O凯迪城销售价格定价依据

TOP凯迪城销售价格定价依据一、市场类比个案情况说明：本次楼盘情况是为了准确定位我凯迪城销售价格。市调时间：2006年12月31日—2007年1月2日。市调结果一览：1、香榭水岸对外报价：均价4600元/平米优惠幅度：200-300元/平米楼层差价：50-100元/平米得房率：84%实际成交价格：4300-4400元/平米价格走势：开盘对外报价4300元/平米，实际成交在4100-4200元/平米左右，目前价格较开盘涨幅约为200元/平米销售情况概述：在目前西部楼盘之中销售名列前茅，但比其对外宣传的还有一些差距。目前一期330套房源去化约260－280套左右特征：楼盘的价格较高，开盘去化情况良好，后期销售不够理想；但两者的实际状况与对外宣传都有一定出入2、天地华城对外报价：均价3600元/平米优惠幅度：——元/平米，无优惠迎楼层鞋差价兄：拆80乓-1戚00腊元/钞平米艘得房鼠率：触82爽%触实际掠成交炒价格攀：赖均价情36能00院元/侨平米跳价格嚼走势躺：犁开发棒商自拘销期伪间其苏对外替报价数为3过80脑0元砌/平资米，区但有烟20扒0元担/平弹米的歼优惠扶，而未现在闲对外各直接路报价赏36绘00星元/张平米丢，所惹以其月实际恩成交木价格播并无缸变动威销售吴情况倾概述只：丽小高般层滞恢销，乘代理肝公司妈介入失后酒丛店式苹公寓扭热销颠，而量小高鸡层住卵宅稍姨有起陵色萄特征先：航楼盘貌各方窃面都秆不具纳备明黑显的绢优势狂，一及期推咬出的教3栋浑小高兴层位汪置较抚差，仰且户夕型的辰选择纷仅有丙3种胁，是错销售酷不佳薄的主络要原妨因乐3、救时代叹中央恢社区泄对外限报价味：真均价民41载00洋元/停平米窑优惠寨幅度亏：居一次戴性付燥款9锻8折号优惠丛，其境他无溪优惠糟楼层姓差价农：躁30涨-1泰00垄元/右平米裁得房彼率：更80我%兰实际孤成交倒价格悼：缸41扑00玩元/回平米漂价格倒走势沃：坝几次腾推案散的价感格相桥差不芝大肌销售朵情况购概述先：酿在西捆部楼置盘销伟售处惭于舰“直领头紧羊萌”猛的角站色确特征品：钩户型航评价慌并不捡高，黑主要杨优势皇在于勤其规超模和熊老客毕户的亲介绍鹅4、福东方棒曼哈替顿聪对外逃报价父：督39茄88抹元/著平米集起，名均价基45律00秧元/凤平米绩优惠庭幅度狂：惨开盘乱有9梦8折治优惠绳等含楼层灰差价啄：绩80发-1算00泪元/玻平米义得房悲率：边80垂%岭实际杀成交宣价格且：场43熟00焰-4袍40垒0元玩/平码米欠价格肢走势脉：亡新盘洞第一惠期在东卖，榆价格躲暂时甘无变婚化团销售棕情况届概述区：鼓销售挥过约峰6-秒7成针，对逮于楼膛盘的月优越险条件司而言怕，销都售情挨况并巡不算透理想秒特征类：弓其配孩套和兵地段禾是吸虏引客爽户的证直接颂原因冶，但主由于滑整个哈项目以居住裙体量鉴不大从，并全没有斤太浓邻厚的均居住项环境须5、钻金色羽森林希对外宪报价总：沸32仰00态-4粪70趟0元罗/平芬米记，蛋均价坊39宝00间元/挽平米泉优惠惜幅度纷：概——薯元/浮平米协，基珠本无适优惠鸽楼层愉差价姑：哥5层临以下宾50春元/扑平米脚，5摘层以协上1李00似块/漏平米贤得房砌率：域80酸%-愚85悉%术实际管成交日价格渗：个39猪00绢元/字平米脚价格库走势汁：瓦开盘杜以来攀价格骡一直傍较为偷稳定袍，同颠时也崇基本洗没有醉优惠隙销售闯情况勾概述棒：泄小高窜层开浩盘以慨来销题售情孔况一惜般哗特征肌：读由于另交房舍延迟缠的问忆题，谊最近魄的销厘售情平况不鸣容乐烘观，探小高置层产辜品本辟身也式无太续大的笔亮点随，只芝有户哈型的壤变种蛙较多嗓，表采面上块给予春客户你较大纹的选庙择肠6、地森林总半岛陆对外丢报价缎：揭39胜00架元/油平米败优惠滨幅度般：辣0-活50帅元/枕平米改，优倍惠幅里度很闲小哑楼层企差价堪：茎30缎-7拍0元钞/平洽米纸得房茂率：梨83保%心实际秋成交惰价格记：犹38非50崭-3矩90矩0元严/平粉米浪价格侨走势晃：清二期护小高绑层较鞋一期病的多警层有矛20邻0块升的价则格涨疏幅，尊但小笼高层乖本身劲价格孝较为悲稳定敞销售肾情况株概述禽：哥销售登情况厉领先器西部膏的多橡数楼配盘部特征荡：底入户厅花园胳设置炮，固参定客仆源较迷多宏7、骆昆城酒中欣元对外助报价碰：社43范00沙-7割50皆0元惰/平厘米，胞均价炮约在芝54网00宣-5摄50束0元炸/平仇米貌优惠询幅度进：飘0-辱50趴元/接平米盏左右垫楼层腰差价宽：不10大0-凑15吃0元欧/平异米剥得房凶率：壤82愤%营实际厕成交勒价格箱：买54刊00判元/禽平米柄左右翁价格育走势校：饥稳定馅销售咏情况并概述敲：块体量扣较少畜（9闲0套演），班去化峰情况颤一般孙特征鉴：柱黄金鼠地段夜，但次户型挠缺陷湿较大槐二、民市调虏小结旷1、鬼中西桥结合猎部（吨本案惜所在迷区域农）买香榭犁水岸站和东锄方曼增哈顿狭是目亲前区秆域的范主要蜡在售疲个案养，通拼过对舞两个虎楼盘姨的深剑入研垃究，斗我们比得到佩了一英些结络论：柏区域放目前遗的住滴宅实艰际成疲交价狐格在废43洗00治－4侄35兽0元辞/平饮米；高区域投楼盘欲的对彼外报寻价比邻实际块成交样价格殿往往肠抬高疯20塞0-舍30术0元地/平泡米。驴客户因对于务价格朴的接隙受度恩一般梢：魂香榭院水岸宰一期朵开盘败热销忠的原赌因有罗两点辛：当碍时的暗市场隔情况暑良好瑞，整猎个西异部呈涉现出感了比含较火蛋热的滑销售秧场景背；当伯时的虫价格阁相对选较低冬，在竟41珠00辞－4泛20动0元筐/平伯米左昂右。肚而进橡入7杯月以康后，下楼盘肌的销屑售逐丢渐走抢下坡头路。度10诊月份和楼盘豪由于迅旺季商的到陕来而遣对外贫提高辽了大摧概3腐00圾元的盛单价令，但锅随后活的去霉化情丰况一乎直不槽佳。速东方睛曼哈意顿1痰0月柔底开不盘，护推出次的1榨08像套房蛛源当从目前柱成交三约为无70广套左臣右，三成交你价格骑为4慕35监0元嘴/平伏米左在右，补由于侄本案闷并不飞以住泽宅销角售为女主，泻住宅颂的总平体量层也只临有4牵20围套左析右。孔对于培良好蝶的地蝴段和蹲配套铺而言龟，其导去化胸情况填并不轨是十蛋分理捉想。赴2、锻西部抽西部糟楼盘个众多闪，其伴产品歼从普商通住妻宅到劝别墅惰跨度重较大贪。这抓里我岭们主企要研平究其言主要栋项目柜，同旷时也布是我词司认揪为对咐凯迪戴城具渡备一弱定影默响的番项目态，并湾得到脚如下峡结论娇：逮区域急普通顿住宅挂中档怠次具驴有一醉定档锻次的沿项目勇价格塞范围德约在版：3哈60庆0－桑41庄00炕元/饼平米啄；猫区域制楼盘邀实际棒成交叔价格锤比对埋外报驼价一还般仅昨有0判－5躁0块杜/平主米的枪差价旧；饱区域衣在4朵－5怜月份秆有过呈一次李集中段放量食，不猴少楼域盘都弦在这饲个时达间段驾开盘漆，随虽后整帐体去臂化不培佳。煎其具晒体表应现为敲：掌时代灿中央竹社区伙是区嗓域销独售的被领头订羊，遍虽然锅其4守10喘0元猫/平查米的蒙价格乌在区政域内那相对驰较高鸟，但颈是由现于其躁规模庸、档说次以鼓及客凭源的淡持续寄性（筛老客电户带吊新客匪户）启，其俯销售兄情况四较为节良好借，并壤在随伏后的航时间真内数样次加播推房爹源，弄但其夫价格备一直漏都比呆较稳雀定；梅其余质楼盘森（以珠森林拜半岛柳、金奋色森泛林和隔天地奉华城胶为代予表）式在开洽盘之栋后的售去化钻情况字不容挽乐观扮。森篮林半衔岛由质于存稍在一坝批固概定客及源（都事业靠单位骨客户键）业施绩上圈相对荷较好贪以外器，金楼色森目林和桶天地薪华城迎都销蝴售不堪够理耕想，仰尤其扭是天内地华翁城出隶现了雄滞销孔的情感况（役开盘配成交扰20旦多套肾以后益的几瓶个月江内只线去化候不到围10租套房跟源）糕区域仍市场污存量虎大，乞客户朵分流值严重絮，市普场存捉在供懒大于淹求的路现象狸。盼3、盆其他夜类比认个案墓这里疲我们斥选择激长江玉北路没的巴努比伦赔花园亚作为库类比文个案撑。巴歌比伦铅花园腰在昆中山本弄部无港论从卧档次奋还是不价格露都高犬人一烟筹，凭并且除销售严良好弱。我疲们总捕结出腾了一浙些值歪得借缎鉴的迹地方光：高定位已清晰污，巴势比伦昂花园遇主力未面积倘为1乓30遮平米怕左右摄的舒劫适性爷房型粥；租整体紧规划饺良好裹，会碧所等帐配套毒服务尾较为绞齐全笛；麻风格立在区敞域内辩独树发一帜争，其决古典毕欧式肥风格勇跟其备他楼缸盘有寨着明钓显的湾区分赴；蕉客源肢层定流位较掩准，俗上海埋人和剥台湾硬人对赛于本题案的梦接受岁度相摸当高糠；胆价格框低开晕高走要，从滑42从00精－4喝60炉0元捡/平验米的辈单价犯，有薄个明来显的颂上涨润过程蔽。且4、磁同策疫观点柜：冻凯迪纸城所谱在区下域目循前的粒价格骨范围疫为4返30讲0－工43滚50崖元/赢平米物，但梅是其乏价格信接受涌度并慎不太败高；漠目前菠整个样昆山驳市场印已经丹从0削5年恶－0盒6年宋上半渡年的车销售碑旺季坦中开负始走歌下坡燕路，扶并且震这种韵势头习较为酱明显渔；醉目前到西部优的房维地产严市场练供大件于求夸，竞框争激浑烈，丙各个剂楼盘罚主要丛的销圆售集疼中在久其开倘盘的喉一段铁时间挨内，英因此控“窗蓄水发期寨”栽相当携重要腐；宣凯迪贡城希累望打班造成娃一个已区域顽的高出档产钳品，馆但是往由于松本身排具有虏一定崇的规死模性梦，在践操盘规过程伟中切饺勿操摘之过特急。踏“酬低开翠高走梨”剧是我瓦司认隶为必沈须采蹈取的钞价格东策略搞，这岔也是念市场仁上大叼多成攀功楼凤盘所萌采取干的策粥略。隔三、顿项目风价格爆定位盈市场郊比较旋法杰说明展：此精方法疮主要复根据爸项目摸的主残要竞阿争个舌案的盖位置踏、环槽境、停产品讨等各疮因素供的情京况，男与本层案进胁行准副确的汉对比颗。我筋们根勇据其铁具体岁情况饲，结待合这柔些个邮案所奋对应沃的价绢格，意对项色目自失身的两价格耀进行哪初步攻的评月估。哨（小午）高悟层产歪品价坟格评余估：蜡可比忧实例螺的选滤择：盗根据棕项目且所在老区域咐的市驻场状霜况及社其自双身的报特点词，我管们选妇择以炊下楼盆盘作肥为项柜目的踏可比殖实例涨：（笼我项遍目区惜位定米位为蛮中西叔部接荒合处畏）焰香榭疑水岸命(a锦)、库东方帽曼哈浩顿皱(b谁)、疲时代震中央雀社区身(c少)、宴天地麻华城巡(d榜)枝。娘定价溉的基告本原题则：脂结合泛市场吨需求辅及同县策代具理经娱验，志评定桂上述盖定价所影响它因素躺之权穴重，睁综合臂分析习评定看物业拿综合芬素质绳如下哨表：盯在影修响因骂素中道，位邮置、论产品膨和交费通是晚最主秒要的泡3方原面。端具体篇的影堆响因搅素与沾所占驻比重薯如下唤：仔位置岩21喘区域挂认同式度肠13巡升值披潜力应8鉴环境脊13景购物叠环境岗6颈小区必环境铜4谁自然饶景观园3牲交通搏21熔通达趣程度鞭14己公交肚网络蹦7倘配套群14剥学校急、幼泰儿园脆6名菜场霉、商在场的5品医院盛、银牧行诊3剃规模薪9齐开发耀商实傲力离4辣面积奋3垮社会葬影响伴力学2勤产品否22充建筑定风格挤5乱景观洪规划枝4侧得房索率妨5辰户型扩设计兆6扛车位舌2柜合校计糊10曲0伍各楼即盘对恼项目居影响误的权谈重分绝析：锦说明徐：根厌据专鹊业的狠统计广调查背，项椅目的而比较储楼盘爷对项融目影朋响所唇占的娃权重崖比例贵如下利：抵同质寻同区琴楼盘仪40瓣%-吉50嘴%条异质引同区侨楼盘利30石%-厦40站%浓同质廉异区揪楼盘指10滋%-鲜15镰%伟异质患异区吓楼盘隐5%菜-1扇0%献项目嗽主要扑竞争虏个案闷各影女响因览素的撞具体旱得分吼情况磨如下修表：鼻各楼扛盘定揭价影歉响因街素之吧权重会分析节表：是权重脑因素僚婚落疫项目勺名称请本涛案赴香榭暮水岸带(a允)状东方罪曼哈挎顿减(b奉)丹时代庭中央废(澡c)借天地却华城浅(d套)舟均价哪（元倘/平闻方米纳）纯Px携Pa叮=丽43始50伟Pb犁=饺43况00磨Pc礼=罢41晕00府Pd蚂=豪36印00珠位置碌21同区域刷认同底度凉13散18秤10启20仿12行21施13者16鞋10比14交9百升值渗潜力狸8址8典8扎8霸6跌5飞环境帖13迫购物甚环境完6足10音5家10舞5摘9踩6惕9生4添8份4树小区厦环境临4绘4发3转2论4渴3捆自然酒景观鼻3杆1箱2尾1彻1牛1觉交通零21法通达监程度棍14论18刻12者18公12站21剑14柴15沿11覆16序11与公交白网络薯7谣6谋6微7厚4稠5带配套馋14逆学校赔幼儿遇园帖6己11绒5呼12宽5照14定6锤11拜5枪10质5因菜场以、商顿场急5哄4遍5较5陕4宽4却医院游、银究行臂3柄2狡2吸3业2戴2同规模莲9毙开发店商实秃力嘱4比5田2虫6熄3洞9捡4盲8晕3课7殊4吵面积营3断2蔬2波3铅3杆2狡社会列影响闪力类2雄1栽1誉2吗2脖1枕产品煤22随建筑矿风格扣5妇18面4守16哗4鱼12梳4悟15解4央16酱4怠景观求规划底4形4堡3泪1亚4捉3斩得房津率先5兵3央3驶3呈3蚀3硬户型呈设计销6丽5皇4体2璃2盼4月车位严2孩2背2王2誓2捆2六合违计材Q总牢=1倾00梳x=朵80坏Qa押=苹82注Qb铺=垃86所Qc谱=糊74跳Qd连=弹71秘四、喂项目胶价格鼓的确嫁定：蔬参考抄均价燥说明犹：之各案辟均价拐按照仆目前举销售蜡的实浓际成睁交均届价踪修正男后各辟相关冈楼盘努价格洋P旱i炮’膊P茎i幅’思=（娘Qx拿/巷Qi斩）旅×P蹄i梯么禾注：捡Pi讽为实赤际成笑交均末价劫Pa姜’笋=（隙Qx弹/Q籍a侧）进×P烫a娃盒=（奥80晌/8忽2）蜂×连43颗50摘=4馒24共4（炮元/滴平念方米岩）塑Pb徐’鲁=（侄Qx附/Q百b嫂）涂×P疗b汪缸=派（8刃0/槐86冠）穴×融43痒00骑=4摆00朋0（标元/薪平剂方米珠）铜Pc筹’陷=（疾Qx黄/Q衣c甜）翁×P悟c矛肤=活（8查0/墨74猜）德×铜41墓00液=4电43热2（黑元/汉平殃方米额）厘P动d舒’幸=（颈Qx赶/Q妨d）下×P践d专庙=（膊80烫/7股1）衬×绑36顷00捉=4论05裳6（狗元/趋平访方米界）乘由上传面各援楼盘辈对项鸦目影雕响的像权重冬分析白得出抛：设敞各相苹关楼寿盘权拾重取尼值为渔Wi益，则子：赚香榭烤水岸默(a备)：隙叹Wa输=4胡5%约东方缩曼哈期顿舱(b眉):悔携Wb逗=3伐0%艺时代贴中央栋(c祖):雨个Wc毕=1残0%吐天地芳华城最(d登)讨:很Wd信=荡15冲%斧由勒Px材=够∑栏Pi嚷Wi台，得满：蜡Px移=唤（景Pa饺’洲Wa街+夸Pb诊’慌Wb型+较Pc叨’虎Wc慎+歪P挤d岛’侨W附d）布/（浪Wa肢+W地b+汁Wc英+W培d）堡=（帆42绝44姨×竭45腥%+夫40单00匹×神30跃%+梦44拌32亭×他10陶%+筒40挺56眼×令15著%）蠢/（疤45书%+详30怨%+遭10贺%+耍15寸%）鼓=（厌19码09殿.8四+1焰20窝0+仆44遮3.国2+傍60割8.本4毫）恳/1音00妖%静=4是16嚷1.拴4元曲/平拖方米日根据捉以上受的市充场比季较法俗，本碑案小耻高层不产品派的市幻场评醒估价的如下巾：犁（小碑）高海层产饰品：任41条60温元/淹平方唯米史考虑留到本顺项目妥首期搬有两素种户巨型分窄别拥毕有入利户花旦园和溉空中伞花园纹。根恐据市当场反外馈，插入户施花园殿对于威拉高刺单价名的影果响不抬大，判而空散中花册园由昆于明朗显可秤以提湿升户街型的悬利用定价值极和档甲次，隆故可继以提俩升价嫩格。缝空中嘴花园见总面帐积为姜11蚁.8牛8（焰平米赢）*尺62料（户具）＝季73稻6.既56岸（平诸米）鲜附加裂值面脱积＝鹅空中颠花园客总面喇积－估计入宫合同蒜面积以＝7姓36抚.5正6－菠73阁6.昌56谋/2懒＝3染68汉.2浸8（熄平米家）往附加权销售雕金额镜＝4骄16铁0*播36破8.攀28注＝1笔53散20化44与.8充（元告）香折合柄计入希单价熄后，次确定搜最终骄单价疏为4莫20宵8.疏39啊元/最平米豪四、外价格亏依据禁定位李依据俯一：油产品非。产朴品的锡整体巡定位庄为中血高档祥，而疗且以班小见诉长，茶又要骂避免倒陷入