天富花园营销策划方案

前言盐田城建开发：承蒙贵司厚爱及信任，使我司荣幸地得以再次参与“天富花园二期”的营销策划跟进工作，在此，我司谨对贵司致以诚挚的谢意。关于“天富花园二期”的营销策划工作，我司早在2000年即已展开，并于2001年1月给贵司提交了营销策划报告，随后我司一直密切地关注着盐田房地产市场的发展，希望在未来项目正式启动时，为项目提供更多、更专业的市场支持。经过两年多的发展，现今的盐田房地产市场与两年前相比已发生了一些变化，这些变化反映在房地产市场的各个方面，并对成功开发盐田的房地产项目起着非常大的影响。因而，为保证“天富花园二期”项目能成功开发，我司根据两年来盐田房地产市场的变化对第一份策划报告进行了修改，以使项目的开发更加贴近市场，获得市场更高的认同。通过两年多来的交流与合作，贵司与我司已建立了深厚的友谊，相信凭借着我司丰富的策划销售经验及贵司前瞻性的投资理念，定能创造“天富花园二期”良好的销售业绩及综合效益，并籍此为二者今后持续良好的合作关系打下坚实的基础。我司在深入考虑了项目的开发现状之后，决定把本策划案的重点放在物业包装及营销推广上，力争把本楼盘打造成2002年深圳房地产市场的经典畅销楼盘。市场篇一、盐田房地产市场综述：盐田区是深圳市六个行政区中的最迟成立的行政区，1997年10月，国务院正式批准深圳市设立盐田区，1998年3月30日盐田区正式成立。她位于深圳经济特区东部，距市中心12公里，辖区面积67.36平方公里，约占深圳经济特区五分之一，区内总人口15.24万人。盐田区下辖沙头角镇和盐田、梅沙两个街道办事处。（一）地理位置：盐田区地处深港经济合作的前沿地带，背依珠江三角洲新兴工业城市群，内外交通异常便利。水路方面，依托盐田港海港口岸，拥有便捷的出海通道；陆路方面，南有沙头角口岸直通香港，北有疏港铁路和惠盐高速公路通往东莞和惠州，西有梧桐山双向隧道和罗沙一级公路连接市中心，东有盐坝高速公路通往大鹏半岛和惠阳。（二）盐田区城市规划：裁深圳特市城葵市驰总体相规划障（1叉99湖6-币20及10弦）畜中，衡深圳移东部城被定耍位为折高尚供海滨遣居住络区。申全区淘划分弹为三庭个组北团：郑沙头厦角组虽团形、插盐田对组团框、箭大小糠梅沙涝组团界，建钉成后季将成则为山弃、海誓、城芹一体勺的现闸代化约区域爪城市休，超即通戚过海臂滨区侨的整各体综淘合开冈发，驰把梧屈桐山生山体贝主题挽景观铅公园兴、敲城区以和大文鹏湾波紧密脂的联掘系在夺一起哈，形划成整柄个城原市的神空间息特色柴。汽城市众建设谦遵循姥三结消合的久原则镜：与泼旅游妥相结禽合—首—旅坏游带递靓环场境，页环境借带旺唯地产篇，层副层递福进，胖逐浪蚀推高次；与园高新婚技术梯相结合合—渠—建尼设生但态型阶高新辆技术踪走廊掠，吸苹引大垒批世睁界级淘高科恰技机努构前乎来设城立研都究开材发基浪地；服与教贫育相陈结合芹——吩建成笼深圳暂第二男高级晋中学冶，国倚际集象装箱退管理尿学院论，港抹人子古弟校摸等。引（三仿）市右场综坝述：移盐田钩区酬房地融产同市场商起步督较晚骡，且锡由于要过去侨在对脱外推宁广过休程中拔，没丸有形歉成很见明确雁的片年区形葱象炕，肯因而团在整皂个深部圳房培地产毅市场敢中处辩于被孝忽视森的地唉位。蕉但随商着特诞区内唐可开雅发用戏地的答减少写、盐举田滨耍海物基业的禁片区辛形象宏深入便人心增及政句府对筐房地鸟产开隆发的油支持跪，有醋越来与越多谎的开红发商滋开始捆选择蹦盐田六进行绣地产俊项目调的开接发，董盐田牧正成旋为深桑圳市坑房地廊产开坊发的排热点租区域环。抓通过驼多年注的发铺展，桌罗湖慧及福够田可妨出让保的土协地量榴越来爪越少随，且疯开发消成本摆高企言，很蹲难满蝶足日携益增胜长的佳市场消的多写方面奔需要醒。在秒这一休情况燃下，奏为满砌足市到场对暴物业为的需牙求，扔开发河商们火纷纷略把目议光投滑向了继同处棚关内英但房鞋地产核市场张发展楚不够摔成熟俩的南娇山和毯盐田虫，目扩前，倡香港吵新世鬼界、筝中信墓地产妙、万火科地耕产、鞠中海闷地产厘等知感名品胳牌地办产开斧发商蚕均入些驻盐焰田，黑这为汇盐田凝房地朽产市倡场的竹发展嗽成熟红带来床了契神机。偏众多摩开发偿商的箩入驻坝使盐格田房边地产怖开发桨的质蛋素、简规模贸及推拒盘数筛量都锄较以浅往有钞了很睛大的裂提高获，而泡大量衰新盘厚靓盘岛的推盗出对呢凝聚唱片区痕人气宾、提达升片损区形混象具集有非返常大欣的推悲动作基用。组尽管乞深圳狐是一贝个滨增海城铲市，料但如始果想守真正酬领略娃深圳策滨海伸城市妖的丰军采，栏就必古须跨兼越梧迟桐山其进入压深圳才的东屿部券——厕盐田俘。瓶近两泪年，傍盐田销区药充分缝利用禽其滨鞭海城魄区的包优势趴，幸加紧振营造侮以海餐洋为席主题遗的特姓色旅陷游，挖明思好克航割母世独界、秒大梅宿沙海理滨公恼园、填小梅锡沙海咐洋世议界等碰旅游岩景点迹与秀扰美壮俯丽的未海滨繁景色良浑然芬一体伶，形树成了吓独具雀魅力醋的“释黄金坡海岸寒”旅问游大广环境帖。兵依托邻这一野海洋刃主题蒜，盐犬田房矮地产暑市场惜以滨夺海物只业为茧主打布方向幅，开始发商屿们在塑物业丧规划传及对烦外宣份传方培面也翠统一朱了口孝径，桶明晰恰了货“诱蓝色始盐田娘”熔的片直区定驻位，嘉而滨识海风狱情对学于众眉多的惹白领甜置业回者具辨有很伞强的怜诱惑球力，裕这为盯盐田抬的房和地产逮开发弯提供扛了强态有力晶的市兆场支珠撑。殖盐田饱房地亩产的兄发展维离不仆开政高府的炸大力美支持衫。为隐了带耐动盐扭田房下地产右的发君展，杂盐田独区的循政府杆部门而做了促大量炼的工态作，佣例如把，2夹00低0年量下半吸年以低来，卖在国判土局若盐田恋分局言的组井织下乓进行智了一务系列侧“葡蓝色厅盐田蚀”工的猛锹势宣饱传，核引起弃了全唯市人结民对出盐田生房地棕产市老场的届极大谈关注灵；时适当捎地扩至大沙久头角驱填海眉造地豪面积绪；加昏快了债旧村辱改造具的步亿伐；馆为了臭改善缠区内子的生私态居嗽住环阴境，阅政府待把工晶业区库迁移狂等等汁，这袭都为那盐田汇房地陪产市撑场的块发展胶创造车了条微件。潮尽管雀如此辅，盐零田房牲地产贼市场吧的发澡展依沙然有制其不羞容忽谷视的誉弱点卡，交注通问距题是卫阻碍伯其进含一步伤发展毙的一验个最读大的桨瓶颈叫，这升主要抄表现歇在盐就田区骄距离帅市中档心区齐较远档，梧怨桐山青隧道非的收约费过悔高等痒；另醒外，浮区内蔑人口乏少，涨内部昼消化撒困难怨也是业阻碍籍其发茅展的百一个舍重要途原因泳。不咱过可也喜的匀是布梧桐回山盘丧山公把路座改造羽工程怕已于改年初焦动工编，栗有望骨年内悬完工肯，届变时过烛往车厨辆将小以小任汽车排为主掠，货伐柜车宅及大姻型客鸟车将砍不予绵通行适，此筹举可躁有效终缓解闪梧桐喘山订收费架隧道六的瓶采颈压绪力，宴改善卡交通猪对房雨地产唱开发夸造成功的阻冲力研。匆同时航，随役着深息圳第裙二次株创业储计划写的实胳行，买将会衔有越藏来越译多的床人来光深圳畜工作首、生鞠活，浸这将案为盐杀田房挥地产马开发暮带来沸更多编的潜渐在客皇户群紫。银综上堤所述唱可以篇看出腐，盐攻田已诱经具缺备了躬房地屡产开卵发的崇各方漂面有嘉利条理件，玻正循群着健剖康的兴发展净道路耐前进筐着，巴我们医有理斧由相夫信深耐圳房障地产词市场欢的下创一个搂热点忆将会喊在盐按田出蛮现。躁二、葡盐田寿区房浑地产助开发纪现状削：排盐田悄区房爽地产穴市场撕通过设多年攀的发冬展，忧在物首业开诞发的禾户型吵、价固格、掘客户莫构成拦等方俭面都矿有其幕自身洋的特吊点，洒了解喇这些巴特点堵对项斥目的至成功持开发蜡具有勿非常戴大的躬帮助幅。脸（一青）户必型：皱通过帝我司泰市调派人员姨对盐病田区仙各楼拿盘户技型的淹调查禁，获乘得了庄盐田倦区房庆地产行市场暗总体济户型南结构战比例并，如嗽下表把：踪户型借公寓牛及一栗房淡二房壶三房范四房仇五房剑及复服式俗面积逮（㎡滔）本25边-5季5豆55太-9修0虽80丈-1牲20拔12阳0-万14唯0懒14释0以叫上问比例青10衣%畏20拘%做40足%葬20狸%侍10特%杂由表纹中可拖以看窗出，痕三房龄是盐杆田房锋地产点市场呀的主扒力户惭型，传其次阻就是甘两房嗽及四蜓房。娇这与顶盐田谣置业沈者的常家庭华结构辜及人姥员构反成有捞关，厉根据廉可靠妈的调苹查资爸料显颗示，调盐田到置业帐者主批要由铜三口塞及三抛代之庙家组炊成，岛因而笑导致冠了盐姑田物耐业开愚发以册二房醉、三庸房、滤四房团为主或。斤大户槐型及余复式瞧户型柔占到陕了整势个户洁型比骗例的栏10圈%，纵几乎救与深窝圳市叨中心减区持叼平，责这主危要是狱因为父该区关域拥宏有良截好的轮生态慈环境眉及优边美的捎山海荣景观绿，为暖大户该型住附宅的艺开发巴提供洗了非捞常有琴利的衫条件艘。腥单房耐及一盾房一记厅在衣该市鉴场占炕10衔%，艰这主植要是舞因为斜该区华以工饰业为滑主，穷公司夕白领诉较少期，因从而租至赁市姐场缺羞乏有岩力的丧市场场支撑暂，导片致小恩户型阿市场价空间永过小钻，特羊别是颠纯粹喂用于咬投资挪的2围0多茫平米芒的单芝身公友寓空膀置情贫况比醒较严球重，菠如：煤东部辉阳光阿、东照埔福盗苑等霸。途（二忽）价蓬格：撒盐田酿房地脊产市错场的暖价格往存在关较大辞的落井差，莲总体颜来看安处于玻35增00桑—叮12蹈00晕0元灶/㎡无，价恋格落院差的滩地域塘特征守非常露明显梨。袄沙头勇角的梨房地悉产市青场均吐价大介致在锡60弃00晴元/泽㎡左代右，赢可媲叹美福承田中图心区逆的房妹地产啦价格末，这头主要自是由炎于该钻区域缴开发抛较早纯，各耳方面枝的配赵套比盆较齐愉全，纷交通保相对纽比较弱便利杠，商寻业氛顶围较鹿佳，阔且未修来的粱发展仗潜力铅巨大拜，从衡而为汇该处丸的房桂地产屿价格浴提供这了有浓力的衣市场鹊支撑劳。窃盐田议街道沸办事株处辖苏区的宏房地恼产价丝格是循盐田冷区最佛低的愧，大隶致徘倘徊在隔35痰00何元/塞㎡左伙右，申造成故这一件情况银的原降因在坑于该胖区域芽开发男较慢感，生袜活配韵套不尤足，琴人气饲不旺望，导掏致了干区域叙内房隆地产最开发签缺乏男市场晚支撑同，价政格难劫以走捷高。奖梅沙屈区域肚的房阿地产松价格的为盐宽田最康高在垃75岛00疏——听12温00听0元尿/㎡津之间父，与如深圳炭市繁乏华地蛛段的颜物业借价格唉相比弓亦有脊过之床而无竭不及跃。这深主要谦是因透为该琴区域稳依托薯其得刑天独愧厚的礼自然足资源塌优势狸，在黑物业赏开发祝上走驼高档弓旅游丈度假旬物业担的路纳子，登且获孔得了询市场对较高序的认钟同。址（三铺）客虎户构味成：皂由于舱盐田钓独特誉的地凯理位幼置，双因而勒其房躲地产绒市场货的客盗户群复以区没内的扑客户蹦为主永；其颂次，继由于畜临近见香港慌，且位区内暑有很唉多港额人开盯厂经忧营，山因而卡也吸猛引了保部分奋香港女客户吩前来殃置业味；第蔑三，歉“骡产权鞠式酒理店梅”指概念巷的推设出，茅吸引崇了部尿分投滚资客岛户前醒来置隶业；赶第四超，由蚀于区仔内自偏然生奥态环尾境优双秀，分也吸刮引了株部分大高级装白领膊及金善领前露来置知业，新作度贪假休晌闲之市用。久具体廉客户阴构成时主要赚有以把下几惧类：润1、栗盐田凯原居览民；销2、驱区内近公司卧工厂竞的管蒜理层妄；汤3、朵在盐托田从铅事经闻营活箱动的刻商人帖；肺4、谎来往话深港沙两地捐的香病港人姐、退盛休养峰老者巩、深苍港家拢庭；乏5、牙注重迫生活您品质吊的高再级白焦领、认金领外阶层摧；外6、计投资填客户停。热（四及）盐术田区喉房地笑产市芬场发忌展的却特点下：烧盐田壳的地奶理条烂件决教定了盲它在宗深圳僚八九距十年耽代第沿一创黎业中缠不能欢成为丰城市剧建设扔的重清点，攀一次钻创业怠中主丝要以诊发展么工业西、商帽业、汪金融违、贸卡易为迎主，努盐田携的地言势崎闸岖不丢平，渡可利伏用的键平坦盖土地买资源百很少卖，而遗且对菌外交婆通不湿畅，秒所以体盐田侍区经尝济的迎规模音发展滥受到青非常醋大的帽限制巴，房龟地产治业则弦表现哨更为既突出肚，目盆前盐肝田区伟房地晴产的券整体歪开发狗水平光与其卖它各皂区相新比还蜻有较狭大的颗差距国，具闷体说客其房芹地产像存在隐着下垄列特棋征：叛市场棚供给域量小变，主康要针雀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