世界零售巨头的选址准则

世界零售巨头的选址准则跟着零售巨头开店随着中国加入世贸组织与世界经济接轨，与百姓生活息息相关的世界零售巨头也争相进入中国市场。家乐福、伊藤洋华堂、欧尚、易初莲花、沃尔玛、欧倍德等世界零售业巨头在中国迅速“抢占山头”，而随着2004年底中国零售业市场的进一步放开，在取消了对外资零售企业的种种限制之后，这些巨头们扩张的脚步已经开始了百米冲刺的步伐。而他们的所到之处，人气猛增，平添了许多赚钱机会。众多有眼光的投资者纷纷跟随这些世界零售巨头的步伐进行投资。其中的原因何在？投资专家认为，零售巨头们具有极佳的经营业绩，它不可能在自己店址的选择上有任何冒失，更不可能拿自己一点一滴积累起来的品牌当儿戏。投资者大多看中的正是世界零售巨头经过系统而科学研究之后的独具战略眼光的选址。世界零售巨头们一般都经过了数十年甚至上百年的发展，他们在选址时都形成了一套十分科学、严谨的选址方案，对建筑设施、周边环境、道路交通、人口密度、人口结构、购买力等都做出定量分析，这样的分析甚至长达一年以上。投资者跟着这样的好品牌走，无疑将降低投资风险，当然前提是投资者和零售巨头所经营的项目要互补。“一次购足”是家乐福首先提出的服务形式，随着人们对时间观念和生活方式的改变，一次大批量购物满足一段时间所需一切商品成为被人们普遍接受的方式。因此家乐福从卖场开始，将单一销售转化为多样化，卖场规模也越来越大。顺应这种趋势，我们能够看到，在家乐福的附近都能形成规模不小的，集餐饮、休闲、娱乐、购物、服务为一体的商业圈，有快餐店、品牌专营店、服饰店、理发店、游戏场、胶卷冲洗店、在国外甚至有赌博场。因此，跟着零售巨头开店成为盈利最为简单的捷径。选址，决定零售企业成功与否的岔路口国外很多成功零售企业在总结其经营经验时特别指出，超市经营成功的原因第一是地点，第二是地点，第三还是地点。大卖场作为大型超市，其定位在广大的日常消费品群体。这种定位要求其客流量、顾客购买力及消费结构、商店对潜在顾客的吸引程度都要具有极强的竞争力。而这些与大卖场的选址有极其密切的关系，如果选址适当，大卖场占有地利优势，就能吸引大量顾客，其经营业绩自然就会很好。曾经操作过多家国外零售巨头在中国选址工作的戴德梁行商铺部董事胡莘说，选址对于零售企业来说是关系到企业成败的一个重要环节。广告、价格、顾客服务、产品及服务种类都能够随着环境的变化较迅速地做出调整，相比之下，商店选址可以说是零售战略组合中灵活性最差的要素，因为零售商店的选址本身资金投入大，同时又与企业后期经营战略的制定，以及适应消费趋向变动所作的经营决策的调整都息息相关，很容易受到长期约束。一个坏店的损失大于一个好店的赢利，一个店的其他东西都可以改变，惟独地址是无法改变的。对于沃尔玛、家乐福这样的连锁零售店来说，由于其大多数的单店规模较大，位置固定，资金投入量大，合同期长，所以不可能轻易搬迁，也不太可能轻易改变经营方式。而如果自己购买土地新建商店，更难以变动。合适的买主通常很难寻找，需要花数月，甚至更长时间。一家商店若搬迁，会面临许多潜在问题：首先，可能流失一部分忠诚的顾客和员工，搬迁距离越远，损失越大；其次，新地点与老地点的市场状况不同，可能需要对经营策略进行调整；再次，商店的固定资产及装修不可能随迁，处理时如果估价不当，也会造成资产流失。这些因素使零售商店的选址变得异常重要，特别是外资零售企业在这方面表现得极为慎重。在具体选址过程中，其往往综合商圈的交通、人口、竞争状况和市场发展格局等因素进行理性决策。沃尔玛在进入中国之前，就对中国市场进行了长达数年的深入细致的市场调查。其实早在1992年，沃尔玛就已经被获准进入中国，但是直到1996年沃尔玛才落户深圳。同样，家乐福每开一家分店，首先会对当地进行详细而严格的调查与论证，历时都在一年以上。选择理想店址是一个复杂的过程，必须耐心、慎重。为了在广州选到一个好商场，家乐福曾让自己的市场开发人员在广州考察4年，调查涉及的范围包括文化、气候、居民素质、生活习惯及购买力水平等诸多方面，最后才选定地点。这种慎重和耐心着实令人钦佩，当然其回报也是异常丰厚，家乐福商场在广州开张之后，很快成为这个国际大都市的一个亮点。胡莘还认为，在密集商业区零售业日趋饱和的情况下，零售企业在选址过程中还应该要有前瞻性，把握制造商圈原则或者说未来中心原则，同时还要把握好时间上的切入点，如果进入太早，商圈还不成熟，时间成本会加大；如果太晚，租赁的价格会很高，成本同样会很大。这就应该遵循下围棋的原则：让每一个子都发挥最大的效力，它的效力不是指现在，而是在当周围布满其他棋子的时候效力最大，这就是动态选址的道理。如何评估商圈？超市的商圈由基本商圈、次级商圈和边缘商圈组成。其中基本商圈是指接近超市并拥有高密度消费者群的区域，通常超市50-70％的顾客来自基本商圈。次级商圈的顾客占15-25％，其余的为边缘商圈的顾客。就销售额来说，基本商圈一般占60-70％的销售额，次级商圈一般产生20％的销售额，边缘商圈属于顾客极少光顾的区域范围，仅占门店日常销售额的10-15％。对于超市来说，中小商圈的范围约500米-1500米，步行或骑自行车可到达，以销售便利商品、生活必需品为主。大商圈范围越5000米，以汽车为主要交通工具，大部分以销售选购品为主。而超大商圈指高速公路或快运所形成的广大商圈，以贩卖特殊器材为主。如何判断商圈地理位置是否合适？由于市场定位不同，超市对地理位置的要求也不尽相同。如把位置设在中心商业区，交通方便，流动人口多，有大量的潜在消费者，但是，也必须承受较高的场地租金。超市的服务对象一般分为居住人口、工作人口、流动人口三个部分，超市良好的经营需要正确判断这三类人的来源和数量。居住在超市附近的居民由于其地域性的特点，是核心商圈内基本消费者的主要来源。超市附近的工作人口越多，说明潜在消费者数量越多，下班之余到超市卖场购物已经成为越来越多的上班族选择的生活方式，他们甚至把购物当成一种工作压力的宣泄。因此这对于超市以及超市附近的店铺来说，是重要而庞大的目标客户群。那些在商业繁华地区和交通要道、公共场所活动的流动人口，虽然属于临时消费，但也为创造营业额做出不小的贡献，因而也引起商家越来越多的重视。超市卖场应具备怎样的交通？宗家乐休福的说法文摊是C愿AR宿RE绣RO笛UR免，它折的意玉思是赴“十死字路元口”时。事酿实上边，家遣乐福搞的第门一家块店就售开在喘法国羞巴黎申南郊米一个挣小镇母的十砍字路衣口。叮在欧禁洲，脊家乐值福超精市的肉选址脂一般忆是在驻城市哭边缘初的城蔬乡结趋合部毙，为脸了靠融近城五区和辈大型批居住绸区，培因此解通常义开在反十字严路口虎。然驳而在庄中国截，这贤个“昆十字餐路口袖”的长含义等更多暂是意怪味着仿居住筒人口标众多排，相蜓对成揪熟的输商圈引。这茫是因厉为，辽在中释国的翻超市恒消费喂远不白是像再海外抛依靠廉自驾涉车带勾来，朝根据惕一份铁资料纹统计搬，家纤乐福眨顾客尚中有炊60富%的距顾客屋在3摩4岁耗以下逐，7附0%痰是女殿性，厨28袍%的匆人走个路，兰45酷%通卸过公趋共汽怠车而童来。坡以中古关村罪店为姿例，画在家金乐福脖在北泪京开绪的几挽个店啦里最柔靠近洲繁华竹的商砖业区多，很巨多人纸都担续心其印车位胳不够话的问妇题，务但实学际上镰，家驻乐福胆的车休位并刮未出傻现告骆急的维现象亿，相胞反还感有较弓大容望纳空蒸间。脸不过宽公交壳系统斜方面乎却非上常方羽便，悦拥有烂20亭几条伯公交泛线路的，而取且能抽比较慌均匀游、全端面地意覆盖何整个戏市区议。虽胀然正胳在修峡建的谊地铁铜10绩号线导尚未掏开通辨，但奏家乐拔福中职关村们店已宗经非鸦常火我爆。祥麦德挽龙在涉中国浪的选费址则监更加撞注重肾商圈坛战略压的重俊要性困，强惰调将榴目标凯市场口由点庙扩展糠成网块络，届以产糕生规屋模效识益。绣麦德同龙认倡为应铃该选巧址在睁租金钱低廉秤的大阻城市旅城乡册结合块部，佛以5萍0公垮里为渗半径缝来划楼定商跑圈。导跟家虽乐福境依赖璃公交患系统寨的选怒址不液同，弃麦德领龙更乏倾向掌于靠号近高腾速公窜路或奋主干印道，即避免剑市区稀内的则交通沾拥挤敌。你万客盾隆选删址跟挠麦德吴龙有举一定庭的相肚似之施处，爪它在办北京蜂的第系一家匆店就敌在洋傲桥地普区，浊当时洞不仅撇有附狡近居船民来木购物得，而拥且还锤吸引观了门会头沟舒、房绸山甚厚至河远北廊狂坊的王顾客者光临佳。万萝客隆应的第皱二家察是酒谋仙桥欲店，咐目前能万客膛隆正秤在跟敞大钟摔寺国逃际广染场接班触，撤其选妥址的峡触角梁已越株来越暗接近德城区停，这跨同时骂也体删现出壤了万锦客隆偷的另五一个怎选址甘策略久——丝注重齿商场夜的辐品射作喂用及庙商圈但战略鸡，从滥整个接北京斤来讲蛋，如掀果大挠钟寺集店能瓶成功羊开业求，万绵客隆代在京英的稳缸定的仇三角娘战略皮布局添就完岁成了擦。述零售银巨头幅选址炭的商队圈分拒析要脚点暑超市油选址龟中重仓要的勒一项份工作骆，就击是对撇卖场奥周围澡的商牛圈的渐考察废。零臂售巨贞头们压充分通理解户选址简的重饲要性傲，更配明白购基本肺商圈角的关兰键所不在。公因此显，选副址所棉选择咸的不音仅仅某是店锣址，疲而且容还有烦商圈陡的确坚定，诞因为吗它表饲明了渐未来把超市婚所进暗行销荐售的主空间泊范围裙，以扯及该准超市递吸引县顾客怀的区撇域范崖围。争前瞻朴性拍超市惩选址碑是一删项长每期投凳资，擦关系想着超妇市经把营发庭展的孟前途拆。因泻此选茎择时拴要考碌虑未旁来环绪境的纷变化臭，特灿别是皇要对滩竞争焰的态蝶势，本也就供是要坐对所拿在地惨发展些的前淹景作亭出评搁估，亮因为笛店址被一旦形选定升一般挨就不弓会再哭改变阴。对估于经般营者捞来说禾，所阵选的炮地址拿应具崖有一近定的开商业妄发展令潜力构，这桂样才寨能在耐该地懒区具绞有竞蛾争优幅势，刷保证惹在以匀后一腰定时修期内洁有利醒可图重。所具以不五仅要范研究赔所在爬区域愉的现贴状，裁还要居能正方确地竭预测虫未来驾。亩便利诸性势优良启店址吼的一越个必龙备条钟件就上是进爪出畅赵通。兄交通巾的便歪利性谈主要竭体现语在两霸个方冤面：接一是响该地燕交通娱网络们是否裹通达罪，商练品从李运输奏地运尚至超子市是担否方求便。璃道路腰是否型畅通蒜不仅捆影响织商品甲的质墨量和竖安全蝶性，座而且顾影响哑商品菠的运扇达时敏间和览运输锦费用首。二伙是该狼地是圈否具备有较胖密集妄、发碗达的掀公交隙汽车瓦路线踪，各躺公交描路线水的停垒靠点盛能否芒均匀朋、全炉面地限覆盖迷整个湖市区拣。当那前在帜我国羊私家犹车没跑有普耗及的床情况希下，饱这点拢尤为救重要果，它赏直接牺关系女到消猾费者你购物三的便墨利程摘度。泉适用可性抬超市腰的建漆设要铃与周累围的戏建筑晋环境无相融么合。缩不同索的环缴境要劲求不亭同的典建筑竟风格殿，这灯会影赶响超拘市的叹开设衣成本恢并带潜来其邮他一漠系列厉问题陆，如闹超市役货架傍通常味比商喝场的俭货架叉高，电相应漫地要宫求建寻筑物芹的层污高也滥比较已高等钩等。腔同时沉，超堵市投临资者唤还要越了解座有关翁城市请建设延发展撞的相转关要颠求，跳该地岁区的滩交通始、市趋政、蜡公共历设施终、住波宅建角设或螺改造瞧项目箭的近盾期、突远期筑规划杨，这咬些都日应在总选址独考虑属的范剂围内喘。典购买挥力帆一家惩具备中优良农店址萄的超嫁市必恰然拥瘦有一顾批稳品定的爸目标宜顾客项，这假就要届求在采其商扎圈范虽围内评拥有袖足够拜多的幸户数寸和人合口数北。首置先，水对商照圈内袍人口命的消诸费能道力进主行调饿查，店对这煌些区名域进戴行进张一步鲁的细炒化，破展示送这片挨区域穗内各幼个居旗住小举区的室详尽利人口蛮规模会和特盗征的颠调查盛，计语算不袋同区违域内冲人口蹲的数凑量和谱密度叛、年扛龄分巴布、委文化洽水平侨、职低业分艘布、疾人均魂可支烤配收牙入等疼许多字指标龄，了假解其质商圈财范围暖内的超核心堡商圈农、次鬼级商盘圈和戏边缘高商圈亿内各涨自居想民或筑特定渡目标蔬顾客搬的数化量和棒收入剂程度尿、消图费特佳点与毯偏好纯。鉴交叉正性遥由于浙有的规大型惊超市洗定位滔的商饱圈很况大，筹有的纯甚至稍会覆标盖整做个城嚼市，径如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