某楼盘整体营销推广报告

（修改稿）二○○三年十二月一日目录前言…………………………4项目简介……………………5项目SWOT分析……………7紫薇之家品牌形象及功能定位策略项目品牌及功能定位………………………9特色主题概念设计与核心点的营造……………………32砖紫薇蕉之家更租售阻招商填策略公商铺形投资盼的关比注因鲜素绍……荐……腐……循……伸……恐……嘉……贵……凭……向……挂……潜……鼠……级……婶……晴……薄48孩项目湾租售蕉的前掘提条像件描……宅……洪……互……把……肚……铺……婶……羊……诚……河……润……筛……锦……真……兔……分51煮项目刚经营良开发踩模式隆森……舌……与……臭……刮……婆……锹……告……界……欢……侧……视……违……事……器……尸……歉…齐52己招商坡的选盈择标智准蠢……阳……环……慨……碰……瓶……技……复……拒……估……棵……光……员……园……酷……溪……毙……赢55岗招商圈策略耀营……孔……地……负……完……垮……往……五……自……犬……估……遣……军……群……痕……能……顽……华……灿…尿56炭紫薇蝶之家绘推盘背期广青告及死推广篮活动乓策略饿总体顺推广掀思路猾建议辟歇……要……窗……骂……并……丽……林……扑……蜂……泻……捆……绣……逮……笋……社……餐……挑…轿75膀推盘筋期推烧广目孩标建段议洽……脾……田……凤……偷……终……搂……磁……脏……玻……视……恢……辱……与……切……哥……叉76厘目标怪受众珍分析赴臂……中……生……惊……档……跃……瞒……稍……匆……蜓……有……浴……殊……鼓……初……竿……醒……己…质77柜推广融主题逼诉求默点裤……艳……助……令……屯……卫……扶……仗……傍……嫂……厌……其……侍……丹……质……雄……续……惕84赖推广蹦媒介串组合调赔……闲……窃……趴……叙……廊……壳……除……僵……香……版……悄……亭……泊……椒……步……凭……册…缠85砍推广邮计划致建议指字……透……弊……哥……鹅……才……菊……摸……怪……看……爱……咸……党……降……悲……翻……偶……蚕…修86锋推广书计划杯执行互时间握及费杜用建欲议学……末……陷……跪……村……模……四……阻……壁……菊……即……失……族……呼……短87歉广告披及推州广活畜动建超议层……杰……为……皱……撇……兰……呜……含……诱……巴……方……键……梢……麻……哄……筑……锤88航广告躺效果乖评估区及反吧馈系包统的嚼建议素……透……赚……虾……干……券……摧……耕……剥……蝴……愈……剑……阁……灰…共10栏5酱紫薇展之家棒租售朱渠道盐组合插渠道麻组合船建议过……竹……璃……雪……丧……眯……跪……饥……伙……的……朵……柴……妻……贤……撕……虽……路……菌…身11映3生营销盘中心然建议懂……谷……盐……洞……姿……美……坟……层……导……未……抢……盒……和……泰……俘……便……盏……即…辣11冠5域营销内中心撕功能消定位喂……屯……疏……塘……欣……决……嫩……同……种……断……爷……室……拿……县……督……汽……体…选11鼻7石七大锁设计故原则韵……预……册……共……梦……批……辰……轧……侍……隔……循……缩……琴……药……垒……臭……胁……壮…刑11浅9毯建筑印外部拌设计垦思路邀……犁……壁……丈……鼓……械……会……搏……稍……腿……师……本……扎……漆……肃……犁……舌…或12真0贪内部皂设计思及功眯能区惕划布愿局思装路少……谣……鸦……勿……顾……从……党……花……至……含……娇……娱……松……留……倘12际3包推盘考期营告销中株心商惊业气愚氛营饼造及到推广晃促销确活动甩的建肆议剃……贴……婆……兵……胃……产……营……斥……犹……三13今3狐——捡——翁回前堵言轨浑——铸——译SH六OP播PI身NG羽M蓬AL策L妇（超用级购朵物中脂心）拌，作俗为姻零售架业皆中最滥复杂赚的权开发堵经营象模式曾，近束几年赶成劫为旷中惜国笑零售疮业训的开君发事热惧点，稻引起逝市研场单和媒板体的样极更大毛关苦注。请就弯开发坝面貌积炉在尸20玻万平钳方米乱以上内的特SH页OP盾PI而NG垄M您AL界L补而言至，无天论项夜目的搬投免资决寇策、炼设计给、微开发独建朗设支、招休商以贯及管箭理等狗，都皇是一刑个现颜实磨而梯艰妈苦的泻过苦程亩。团将数广量就众恼多的谎巨型标商党业染建筑曾与盐形形券色色未的中血小型桨商闭业叠建筑主、景贡观疏等放漆在一测个问屋檐躬下，箱并仅且要躲保喉证担商品广流、共人流圈、屈资树金流丰高效辟、有竭序地珍运转容，穴没易有科晕学结、合画理的引营销锹策略贯为昏支撑裳和指弟导覆，腊显摘然是温不行暂的。潮本方限案即才对瞒“勿紫薇屑MA湿LL价”到中的游一部叛分，邻也是券整棕个潜“倍紫薇与MA档LL得”论开发敢的前浑奏晓—乒—歇“龙紫薇认之家插”考，在猾营销痛策略傻方面制提出裁中肯吨、合泉理的券建以议朋，作竭为该录板歇块作在招灵商、膨销酬售、缩管理辣等方胖面的陷策略夺指持导陵。跟——望——除纷项目乘简介棚诉——添——竹本项叛目地祥块位节于西屡安市香南郊喝高新破技术游产业俱开发居区的防西南供角，胜北邻痰丈八护东路满以及旷目前栏正在唤建设仍中的拿西部列电子晨社区床；西洪邻前缝往长克安科甘技产营业园薄区的熔主要意干道亡——捞西万旨公路先和规需划中艺的高念新区熔第三稻期发星展用鞭地；帖南侧犯紧临委绕城要高速测公路朝南段订；东赔面的拒大部劳分则丝仍是盘未开戚发的艇郊区燥地段输。秧“肚紫薇国之家拌”侨组团蛮用地炕面积搜83般,5眯35株.3杂0平出方米希，地脉上总燕建筑安面积牺12瓶4,艇23规9.强70总平方喉米，谢包括净有化“泼家居纷广场式”肢（4短1,擦27毙0.愿30马平方勇米）写、何“击建材钳广场退”猪（1汪8,融75当5.茶90织平方拔米）织、须“三特色路零售拍商店茧”测（2忧5,摔05织0.桨80腿平方及米）拐、味“燥美食盈广场现”耕（2袭8,就56炕9.梅50造平方施米）尖和超“往办公傍区/笼银行言商业切”腐（1居0,狸59哑3.的20图平方尾米）伐五个倡板块隔区域黎；地喘下建雹筑面索积1悼8,抹66议7.头70基平方该米，峡包括钓有粒“末家居凝广场的”吴(4倦,7乘73朱.3列0平歇方米求)、律“蚂仓库续”症(3砌,9用48呀.4盗0平月方米巧)、捞“皆停车娱场螺”替（9斑,9爬46浊.0影0平唇方米独）。浑该地性块位关于整邻个漂“尝紫薇敌MA见LL进”培的南学部地始区，胃由丈蒜八公虏路分蚀隔，梯毗邻凉“办紫薇疗MA馒LL开”葱营销锻中心茄，是榨“登紫薇鼓MA悄LL奥”慨最早除投入陆建设崇和使岸用的焰一期饮组团茅项目宁。商“奴紫薇涝之家裤”迟组团搜南侧涝地块俭为家盒居广植场、巨北侧壮为建煌材广真场、酱西侧豪是特谢色零差售商佳店。靠特色颈零售博商店泻紧靠脚西万沾公路倾主干恰道，剪形成撑沿街性带状睛结构引布局跳，而恩家居缎广场赌和建躁材广热场则峡位于咸沿街村零售估商店挤的后亮面，无各自走呈不千规则恼矩形香结构掩，靠把一条筐由丈哪八东浩路转狭入的样新建榴道路烘旁边询。建棕材广村场与辞家居随广场伞被预尿留的火商业狐步行殿街（考政府肿规划秩预留去道路板）分搬隔。付家居不广场袭楼高眼5层希（地墙下1末层）麻，建稿材广仗场楼犹高3修层，预沿街训零售识商店锈楼高周2层于，整惨个建廊筑物程呈南赛高北降低的散走势嫌。拢紫薇趁之家代基地按位置著图收——互——桂慧项目羊SW填OT比分析诊灭——耗——烫优啊该应势滨劣倘宫呢势测1．瓦品牌杀优势海：征“籍紫薇枣”朋在西永安市校场拥疯有强孤大的苏品牌自优势扛，其请所开曾发物震业在央西安眨消费鹅者心胸目中巧已建雷立的砍较高下的美外誉度派；伐2．匪经营反模式胖优势螺：乒西安骗尚无惯家居俱、建械材的炮“破专业匆SH笛OP舒PI右NG戏M尽AL防L不”微3．条资金椅链：句“瓦紫薇雪”稍强大舱的资务本足农以支饺撑起胖项目踢的开遍发和杠长期版发展利；锯4．扑客情润资源样：警“偿紫薇摩”嚼自身差便是劲建材耕、家旷居产肾品的毅大宗海采购状者，愚与建晓材、缺家居雹产品久企业灯/商浓家有易着良熟好的猾合作数关系疼，具功有较炎强的窗影响隆号召惯力；洋5．妨公共过关系储：伐“饥紫薇妈”祸与高付新集巾团拥邀有的岂广泛燥的社也会关杯系，廊这对兴招商谜有较领大的汪促进屠作用处；我6．杯辅助狼功能酿：丘“幼紫薇暖之家拘”加所拥截有的改休闲竖、娱雀乐等爬功能道，是冰其他屑同类本专业罩卖场活所不迅具备食的；热1．熔地理滋位置妹：酱项目度位于坛相对叠偏僻哀的城苦郊位治置；悦2．咸道路华交通岭：纤由市棋区至吼项目她所在陪地交抚通运猫力不仆甚发芽达，遣其位剖置在庄易达悬性方食面存某在一造定的污问题伍，从书而会幼限制暗到项论目初们期的吩发展骆；穗3．纱地块籍布局呢：粱项目脚与整讨个肺“袍紫薇效MA捕LL猛”稍的地禽块结僻构属旅于零屿碎地显域的塘状况劈，不吴利于掩其在村后期槐与整到个M鸽AL洞L组感成一橡个整漆体；羞4．敬开发就经验糖：开餐发商档缺乏悔大型吵商业侮项目晌的开影发经狡验；番5．锁商业婚氛围素：龟由于叉项目腿处于细城郊险，区舍域内焦基本铁没有凤形成她较成尚规模婶的商跌业氛扁围；菠机蝇赖繁遇蹄威利尸馆胁蛇1．差行业蝴趋势钳：怎商业昏业态纲的发辆展使版SH垄OP索PI考NG颤M裂AL滩L日粪益受缎消费舍者所擦欢迎滔；剧2．掩区域盈人口腾：蝇在西重安的误建设矩规划搁中，叨本项织目所星在的验南郊寺正逐终步发怖展成雕住宅屿小区扎建设闪的重总点区衔域，洒并且毒随着躬建设岂的不芽断深犯入，混南郊扑新建魂住宅假和人聚口数慨量也伍在不会断使脾市场斥容量邀增大蚂；馅3．芹竞争馆环境费：钉西安证建材款市场沉大多持采用任独立牛铺位廊形式沸，除边家世痛界家药居店贿外，爆缺乏豆成功东的大火卖场越。同优时，星周边饭区域晕也缺姿乏大肝型的删零售跨机构示；曲4．葬区域印内消长费力寨：复由于浑南郊凡地区往高档跃住宅疯小区瓶居多休，因程而此柏区域置内常惨住人芽口的面消费丹能力编较强罩；凉1．备餐饮热市场眠：浪南二增环一匙带的径中高洁档餐州饮业却比较旨发达贝，这裹在一淋定的鸽程度顷拟制花了本很项目缴在此玻方面滩的发桨展空撑间；逗2．览家具悼市场布：野西安低的八呈个大季型家祝具市考场中同，有柜五个绕位于僻本项些目周棉边五纪公里弱的范哥围之滚内，终本项厚目面杠临直凭接竞趁争；殖新竞给争对定手的粱参与痕颇具震威胁压力，萄如三特森国隐际家屠居汇谎展中璃心等猛；未3．落建材刮市场烤：戒位于惨西安花市北泥部的梯大明捆宫建刻材市额场的颤建筑真面积研为4塔2万唇平方硬米，缘目前担正在暗兴建续二期舰，而营且采由用了层大卖各场的浊形式汤，加焰上西擦安市昌最早欠开业最的太浅华路额建材眯市场丑，令方城北看地区光成为夺最为承重要损的建精材市唇场聚懂集地博，具拥有较持强的电市场蛙先入匀优势边；丧——掩——爬亏项目乏品牌娱及功廊能定乖位胞恶——贞——令“吊人与蔬人不富同，品花有毒百样写红淘”万。商棉业物驼业也您需要泊根据稼其所浑处的忧地理国位置单、经楼营范贸围、场服务珍的客斩户类品型和撇数量璃等诸馅多因袄素进写行不浙同的给定位用。钢“南紫薇衡之家叫”崖的品挤牌及站功能怜定位穷同样茂需要孙充分掠考虑提到其碎自身辅和服欣务对吐象的付特性羞，进阅行合稍理的坊市场助细分左和定杏位，宴才能汽有效托地运肆转，刻占据占并巩羽固自竖己的羽目标根市场记。劲任何岩品牌坦的定因位都敬不应松该是枣简单她随意烂的概本念罗参列，良而应封该是鸣在对瓶品牌散及其宴实体趋的深凶入分子析之垦后规建避劣代势、来发挥昼优势落并升纪华的颈差异松化，没并具影有充雅实的益内涵眠及相懒对应攀的使史用功笼能作痒为支确撑。借品牌环定位漆部分惧“旱紫薇舅之家招”举定位围之前挥所面虫临的琴选择召在对脱“愿紫薇单之家于”碌进行衬定位灰之前蛋，将筹面临呢一个贤方向伤性问健题的斩选择努，这斗会直熟接影兽响到旧定位党的走炸向。出“御质量育”抬与将“寸数量驾”虚的选造择恰投资箭的最驴终目佩的就螺是实宗现收天益最拖大化炭，但拌获取剧收益就的方纸式及朋途径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