地产行业某海岸花园全程营销实战案例全录

美的海岸花园全程营销实战案例全录第一章美的海岸花园项目投资营销为使读者对美的海岸花园项目的运作有全面的了解，我们将项目早期的三份可行性报告录入本章一至三节，并作简要分析；同时，将王志纲先生的策划精要加以总结，在第四节予以介绍，供读者分享。以后各节是瑞尔特人介入项目后的操作实录。第一节美的海岸花园项目市场可行性报告一、美的海岸花园项目介绍本项目简称“美的海岸”，位于广东顺德市北滘镇南部，占地面积670亩（45万平方米），东接广珠公路（105国道）、南连顺德水道、西靠三洪奇生活区、北临三乐公路。（一）本项目所在市——顺德顺德市位于珠江三角洲中部，面积806平方公里，全市有十一个镇和一个区，常住人口120万人，预计到2023年，常住人口160万人，而新增人口中25%为外来移民。境内大部分是江河冲积的平原，河涌交错，土地肥沃，气候温和，雨量充沛，四季常青。水陆交通方便，靠近广州、佛山等大城市，毗邻港澳，距香港65海里，距澳门90公里。华侨、港澳台同胞众多，旅居港澳台的乡亲及华侨达40多万人。由于所处的地理位置优越，顺德历史上就是一个商品经济比较发达的地区和外贸出口的基地。顺德市城乡规划目标：到下世纪初，城市化水平达到80%，80%以上劳动力转移到第二、三产业；公共服务设施水平基本上适应经济建设和群众生活需要，将顺德建设成一个组团结构化、现代化花园河港城市，一个环境优美、具有岭南特色的水乡风貌城市，为顺德市民创造一个文明、高效、便捷、安全、优美、丰富多彩的生活空间，基本实现城乡现代化。（二）本项目所在镇——北滘被称为盛世桃花源的北滘镇，居顺德市东北角，东面与番禺市接壤，东北面紧靠广州市，西北面毗邻佛山市，全镇总面积92平方公里，常住人口13万人，预计到2023年常住人口达18万人，暂住人口6万人。为了实现珠江三角洲现代化小都会的建设目标，通过努力，如今城镇建设已呈现出“市井纷然人带笑，高楼浅巷画中行”的喜人景象。近几年，大批广州人下乡到北滘镇购置别墅，可见生活环境之优越，不愧为盛世桃花源。（三）本项目发展商——美的集团美的集团经过20多年的发展，已成为国内家电行业居重要地位的产业多元化集团和上市公司。集团公司厂区占地面积38万平方米，建筑面积36万平方米，职工近8000人，1997年产销33亿元。美的集团的主要产品目前在中国家电行业中占有重要地位，其中空调器居国内同行业前四位，电风扇、空调器用电机、高中档电饭煲、电暖器均居国内同行业第一位。自1993年以来，美的产品出口额一直居国内同行业首位。湖美的欢房地毒产公笛司作盆为美搂的集津团全碑资公谢司，烂已取体得房粪地产源开发另三级妥资质险。茧19倚93复年动韵工，累19俊94某年底寺建成嗓的美晴的新气村，父占地芽面积蒜2.掀1务万平陷方米沫，建辰筑面闯积必5月万平研方米虾，建沟后一炎年内用全部伶售出用，其输小区茎被评鉴为市末“送安全询文明欺小区掌标兵淹”桶。嘴（注臂：以恼上数港据为习19层98骆年上白半年械统计节数值究。）蔽（四娇）顺柴德市谦、北避滘镇饱基本梢情况础一览筐表扁单剃位））平方公里（片面泊积诱19细97城年较20旱10森年捎总臭人幼口佣）吩万枪人虎（械总垦产驻值互）三亿鞭元料（））平方公里（荐建胃成成区扑面香积））平方公里（江镇倾区受面旬积寻总吸人武口位）叠万钞人泽（狼总点产设值丢）篇亿氏元待（））平方公里（帆建栏设堡总妙用细地同顺德焰市恢80扁6.翅25蝴12京0良40僻0怀20品0斗60忙16赞0赚16甚86旗14加4拾北滘龙镇喝92达.2弄6绞13锄90愤24掀8闹18穗20颠0钳15义二、丢本项窝目的谢可行须性研刚究徒为了星深入岩细致兴地对骑该项珍目的盈市场丈可行吓性进煤行研扇究，改我们啄重点拣访问问了一匪些有况代表需性项蚕目的宏发展童商、岗政府顽官员狱、银漏行家诵、外漆商、摸企业劫家以逼及目域标顾沈客组锦织和动人士宰等。雄在调吐研过肌程中别，重做点调判研了慨成功咐项目针的经员济和财暂时愈不成送功项喝目失猾败的房教训剥（具围体内掉容请仰参阅沃本节近内容盆五）咐。党通过胳调查赢研究踩得出蛛的结仅论：奔只要钻项目热“酱环境苗靓、岂配套蹦全、凡规模礼大接”族，市玩场销事售均逗较好撤。惑市场皇需求社是可坑以用站胆识椒和策躬划创获造的治。脆三、仔项目屿素质惊分析缺项目怎的优棚势杨度假潮小区烘渐受裹青睐指随着疲人民毛物质雪生活鉴水平闸的日岗益提萌高，丧人们绢对居弃住的柳要求轮日渐萍趋向常宽敞价和舒耍适，味但都虹市人湿长期梳受人参口稠足密的发条件担限制积，每插天都宴受到政人流饮、车他流、脊污浊瓶空气赶、狭掀窄家猫居的污困扰法。然幸而随削着广谁州附柿近卫介星城瞎市的国开发会，市束外清薪新的雅环境子已深桃受市陪内居役民的劳青睐丙，以权追求和环境声为突讨出卖阶点的睛度假弊社区岁相继贪成功皱推出病。如途番禺株的读“科祈福庆新村风”匹、中渠山的玉“趋雅居绒乐借”丧、东孟莞的程“竞新世真界花础园宽”彩、顺饮德的免“丢碧桂软园声”岭等等枯，这昌种度坝假小馅区因芹其拥啊有宽埋敞的检居住逐空间凶、触秘目可版及的钻田园园风光育，清室新怡皇人的却空气蚁，非顾常适速合城绝市居姻民休四闲度涉假及质本地繁成功驰人士茎居家均置业胶，因疗此这碰种类棚型的补小区艰，它弟的崛艳起与警开发手绝对坛不会僚是偶螺然和图例外猎的。株交通皇便利颈本项滥目位泪于广诚珠公僚路和盒三乐懂公路什交界氧处，领往广选州仅捐30样多分伟钟车搂程，编去珠员海、尽深圳戴仅一钳个多北小时倾，交断通非和常便沿利。惕而即精将开怪通的味华南池大桥坑，将翼大大不缓解艺洛溪寨大桥薯的负镰荷，滑而来绵往车透辆将略更为盯顺畅缎，所臭以本她项目过所处哲地段纱极为真优越翁。应先天故的度租假素亡质消美的饥海岸讨花园市紧临供北江长，规碌划出猎高尚干别致伤的江假滨公蝶园，街可以棚感受题“优杨柳哲青青默江水堂平皂”焰的诗忠情画乎意。碌距离跨美的爬海岸强花园宵5摄分钟绳车程椅，便贼是广热州市摄郊罕暮有的剃高尔颤夫球玉场鹊“窝君兰篇高尔臂夫生禽活村技”垫。这青一高恐尔夫重球场侮将于荣19封99棵年收3劣月正校式落匪成，胶届时主，亦血可作苏为小错区的道又一停度假腔优势例，吸全引时角尚人剂士。干发展破商实素力雄痒厚伤广东亭美的福集团射股份陡有限扭公司耽实力盖雄厚饥。一沸个大攀型项柱目的况开发辱，实嫌力雄太厚的三发展以商便屠是项地目最筋坚实扇的后军盾，裤由于从房地蚁产业暮在广往东地啄区日播趋成辅熟，闻购房美者在肝选择积楼盘拜时往溪往会爷受发盐展商浓的开仅发实早力强迹弱所倦影响夺。由台于前怠几年满广东器个别民楼盘副因后处期资晚金不翻足，绳而导握致一巾时间锁“辉烂尾老楼风续潮健”稠铺天倘盖地互，消臣费者捡对发游展商钩的实锦力特轨别看票重。优因此厚开发幼商的恐实力项是成阶功的烧一个愧重要晌因素难。致发展炕商内惕部有郊一定并的潜背在购选买力家美的泳集团男中层糖以上辅干部肥30防0钱多名纵，通徒过给听予优容惠政捆策（涨分期抵扣工待资）陪，既漆可以届留住僚人才菜，又蛛可以糊给中疏层以快上干炼部一巧个好覆的居无住环桂境。愚而这众部分狮人的辜潜在酷购买其力是填很多艰发展灾商所术不能且具备壁的。什项目挺劣势夹同类辣小区比竞争茫激烈鸽“啦祈福得新村窄”植由于洞小区农物业更管理盲得法炎，区煌内环声境井态然有粗序，乏深受青不少蚀港澳兴以及奋海外娇人士歌喜爱告。从脾广州购南下粘一路殿上，慰前有舅“串祈福划新村勇”党、纳“就碧桂绢园赏”宗、狂“员君兰愿高尔絮夫生形活村佣”上拦截软客源逮，本味项目兼想脱则颖而宏出，晶就必春须独塞树一礼帜，流与众单不同俭。妙临近景景致就平平跪由于校所处暖地是僻北滘童的工滤业区惊，北洽面是染美的如工业界城，击虽然画是现漂代化拌的厂步区，盐但或尤多或蔑少都悉会对罢项目铲产生态不利硬影响稻；而倦西边塞的三偏洪奇蝴生活滤区，撕毕竟忽比其抖它发蔽达地戒区要数落后玉得多棋；而犹南边勤的三纲洪奇长大桥随及作仙为主炮要航纠道的旁北江旧，来巩往车玻辆船械只也门会影粒响区朱内的雪宁静叼与和哗谐；熄东面液的工主业开随发区予和项哲目北穷侧、忧东侧巾的交闭通要避道亦已造成革一定绢的噪近声和仍尘埃浸污染蛾。谱市民桃长期贯以来反购房渐热情剪不高传：一开是个负人住卷房较蚁宽松晴；二扔是偏到重证裹券投惠资。慰地块届规模败不大淘不小摔，用传地条损件不肚够好赶而且释不易坛规划助。耀四、赏市场丈分析掌（一储）广滋州市颈场分聚析晋承去侨年房哪地产冶市场竖销势缝的飚渗升，仙今年顿广州适房地野产市轰场形疾势继臣续保叉持良钳好的克发展混势态想。数县字显戒示，分今年赔上半抵年，盟销售完量比庆去年吵同期乱增加叙了粉20允%经左右冶。且依从现雅在开笑始，进广州擦将不就再向件房地芳产开企发商细划拨计土地驾，所拆有土春地均揉需公坏开招贼标，弓故开乌发成寄本将桃会有踪较大行的上包升。矩广州南国土盗房管缝局局担长表斑示，赚商品骑住宅散将继黎续看班好。坛由于辫本项支目处辈于广安州周抄边卫衰星城杆镇，悄往返杯交通恩较为昨顺畅阿，车苏程只凳需曾30本分钟哄左右概，同醒市内悲行车钱相差睡无几秒，加涛上本权项目货的园睬林规舞划，殿低密耍度的姓楼宇愉是其原它项御目难邻以媲俗美的向，而墙且售先价只果是市四区内旅的三呀分之煮一，川甚至膨更低来。所艘以本榴项目乡会有托一定颂的市减场竞娇争力比，是兵可以类吸引踢部分饥广州刮人前燥来购拣买的忌。皮（二浸）顺奸德市痰场分僵析柔当前有顺德改市的橡商品点房空辨置面削积达狱37倒.7袄平方请米，耀约窃40仗00快套。宏导致退商品先房空握置的投原因议：一仰是房汗地产更过热壁时期隆商品航房开兆发量皇过大呀，集渣中上志市，显超越痛了市夹场容候量；徒二是张投资殃不当凉，在看开发筐决策促时，碧未能常结合携顺德诊市的碑实际类情况侄和当剃地的娘居住倦观念案，过易多地梯开发窑，价稳格相针对较精高而倦又不稼易被势市民母接受南的高制层豪魂华住富宅；踢三是傅非商扇品房旦非法阔入市夜，对矮商品殃住宅墓市场演产生任较大医冲击械；四邮是住臣房贷猴款业帜务量没小而翅窄，拉期限谁过短用，使玻得工怀薪阶命层的补潜在午购买侄力未库能转昂换成登有效榆的购仔买力翼。活当前富销售吩市场顾的好害坏是锯有规烫律可姥寻的愉。一铜是高旷档次勉、环赌境靓懂、成防片开传发、奶规模她大的锋住宅冶越来舒越受异市场地欢迎大。碧缎桂园膏、大话良东皂城小纹区、货容奇巨康富耽花园唉等高文档次腐住宅屯销售沉市场粉较好副。二赢是高爹层豪泛宅滞绒销。贵如大灶良的月鸿业取楼，英伦教寄10驴5碰国道肝旁的晨大厦析等。斜三是皆分散睛小型恰住宅坚区、明物业睬管理灶未跟窗上的净商品宅房滞烂销。牵五、帜“虏珠江冷三角奸”底地区摘楼盘钩销售干成功牲项目来一览地表凑（表恳一）湖楼盘厌销售洗成功俩项目充一览奇表员（表僻二）床楼房踏名称梅位置类规划网配套编设施殖交通限线路这宣传怪途径弃面积够(m前2终)舟价格烧（元下/m氏2重）认

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