约分别占26%和16%，绝大部份的低收入家庭仅有一处住房。随着城市居民生活质量的改善和提高，房屋资产将成为居民家庭财产中最主要的一部分资产，不同收入阶层居民家庭房屋资产价值的差异，进一步验证了各类收入家庭之间的收入差距。3、不同经济类型、职业和行业的收入差距也在扩大改革开放年以来，各行各业的收入都有不同程度地增长，但行业间收入的档次拉开了较大的距离。从统计看，国有企业、集体企业、和其他单位的平均工资比2003年为1：0.47：0.61。调查资料显示，以户主收入为主要经济来源的家庭，由于户主的职业不同，家庭的收入状况差异显著。在高收入家庭中，户主的职业集中在各类专业技术人员、效益好的企事业单位办事人员、私营企业主及国家机关企事业单位负责人等；低收入家庭中，户主大都是以工人、服务性工作人员和商业工作人员或是退休人员、失业协保人员。据此看来，从大的方向上本案作为商品房项目与一、二期不同，应该以中等收入家庭一次二次置业为主，吸纳部分低收入家庭一次置业，吸引部分看好本区域升值潜力的高收入家庭三次四次置业。由于项目（含三期、四期）体量较大，兼顾定位的逐步提升和项目的持续发展，推广策略上受众的设定不应局限于李沧区本身，可以李沧区中高收入家庭为主，广泛吸取市内其它三区置业投资人士，尽量避免目标客户群定位狭窄，造成市场空间狭小，增加后期操作难度。（二）、青岛房产市场概况1、房产开发相关数据房地产开发投资03年03年同比增长（%）04年1—11月04年同比增长（%）施工面积1747.723.11957.231.3＃住宅1417.031.41575.729.9竣工面积537.82.8411.256.2＃住宅453.318.1318.742.1销售面积453.25.6384.839.4＃住宅402.79.1324.733.3销售额（亿元）106.515.8109.761.4＃住宅92.024.584432004年一至三季度累计，全国房屋销售价格平均较去年同期上涨9.4%，青岛市的涨幅为13.8%，高于全国平均水平4.4个百分点，仍列全国三十五个大中城市第七位。排在上海、沈阳、南京、重庆、天津、宁波之后。从2004年三季度各楼盘的开发情况看,住宅商品房开发大多集中在市南区的宁夏路以北和市北区的东部一带三级地段区域，价格在每平方米5500元至6500元，房价比去年同期上升20%左右，且多为高层住宅，而多层住宅的楼盘开发较少。如位于宁夏路的万事兴家园多层砖混住宅商品房，去年开盘起价为每平方米5300元，今年该楼盘房屋售价已达到每平方米6780元，价格上涨20%之多。位于五、六级地段市郊的李沧区的房价也由去年的每平方米3000元上升到3600元，较去年也升高20%。2、居民住房状况青岛市民住房条件明显改善。到2003年底，城市居民人均现住房建筑面积为20平方米，比20年前的7平方米增加了两倍多，绝大多数住上了设施齐全、水电气配套、拥有自主产权的单元房。到2003年底，居住成套住房的家庭占85.9%，拥有自主产权住房的家庭占86.9%，使用燃起的家庭占99%以上，冬季享受到集中供热和使用空调取暖的家庭占48%。鞋3港、房看产市懒场特科点耽A应、房简产市房场相咸对规败范、续成熟苗度较温高。恶因着李青岛厦独特开的城服市发象达程岗度和啦经济业状态狭，青坝岛房尊产市扶场起炮步较贪早发鼠展较嫂快，蛛成为沙山恨东省珍房产桃龙头残，成望熟度挥极高登。表序现在香三个税方面阴。一剖是新往的土隙地审目批制量度较声早在器青岛境实施迹，经算过几友年的肢运行房，土踏地招偏拍挂谱成为妹青岛骄唯一往的土芦地出害让途口径，迈较好齐地规聚范了的土地柏市场绵和开辣发经嫌营活浮动，冶确立斥了公重平的轻市场熄竞争裁秩序脊，并代使开绸发向台着规胆模、锅品牌降靠拢偿。海叔信地箱产的锹大规皇模圈斧地可谜以视旗作开斯发资福源二菠八定讯律的现有力倡表现敏。二签是有螺序、白高层详次的拦开发肾促进渗了青竟岛地往产的锡极大壳活跃抱，不闯仅拉便动了丢本地而买方肾市场对，而标且吸跑引了脑大你批外垫来投鼓资置果业者村融入山这片巨热土羡。三暖是青转岛及延时启匆动了御经济核适用榨房工呜程，蒙大量蜡不间锤断的度适用澡房建块设极季大满昆足了商低收繁入家翠庭的链住房廊需求顽，同相时丰昨富了第青岛恒房产尝市场谨层次雨，避辛免串开发求失衡返，使偿青岛恩房产吧稳定耻健康劝发展朵。仅持仅从镇青岛零销售愿价格捆涨势馒就可将见一众斑。痕B叔、市孙场层席次分骂明，呈区域诉性强垦。贵青岛眠是一旋个极伏具历蹦史和木个性路的城动市，辜青岛便房产筑的市止场特则点也蝴极其售明显孩。版地域览上，灯由于闪历史间发展反、环认境资批源和照城市剃规划贷的原棒因，研市南双区、混崂山仓区以层及市龄北区络房产薄市场再高度贯发达凉，无徒论房双产投肉资开德发和胳买卖吐市场狐均呈盛现一杠派繁厌荣景悄象，副以高芽层、忧高价致为主诞要特气征。捎其他雷区（烈包括饿李沧烛区）滴由于狂配套混、环共境等蝶原承因房肆产市宅场起填步较抚晚，可且大梯多初星期以戚经济堂适用由房为翁主体号，逐点步向自商品团房开售发过痕渡，锄从长睛远看上开发鸽运作衔、升惨值空猴间较刺大。逃价格构分布鸟上，绩青岛携市形公成了体梯次花分明蓄的落概差格质局，摸从崂饰山区很、市处南区社沿海拍地带尘到市雄北区底再到运四方务区，薪接下情来是爽李沧芒区依辉次以肤20灯0灿0符元盏/野㎡为恩级差换呈南最高北搜低态马势。属本项愚目位木于青究岛房捕产市灰场末意端区诞域，蒙但具晒有一私定的军升值个空间项。因担而在洪本项慧目发田展定在位、督策略朝推广盛上要弊兼顾判其在疯整体驾市场干格局删中的犹现实财位置头和作味为上钟升区若域中恶的高讯品质魄项目竹可持闭续发汉展性俱。思C蛮、市甜场需谅求旺睁盛。梨遍观敏山东富，从雕来没塘有一堵个城岁市具体有青叔岛这限样的懒旺盛霉需求挖力。惨虽然坚近几饺年政漠府加掘大了纽经济箩适用粮房开斜发力传度和优商品勉房土喂地入绵市批闲量，机尤其再20芒0誉4励年商摩品房产开发盯面积厦进一朵步扩蜜大，房供给冶速度采似乎为仍有望跟不妥上需挂求增踢长的撕趋势股，可渗以用特购销瞒两旺值来形嫁容房恳产市新场。墨旺盛翁的岁购买践力从册哪里织来？站？答炉案很向明确呜。一狗是市炕场的梯成熟脆运作位、良胖性开剖发；鲜二是渴地区顽经济倒的强对大、厦居民宽购买晓力的蓬坚挺笼、收插入预染期的究利好舌；三胳是城季市魅路力和督开发匀热潮描吸引桐外来顷人员台包括蕉务工陵务商鼓和投计资客处的青贺睐。链炒作汁泡沫疮在这吓里并吨不多煮见，津价格化比较煮遵循普价值球体现道原则斧。指D垦、整础体运旧营水马平较努高，看特色靠鲜明鬼。减市场植规范浴必然像带来雀理性供的开铃发。鱼无论撒从土殃地的怎获取澡、产妙品塑皂造、岩项目积定位纹还是咸规划寺建设若、营爬销推哭广等渣等各枝个环盼节，风青岛钥开发垒商表玉现出蛛了极闻高的配专业恢水准尼，充牧分体锣现了蛋项目柔所具杏备的悟地段供、环岂境、织建筑贸、景行观、鼓营销复力午…岁…至方方街面面善的整目合营促销效租力。包在营请销推泽广上拼应当旗说已车经形辩成了室青岛征特磨色，涌与省滋内其蛛他城改市不狠同，密青岛压房产快发展好到今善天，鞭其营常销层贷面已婆经摒酿弃了藏泛泛迹而论恢，更罢加注刘重人鬼的工邮作、凭学习嘉、生谈活等变因素狱，定勒位的阁层次蓝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