百货商场与购物中心商铺租金指数计算方法

百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。1、样本的选择与替换样本的选择及调查方法调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。2、计算标准指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。3、计算公式理论基础运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。香1）搬拉氏霸指数崇：拉灰氏指死数将保同度盲量因瞎素固和定在证基期忌水平负上，谋又被跳称为那“肚基期浆加权外综合幼指数山”少，拉侄氏公烈式实率质上屿是一崭个变渴化了牧的算位术平额均数亚的算滥法。限拉氏泄价暴格指慰数遭公式坟为：径其中怀p1吨、q仰1报缘告期租的质肌量和牛物量允值，沉表示森p0藏、q向0基宪期质黄量和恨物量趁值。楼拉氏捧价格朽指数妇以基厨期商觉品的度销售顾量作不为广同度捐量因析素，懂这说鸡明它晓是在湿基期虑的销富售买数量铅和销滋售结蒸构的阁基础摩上来咸考察构各种袍商品索的价驱格的列综合狸变动末程度板的。泪2）吧帕氏免指数组：帕冲氏指闸数将单同度君量因缠素固习定在堡报告嫂期水织平上君，又急被称世为甘“躁报告谢期加愧权综伯合指费数场”世，帕梨氏公永式实倒际上矩是一于个调查和平处均数味的达算法拐。恼帕氏纲价格堪指数垃的公鞭式为罪：覆其中拦p1星、q令1报枪告期抵的质狸量和古物量帝值，放表示摇p0汇、q挽0基迫期质凭量和环物量烂值。婚帕氏杠价格疮指数隔以计舍算光期商歇品销喊售量忘作为遮同度抢量因失素，虚这说垦明旦它是津在计没算期催的销叮售数欺量和庄销售乎结构搏的基提础上范来考散察各勉种商仿品价银格的免综合忆变动蝇程度奸的。衣3）屿费雪扭指数驼：它圈是对狮拉氏晚指数歪和帕益氏指林数直臭接进员行平贱均的庙结果图，又没被称蔑为辫“考理想眯指数民”愤。费续雪指培数的逼公式常为：我利用见交叉体指数瞒公式板得到业的计亭算结枣果比巾较适诱中，躲能够拒调和斤不同狱权数幼所引斥起的烫偏差敌。费砖雪指肾数公翼式实哗质倒上是亡一个挖几何土平均雪算法斧，几株何平场均数止的盏结果忙大于索调和乱平均谈数又欢小于菊算术嚷平均扁数减，所光以还服可以焦消除刻指数常偏高撕或偏特低的根现象刃。浪指数围的选扫择脖在指文数的刃选择死方面壮，指习数偏赵误是此影响疾指数茧准确终度的腥重要系原因狂，能沙够消描除这值种偏狸误的绸指数言公式汪，无丧疑是农科学精的，脏但由邀于F肚is获h费狡雪公炭式计吸算复酿杂，横在实颤际计成算中守缺乏包具体转经济侵含义踢，在市结果哨上得摔到的悄准确哭性的竿改进锁要远礼小于碑它在芽计算真中所谋带来秒的繁袜琐。息考虑赖到商呈铺租丝金指贱数同继质性赠的特客点，淹我们孩选择司以基贝期物肢量作号为同爬度量网因素嫌的拉奸氏指肢数计秃算。嫩其基静本计级算公绍式如为下所对示：被即该赖种店阔型报愤告期汪相对移于基册期的贼价格损水平笨的变脆化。猛商铺龄租金设平均猾价格规的计损算步残骤粥1）桶各类贴型（办楼层悠）商碍铺的滩平均话价格榨2）香该商喂圈租吧金的夹比较和价格润将该璃商圈蒸的该帆期商晒铺租河金平妙均价然格与值基期鲁北京末商铺藏租金堪比较五价格挖相比经即可三得到熟该商疫圈该五期的宅商铺绘租金涨价格租指数划。孟基期亲的选扁择：棋北京崭商铺您租金少指数龟以组20粱03荡年第坛四季属度的下北京身商铺害租金稼总水幸平比惭较价供格为不基准校，定吊为奇10呜0静。失群计算深期租惨金成糠交价拔格的叨推算便玩在实财际的馆租金愿价格瓣的计岗算中触，会拥出现桥没有物成交微价格掘的商芽铺租艇金的遗情况酿，我痕们采闷用一必元线者形回添归的杂方法腥对同水一层恩样本全进行径回归球推算勾，折晨算出径相应魂的成框交价欠。具港体方嫩法如象下：滨在同昂一层境中，扶根据析一些细样本弟的实洁际成任交价途分遗别为点Y1收、Y垂2健……疾Yn参。对足应的曲报价导分别树是：番X1尚、X向2兰……悦Xn已。拟海合直询线为登，由填最小倍二乘含法可台以得市出：科由此怠可以柱根据诞计算雄期的虫报价案得到盯该期厨的成隙交价阳。芝P.惑S：猪本指动数体丸系处箱于试廉行阶禽段，凡如有尖不妥毯之处杀请读平者指黑出，像使之烈能不伸断完享善。有由于水百货犯商场切、购咬物中怜心商乏铺的券占有屠率最宅高。歇经过沃一个牢多月寸的实宗地调客研，劳我们猴基本醉上掌侦握了陆本市司的大颗型百惯货商需场、挥购物下中心猜的情垃况醒，经享过认再真选趋择样卷本，个本期搂内刊本率先仇推出拍百货冒商场祖、购勤物中症心商附铺租堆金指杂数。绿样本订选择铃帜由于移百货讽商场拣、购睡物中舒心商岸铺面胆向的哲客群保是全芒市居继们，起根据投其特螺殊性解我们跨选择隔王府劳井、锄朝外熊、亚贝运村秤、西抗单、宗CB情D这军五个估较为宅成熟担的商梦圈。篮在普签查的浴基础傻上，艘在各翅商圈捷中选蜡择不赤同档纪次有秃代品表特司征的上商场明，最迷终挑筐选了竿11亲个商朵场作姻为样前本。采表1馒为我吧们进理行普植查的三部分最商场毛的名顽称。辰表1苗：北摸京各蓄商圈屋内商顺场一冻览表康所属袖商圈崭朝外沸商圈盏CB车D商益圈岁王府粪井商未圈统西单序商圈视亚运薄村商贸圈愁燕莎发商圈袖阜成精门-骨-复较兴门蝶商圈损百货素商场忧购物得中心啄北京锄蓝岛扮大厦穴丰联辣广场妈商场呢太平洁洋百码货盈拦科店亏国贸夏商城屠贵友堤大厦绸东方反新天粒地椅东安染市场觉世都饥百货粒王府裤井女响子百腰货恶西单狡华威思商场兆西单三赛特莲商城辫中友溉百货绪首都筐时代明广场坝安贞脂华联明商厦兆北辰励购物色中心心华堂政商场宇飘亮矮购物差中心粱北京腹燕莎淘友谊愧商城健北京暂友谊牙商店坡华堂惭商场树燕莎概奥特抱莱斯琴北京渠百盛顾购物药中心广北京密新世讽界中剃心控阜成辩门华缩联商泼厦修指数棚计算蜜结果葛以及倍分析犬20册04跪年第秆二季煎度北掩京百淹货商异场、编购物寿中心史商铺谁租金篮总体梯及各销商圈东情况蹈，如盲表2纽所示指：狠表2晶：北滑京百篇货商那场、过购物三中心枣商铺商平均敞租金党和指惧数比给较图无(单瞧位：理元/纱平方袖米屑×慈天)存商圈钳北京抽平均甚王府侍井商想圈担朝外孟商圈弱亚运快村商摊圈职西单游商圈今中关死村商册圈峡CB铁D商知圈香商铺珍租金颈平均兆价格沫24种.1恶1喜30概.1撇4廉12惹.5督6提一三纤.2款5隐36闯.1崭1漠一八蛾.0质0向35哭.0袄5缝指数裳值忆83驻.9东5赔10瓶4.距62寻35窃.9柿6五39结.7膝9恒一三摩9.刮08霞52垦.2骄1本一三葡2.急22访商圈梅横向族对比便分析伐区域洒是经格营者叶和投洽资者腐首要钟考虑称的因导素。胜就各点区域完商世铺指芽数，夸本期森不同付区域劲作横仗向对料比分搁析。晃从分弹析中谣使投溜资者吼了解卧不同烟区域议商铺朗租金袭水平完。刃总体盼情况篮分析咏北京猪百货啄商场前、购愚物中说心商畅铺的放平均桃租金酱为：腹24妻.1泻1元嘉/平聚方米拆×凝天喷从本政期数报据可何以看循出：第20沾04仰年，重北京背的商论业地舒产市滩场较航为红独火。放王府得井、牌西单块商圈雷商业塔物业拨现可状分名析觉位于湿王府悬井、附西单争等传程统商罪业区宵的商泼铺平区均租悔金高僚居各提类店对铺之向榜首附，指杠数值射也高需于其浪它商美圈近闭百点闭，且庭继续蔬呈稳击中有按升的瞒走势少。随颤着金织宝街锋大型估综合班性项梯目的愧兴建统以及察东单择“他银街筛”畏的改甚造，誓大面觉积商歇铺将罢被推指出。敞而另斗有报炊道说按王府唱井将妻兴建志规模医达数剧十万含平米呀的地待下商慎城，械届时达可将蒙丹耀赛大厦奸、新喉东安侄市场绘等商蝶业物忠业连桨通起本来。胳加之土现有渗的大诞型独鼓立商厨业设孙施东振方广肯场、烘老东创安市搬场等版其商山圈内以的商演业氛每围将晶更加蜡浓厚捡。愉CB丰D商沿圈商弓业物溜业现禾状分涌析败以商治务概戴念的朋朝阳须CB来D商参圈强宏调办修公功等能和眨地区略主题佳的特骨点，压CB拿D商疯圈内榜呈现姐各行斜业百恭花齐屠放的给现象座，理嚼想的耀商业希氛围鹅更加山受到域投资兴商和图经营风商的该认可躁。其虎商场宰租金型指数它值已贸经紧披随传栽统的研商业轰中心嘴区。舅目前外该区网域内辱的商史业发舱展情金况较远好，库大型烛商业呢中心替有国兼贸商猴城、造嘉里惯中心随商场蓬等都稻具有件很高拼的知较名度临。近疲三年得内C患BD吐区域君将有座超过才50严万平丝方米拌的新判增商释业面钻积，叉CB匪D区碰域未凉来商斩业业等态将瓶以建遥筑综席合体龙中的版连锁桂小经炎营店屿和休茂闲新喊概念荷型店陶、小体规模唱精品悬型的朵SH休OP槽PI余NG猎M夫AL赚L恼为主嚷流。落亚运东村商骡圈商设业物裤业现严状分芦析润以餐第饮、宰娱乐蚂、超周市等荐生活恰配套悔行业淹为主橡形成讲了亚答运村殿独特高的商钻圈氛众围，津并且影规模晨正在至日益多壮大睬。本姥指数怕显示兔该商斩圈百蛋货商阀场、葱购物缠中心碌的租贱金水卖平较耐低，俭这与讯商圈疲内纽住宅脊项目掏的租应售水牺平并蒜不相育益。咐究其绪原因集：虽鞋然该鼠商圈衣内商鼓业氛讽围较撤好，点但对表于百竹货商然场、张购物辉中心不这种夸面向傍全市岔消费晕者的些店型费，在捡该商斜圈内桃的承重受能非力还备显薄吸弱，涉尽管氧商圈怎内有太北辰径购物笛中心羊、飘侨亮购酱物中枣心、氏安贞狭华联投等大水型商酷业设宇施，央但其啊对全赢市居眼民的惠吸引枪力还愈稍显立薄弱筹。闹朝外撒商圈抱商业研物业耳现状瑞分析程朝外志商业平街作定为北比京C孟BD健的门勇户，弄连通呜东二愉环和桥东三煤环路河，是剩北京丹市总由体规执划中询五个兵市级雪商业闯中心风之一着。朝扫外大奶街规超划面乞积是尽10柳0万狮平方矮米，彼现在冷已经辜建成油了6全4万紧平方牢米。悲其中坝商业访占三睁分之距一，点商务育占三壳分之隆二，讨商业呆为商指务铺珍垫，拴目的县是为堤了未原来向脑北京盯CB之D平拘缓过赤渡愤。朝惕外商嘉圈的嘱飞速鸡发展戴也使吉其商向业