某市当前房地产市场

连云港市当前房地产市场分析1.1当前市场表现总结连云港市房地产业2005年--2006的市场表现可以发现，连云港市房地产业的发展有几个突出特点：A.地产大鳄争相进军连云港市场。国内一些大企业纷纷投资连云港市房地产开发。莱茵达置业、奥园集团、久和置业、利玛置业、21世纪投资集团等一批国内知名的开发企业相继来连投资，正在或即将推售“公园一号”、“久和国际新城”、“新港国际”一批大的开发项目。B.改善型需求势头进一步趋强，精品商品住宅出现旺销。改善型、康居型需求正在逐步替代安置型需求，引导着今后商品房市场的发展方向。C.土地使用权招标、拍卖出让比重增加。目前市场绝大多数在售项目为公开招、投、标出让土地开发。D.房地产市场正步入品牌时代以奥园集团登陆港城为标志，公园一号以港城营销推广前所未有之气势，震撼全城，而久和国际、新港国际两大超级大盘的磅礴气势则更让本地中小开发商感受到较大压力。与品牌公司形成鲜明对比的是，一些小开发商不识品牌为何物！（日月花园、名典公寓），“卖一套算一套”“卖完万事大吉”观念盛行。E.属于我国房地产第三梯队，整体水平比较落后处于卖地段、卖景观为主的初级阶段，以沿袭、克隆发达地区先进作品为主。市场处于结构性过剩，购房者的购买欲望与无效产品供应形成巨大空白，处于更新换代的前夜。上海领秀认为，像万润怡景苑、千叶花园城、金秋情缘等相对数量在售项目属无效产品供应之类。1.2供给及销售分析（开发总量、竣工总量、积压总量、成交情况）碎A.停宫整体杜供需晌分析赶据上投海领只秀营仔销管谋理咨译询有蓬限公戚司市藏场研耐究院浸调查立，连纸云港就房地辛产市集场仅兔未来迫2年民内上搂市的输期房映超过拣40全0万且平米技，还手不包颂括大题量尚芒未售油馨的倚现房铁。席而连者云港乐房地才产市归场年告销售浇总量谨近几外年维由持在蹈10相0万盖—超12利5万此平米嫩/年稿的水剑平，怒供应痰量远伯远大怕于需扶求量隔，且挣在宏运观调舌控背娘景下义，相炸当部锹分购踪房者各持币瓶观望便心态评浓厚侦，销切售压疮力较杰大。隆值得甲注意嫩的是捎，山尽管盯投资惜量和苍商品邪房施怖工面穴积相屋比去鼠年同母期都崇有不尊同程怎度的温上升择，但戏20步05舰年上他半年边连云谢港知的商暴品房射竣工喜量和蔑20挣04漆年同俘期相经比，跟却下坚降了朱45细．2可％，广只竣森工了预19墨．9谊1万锣平方嫌米。摄商品递房供冠求关纵系仍草然表亚现为庄供略尚小于海求。杀而通悲过2黑00湾3年杰、2骨00单4年隶销售暂面积快、施瞎工面网积对禾照图斩，可王以看碍出，夕连云杂港房犹地产咐市场银20暖03宪－2散00切4年焰施工横面积误大于颈销售炼面积拥高达寨47医1.授29晋－2珍39林.5挨0＝越23玉1.峡79梢万㎡裳，正举集中济在2掩00连5年搏上市均；野而2惧00颠5年收上半种年施砌工面早积又枪高达望23切6.鞠96兄万㎡毙；村因此宝，2战00素3、较20雅04地、2澡00乏5年籍连续隐三年烦累加泊的未粱销售剧施工魔面积孩将超俱过4胶70喜万㎡勇。牢1.孙3待区堵域市垫场分轮析（碰销售栏价格除、各站片区翅市场伟等）含A淋商品检房销状售价城格分添析侦销售考均价垦魂元早20袖03溪年更16于75多20洁04抗年备20折56倒20侵05善年年故中桃24味95汉20今03因年、驳20廊04华年、雪20祝05兽年6透月销郑售均爪价对泻照图六，可堪以看口出，艇20巡04粉年较膛20爆03塞年同那比价插格增侦长2座2.貌70惧%，超增长碎幅度塑较大爆，而粒20确05获年6暮月，厨销售正均价晌达到写24币95屿元/染平米然，在刺全国困宏观惑调控草大背蔽景下持，连首云港宴房地筑产市样场依拳然保掏持着稼强劲端的增依长势杯头。剥1.家4琴典集型个强案分摊析暖1、帆久和施国际自新城丝项目嚼概况诱：位挑于新史港城醋大道狸，开踏发区尸管委尊会附哈近，撤总占鹅地面邮积约逮86发2甚亩，济总建响筑面志积约吗76虾48热11塑平方垂米，击其中丧住宅虚面积徒55饱69出31避平方粪米，爷商业作面积剃约晕20柜万平伤方米赴，为阔连云扛港最夹大房蛙地产因开发射项目示。小粱区容塔积率欠为坊1.地33弃，绿顾化率桶为征40逆.5屿％，朝未来园共有享约近树40北00朱户在胶此居脑住生起活。亡户外君广告绿举例前：孤定位童分析我国际魔生活绞第一末城广倡导揉国际钞人居毁标准般的东镇部首圆席中薯央高宽尚居志住社吧区祥规划欣分析这——俘亮点锦及不咐足：允1柔、以柏五羊翻路、五中华鞠路为果轴线钻，以杜交汇萍点为程核心掀向外菌发散基，四俯期自施然分关区，柿围合倦着中呼央景恭观区软、休蜡闲区燃及配肿套设本施。没2败、建阁筑规饲划、反景观捷设计元、配弱套设含施紧守紧围诵绕着抬“由菁英践城、彻生活汁城、期人文曲城、到运动层城、畜艺术滨城、英健康卫城、冲时尚攀城、隆财富荐城毫”8景大主锣题，全环环穴相扣壳。倒3散、四划期又住分别究有各果自的抓亮点罪:高柏林忆公园躺、威其尼斯咏广场暑、维胆多利桶亚花疑园、创国际殖教育肿园区挨、三胡叠泳告池等国。肢4碰、号用称国玩际气胁息浓匪厚，韵配套父完善沟，无秩愧于糊到目种前为森止港蕉城国卡际生限活第办一城炼的定萄位。摆5淹、建猜筑规蒜划、简景观游设计虹非知攻名机五构，左所谓合国际色化更血多体凶现在遵命名蛇中，漏而非童真才密实料循。迟营销悉推广婆分析哥1、意借政拉策导钱向之棚势，匹抓住柱了连肯云港配东部榆城区概大开影发的窑机遇店，获阳得了片政府童官员纹的首粗肯与勺消费能者的笨认同饲。妖2、蝶气势瓦磅礴块，大贯有王荡者之乐气，疾次气广势对齿于连桥云港洪的消捷费者孔有较盏大震可撼。拔3、贩发展始商为波南京幕市江孕宁区爸开发粥商，柄从未诊跻身胳于一域流开挡发商唉之列亚，此修项目默也未幼同一箭流策鲁划机灿构合欣作，妥故项夫目推薯广手帝法比砖较一胶般，歇鲜见亚创新轰手法摸。吩4、日一期慰70烈0套郊已销壤售一伞空，界二期葛推出鹊50匹0套主基本棍认购以完毕慎，售烈价亦绕由2容50顷0元困/平历米攀恳升到风28壳00舰－3弯00姓0元句/平熔米，界但其膨买家难90忙％以巧上为巡连云位区购害房者失，未父来对铃于凯踩捷利丰地产收项目但不构豪成真斜正威信胁。持2、那新港朝国际吵项目建概况已：帐售楼牙地址幼：新织浦区算解放柿中路聋12动5号粉；总四建筑弃面积曲：8咐0万正㎡，逆一期爸总面伯积4蛇万㎡覆；类销售违均价唱：多鸟层鞠22微50含元选/腐㎡锣。途定位葵及规缠划分火析吼港城烧中央拐80亏万跑㎡肌滨水桨现代立城互1杨、骑强调辉项目礼占据保城市头的景娱观核誉心、打交通尸核心庸、生威活核罚心。穴2设、六栋大生扔活系碰统是栋其卖卖点；牢3古、除备了塞叉纳左台岸、趟格林悼春晓规两个刺案名轮及香膛港知半名物桶业管面理公嘴司体挥现了省项目拦所谓另的国响际化器外，悉未见德项目溜任何晕国际虎化特流征所淹在；兰4斑、建婶筑规遣划、引景观惠设计宋几乎殃毫无井特色已，在权推广鞋中也演只字伪未提怖，与受久和销国际剪新城曲相比枯较，榆规划遮差距裹明显梨；玩5、悔由于村动迁改难度尸较大研，该网项目费虽然伯号称终80新万㎡脉，但框后续豆开发蛇将存攀在较确大阻魂力。训汤一期狗户型注、面喘积配勒比：扬面积渡区间养80查㎡击96迅㎡怀99份㎡炼12叔7－碰13剪5呢㎡隆合计揪房型君2/患2/纽2棋2/累2/棋1今2/饶2/昆2换3/幕2/抗2天套数终约1栋2帆约4把0殊约3顺6彩约2今40桌33们0渡销售交率摆10律0％种10疼0％产约5贤0％柳约5粉0％烛营销锻推广痕分析阅1.户新港邻国际担一期照除一败幢楼同未公墓开外行，销络售率峡高达骡10泳0啦％，顶该项乳目一妖期多习为紧键凑实滩用型鼓户型核，加棵之开作发商晃一期栏均价票明显迟偏低平，仅垫22孝50猴元炭/言㎡，丈总价零较低耐，几雷乎全奖部在介30浮万元尊以下吃，在匆中心婆城区易板块唉，总逮价尊30全万以题下的怜户型夕极具贼竞争脱力；辉2.完鉴于喇该项脾目为梯80棒万㎡炒超级察大盘脱，首臂次开冶盘不株火，茎将严先重影抄响项库目后涨期的画推广觉，开碍发商君将首祝次公申开价绞格定顺的较份低，惨加之镜区域给优势驴、规钟模优屠势、吐适中尺的户炮型，斥所以脉销售尽率达污10考0茧％；映3.绘项目斜营销货推广跟中比克较强恒调项强目规晋模、格地段垄，其脉它元忙素发逮掘不欣多，欢销售店现场键氛围峰营造员较好嚼，比池较有彻感染烦力；称4.揭预计逮该项扎目2钓00菠6年增上半果年推逐售量值将会扁达到贺5臣－追10芬万㎡擦左右梯，如祸果未郊来该糟项目眯售价族依然孟不高纳，仅藏停留朗在均皇价铜25眯00锻－宜26性00蚕元汪/缘㎡这好一区集间，较将对抢整个帽新浦送地区驰项目再定价隆产生范极大陷影响油，并卖与新贤浦其晃它区烛域项谋目强暂力争搭夺客陶源。耐4.慰地域捐相近倡竞争桃对手便分析构1、的千叶如花园股城肤项目淡概况关：位岔于高绣新技临术开脸发区挣（宋少跳）跪，连祖云港饱市三恢环路胞振华字路以材北，返振兴喊路以蜡西，耳北京滩路以泛南，泽是高塌新区妇的主判要住帝宅生碌活区肿之一宵，项索目用丘地4薪29诚亩,丰设有裂1.规5万巩平方流米的娃综合黎超市译、农锈贸市琴场，非内设苗24跑班幼碌儿园勺,迁紧邻顷50颠亩的渣宋跳满小学厚,距法规划洲中的皇中学饱1公茄里，无25掘路,淹2路窗公交唐车近粮旁穿鸽过。箩定位从分析师水景堤美地控时尚贫和渠谐饼规划垄分析文1毕、依赛自然拿现状崖,以突中央耽景观嗓区为狱中心晓,南央北区塘景观勤轴将胶整个渴小区享自然疤分为虎南北段两部西分。佣2、专户型华多为公明卧厚,客莲厅通泽风采刘光不如畅，摊几乎滨没有扇户型谅做到疑南北贼通透转3、舟整体愚规划团显然务没有治任何街特色愧，为解典型匀低端饶楼盘养做法欠。办营销陪推广戏分析荒1浆、整浓体项倾目没接有定装位，她推广缠主题良不知亏所云童；萌2、历第二疮售楼振处包度装粗惑糙，址售楼邮员缺愈乏培加训和污管理秒，难抹以支搬撑其到40除0亩倍大盘冻地位挣。蛇3、巨一期纸售价差全部顾为2蚁00夸0元侦/平肢米以估下，急影响粮高新惰区整志体形允象，发对于零凯捷今利地衰产项疫目未族来推篮广不肆利。漫2、趟旺旺钥家园替项目络概况猜：位划于高持新技握术开盐发区仅（宋禾跳）香，北征京路袖北，撇宋跳星立交袍桥西妨南地谊块，熟是高质新区蹦的主裂要住究宅生桶活区捐之一听，项谷目用循地2往00很亩,锹预计仙现房爸销售泽，因痛尚未赢推广依，其抓定位斩、推岔广暂秀不清粗晰。品但其剑目标霜客源弹将与跃凯捷星利地椅产项隔目有配相似会之处每，未掉来需老重点旦关注密。助3、舟温哥尾华国患际花吧园嘉售楼验地址阿：新蜂浦区渗海连萝东路批56沉号（并巨龙柏路与弄海连箱路交皆叉央）歪总建滋筑面虑积：下30液.1榜5万蚀平方唱米首销售匠均价谣：永28阔00分元/锋㎡告项目酬规划斧分析膊：宝1伶、射建筑啦风格今是经哭加拿恳大最港具实测力的梁蔡德杏勒建屡筑设刮计公升司精辨心打昌造，右结合运了加呜拿大葡风情齐的北宪美建任筑风唐格，湿倡导赖欧洲叨现代捡院落为住宅良模式触，使史每个太居住蜜院均慈有良挂好的书庭院尺景观翁。墙2、搂园林矿采用霉了热绣带巴催厘岛炕风情薪的水仗景，苏使多岛数住丰宅都吊成为增亲水注住宅龄，提纽升居聋住品教质。琴3、陪小区怨内的挑绿化色及水钞景，陕小区吉中央员景观事是由机多个扶环形胶游泳乎池连畅接而奸成。兴（在风寒冷搬的冬蓬季，拦水景虑带冒恰着丝眠丝热丰气且劳与周辜围热拣带植纤物及冻各种闲图腾支柱、烦雕塑菠相呼刚应，藏大大记提升箱了小饲区的智居住恒品质批与档亏次）独。基4、呜小区律内配喂套设牵施齐网全：培幼儿先园、丧网球转场，欣室内暮游泳害池、射壁球河馆、捕健身识房等僻。茅5、吹建筑摄规划集及园威林景夸观呈意现鲜释明风虎格，歇在连纤云港迅市场进上独匙树一怨帜，防相对抖而言妹，具跑有较业大竞冶争力恒。垫温哥披华国孙际花岁园穷营销分推广廊简析谅：妻1、由项目伪以鲜谈明的归加拿窑大温愤哥华秧风格屠面世焰，其蹄定位哀在连都云港列的楼彼盘中属相对佳较为阵鲜明触，具载有较匆大的市震撼法。2许、项觉目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