广州房地产广场营销策划方案

【珠江广场】营销策划全案目录TOC\o"1-3"\h\z市场分析篇3一．市场分析41．1整体市场概况41．2豪宅市场概况6A、绝版山水盘6B、新城市中心板块7C、珠江新城板块71．3豪宅一条街——滨江路一、二线江景盘火拼时速81．42002年江景楼盘市场威胁性预测9二、【珠江广场】项目（SWTO）分析172．1项目竞争优势分析（S）172．2项目竞争劣势分析（W）一八2．3项目的市场威胁点（T）19删2涂．没4善项目张市场特的机射会点随（竞O悔）浴20款三．兄项目压定位刘20臂3.予1仙项目茅市场叉定位生策略姻20街3.季2马项目偶形象找主题梢定位勉策略盏20常3.叫2.此1披形象松主题昂定位助的必牵要性云20哑3.改2.脱2蜻项目更名称丘及形校象主对题提街炼蛛21请3.省4锦项目璃目标袍客户背定位钳23冶3.腥5泻项目书售价有定位仪23锅营销胳策划战篇柳26性一．型项目婆推售搅策略旗27虾1沫．慧1肠目推活广原表则士27齿1绸．祖2诚户型罚统计裁分析岛27乞1两．陶2鼠项目鸣首推架分析易29柱1.纠2.涌1浓入市静时机良选择元29访1.内2.姨2瞒入市瞧价格一三\h姐30鹊1.积2.体3叛首推敌单元佩的选非择殃30狂1.纠3梅销售章分期显价格赚方案一五\h怀31疏1马．泛3泛．麻1舰“无四月雕初浅”妈入市龙（蓄毁水期哲）吧32刮1痒．帆3息．怪2呢“惜五一衣”山全面愁引爆振（迅勉速升槐温期洪）棕32惕1坡．钢3确．滑3虽“功六一泽”冰强销池期（露持续箱高温喝期）一八\h春32姜1猴．术3皂．村4耳“花七月特”饱再次盾整装夕待发烈（恒燕温期否）蜂32娱1采．厚3侄．谈5港七月泛下旬拉气势豪再次守爆发海（再旷次升乱温期壶）悦33游1损．猴3镜．劳4夹八车~括九月执中旬督延续参期（捧恒温剂期）辜33膊1臣．枣3绪．堆5摘国庆趟促销络期（陷10时月测1私日御—突12根月讨17蜻日）趁33绢1弓．纠3诱．贡6卷元旦暴、春资节新株货加渡推，奋再欣除高潮芹33惑1耕．璃4疤首期卸推广昂策略岭34赚1碌．小4舌．邮1衬发售骆形式弊34开1紧．凶4鸟．晶2岔认购颈方式运34定1唱．罢4至．狼3耐折扣述制定敲原则矩34川1码．董4瑞．仿4屈发售速地点收的选耀择芹35论二．巨20搁02挨年项域目推外广全而案读35板2堪．胶1模市场拖铺垫亩期标35僚2尊．略2踪销售落技巧舌引爆处期（捎入市逗）籍36飞2视．桌3棕全面析引爆谊期勺36晌2萄．绩4呜主题饰（教鼠育）遮促销牛期谜37购2纷．印5细再度屿引爆增37理2应．哲6孤高潮吧迭起驶38匪2密．希7陕推广距炽热芳点守38革2港．逐8件广告际宣传墓费用鹊的预泄算和梦安排兰38稍市场构分析圆篇曾一．娃市场河分析畜1．笋1整庸体市言场概锋况寿20叫01斗年的爸广州消房地头产呈稼现出坟更加漠有序兵发展卡的局播面，惩十区昆全年嚷的商娘品房沫成交算量为副81式0万鹅平方随米，啊成交知金额素为3潮83港亿元乳。其饼中，付原八多区的誓成交深面积扑为5惊35狐万平覆方米丛，成究交金听额为抄29厨9亿悦元，耐都比骑去年桌有所涌增长勇。并执且首夏次使肠近年朱来持旬续增两长的象商品蝶房空胃置面分积出胃现减慧少。旺随着冲房地千产产柔品的盘全面慌升级冠换代界，以摘扎实寺的内役功和通有效旦的宣龄传手味段，恒而不笨是以甲价格怕战赢仍得消聚费者污的热绕销楼阀盘越兼来越煤多。惧20宏01冠年广朗州整狱体市估场的揭炽热侍程度寺明显赶增加拦，所凭推项祖目远色远多离于去捎年，淹供货掉量强皮势增遭长，匀随之蝇而来逆的就犹是大健量的繁广告附宣传吨，每规个楼冒盘为淡了在茎一个遮白热邻的竞门争中关分得勿一杯涨羹，赌在推彼广宣烈传上再可谓晴“锯抢势稍不减枪”世，出偿现怀“苏遇忌宵不避努，遇塘节更荷强舟”绿的程畏度。烈尤其拍是华青南板病块的帜迅速侵掘起慕，为荡了抡灰滩广铜州市笔区市韵场，膊立体喉化攻沫势有糟增无劈减，促使得扮今年探4下月至碍9熊月的陆一段熊时间氧内，储楼市周焦点如已集览中在瓶华南稠板块缝，一皮时成肆了楼劝市面敞热门非话题他。该轮板块骂的举舅动给预市区这楼盘例带来窄一定漠的危欠机与风压力逃。所幸以，劫遭沉乌重打屑击的翅市区垫楼盘采一鼓必作气繁，大标举瑞“庙都市或主义筑”镰旗帜穗，进盈行强童势反摄攻，药使得段市区诉楼盘鸽又一邻度热忠了起烈来。纸随着拌广州泼“裹南拓击北优谊”棕的规恨划格闲局的疾形成睡，加耍上广嫩州举晨办九哀运会沉的机益遇，堡使得倚今年窜地产虽市场繁焦点钱集中棍在东殊板块德及南您板块游，而今西板氧块及概北板蝇块相死对较浇静，屿该点滤除了剂与市衰政府角的统点一宣医传、惩统一喘引导眠有较援大关岂联外敞，还埋与每宋个板宪块所障聚集配项目讽的多贷少、扬大小咸有关却，下短面将蚕针对杰每个邪板块天作总咐体的兄分析否。奏A肝、东惩部板炕块沟该板拣块的胜开发膀，乘厘借立“熊九运拣”勺东风筐，在蜓“闯九运昂”饰前期家通过模政府员及媒飘体的瓜极力米宣传叮及炒晃作，斥使得财原本石淡静梨的一翼个地谱块在蔽一年图内被动宣扬翻成为枕一块杯集居鉴住、担投资午于一浑体的仔热土铜，使怜得在筑该板闭块的生在售驻或未轰售楼淹盘都而受益经非浅械。坐娇伴在伐“率九运优”脊后，扁东圃轻及其娇周边筒的交明通、西环境农都有滤了质李的飞剃跃，立一定迷程度甩兑现特了政哀府加盆大力昌度厕“御东征婶”猎的决跌心，举其利岔好无销形中即给置今业者柔及投马资者芹注入雾一支毒强心废剂。怜目前益该板火块虽眠然项世目不隆多，饿现时谱推得集较频材的在鼠售楼亡盘有慢：汇痒景新粘城、然华景哲新城矩、骏历景南壮苑、勇富力乌天朗农明居姿、旭舌景家矮园等圣。以替顶级而市区做内豪牵宅别诚墅定发位的轻汇景善新城叔由于卖整体号规划隔、现例场的躁环境规及楼棒宇的翼设计允均采屈用了著国外怪公司稍的一菊流设族计，萍高质沃素及孩人性酬化的助布局嚷均排府在豪掩宅盘榴的前协列。脏拥有体自然晒山景志及水撤景，毒公寓脂均价吸80陡00迹元纺/M并2现、别象墅均隶价启10字00榨0滋元蛙/M足2夜以上饱，但抹所以著该楼图在开孩售后句市场邀反响溜一般蒸，业享绩远巨远低基于预悉期理率想，东估计充是价膨格因伯素导缸致如宴此。看而华戴景新寨城、息骏景晶花园赖南苑火以吸邻引性投的价经格再48董00财元秋/M羊2袄及朽51旧00诸元陕/M智2宽引起朋市场站的关拥注，响销售甜业绩样良好姐。旭集景家俯园借静助现择代的吩外立杀面色灰彩及顷合理哀的户禽型间败隔，绣一度驴以揉32混00劣元呜/M愈2蠢、致38国00劲元农/M乔2邀的均虾价抛悄向市吉场，沟吸引迈性的倘价格芦引起馆了新恶生代蹲置业次者热卵烈反友映，尖销售秒业绩葱良好溜。胃对于堤东圃腿板块肤的奥背林匹处克体杜育馆筝周边牙，现夹已聚更集了丹不少血大型喘未售堪项目宁。如北中海脂康城骗、雅粥居乐戒地块旨、美倚林基疾业地剑块等诚。预葬计其获相继众会在炒明年辆初至聋中旬接推出缎，由洞于其优项目虑规模污大，董发展昼商实躁力雄陪厚以醉及九喘运会肥后周渔边环袭境及吼交通盾都比发较好易，相泉信它鼻们的沾推出灿必将勺给市鼻场造拜成极捎大的足竞争烦压力芳。蛛B芳、南您部板春块绸该板革块今象年热坟点主避要集恳中在有华南楚板块浸区域删，而匙洛溪饼板块妙相对根比较厚静，翁由于棚华南作板块鞋集中矿了华猾南新扑城、沟星河蠢湾、拖锦绣计香江涌、南合国奥倒林匹哗克花萍园等垦大型浊楼盘岔，其捕规模恒大，破自然蒜环境仆及小井区内蔬部环哄境的轰良好属，吸胳引不冷少追妥求自下然生扛活质铅素的磨市区腔客户喉购买炊，加昼上地范铁三螺号线拐在旧20艺01菊年由12杯月寸26丝日破茄土动量工，捐20夏05档年完医工，琴使得兄华南惨板块液与市佩区距放离再饮进一坦步拉盲近，申而且非区域吼各项瞒目的罚小区程专线锦巴士披等交裤通配延套亦考都相善应地健完善场起来搁。为梯此，登对新淡生代吉的一聪次置继业人软士又旺增强侍了吸绞引力砍。所高以，授该板猛块对饲于一秒次置记业及屿再次袭置业回的人耍士吸葱引性关潜力悼相当歼大，忘竞争冒能力蜻不可慧低估暴。晒随着叛该板址块前货期所笛推货厉量已娇经大瓜部分坚消化狱（如病星河沟湾、机南国检奥林盼匹克客花园陆，销愧售接肠近饥90左%霞）。贝现时敢，该猴些项询目正屡处于也新货僻筹备澡时期灭，相躺信明厉年该葵板块左整体钳所推烘货量冷相对勇于今胶年来镇说有扰过而垄不及橡，激糠烈的贷抢滩西攻势财一触龄即发序。凭C替、西吃部板观块兆该板求块主失要以奖荔湾跟区、药黄沙我大道鼓、南障岸路肚一带融为主河，主菜要集护中了山富力浆广场忽、荔挣港南什湾、程荔湖项明苑帖、富昼力半壳岛、兔嘉和永苑、放恒宝嚼华庭圈、新检光城醉市广错场、顿西门炉口广笑场、诚东浚没荔景倒苑等花项目帝。由砌于以剑上大醋部分雹项目胀都为勉去年宫或前甚年的匙入市搁项目研，其龄项目粒的开统发、拉销售棉亦属涉于后货期，匠所以头其小篮区的悠成熟呼及配墓套完迈善吸呼引不模少李“剧情结崭西关油”搏的西规关居棒民。葱在新仍推项以目方打面，构该板季块近烘期新穷推了芬“未晖洋驳苑衬——矩蔚蓝盛心殿校”灰，规慰划为迈高层古，处盼地原凑西郊鸟车站溜地块荒，交坑通方必便，旦楼宇哨质素财高，局现正短处于说认购庙筹号寸的发尤售阶呆段，奸3~讨11躺楼均买价约篮44更00飘元敬/M进2期。西猾门口经广场沈其方乐便的餐交通哨和成硬熟的规生活槽配套锐，以泛56伸00杂元局/M损2舱的均首价推衣出市谢场，庭受到访市场责的热匠烈追歇捧，村前期凳销售清业绩蒜良好殖。新掉项目叠的推宇出给铜区域饲造成泻极大浩压力芹。所葵以该骂板块涉区域正集中翅性竞坦争特自别强式，小驶区素风质及啦价格予对河搭南客遭源有蓄一定糊的吸弊引。掌D步、北需部板播块推该板边块由着于项壁目不婶多，博大多愉数前胃期的陈销售醋已接悠近尾测声，叉如盈岭翠华放庭、趟保利拳白云毫山庄锦、白党云高欠尔夫土花园翠、祥绍景花带园、贪汇侨嚼新城膊、金饺桂园丽以及当同和裂板块侧各大池楼盘姥等。榆白云搂高尔态夫、源金桂良园则词分别垄以一羡口价眉33棍60抽元鹊/M狗2迁和喜48累00霉元稻/M布2渠进行辰尾货衡推广怨，对择市场悔有一幻定的灰吸引腊，而存现时律新推俊项目填有时跟代花逮园、姨体育第花园果、富接力阳裤光美弱居。社“关时代咏花园叫”插属时郊代发描展集越团犹“固翠逸欺家园随”软之后涌的又卧一新依项目懂，该绞项目银占地位4检万平帽方米手，以盼精品留的项阻目形乘象推化向市汁场，然在现亦场、植样板关房及比广告输形象横包装摊上都南极具絮心思雀，冰贴近臭年轻抗人的宋置业灰心态送，该县盘一盛经推遗出，赔即受胜到了朝市场流的极郑大关缓注，行但由匠于其抢项目举所在倾地离务机场勤路有周50香0烟米左誓右，闷周边逐环境易比较迈旧、衣杂，贵均价码47物00朗元扁/M额2旨，毛萌坯房旨交楼蜡，推崭出价源格比秒市场坦预期童价值梢要高皆，使舰得大苍部分们年轻牛一族豪置业许人士术被拒窝之于会门外安，销砍售情蛮况一聋般，行不过波该项戚目的识定位蛮发展铅理念非比较零好，哑精品京意识却较强利，有眨一定毯的市创场竞爽争力盈。桂由珠能江实沃业投黎资开富发的今“蜂体育盆花园搏”民，位诱于新活体育扯馆旁鸣，环板境好院，空奥气清口新，降但由排于该拒地块特周边品生活罚配套灶及交赢通配聚套尚箩未跟诚得上帐，并朗且售酱价较滴高，丘因此蛋，吸盛引性捷不大哨，销睬售业折绩一堡般。弦总体疗来说杆，该撞板块仓整体链的区烈域环便境较票差，银居住韵环境骆较脏犹乱，旁难以太拉升铸楼盘阴档次拘，因吸此置碗业于仓北边璃的吸放引性险不大态，而沫且政歇府对剂该板岭块的机规划森未见碍有利暂好政页策出由台，都所以罩项目晓不多贱的该泊板块越对市富场造携成的讨竞争辽压力概不会泳很大捕。伍1．亦2豪蹄宅市乱场概淹况脸从广议州豪下宅的太整体锡分布擦来看减，大竹都是神依山简（白祖云山械）傍晨水（宿珠江口）踞柜新兴斤的市余中心鞋（新遍城市秒中心仁天河虫北、负珠江秤新城陈）贱，总扛体价顶位在废60畅00世-1赔40碗00线元/古M燕2苍之间楚，目项标客误户定东位在券广州份金字伸塔尖源的5辉%的撕高收晚入阶绑层，庭具体万情况械分述州如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