深圳中信红树湾价格方案价格报告

谨呈：中信红树湾房地产中信红树湾一期价格策略报告世联地产顾问（深圳）2004年7月9日颤中信害红树询湾一归期价蔑格策帅略报筒告概讯要称中信篇红树仔湾一狂期价弊格采伸用入妹市时视点的服市场雀比较糠法，劲确定基项目夕市场歉比准戒均价本为9冈57得0元辈/㎡王。霞嫩进霞呈笋碑苹纹（茂详见歌本报罚告第学二章腔）纠考虑医了正依常付阵款方供式折凝扣（台均为犁94拍折）昌，选持房日誓优惠贼及营踪销活参动折搜扣预花留之扑后，遣本项滔目价矩格表章的平赠均折超扣率绣为0已.9境31穿5。袖杨泥榴资（胡详见晃本报乡告第煎三章盖）够通过摇对实王收均基价9宫30祝0，突96顺00尸，9乓90妄0元毫三套眠试算鲁价格新表典舞型房遮号单列价与左竞争落楼盘杂类比极房号杀单价懒的点再对点援验证牵分析勤，在下均价惊93倘00望元时狗全面骂具有旅单价遮优势降，在橡均价境96为00贵元时放大部鸽分房靠号具订有单旁价优虑势，诱在均兄价9军90葵0元关时较判差单悔位房粗号有例单价殖优势挖。汤（车详见珠本报袄告第希四章但）吸考虑交到2荷00敢4认——铃20背05恒年深谨圳关洽内市较场的重供应赵情况揪，根砍据价果格表竖试算两结果拒（即句9挥3项00礼，9北6委00绸价格对敏感纤性药很低关）青，结蹈合目蚂前市尼场形可势及较客户华关注摧度，域项目启整体汁的均辫衡销铁售和质最大静限度堡挖掘疯物业谊价值堪，在艳对市屡场前肝景审阀慎乐购观的讯预期抛下，握我司添建议课以均族价9粱4捎00迷元/怨㎡誓左右律入市纺，确箱保开政盘胜克局和酸合理责控制逃风险盗，但歪随着盈展示悦的不锤断完奥善，毛结合皇推售刃策略欺，项澡目整桶体最芹终实牲现均悲价厉96怨00猾元/叮㎡以花上。宵（详暴见本洋报告签第五籍章）青考虑秤到后前续竞咸争的嚼压力盗和确佛保实维现价仓值最培大化攻，借粱鉴兰围溪谷智和华辛侨城预的销抚售案革例完，魄建议段采用称分批晚推售盆房号盗的策榨略，疗在确落保开狗盘热鞠销的调同时尿，再促进锈后续政优势挑房号叮消化巾，降觉低入兆市风肝险，湖尽量拼实现逮项目姨利润络目标记。滔（详取见本嫂报告月第五搁章）金项目多情况当介绍板港勿项乏目基然本数论据伙炉喇一们期户遣型比刺例熔激史一芬期络主要狼卖点迎磁窃工弯程现胸状即项目令基本辩数据姑项目讨位置洞：沙纲河东扛路与赵白石罪路交盘汇处掉项目挪概况老：T诸ow辟n勤Ho蜡me孤＋坝高层准多种企建筑占形式方组合犹开发惰害商：蚀中信躺华南轰（集替团）循有限技公司燕占地奏面积歪：1秩62洞65题3.扒1平费方米蔽建筑岂面积胞：6纤50尺00睛0平骨方米牺住宅门面积掠：5原05纤10偏0平态方米绢会所巴面积狡：6笋00粉0平蒜方米葵幼儿翅园：挤60刃00垄平方搁米旗总隶威户稀排数：捷约2闪80类0户亏总骗谊车堂虾位：狐约3呜50庆0个驳总平呈面图一期：4栋高层＋2一期：4栋高层＋2栋TOHO二期三期和四期何一期网户型功比例攀户型水户型育面积势（良M2筒）师户数盛（套桥）捡比例利2望房唉93套.5煎7~惊98驴.4铜1食62扎10桃.5掀%圈3煎房如平层辆15畅3阿.5板9~步15芦6.尤57壁93疤彼26现.0循%枪平层舰17士1.右25姜~1担72谜.9朴6饲30赶复式他16溉4.伴76侮~1杏70馆.7啊7湾30遭4懂房佳实用扫4恶房鹿16见3.抢26惰~1帜70厕.7锅7选15猪4乱46亭.8贯%惊豪华畏系列柳20锁2.四74新~2樱08办.6购5胞12舱1铸大户汇型姑生活赖方式乎系列废24魂4.吃38践27增16随.7找%蹄平层奶26富0.涌71哥~2椒63更.0价9识52女GO斯IF脖T叫OW厦NH里OM笛E妄下层誓：拣28科6.元55渡17驱上层杂：地37止1.伸69仇独立偿：午38离3.恶78满顶层兔、底幅层复袋式坏36怨4.倚27吸-1俭00民8.符99股2骄合计葱58妨8使10盛0%纯一期运主要慢卖点备◆升请65筐万平徐方米脸滨海称GO造LF搏大社迈区，收比肩蛋全球炒的湾闪区作榜品搜◆就中国服地产短前1死0强我发展贿商，终实力旧和信位誉的再保证丑◆唱国际堪先进版的全触板式样斜列帝布局毒，保往证户跃户朝头南欢◆枪仅可手评价从的四赠大作楼品系朝列，郊展现牛纯粹族生活诸理念吓◆内作品陕系列疑一义：1良0万敬平米火园林恩，深食圳原决创现微代岭熄南风遭格冒◆远作品店系列画二紧：自厉然呼掉吸式删空中完院馆磁，带手来全纪新生冰活方杜式坦◆沉作品旦系列事三诵：G赵OL雄F景溜观，绍全自殖然采矿光通湿风户删型完◆楼作束品系膀列四分：幼To山wn揭h探om诵e花别园生士活三纸重奏痕，重爪新定定义奢瞧侈出工程富现状每主体挨塔楼姻工程薪进度朋在1恳8层杯左右刊，并核正在稳以4踩天一饲层的尤速度概顺利区进行返，售汽楼处薯已于脏六月蝴初开楼始投脆入使裂用，果6月而6日覆销售此员正恳式进栏场开叙始接恭待客变户。意核心糊均价俘确定塑一、碰坦套版踢对比咽楼盘盖选择渡二、潮部轧钟勿对比群楼盘巴权重隐确定竖三、杯府磁海玻核心袋均价稀静态降比准临中信扯红树温湾一灾期由汽2栋勿31否层和饰2栋贴32的层高论层住闪宅，丢11产栋T悄ow愤n谢Ho寇me巴组成宫，整探体户误均面匆积在睁18犁0平老米左牛右，结入市给时市叨场上柳推出听的同基类户道型，兽总价核相近择的楼纹盘较羊少，沙可比休性相前对局全限，办通过类同区唱域的狂同质流楼盘驳以及销相关杠区域庸三级臂市场岭成交佳分析技，确蛛定核仰心均罢价。冻对比粒楼盘娘选择举：丈商品绝的价叠格受套市场爽的供昨求关拢系、碎可替吊代商业品价锯格等督因素建的制渡约，穗因此者市场合上同鸭质产叮品的引价格样对本预项目络的价鼻格制牲定有皆重要组的参芬考价笋值，割在选候取对篇比楼舒盘时瓣，要帆把握倚以下惧三个园原则吐：怕区域季相关让性禾产品槐同质嫁性（沙建筑卖形式猾、户搬型范舒围、健品质险档次碍）突竞争目关联槽性（损热点玩竞争胸区域始、销卡售时语间重尽叠性掉）笑参考痕楼盘祥参见据后页蚂《剧竞争蠢楼盘马分布满图》堤及《瞎竞争璃楼盘惜列表萄》透由于通在销饭售阶劈段，沿工程例展示咬的不刷同，邀在参茎照时厚应确猜立一树个比稍较标首准，瓣即各铅项指军标均缠在目返前在拴售项户目中滤抽取摧其中鄙户型蓄面积拘，总茅价相话近的测部分萌，锁膏定同思一时哀点进丢行比冷较，桨综合葡考虑闷在本爷项目柴入市首时各致项因辩素对行比打聋分。燃天鹅正堡二觉期I斧I区容天鹅运堡二遍期I彩I区劝7月政3日声选房准，与滨项目茶入市槽时机缘最为瓣接近怒，并昌且，临从档惧次、户区域码及面寄积总疲价方爷面分他析，伶具有若较强只可比恨性，叶应充告分对装比项祸目的泥优劣茄势确含定均趟价。蜓世纪现村王出府、网日月丧府，型红树针东方远，滨红树眼西岸闸，瑞那河耶领纳爷世纪改村与于项目市仅一灰路之割隔，票也是润目前母本区半域内作唯一絮的在肯售项熊目，柔虽然境在项胆目整键体形话象、唉档次夫等方处面存摇在差倾异，锹但因际其位柿置和响产品删与项兔目有舰相近桌，具暂有较拌强的免参考蜡价值高。器红树择东方败虽然盘销售灾已到驻尾声萄，但诵因其拢区域丧和产郊品的夏相关衡度较卷高，赛且时崇隔较荡近，免具有格一定旷的借旗鉴意鹿义。心红树夺西岸庭和瑞嗓河耶牙纳，沸与本裙项目醒位置舌最相更近，拖从其管产品渡品质魔和预刊计推缠出时镰间分绪析，窗将是熄项目亩推出锋时最堂大的吊竞争帆对手杰，但董由于眼其尚谅未开输始发聪售，工因此疏不作栏为项豆目核词心均负价合冤成的沙对比魄楼盘姨，与值他们禽的竞舟争分倡析在棍后面值的价角格策音略中板体现嫩。拌熙园度、兰位溪谷梳熙园笨为去甜年8掩月份酸开盘徒，至辰今销李售率近90难%左叛右，叹剩下值的单或位为弓多为砍一梯眨两户桨的圆疗楼，重对于傲本项被目有厉可比五性；观兰溪须谷今抱年4却月份皱开始划分4揪批推絮出房穷号，贺楼盘盾质素邮、发盯展商愿品牌康和价将格面话积与之本项惕目在顽一定脆程度肠上具劲有可垂比性禁。街天鹅滚堡一财期桥天鹅依堡一穷期A肠、B绞、C居、栋鉴20惩01凭年1馒0月读入市侨，销去售周喘期长仅，与席本项玉目的换可比翠性不湿大，拿所以功仅把痒D、瞧E作元为比敢准对雅象。盐但近阴期一拦期A皂、B慈、C谣、栋岭三级薄市场亚的成瞒交对燕本项明目有纺一定畜的借党鉴作疲用；宿香域太中央劲、水暗榭花暖都、下硅谷膜别墅救本项哈目入明市时营，以寄上项访目尚牧无准聋确价征格，槽但从直区域材、产点品品补质和爷目前央市场拔预期嫁的价葵格分刮析，稍这几薄个项捏目也另是本慕项目劳的竞挣争对犁手；水榭花都兰溪谷硅谷别墅红树西岸瑞河耶纳熙园天一天二Ⅰ水榭花都兰溪谷硅谷别墅红树西岸瑞河耶纳熙园天一天二Ⅰ世纪村本项目红树东方四竞争忧楼盘铅列表温项目侧建面韵容积陈率塔总套屡数戏主力溜户型邪面积悄均价到推出宝时间是销售体情况躁在售但楼盘板天鹅闲堡二世期I羽I区誓11迟.1跪万启3.众66蹲2息34冤2铁24饰0-傍26眨0四睡房锁98远00怪7月容3日鄙兰溪吊谷躁9.吧3内万荒1.饼65跑53只9典14兔3-飘16仆3忠四房便98丽00歪4洞月段1帜7日悉70纳％弯世纪犯村日费月府割10够.6尤万断3.无51扇56欠4足15孙0-忆20框0三柴房墙20树0-惠22置0四叫房端76委00哗4月展18颂日真后续皮项目呆瑞河数耶纳她11条.1银万录1.穴4盗40漂0顶多佩TO纲HO尺：予22租0-惠27糊0况多层听：什20阿0-锐25昆0笑小高具层：放13士0-淡17笋0谣85览00秘9诱月底兵—俩红树共西岸狗25析万胃3.庙4盟11留67露95截-1到00纱两房别12般0-纽20缎0絮三房剩15陶00责0防7迷月认册筹摩8料月开室盘啦—背硅谷啦别墅功三期该11腾万具2.朵04骄30竭0苹24镇0缴平米醒四房剥—行—寨—深水榭睁花都魄三期丢9万糠总体仆1.屋4抓—黑91盟-3总05符—歼04烂年年蚂底赖—插香域阵中央杀18珠万查2.富08童72牲0妥15酒9-寇17蔽2四香房枣90国00侨10划月野—饰御景手东园介19落万支5.伟9吹10笛21南12病0-知15神0三帜房痕90巨00骄6月维20式日拒目前省积累务35魔0张穴卡帽对比屡楼盘惧权重吓确定臭：岗我们垄把与火项目烧相关昌的楼宪盘进站行打洽分，饿根据怜其排究序和器价格罗透明棒性确方定比允较权絮重。衰位置宵相近酷20鞋同质构产品沉25诸竞争浇关系危55事总分叼天鹅粥堡二选期I搅I区肉15称20恼55茧90令红树辱东方撕15咸15携5栏35假熙园遭5帆15烈5棒25的兰溪日谷贼10盏10衣5蒸25竟世纪亲村王贪府欣20迟5讲0之25傻天鹅恢堡二域期诉Ⅰ堂区止15牺10趣0素25依水榭勉花都祝二期坐5相10销0色15修根据役上表坛中的辆评分宿情况旦以同捆区域梨参考矛为重炸点来谁进行秆分配粒，竞两争关靠系相盲对重伏要，姑所以评与项示目推去出时未间最偿为接周近的泼天鹅武堡二疼期I剃I区吃的权钢重稍咱大，拘水榭陵花都田二期晴仅作蛇参考肉，权叶重较尿小（糕所选岛定的丘比重够取整抗数值贵）。盏因素询权重耽相应遗楼盘惧比重德存在脏竞争锹75会％瓜天鹅趋堡二块期I袖I区石40喉％慎红树怀东方隆15馒％柔熙园羊10葡％台兰溪匹谷湾10壁％普无竞背争讲25句％炕世纪境村奋10耻％身天鹅秤堡二泉期蝶Ⅰ众区英10厉％坊水榭秩花都急二期毯5％坛核心稻均价苹比准裕项目哄实收坟均价哄(元绿/M填2)爽销售板调整毙市场堆调整昏均价贪(元剂/M男2)华折算暮率惩比准窑均价痒(元术/M而2)梁权重宅值被折算宋价格硬(元圣/M留2)锐天鹅振堡二近期却Ⅱ掠区毕98忍00激1昌96睁04做98跳%睁94换17撤40若%匪37棕67子红树焦东方墙86斩00挡0.阶97背83罪42浩10赢7%易89协63宁妄15驶%开13门45谅厌熙园恶98筒00药0.依99查97遮02庄10已0.迅55葛%蛙97墓55圣诱10隙%迎97额6期兰溪拣谷番96犬00或1.著02钟97拢92蠢1捐02路%障99济98拴纯10萝%霜10燕00傲宝世纪绘村王赴府询87荒00楼0.困93愚80完91剩11间0.附30晴%齿89嫌24砖攀10励%扬8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