云阳县2011年廉租房项目

云阳县房地产管理所云阳县2011年度廉租住房项目-中国华西工程设计建设有限公司第一章总论前言自开始改革以来，我国的住房制度经历了多次变化。从最初的小步提租、补贴售房，到现在的针对不同收入层次的人建造不同档次的住宅，并分别实施商品房、微利房、平价房和标准房的政策。对于人数并不很多的高收入者，规定他们只能通过市场去购买商品房，房价随行就市。对于广大中低收入者，由于的市场房价大大超出了他们的经济承受能力，就在政策上给予微利房、平价房或标准价房的照顾。这种逐步形成的房改政策对中国住房的建设速度的提升起到了重要的作用，但是与此相伴的是住房市场出现了严重的分割性导向：群体间的住房条件差异提升，空间上的群体隔离加强。这种隔离一方面是由于居民的货币支付能力差异造成的，但是更为重要的一方面还是由于不同的准入机制导致了群体间的制度性受益差异。从受益的角度，中国的房改政策更有利于上层，它加速了中国的贫富分化，强化了中国社会的贫富分割。本项目是为了认真贯彻落实2007年8月国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》等文件精神，尽快增加云阳新县城及周边乡镇的住房供给量，直接建造廉租房提供给低收入居民，用较短的时间使住房供应总量上升，解决社会低收入家庭的居住需求问题，并可以在一定程度上缓解本地区房价过快上涨的速度。一、项目背景（一）项目名称：云阳县2011年度廉租住房项目（二）承办单位：云阳县房地产管理所云阳县房地产管理所现隶属于云阳县国土资源和房屋管理局，实行事业单位企业化管理，具有独立的法人资格，授权行使房产管理、房地产市场管理、住房保障等行政管理职能。单位地址：重庆市云阳县双江镇群益路二巷65号。单位职责：负责全县住宅和房地产行业管理；负责城镇规划区内二级土地使用权有偿转让后开发利用；负责城乡房屋权属登记、发证工作；负责城乡房产测绘成果的认定、使用和管理工作；负责商品房预售管理工作，查处商品房面积管理中的违法行为，规范房地产市场，主管全县房地产开发、权属登记、经营、交易、抵押房屋安全管理和房屋产权产籍登记管理工作；对房地产中介服务机构资格、拆迁资质和拆迁许可证进行审查报批；负责全县住宅建设和城镇住房制度改革工作；负责编制全县经济适用住房和廉租住房的实施。管理所现有干部职工23人，具有大专以上学历14人，党员13人，具有各类专业技术职称14人，下设行政办公室、财务办公室、公房管理办公室、房屋产权登记办公室、房产测绘办公室等5个办公室。（三）项目法人代表简介法人代表：蒋明中，男，重庆云阳人，出生于1956年7月，中共党员，现任云阳县房地产管理所所长。该同志具有很强的领导能力和组织协调能力，具有很强烈的社会责任感、事业心和忘我的敬业精神，尤其是在运用科学发展观驾驭现代市场经济、策划运作房地产项目、应对各种复杂局面等方面都积累了丰富的实战经验和方法。他带领云阳县房地产管理所一班人精心运作和耕耘，为加快云阳房地产业发展做出了显著成绩，得到了社会各界人士的广泛好评和大力支持。（四）编制依据1、中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定（2006年10月11日）；2、国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（2007年）；3、国家发改委建设部关于印发《城镇廉租住房租金管理办法的通知》；4、建设部《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）；5、重庆市人民政府《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；6、重庆市人民政府《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（渝府发〔2007〕136号）7、重庆市国土房管局《重庆市住房建设规划》（2008—2012年）8、《云阳县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（2006年）；10、云阳县人民政府县长张学锋《政府工作报告》（201111、《投资项目可行性研究指南》；12、业主提供的有关资料。（五）项目提出的理由与过程1、项目提出的理由2007年8月，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确指出把解决城市低收入家庭住房困难问题作为政府公共服务的一项重要职责。据建设部调查，全国城镇人均10平方米以下的低保家庭有400万户，但现在仅解决了26.8万户住房需求。随着农村人口向城镇转移，到2020年住房困难的低保家庭占全部家庭的比重仍将达3%至6%，政府应首先建设廉租房或发放补贴让困难群体有房住，将来住房保障制度重心是廉租房。住房问题直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善，住房结构性矛盾比较突出，商品住房价格上涨过快，影响了人民群众的切身利益。解决低收入家庭住房困难，进一步做好城市住房工作，是履行政府职能的必然要求，是全面建设小康社会的客观需要，是促进房地产市场健康发展的重要途径，也是深入贯彻落实科学发展观、促进社会和谐的重要内容。2007年8月24日至25日召开的全国城市住房工作会议中指出，要加快廉租住房建设步伐，尽快增加一批廉租住房房源。各级地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算支出安排，住房公积金增值净收益要用于廉租住房建设，土地出让净收益用于廉租住房保障资金比例不得低于10%，中央财政对中西部困难地区给予补助支持。对廉租住房和经济适用住房建设，一律免收各种行政事业性收费和政府性基金，建设用地继续实行行政划拨的政策，在年度土地供应计划中优先安排，单列用地指标。会议还强调，要全面贯彻国办发[2005]26号文件和国办发［2006]37号文件的政策措施，进一步加强和改善房地产市场调控，调整住房供应结构，增加有效供给，促进房地产市场健康发展。会议重申，城市新开工住房建设中，套型在90为落实国家和重庆市政府关于廉租住房的有关政策，重庆市明确了保障对象、保障方式和资金渠道，采取了六项具体措施，即：做好调查摸底、规范审核程序、实施目标管理、深化政策研究、多渠道联动、做好配套服务。重庆市的做法得到了建设部的肯定。重庆市廉租住房保障工作自2003年在主城区率先启动，市委、市政府每年都把此项工作列入“民心工程”。根据市政府关于“解决廉租住房问题一定要与拆违、排危结合起来，与旧城改造结合起来，与处理烂尾楼和空置房结合起来，坚持稳步推进，由点到面”的精神，各实施地区充分运用实物配租、租金补贴、租金核减及旧城拆迁改造等综合措施，多管齐下，积极推进此项“民心工程”，市及区县相关部门高度重视，从资金筹集、税费政策等方面均给予大力支持，使廉租住房保障工作得以顺利实施，并初见成效。截至2007年5月底，我市廉租房共投入3.42亿元，累计保障2.71万户，其中主城就有2.35万户困难群众受益，现有人均住房使用面积6平方米以下的困难家庭已实现廉租房保障全覆盖。到2010年，廉租房保障的范围将覆盖主城人均住房使用面积10平方米以下、远郊区县人均住房使用面积6平方米以下的低保家庭。云阳县是一个贫困山区农业大县，全县幅员面积3649平方公里，除城镇建成区面积22平方公里外，农村区域面积3627平方公里，占全县幅员面积的99.4%；2008年底，全县户籍人口131万余人，其中农业人口114万余人，占总人口的87.1%。农村人口多，贫困人口比例大，全县共有贫困人口16万余人，其中位于生存条件极为恶劣的高寒山区和深山峡谷地区的人口约4.47万人。要推动城镇化建设步伐，在不太长的时间内，将如此众多的人口转移进城，并能安居乐业，脱贫致富，对于一个贫困县来说，真是任重而道远。据初步统计，截至2008年底，新县城3万多户居民中，有近千户低收入家庭居住的房屋没有产权证，有的靠租房度日，云阳县委、县政府非常重视，解决低收入困难家庭住房问题一直为县委、县政府领导所关注。今年初，县长滕英明在县人代会上，向人大代表庄严承诺，把城市低收入家庭住房保障工程作为十大民心工程之一，计划建设廉租房项目，解决低收入家庭的住房困难，并责成县国土房管局负责实施，县建委、民政、财政、移民等部门协助。这便是本项目提出的理由。2、项目提出的过程2008年下半年，中央已经提出要求各个地方将土地出让金净收入的5%用于廉租住房住宅建设。廉租房建设是今年国家为应对金融危机，扩大投资，刺激消费的重点项目，加快其建设对于实现今年保增长、保民生的目标意义重大。重庆市廉租房从2003年开始建设，到2008年末，全市新建廉租住房1.25万套，60万平方米；购、改廉租房0.73万套；危旧房改造中保障了3.06万户。我市7.76万户“双困家庭”实物配租率达到了64.8%。下一步我市将进一步加大住房保障力度，3年内（2009-2011）我市将新建20.4万套廉租房，加上租赁补贴形式的保障，基本解决低收入家庭的住房困难。从2008年始，3年内，中国将投入9000亿元解决低收入家庭住房困难问题。以解决低收入家庭住房困难为核心目标的住房保障投资建设，将驶入前所未有的快车道。本项目业主云阳县房地产管理所顺时应势，接受云阳县国土资源和房屋管理局的委托，把云阳县2011年度廉租住房项目提上了议事日程，并不失机宜地抓住中央和市政府出台的相关政策，扎扎实实地推进本项目的前期工作，力争以优异的业绩回报云阳人民。二、项目概况（一）项目建设地址：云阳县青龙街道杨沙村（二）项目性质：新建（三）建设规模及内容1、建设规模：项目总用地面积8727.87平方米（合13.1亩），新建廉租住房7栋，共392套，总建筑面积17533.32平方米。2、主要建设内容：包括征地拆迁、场地平整、主要建筑、道路建设、档墙、堡坎、给排水、供电、消防、环保等附属工程。（四）建设工期:2010年5月至2010年4月，工期12个月。（五）项目总投资及资金筹措1、项目总投资1627.00万元。其中：建筑工程费用1306.42万元；土地征用及工程建设其他费用220.57万元；设备设施购置费用73.00万元；安装工程费13.95万元；基本预备费13.06万元。2、项目资金筹措方式及来源：一是申请中央补助701.33万元，占总投资的43.11%;市级专项资金438.33万元，占总投资的26.94%；县级配套资金487.34万元，占总投资的29.95%。三、主要技术经济指标（见下页表1-1主要经济技术指标表）表1-1主要经济技术指标表序号项目单位技术经济指标备注一总占地面积m28727.8713.1亩总建筑面积m217533.32建筑占地面积m22504.76二总投资万元1627.00(一)建筑工程费用万元1306.42(二)设备购置万元73.00(三)安装工程费万元13.95(四)土地征用及工程建设其它费用万元220.57(五)基本预备费万元13.06(六)铺底流动资金万元0.00三资金使用计划2010年5月—2010年12月万元927.002011年1月—2011年4月万元700.00四主要技术指标(一)建设工期月12即2010年5月—2010年4月(二)耐火等级二级(三)抗震等级六级四、问题与建议（一）项目存在的主要问题1、项目建设资金筹措有一定难度，中央投资和市级专项资金是否按项目建设进度到位有待协调和争取，可能对项目建设有一定的影响。2、本项目工程量大、工期较长，选止在新县城及重庆云阳工业园区范围内，新县城及周边地区有意向到廉租房入住的低收入家庭迫切需要项目尽快实施。时间意味着民生和效益，需加强项目建设力度，争取早日完工。（二）建议1、政府要加强对廉租房建设管理的领导。政府必须明确责任，参与投资建设廉租房，建议市、县政府尽快成立专门的、以发展公共住宅为职能的机构，全权负责公共住宅的土地供应、规划、设计、建造、出售和租赁管理。使经济适用房和廉租住房管理规范化，制度化。2、政府要明确建房廉租房的目标群体，明确受惠对象。政府建廉租房的受惠目标应当锁定在低收入家庭，首先满足贫困家庭居住的基本需要。所建房型也应当是小户型廉租房。有计划、有步骤地扩大廉租住房制度覆盖范围，逐步把廉租住房制度保障范围扩大到住房困难的低收入家庭。对最低生活保障家庭中的住房困难户要尽可能快地实现应保尽保。完善社区情况档案，摸清情况。对居民的家庭人员、个人住房、从业、收入、生活状况等进行电子化的记录，让政府掌握情况，便于开展工作。这是成功实现，政府目标的一个关键。根据建设部最新颁布的《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》，廉租房建设重点是要保证廉租房的资金专款专用，同时要按年度．对廉租住房保障家庭进行复核。在建设廉租房的同时，还应该对廉租房的申请进行严格的准入制度，保证最低收入家庭的住房需求。第二章项目建设的必要性和可行性一、必要性住房条件的好坏是衡量居民生活水平高低的重要标志，是全面建设小康社会的重要内容。尽管到2005年底全国城镇人均住房建筑面积已达26平方米，但我们却不能忽视城镇中仍然存在着许多居住困难的群体。他们以城区退休和下岗的老居民以及城市新增低收入家庭为主，包括城镇中已有低水平住房但无法进一步改善居住质量的低收入者、工作时间短又处婚育阶段的年轻人、城市拆迁释放出的中低端住房需求者、农村进城长期务工人员等。这些群体失去了过去福利分房带来的住房改善机会，现在由于收入的限制，他们也无法靠自己的能力购买商品住房，受收入和就业的影响，他们甚至也无力购买有政府政策优惠的经济适用住房。这些群体的住房条件与经济社会和城市的整体发展水平存在着较大的差距，他们或居住拥挤，人均住房面积较低，无独立厨房；或居住的建筑质量较差，缺少必要的上下水、气、热、厕所等基础设施；或居住在城中村环境中，房屋建筑密度高、采光通风条件差、违法违章搭建建筑安全隐患严重、乱倒垃圾污水等环境脏乱，居住条件极其恶劣，这些现象构成了当前社会发展突出的不和谐因素。解决这些群体的住房问题，已经成为化解当前在住房市场上，住房价格变化与城镇居民收入变化之间的矛盾、不同收入群体住房改善速度不平衡引起的矛盾的焦点所在。完善城镇中低收入家庭住房保障制度，推行廉租房制度建设，维护中低收入家庭住房基本权益，对于构建和谐社会、保持社会稳定具有十分重要的作用。（一）加快廉租房建设有利于拉动内需，促进经济平稳较快增长。房地产业产业链长，对经济的拉动作用大，房地产投资增加了建筑材料的需求，拉动钢铁等产业的发展，同时，一些困难群众搬进新居后，会购买家具、家用电器、生活用品等，对启动内需、增加就业等也具有多方面的作用。与公路、铁路相似的是，廉租房的大规模建设也将给水泥、建材、机械等带来巨大的需求。此外，房地产企业也将从廉租房建设中受益。廉租房建设发展将有效拉动中国经济增长。加快廉租房建设还有利于国有资产的保值增值。云阳县城市化、工业化进程正在加速，人们对住房的需求越来越多，尤其是单套面积小的住房。政府建设的廉租房不会闲置，不会形成不良资产，而且有利于把农村居民转变成安居乐业的城市居民，提高农业规模化经营水平，加速工业化、城市化进程。（二）建设廉租房有利于维护社会稳定，促进社会和谐。据有关资料显示，目前全县下岗失业人员6000余人，70%城镇移民无稳定职业，农村需转移的富余劳动力近30万，其中农村移民5万人。据调查，农村移民纯收入比其它农民人均纯收入少200元左右，移民的经济收入普遍成下降趋势。这一部分低收入群体无力购买价格日益高涨的商品房，只有靠租房渡日，有的甚至流落街头，将影响社会的稳定和谐。廉租房具有社会投资属性，可以从两个角度来理解。防御性的社会投资，防止无家可归这样的极端现象出现，防止流落街头的人走向犯罪或其他社会不良行为等造成对社会稳定秩序的干扰，和对社会正常生产力的本可避免的破坏，节约不必要的相关社会费用。就像卫生保健一样，有卫生经济学家测算，在我国，如果在预防保健上投资1元钱，就可以节省8元多的医疗费，还能节省100元钱的抢救费。与其在结果上花几倍成本，不如在源头上进行防范。另外一个是主动性的社会投资，提高居民普遍的住房居住质量，尤其是低收入群体的住房水平。这样做的好处是可以帮助提高人们的经济生产能力，促进社会和谐发展。表1-1云阳县职工住房情况统计表统计年份统计对象建设内容2006云阳县县城搬迁6054人，复建房屋17.05万平方米，工矿企业销号32户，复建职工住房4.87万平方米。2007云阳县复建各类房屋38.06万平方米，县城搬迁6054人，复建17.05万平方米，工矿企业销号32户，复建职工住房4.87万平方米。2008云阳县全年完成受淹企业迁建及结构调整24户，累计完成176户；全年还建房屋3.65万m2，累计还建职工住房10.86万m2。（三）建设廉租房是解决低收入家庭住房困难的主要途径截至2008年底，新县城3万多户居民中，有近千户低收入家庭居住的房屋没有产权证，有的靠租用房屋度日，云阳县委、县政府非常重视，解决低收入困难家庭住房问题一直为县委、县政府领导所关注。项目对改善民生和解决低收入家庭住房困难，全面推动云阳经济社会的发展具有重要意义。二、可行性（一）市场广阔，需求大目前，中国低收入人口的比例较高，对廉租房等保障性住房的需求是巨大的。截至2006年底，全国共有26.8万户家庭通过租金补贴和实物配租等方式解决了住房困难。然而，全国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户，如果扩大到低收入家庭，总共有近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。也就是说，保障性住房的需求是目前供应量的37倍。因此，廉租房建设具有巨大的发展空间。从2008年始，3年内，中国将投入9000亿元解决低收入家庭住房困难问题。以解决低收入家庭住房困难为核心目标的住房保障投资建设，将驶入前所未有的快车道。3年里，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，这对建材、钢铁、建筑、装修、家电等上下游产业投资的拉动作用，经估算约为6000亿元。项目选址在新县城两边的重庆云阳工业园区A区、B区，园区是重庆市人民政府2003年批准设立的市级特色工业园区，位于三峡库区腹心地带云阳县境内，与云阳县新县城相连。园区规划占地面积8.41平方公里，首期启动1.2平方公里。园区立足特色矿产资源、农副产品、标准厂房及县城闲置厂房三大优势资源，着力打造以粉石英、碳酸钡为主的特色矿资源加工业；以山羊、猪鬃、佛手、奶制品为主的农副产品加工业；以机械、轻纺来料加工为主的楼宇工业“三大产业”。到目前为止，已有香港冠军、香港锦艺纺织有限公司、上海中发电气集团等12家企业正式入驻园区，合同引资资金34.62亿元，招商成果已初步显现。据了解，2008年全县共招商引资累计50个亿，已有30多家企业准备来云阳投资，有意来投资的企业也越来越多，呈良好的发展势头。预计所有的企业都建成投产后，云阳新县城及周边乡镇到园区企业务工的人员将超过2万人，到时候对廉租房的需求将达到15万平方米以上。市场需求预测表2011年廉租房需求量535002012年廉租房需求量850002013年廉租房需求量97000m2014年廉租房需求量120800m2015年廉租房需求量157000m（二）建设条件、技术方案可行项目建设位置在云阳县城市总体规划范围内，目前已完成征地，场地已做到了五通一平，建设条件已成熟。云阳本地或重庆市内的建设队伍完全能满足建标准厂房的技术要求，可以承担此建设任务。（三）交通方便、快捷项目的陆路交通可通过渝巴路和即将完工的高速公路与外界连接，水上交通可依托长江直抵上海，空航有万州机场，人员进出、产品运输来去方便快捷，并可采用多种运输方式。（四）建设资金有保障此项目建设资金的主要来源是中央补助和市级专项资金，资金来源有保障，可保证建设工期的按时完成。综上所述，此项目切实可行。第三章场址选择一、场址现状（一）地点与地理位置云阳县2011年度廉租住房项目位于重庆市云阳县青龙街道杨沙村。云阳位于重庆市东北部、三峡库区腹心地带，西距重庆主城区约300公里，东距湖北宜昌约260公里，相距万州五桥飞机场、万州火车站约50公里，正在修建的渝(重庆)宜(宜昌)高速公路横贯境内73公里，长江黄金水道穿越县境68公里，交通便利。（二）场址占地面积项目总占地面积13.1亩。（三）现有场址利用工程用地属于重庆云阳城市总体规划范围内，场地尚未进行成规模的开发，除少量农用地外，无其它房屋建筑工程和公共设施。二、场址条件（一）地形地貌云阳县地处四川盆地东部边缘的丘陵向山地过渡带。受华莹山-方斗山弧形褶皱体系和大巴山断褶皱带控制，地质构造以褶皱为主，断裂规模很小。褶皱形态以宽平的屉形向斜和狭窄的高背斜相间排列，组成隔档式。主要背、向斜从北向南依次排列为：牛角洞背斜、沙沱向斜、马槽背斜、渠马河向斜、云安硐村背斜、万县复向斜、黄莲峡背斜、赶场向斜、七曜山背斜。断层主要分布在上述背斜的轴部及其两翼。此外，龙角、双江、故陵、硐村等地亦有断层。云阳境内地层可分为：二迭系地层，属古生代地层，距今约2.85亿年；三迭系地层，属中生代地层，距今约2.3亿年；侏罗系地层，属中生代地层，距今约1.95亿年；第四系地层，属新生代地层，距今约7600万年。云阳属喀斯特地貌，长江由西向东中分县境。地形近似以东南西北为顶点的菱形，南、北高，中部底，由南、北向中间倾斜。岭谷地貌明显,以山地为主，兼有谷、丘，山高、谷深、坡陡，群山巍峨，呈现出“一山二岭一槽”、“一山三岭两槽”或“一山一岭、岭谷交错”的地貌特征。境内海拔最高1809米（云峰山野猪槽包），最低139米（长江出境处），海拔高低悬殊1670米。该区属川东平行岭谷构造——侵蚀低山丘陵地貌。拟建场地地质情况较好，适宜厂房建设。地形坡度不大，高程261.00—275.00m，相对高程14m。（二）工程地质、水文地质条件1、工程地质该区所处部位为万县复向斜核部、黄柏溪向斜北西翼。拟建场地内出露地层有第四系全新统溪沟淤积物及侏罗系中统上沙溪庙组，其岩性由新至老分述如下：第四系全新统溪沟淤积物：上部为黑色、黑褐色、紫褐色、黄褐色不均匀的粉质粘土，厚0.8—9.10m，下部为卵石土，灰色——灰褐色、杂色，主要由砂泥与卵石组成，卵石约占10—25%，主要为粉细砂岩，形状大小均不规则。分选磨园均差。侏罗系中统上沙溪庙组：地层岩性主要为泥岩间夹砂岩。2、地震根据国家地震局（1990年）《中国地震烈度区划图1：400万》，基本烈度为VI度，该工程项目设计应按6级地震设防。3、水文地质项目建设区域涉及的水系为长江及其一级支流澎溪河、汤溪河。长江：长江绕云阳新县城南面流过，年均水位105.17m，最高水位154.21m（1870.7.21），最低水位97.30m（1979.3.7），平均流量15900m3/S，最大流量大于64000m3/S（1981.7.17），最小流量2690m3(1979.3.7)。据《长江三峡工程初步设计报告》，三峡水库建成蓄水后，坝前水位和云阳断面水位特征值参考万州城区断面回水位，坝前水位175.00m时，长江云阳断面水位线考虑20年一遇洪水位后为177.00m。澎溪河：在云阳工业园区南西侧汇入长江。多年平均流量为107.1m3/S，最大洪水流量为3890m3/S（1971.8.24），最枯流量6.78m3/S（1968.2.24），在规划区内，澎溪河水位变化与长江水位变化基本一致。平木溪：是澎溪河的一级支流，为常年性流水溪沟，在平缓地带溪沟断面呈矩形，沟宽一般3—5米，局部10米左右，沟深1.5—2.0米，据调查，溪沟内水量枯季约10L/S，洪水期水位在溪沟窄处基本与沟堤齐平。该区地下水类型主要为第四系松散岩类孔隙水和基岩网状风化裂隙水。松散岩类孔隙水：一类是冲积层，其上部为粘土，粉质粘土，基本不含水；下部为粉土，细砂、卵石，其特点是松散、含水性微弱。补给源主要是崩滑堆积物中的孔隙水、排水沟的生活水、大气降水补给。另一类是崩滑堆积物中的孔隙水，组成物资主要是含块碎石粉质粘土，由于崩滑堆积物分布于斜坡地带，接受大气降水、滑坡体上的地表水补给，沿内部孔隙或基岩面径流，于冲沟低洼处排泄或沿基岩裂隙下渗。基岩网状风化裂隙水：该类地下水赋存于上沙溪庙组砂岩、泥岩风化裂隙中，地下水富集受岩性、构造和地貌的控制。泥岩风化裂隙发育浅，较深部位成相对隔水层，砂岩又多呈现陡坎，含水层被切割，连续性差，砂泥岩上下叠置，含水层暴露面受到极大限制，接受大气降水补给条件差。地下水贫乏，水文地质条件简单。4、不良地质现象：拟建场地内无滑坡、泥石流、断层、构造破碎带等不良地质现象存在。工程场地下伏基岩结合好、强度高、层位稳定。（三）自然条件云阳县属于亚热带湿润气候区，季风明显，四季分明，具有春早、夏热、秋凉、冬暖的气候特点。年平均气温18℃，年平均降雨量1150毫米，年日照1528小时左右，全年无霜期335天，相对湿度73%，主导风向为东南风，最大风速为22m/s。由于地形地貌、海拔高度等因素对天气过程的影响，地面水，热状况，受到重新分配使本县呈现明显的“立体气候”，海拔每上升100米，相当于纬度向北移1度，季节推迟2—3天。（四）周边环境条件工程区周围无重大污染源，云阳新县城及工业园区内的排水管网和环卫设施已逐步完善，污水与垃圾等能得到有效处置，场地大气环境、水环境质量较好，在环境容量内。工程区虽临靠道路，但在采取隔声、降噪措施后对厂区的影响小。工程区地质状况较好，无滑坡等不良地质灾害发生。因此，场地环境条件良好。（五）交通运输条件项目位于重庆市东北部三峡库区腹心—云阳县，地处万州、云阳、开县3个连片百万人口区县的中心，是三峡库区生态经济区沿江经济走廊承东启西、南引北联的重要枢纽，西距重庆主城区约（陆路）300公里，东距三峡大坝约260公里，距飞机场、火车站、深水港约58公里，沪蓉高速公路横贯境内73公里，长江穿越县境68公里，水、陆、空立体交通运输发达，区位优势十分明显。云阳县交通网络已形成，318国道西接渝蓉东连宜汉，近靠万渝高速公路、达万铁路和万州、梁平机场，渝巴路云阳段和云开路已建成，90％以上的乡镇公路达四级标准，95.8％的村通公路。三峡成库蓄水后，水深面宽，通航条件得到极大改善，干支流航运得到了很大发展。根据云阳县全面建设小康社会发展规划纲要，云阳县交通运输体系近期将形成以“一江四河”和渝巴路、云利路为主干线，构建“一纵一横两循环”的交通主骨架，实现“2小时云阳”目标。青龙街道杨沙村项目距云阳新县城约2公里，其中部有滨江大道延伸路，被面有园区支路，南面为长江，与渝巴路及城区道路网相连，工程建设材料和机械设备进场。（六）公共设施条件1、通讯“十五”期间，科技对全县经济增长的贡献率达到40.2%，比“九五”末提高了10.2个百分点。五年共筹集教育资金4.5亿元，建成校舍73万平方米，排除中小学危房17.4万平方米，顺利通过市政府“两基”评估验收，35所移民迁建学校和6个教育单位如期搬迁，云安中学成功改制为民办公助的外国语实验学校。卫生事业完成投资7500万元，县人民医院、县中医院等15家卫生单位实现整体搬迁，城乡医疗条件明显改善，农村初级卫生保健达标，突发公共卫生事件应急机制逐步完善。文化体制改革进展顺利，文化事业不断发展。建成渝东一流的体育场。广播电视人口覆盖率达98%，比“九五”末提高3个百分点。移动电话新增7.5万户，固定电话新增12.3万门，电话普及率达到23.9%，超计划15.7个百分点。2、供水云阳新县城供水设施较完善；其水质、水量、水压能满足项目用水的要求。供水来自云阳一水厂。一水厂的取水点设在万福沱，现状规模为3.5万m3／d，实际供水量1.2万m3／d,占地3.0万平方米；该水厂陆上加压泵站四级，一级海拔182—266米，二级海拔266—336米，三级海拔336—406米，四级海拔406—480米。储水池容量8600立方米。供水自来水厂，施工中的水电供应条件均有较好的保障。3、供电云阳新县城的供电网络已形成，并已与西南大电网联网供电，供电有可靠保证。4、建材供应条件施工所需块、片、料石均可就近或集中开采，建筑材料储量丰富，能满足工程需要。工程建设需要的水泥、河沙、块石、碎石、片石可在就近较隐蔽的采石场采集或就近购买，建设所需的钢材等其它建筑材料都能在工程区的市场上采购。云阳县河漫滩上多有砂砾堆积，可用汽车运输，运距不远。工程用沙可就近购买。（七）征地拆迁工程区内建构筑物拆迁、青苗、树木补偿等问题，由工业园区管委会和青龙街道办事处统一处理，资金由本项目提供。（八）施工条件该工程建筑材料运输、人员进出可通过城市主干道及周围的支路。施工用电、用水来自于云阳新县城现有供电、供水设施，工程区排水设施较完善，排水通畅，工程场地和地基稳定性较好，不需对地基进行特殊处理。该工程施工条件较好。第四章建设规模及主要建设内容一、编制依据及原则（一）编制依据1、《重庆市云阳县城市总体规划》（2009—2020）；2、《重庆市云阳县土地利用总体规划》（1997—2010）；3、《云阳县人和镇土地利用规划》；4、《重庆云阳移民生态工业园区规划》（2009—2020）；5、工程区地形图。（二）编制原则1、既能满足新县城周边低收入群体及近期园区内务工人员的生活居住需要，又要为中长期发展留有余地。2、满足工程区用地条件与项目使用功能的需要。3、科学规划、合理布局，尽量减少投资。二、建设规模云阳县2011年度廉租住房项目总用地面积8727.87平方米（合13.1亩），新建廉租住房7栋，共392套，总建筑面积17533.32平方米。三、主要建设内容主要建设内容包括：主体建筑及相应的场坪、道路、围墙、挡土墙、给排水、供电、消防、环保等工程。第五章工程建设方案一、设计依据及原则（一）设计依据1、建设方提供的1:500用地红线图以及地形图；2、国家现行有关建设规划及设计规范；3、云阳县国土资源和房屋管理局提出的建设要求；4、场地地形、工程地质、给排水、供电等条件。（二）设计原则1、因地制宜，充分利用地形，合理进行工程设计及平面布置，降低工程造价。2、廉租房工程内主要建筑物应满足生活、居住需要。二、总图廉租房建设工程在青龙街道杨沙村建设，该项目主体建筑建设总体布局应清晰、简单、规整，交通流线明确，且交通组织简捷畅通无死角。（一）总平面布置表5—1（五）结构设计砖混该工程主要建筑结构采用结构，其他附属设施采用砖混结构，工程建筑按6级抗震设防。建筑基础可采用人工挖孔桩或条石基础，桩底宜位于中风化岩层，框架柱、梁断面尺寸待施工设计阶段确定，楼面为现浇钢筋砼板，屋面为现浇钢筋砼屋面板，内外墙采用页岩砖。（六）交通与疏散 项目建设区地理位置适中，与外界联系方便。区间道路与城市主干道相连，西、南两个出入口处与城区道路相通，能很好满足场内外人流、物流交通疏散等要求。（七）主要建筑工程设计住房是核心建筑，物业管理、环境卫生、保安系统集中在一起，如此既可满足生产的多元性和管理上的有效性和方便性，又可以在建设和管理投入上做到相对经济。青龙街道杨沙村廉租住房位于重庆云阳工业园区B区范围内，占地面积13.1亩，建筑面积17533.32m2，砖混结构/七层

21.0m，底层面积2504.76m2，7栋，共392套。廉租住房设计要求：廉租住房设计要求：（1）住房设计应符合生活居住要求。（2）房间规则，通风采光良好，管线独立集中，供水供电排污独立。（3）住房选用现代环保材料做装饰，外观形式应简洁、大方，且形象统一。工程建设时应注意在形体和色彩上略加区分，但能做到对比下的协调。（4）工程建筑材料做到优选，使各种建筑材料满足现行环保和节能要求。（八）其它工程1、围墙：项目两个区域工需砌围墙200米（砖砌），围墙厚度为240mm2、护坡墙、堡坎：根据现场实际，可采用砼现浇堡坎或浆砌条石堡坎，工程量约30（九）建筑防火设计建筑防火标准：按二级防火标准进行设计。防火设计详见消防篇章。（十）主要建筑工程一览表，见下表表5—2主要建筑工程一览表序号项目名称建筑面积(m2)套数结构层数备注1青龙街道杨沙村廉租住房17533.32392砖混77栋合计17533.32392四、公用辅助工程（一）给排水1、设计依据《室外给水设计规范》（GB50013—2006）《室外排水设计规范》（GB50014—2006）《建筑给排水设计规范》（GB50015—2003）其它有关规范、标准及相关要求。2、给水a)水源、水压采用城镇自来水，市政供水压力大于0.45Mpa，能满足生活及消防供水需求。b)水质生活采用场镇自来水，其水质满足生活饮用水水质标准，能满足一般生活用水水质要求，对用水水质有特殊要求的情况采用自行处理措施。c)水量1)用水量标准：生活用水：30L/人·日K=1.6绿化、道路浇洒：2L/m2.次2)用水量表表5—3用水量估算表序号用水名称用水量(m3)备注小时最大(m3/h)昼夜(m3/d)全年(m3/a)1生活用水1260180002绿化、道路浇洒3.63610800小计15.696288003未预见水量1.261800小计x10%4合计16.810230600设计最大小时用水量q=20m3/hd)给水技术要求1)廉租住房水源由场镇给水管引入，引入管两条，管径为DN150mm。2)廉租住房给水管网为生产、生活与消防给水合一制，管网呈环状敷设，管径为DN150mm，管道覆土深度大于0.70m；单体建筑给水从校区给水管上就近引入。3)对独立用户装设水表计量水量，以利管理考核和节能。e)管材室外给水采用钢丝骨架增强聚乙烯复合塑料管，电热熔连接。3、室外排水设计方案a)排水量1)生活污水：排水量按给水量的90%计,每天约95m32)雨水量：采用重庆市暴雨强度公式，即：q=2822（1+0.775lgp）/（t+12.8p0.076）0.77（升/秒·公顷）其中P=3年，地面迳流系数取0.65。重现期取2年，集雨时间取5分钟，则q=293L/S.ha。雨水管管径按公式Q=ψqF计算，综合径流系数ψ取0.75，F为集雨面积（公顷）计算：Q=0.75×293×0.8351=183.5L/S。雨水排出管径DN400，采用UPVC排水管道。b)室外排水技术要求1)室外排水为生活污水与雨水分流制，系统由暗管组成。2)室外雨水根据地形坡度，分片区就近接入校区外雨水系统。3)生活污水排入污水系统，主干管DN300mm，经生活污水处理设备处理达标后排入市政污水系统。4)廉租住房雨水、生活污水排水管采用高密度螺旋缠绕管，专用管件连接，聚胺脂密封胶密封。4、室内给水a)室内给水为生活、生产与消防合一制。b)室内给水管沿墙、柱架空敷设。c)各单体建筑进户均装水表计量,由室外环状给水管引入。d)开水供应采用电加热开水器分散设置。供应标准：3L/人·班。e)室内生活、生产给水管均采用钢塑复合管，专用管件连接。5、排水该项目排水系统采用雨、污分流制，雨水经汇总后排入城市下水系统或溪沟；生活污水集中收集，经无能耗生活污水处理达标后排入城市污水管网系统。污废水排放量按生产生活用水量的90%计，工程日排放污水约211m3。管网设计：排水系统由暗管组成，排水管道采用混凝土和钢筋混凝土管，水泥接口。在建筑物墙外和围墙内设水封井，水封井的水封高度不应小于0.25m。水封井应设沉泥段，沉泥段深度从最低管底算起，不应小于0.25m。（二）采暖、通风及空气调节1、设计依据a)设计依据1)《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）2)《普通宿舍建设标准》（109-2008）3)《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）4)《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）5)《公共建筑节能设计标准》（DBJ50-052-2006）6)建筑、总图专业提供的有关图纸及书面资料。7)项目业主提出的通风、空气调节的要求。2、场地现状项目选址区域处于非集中采暖地区。7.2.a)所在地区自然气象条件(见表7-2)表7—2室外气象参数(重庆市万州区)序号名称单位数量备注1本地区气象台位置北纬(°)31°东经(°)108.4°海拔m259.12室外计算干球温度采暖℃4通风冬季7夏季33空调冬季2夏季36.43夏季空调室外计算湿球温度℃28.34室外计算相对湿度冬季最冷月月平均%83夏季最热月月平均805室外计算风速冬季平均m/s0.6夏季平均0.66主导风向及频率冬季C44%N11%夏季C39%N7%7大气平均压力冬季hPa1000.9夏季982.1注：其它城市依当地气象台(站)提供资料为准。b)围护结构的热工性能围护结构的热工性能见表7-4围护结构的传热系统K值。表5—6围护结构的传热系数K值(W/m2·℃)序号建筑名称屋顶或顶棚外墙内墙和楼板备注1廉租住房≤0.7≤1.0≤1.0工艺性空调外窗为双层塑钢玻璃窗，外门为保温门。3、设计方案凡风管穿越防火墙、机房隔墙及楼板处均设当烟气温度达到70℃能自行熔断的防火阀，风管采用不燃材料板材。（三）供电及弱电设计1、设计依据GB50034-2004建筑照明设计标准GB50052-95供配电系统设计规范GB50053-9410kV及以下变电所设计规范GB50054-95低压配电设计规范GB50055-93通用用电设备配电设计规范GB50057-94建筑物防雷设计规范2000年局部修订GB500217-94电力工程电缆设计规范GB50016-2006建筑设计防火规范GB50116-98火灾自动报警系统设计规范2、负荷等级根据有关规定，该项目按二、三级负荷设计。3、负荷估算照明用电按单位取值法，即5W/m2，约263kw，在计入需要系数、功率因数后，则有功负荷(Pis)为258kw。4、电源及电压该项目采用10KV高压供电，电源就近T接于城市和工业园区10KV公用电网，采用高压电缆埋地引入变配电房；低压采用380/220V，TN—C—S供电系统。5、变配电房变配电房，房内高配、低配隔离分设、电力变压器与高配内室隔离布置，低配设值班室、维修室。6、设备选型电力变压器：考虑到项目用电负荷的不可预见性，为了留有余地，选用S9节能型150KVA油浸式电力变压器1台，以及相应的配电设备，配电设备为配电柜：选用手车式高压柜1个作高压计量及控制用，选用抽屉式低压配电柜4个作低压计度及控制用。7、线路敷设方式：室外线路采用电缆敷设，室内采用PVC管穿管暗敷。8、防雷、接地、接零房屋建筑均按第三类建筑物防雷接地设计，接地电阻＜8欧。变压器中性点直接接地，接地电阻＜4欧，高压系统采用阀型避雷器作过电压保护。各进户线需重复接地，接地电阻＜4欧。设专用PE线，所有用电设备金属外壳、支架均可靠与PE线连接。9、电讯、电视在区内设置电讯、电视管网，安装规格在初步设计时确定。各用户根据需要设电话插座，与内设程控交换机连接，交换机再与城市电讯系统连接。分别设置闭路电视系统，采用同轴电缆与城市闭路电视系统联接。防火重点地区，应设火灾自动报警系统，各消防区域内设置离子感烟探测器，感温探测器，并在适当位置手动消火栓报警按钮。第六章节能节水一、依据《中华人民共和国节约能源法》1998年1月；《国务院关于加强节能工作的决定》2006年8月；《建筑节能设计标准》2005年7月施行；《节水型产品技术条件与管理通则》（GB/T18870—2002）。二、节能措施（一）思想认识节约能源是当前，乃至今后一个相当长的时期，我国的一项重大政策措施。必须引起各级政府、部门、企事业单位乃至每个公民的高度重视。要以身作则，落实到行动上，从我们起，从小事作起，进而变成全民的行动。这是一个符合科学发展观的系统工程，也是一个保证我国经济社会可持续发展的伟大事业。（二）具体措施本项目的施工，是按照招投标程序进行招投标，确定施工单位。并委托其全权负责施工。施工机具、设备设施都由施工方自备；作息时间施工管理概由施工方负责。为了使本项目的建设达到节能效果，业主必须监督施工方作好以下节能工作：1、督促施工单位合理安排作息时间，充分利用每天光照好的时段组织施工，尽量避开夜间施工。既可减少施工现场使用照明灯具，以节约电能；又能降低夜间操作人员疲倦，精力不集中，易发生各类事故的概率，还可以防止施工机具发出的噪声，影响周边居民休息。2、要求施工单位使用新型节能机具，淘汰落后的能耗高的建筑施工机具。3、督促施工单位加强施工现场管理，作好施工组织设计，科学安排施工流程，做到不返工，不浪费工时；尽量减少机械设备空转频率，减少开停次数，节约能耗，降低成本，实现业主和施工单位双赢。三、节水措施（一）思想认识水是人类赖以生存的生命之源。我国水资源贫乏，是世界上13个贫水国家之一，人均水资源占有量是世界人均水资源占有量的1/4。全国672个城市中，有400多个城市缺水，其中严重缺水的有108个，（以上数据来源于《2007年中国节水报告》）。沿海地区由于地下水严重超采，大面积海水入浸，使地下水苦咸化，造成沿海地区每年缺水30亿m3。内陆地区（如像陕、甘、青等省区）由于地下水原生污染，水质苦咸面积占国土面积的1/3，造成农业灌溉缺水30.6%，工业生产用水缺44%。尤其是北方地区缺水情形十分严重。水资源的缺乏和水环境污染的加剧，叠加效应，更为严重地影响到人民的生存条件和生活质量，严重制约着我国经济社会的和谐、健康发展。因此，节约用水，保护水环境，合理利用水资源成了我们国家的当务之急和必须长期坚持实施的方略。作为每一个中国人都应有这种忧患意识。节水，从我作起，从小事作起，从细节作起，是我们每个人的责任和历史使命，责无旁贷，使节约每一滴水成为我们的自觉行为。（二）具体措施正如上面所陈述的那样，本项目的建设，是通过招标确定施工单位，并由他们全权负责施工的组织。但业主有责任监督施工单位在施工过程中，千方百计节约用水。其具体措施如下：1、督促施工方在布设输水管线时，应尽量避开穿越道路；如确需穿越道路时，一定要按规范填埋一定深度，避免因管道受外力作用破损，造成原水浪费。2、输水管线的接头，一定要采取密封措施，杜绝跑、冒、滴、漏现象的发生。3、对用水设备、管线等勤检查，发现问题即时维修、更换。4、制订必要的规章制度，加强施工用水的管理，坚决杜绝长流水现象。第七章环境保护一、编制依据（一）《中华人民共和国环境保护法》1989年12月；（二）《中华人民共和国大气污染防治法》2000年4月；（三）《中华人民共和国水污染防治法》1996年5月；（四）《中华人民共和国固体废弃物污染防治法》2005年4月；（五）《中华人民共和国环境噪声污染防治法》1996年10月；（六）《建设项目环境保护管理条例》253号令。二、环境保护原则（一）防治污染，保护和改善生活、生态环境，力求环境效益和经济效益相统一。（二）严格执行“三同时”制度，即环境治理设施与项目的主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。（三）环境保护应坚持预防为主，防治结合，使环境能够可持续发展。三、建设地址环境现状该项目工程选址位于云阳新县城和云阳工业园区。地质条件良好，无滑坡、高边坡等工程地质问题，周围污染源和污染物较少。区域内空气清新，建设环境条件较好。四、项目建设可能对环境的不良影响（一）大气污染大气污染源主要是厨房油烟气，污染物在空气中浓度达到一定程度后将影响附近居民的生活环境。（二）水污染污废水主要是餐饮废水、生活污水（洗浴污水和粪便污水）。餐饮废水主要污染因子为动植物油、有机物、有机氮、有机磷等。生活污水主要污染因子为悬浮物、有机物（COD、BOD5）、氮、磷等。由于排放的污水性质较单一，只要采取相应的常规治理措施即可。（三）噪声污染噪声主要由社会公共噪声和交通噪声组成，应采取措施达到《城市区域环境噪声标准》二类标准：昼间60dBA、夜间50dBA。（四）固体垃圾固体垃圾主要由建材废弃物和生活垃圾构成，主要组成物质为：砖瓦碎块及食物垃圾。日产生垃圾量约0.5—1.5吨。垃圾在堆存中易腐烂变质，孳生蚊蝇，影响施工区环境卫生。五、环境保护措施（一）严格执行《国家环境保护法》的有关规定，做到建设项目主体工程与环保设施同时设计、同时实施、同时投产使用。同时该项目在经营管理中应加强环境保护，限制严重污染环境的建设项目入场。（二）大气处理食堂设排风扇或抽油烟机将油烟气排入空气中，厂房内应安装通风排气装置，降低室内CO和CO2在空气中的浓度。（三）污水处理：粪便污水采取厌氧好氧生物滤池法，设格栅、沉淀池、生物滤池处理系统，出水经过臭氧或氯消毒后达标排放。餐饮废水可采用小型隔油池予以处理，池内设计水流速度：0.002—0.01m/s。洗浴污水：将宿舍洗浴污水收集集中后，通过中水处理系统处理，用来冲厕所和作绿化用水。建筑四周设散水及排水沟将雨水收集、排放。（四）噪声处理：充分利用地形和建筑物的屏蔽作用，合理进行平面布置及绿化设计。厂房与生活辅助用房以绿化带隔离，动静分区。室内天棚和墙面应作吸声减噪处理。空气动力性噪声设备可加装消声器和隔振装置，同时可考虑以低噪声设备代替高噪声设备，以减小噪声污染。（五）垃圾处理：区内设垃圾库以集纳垃圾，然后及时将垃圾运至垃圾处理场处理。固体垃圾采用分类法将可回收物质回收利用，对无回收价值的废物送至城市垃圾处理场经破碎、压缩等预处理后填埋或焚烧处理。（六）本项目绿化布置以地面绿化为主，使建筑造型与周围的环境协调、统一。建筑物周围以庭荫树、高大乔木及灌木覆盖，高低错落、疏密有致，创造一种舒适、优美的工作环境。（七）施工中环境保护该工程施工过程中，机械设备噪声和施工中粉尘对周围人群和环境会造成污染。因此施工中对产生噪声较大的设备需加隔振装置，对粉尘拟采用喷水除尘。六、环境影响评价分析本项目污染物主要为生活污水、生活垃圾和噪声。该项目在建设中坚持预防为主，防治结合的原则，以保护和改善生活环境和生态环境。污废水执行《城市污水综合排放标准》（GB8978—96）。噪声执行《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337－2008）二类标准，《建筑施工场界噪声限值》（GB12523—90）。固体垃圾执行《一般固体废物贮存、处置场污染控制标准》（GB18599—2001）。预测该项目的建设对周围环境的影响在环境容量内。项目业主应按基本建设程序和当地主管部门的规定，请有资质的环评单位作项目的环境影响评价报告书。本处只就项目可研报告作一般评述。该项目建设符合云阳新县城城市建设总体规划，工程施工管理中对环境产生的不良影响程度很轻，而周边环境容量较大，可以承受。只要项目业主督促施工单位采取必要防治措施，将会更减轻对环境的不利影响，项目建设是可行的。环境保护与绿化投资：13.65万元。第八章劳动安全与消防一、劳动安全卫生本项目主要安全卫生因素是火灾及噪声、有害物质等有害因素。（一）建筑物耐火等级和防火间距应符合《建筑设计防火规范》等标准要求，并设置必要的消防设施。（二）污水处理设施与生活用房等辅助用房分开设置，并以绿化隔声带隔离，避免有害物质、病原体、噪声等有害因素危及职工身体健康。（三）生活饮用水应煮沸、过滤或进行消毒处理，水质标准达到现行《生活用水卫生标准》的有关要求。（四）走廊内应设通风换气装置，采用机械通风和自然通风相结合的方式，保持室内空气清洁。（五）完善安全卫生设施和消防设施，安全出口必须设置明显标志和事故照明设施。二、消防（一）设计依据依据《国家消防法》和《建筑设计防火规范》等有关标准、规范要求。（二）消防措施依据“预防为主，防消结合”的消防工作方针制定如下消防措施。1、建（构）筑物的耐火等级、消防间距执行《建筑设计防火规范》的有关规定。该工程耐火等级为二级，与周围民用建筑的防火间距应符合规范要求。2、建（构）筑物的防火设计和疏散设计应符合国家现行的《建筑设计防火规范》的有关要求。3、消防用电设备应采用单独的供电回路，且当发生火灾切断生产、生活用电时，可以保证消防用电，其配电设备应有明显标志。消防用电设备的配电线路应穿管暗敷在非燃烧体结构内。4、建筑物的室内装修应采用非燃烧材料和难燃烧材料。配电房应设计气体灭火系统。5、本工程按二类防雷建筑物进行防雷设计，以建筑的结构钢筋组成避雷网并作为地下线和接闪器，总接地电阻不宜大于1欧。6、该工程公共走道出入口等部位设防火墙和防火门。厂区内道路与消防车道共用，使消防车辆能就近抵达灭火点。7、消防给水：该项目消防给水由市政给水管网和消防水池供给，消防给水系统引入管径至少为DN100。室外消防系统设室外地上式消火栓及水泵接合器，其给水管网呈环状，消火栓用水量30L/S。室内消防给水系统设消防箱和水带，室内消火栓用水量为10L/S。消防投资：9.75万元。第九章管理组织机构与劳动定员一、组织机构云阳县2011年度廉租住房项目，由云阳县房地产管理所负责实施，该管理所是经云阳县人民政府批准成立的房地产管理单位，已按现代企业制度，完善了法人管理结构。本项目将按现代企业制的方式，实行市场化运作和管理，进行承接地建设和运营。该房地产管理所具体负责基础设施项目的规划、立项、征地、拆迁、安置、施工管理、质量监督、开发、移民安置、移民培训、就业、筹资等方面工作。公司下设规划科、建设、治安科、财务科、办公室共五个部门。二、定员按照精简、高效原则，管理所总体人力资源配置为21人，除所级的3个领导外，其他各部门的人员配备共18人。各部门新增的员工，采用公开招聘的方式，在同等条件下优先招聘标准厂房项目内的拆迁移民。三、组织机构图见下页组织机构设置见图9-1云阳县房地产管理所所长副所长规划科云阳县房地产管理所所长副所长规划科建设科办公室治安科财务科图9－1组织机构图第十章招投标根据《中华人民共和国招标投标法》及国家发展计划委员会9号令《建设项目可行性研究增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》的精神，拟对本项目招投标情况进行说明。一、招标原则招标活动应坚持公开、公平、公正和诚实守信的原则。二、招标公告招投标前应通过信息网络、报刊或者其它媒体发布招标公告。三、招标范围根据渝办发[2002]29号《关于贯彻工程建设项目招标范围和规模标准规定的实施意见的通知》要求，本项目土建工程、装修工程应进行招标。四、招标组织形式采用委托招标代理。五、招标方式采用公开招标的方式。招标要遵循公开、公平、公正的原则，进行标的编制、招标公告发布、资质审定、评标、中标通知等一系列招投标工作。第十一章项目实施进度该项目建设期为12个月，具体实施进度安排如下：2010年5月前，完成项目的前期准备工作。2010年6月—2009年7月，完成项目用地范围的征地拆迁、场地平整。2010年8月—2011年2月，完成项目主要建筑工程2011年3月—2011年4月，完成附属工程及绿化种植。2011年4月底，完成项目的竣工验收。表11-1项目实施进度表工作内容2010年2011年2季度3季度4季度1季度2季度调研准备工作编制项目建议书编制可研报告项目评估、批复可研初步设计地质勘测征地拆迁场平工程挡土墙及主要建筑工程道路通讯、排水管网排污管网及绿化竣工验收注：表中1、2、3、4表示季度。第十二章投资估算及筹资方案一、投资估算（一）投资估算依据1、2000年《重庆市建筑工程预算定额》。2、2000年《重庆市建筑工程费用定额》。3、重庆市《渝东建设工程造价信息》。4、本地建筑市场综合价格。5、设备价格及安装工程费参考当前市场价格。6、《项目可行性研究指南》、《建设项目投资估算方法》。（二）投资估算内容项目投资估算由以下部分组成：1、工程建设费用项目工程建设费用包括廉租住房17533.32平方米，以及辅助配套设施（如道路、场坪、围墙、堡坎、水电管网和消防水池等）工程等组成。2、设备购置及安装工程费用设备购置包括供电设施、供水设施、消防设备、环保设备的购置以及所需的安装工程费等。3、工程建设其它费用其它费用包括土地征用费，工程勘察设计费，前期工作费，建设单位管理费、工程监理费、工程招投标质检质监费、以及绿化、环保费等。其中：土地使用费按15.24万元/亩计算，不另外支付其他补偿方面的费用，合计199.67万元。工程勘察设计费按建筑工程费的1.0%估算。建设单位管理费按建设直接投资（建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费）的0.15%估算。工程建设监理费按建设直接投资费的0.15%估算。工程招投标质检质监费按建设直接投资费的0.1%估算。工程建设监理费按建设直接投资费的0.15%估算。环保、绿化费用按直接投资的1.0%估算。4、基本预备费本项目按建设直接投资（建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费）的1.0%估算。（三）投资估算结果项目工程总投资1627.00万元。其中：建筑工程费用1306.42万元设备购置73.00万元安装工程费13.95万元征地及工程建设其它费用220.57万元基本预备费13.06万元二、资金筹措项目资金筹措方式及来源：一是申请中央补助701.33万元，占总投资的43.11%;市级专项资金438.33万元，占总投资的26.94%；县级配套资金487.34万元，占总投资的29.95%。三、资金使用计划2010年5—12月项目投资927.00万元，其中中央补助401.33万元，市级专项资金补助238.33万元，县级财政配套资金287.34万元。2011年1—4月项目投资700.00万元，其中中央补助300.00万元，市级专项资金补助200.00万元，县级财政配套资金200.00万元。12—1资金使用计划表单位：万元序号项目资金筹措资金使用计划金额比例(%)2010.5—2010.122011.1—2011.41中央补助701.3343.10401.33300.002市级补助438.3346.20238.33200.003县级自筹487.3410.70287.34200.003合计1627.00100.00927.00700.00四、本章附表（一）表12-1《总投资估算表》（二）表12-2《建筑工程费用估算表》（三）表12-3《设备购置及安装工程费估算表》（四）表12-4《工程建设其他费用估算表》第十三章财务评价一、财务评价依据、原则和方法（一）依据1、本项目财务评价以国家计委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）为依据，并参考《投资项目可行性研究指南》；2、国家和当地政府颁发的其他有关规定。（二）财务评价背景和方法廉租房建设的目的就是为了尽快增加住房的供给，政府可以发挥土地、资本等资源优势，直接建造廉租房提供给低收入居民，用较短的时间使住房供应总量上升，解决社会低收入家庭的居住需求问题，并可以在一定程度上缓解房价过快上涨的速度。通过保障制度的完善，最终目的都是尽快地解决低收入家庭住房困难，实现“住有所居”的目标，这是最根本的。廉租住房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房是没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房是政府以补贴形式帮助社会最贫穷的10%人口实现居者有其屋的一种福利补贴政策，是政府不可推卸的责任和义务。根据纺锤型社会原理，10%的富人住豪宅，80%的中等收入和中低收入人群购买普通商品房和经济适用房。剩余的10%人口，则需要通过廉租房解决居住问题，廉租住房建设更多地是考虑低收入群体的居住效益，只有低收入群体“安居”了，他们才会“乐业”，我们的社会才会更加稳定，更加和谐。因此，本项目是不以盈利为主要目的的投资项目，项目的财务评价方法与盈利性项目有所不同，因此不计算项目的财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等指标，只对项目的资金来源作分析论证。二、财务评价内容根据国家发展和改革委员会、住房城乡建设部发改投资〔2009〕474号文件精神，为确保廉租房的建设资金来源，国务院相关部委发布了《廉租住房保障办法》及《廉租住房保障资金管理办法》。相比以往，这两个“办法”在廉租住房的保障对象、保障标准、保障方式，以及保障资金的来源、使用和管理等方面，作出了更为明确和具体的规定。其中，《廉租住房保障资金管理办法》(下称《办法》)，明确廉租房资金的8个来源，强调“专款专用”。财政部此举旨在规范廉租住房保障资金管理，提高廉租住房保障资金使用效益。这说明了本项目的资金来源有保障。三、财务评价结论以上财务评价表明：本项目投资资金来源明显，建设资金有保障，有较强的抗风险能力，本项目财务及经济效益可行。第十四章社会效益分析一、有利于拉动内需，应对国际金融危机。房地产业产业链长，对经济的拉动作用大，房地产投资增加了建筑材料的需求，拉动钢铁等产业的发展，同时，一些困难群众搬进新居后，会购买家具、家用电器、生活用品等，对启动内需、增加就业等也具有多方面的作用。与公路、铁路相似的是，廉租房的大规模建设也将给水泥、建材、机械等带来巨大的需求。此外，房地产企业也将从廉租房建设中受益。廉租房建设发展将有效拉动中国经济增长。云阳县城市化、工业化进程正在加速，人们对住房的需求越来越多，尤其是单套面积小的住房。政府建设的廉租房不会闲置，不会形成不良资产，而且有利于把农村居民转变成安居乐业的城市居民，提高农业规模化经营水平，加速工业化、城市化进程。二、有利于维护社会稳定，促进社会和谐。据有关资料显示，目前全县下岗失业人员6000余人，70%城镇移民无稳定职业，农村需转移的富余劳动力近30万，其中农村移民5万人。据调查，农村移民纯收入比其它农民人均纯收入少200元左右，移民的经济收入普遍成下降趋势。截至2008年底，新县城3万多户居民中，有近千户低收入家庭居住的房屋没有产权证，有的靠租用房屋度日，云阳县委、县政府非常重视。这一部分低收入群体无力购买价格日益高涨的商品房，只有靠租房渡日，有的甚至流落街头，将影响社会的稳定和谐。本项目建成后，可供392户1100余人居住，将很大程度上解决新县城及周边乡镇的低收入人民的住房问题。项目对改善我县民生和解决低收入家庭住房困难，全面推动云阳经济社会的发展具有重要意义。三、有利于国有资产保值、增值廉租住房的建设资金全部由中央和地方政府出资，廉租住房建成后，土地和房屋产权归国家所有，从而避免了国有资产的流失，所以加快廉租住房建设还有利于国有资产的保值增值。四、社会效益评价结论本项目建成后，对于改变低收入家庭居住条件，改善民生、拉动内需、调整城市功能分区、推动库区经济社会的健康持续发展，进一步改善人居环境、提高城镇化率、城乡居民脱贫致富等有着极其重要的作用。该项目在实施过程中和投入运行后，将会产生一些社会影响，其具体分析如下表：项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度可能出现的后果措施建议1对居民收入的影响直接影响较小收入增加（间接）3对居民就业的影响影响大直接增加就业岗位150-250个4对不同利益群体的影响影响大特别是解决无房户的住宿问题，对其他利益群体基本不造成损害5对地区文化、教育、卫生的影响影响较小廉租住房的建成，将间接促进当地的文化、教育、卫生向健康方向发展6对地区城市容量、社会服务容量和城市化进程的影响影响较大大大增加城市容量和社会服务容量，加速城市化进程综上所述，该项目具有良好的社会效益。第十五章项目风险分析一、项目主要风险因素识别（一）工程自然条件风险工程的地质条件、水文条件及其它自然条件在工程实施中发现与预测情况发生重大变化，导致工程量增加、投资增大、工期延长而对项目实施带来的风险。（二）资金风险如果项目资金供应不能按计划到位或者资金来源中断，将导致项目工期延迟甚至被迫停工或中断。（三）外部条件风险交通运输、供水、供电、供气、排污、电信等外部条件发生重大变化，致使项目建设受到重大影响带来的风险。（四）政策和管理风险由于政策发生变化或管理理念和水平不能适应市场经济发展的需要而带来的风险。（五）经济效益风险如果入住低收入家庭少，则项目的社会效益和经济效益差，廉租住房可能闲置。二、防范和降低风险的措施通过风险控制的方式，对可能出现的各种风险，提出降低风险发生的概率和减少风险损失程度的措施，以达到防范和降低风险的目的。（一）工程自然条件风险的防范措施项目建设场地的自然条件发生重大变化的可能性较小。项目建设开始前，应按基建项目程序进行规范的地质勘探、地质灾害评估、水土条件评价等。根据专业部门的评价结论采取必要的防范措施，可将风险降至最低。（二）资金风险的防范措施资金是项目建设的基本条件。项目业主应采取一切措施，确保国家专项资金和自筹资金足额、准时到位，并建立严格的财务监管制度，项目资金必须专款专用。（三）外部条件风险的防范措施充分依靠政府，做好云阳县各配套项目建设的协调工作，制订应对外部条件发生意外事故的预案，作到有备无患，规避因外部条件发生意外带来的风险。（四）政策和管理风险的防范措施政策方面，国家坚持科学发展观，解决低收入家庭住房问题，建设社会主义和谐社会以及西部大开发等重大政策是不会动摇的，只要不发生重大的突发事件（如像战争等），这方面的风险并不大。从管理方面来看，要对现有管理人员进行强化培训，挑选优秀中青年骨干送往经济发达地区或企业进行针对性培养，使他们尽快成长。同时招聘，引进一批既有理论知识，又有实践经验的综合性人才，以保证项目实施和今后的运营管理有充分的人才支撑。第十五章结论与建议一、结论（一）项目建设符合国家相关政策，项目建设的，容纳低收入家庭入住，将促进云阳县社会稳定和谐、社会经济平稳增长。（二）项目建成后，可供392户1100余人居住，将很大程度上解决新县城及周边乡镇的低收入人民的住房问题，对改善我县民生和解决低收入家庭住房困难具有重要意义。（三）项目建设规模适度，方案合理，项目建设和运行对环境无污染。（四）项目资金来源可靠，社会效益显著。建设条件好、技术方案可行。云阳县2011年度廉租住房项目技术方案可行，二、建议（二）云阳县2011年度廉租住房项目建成后，低收入家庭才能进入居住。建议在项目初步设计和项目实施阶段，对廉租住房建设项目的供电、供水设备设施以及消防、环保等方面，进行调整、完善，使其达到生活所需的规范标准和云阳县城市总体规划。目录1概述 12背景 12.1国际优质专用小麦生产现状 12.2国内优质专用小麦生产状况 22.2.1优质专用小麦生产取得显著成就 22.2.2优质小麦的生产还存在问题 42.3国内小麦产业化发展政策 63河南优质小麦产业现状 P