房地产文档商业地产市场调查方法业态组合及招商策略

商业地产市场调查方法、业态组合及招商策略商业地产市场调查方法2004年被称为中国的商业地产年，投资开发商用物业，特别是所谓超大型Mall，成为一大热潮和最亮丽风景线。不光是北京、上海、广州、深圳一线城市，成都等二线省会城市、宁波等新兴工业化城市，就连偏远地、县级市也要上CBD、中央商业街、大型Mall、主题步行街等商用物业项目。市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享，并就教于大方之家。一、市调分类商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类：1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察二、市调准备无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。准备工作一般有：1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求；2、团队分工--明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系；3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；4、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料；5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等；6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排；7、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。三、基本概念理解与应用在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。显然，“商圈”现有两种用法，一是正式的零售界用法，着重指吸纳的目标顾客分布空间范围，另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法，着重指商家聚集的区域、地段。我们使用时，若有必要，应指明商圈的准确涵义。商业中心——规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。节点——规划学用语，指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。应用：①上述概念常用，应熟练掌握与区分，清晰界定市调范围；②上述概念的空间范围，除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外，基本是从大到小排列，应根据特定任务选择市调区域。③出书面正式报告，应使用准确、学术性用语。2、业态、业种零售商业用语，现对零售消费的各类商户也使用此术语。业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。应用：①策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功；②市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行比较分析；③传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如：建材、IT、文仪、药品、图书等业种；④零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如：美食街、自助式咖啡店、量贩式KTV、旅行社超市等。四、市调内容和考察次序商业地产发展（定位）策划，最常见的市调是基础普查、全地段重点考察，其次是专项调查（分商业业态、业种、物业类别），再次是定点考察（类似项目、竞争项目、新兴与特色项目），前者一般会覆盖后两者，因此主要以前者为例。市调有两个前提，一是实地考察前应对区位的功能有所判别，是商务区，还是商业居住混合区，或是商业功能区，后者再分市、区、社区、邻里四级商业区，实考主要是印证和具体细节了解；二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈（区位比面要大些），线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节点。商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等，主要通过“面”观察。商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过“线”观察。购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等，通过“点”观察。调查过程及内容，按当时的要求分工细定，但调查结果均要反映下述内容：①商圈范围，业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌；②商业竞争趋势（同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段）；③客流量、购物消费者特征（年龄、性别、职业、来源、目的）、消费欲望与消费水平（瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间）；④路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商铺门面宽度、进深、净空，建筑外立面广告牌、霓红灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，主要节点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性；⑤交通干道及出入口，消费者基本交通工具，公交线及快速交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利性，机动车辆秩序及对行人的干扰性；⑥商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度；⑦商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等）；⑧在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区改造和重点扶持对象，政府管治水平等。五、市调方式方法目前阶段，我们主要采用简便、实用的方式方法：1、实地观察法通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。2、访谈法通过个别面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。3、问卷法通过街头栏截式问卷填写、问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统计及分析。4、参展法参加行业会展、企业营销展示会，主题研讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活动，集中了解参会参展商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场信息。商业街招商策略商业街是指众多不同规模，不同类别的商店有规律的排列组合的商品交易场所，其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成，并且按一定结构比例规律排列，如墨西哥城起义者大街、纽约的百老汇大道、苏黎世的班霍夫大街、蒙特利尔的萨布洛克大街、巴黎香榭丽舍大街，等等。在西方的经济理论中，它与购物中心、商业区等等有着严格的界限，是不可混淆的概念。定位是商业街招商的基础，根据项目定位选择与之相匹配的业态组合，之后才进入有目的的招商工作。一、商业街的定位1、商业街的商业主题。即商业街应该具有的独特的商业经营的主要脉络和指导思想。例如以“中档品牌，大众服务”为经营方针的西单商场，经过二十年的经营，形成了一套完整的“平民消费”模式的管理理念，调查显示，在此消费的北京市本地人占消费总量的74%，而境外人士占了26%。与西单不同的是定位于“为欧洲人服务”的北京秀水服装一条街，它的管理委员会根据其特殊的定位制定了一整套有特色的服务管理条款，成为北京专业性商业街中经久不衰的特色商业街，调查显示，在秀水街交易的客户，87%来自东欧，11%来自中东，2%来自世界各地。辩2惑、挠商业赞街窝的社畏会主撤题。拐即证商业办街级所承其载的秘社会岸责任连和应恐具有辛的非立购物状的功锡能，糖商业泄街光是城屡市形且象的谱代表助，消工费者钳或游满客观止商业贸街取，即勉可知殖城市坦之容蠢、之枝貌、脾之风具、之捐魂。布例如顽广州叶北京涨路商像业步蛮行街糕定位据为郊“吨古城赴商都魄”谋，以抗该步园行街姓为核崖心向叼周边沃地区罢辐射餐，结鸡合周于围的意文物姑古迹旦和珠肃江滨火水景假观，占发展菊成为霸一个径集购诊物、协游览维、休活闲、眼观赏些于一惧体的尾多功怕能商罪业区桨，体恰现完虹整的胁历史舰脉络渴和现饶代商浇业气榜息。然又如秤北京践前门跟的大挑栅栏女商业砍街座，根秃据它蒙业态熟齐全萝、商坛品种李类繁驻多、答老字揪号店军多、轿历史右文化日色彩理浓厚挤、以勇及客茶流多穿以购墙物、度休闲它、观攀光、返娱乐厚为主梅的特挎性，捏将恋项目旁定位丹于纲“买商业朝、旅悲游、南文化声”拖的一摔体化维上。案例：某商业街的定位启示录项目选址该项目周边具备成熟的商业环境竞争对手周边有一SHOPPINGMALL形式的广场、大型外资超市、小商品市场、特色商业百脑汇、老牌百货商场等市场调查该区域大型百货商业出现严重的供给过剩；特色专业型、主题型商铺投资热潮渐起；项目邻近使馆区，已形成国际化的生活氛围；该区域外资企业数量众多；发现商机以经营国外商品为主的商业形式将会受到该项目乃至周边居住和生活的众多外籍人士的欢迎；能够弥补该区域商圈传统商业功能的空白点；居住在该区域的外籍人士数量呈现增长趋势；确定目标客户在中国居住及进行商务、旅游等外籍人士进行项目定位“国际商品街”：以经营国外商品为主，充满异国商业特色的商业街商业街布局餐饮类：西餐店、快餐店、酒吧、咖啡店、面包店等；杂货类：老外普遍喜欢和常用的一些日用品、工具等杂货店食品类：红酒、雪茄等保键品类：药店、护肤用品店等宠物用品类：猫、狗粮及用品店休闲类：体育、运动、休闲用品店、网球、高尔夫用品专卖店等；宰二、健选择岭最佳弟业态男组合坝商圈墙里业转态越惑丰富戚，商蔑圈经课济也痰就越捎成熟须，各葵业态坟根据较商圈糖的特陕点，欺可以屯做到溉资源缠共享绑、优轨势互阳补。雨同样龄在蛛商业服街林这样闯一个虏完整凯的生盆态系超统内图部，居各业殖态也赞应相裁互补咳充、诊协调翅发展私，这拥样才评能凝斯聚各医业态希的闪傅光点辫以强朵化和既突显质商业磁街劈的整颗体定凳位。丈一般舅来说吉，肚商业爆街叙的行锻业结攻构呈碑现这“刃三足钢鼎立波”额状：监具备拦购物泡功能敢的占嗓40品%田，具羽备餐芦饮功覆能的术占贪30寒%训，具捕备休杆闲娱厦乐功逼能的搏占温30隐%都。当处然，解这个火结构点并非族放之浅四海贷而皆丈准的严“构经典好定律阔”应，主式题不铃同的距商业随街期在业葛态构绿成上威将会均形成仿不同勿的比蹄重。圣但是干，在裙业态荡组合族方面束必须显有主望次之坟分，沸如北坝京西泥单，菠仅靠沾庄胜咐崇光些百货茅和时否代广求场两额个明唱星店哑铺，厉是支学撑不窑了一全条街幸的整毒体开耽发的飞；又屈如北野京东土直门值内餐澡饮一驶条街闻，是门由黄22视3饼家不柳同风敞味、士不同瞧流派吓、不痛同规锐模的昼餐饮耀店，荒在树15域00票米长并的地犯段内终有序钓排列轻组合姐而成涂，这繁些都阳不是亡一个治店所观能作架为的亲。搅通常汪商业乌街鼻的组糟成是溜以大哗型百旅货商叉店、切专卖舞店、足购物腐中心滤、大羽型综伸合超卵市为光主，昂普通丙超市捏、便尾利店驾等作仪为丰僻富寒商业景街亡的补矩充形原式出赚现。哲应该左注意肌的是理，信茧誉和并口碑袄是惜商业坦街膊长期捎发展忽的依宵托，哗引入加的品衬牌商经品必内须要器保证梅真实素性。案例：商业街业态组合示范北京大栅栏300米步行街业态组合前门大街商业业态组合业态类别数量业态类别数量玉器、工艺品、旅游纪念品商店9皮货店20购物中心、商场7服装专卖20书店1钟表眼镜12钟表眼镜4药房7茶庄4自行车专卖1药店2专卖11服装、鞋、帽专卖店9书店3绸缎2饭店11旅馆6照相馆3俱乐部、电影院、剧场3茶庄2炭三、汁商业剖街宣的貌招商屑策略包招商泰策略失是实肯现奴商业脖街粘赢利怎的重症要步剃骤，惕也是腾实现半商业经街警理想水业态亚组合浸的真贪正执寨行者息。与旅其他鼻商业喝物业派的营犯销国策略位有所交不同期的是创，泉商业堡街尖的滤招商类工作劣不能长是被水动的缘接受煎客户洒购买疏商铺捆，还腹要对烛入驻猴商家辰的信落誉、听经营赚管理龟、商峰品质黎量、勤公司露经营仪状况杠等方兔面的吗内容壶进行准考察无。吗1饥、确汇定光招商移对象此招商瘦对象腔的确汗定围伐绕项蠢目的悔目标冶来确迫定，馒例如清命名岗为警“斧国际及商业树街肾”扮、或娱者是浆代表互城市糕形象封的毫商业伯街棵等档档次比贯较高筹的项家目，散一般侨都是险引进胃国内膛外有膨影响怒、有这实力喇的商缠业机客构作罗为经铲营管并理的鞠合作脂对象阀，掘招商死的重唐点对惕象为稳实力仁强的耍大规浊模商让业机誓构、彼营销残经验踢丰富叠的地欢区代羞理商仙、知发名企脸业、锣知名亭品牌本等。毅还可象以通体过特荷殊项替目的惭引入樱丰富羞商业汗街拜的功辞能，我塑造状项目驱的独眯特性你。例甘如品勺牌在得本区赞域独割家经律营的缠优先平引进舰，拥株有特欺色经哭营项闲目的强商业留机构尾优先哈引进档。某颜商业印街僚曾引耽进心杨理诊静所、若企业凑家沙混龙、岗刺绣物、宠率物托宁管、堂老公祸寄存仙处等吗特色诸服务誓机构订。际2比、确敌定经捉营模怠式块投资江经营旺：是腿指商坚铺业厕主购证买商边铺后姿自己管直接网经营锈。炎委托冶经营浓：是衣指商傲铺业爪主出储于保支险起浙见，症将商宽铺委尖托商定管公苍司租妨出去悄，让兔别人读经营狭。本租赁宣经营绝：是桌指经宿营业慧主一曲时买辱不起毕商铺敢，以金租赁除的形南式进堪行租膨赁经司营。愧直接扶经营渠：某呀些商北管公蔬司将特直接匙经营伪管理界大约节20辆％的滔营业皇面积众，免部因全躲部他导营造奔成失吼控的纯应变枪举措烈。采虚拟拌经营评：是贴指以益商业劣街盯为总澡品牌奶商标节，与斗若干咽个研匀发机弟构、执生产付厂家慕和经队销商车进行严对接裕，开壳发、餐生产况、销砌售相火应的愁该移商业躁街馋旗下失的子既产品状。腿3刮、制秃定雀招商牙优惠侮策略餐根据脑地区爪政府唤对于商业迅街阳的扶祖持政赌策确披定可收以给矿予割招商兼对象避的优邀惠措沾施，剪对于哄一些尸新兴梨的没女有天重然地晶理、厨人文锻等资倦源的传商业价街腰来说莫，这映一优拍惠措我施对句吸引刷人气玻有莫挖大的灿帮助魄。统4越、家招商摊流程腊市场事调研瓜和目坑标客冲户分祥析摘(替招商较部栏)趟崇客户梅招商汇月计后划实导施葵(厉招商共部蝶)温据客户仆招商杯周计千划信(东招商兔主管挤)凭梢客户窝信息脏归档刚完善昆、温招商吴资料污准备遍就绪貌(楼行政沿部顺)洒瑞目标命客户娘开发屑，拜环访、叠接治正(破招商恨主管鞠)吊交客户争分类析、确油定重刃点客致户葬(负招商他部鞭)景乎填写委招商欺意向品表（汁招商絮部、朗客户袖）翠客户糕资格碰考察攻、评剧估核宝准疮(屑招商杀部候)轻接确定疼合作盒对象施、签压定环招商垄意向少书、剑交纳较定金锅(昏招商败部、渗则务闻部、喊客户那)奔响与客逆户沟洗通、况谈判齐、方累案修谅改与纷认可拜（排招商政主管美、对军口部桥门）统招商相协议盖正式拐签定腹(泰招商扛部、篇总经狸理室金、客嫩户属)涉递提供刘装修啦方案旺及电摊脑效爪果图槐(寇客户羊)锹降提供镇租赁笔面积四认定别书、状租赁膨许可宝证和某装修挎入场柿证（什总经穿理室南、物路业中浮心）否进行形装修求、备崇货、柏上柜眯、营夹业（垃客户敢）菜商业煎地产票业态具组合爆研究商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(本文所指商业房地产特指商铺，不包括写字楼和酒店)，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，如大连万达在全国抢滩推出的万达购物广场模式；也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础，如广州天河城项目。反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。项目开发前期明确业态组合的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。那么，什么是商业业态?什么是商业业态组合？业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？本文试图以地级市为例对上述问题进行探讨。商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shoppingmall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。商业房地产项目的业态组合，指的是开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。业态组合定位必须在项目开发前期完成。根据我们的操盘经验，单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素：1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险；3、现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营；4、首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金；5、大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾；6、现代百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。其与大型综超相似，，将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。这是在引进百货公司和大型综超业态时必须注意的。根据作者总结多个商业房地产楼盘的实操经验和对我国地级市大规模调研亲历，作者认为，以我国大多数地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建2~3万平方米，层数控制在3~4层。在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层。但总建一般应控制在4万㎡之内。开发商应清醒地认识到，商业项目总建过大，开发风险便骤然放大。另据研究,人们对单体商场面积的心理最大承受能力为1.7万㎡，生理最大承受能力为2.3万㎡，超过这个“疲劳度”就适得其反了。从国外百货店的一般规模来看，单店营业面积多为7000~8000㎡，在日本，超过6000㎡就要受到“大店法”的规制。需要警惕的是，目前，国内商业房地产开发已然涌现许多“大盘英雄”，一些开发商在地级市动辄开发5~6万㎡，甚至在只有40万城市人口的城市也盖起多个10万㎡的商业巨盘！人们有理由担心，我国上世纪90年代初期曾掀起“大商场热”至90年代后期又引发大商场衰退潮的现象几年后又将重演。建筑规划方面，项目的临街一侧尽可能布置有广场如旱喷泉广场及停车场，注意提供优美购物环境，使之休闲特性明显。建筑造型强调现代而前卫，简洁，明快，标识性强。注重竖向交通的易达性，创造临街便捷的多渠道垂直交通：设室外电动扶梯，将人流动线上的顾客直接输送至二层甚至三层，在与之相邻的商业物业间架设人行天桥，在具有景观价值的临街面配置观光电梯，将客流直接从地面引向各层。建筑内尽可能设置面积适可的中庭，因为中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动,又宜做休闲、促销场地；中庭顶部天窗宜采用透明材料引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。配套设施应较为完整，中央空调、电动扶梯、客梯、货梯、烟感喷淋消防系统、照明系统、通风系统、背景音乐系统、道路指示系统，均应规划建设到位。大多数情况下不建地下室或半地下室。选址宜在中心商圈，以最大程度充分利用和整合现有商业资源。根据项目总建的大小和层数的不同，业态组合方式建议如下：一、在首层面积为4000㎡~5000㎡，层数为4层，总建在1.6万㎡~2万㎡时，业态组合方式有：组合（1）：1F+2F+3F为内置步行街，4F为专业卖场。其中，1F为流行时尚专卖店、精品店、折扣店组成的名店街，并设1~2个方便快餐冷饮店，2F、3F以服装步行街为主。4F引进知名品牌做专业大卖场，如3C卖场（家电、、电脑）或家居卖场或电玩、运动、书市、电影城之类专业卖场；将3F、4F临街部分设计为通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮灯光，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调和视线要求较高的经营定位，并进行分割销售。而这种可凭栏远眺的餐饮娱乐景观区还会具有非常不错的卖点。之所以强调对3F、4F的分割销售，是因为项目总建规模小，可供销售的面积最大也只有2万㎡，为提高开发商的投资收益，必须尽可能提高分割销售商铺的比例。该组合的缺点是缺少核心店。但由于内置步行街将流行时尚和服装专卖集中经营，提供了舒适明亮的购物环境，具有明显的“扎堆”效应，较受经营者和消费者的欢迎。同时，该组合适合划小商铺面积，便于控制总价，从而利于推盘销售。必须强调指出，从定价策略和解决“租售”矛盾、利于开业后运营管理等多角度考量，这种首层为步行街，并争取尽可能多的楼层为步行街的组合是单体商业房地产项目首选和主要的组合模式。虽然内置步行街这种业态目前在地级市中还不多见，但它无疑将成为未来流行的趋势。组合（2）：1F+2F2/3为内置步行街，2F1/3+3F为大型综合超市，4F为专业卖场。此组合的用意在于借大型综超可以有效积聚人气来提升项目的品质。大型综超应成为本组合的核心店。但其必须从2F开始引导人流并输送至3F，否则，将大型综超直接设置在3F有较大经营风险。组合（3）：1F+2F为现代百货公司，3F为内置步行街，4F为专业卖场。若项目地商圈非常成熟，人气特旺，也可考虑将4F设计为部分或全部内置步行街。对于组合（2）和组合（3），由于作为内置步行街的可供销售的商铺面积太少，必须明确：1、大型综超和百货店的面积必须分割列入销售；2、首层面积一般应不小于4000㎡；3、与组合（1）类似，将3F、4F的临街部分包装成观景餐饮进行销售。以上三种组合是针对项目总建不大的特点而进行的设计。对开发商而言，总建小，项目整体运作所需投入的资金自然就少。即使在央行实行“121”新政之后，总建在1万余㎡的项目，开发商所需投入的资金依然不是太多，有利于整体运作。但是，对于总建规模太小的项目，如若不能借助现有商业地产形成猗角，错位经营，相互支持，积极巩固原有的中心商圈地位，而项目自身规模又不足于构筑新商圈的话，为避免项目开业后的经营风险，作者还是建议开发商慎重开发。二、在首层面积为6000㎡~1万㎡，层数为3~4层时，其业态组合方式可考虑：组合（4）：1F+2F3/4为内置步行街，2F1/4+3F为大型综合超市，4F为专业大卖场（如家居城），其中，3F、4F的临街部分为通透明亮的餐饮娱乐景观区。此组合可提供便于分割销售、三层以下的商铺面积至少近2万㎡，且首层面积较大，利于项目推盘销售。当然，大型综超应成为核心店。组合（5）：1F为现代百货公司，2F+3F为内置步行街，4F为专业大卖场，其中，3F、4F临街部分为通透明亮的餐饮娱乐景观区。还可根据周边商业物业竞争情况，考虑从2F引入生鲜副食洗化超市概念，并连同3F的一部开辟为超市。三、在首层面积超过1万㎡，层数为3层，总建筑面积超过3万㎡时(如当地城市人口基数庞大、现有商圈繁荣，或开发商有较好的银企关系，为今后融资“变现”考虑，也可建4层,总建超过4万㎡)，因其首层面积和总建筑面积较大，业态组合有较多的选择余地，这时，组合方式建议为：组合（6）：1F为内置步行街，2F为大型综超，3F为专业卖场，其中，将3F临街部分作为观景休闲餐饮。组合（7）：1F为百货公司，2F为内置步行街，将2F和3F的一部分辟为生鲜副食洗化超市，3F的临街部分作为观景休闲餐饮，其余部分作为专业卖场。一般说来，组合（4）至组合（7）的项目堪称当地“商业航母”。如总建规模达到3系万㎡鲁以上材时，盏该项庆目在势地级服市已腔可规捉划成岛典型缝的购棕物中妄心即桥sh鲜op惧pi革ng关m轿al末l雄业态圣（当趟然，马这种傻地级添市的镇ma困ll捉实在明无法弓与京颗、沪皇、穗罪动辄绵数十染万平朽米的桂大绍ma厌ll脊相提菠并论冶）。波这种纳业态灵是一苗个无笼顾客亮层次净限制今、集秆中了佣多种揭零售员业态升和服咐务设呼施的岁多功敌能综枯合体五，它度具有摆“掠一站扮式、兄多功急能、尾休闲按性吸”竿特点姥,摇服务温功能升齐全舌，不努仅满径足购毛物需果要，宝而且卵也满仙足休扰闲、辅娱乐划、文校化和饱餐饮玉等需壁求。言因此帅，在穗进行繁业态削组合减时，玻经营做品项著要考枪虑吃接、穿西、用辈、玩钩、乐估、赏术、游郑等内味容的剖合理兰配置矿。座芳需要晓强调拾指出贷，本吩文所宏讨论炕的嫌业态录组合妇设计驶都是歼作者座实操密经验舰的总每结，守它仅域仅是私提供烛了若也干思希路：暴蓬首先揪，作画为一盾个具汉有社分会责山任感烈的开竿发商护在思摔考港业态租组合围时，家其关怕注的营焦点垂应该啦是售唉楼和站经营鞭并重骆。因善此，绳，室争内步挥行街罗始终束是这监些方珠案的费核心予组成拒元素黄。乓请其次藏，利揪用大秩型综支合超窗市和屈现代喂百货牵公司奖作为蛛主力眼店来除聚集榜人气携，形抄成商匪气，拨以达会到提昼升项魄目品下质的缸目的跨，是家解决少业态贯组合酸问题云的重彼要手斩段。怖但是横，这拒种设若