某家园营销策划方案

玉林市房地产总公司振业:丽江家园——营销策划方案房产咨询二00三年九月目录公司介绍前言市场环境惑竞争类对手棵分析鞋项目皂分析雅定位升策略留营销吉推广梦策略斑事例模营销网传播程阶段姜性策泳略与亭组合贱结束矮语恭公司话介绍器：竹南宁派金打揉造房池产咨昼询有路限公按司是欺一家段专业百从事坛房地谊产项越目咨筛询与次房地缺产全辫程营爬销策盲划、梁代理沫销售僵的公欣司。报拥有租一群袜构架谜在房陶地产侵项目惠开发办，独拜立策腾划、好研究脆之上辱，多凝年从牺事房虑地产则开发宇和销候售的歪业界什管理电精英模以及台资深脂的销株售团五队，念针对斑每一厕个房歌地产神项目椒进行地全方谋位喊的市因场定历位、席开发庙战略蝶、现各场营灾销等样各个锯层面挺的研绿究，衰全方版位精光确、添系统袜有效樱地把深握销追售策凝略。泻以卓策越的棍专业纲化水满准,渠具备李创造森性的虹思维史和个左性化旺的操透作手缴段为断制胜新法宝鼓（广捎告推戒广策穿略）劝，以拌客户膀的效性益和廉利润锹为核朴心（魔内部芒竞争庙机制胸的建搬设）思，瞄刮准市葵场空微缺点蝇，在矩平等糊中学舟习、敏在竞具争中誓进取筑，不搞拘泥悟陈规结俗套鬼，以师勤勉输踏实劝、诚获信可哨靠、澡积极轮创新军为原堂则基距础，蜓全身碍心为撇客户槽赢取死最高兔的利煎益回魄报。么名蛾本公杯司是颤一个授具有遇竞争鸡力、葡创造捡力、黑凝聚誓力、画年轻圾化、炉个性珠化的英房产扩全程口营销绘策划嚼团体削。因果为专制业，表所以赛更出邻色；另因为兔出色陪，所语以更得专业孔，在锐有限裙的空带间里孟发挥孕无限蜂的潜劫能，脚切实快有效算地为床每一坊个客驻户全筒方位泥而细季致周倦到的抢服务寄，在城客户抄的满保意加容惊喜搞中实阿现我带们的愚共同撇心愿阁，成紧就我眯们的鼓共同五理想欧。趣踞海桥、己沉为荡田涤；粮登高潮、己歌为广同博；背海纳偷百川凶、有蓬容乃椅大，谋千锤抛百炼似、力穷拦狂南澜。蜘我们摆这颗纠热情暖、奔贞放、灶豁达杆、爽客朗的进心时悠刻与乔您跳黄动、储共鸣法。劲——酒好品鞋牌、钩金打糖造激我公扛司操林作项硬目的模组织沟架构沫：鞠我公幅司针嘴对每钓一个灰项目鼻，都勇成立瓣项目因小组烘，确歼定与喝贵司亿的主坊要联鸟络人忠员，飞有计除划、步有系耐统地脑开展弓工作拘，工酒作组鞋架构量图如残下：总经理总经理项目顾问组项目总监项目顾问组项目总监销售经理销售经理销售推广销售策划销售推广销售策划销售顾问销售顾问策划组成员裹前绪言它本方示案是祸构筑涂在对望广西感玉林讲市发乓展现邀代商鉴贸经陆济，核建设厦现代午商贸凤城市疲战略念研究菊，以厚及玉纺林市喘区域述房地搬产开任发特指点研败究基源础之吩上。贪本案粮旨在跃通过抖丽江型家园枪开发甲规划东的研嗽究，湖以确涌定房投地产岸公司织的精香确定勇位及单发展测规划输为原匹则，姿在本绢案获档得认悔可或恢贵方孟坚持扫现有江策略迈不变桑的前骨提下庙，我叫公司险再提辱供各竖楼盘姓项目悬之详动尽可悟靠，扒高效埋之招抹商策遵略，些销售士组合商策略箩及广姜告推瓣广策惰略。守本方葛案着伞重于惨市场遮的战格略层填面研锹究，歌战术盛层面印只作祥简要塘补充贤，其谷中所达描绘吴的经熄营战惊略的扭基本氧原则盒和方笑法是颗一个墙整体渡系统诊，这嗓个系匆统以坛特色正化和博主题边化经郊营为夺基础医，以书市场长为导盼向（驰外部搂环境讯分析贞），迷以具释备创企造性双思维修和操冶作手障段为葵武器欧（广桶告推断广告同策略垃），尸以效村益和辈利润法为核雅心（途内部止竞争孔力建花设）酷，瞄溉准市酿场空魂缺点屋、赢仅取消云费者忘的信挥任认艘可和屠认购勿，引胶领玉舌林房虚地产盯经济禾开发叙、建再设之肚潮流灾，力据助开槽发商表续写螺辉煌逼。摘本方钉案的次实施戒细则河延伸锐品牌呆规划题与建郊设问协题，陆是一孟个复信杂的殖系统迅工程泊。需胶要房年地产赖开发幸商、弱销售烫代理腊公司致密切蓄配合染。本惰案仅惨作原伏则提滨示、崇市场五分析危、营良销定钓位及陶结论挖描述觉。届植时我懂公司稳将与遇振业济房地胡产公既司共俭同商房定各撇阶段溪之销何售推劫广策好略及炒广告鹅实施载SP应促销鼻策略爹细则惜。蚁（本升案企璃划与胸销售头作业晒小组扩将由蜂南宁胶金打震造房疼产咨锣询有右限公屿司与饥振业拘房地钩产公的司联症合组言成）深一、辉市场热环境红（一很）地获理位得置驻玉林馆市位哭于广膛西东债南部墙，东脸与梧匠州市劝、南洲与北瞧海市寄、西仅与钦剖州市煎、南储宁地嫁区交浮界，腰北与咳贵港板市接期壤。至玉林君市紧散靠广睁东、羞海南尊，前疮临香俗港、非澳门惑，背倘靠大符西南父，是鸡全国忍沿海朗经济钢开放基区，府是中淹国大振西南宜出海酒的重机要便友捷通盆道。亚玉林岔市地蚊貌属竞丘陵绑盆地伤，地努处北汤回归匹线以拐南，边属典违型的椅亚热辽带季筋风气脸候，坐气候伶温和皱，年闸平均袋气温落21差℃，渣年装平均冶降雨膊量为纵15畏82雨毫米注，雨检量和稍光热失充沛康，对汁热带贪亚热挂带作筑物生遗长极碑为有陵利炊。沸境内钥物产敢丰富渣，是跌广西誓主要泪粮食晴生产饮基地贤，以虎及荔拉枝、禁龙眼例、沙霜田柚申、香使蕉的黎生产旨基地蓄。碍（二涌）市室场数辰据律20燃01撕年，是有口“颤岭南寒都会村”河之美驼誉的柿玉林应市社材会消吴费品批零售喇总额筝为1享00赠98墓51咽万元涉，增告速为杆8.并3%船，并超保持下高速沈增长纺态势丘，商恶业机晕构及阻零售射网点沟发展浸成为创玉林除商贸行发展残的重题要因息素，舅但目流前尚膊保持费传统零商贸蚊经济馒格局茧。复20撒02局年~探20元03钓年初如，玉较林市碗的商懂业态疑势主诊要以览个体塌作坊四或个厦体经祥营（励主要柿表现悬在专继业市恨场为宋22掘个，稳专业禽市场忠网点夹68少个，尼从业披人员经19样34李6人托，）霉和少倚数百蒙货公扫司，障连销另店为矛代表缎，业赔态一杏般形隐式单春一，喂档次冈低，活大型沫综合师性集笔购物丢、娱难乐、值餐饮源于一酸体的说一站因式主角题的汪商业崇中心第几乎搂没有伙。单计一的殿商贸流发展托业态者满足左不了径不同平消费幕群体果的需乓求。讲部分钳消费哑资金燕外流逢将严屈重影淘响房就地产主消费监资金剖的投划入和葬消费卡高潮漏的出膏现。削玉林科市以列批发酷为主街的专乒业市垒场为柄22肤个，砍专业摊市场泼网点安68沟个，版从业刷人员床19死34两6人反，规态模较肿大的还有：遗①翻玉林漫市中持药材吴市场昂；待②怀工业绿品市妥场；碑③粪农副设产品毁集散按市场径；型④纱摩托贸车市扁场；湖⑤积低档赴次建煎材市俗场；证⑥筒电脑决电器匪市场挡等。槐玉林瞧市三节大物穗流园拉区、宫提供拌运输鱼、仓租储、腹装卸瞎、配楚送、酱加工拴、信现息整修理等竿服务匪。以受功能畜齐全拼的形滔象对吴改造编玉林刚典型侦的传慨统商葱贸起知到决姨定性垒的作茫用。裁由于季市政炒规划貌中的陪不规陪范性惭，直恐接影瞎响着证城市沉形象芹，城雹郊结斤合部僵高档材次、芽规范顶化管毅理的晌大型墓综合勇主题集批发返、零暮售商渐城尚窄未出平现。式因此弃，以掀四大滚商贸丝支撑猴体系辟：商搞贸批能发业宪、商街贸服厘务业企、连吴锁经戏营、皂综合全商贸伍企业顾统一筑规划某合理蝴用地予、专乌业细枯分化桑市场况尚处继启蒙花阶段且。乡20触03配年，饰玉林挖城区暴建设怖的项仍目有河：（棉表一按）婆项目认名称对建筑凯规模爪或面抖积蛇项目左所在鼠地态总投驼资(贼万元颈)距责任世单位倡市机仙电市手场俊建筑辉面积牺6.民5万茫m痛²偿铁西棍区纵39岸00浆田丰致公司召胜利毒花园改建筑羡面积艺8万翠m迈²燃东明看村葱68周00妥城开悦公司供东门举商业戏广场醋广场单与综脊合商体场止六路桥口皆30熟00吊0题黄河挣公司羞德兴伸花园偿B区拥建筑龙面积昨8万热m密²炒城东证商贸秒区遣50爪00晓永高盗公司茧玉林陶国际挂商贸疾城盒建筑要面积泽46篇.3夏m雨²风东明旅村改叠造各60熟00炎0恭建韵映公司苏玉林桂商业暗街寻建筑并面积欢34衰m析²帅州佩乏村改嗓造美25逐00摇0穷城开蛇公司享与玉戴林镇攻政府逮名山岭饮食汇文化子街云建筑焰面积冤24匹.7米m隙²类名山酷镇耐13鼻50扛0朱荣盛才公司纸（三隙）人服口特戴点蜜城填祥人口顺数量璃不足胃，而墨且分积布的冲地理齐范围充较广访；突②号城市姜化水篮平不墓高，蠢还有午很强秃的自葱主经仿济意氏识和词小农荡意识篮；转消费尸水平突低，块陈旧嫌的消旗费观慰念仍陈占主匀导地雷位；福部分鞋城市封规划绍零散敏而呈绩不合骆理分漏布，旬例如缝：玉渐林市饿的中句心玉浸州区赤城镇荒人口嫂比重齿为2脱8.步9%猪，部觉分小甩农意攀识和膨小商尝贩意侨识是缠影响暗房地劈产商塞品房侄消费痰的重智要因光素。有（四键）市简场特尚点财1．航随凉着玉衬林市傍政府跳逐步盖规范谦土地晋储备碎制度爽，更注严格醉地控雹地土世地规贴划审食批，吗限制背市民街买地抢建房属的相旺关条佩例出衰台后曲，全娇面刺客激了密玉林透市房妻地产端二、景三级爆市场脂的发伸展，铜逐步钞推动协城乡骆土地械使用睬市场齐，房梢地产坚开发绿市场瞎，商歇品房艳销售牺市场帆的升扔温和缴发展历。芬由于移“泛世纪泥江南康·尽欧景弟嘉园良”集的出参现，弃使得议玉林莫房地债产进很入了摘新的匙市场和化轨宴道，墙同时焰也给排市场省带来污了配钳套完淡善的霞小区册生活穷理念押。消葱费者牲在购煎房时漫将逐偿渐把惑理性霉化、券品味礼化、源现代戒化融师入到桌选购乞过程姨中，陷观念弟上已捐打破清传统租的再“嘉竹筒咱房离”攻的家撑居局皇限，盯进入筐全新遍的小令区组科团式奏住宅怪，从型而也游进一森步推感动了安玉林邮市房送地产渴行业序的升劣温。费“月世纪胸江南薄·姑欧景询嘉园栗”申首次础在玉脱林出廊现商折品房披的样球板间赔也成碧为一止个新虽的亮豆点，服作为仍整个婚小区讲规划芽、定辩位的激一个乎活广盟告，浴以高茅品质卧、高赖享受朽的家毯居环坦境、丰激发搞广大洽消费偏者购月买的苏欲望列。咳由于弓玉林温市场腔尚存己在典党型而柏固有识的买渔地建规房的石普遍录心态按和现链象，俭这给盏房地西产开谜发商栏的市棒场开临发带输来一类定的晶阻力渣。如拖何引纳导玉棒林市葵民正影确与磁合理扬的置终业观足念和铜大都躁市生踩活理螺念尤避为关滩键，腿以此摘推动仇到城化区现友代化幕改造逐和建触设的否步伐剥。市舟民居姥住标胡准，逮居住漠价值孙和开丸发投辈资理稀念的霸变化鬼以及非原始违居住厦环境昂向现兰代都弃市生片活价票值标族准的励过渡译将成纲为未蔽来3浓年内物玉林正房地恢产市索场开羞发中抽“程概念西行销臂”淹的趋况向。争4．护玉林仍市目绢前的需商品扣房销再售市柳场主堡流以肢期房独销售箱为主川，期附房的唯销售拘虽然炭难度抚比较哭大，勾但是及市场跑消化嫌的关顺键通昏过大搞量的芬宣传挺，对司消费拴者进杂行一弯个市极场启厅蒙教犹育与档引导柄的过愈程。抚从而桨达到其预期拥的效酒果。捐二、喝竞争寒对手夜分析在主要沫竞争三对手屯：世状纪江纹南填·热欧景度嘉园拴、玫遵瑰花硬园、迁德兴顷花园摄。璃还包角括：需政府仗各单搏位集团资福僻利房毯、单翻位集度资自片建房亭，部娇分旧镜城改逢造的座回建喂房、扰玉林笔市经息济开授发区胡、工圈业品旗花园写小区驴、良酒鹰住拿宅开棕发区大和有龟天有女地的毅商铺睬等。范世纪诱江南敬·家欧景焰嘉园武是玉那林市科第一称个真抓正走资上市爬场化筛的大诵楼盘早，从壁规划泡上、丙产品脂包装忆上，内广告凭理念荡的推聋广上刚在玉们林市秤都算泰比较拿新颖搁，特乖别是款在玉穴林的堆商品至房发练展史诸上首笑次推瞒出样形板间间，打怨破以凝前的炉传统饼，作暗为房聚产营铸销的学一个阁亮点陈，在刊很大小的程戚度上谅它已显经分雕流我括们的系大部惑分目施标客界户，巾在这殊同时臭我们乔也不告可忽脱视肾“结玫瑰食花园铲、德夸兴花高园等窑”悬这样嫂的楼驶盘，尖因为妹房地路产在而每一仍个城恋市产制生商翼品房弊，它呼都有波一个秋过程燥，有肌萌发抬期、代成长裙期、见成熟抢期、痛过度滋期与悟衰退忌期，雅然而演振业查房地乓产总剥公司忆正跟僚上了巴这一甲形势毅，把潮握时秘机以罢高效跳的信图誉度饺与质报量保肃证（柱长城策小区勇、民庭新小究区、女电脑诸城、乳振业安家园统）获税得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