房地产营销基础知识

房地产销售程序与售楼技巧-12DOC

房地产销售程序与售楼技巧与顾客商谈或会晤时，如果你对答模糊不清或不能准确表达自己的意思，很容易引出误会或麻烦来，使顾客对你的信心产生怀疑，这种情况当然十分糟糕。为避免此类情况发生，你要学会选用适当的言辞来表，达自己的意思。说话措辞要小心，切勿使用过分严厉的语言。人与人的交往是很微妙的，只是一两句不当的话便可能破坏顾客与你之间的感情，待客态度方面最要紧的是，用恭敬有礼的说话方式与顾客交谈，不要使对方产生不愉快的感觉。自己想讲的话，用有礼貌的言辞清楚利落地说出来。学习说话的技巧，无论是政治家、喜剧演员，还是普通人，都不能缺少这方面的练习。你的工作任务之一是接待顾客，如果你说话漫不经心，会令顾客很不愉快，而你自己还不知怎么得罪了顾客，当然也不会在说话方面有所改进。如果能够掌握说话技巧，自信心自然会增强，成功的机会就增多了。多些自我启发，说话时多加思考，加上平时多练习说话的技巧，说出话来自然会富有情理，语言精练，容易被接受。招式A：从心开始一．区别对待：不要公式化地对待顾客为顾客服务时，你的答话过于公式化或敷衍了事，会令顾客觉得你的态度冷淡，没有礼待他们，造成顾客不满。所以要注意以下几点:1、看着对方说话无论你使用多么礼貌恭敬的语言，如果只是你一个人说个不停，而忽略你的顾客，他会觉得很不开心。所以说话时要望着对方。你不看着对方说话，会令对方产生不安。如果你一直瞪着对方，对方会觉得有压迫感。你要以柔和的眼光望着顾客，并诚意地回答对方的问题。2、经常面带笑容当别人向你说话，或你向别人说话时，如果你面无表情，很容易引起误会。在交谈时，多向对方示以微笑，你将会明白笑容的力量有多大，不但顾客，你周围的人，甚至你自己也会觉得很快乐。但是如果你的微笑运用不当，或你的笑容与谈话无关，又会令对方感到莫名其妙。3、用心聆听听对方说话交谈时，你需要用心聆听对方说话，了解对方要表达的信息。若一个人长时间述说，说的人很累，听的人也容易疲倦，因此，在交谈时，适度地互相对答较好。4、说话时要有变化你要随着所说的内容，在说话的速度、声调及声音的高低方面做适度的改变。如果像机械人说话那样，没有抑扬顿挫是没趣味的。因此，应多留意自己说话时的语调、内容，并逐步去改善。二．擒客先擒心不在乎曾经拥有(顾客)，但求天长地久。每天早上，你应该准备结交多些朋友。你不应向朋友推销什么，你应替他寻找想买的。卖一套房给顾客，和替顾客买一套房是有很大的分别的。顾客喜欢选购而不喜欢被推销。集中注意力去了解顾客的需求，帮助顾客选购最佳的住宅，务求使顾客感到满意。顾客不是单想买一个物业，他是希望买到一份安心，一份满足感，一个好的投资和一份自豪的拥有权。最高的推销境界是协助顾客获得更轻松、............房地产交易流程与合同(1)第一节房地产转让流程与合同一、房地产转让的基本流程房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。（一）房地产买卖的基本流程1．商品房预...

第一节

房地产转让流程与合同

一、房地产转让的基本流程房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。（一）

房地产买卖的基本流程1．

商品房预售基本流程商品房预售合同的一般流程为：第一步，预购人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘；第二步，预购人查询该楼盘的基本情况；第三步，预购人与开发商签订商品房预售合同；第四步，办理预售合同文本登记备案；第五步，商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋；第六步，与开发商签订房屋交接书；第七步，办理交易过户、登记领证手续。偷2．楼男商品抢房预司售合竭同转蜓让基候本流天程气

商态品房绢预售膜合同炭转让泼的一光般流叶程为残：克第一爬步，姑预购弓人将暮经交平易中辉心登谅记备稿案的本预售坑合同劈通过部中介蛇等渠炕道寻香找受阻让人拉；呜第二露步，肚签订奋预售脸合同确权益窗转让毫书；厕第三搅步，蜻预售慕合同咳转让击登记锤备案厨。躲3．德休房屋摧在建倒工程顷转让眠基本逆流程朽在建向工程忽转让僚的一迅般流汽程为因：淡第一今步，样房屋伟在建禾工程搬权利柏人向炕房地护产墨管理监部门吹提出盾在建慧工程戚转让穴申请缴；巴第二恭步，源房地跟产逝管理担部门绩对申叶请进宗行审朋核、猛批复刃；肝第三衡步，攻转让征双方叮签订窑在建臭工程墓转让厉合同东；忌4．荣走商品地房销离售基膀本流乎程缠商品挥房销步售的给一般毫流程跨为：团第一滥步，刃购房肯人通途过中秆介、径媒体奇等渠誉道寻圈找中葛意楼宵盘；情第二提步，普购房形人查平询该枝楼盘极的基党本情苹况；庆仆谦阴伙第三颂步，傍购房飞人与舟商品士房开犹发商酬订立袄商品暴房买期卖合相同座；摧第四清步，旅交易铁过户游登记少。悟5．宣甘二手摆房买矮卖基膨本流粘程拐二手专房买件卖的球一般泳流程尚：良第一胁步，育购房杀人或庭卖方电人通于过中关介、舰媒体册等渠饼道寻跑找交增易对熄象；篮第二贝步，祖交易廉双方宁签订任房屋警买卖各合同塑；诸第三胞步，要交易红过户久登记窄。严（二汉）差房地名产才交换增基本泊流程绪第一邮步，捧换房南人通笼过柿房地悄产撇经纪垒机构习等渠独道寻拍找房求源；伪第二酱步，律交换列双方薯签订溜公（揉私）过有住订房差庭价换宜房合交同；柜第三另步，烛到弱房地漏产课登记守机构赖进行报换房血合同赶登记陶备案析和审通核鞭第四峡步，婆交换批双方阁支付娇差价趟款和亮相关的税费衰；斥第五丑步，答产权芦交易陡过户微或办擦理公哲房租键赁变携更手值续，牌领取册房地兵产欢权证惭或公介房租撞赁证参。养（三划）晴房地额产雾赠与渠基本来流程魄1．横和生前聪赠与讲基本故流程拌第一店步，颂赠与备人与以受赠茫人签杆署赠比与书摇、受遍赠书泳，赠霜与书圣与受产赠书赤经公毕证机捷关公瑞证竹后有蛇效；且事望第二愤步，像赠与郊双方排持经左公证爽的赠氏与书茅与受情赠书忌、船房地题产塞权证男等资碗料到障房地赌产继登记特机构呜办理膨赠予骄登记男领证旷手续浮。宵2．躬量遗赠然基本压流程冻第一予步，置房地仗产板权利修人生幸前订棍立遗穗嘱，旗承诺钱将其劲自有叙的膊房地还产莫在其经死后圆全部条或部量样分赠呆送给民受赠邀人，祝此遗洪赠书碧也必来须经船公证固机关絮公证薄后才田有效个。币兽裙第二泽步，六房地滥产研权利东人死替亡，访遗嘱动生效甩，受兆赠人碌表示幼接受域赠与讯；坊孝傅第三抓步，收受赠淹人持腔有关脂合法绪文件蹄到马房地霸产搞登记轧机关随申请局办理铜过户涝登记垄领证痕手续趟。肺（四数）以拔房地筝产乒抵债膛基本崖流程待第一雁步，正确定就债权剥、债柱务；辉第二呼步，彼确定府房地端产煤抵债的合同牙；传第三症步，拼订立下房地均产务抵债乐合同纺；铃第四量步，推债权彻、债长务双留方将筋抵债忌合同渗、原革房地环产柴权证尺等相雹关资净料向驾房地蓝产珍登记艇机关住申请强办理挖交易监过户秀登记州领证震手续杂。在汗缴纳债规定供的契浅税、京交易渡手续守费等提税费豆后领御取阀房地厅产那权证携。少（五团）以赚房地耳产壮作价繁投资蹄入股士的基鸟本流蛇程徒第一瞎步，叶合资歼双方压订立满合资愤合同忽、章诸程等翅文件版，并套报国纵家有讲关部登门批深准；泰第二夹步，晴合资芝双方娃将合驾同、负章程虎、批今准证各书，皮评审村确认贫书等逮及合禁同中败涉及习到以颗房地蓬产热作价患投资蝴的清牢单向晌房地革产伸登记壳机关鞭申请勇办理晌交易顽过户绝登记嘉领证撕手续狂。在帐缴纳督规定研的契奥税、伙交易列手续愧费等幅税费捆后领磁取聚房地恰产季权证玩。拆（六正）兼具并、急合并难的基抗本流醉程骄第一奖步，狐企业剑按国挺家有煤关规陆定及绕报有朴关部谣门批序准，担实施砍兼并疗、合吃并；红第二侍步，带企业芒将有狠效的师关于捐兼并尚、合待并的蒸法律遗文件寺以及芬随之宫转移饰的月房地婆产没权利授证书浪等有场关资秩料到扭房地戏产酱登记最机关超申请它办理铁转让恨过户译登记诸领证沿手续羊。在国缴纳屠规定饲的契先税、锄交易顶手续野费等掌税费焦后领约取娇房地饰产某权证继。叠二、魂商品形房买葡卖合缸同扛凯1．奇泄合同迹双方脊当事欠人的谁姓名级或名糕称、贤住所侮、联涂系方墙式等胡；群2．行万转让泳房地摄产惕的坐搭落、闲面积航、预浊售许告可证贝号、珍设施赖状况沟等基影本情筛况；捐3．狸漂计价毕方式数及价甲款；律4．阁掠面积层差异罪处理挣办法倦；自5．周山付款讨方式售及期警限；海6．筝揪交付摔期限戏；哭7．毫佳违约判责任嗽；级8．狭型规划凑、设矮计变容更的暑约定机；栽9．盗贺交接话、产袍权登斧记的问约定陕；丰

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（逗三）闹预购凉商品培房期亏权抵悬押错预购承商品扶房期魂权设素定抵样押应嘱符合直以下闲条件墨：（捧1）装抵押耽所担偷保的滚主债称券仅午限于舱购买烫该商积品房杰的贷法款；昨（2仆）不丙得设庄定最钥高额乘抵押欺；（惧3）陕符合闸国家湿关于霞商品添房预魂售管潜理的谋规定池。弦预购什商品驳房抵疼押的跌基本出流程兄为：涉第一挺步，鸦商品殃房预售购人巾与商泪品房无开发蕉经营具企业第签订络商品栏房预赠购合幻同，束并已抚交付靠部分饿房价询款。辅习第二贵步，捐持商脚品房霞预售鹊合同皇到财房地美产丹登记道机关投登记造备案溜。页第三丈步，芒抵押壁权人肚与抵乏押人情签订偷抵押讽合同伏。于第四筛步，吵抵押大双方盼持抵辜押合糠同及逝经晌房地冒产智登记崖机构延登记机备案怕的商短品房遗预售援合同虑到裤房地杂产帅登记汉机关绢办理勤抵押星登记摇。葡第五非步，均抵押眼权人镜保管辞其他筒权利落证明府，换房地被产捡权利赠人领叼取已贿经注揉记的冤商品旬房预该售合袋同。庄第六串步，延债务崇履行只完毕权或贷泻款已贝经清满偿，棉抵押越双方铸持注它销抵绪押申循请书旧，其杏他权斤利证株明及先已经择注记观的商艺品房半预售弦合同隶或荣房地旧产快权利始证书搏到才房地灭产早登记驾机关叛办理胖注销威抵押板登记栗手续夏。策

（捉四）滥现房赛抵押眉现房威抵押鸣的一雀般流讨程为吊：我第一剃步，去债务豆合同肚成立毛。债谁务人睁或第组三者苍将自穷己依丈法拥毒有的荐房地吃产那作担哨保。股第二木步，欺抵押翠双方铲签订述抵押抱合同课。胳第三粱步，胖抵押冠双方够；持咬抵押雅合同扫，颠房地校产惊权利唇证书血到财房地畜产闸登记式机构薯办理另抵押克登记及手续财。也第四变步，谷抵押校权人栏保管尘房地书产翻其他并权利双证明老，抵视押人悦保管愧已经执注记内的中房地魂产债权利混证书松。积第五胞步，坚债务蝴履行邻完毕事，抵象押双协方持确注销阁抵押脆申请朵书、须房地怪产音其他凯权利只证明扛及已点经注罚记的陪房地息产罚权利奖证书杠到扯房地芦产说登记妇机关梅办理冤注销葱抵押虹手续可。丧二、闭房地愤产余抵押彻合同坦骄（一热）贼房地池产指抵押铅合同哲的特游征妨1．素哨房地睡产慎抵押鬼合同丧是从陵合同恐。渐2．漂狼房地抢产泡抵押久合同赞所设饮立的角抵押慧权与像其担奥保的甘债权障同时虫存在岂。售3．谜趁房地织产见抵押培合同稻所设聋立的久抵押席权是枪一种柄他物膊权，课可以刚转让税，但苍其转趟让是天连同擦主合办同债链务一趟同转总让。秀4．验防房地朽产者抵押剑合同遇生效稳后，侨抵押弹权人券对抵仆押物典不享璃有占屋有、晓使用若、受聚益权俗。续5．纹溜房地撒产估抵押累合同三生效卧后，漂对抵傅押物己具有抗限制课性。箭6．爽首抵押拿权人辉处分滚抵押验物须妻按法萄律规本定的结程序叼进行军。生狮（二谋）慌房地柔产疾抵押设合同批的内唯容甩房地饥产她抵押屋合同但一般备应具犯备以炭下内俗容：暗1．具三抵押摄人和春抵押吧权人趟姓名崇（或廊者名秩称）指、住俘所；格2．汁吹抵押怠物的刊座落股、用俱途、奖结构惑、面胳积、默价值纠、四钢至范殊围；太3．洒萄被担辅保的朴主债四权的尿种类融、数轧额；藏4．托朋债务足人履鬼行债默务的斩期限钉；定5．辩耀抵押殿担保扰的债伟权范密围；脑6．帜鼠抵押玻当事啄人约骂定的教其他绸事项脂。书建设闯工程浩期权睛设定替抵押夺的，况还应龄增加共：彻1．杜《建邻设工灶程规涂划许爱可证槐》编要号；辞2．蹦国有归土地球使用腥权出令让金赔的款旧额；霞3．讯总承佩包合侨同或奇者施鞠工总制承包唇合约腔定的坛建设子工程贩造价柏；固4．赴已投员入工宝程的蚁款额器，但确不包纠括获洋得土谢地使友用权追人的锦费用抗；汪5．辉建设挖工程粗竣工含日期史。便

（雹三）否房地薄产座抵押逃合同努的成吼立曲根据俯担保袖法规圆定，尺房地感产佩抵押聚合同廊签订腊后，档应当鼻向啊房地笛产闲登记杜机关爸办理稼抵押晌登记毁，抵哈押合甩同自照登记突之日渡起生蒸效，破而不裳是自摊抵押疗合同老签订痰之日静起生纳效。竞听第五敌章

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兼棵长肉二掀手房则居间替业务便一、柄二手炒房居采间业认务流景程纷1．碗疼业务翅开拓塌2．凝录房地披产彩居间威业务赚洽谈持3．来任房地劫产蛛查检你房地脾产气查检瓣的主所要内身容有钱：（杜1）循房地质产孩的物膛质状扩况揉（2螺）御房地类产著的权编属情捷况滴（3俗）迫房地令产烧的环谁境状挂况固4．俊作签订建房地避产州居间危合同代5．刑岩信息窑的收移集与倾传播群6．竭求买房咸或承州租方袭看房或7．登吵交易傻配对搬与撮益合成画交搭8．辰院协助订房地涂产泛权属各登记焰（备山案）抹9．役妥房地碍产便交验猛10估．

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