住宅市场报告

3.0住宅市场分析3.1北京总体市场分析总体供应截至2003年，全市住宅建设的总存量达到2.4亿平方米，2004年末，总存量已经达到近2.8亿平方米，预计到2005年末可突破3亿平方米大关。2004年商品住宅现房竣工面积2344.0万平方米，同比增长12.6%，销售率为97.5%，比2003年同比高出12.4个百分点。（注：现房销售面积指已竣工完成销售的面积，包括本年1-12月住宅现房成交面积1010.9万平方米以及2003年预售的住宅转入2004年竣工交用面积1274.9万平方米）。2004年商品住宅期房批准预售面积2862.85万平方米，同比增长5%。2004年全市空置一年以上的商品房298.8万平方米，同比下降20.9％，其中，商品住宅下降27%。2005年一季度商品住宅竣工面积为235.4万平方米，比去年同期增长35.0%。2005年1、2月份商品住宅现房竣工面积149.39万平方米。截至2005年2月底，全市商品住宅空置面积346.43万平方米。勤表涛3.守1.开1燃北京牢新建赛住宅跃面积货（百额万平区方米闪）员竣工刑面积坊14忙.9逝97汇18阿.0奋49悲21判.9偏14秒25稻.9匆4暴30深.6贫7轻1.句96公34团住宅灭面积怪10今.1用4巡14击.0省8节19背.2底6嫩20辉.8带1退23脑.4恒4穷1.输49振39绵住宅哭比例蛛67谦.6啊％键78秀％逮87瓜.9浑％湾80粗.2件2％颠76偷.4激％搂76炸.8舌7％亚表民3.挎1.备2疏北京么新建烧住宅食套数惊总计帐14晚9,犯97应0女18陈0,卧49扯0肤21阶9,密14瞒0纹14楼9,赔97庆0休28围1,吩23宪3奴40总,1速23驱商品资住宅壳10鹅1,笑40取0晶13马9,胃34珠0户19须2,广62刑0飘10柿1,脏40齿0柔24丧0,框70赖0牙38绝,7揉33线比例泊(%丝)闷67塞.6笔78惨87仰.9巧67擦.6悉85稠.5缩9服96最.5科3于资料逆来源乌：座天福成房产戴经纪努图箭3.卡1.乖3做者淘没卧峡敢忽近引年北版京市肝住宅费市场玩供应滑走势降牌（单僵位：孟百万协平方间米）控分析辣：样过去毕几年祖内北霸京市过政府历一直丝在加合大郊麦区基狸础建剩设的猎力度腹，尤编其是旁郊区竞公共具交通月网络林和高哄速公清路的外建设设，这无些工块作都供极大巴地增贺强了伤开发烫商与啄买家絮对郊遭区和忽环中德心区旨住宅沈的信限心。匹由于型年前蹦的土革地政东策变牛动，忙房地俘产市发场很炮可能粉在今厉年集疾中放晓量。湿预计投20膨05色年至梦少还册有规侄划的芦近3棍00势0万鸟平方掀米要运投放药市场蛾。楼3.狡1.文2胃市把场需时求所20紧04设年商泛品住始宅现辫房销吹售面圈积2店28衡5.寨8万捉平方永米，赤同比震增长点29逐.1维%，范竣工煤面积绩23肺44详.0怨万平蹈方米圆，销谜售率飘为9惧7.贱5%长（注赴：商恐品住译宅现惊房销晌售面年积指斤已竣抗工完俱成销颗售的娇商品懒住宅科面积谊，包坡括本牌年1岛-1星2月筝商品昆住宅殃现房巩买卖抓成交睡面积西10奸10垄.苹9万烛平方铃米危，以希及2欣00是3年造预售滤的商管品住怎宅转始入2灿00增4年严1-枯12圣月竣留工交亮用面候积1墓27担4.乱9万凯平方扫米女）。线20炊04盘年商杯品住浙宅期每房批汗准预与售面释积2抽86袭2.冰85塔万平辆方米毛，同们比增双长5皇％，丈预售忙登记活26烤42掀.带1万柏平方汽米专，预最售率桌为9石2.乒3%或，比坛20庭03阀年同打期高雹30妹.4掩个百唐分点都。稍20槐04巡年全末市存映量房扣交易究5.乓74做万套煮，7沈06游万平折方米这，同脱比分执别增高长6塔7.缺9%破、8呜3.愤9%离。存日量房寇交易艇以二太手商敬品住购宅和衣再上席市已肿购公粥房为蔬主，胖分别滋占存劈量房雀交易芽总套榜数的践46塞.1椅%、村52漠.6副%。绳20乞04屠年全辅市预吸售的邪商品框住宅谎中，固以成嚷交套尸数统筑计，另商品待住宅煮期房交单套屈建筑腰面积铁主要谨集中棵在8年1-血16虫0鹅㎡终/套征之间厅，占惹商品痛住宅据成交垄总套殿数的骨67形.9砖4％概；其犯中，久经济麻适用芳住房议主要隙集中正在树81鸡-1巡20海㎡趣/套原之间赖，占撒经济缺适用货住房凳成交额总套削数的倍55跑.8伏8%睡。印20盛05责年一驴季度严，全摄市商岭品住朋宅销留售3奋27经.坡3万狐平方伟米胁，超议过全判部商来品房拴销售夫面积点的9黄0%苗。截斥至今闹年一匙季度萝，全教市商陶品住动宅空扬置6拘45抱.梦3万滚平方武米修，比搂去年迎同期酸下降筋11见.3兵%。住（见览下表栋）嚼20陆05淘年1舞、2胁月，卸商品贝住宅昨现房敞销售匪面积匪15馒2.迫69户万平丑方米拢，高丙于竣太工面尤积3义.3体万平艰方米诸。绸20醒05尿年1晓、2潜月，桐商品蚁住宅惊期房断批准宫预售李面积秆22织1.咏86非万平揉方米箩，同脾比下访降6的.7盐%；奥预售未登记怕28尺8.肠52范万平愧方米抹，同申比增乱长8却.3州%。原预售铸率为顾13脑0%葬，比失20冒04愧年同拖期高沙18钞个百落分点微。傲表伐3.括1.里4搞瑞皂序歪悼轻录钓焰脚燕北嫌京销铃售住鸡宅面李积鹅（百忧万平她米）配20亦04冻年典23辈44丑.0俱22军85利.4盘97纪.5惠%越20洗05田年第搁一季撒度答23菜5.桥4盗32埋7.匠3疤13佣9%踢预售产良好情资料咐来源班：或天福银房产覆经纪也图亏3.卵1.扛5碰浓野昏挺行倒辱乳叹和近计年北白京市皮住宅相销售忌走势晨分析际：会20意0上圾图中涛的住古宅包班括别积墅、抬公寓盗、商岩品住剥宅和略经济紧适用垫房。雨其中艳高品巧质公烈寓的扫平均床销售荣率较火普通喝中低黄售价材住宅陪项目塑为低侨；地彼理位波置不若够理岗想的侧住宅弦项目抖的平诱均销币售率糊较低疤，另焦外，哑大盘仆的销押售大猪多较括理想惜。菠销售尽率逐索年平役稳上魄升，宿说明哀本市匹的房法地产站市场倦保持想着健殖康、透有序仿的发弃展。捞住宅仁平均盛销售熊率的欢递增赔也是脉北京圣中低杂价位简住宅群比例素增加晋的结唉果，苹同时维销售匀率的娘递增潜也与真发展袜商逐馋渐重联视消约费者界需求滚有关箩。重20抄04愿年，港全市威预售柿的商奋品住纳宅中纪，商派品住诸宅期冒房单兵套建章筑面律积主派要集戚中在执81关-1目60宝㎡径/套天之间池，占旗商品孟住宅平成交置总套起数的汤67循.9瓦4％贷，说标明面忽积适萌中、粉总房惜款不劣太高睡的住诚宅仍断是市览场消驼费的榨主流许。循3.使1.己3懒近畏两年倾销售符价格透表派3.佣1.激6汽乖无收浮汗辽风丰据枪拌代波北猫京住秃宅销尖售价膛格液20河03糠年节20柏81廊.0彼现房书44寻56连期房律52灯53灶80歼.2肉2%婶%项20泳04顺年壁23坏44链.0至现房母47沸47针期房辩56喉29泡97赵.5眯%棍20彻05愧年第烂一季立度深23凤5.愚4常57唯79惯（预浩）豪13奔9%住预售斩良好爽资料签来源锅：余天福汁房产僻经纪发3.揪1.推4份北堆京市迈住宅略消费歪分析山购房避者低圣龄化巩趋势辣明显抢。学商品骄住宅悲购房压对象昌以4嘉0岁疯以下省为主打，占精63该％。郊年龄丹在2烛0岁括以下晃、2碍1－衣30今岁、葛31柳－4者0岁阀所占谢比重迷均有亩不同碑程度仿增长绍；其铸中，由年龄辞在2鬼1－蕉30知岁所罩占比凝重增跨幅最拿大，纤为9啊.9厚％。网41齐－5叔0岁沙购房民对象止所占梳比重礼同比顿分别庭下降割了4友.1锋％、棋7.挠8％搜。陵购房雅者群春体偏瞎向低前收入鹊化。适购房隶对象墨家庭救年收巩入以怖10老万元璃以下宿为主菠，占残75求.2冷%。摔家庭病年收折入5哈万元墙以下鼻所占轧比重渠同比仙下降呜11鸭.7辟%；箭家庭勾年收店入5裳-1瞎0万旅元、僵10率-2同0万厚元所汉占比漠重分敏别比玻20往04个年2拼季度伍增长然了5丈.8道%、浪4.食95婚％。湿（如舟下图洞）凯中高誓学历技群体躲成为唱购房凤主力沈。夕近7羽成以横上的贷潜在律购房碎群体屋拥有殃专科掩或以求上学类历，草购房瘦群体雀越来扔越呈逝现理炉性的锹消费菠趋势南。龟外来井投资扮客购专买力药强劲监，二童次置资业者远比例愉持续疼攀升犹。凑购房旁对象闭置业炎目的低以改由善居万住条趴件和止基本浪居住睬为主帜，所淘占比呈重为桑81只.9赔4%亮（其港中，奏购买迅高档冷次商们品住讽宅所依占比僵重为很12杏.1璃％）足，投览资仅淡占调绸查对笼象总鼓人数筝的7白.9滔％。亿改善漫性购拒房需误求、录投资谱以及影其他亩目的厘购房桌需求箱同比宇分别麦增长教3.幼4%双、0纲.6样%和柱0.卵1%附。芹投资驼所占批比重筛增幅暖不大刻，需额求稳租定；夹基本千居住匆、孩选子上讨学购惹房需虏求所贞占比魂重同绵比分溪别下俭降了仔0.够5%床、3稻.0抄%。侍（如君下图顾）忌居民咸收入达水平晃提高诵，购按房可久支付颠能力辅增强录。稼购房滔对象涨可支武付月薪还款为额以获20苹00哥元/供月以君下为闹主，畅占7活5.按2%蚂。1拼50黎0元句/月溜以上僵的所励占比镜重同姓比均嫩有不游同程读度增馒长，指其中蠢，纲30者00个-4斑00熔0元斜/月砖购房字对象观增幅财最大守，为瓶2.离4%惯；可烈支付炕月还寄款额魄为1跌00谈0-泉15谦00深元/闹月及顺10满00徐元/动月以很下购名房对劲象所喜占比赞重同苍比分扩别下腾降了铸4.记1%砖、5呀.0帆％。撤（见链下图谢）榴居民伴收入碰水平声提高侵，可洽承受孟的房忽价提麻升治购房弯对象收可承办受价塑位以粘70写00股元/倚平方幻米以早下为搏主，痛比重邻为9脚2.谨4%做，其茧中可册承受户50存00铲/平认方米面以下却的所卧占比愈重为调56颜.7厌%；检可承脸受4跌00傲0元罚/平葛方米茧以上场的所聋占比饱重同渣比均文有不消同程亮度增尼长，仪其中虑，可卷承受椅50拦00垒-7徐00陷0元捎/平猎方米煤价位灾的所烛占比州重增柴幅最百大，漏为4挎.0肠%。莫仅可我承受缩30孤00展-4勉00克0元言/平东方米搜、3颂00楼0元牺/平非方米皮以下沸价位漆的购无房对铃象所泪占比炒重同系比分懒别下淋降了呈7.传5%沟、1捷.9单%。期（如血下图咸）边20固05降年预魄期房趟价稳裁中略聚涨汁65业.9笋%的饶购房暑对象眼认为材20永05溉年房屯价基叼本不踪变或宜略微柿上涨持（房亏价涨台幅悉≦吐5％香），戚其中效，认酿为房爬价略袭微上等涨（罗房价除涨幅葱≦摧5％补）的罗所占就比重稳为4孙4.砍88涛％，酒28烧.6拾5%取购房点对象绢认为蚊明显保上涨穗（房捎价涨敢幅在秤5％祖～1宏5％阀之间岂，比闷重为投22尿.9室5）余或大似幅上括涨（屿房价骆涨幅恭≧饺15皱％，档比重撕为5穗.7贡%）匀，5误.4泊%购困房对社象认散为2酷00慢5年要房价粉下降感。（秀如下贸图）队以上搭资料彼来源苍：硬天福柄房产启经纪溉3.插1.牛5掉住式宅市沟场发隆展趋饲势竟(1木)住烛宅存染量持赚续增层长好19缘97剥年，拳全市怜住宅跑竣工限面积翠为9蛛87钓万平泉方米窝，而昆20闪02盖年住庸宅竣着工面乐积为附18德00狭万平样方米棚，2制00勾4年摩住宅雕竣工督面积浅达到夜23枕44跑.0斩万平熟方米谅。今悄后我巧市住爬宅建束设的章速度贷将继昌续增见长，炉预计洋20窝05绸年全汗市住刃宅建悟设增拐长速谈度在灭10伴%-况15雹%左胖右。次在看括到本研市住顿宅建融设发词展速食度非牺常高顽的同酷时，茂也应效该认邪识到组这个浊增长疏率的荐基数倘是非众常低殖的，喇北京麦住宅因建设帐的发锻展仅若仅有饮十年暮的时纹间。勿(2阶)肢辣需求检水平泄保持除平稳卷尽管咬已经烘有大刊量住教宅项哑目的采存在呆，而太且未睁来住暂宅项取目仍易在继膨续开泊发，辅但北皱京居敲民对或新住小宅的迎需求垂一直新保持乐着比非较旺深盛的苗水平勾。住绑宅需韵求可破以分响为下筒面几款个方友面：退由于钓收入旷的增却加，膛目前胡有能乌力购屑买住招房的登首次猴购房侄者；凉由于俩城市宿改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