“锦绣江南”项目管理营销推广策划报告

““锦绣江南”项目营销策划报告一期营销推广战略构架委托单位：贵阳智诚松山花园物业报告单位：上海开启房地产投资咨询报告日期：二000年九月第一部分：产品研究地段地理位置跑本项仰目位甜于闵冠行区吴，内曲外环龟线之联间（家靠近腹外环问线）固，吴貌中路忆与金摧汇路吃延长械段交应会处厦。如穿下图贩所示插：虹桥国际机场虹桥国际机场动物园外环路高动物园外环路高架虹桥路虹梅路延安路高架合川路虹桥开发区金汇路延安路高架合川路虹桥开发区金汇路航华新村红松路虹桥高尔夫红松路虹桥高尔夫古北新区古北新区虹桥镇虹桥镇吴中路本案本案时经过冒广泛肃市场姐调研仆以及齿定向犁产品凭测试针，我或们发脂现：裤本案颂所处薪地段尘社会浓认知惜度和坊认可境度较度低悄――送在大蝴部分饿客户需眼中换，本沟案所桂处地驰段相嘴对偏丽远，茎配套嚼设施逆比较衫缺乏宜，绪绝对馒不可催以与匙虹桥阳和金裁汇混城为一慢谈、伍相提袭并论竟！寸实际荐上，勒一旦奏改造晨成功胶，吴顺中路驴应当沙是一途条优哲秀的崭景观预道路编。但讯是在训目前刑，吴转中路喷的地好段概阶念不围为消侨费者绘认同冈；伯“枕金汇昂”汉是一示个相殃对优要秀的绞生活匹区的刘代名坝词，饥“里金汇泳路闷”咳也因坏此被秒青睐派。可歉惜，雷凡是道到过售本案塑现场睁的客舌户，滥大都挤拒绝卵承认志本案闭属于袜传统暂的理“边金汇蔽路燃”美概念敬。因伤此，狡本案莲所处胆的原赶始地上段概筐念甚条为尴困尬。胜社会历公众蔽基于鹅固有卸的感丈受，时在地锻段价龄值判眠断上盈会普略遍取蒙值于紫35葬00寒元/签m肆2贤上下抬，这写与本镰案定扫位有书明显钢差距间。门从某邮种意优义上侨说，湿本案赶的地金段价恢值判眠断有仙可能驻成为霜致命崭危机访！训然而牙，在武调研哲中发投现：性经过筹对本烈案周筛边环锅境改扰善的坝介绍种后，耐尤其诞是亚忧洲第中一大杏型的梢虹桥旁购物斥乐园量建成触、吴盛中路笼拓宽拍、金患汇路胸贯通自等目匪前已恶经启各动的没重大蔑工程珠，使料得香客户旋对本版地段接前景嘴关注足程度蓄提高洋，升炭值概印念很因快被绢接收暑，转亿而看丈好本李区域律的前杨景门。陵看到绣这种锈转变纽，逐我们包的信幕心也富增强娱了！码当然桶，这纷种转凉变带尖有某扯种潜灵意识升里的轻投机奸性，跟不应讨该过背于庆赶幸。识鉴于渐客户起对地窑段概握念在稼感知右和认录知上包有一芹定出买入的匙现象迈，地翼段教茂育显丢得尤击为重旅要，棵关于彼地段装的形糊象营血造和属概念玻传播涉显得苦至为撒关键外！交通姓本案渡所谓袍的顺交通我由挑“虑道路获”败和救“蹲公共据交通蒸线路肺”至构成主。捧本案尺处于迎吴中岔路、王金汇盟路交字界处西。目大前，造吴中洞路正辰在拓谜宽，哭金汇薄路有隆待打它通绒――途实际皱道路伐状况质相对森糟糕废。但歼是吴欲中路恳的拓该宽工卵程以堆及金遣汇路乖的延睬伸工能程一山旦于赔年底民前完龄成，叶将极隶大地姨改善项道路惜状况仿。眯本案遇附近克公共尖交通继线路余匮乏渡，仅衰有少愿量公炉交线曾途经虏，如款到体姿育场喷的8弊7路应、7侍21所路，车到中致山公赛园的馋中卫渴线，伞但无蔽至徐堂家汇壤的直鲁达车担。答交通联问题成已成哥为极许为关搞键的脏问题短，值富得我救们高欲度重巩视懂！春交通件，可宅以采净取饮“却明嗽”律、俘“帅暗邻”魂两线留出击苏的方追式宣资传：颂明线营――斑现有损公交朗线路向；增奶设小持区巴陪士；流引入嫌新的爹直达两徐家友汇的唉公交犬线路束。仰暗线比――纵本项旁目对盗面宅“放虹桥蛮购物尽乐园灾”兼的建浇成，乓必将疑促进游该区摘域交乒通线治的完嘱善；逝金汇毙路将门规划耻为商深业步测行街绕。这影些将详有效竖缩短倘消费赴者的录心理俭距离妈，同面时也级将为悠本项黎目扩宏大消今费群水半径直提供攀依据穴。链对于赔地段蜂改造生是否威能够商彻底糖，能迷否打锡消消件费者级的心倚存疑县虑是梢本案香成败躁的先岗决因迁素之野一！配套忙在本窄案推翁出后案相当须长的慨时间蒜内，闪本项漆目区代域生走活配塔套欠塔缺侍――醉除易纽初莲套花大扮卖场请外，宝其他啦生活诞、娱遥乐、瑞健康祝医疗帮等设遥施屈脾指可塔数，开成为部消费屈者选吗择居握住区糊域的斤一大活抗力物。数作为年“剩亚洲俱第一障购物句中心急”抛的怕“江虹桥成购物促乐园幕”耍，已览经引破起部捎分市泪民的鼠注意歌，一爽旦建变成，售相应粮配套吴马上叼会跟惑上。顶旁边市的金捉汇路歪规划委为商行业步轿行街盏――苍商业杠、娱芬乐配护套自矮然不馒会少丹。摩在今诸后1只~2险年内违，配爸套将千得到毙极大们的改抗善欺。在索一期毕的营厚销推金广中仇，对隔消费权者的辨引导挑，勾肚勒前所景和瑞升值坊潜力凤的描世述十嫂分重虹要。忙然而驳，在扩实际致炒作培中还重会遇度到几婚个较浅大问建题是祖：闪虹桥接购物撕乐园辟的成遣功与租否直固接关炭系到旬本案窑的外稍部环晴境享――伞虹桥僵购物白乐园包具有俘相当碗规模窜型，助然而蔬在这宇样地鹿段上雾是否棵能够册一炮方走红烘值得咱怀疑俩。即年使最修后成匪功了叫，但息类似刘“勒南方锐商城锤”优、迎“村泓基祥休闲康广场立”蛋一样效的过浸渡周答期就壤让本亡案尴些尬至捉少半凳年！枣吴中晨路拓旨宽工慕程计家划到叹11配月，驱即使之工程拔不拖比，本忘案至蚁关重蠢要的村客户嘴积累宪期的哭外部舟交通蚀和形奖象都防受到平限制佩。碰金汇絮路商鬼业街雄的建篇成、辟营业炭更是械需要伪足够纳的时淋间。搁因此塘，在委购房观消费汤越来支越理鹊智的规今天载，紧本案仆（一荒期）遥推出迎的时税机不络妥，该至少翁在配呼套描锹述上核存在缴不现冤实性塔！产品规划侮“握均好俘性冻”息是本馅案最肌显著利的规牢划特惠征，附虽然幸也带严来革“滔均不彩好梳”奉的嫌围疑，帐但是拜在同没质楼药盘的君“恩个案究博弈虏”起中本茧案总颗体规舍划基抚本处税于夜“读不优家不劣畏”敲的局粉面。板在环毁境规消划方崭面，话本案背不惜烂工本师的大寄投入汽和杭尾州院华出色寸的规势划设奋计相陡辅相自成，经完全赞超出戒竞争岔对手扔。假尺如真缠能操才作到约位：箩卓越编的特闸色环笼境规登划将步是本臭案最召大的洞卖点乔！范――仪多次皱的市仰场调居研已躺经证爷实。雁在今域后的景传播幸包装冤过程倍中，刻环境导规划胸特色较将是殿价格贱和去舟化速坝度最婶有力惧的利束基！房型番从功匠能和育特色爬出发勿，本灯案房路型规标划具萝有独厌到之偷处茅。产尤其敬是现“浩加一牺”太的房形型规乏划，辫有一闷定新之意，惧可以仆成为完重点离出击津的卖斥点之零一。配然而粮，悬就整烧盘户辣型比衡控制中而言坚，本咬案明朴显失笋控抱――青尤其幅是本景案一故期担屋负着编快速钉去化玻、积稼累人妈气、母树立垮品牌路、扩佣大知烧名度域的重徐任，身而更平均恼13绵6平蛙方米阴的户肚型带零来的块高总属价将请明显赚制约屑去化奋速度须！象袍本案公这样灿的个欣性特糕色楼献盘，半在中绪后期搁品牌插知名叫度完厦成后后，市哲场半鄙径扩葱大到站全市墨范围摘后大阔房型恋可能忘热销供，但鸭是：朋在一芽期推伞出阶元段，猜明显层偏大辰的房愉型将送带来极销售山压力汪！崖势丰在销驾售中能，我秤们建抖议采廊纳苍“坡菜单恳式装料修乳”辜模式讨。（蜡具体封利弊炭分析夜详见盼附件学二：陪装修瓣房利泻弊分钟析及崖建议当）保小配赤套蓄类似盟外部衫配套跌的滞拴后性帐，本股案一半期的鸟小配搏套也政具有败明显测片面灶性。设四大顶会所嘴带来阶的激僵动无恳法在胁一期引推出冈期间洒全面向彰显选，作嫩为华梳彩乐引章的浩商业搏景观丑街也诞只是纵为二捕期推喂出制访造了届精彩快的样器板段演。不捞过，诱它也烂为一丧期推断广制昏造了先一定宏话题布。煤双语技学校较的推己出将属成为罗本案涉另一塞个亮患点召时尚制的双公语教著育将纯从一题定程姥度上三淡化借本案斗过于惹浓郁灶的铁“鉴江南甚”他味，夕带来谷一丝齐“缸摩登复风貌锈”换。衰健康右话题监同样妨成为权本案湾区别纵于同塔质楼球盘的收重要任砝码物业接物业昌管理家将是爽本案抽品牌哗塑造棉的另陕一个桥“密瓶颈谊口挎”芝，一农味启先用不布具有犯公认车品牌垄知名停度文“桐关联雅企业凯”―利―燃明泉匹系统令物业举公司倾――刷对我拢们炒专作漏“恭金汇棚”费、纷“旷新虹惰桥是”迎概念榜名盘液是一健个障新碍。蚕在项也目本梳身不挪具备宇知名巨度的缩前提站下，壁我们役建议师打着技具有久广泛珠社会抽知名私度辅“皇品牌俗物业牢”林完成械局部违“骗借势帝”汽的功予能。宋（具罗体品贝牌建编议及膏推盘换过程返中有祝关物到业建些议详旱见动“蜘物业氧建议昂报告饿”雁）品牌中本案杠不同层于欲“羊万科贱系列宁楼盘糠”少、买“呜中海践系列治楼盘喂”突、约“除奥园后系列前垮区届域偷”半、亿“塑中远绍”晨等楼贺盘或宾开发说商的纳品牌边继承少性，谈面临兼无品桐牌继税承状胀态。脑然而贵本案批的规抄模、选特色惊与去护化速茄度指瞎标要每求我疾们完桃成，蹈必须晕完成叠“起品牌钱整合拿”倾任务仅。蝇以价项格性牢能比赏快速洲占领熔区域磨市场闭以随且后的纷品牌接榜样紫名盘煮身份烘拓展批西南珍乃至亲全上娃海市号场柔――饮这是嘉我们椅操盘鉴的基更本战棋略手岔法。蛇从某疤种意本义上贺说：堪品牌作战役使是本燥案成贴功与粗否的扔核心葛问题虑！价格筝开发虽商在书本案烘的巨肠大投县入画――遥人力弊、财潜力、顾物力佩、精幻力递――宜需要傍一个滴合适检的价妖格突屯破空莫间。春然而慨，在筐本案瓦一期夕的去制化任锡务指子标压锦力下窑，在打“渠去化岗速度箱与价纠格呈粉反比睡”遗的基纽本市扮场法肺则面糠前，筒我们状面临墓一组偿矛盾倘。里经过拜精密丽分析该，我壤们认筝为：腐市级汁品牌巾楼盘江的塑链造将姥从根器本上面解决然速度距与价岗格的稠矛盾斑然而倡在无忠品牌悼继承贫的前粒提下巩，3宣～6耳个月稿的品棉牌塑削造期乖内必宅将按纹基本雪法则痛处理针鉴于炭此，旅我们扣在一刚期推仆盘过辣程中笑，在犁保证挠均价摩42机00码元/幼平方总米的茧前提聪下，爱制定航了待“敬低价杨试探犁、快会速反丽应、先持续央走高知”警的基权本策屋略（味具体郊论述浇详见都“某销售柿篇签”冈）。需一旦千突破歉了3泪～6夹个月圣的品莫牌塑将造期谊，本捆案就舅完全胀有可仇能进顾入高辈价位枣、高傍速度渴去化聚状况合！阁产品孕分析工结论仍――织本案质在竞怪争格议局中服的S妥WO宇T分柄析糖优点克：耗大规席模社灯区，渠目前滩在该傍区域内无盘防能出插其右饲，具时有规踢模效卡益，瘦有营宽造生钳活概短念的悲基本辱载体牺。懂独具洽一格挎环境欠规划搜明显贫高出蠢周边份，符怕合现管代人患情景垫交融瓶居家辨要求喊。捧“冬虹桥欧购物慧乐园胶”羊的建袜成，鼠以及鲜“估新虹迈桥生秩活圈刺”坝的炒构作，瓣为本五案从村地段所上提霞供了转巨大其的升紧值潜妻力空叛间。挨房型没设计搬了特虫色功架能房灾，有扑利于朗销售若（从码功能削角度盐淡化占面积援抗力呀）。窝小区芒内部蓝配套说新颖厉齐全崭，为供居家巷提供俱便利婆条件宜。劣势平原有奶地段株概念拖是本迎案最眉大的山劣势酒。处姻于吴宴中路陆以南扯，与立金汇烧连接俭有距干离，获目前杰地段些尚不握被认仰可。抢目前声本案负所在潜区域脖人气粮不足拉，未矮形成塔生活失区概晒念。践一期末开盘叨时周召边交岭通、污配套寿极不粉完善娇，业铜主出象行、纺日常贺生活决存在胸障碍拾。越周边之多工岛厂，花外部喊环境延不佳凯。机会宁宏观乱形势南看好桃，机培不可统失。嚼“依新虹短桥生帖活圈册”伶和亚喊洲第消一购盒物乐治园碌――残“尤虹桥铃购物祝乐园来”草有极省大的舞炒作赤空间兄；本糟案地魄段升描值在援望。诵金汇围路贯倒通，呜吴中愿路拓摘宽，坡将有邪效改雾善该尤地段侦形象估和概叛念，暖同时荐以社栋会新条闻形脖式引输发社值会注楚意本艰区域凳。丢在欧雨陆风套泛滥恭的情刚况下删，狠“获中式搏园林幻风格逼”此、蹦“孩中式睛居家泻文化千”蹲将有烫可能豪成为稼一个岂亮点漠。殃本案躺有可锤能成票为区征域地扬段代像表作甚，得揭到地托区政鼻府的徒扶持叔。风险稻同期励市场睬盘量猜大且驱上市乘极为耀集中盈，各影盘大袍投入轻、大邀手笔泊营销英和传哑播手卡法已田经初催露端金倪，啦本案涂将面砍临较赴为严砖峻的笋竞争最局面缝。职基于朽目前列无品基牌状涨况的第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